ACUERDO 21 DE 2006 

(Junio 29)

“Por medio del cual se modifica y unifica el reglamento de crédito para el redescuento de créditos y microcréditos inmobiliarios financiados por la Financiera de Desarrollo Territorial S.A., Findeter”.

La Junta Directiva de la Financiera de Desarrollo Territorial S.A., Findeter,

en uso de las facultades legales y estatutarias,

CONSIDERANDO:

1. Que los decretos 2481 y 3165 de 2003 autorizaron a Findeter a redescontar créditos individuales y microcréditos de vivienda de interés social.

2. Que a través de la Resolución 5 del 10 de febrero 2004, se adoptó el reglamento de crédito para el redescuento de créditos y microcréditos inmobiliarios de la Financiera de Desarrollo Territorial S.A., Findeter.

3. Que mediante los acuerdos 7 del 19 de julio de 2005 y 10 del 25 agosto de 2005, se realizaron modificaciones al citado reglamento en cuanto a que amplió la vivienda financiable para tipos 3 y 4 y aceptó como firma auditora para los fondos de empleados la revisoría fiscal de la entidad, así mismo, modificó las condiciones financieras para los créditos y microcréditos inmobiliarios.

4. Que con el objeto de facilitar la comprensión de las normas que rigen la línea de crédito y microcrédito inmobiliario, se hace necesario unificar en un solo acuerdo el reglamento de crédito para el redescuento de créditos y microcréditos inmobiliarios.

5. Que se hace necesario modificar las condiciones financieras de las líneas de crédito para vivienda de interés social, con el fin de ofrecer mayores posibilidades de acceso a sus beneficiarios, a través de los diferentes intermediarios,

ACUERDA:

ART. 1º—Aprobar y adoptar el reglamento de crédito para el redescuento de créditos y microcréditos inmobiliarios de la Financiera de Desarrollo Territorial S.A., Findeter, cuyo texto será el siguiente:

“Reglamento de crédito para el redescuento de créditos y microcréditos inmobiliarios

Tabla de contenido

Introducción

1. Política general de la operación de crédito.

2. Generalidades de la operación de redescuento.

3. Modalidad de operación:

3.1. Principios.

3.2. Tipos de operaciones a redescontar:

a) Créditos aprobados.

b) Créditos desembolsados.

3.3. Consideraciones especiales para las operaciones de redescuento automático.

4. Generalidades de las condiciones financieras.

5. Redescuento establecimientos de crédito.

6. Elegibilidad beneficiarios de crédito.

7. Elegibilidad de intermediarios.

8. Elegibilidad de proyectos e inversiones.

Glosario.

Introducción

Los decretos 2481 y 3165 de 2003 autorizaron a Findeter a redescontar créditos individuales y microcréditos de vivienda de interés social. Para la implementación de esta autorización se establece el presente reglamento de crédito que define la política general que deben seguir los intermediarios, las condiciones mínimas que deben cumplir los créditos redescontados, las inversiones y beneficiarios elegibles, y otras directrices que se establecen para el redescuento de créditos individuales y microcréditos de vivienda de interés social.

El propósito fundamental de la financiera es apoyar con recursos de crédito la ejecución de proyectos o inversiones que generen desarrollo y beneficios reales en las comunidades.

Bajo este precepto, los recursos de redescuento de Findeter, están orientados a brindar a los hogares de bajos ingresos una opción para financiar la adquisición, construcción o remodelación de vivienda de interés social.

La financiera, dependiendo de la disponibilidad de recursos, en forma coherente con las políticas de inversión social que establezca el Gobierno Nacional, podrá definir la proporcionalidad por sectores, subsectores, programas, proyectos o inversiones prioritarios, para efectos del redescuento de créditos y desembolso de los recursos.

1. Política general de la operación del crédito

La financiación, que otorga Findeter, estará enmarcada bajo las siguientes directrices que determinan la forma de actuar de la entidad:

– Los recursos de crédito se otorgarán con base en la política de elegibilidad consignada en el presente reglamento.

