Secretaría Distrital de Planeación

CIRCULAR 35 DE 2011

(Diciembre 23)

“Por la cual se fijan lineamientos de orientación que aclaran la exigibilidad de la declaración y pago de la participación en plusvalía conforme a lo dispuesto en el artículo 14 del Acuerdo Distrital 352 de 2008 y la aplicación de algunos aspectos del Decreto Distrital 20 de 2011”.

Lineamientos de orientación para la aplicación del artículo 14 del Acuerdo Distrital 352 de 2008.

La Ley 388 de 1997(1) en su capítulo IX establece que de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar de las plusvalías resultantes de dichas acciones. En este sentido, se establecen igualmente los hechos generadores, la exigibilidad y la metodología para el cálculo del efecto plusvalía, entre otras disposiciones.

El Concejo de Bogotá expidió el Acuerdo 118 del 30 de diciembre de 2003(2), en cuyos artículos 3º y 4º, modificados por los artículos 3º y 4º del Acuerdo Distrital 352 del 23 de diciembre de 2008, respectivamente, establecieron lo siguiente:

“ART. 3º—Hechos generadores. Constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía derivada de la acción urbanística de Bogotá, Distrito Capital, las autorizaciones específicas ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien, a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen en los siguientes casos:

1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana.

2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.

3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.

4. Cuando se ejecuten obras públicas consideradas de “macroproyectos de infraestructura” previstas en el Plan de Ordenamiento Territorial y/o en los instrumentos que lo desarrollen, y no se haya utilizado para su financiación la contribución de valorización.

(...)”.

ART. 4º—Exigibilidad. El pago de la participación en plusvalía será exigible al momento en que ocurra uno de los siguientes eventos:

1. Expedición de la licencia de urbanismo o construcción que autoriza a destinar el inmueble a un uso más rentable o a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada o en el momento en que sean expedidos a favor del propietario o poseedor certificados representativos de derechos de construcción con ocasión de la expedición de un plan parcial, en el cual se hayan adoptado los mecanismos de distribución equitativa de cargas y beneficios y se hayan asignado o autorizado de manera específica aprovechamientos urbanísticos a los propietarios partícipes del plan parcial.

2. En los actos que impliquen la transferencia del dominio sobre el inmueble objeto de plusvalía donde se configuren los hechos generadores 1 y 3 del artículo 74 de la Ley 388 de 1997.

PAR. 1º—Se excluye del pago de la participación en plusvalía los eventos en los cuales la transferencia de dominio se origine por procesos de sucesión por causa de muerte, liquidaciones de sociedad conyugal, prescripción adquisitiva del dominio, y cesión anticipada obligatoria a favor del Distrito.

(...)”.

El artículo 6º del Decreto Nacional 1788 del 3 de junio de 2004(3), estableció:

“ART. 6º—Para la expedición de licencias de urbanización o construcción y sus modalidades, tratándose de inmuebles beneficiados por el efecto de plusvalía, las autoridades competentes solo podrán expedir los respectivos actos administrativos cuando el interesado demuestre el pago de la participación en la plusvalía correspondiente al área autorizada”.

A través de la Circular 18 del 30 de diciembre de 2005 de la Secretaría Distrital de Planeación, se fijaron los lineamientos para determinar la exigibilidad de la declaración y pago de la participación en plusvalías en función de la clasificación y definición de las licencias adoptadas mediante el Decreto Nacional 1600 de 2005.

El Gobierno Nacional expidió el Decreto 1469 del 30 de abril de 2010 “Por el cual se reglamentan las disposiciones relativas a las licencias urbanísticas; al reconocimiento de edificaciones; a la función pública que desempeñan los curadores urbanos y se expiden otras disposiciones”.

Se ha evidenciado la pertinencia de armonizar y actualizar la Circular 18 de 2005, ajustándola a las modalidades de las licencias de construcción y urbanismo, así como a esclarecer y fijar parámetros con respecto a situaciones especiales atenientes a la exigibilidad de la participación en plusvalía.

