ACUERDO 22 DE 2001 

(Septiembre 4)

“Por el cual se aprueba la metodología para la viabilización de los proyectos de vivienda de interés social”.

La junta directiva del Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana, Inurbe,

en uso de sus atribuciones legales y estatutarias, especialmente las conferidas por los numerales 7º y 9º del artículo 14 de la Ley 3ª de 1991, el Decreto 2620 de 2000, y

CONSIDERANDO:

Que el Decreto 2620 de 2000, en su artículo 69 “Elegibilidad de los planes o conjuntos de vivienda de interés social” establece en su inciso segundo que la elegibilidad de los planes o conjuntos de soluciones de vivienda, podrá ser declarada por el Inurbe, de acuerdo con la metodología aprobada por su junta directiva;

Que se busca con esta metodología establecer criterios uniformes para el manejo de los procesos de evaluación de los proyectos en los aspectos socioeconómico, financiero, técnico y jurídico que permitan determinar el cumplimiento de las condiciones básicas de formulación y presentación de los mismos, de acuerdo con lo establecido en las normas vigentes, particularmente en la Ley 3ª de 1991, Ley 388 de 1997, Ley 1052 de 1998, Decreto 2620 de diciembre de 2000, acuerdos 18 y 21 de 2000 y así poder proceder a su declaratoria de elegibilidad por parte del Inurbe y las entidades de crédito;

En mérito de lo expuesto,

ACUERDA:

ART. 1º—Aprobar la guía para la viabilización de los proyectos de vivienda de interés social urbana, la cual forma parte integrante del presente acuerdo.

ART. 2º—El Inurbe a través de la subgerencia de gestión urbana y asistencia técnica ejercerá la vigilancia y cumplimiento del acuerdo.

ART. 3º—El presente acuerdo rige a partir de la fecha de su publicación.

Publíquese y cúmplase.

Dado en Bogotá, D.C., a 4 de septiembre de 2001.

Guía para la viabilización de proyectos de vivienda de interés social urbana

Contenido

Presentación

Ciclo del proyecto

Proceso de elegibilidad

Procedimiento general

1. Recepción del proyecto

1.1. Verificación de condiciones básicas

1.2. Verificación de documentos

1.3. Radicación del proyecto

2. Evaluación de los proyectos

2.1. Aspectos socioeconómicos

2.2. Aspectos financieros

2.2.1. Verificación de la consistencia de los datos

2.2.2. Financiación del proyecto

2.2.3. Factores de proyección de costos

2.2.4. Estructura de costos del presupuesto

2.3. Aspectos técnicos

2.3.1. Aspectos normativos

2.3.2. Estados de los servicios públicos

2.3.3. Condiciones de las viviendas

2.3.4. Condiciones urbanísticas del proyecto

2.3.5. Aplicación de instrumentos de reforma urbana

2.3.6. Análisis de las postulaciones

2.4. Aspectos jurídicos

2.5. Aspectos ambientales

3. Concepto de viabilidad del proyecto

4. Devolución del proyecto al oferente

5. Elegibilidad

6. Visita al proyecto

7. Glosario

Presentación

El presente instructivo, aprobado mediante Acuerdo 22 de septiembre 4 de 2001, está dirigido a los profesionales encargados de la evaluación, viabilización y declaratoria de elegibilidad de los proyectos de vivienda de interés social, tanto de vivienda nueva como de construcción en sitio propio y de mejoramiento de vivienda, presentados a consideración del Inurbe o de las entidades de crédito, por lo tanto será de obligatorio cumplimiento por parte de los oferentes.

El objetivo de este documento es establecer criterios claros y uniformes para desarrollar los procesos de evaluación de los proyectos en los aspectos socio-económico, financiero, técnico y jurídico, que permitan determinar el cumplimiento de las condiciones básicas de formulación y presentación de los mismos, de acuerdo con lo establecido en las normas vigentes, particularmente en la Ley 3ª de 1991, Ley 388 de 1997, Decreto 1052 de 1998, Decreto 2620 de diciembre de 2000, Decreto 1585 de 2001, acuerdos 18 y 21 de 2000 y Resolución 722 de 2001, para así poder proceder a su declaratoria de elegibilidad por parte del Inurbe.