– Los créditos para el subsector de adquisición, construcción o remodelación de vivienda de interés social se considerarán admitidos por Findeter, una vez se cumplan las siguientes condiciones:

• Aceptación de las garantías.

• Que el intermediario cuente con cupo de redescuento.

• Que exista la disponibilidad de recursos.

– Dada la naturaleza de los recursos de Findeter no podrá cambiarse su destinación.

– Findeter podrá revisar la correcta destinación de los recursos otorgados. La administración de la entidad diseñará los mecanismos e instrumentos necesarios para realizar esta actividad.

– Findeter no asume responsabilidad alguna diferente a las operaciones de redescuento de acuerdo con el presente reglamento.

– Findeter entregará en un único desembolso la totalidad de los recursos del crédito otorgado a cada beneficiario, una vez sean aceptadas las garantías y exista disponibilidad de recursos.

– Todos los créditos redescontados en Findeter, que tengan un porcentaje de financiación de la vivienda (LTV, Loan To Value-Relación del valor del préstamo con respecto al valor de la vivienda) superior al 40%, deberán contar con la garantía individual del Fondo Nacional de Garantías, FNG, para créditos VIS. No se requiere esta garantía para los créditos otorgados por las entidades financieras vigiladas por la Superintendencia Financiera en la financiación de viviendas tipo 3 y 4.

– El monto de los créditos no podrá superar en ningún caso el 80% del valor total de la vivienda que garantiza el crédito.

– Los créditos redescontados por intermediarios no vigilados por la Superintendencia Financiera deben seguir además de los requisitos, procedimientos y modelos establecidos por Findeter, los manuales de originación, administración de cartera y administración de cartera titularizada, desarrollados por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial una vez sean establecidos por el Gobierno Nacional.

– Findeter cuenta con total discrecionalidad para llevar a cabo el desembolso de los recursos.

2. Generalidades de la operación de redescuento

Se entiende por redescuento toda operación en virtud de la cual Findeter entrega recursos a un establecimiento de crédito o a una entidad debidamente autorizada por la ley para intermediar, con el objeto de que financien operaciones de crédito individual o microcrédito inmobiliario a cambio de la cesión de garantías suficientes.

3. Modalidad de operación

Findeter redescontará los recursos para el subsector de construcción, adquisición o remodelación de vivienda de interés social a través de la modalidad de redescuento automático. En esta modalidad se entregan los recursos a solicitud del intermediario siguiendo las disposiciones que se presentan a continuación, aclarando que Findeter no participa en la identificación, conformación, aprobación e intermediación del crédito, labores que desarrollan el beneficiario o el intermediario.

3.1. Principios

En el redescuento automático, se deben observar los siguientes principios básicos:

– Las operaciones de redescuento automático aplicarán a los intermediarios para operaciones e inversiones elegibles que estos hayan desembolsado o vayan a desembolsar a los beneficiarios establecidos en el presente reglamento de crédito de Findeter.

– Para celebrar operaciones mediante el mecanismo de redescuento automático, el intermediario deberá suscribir previamente el marco reglamentario para operaciones de redescuento con Findeter.

– No obstante el previo cumplimiento de las normas y procesos vigentes, establecidos dentro de la operación de crédito, Findeter mantendrá la autonomía para autorizar o rechazar la realización de este tipo de operaciones.

3.2. Tipos de operaciones a redescontar

Dentro de la modalidad de redescuento automático se podrán realizar operaciones de crédito teniendo en cuenta las siguientes circunstancias:

a) Créditos aprobados. Corresponde a operaciones de crédito aprobadas por los intermediarios, que no hayan sido desembolsadas y para las cuales el intermediario solicite el redescuento en Findeter;

b) Créditos desembolsados. Los intermediarios podrán solicitar el redescuento de créditos otorgados a partir de la autorización a Findeter para celebrar operaciones de redescuento para la financiación de operaciones de crédito o microcrédito inmobiliario.