I. Exigibilidad en licencias de urbanismo o construcción.

Frente a la referencia genérica a licencia de urbanismo o construcción contenida en las normas nacionales y distritales citadas en las normas precedentes, es conveniente aclarar que no todas las modalidades de licencia de urbanismo o de construcción implican la autorización de cambio de uso a uno más rentable o de mayor edificabilidad.

Teniendo en cuenta lo anterior, el Decreto Nacional 1469 de 2010 ha adoptado una clasificación y definición de las clases y modalidades de licencias, lo que contribuye a aclarar cuáles son aquellos casos en que hay lugar a la exigibilidad del pago de la participación en plusvalía. Se aclara que para efectos de la plusvalía, las licencias de urbanismo en las clases tanto de urbanismo como de construcción, son las que pueden llegar a constituir una autorización para destinar el inmueble a un uso más rentable, o a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, lo que no ocurre con las clases de licencia denominadas parcelación, subdivisión e intervención y ocupación del espacio público.

La siguiente tabla identifica los casos en los cuales hay lugar o no a la declaración y pago de la participación en plusvalía, con base en las modalidades de licencias que pudieran contener autorización a destinar el inmueble a un uso más rentable o a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada.

Licencias urbanísticasAutoriza (liquidado de acuerdo al instrumento)¿Es exigible la declaración y pago de participación en plusvalía?
ClasesModalidades¿Se configura mayor edificabilidad?¿Se configura cambio de uso a uno más rentable?
1. Urbanización-
-NO
-NO
-NONONO
2. ConstrucciónObra nueva
NO
NO
Ampliación(4)
NO
NO
AdecuaciónNO
NONO

 

1. Las licencias urbanísticas de parcelación, subdivisión, e intervención y ocupación del espacio público NO serán momento de exigibilidad de la participación en plusvalía.

2. Las siguientes modalidades de la licencia de construcción NO constituyen momento de exigibilidad de la participación en plusvalía, por no contener autorización a destinar el inmueble a un uso más rentable, ni a incrementar el área edificada, con base en las mismas definiciones establecidas en el Decreto Nacional 1469 de abril 30 de 2010.

a) Modificación

b) Restauración

c) Reforzamiento estructural

d) Demolición

e) Reconstrucción

f) Cerramiento

3. Los actos de reconocimiento tampoco contienen una autorización específica para cambiar el uso de un inmueble ni a incrementar el área edificada, por lo tanto NO son momento de exigibilidad de la participación en plusvalía.

4. Las licencias de urbanismo y construcción solicitadas sobre los predios donde se hayan demarcado zonas de reserva son momento de exigibilidad de la participación en plusvalía y por consiguiente deberán cancelar dicha participación.

5. Las licencias cuyo objeto sean los usos temporales de comercio y servicios a los cuales se refiere el artículo 179 del POT sobre predios localizados en zonas de reserva NO constituyen momento de exigibilidad y por ende no deben cancelar la participación en plusvalía.

6. Las licencias destinadas exclusivamente a salas de ventas NO constituyen momento de exigibilidad y por consiguiente no deben pagar la participación en plusvalía.

II. Exigibilidad en transferencia de dominio

Conforme a lo señalado en el artículo 14 del Acuerdo Distrital 352 de 2008, la exigibilidad del pago de la participación en plusvalía se realizará en los actos que impliquen transferencia de dominio en donde se configuren los hechos generadores 1 y 3 del artículo 74 de la Ley 388 de 1997. Dichos hechos generadores son los siguientes:

“1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano”.

y,

“3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez”.

Con base en lo anterior, el siguiente cuadro identifica los casos en los que hay lugar o no a la declaración y pago de la participación en plusvalía cuando se trata de una transferencia de dominio.

Liquidación del efecto plusvalíaExigibilidad de declaración y pago de participación en plusvalía
Por autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación
Por asignación de nuevas áreas de actividad con cambio de uso a uno más rentableNO
Por autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación y por asignación de nuevas áreas de actividad con cambio de uso a uno más rentable

 

1. Las donaciones, como una de las formas de transferir el dominio, SÍ constituyen momento de exigibilidad y deben pagar la participación en plusvalía.

2. Las transferencias de dominio de aquellos predios sometidos al tratamiento de desarrollo, que se desarrollan por el Decreto 327 de 2004, constituyen momento de exigibilidad, de acuerdo a lo establecido por la reglamentación.