Este documento define y aclara la metodología y aspectos a tener en cuenta en el proceso para otorgar la elegibilidad a los proyectos de vivienda de interés social. Es importante que los funcionarios del Inurbe y de los establecimientos de crédito, que participen en este proceso sean conscientes de su responsabilidad frente a la exigencia de todos los requisitos contemplados en las normas, puesto que eventuales fallas en esta etapa redundarán en futuros incumplimientos para el normal desarrollo de las obras proyectadas, que impedirán la entrega de las viviendas a los beneficiarios del subsidio. Los evaluadores dejarán constancia de cada una de sus actuaciones, con el fin de determinar las responsabilidades respectivas.

Ciclo del proyecto

El proceso que implica facilitar la obtención de vivienda para la población vulnerable, mediante la asignación del subsidio familiar de vivienda, SFV, es similar al ciclo de un proyecto. Éste se puede dividir en tres grandes etapas, a saber: preinversión, inversión y operación.

La etapa de preinversión comprende aquellas acciones o actividades previas a la ejecución del proyecto en sí, tales como formulación y presentación del proyecto, estudio, calificación, elegibilidad y asignación.

La etapa de inversión comprende tanto la ejecución física de las obras del proyecto como de los recursos financieros involucrados. Incluye el giro o entrega de recursos de la Nación al oferente (desembolsos y movilizaciones) y la legalización de la entrega del subsidio de vivienda, prolongándose hasta la obtención de las metas físicas del proyecto, hasta lograr la entrega de las viviendas debidamente escrituradas y registradas a las familias. La administración de los recursos del subsidio será realizada por el Inurbe, según el artículo 12 de la Ley 3ª de 1991.

La etapa de operación es la fase del proyecto donde se obtienen los beneficios del mismo como consecuencia de poner en funcionamiento o utilización por parte de la comunidad, las obras realizadas en la etapa de inversión. Esta fase no aplica para el Inurbe.

Proceso de elegibilidad

El proceso de elegibilidad de un proyecto en el Inurbe comprende las siguientes etapas:

Por el oferente:

• Preliminares: Se refiere a la recopilación de toda la información y de los documentos requeridos (diseños, licencias, certificaciones, cantidades de obra, presupuestos, etc.).

• Formulación y presentación: Corresponde al diligenciamiento del formulario y sus anexos los cuales serán radicados en las regionales del Inurbe, con los documentos soporte.

Por el Inurbe:

• Resolución de elegibilidad: Es el resultado de la evaluación y análisis del proyecto y los diferentes conceptos de viabilidad, en lo que se refiere a los aspectos socioeconómicos, financieros, técnicos y jurídicos, para lo cual se debe cumplir el procedimiento general que a continuación se detalla:

Procedimiento general

En concordancia con el artículo 8º del Decreto 1585 de 2001, los proyectos deben ser presentados en la regional del Inurbe que le corresponda según su localización, con la documentación completa en carpetas debidamente legajadas y foliadas.

Cuando el Inurbe no posea regional en el correspondiente departamento, los proyectos serán presentados ante la regional asignada para atenderlo.

A continuación se describen los principales procedimientos a seguir por parte de la regional Inurbe desde el momento en que le es presentado un proyecto de vivienda por parte del oferente hasta su declaratoria de elegibilidad.

1. Recepción del proyecto.

Los proyectos de vivienda de interés social urbana se reciben en las regionales del Inurbe, para lo cual se procederá conforme a lo señalado en esta guía.

La recepción del proyecto en la regional, implica una verificación previa del mismo por parte de la persona encargada de esta función, quien establecerá el cumplimiento o no de las condiciones básicas y de la documentación requerida.

1.1. Verificación de condiciones básicas.

En primer término el funcionario deberá verificar el cumplimiento de las condiciones básicas generales en lo relacionado con:

Localización del proyecto: El subsidio familiar de vivienda tiene cobertura nacional, por lo tanto los proyectos para los que se solicita la elegibilidad, deben estar localizados en zonas definidas como suelo urbano en los planes de ordenamiento territorial, POT, planes básicos de ordenamiento territorial, PBOT, o esquemas de ordenamiento territorial, EOT. En tanto los municipios adopten el POT, se entiende por zona urbana las cabeceras municipales y los centros poblados de los corregimientos que concentren una población igual o superior a los 2.500 habitantes. Su verificación se realizará con la información contenida en la licencia de construcción y en el certificado de tradición y libertad del predio donde se desarrollará el proyecto.