3.3. Consideraciones especiales para las operaciones de redescuento automático

Estas operaciones serán revisadas teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:

a) Todos los intermediarios deben certificar:

1. Que los beneficiarios de crédito son sujetos elegibles del crédito de Findeter, de acuerdo con el numeral cinco de este reglamento.

2. Que los proyectos financiados o por financiar, corresponden al subsector elegible de acuerdo con lo establecido en el numeral siete de este reglamento.

3. Que los beneficiarios de crédito, los proyectos e inversiones cumplen con los requerimientos legales que de acuerdo con su naturaleza jurídica exige la ley colombiana para acceder a estos recursos;

b) La operación de redescuento se fundamenta en el endoso de los pagarés. Para la realización de cada redescuento el intermediario entregará como garantía de la operación, el título valor del deudor debidamente endosado a favor de la Financiera de Desarrollo Territorial S.A.; el endoso debe ser puro y simple y efectuado por persona con capacidad legal para hacerlo. Para intermediarios no vigilados por la Superintendencia Financiera solo se aceptará el modelo de pagaré definido por la entidad. No obstante, Findeter podrá establecer mecanismos para realizar redescuentos de varias operaciones en un solo desembolso, permitiendo que los pagarés individuales se endosen posteriormente, siempre y cuando el intermediario otorgue otras garantías aceptables para Findeter, mientras se constituyen las garantías individuales;

c) Los intermediarios no vigilados por la Superintendencia Financiera deberán, adicionalmente, ceder a nombre de Findeter las hipotecas que garantizan el pagaré endosado. El único tipo de minuta de hipoteca aceptado será la que determine Findeter;

d) Los intermediarios deberán mantener vigentes las pólizas, correspondientes a los riesgos de incendio, terremoto y vida de la(s) persona(s) a quien el intermediario aprobó los créditos o microcréditos inmobiliarios redescontados en Findeter;

e) En las operaciones de redescuento se entiende, en todos los casos, que el intermediario aprobó la operación de crédito al beneficiario bajo su total responsabilidad;

f) No se podrá establecer ninguna restricción al prepago parcial o total de las operaciones de redescuento para la construcción, adquisición o remodelación de vivienda de interés social;

g) Solo se redescontarán créditos a intermediarios que tengan cupo disponible con Findeter.

h) Findeter podrá redescontar créditos para la financiación de inmuebles que se encuentren gravados con servidumbre, para lo cual el intermediario deberá acreditar mediante un concepto jurídico, que la garantía real sigue siendo suficiente para cubrir la obligación.

4. Generalidades de las condiciones financieras

4.1. Las condiciones financieras para el redescuento de microcréditos inmobiliarios de vivienda individual serán las siguientes:

Plazo: 59 meses.

Modalidad de Amortización y moneda de los préstamos:

– Cuota fija en pesos (tasa de interés fija).

– Amortización constante a capital en pesos (tasa de interés variable).

Tasa de redescuento:

– Tasa de interés fija: 10.20% (E.A.).

– Tasa de interés variable: IPC + 2% (E.A.).

Tasa de interés final. Para el caso de los microcréditos en tasa fija, la tasa final del crédito no podrá exceder en el momento del desembolso, el equivalente a la variación de la UVR de los 12 meses anteriores al desembolso adicionada en 11 puntos porcentuales efectivos anuales. Las tasas de interés final para créditos en tasa variable no podrán exceder de 11 puntos (E.A.).

Forma de pago de intereses y amortización de capital: Mensual.

Margen de redescuento: Entre el 50 y el 100%.

4.2. Las condiciones financieras para el redescuento de créditos inmobiliarios de vivienda individual a largo plazo serán las siguientes:

4.2.1. Créditos en UVR.

Plazo: 60, 120 y 144 meses.