Lineamientos de orientación para la aplicación del Decreto Distrital 20 de 2011

I. Causación de los hechos generadores de la participación de la plusvalía.

El artículo 2º del Decreto Distrital 20 de 2011, determina:

“De acuerdo con lo previsto en el parágrafo 1º del artículo 3º del Acuerdo 118 de 2003, modificado por el artículo 13 del Acuerdo 352 de 2008, los hechos generadores de la participación de la plusvalía se entenderán causados en las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones urbanísticas delimitadas en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen”.

El inciso 2 del citado artículo, señala:

“Entiéndase por mayor aprovechamiento conforme al numeral 3 del artículo 3º del Acuerdo 118 de 2003, modificado por el artículo 13 del Acuerdo 352 de 2008, el aumento de los índices derivados de las integraciones inmobiliarias, es decir, lo correspondiente a los mayores valores que surjan cuando la norma establezca un mayor aprovechamiento derivado de la unión física o jurídica de dos o más predios”.

El artículo 13 del Acuerdo 352 de 2008(5), en concordancia con el artículo 74 de la Ley 388 de 1997, dispone que:

“constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía derivada de la acción urbanística de Bogotá, Distrito Capital, las autorizaciones específicas ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien, a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen (...)”.

En consecuencia, dado que constituye hecho generador de plusvalía de conformidad con lo establecido en el Acuerdo 352 de 2008, en concordancia con el artículo 74 de la Ley 388 de 1997, el incremento del aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada; no podría entenderse, que el mayor aprovechamiento a que alude el artículo 2º del Decreto Distrital 20 de 2011 se derive únicamente de las integraciones inmobiliarias y que no aplique para los predios individuales.

II. Transición en la implementación de las competencias.

Con relación a la transición en la implementación de las competencias prevista en el artículo 18 del Decreto Distrital 20 de 2011, es pertinente tener en cuenta los siguientes aspectos:

La citada disposición determina:

“Transición en la implementación de las competencias: La Secretaría Distrital de Planeación, SDP, establecerá la normativa y los hechos generadores aplicables a los suelos antes y después de la acción urbanística generadora de plusvalía de conformidad con lo señalado en el artículo 4º del presente decreto. El cálculo y determinación del efecto plusvalía será efectuado directamente por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, UAECD, sin que procedan liquidaciones o estimaciones previas. La Secretaría Distrital de Planeación, SDP, continuará con el trámite de los expedientes que se encuentren en proceso de determinación del efecto plusvalía al momento de expedirse el presente decreto.

La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, UAECD, la Secretaría Distrital de Planeación, SDP, y la Secretaría Distrital de Hacienda, SDH, asumirán plenamente las competencias aquí señaladas en el término máximo de seis (6) meses contados a partir de la publicación del presente decreto.

En el mismo término establecido en el inciso anterior la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, UAECD, la Secretaría Distrital de Planeación, SDP, y la Secretaría Distrital de Hacienda, SDH, expedirán una circular conjunta en la cual se establezcan los criterios generales y unificados para la determinación y liquidación de la participación en el efecto plusvalía, y efectuarán en forma coordinada las gestiones que estimen necesarias para el cabal cumplimiento de lo dispuesto en el presente decreto, para lo cual, en caso de ser necesario, deben hacer uso de las instancias de coordinación vigentes relacionadas con la materia.

La Secretaría Distrital de Planeación, SDP, apoyará a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, UAECD, en el proceso de implementación de las nuevas obligaciones que le son asignadas por el presente decreto”.

De la disposición precedente se puede colegir que se estipuló un régimen de transición para establecer la competencia que tiene la Secretaría Distrital de Planeación y la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital en la determinación y liquidación de la participación en el efecto plusvalía, estableciéndose, además, que la Secretaría Distrital de Planeación continúa con el trámite de los expedientes que se encuentren en proceso de determinación del efecto plusvalía al momento de expedirse el citado decreto, el cual no podrá extenderse más allá del 30 de marzo de 2012.