Modalidad del proyecto: Si se trata de proyectos de vivienda bajo la modalidad de postulación colectiva, deben presentarse simultáneamente, los documentos de formulación del proyecto y la totalidad de los formularios de los hogares postulantes que lo integran, verificando la correspondencia entre el número de postulantes y el número de lotes.

Para proyectos de vivienda bajo la modalidad de postulación individual se tramitan sólo los documentos de formulación del proyecto.

Conformación del proyecto: En el caso de proyectos bajo modalidad de postulación colectiva, deben estar conformados por grupos entre diez (10) y cien (100) soluciones de vivienda, los proyectos para postulación individual deben estar conformados por diez (10) o más soluciones.

Se exceptúan los casos señalados en el Decreto 2620 de 2000, parágrafo 2º del artículo 11, cuando el techo presupuestal departamental o los recursos del Fovis de la caja de compensación familiar sean menores al equivalente de diez (10) subsidios. Igualmente se exceptúan los proyectos de vivienda orientados a la atención de hogares damnificados por un desastre natural de conformidad con el Acuerdo 18 de 2000.

Para la atención a los damnificados por actos terroristas se da aplicación al Acuerdo 17 de 2000 y no se requiere la elegibilidad del proyecto.

Recursos solicitados: El oferente en ningún caso podrá solicitar para la financiación del proyecto, recursos del subsidio familiar de vivienda superiores a los contemplados en el artículo 12 del Decreto 2620 de 2000 y a partir del 31 de octubre de 2001, lo indicado en el artículo 1º del Decreto 1585 de 2001.

1.2.Verificación de documentos.

Para la revisión de los documentos presentados, el funcionario de la regional utilizará la planilla de verificación diseñada para tal fin, así:

Formularios de inscripción registro de oferta: En todos los casos deberá presentarse debidamente diligenciado este formulario y los anexos: 1 Costos y programación del proyecto; 2 recursos y fuentes de financiación; 3 Aportes y financiación de los hogares y 4 Datos de las viviendas. Para el caso de mejoramiento de vivienda debe diligenciarse el anexo 5 Costos y programación por vivienda.

El formulario y los anexos deben estar debidamente firmados por el representante legal del oferente, con el fin de que se constituya su responsabilidad frente a la información suministrada y los compromisos adquiridos al formular el proyecto.

Formularios de inscripción para postulantes: Serán presentados junto con la documentación del proyecto en todos los casos que se trate de postulaciones colectivas. El número de formularios de postulación debe coincidir con el número de soluciones a construir o mejorar indicadas en el formulario de inscripción registro de oferta. En postulaciones individuales los formularios serán diligenciados directamente por los postulantes y radicados en el Inurbe o en las ventanillas autorizadas.

Todos los formularios de postulación deben estar debidamente firmados por el jefe del hogar indicando el número de cédula de ciudadanía.

Cuando se trate de un proyecto de construcción en sitio propio en lote propiedad del hogar o mejoramiento de vivienda, cada formulario de postulación debe anexar la información de la vivienda a construir.

Documentos anexos: Éstos tienen por objeto servir de soporte para la verificación del cumplimiento por parte del proyecto de los requisitos establecidos en la normatividad vigente. La planilla de verificación deberá diligenciarse completamente, no dejando ningún renglón en blanco. En particular se debe tener en cuenta lo siguiente:

Identificación del oferente: De acuerdo con el tipo de oferente del proyecto (según formulario de inscripción registro de oferta) deberá presentarse el documento que acredite las condiciones del mismo, así:

Persona natural: Copia legible de la cédula de ciudadanía.

Persona jurídica: Certificado de representación legal expedido por la cámara de comercio.

Entidades de economía solidaria: Personería jurídica y representación legal.

Entes territoriales o entidades públicas: Acta de posesión o certificación de representación legal, además se debe anexar la autorización para otorgar subsidio, expedida por el Concejo Municipal o asamblea departamental, según el caso, cuando exista transferencia de predios para desarrollar el proyecto.

Consorcios o uniones temporales: Adjuntar el documento que acredite tal condición, debidamente suscrito entre las partes.