Modalidades de amortización:

a) Abono constante a capital;

b) Cuota constante;

c) Cuota decreciente cíclica

Tasa de redescuento. UVR + 2% (E.A.).

Tasa de interés final. No podrá superar la máxima legal permitida para los créditos destinados a la financiación de vivienda de interés social, la cual actualmente equivale a UVR + 11 (E.A.).

Forma de pago de intereses y amortización de capital. Mensual.

Margen de redescuento. Entre el 50 y el 100%.

4.2.2 Créditos en IPC.

Plazo. 120 meses.

Modalidades de amortización. Abono constante a capital en pesos.

Tasa de redescuento. IPC + 2% (E.A.).

Tasa de interés final. No podrá superar la máxima legal permitida para los créditos destinados a la financiación de vivienda de interés social, la cual actualmente equivale a IPC+11 (E.A.).

Forma de pago de intereses y amortización de capital. Mensual.

Margen de redescuento. Entre el 50 y el 100%.

PAR. 1º—Las condiciones financieras podrán ser modificadas por la administración de Findeter a través del comité ejecutivo, dejando constancia en las respectivas actas. De lo anterior se deberá mantener informada a la junta directiva de Findeter.

PAR. 2º—Para el cálculo de los intereses de los créditos en IPC, se utilizará la variación anual del mismo publicada por el DANE el mes anterior a la fecha del respectivo vencimiento o abono anticipado, y la tasa efectiva anual se calculará como ((1+IPC)x(1+2%))-1.

PAR. 3º—Prepagos. No se impondrán restricciones o sanciones por prepagos totales o parciales. El intermediario podrá en cualquier momento reembolsar la totalidad o parte del capital no amortizado de los créditos. En el evento de presentarse abonos anticipados, el intermediario financiero girará a Findeter los recursos cancelados por los beneficiarios como máximo el día del pago de la siguiente cuota.

PAR. 4º—En ningún caso el intermediario podrá girar a Findeter una suma inferior al valor del pago que le efectuó el beneficiario.

Para que el intermediario financiero libere las garantías de los créditos, deberá certificar a Findeter que esas garantías han sido canceladas en su totalidad por el beneficiario y que a su vez esos recursos han sido girados a Findeter. En todo caso, Findeter, podrá abstenerse de devolver las garantías, cuando determine que el saldo de lo redescontado al intermediario financiero es superior al margen de redescuento originalmente pactado.

PAR. 5º—En caso de que el costo del fondeo para la línea VIS sea superior o inferior al IPC actual, las tasas de redescuento para los nuevos créditos en las diferentes líneas, se incrementarán o disminuirán respectivamente en la misma proporción, en todo caso Findeter redescontará hasta agotar los recursos que le permiten ofrecer tasas competitivas.

5. Redescuento establecimientos de crédito

Findeter podrá redescontar microcréditos o créditos a los establecimientos de crédito en las condiciones financieras enunciadas en el numeral 4º de este acuerdo, que hayan sido otorgados por estos con plazos y modalidades de amortización diferentes, siempre y cuando las modalidades de amortización estén autorizadas por la Superintendencia Financiera, y se garantice que los saldos adeudados por los beneficiarios de las viviendas, sean superiores a los saldos adeudados por el establecimiento de crédito a Findeter, durante toda la vida del crédito.

PAR.—Los establecimientos de crédito podrán redescontar las operaciones de crédito enunciadas en el numeral 4.2.1 Créditos en UVR, en plazos entre 5 y 12 años.

6. Elegibilidad beneficiarios de crédito

Serán beneficiarias las personas naturales con ingresos familiares suficientes para cubrir de manera oportuna el servicio de la deuda, previo estudio de crédito que realice el intermediario de crédito de vivienda de interés social.