Ahora bien, en lo atinente a las normas relativas al tránsito de las leyes procesales, el legislador ha desarrollado una reglamentación específica sobre el efecto de las leyes en el tiempo previsto en la Ley 153 de 1887, según la cual como regla general las leyes rigen hacia el futuro.

La citada disposición, en su artículo 40, dispone:

“Las leyes concernientes a la sustanciación y ritualidad de los juicios prevalecen sobre las anteriores desde el momento en que deben empezar a regir. Pero los términos que hubieren empezado a correr, y las actuaciones y diligencias que ya estuvieren iniciadas, se regirán por la ley vigente al tiempo de su iniciación”.

De lo anterior, se puede colegir con relación a los efectos de la ley en el tiempo que las nuevas disposiciones procedimentales se aplican a los procesos que inicien su trámite una vez la ley empieza su vigencia, sin perjuicio de que aquellos actos procesales que no hayan culminado su trámite se rijan por la ley antigua y sean respetados.

En consecuencia, el Decreto Distrital 20 de 2011 empezó a regir a partir del 20 de enero de 2011, fecha de su publicación en el Registro Distrital.

En lo atinente a la implementación y coordinación de las gestiones que se hacen necesarias para llevar a cabo el proceso de liquidación oficial del monto de la participación a pagar a favor del Distrito Capital, establecido en el Decreto Distrital 020 de 2011, la Secretaría Distrital de Planeación y la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital deberán entregar a la Secretaría Distrital de Hacienda-Dirección Distrital de Impuestos de Bogotá, la siguiente información:

1. Copia física de las resoluciones que liquidan el efecto plusvalía las cuales deberán indicar el mes y año del decreto reglamentario de la zona objeto de plusvalía, el valor por metro cuadrado de área útil para los casos de predios objeto de tratamiento de desarrollo y planes parciales, indicando la última fecha de notificación al contribuyente obligado al pago del tributo que dé por ejecutoriado el acto administrativo.

2. Copia física de las comunicaciones de la liquidación del efecto de plusvalía de englobes relacionando el número de las matrículas inmobiliarias de los predios englobados, las direcciones y chip de cada uno de estos. En caso de que el inmueble se encuentre jurídicamente englobado se deberá identificar la nueva matrícula inmobiliaria y el área de suelo del predio. Así mismo, se deberá informar las matrículas de los predios generadores del englobe.

3. En los casos de las Unidades de Planeamiento Zonal que fueron liquidadas antes del Decreto Distrital 20 de 2011, se deberá hacer entrega de una base sistematizada donde aparezca la relación de cada uno de los predios objeto de plusvalía de la zona, identificando el chip, matrícula, área de terreno del predio, el hecho generador, el efecto plusvalía por metro cuadro, mes y año de la acción urbanística constitutiva del hecho generador, el decreto reglamentario de la zona y el instrumento urbanístico.

4. Para las unidades de planeamiento zonal expedidas con posterioridad al Decreto Distrital 20 de 2011 la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital deberá remitir a la Secretaría Distrital de Hacienda-Dirección Distrital de Impuestos de Bogotá, la información correspondiente a la liquidación de este instrumento urbanístico con las características descritas en el numeral tercero la cual se entregará en forma física y sistematizada de acuerdo con los requerimiento establecidos por las entidades participantes en el proceso.

El tiempo para la entrega de la información a la Secretaría Distrital de Hacienda-Dirección Distrital de Impuestos de Bogotá, requerida para el proceso de liquidación oficial del monto de la participación a pagar a favor del Distrito deberá realizarse en el término de un mes contado a partir de la fecha de ejecutoria del acto administrativo.

23 de diciembre de 2011.

(1) “Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones”.

(2) “Por el cual se establecen las normas para la aplicación de la participación en plusvalías en Bogotá Distrito Capital”.

(3) “Por el cual se reglamentan parcialmente las disposiciones referentes a la participación en plusvalía de que trata la Ley 388 de 1997”.

(4) Se podrá calcular su equivalencia con respecto al potencial adicional generador del efecto plusvalía liquidado, con relación al área de construcción ampliada.

(5) “Por medio del cual se adoptan medidas de optimización tributaria en los impuestos de vehículos automotores, delineación urbana, predial unificado y plusvalía en el distrito capital y se dictan otras disposiciones”.