En el caso de proyectos colectivos los oferentes deben acreditar además el certificado sobre registro único de proponentes expedido por la cámara de comercio, donde se demuestre la capacidad financiera de contratación como constructor, igual o mayor al valor total de los proyectos que presente cada oferente, para la declaratoria de elegibilidad respectiva (en todos los casos el valor de cada proyecto afectará la capacidad financiera residual de contratación del oferente) y además acreditar una experiencia de dos (2) años en gestión y promoción de vivienda o en su defecto demostrar diez (10) años de experiencia específica en gestión y promoción de vivienda por parte del representante legal de la entidad oferente. Las demás entidades que deseen participar como oferentes en postulaciones colectivas deben tener personería jurídica vigente e incluido en su objeto social la promoción y el desarrollo de programas de vivienda de interés social para sus asociados, afiliados o vinculados. La auditoría o revisoría fiscal certificará la experiencia mínima de dos (2) años. La OPV podrá suplir la falta de experiencia con un aval de un organismo de segundo grado (Federación de vivienda legalmente reconocida), en tal caso el valor del proyecto avalado, afectará la capacidad financiera residual de contratación de la organización que avala a la OPV.

Estos documentos deberán estar vigentes y con fecha de expedición no mayor a treinta (30) días, en el momento de su radicación.

Licencia de urbanismo, licencia de construcción o mejoramiento y planos: Deben estar expedidas por la entidad que corresponda (curaduría u oficina de planeación municipal), las copias de los planos con la aprobación, indicando el número y fecha de la resolución respectiva. Constatar la vigencia de las licencias y que efectivamente correspondan a los predios donde se desarrolla el proyecto o etapa y al número de viviendas ofrecidas, según lo indicado en el formulario de inscripción registro de oferta. Para las licencias expedidas a partir del 1º de noviembre de 2000 se debe verificar si el municipio donde corresponde la licencia ya tiene el plan o esquema de ordenamiento territorial aprobado, de lo contrario no podría legalmente expedirla, exceptuando las expedidas en municipios que no hayan estado obligados a tener aprobado el POT antes del 31 de octubre de 2000, de acuerdo con el parágrafo 1º del artículo 26 de la Ley 546 de 1999 y el artículo 7º de la Ley 614 de 2000. Estas licencias deben ajustarse a lo establecido por el Decreto 1052 de 1998, especialmente en cuanto a la identificación del propietario, ubicación del predio, número de soluciones, constructor responsable, disponibilidades inmediatas de servicios públicos, áreas, vigencias y cumplimiento de normas ambientales.

Para los casos de proyectos ya construidos, que solicitan elegibilidad es indispensable que el evaluador practique una visita al sitio, antes de otorgar la elegibilidad, para corroborar esta situación. Para estos casos la elegibilidad podrá ser otorgada aun cuando las licencias estén vencidas. Cuando se trate de proyectos por desarrollo progresivo, en la licencia de construcción debe quedar consignada esta circunstancia.

Disponibilidad de servicios públicos. La disponibilidad inmediata e incondicional de los servicios públicos de acueducto, alcantarillado y energía debe estar incluida en la licencia de urbanismo o de construcción, en caso de no estarlo o de tratarse de programas de construcción en sitio propio, se deben anexar las certificaciones expedidas por las respectivas empresas de servicios públicos y en programas de mejoramiento de vivienda se deben anexar las certificaciones expedidas por las respectivas empresas de servicios públicos o los recibos de pago correspondientes.

Escritura, certificado de libertad y constancia de predial. La copia de la escritura de adquisición, el certificado de libertad y tradición y la constancia del predial que se anexen, deben corresponder al mismo inmueble y estar a nombre del oferente del proyecto, toda vez que el propietario del terreno es el único que puede escriturar las viviendas a los beneficiarios. El certificado de libertad no debe tener más de 30 días de expedido, al momento de la inscripción del proyecto y no debe aparecer registrado ningún tipo de gravamen, salvo la hipoteca en el caso de haber obtenido la aprobación de un crédito para la construcción del mismo proyecto (D. 2620/2000, art. 70) o para la adquisición del terreno (D. 1585/2001, art. 5º). Para los casos de construcción en sitio propio (lote de propiedad de la familia) y mejoramiento de vivienda, la escritura y el certificado de libertad deben estar a nombre de alguno de los miembros del hogar postulante. En los casos en que el oferente sea una unión temporal o consorcio, la propiedad del terreno deberá estar en cabeza de uno cualquiera de sus integrantes, aclarando esta circunstancia en el documento respectivo.