7. Elegibilidad de intermediarios

Podrán actuar como intermediarios en las operaciones de redescuento con Findeter los establecimientos de crédito definidos en el estatuto orgánico del sistema financiero, las cooperativas de ahorro y crédito, las cooperativas multiactivas e integrales con sección de ahorro y crédito, cajas de compensación familiar, fondos de empleados y organizaciones no gubernamentales dirigidas a la financiación de operaciones de crédito o microcrédito inmobiliario. Estas instituciones deben estar sometidas a la vigilancia y control del Estado.

Los intermediarios que realicen operaciones de redescuento deberán tener aprobado previamente un cupo de crédito por la junta directiva de Findeter.

Findeter se reserva el derecho de suspender unilateralmente las operaciones de redescuento con cualquier intermediario cuando a su juicio existan circunstancias que lo ameriten.

Los intermediarios no vigilados por la Superintendencia Bancaria, deberán cumplir, además de lo ya dispuesto, con las siguientes condiciones:

– Estas entidades deberán contar con una firma auditora que realice un permanente seguimiento de su desempeño. La firma seleccionada deberá contar con la aceptación de Findeter. Para las cajas de compensación y las cooperativas Findeter acepta como firma auditora, la revisoría fiscal de la entidad, siempre y cuando el(los) revisor(es) esté(n) posesionado(s) ante la Superintendencia del Subsidio Familiar o la Superintendencia de Economía Solidaria, según el caso, y se obligue(n) por escrito a suministrar a Findeter, en el tiempo requerido, toda la información que le sea solicitada.

Para los fondos de empleados Findeter acepta como firma auditora, la revisoría fiscal de la entidad, siempre y cuando se obligue(n) por escrito a suministrar a Findeter, en el tiempo requerido, toda la información que le sea solicitada.

– Deberán suministrar toda la información que Findeter solicite, incluida la información de los propietarios, socios o accionistas.

– Findeter, cuando lo estime conveniente, podrá exigir que se constituyan garantías y/o celebren contratos o convenios adicionales, entre ellos la creación de esquemas fiduciarios por parte de los intermediarios.

– Findeter no realizará operaciones de redescuento con un intermediario, si alguno de sus propietarios, socios o accionistas con una participación mayor al 10% se encuentra en un proceso concordatario, Ley 550 de 1999, o en liquidación.

– Findeter no realizará operaciones de redescuento cuando un intermediario supere los límites de concentración de créditos aplicables según su naturaleza o en ausencia de dicho criterio, los señalados para los establecimientos de crédito.

– El intermediario suscribirá un pagaré en blanco con carta de instrucciones a favor de Findeter, con el que se podrá hacer exigible la totalidad de la deuda, por el incumplimiento de cualquier obligación pactada.

8. Elegibilidad de proyectos e inversiones

Para el subsector construcción, adquisición y remodelación de vivienda de interés social serán objeto de financiación las inversiones en viviendas de interés social tipos 1, 2, 3 y 4 que se mencionan a continuación:

a) Adquisición de vivienda de interés social nueva y usada:

Para la adquisición de vivienda de interés social usada, el intermediario deberá certificar adicionalmente, para el redescuento de créditos o microcréditos, lo siguiente:

1. Que el inmueble cumple con las normas de sismorresistencia.

2. Que el inmueble no se encuentra en una zona de alto riesgo.

3. Que el inmueble está ubicado en un barrio legal;

b) Construcción en sitio propio;

c) Mejoramiento de vivienda.

Glosario

Intermediario. Entidad autorizada a través de la cual se efectúan las operaciones de crédito de vivienda de interés social de Findeter por medio del sistema de redescuento. Intermediarios financieros. Establecimientos de crédito vigilados por la Superintendencia Financiera.

Intermediarios no financieros. Se refiere a las entidades autorizadas para redescontar créditos VIS vigiladas por la Superintendencia de Economía Solidaria y del Subsidio Familiar.

Construcción en sitio propio. De acuerdo con el artículo 20 del Decreto 2620 de 2000, se entiende por construcción en sitio propio la construcción de vivienda que pretende adelantar la familia, en un lote de terreno cuyo dominio se encuentre inscrito en la oficina de registro de instrumentos públicos, a nombre de uno cualquiera de los miembros del hogar.