Aportes. Cuando se trate de proyectos en donde existan compromisos municipales para la urbanización del terreno, si se trata de obras ya realizadas, se deben presentar constancias sobre la ejecución de las obras, expedidas por las empresas públicas respectivas, en caso de obras no ejecutadas, constancia de la celebración de un encargo fiduciario de la administración de los recursos municipales requeridos para su ejecución, o copias de los contratos de obra con la respectiva disponibilidad presupuestal y pólizas exigidas por el municipio, en caso de obras de urbanismo en ejecución.

En caso de existir otros aportes no reembolsables al proyecto, diferentes a efectivo, por parte de alguna entidad pública, se deberá presentar el acto administrativo correspondiente. Si se trata de subsidio municipal, se debe tener en cuenta lo establecido en la Resolución 722 de Mindesarrollo. Si son subsidios de una ONG o de cualquier otra entidad pública o privada, deben estar certificados por el representante legal y su revisor fiscal o quien haga sus veces, debidamente soportados en los documentos contables del caso.

Crédito. Si el proyecto cuenta con alguna clase de crédito aprobado para su construcción, la elegibilidad será expedida por un establecimiento de crédito vigilado por la Superintendencia Bancaria o por el Inurbe (D. 1585/2001, art. 12). El Inurbe exigirá para tal efecto la certificación de la entidad financiera en la que conste la aprobación del crédito. Es importante tener en cuenta que son diferentes el crédito al constructor y el crédito al comprador, este último no se puede utilizar durante la ejecución de la obra, por lo tanto no sirve para la financiación del proyecto, salvo los casos en que los créditos ya están aprobados por el Fondo Nacional del Ahorro, FNA, y son girados directamente por esta entidad al constructor. Si el proyecto no requiere crédito para su construcción por disponer el oferente de recursos propios, la elegibilidad podrá ser otorgada por el Inurbe o por un establecimiento de crédito, según escogencia del oferente. Para proyectos de mejoramiento de vivienda el Inurbe expedirá la elegibilidad.

Anexos en caso de desastres naturales. Si se trata de un proyecto excepcional orientado a la atención de hogares damnificados por desastres naturales, además de la documentación requerida para los proyectos ordinarios, se deberá presentar la documentación contemplada en el Acuerdo 18 de 2000 expedido por la junta directiva del Inurbe.

Anexos en proyectos para atención a familias desplazadas. Si se trata de un proyecto excepcional orientado a la atención de hogares desplazados por la violencia, se deben incluir los documentos de que trata el Acuerdo 13 de 2001 expedido por la junta directiva.

1.3. Radicación del proyecto.

Si el resultado de la revisión previa es totalmente satisfactorio, el funcionario de la regional recepcionará el proyecto, asignará un código, y entregará el desprendible correspondiente al interesado con el nombre y firma del profesional que lo revisó.

En caso de encontrarse una o más inconsistencias en cuanto a las condiciones básicas y/o la documentación presentada, el proyecto no será recibido y por lo tanto no se le asignará código, el funcionario anotará su nombre y firmará la planilla de verificación, facilitando al interesado una copia con indicación escrita de aquellos documentos faltantes, no diligenciados y/o condiciones básicas no cumplidas. Los originales de la planilla de verificación correspondientes a los proyectos no recibidos serán archivados por la regional.

2. Evaluación del proyecto.

Una vez radicado el proyecto en la regional Inurbe, los profesionales asignados pasarán a evaluarlo a fin de determinar su viabilidad para su posterior declaratoria de elegibilidad.

En primera instancia se deberá verificar la consistencia de los datos suministrados entre los diferentes documentos, a saber: Formulario de inscripción, registro de oferta, planos, licencias, escritura, certificado de libertad, certificados de cámara de comercio, etc., de tal manera que concuerden entre sí.

Los aspectos que serán estudiados por la regional comprenden:

* Aspectos socioeconómicos

* Aspectos financieros

* Aspectos técnicos

* Aspectos jurídicos

2.1. Aspectos socio-económicos.

El profesional evaluador verificará el cumplimiento de los requisitos específicos que rigen el acceso al subsidio de vivienda de los hogares postulantes, contenidos en los diferentes decretos y acuerdos sobre el particular, así:

• Proyectos ordinarios de postulación colectiva o individual, los señalados en los decretos 2620 de 2000 y 1585 de 2001 y en Acuerdo 07 de 2001, cuando se trate de mejoramiento de vivienda.

• Cuando se trate de proyectos excepcionales, cumplir adicionalmente las condiciones específicas establecidas en el Acuerdo 18 de 2000 (desastres naturales).

• Cuando se trate de proyectos para el concurso de “esfuerzo municipal”, deben cumplir además los requisitos contemplados en la Resolución 722 de 2001 de Mindesarrollo o la que la sustituya.

• Para la atención a los hogares desplazados se debe tener en cuenta lo indicado en el Decreto 951 del 24 de mayo de 2001 y en el Acuerdo 13 de 2001 expedido por la junta directiva.

Apoyado en la información del anexo 3 —(Aportes y financiación de los hogares) y en cada uno de los formularios de postulación y sus respectivos soportes, el profesional verificará el cumplimiento de los siguientes aspectos:

• Ingresos mensuales del grupo familiar no superiores a cuatro (4) salarios mínimos mensuales legales, o dos (2) SLMM en caso de esfuerzo municipal.

• Los hogares deben estar conformados por 2 o más personas que tengan algún parentesco y que vivan bajo el mismo techo, el cabeza de hogar debe ser mayor de edad.

• Valor del subsidio familiar de vivienda solicitado, de acuerdo con el tipo de solución y la población del municipio.

• Valor de la solución a adquirir, construir o mejorar: En el caso de adquisición de vivienda el valor de la solución debe ser igual al valor total del proyecto dividido por el número total de soluciones ofrecidas, este valor debe coincidir con el precio de venta que se incluirá en la respectiva escritura de compraventa. Cuando se trate de construcción en sitio propio o mejoramiento de vivienda, el valor de la solución será equivalente al valor de las obras a construir adicionado con el valor del predio, según su avalúo catastral.

• En los proyectos de mejoramiento de vivienda, el total del número de viviendas que serán atendidas para superar cada una de las carencias básicas establecidas, debe coincidir con el anotado en el formulario de inscripción registro de oferta.

• Para los proyectos bajo modalidad de postulación colectiva, donde son presentados simultáneamente los formularios de los hogares postulantes, se corroborará que éstos correspondan exactamente a los mismos cuyo jefe se anota en el anexo 3.

2.2. Aspectos financieros.

Se orienta principalmente a determinar la existencia de garantía de financiación del proyecto al contarse con los recursos suficientes hasta su terminación total (costos directos e indirectos) y a establecer las fuentes de financiación. Para tal efecto se contemplan los siguientes aspectos:

2.2.1. Verificación de la consistencia de los datos:

A pesar de tratarse de un aspecto obvio de la presentación del proyecto, el profesional evaluador verificará la consistencia de los datos consignados en el formulario de inscripción registro de oferta, sus anexos y en los documentos soporte, para determinar que haya concordancia entre las cantidades de obra, el presupuesto, los análisis de precios unitarios y los planos aprobados, así:

• Verificar la consistencia entre los datos suministrados en el formulario de oferta, anexos 1, 2, 3, 4 y 5, presupuesto y especificaciones técnicas.

• Constatar las operaciones matemáticas en el formulario de inscripción registro de oferta y sus anexos.

• El oferente responderá porque los costos presentados en la formulación del proyecto se ajusten a los precios de mercado en el municipio, por lo tanto el funcionario verificará que los presupuestos de obra y sus cantidades, estén firmados por el oferente o su representante legal. En el caso de proyectos para participar en el concurso de esfuerzo municipal, los precios registrados en el presupuesto deben ser certificados por el jefe de planeación municipal, indicando que corresponden a los del mercado en el respectivo municipio.

• La suma total de los diferentes aportes o fuentes de financiación del proyecto reportados en el anexo 2 al formulario de inscripción registro de oferta, debe coincidir con el costo total del mismo.

2.2.2. Financiación del proyecto:

El evaluador debe verificar que el proyecto contará con disponibilidad de la totalidad de los recursos requeridos para su ejecución. Para esto se apoyará en el análisis de los documentos que certifican la disponibilidad de los mismos y que correspondan a la información de aportes y fuentes de financiación consignadas en el anexo 2 al formulario de inscripción registro de oferta.

• Se deberá verificar que el valor del subsidio de vivienda solicitado no exceda las cuantías máximas establecidas según el tipo de programa y la población del municipio donde se localiza el proyecto.