Mejoramiento de vivienda. El artículo 21 del Decreto 2620 de 2000 define el mejoramiento de vivienda como la solución de vivienda que permite la superación de una o varias de las carencias básicas de la vivienda, cuyo título de propiedad se encuentre inscrito en la oficina de registro de instrumentos públicos a nombre de uno cualquiera de los miembros del hogar, a excepción de las viviendas que hagan parte de programas municipales de legalización de las urbanizaciones, en los términos establecidos en el artículo 48 de la Ley 9ª de 1989. Cuando la solución habitacional que se proyecta, sea de mejoramiento, el hogar debe habitar una vivienda de su propiedad, o de alguno de los miembros del hogar, que presente al menos una de las siguientes situaciones:

• Carencia de redes secundarias y acometidas domiciliarias de acueducto y alcantarillado.

• Carencia de baños y/o cocina.

• Deficiencias en la estructura principal, cimientos, muros o cubierta.

• Existencia de pisos en tierra o en materiales inapropiados.

• Construcción en materiales provisionales tales como latas, tela asfáltica y madera de desecho.

• Existencia de hacinamiento crítico, cuando el hogar habita en una vivienda con más de tres personas por cuarto (incluyendo sala, comedor y dormitorios).

Microcrédito inmobiliario. Según la Ley 795 de 2003 en su artículo 95, se entiende por microcrédito inmobiliario, toda financiación que se otorga para la adquisición, construcción o mejoramiento de inmuebles, cuyo monto no supere los veinticinco (25) salarios mínimos legales mensuales vigentes (smlmv), con un plazo inferior a cinco (5) años y una tasa de interés equivalente a la prevista para la financiación de vivienda de interés social, VIS. El valor del inmueble sobre el cual recae este tipo de financiación no podrá exceder de ciento treinta y cinco (135) salarios mínimos legales mensuales vigentes (smlmv).

Vivienda de interés social. “Se entiende por viviendas de interés social aquellas que se desarrollen para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. En cada plan nacional de desarrollo el Gobierno Nacional establecerá el tipo y precio máximo de las soluciones destinadas a estos hogares teniendo en cuenta, entre otros aspectos, las características del déficit habitacional, las posibilidades de acceso al crédito de los hogares, las condiciones de la oferta, el monto de recursos de crédito disponibles por parte del sector financiero y la suma de fondos del Estado destinados a los programas de vivienda” (1) .

Vivienda de interés social tipo 1 y tipo 2. De acuerdo con el Plan de Desarrollo, el valor máximo de una vivienda de interés social y subsidiable será de ciento treinta y cinco (135) salarios mínimos legales mensuales vigentes (smlmv). Los tipos de vivienda y sus rangos de valor en smlmv corresponden a los definidos por el Decreto 975 del 31 de marzo del 2004, artículo 7º, y las normas que lo modifiquen y complementen”.

ART. 2º—La administración de Findeter desarrollará e implementará los instrumentos necesarios para la operatividad del presente reglamento.

ART. 3º—El presente acuerdo entrará a regir a partir de la efectiva realización de las adecuaciones tecnológicas, a más tardar el día 31 de julio de 2006 y deroga los acuerdos 5 del 10 de febrero de 2004, 13 del 26 de agosto de 2004 y 15 del 23 de septiembre de 2004, 1 del 20 de enero de 2005, 5 del 26 de mayo de 2005, 7 del 19 de julio del 2005 y 10 de agosto 25 de 2005, así como las demás normas que le sean contrarias.

“Las disposiciones contenidas en este reglamento son de obligatorio cumplimiento por parte de las entidades y/o personas que participen en operaciones de crédito Findeter”.

Comuníquese y cúmplase.

Dado en Bogotá, D.C., a 29 de junio de 2006.

(1) Artículo 91 de la Ley 388 de 1997.

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