• Se debe comprobar que el ahorro previo de los hogares interesados en el subsidio familiar de vivienda, sea como mínimo el diez por ciento (10%) del valor final de la solución, para adquisición de vivienda, o del presupuesto de obras en caso de construcción en sitio propio o mejoramiento de la vivienda. En las postulaciones colectivas para adquisición o construcción en sitio propio, los hogares pueden reemplazar su ahorro previo por el terreno sobre el cual se plantea la construcción del proyecto, siempre y cuando se acredite su propiedad por parte de los hogares postulantes o de las entidades promotoras del mismo, diferentes a las empresas constructoras, este ahorro se estimará en un 10% del valor de las respectivas soluciones de vivienda para lotes sin urbanizar y hasta un 20% para lotes urbanizados, según el estado de avance de las obras de urbanismo. Son lotes totalmente urbanizados aquellos que cuentan con las redes de acueducto, alcantarillado y energía instaladas, vías vehiculares al menos en recebo compactado y sardineles construidos, vías peatonales en concreto y los espacios públicos disponibles según el diseño urbanístico. Cuando las obras de urbanismo estén ejecutadas parcialmente se debe indicar en el formulario de registro de oferta (num. 2.3 —casilla lote urbanizado) el porcentaje de las obras de urbanismo, estas obras deben corresponder a las realmente ejecutadas en el terreno, sin incluir los materiales existentes en el depósito de la obra, ni las actividades que no sean cuantificables como ejecutadas en el terreno, debidamente certificadas por el oferente y su revisor fiscal o su auditor. En los casos de esfuerzo municipal el porcentaje de obras ejecutadas las certificará la oficina de planeación municipal o quien haga sus veces. Estas certificaciones deben describir claramente las actividades, unidades, cantidades, valores unitarios, valor parcial y valor total de cada una de las obras realizadas en el terreno.

La financiación de tales postulaciones incluirá los aportes económicos solidarios representados en dinero o en trabajo comunitario; si es en dinero debe estar consignado en una cuenta común a nombre del programa debidamente certificado por la entidad financiera respectiva o en cuentas de ahorro de cada hogar (puede ser el ahorro previo en dinero), si es en trabajo comunitario hasta el 100% de la mano de obra total para las obras ejecutadas, debidamente certificadas por el oferente y su revisor fiscal y hasta un máximo del 25% del valor total de la mano de obra que demande el proyecto, para las obras por ejecutar.

• En proyectos de mejoramiento de vivienda, si se contempla la ejecución de obras o acciones no financiables con recursos del subsidio nacional (redes principales o secundarias de acueducto y/o alcantarillado, o sistemas alternativos que hagan sus veces), deberá estar claramente definida su financiación con recursos de otro origen, especialmente por parte del municipio o empresa respectiva, mediante copia de los contratos suscritos para su ejecución con sus respectivas pólizas o constancia de la celebración de un encargo fiduciario de administración de los recursos requeridos para tal fin.

• La disponibilidad de los recursos propios, por parte del oferente, debe ser certificada por el contador público del oferente y su auditor o su revisor fiscal, cuando la ley lo exija, basado en los documentos contables que acrediten esta condición, que se adjuntarán a la certificación, la cual debe estar respaldada con la firma y la matrícula profesional de quien la expide.

2.2.3. Factores de proyección de costos:

El oferente debe tener en cuenta al formular el proyecto, que los costos calculados deben ser proyectados hasta la entrega de las viviendas a los beneficiarios del subsidio, debidamente terminadas y escrituradas, por lo tanto debe fijar la vigencia de los precios por solución, la forma de pago y las fechas de reajuste, si fuere del caso, como se indicó en el formulario inscripción registro de oferta. La vigencia del precio debe ser como mínimo un año, a partir de la presentación del proyecto.

Los proyectos en los cuales no sean asignados subsidios a los hogares que los conforman, podrán ser reformulados para la siguiente vigencia, así no haya trascurrido un año.

2.2.4. Estructura de costos del presupuesto:

El evaluador revisará que todas las actividades y costos necesarios para desarrollar el proyecto (terreno, obras de urbanismo, obras de edificación, costos directos, costos indirectos), ya sean ejecutados o por ejecutar, incluidos los costos de escrituración y registro para la legalización del subsidio, de las acometidas domiciliarias y del peritazgo exigido al oferente en los casos de entrega anticipada del subsidio familiar de vivienda, según lo contemplado en el Acuerdo 21 de 2000, estén contemplados en el presupuesto, para lo cual verificará el correcto y total diligenciamiento de los anexos 1 y 2 al formulario de inscripción registro de oferta. Posteriormente, se procederá a revisar los costos del proyecto mediante el análisis de los precios unitarios elaborados por el oferente. Estos análisis de precios unitarios junto con las especificaciones técnicas, constituyen la base para aclarar posibles reclamaciones futuras. Estos documentos deben hacer parte de las respectivas promesas de compraventa y de los contratos que firme el oferente para el desarrollo del proyecto.

2.3. Aspectos técnicos.

Con esta evaluación se busca fundamentalmente determinar si el proyecto está bien concebido desde el punto de vista técnico, para lo cual se deberán analizar los siguientes factores: Aspectos normativos, estado de los servicios públicos, condiciones de las viviendas y condiciones urbanísticas.

2.3.1. Aspectos normativos:

El evaluador revisará básicamente la consistencia del contenido de las licencias, permisos, resoluciones o certificaciones expedidas por las autoridades competentes que inciden o tienen relación directa con el desarrollo del proyecto en el municipio.

• En todos los proyectos de vivienda nueva se analizará el certificado de libertad y tradición del inmueble donde se ejecutará el proyecto para constatar la titularidad del derecho de dominio y que sobre el mismo no recaen limitaciones o gravámenes (embargos, hipotecas, anticresis, etc.), con excepción de posible hipoteca en mayor extensión suscrita con una entidad financiera como garantía de crédito para el desarrollo del mismo proyecto (D. 2620/2000, art. 70, num. 3º).

• En todos los proyectos de vivienda nueva se revisará la consistencia en cuanto a contenido y vigencia de las licencias de urbanismo y construcción, cuya presentación es obligatoria en todos los casos, con las salvedades previstas en este acuerdo (cuando ya estén las viviendas construidas).

• En los proyectos colectivos de mejoramiento de vivienda y construcción en sitio propio, lote propiedad del hogar postulante, se verificará la consistencia en cuanto a contenido y vigencia de las licencias de construcción de cada solución y que el certificado de libertad y tradición, con indicación de que se trata de un predio urbano, se encuentre a nombre de uno de los miembros del hogar postulante y que sobre el mismo no recaen limitaciones o gravámenes (embargos, hipotecas, anticresis, etc.), salvo las hipotecas constituidas por créditos para la adquisición del terreno (D. 1585/2001, art. 5º).

• En todos los casos se verificarán las condiciones del oferente con base en los documentos anexos presentados.

2.3.2. Estado de los servicios públicos:

Se verificará la disponibilidad inmediata de los servicios públicos de acueducto, alcantarillado y energía, contempladas en la licencia de urbanismo o en las certificaciones expedidas por parte de las empresas prestadoras de los mismos en el municipio donde se localiza el proyecto. A partir del 2 de enero de 2002, se exigirá que la disponibilidad de servicios públicos esté contemplada en la licencia de urbanismo o de construcción.

En todo caso las fechas de disponibilidad de cada servicio no pueden exceder el tiempo de ejecución y entrega de las obras del proyecto, el cual podrá ser estimado por el evaluador tomando el plazo total del proyecto señalado en el formulario de inscripción registro de oferta. Anexo 1.

• Redes primarias: Cuando el proyecto prevé la utilización de sistemas convencionales de acueducto, alcantarillado y/o energía eléctrica, la viabilidad técnica depende de la localización en sus inmediaciones de la red primaria o matriz de estos servicios. No se aceptarán proyectos en los cuales la disponibilidad esté condicionada a la futura construcción o ampliación de redes principales.

Si el proyecto adopta la utilización de sistemas alternativos de acueducto para la captación de aguas y/o de alcantarillado para el tratamiento de las aguas servidas o su disposición final, dichos sistemas deben contar con la aprobación de la entidad ambiental competente.

2.3.3. Condiciones de las viviendas:

En los proyectos de mejoramiento de vivienda el evaluador verificará los siguientes aspectos:

• Revisión de carencias en proyectos de mejoramiento de vivienda. Planos y diseños: Esta revisión tiene como fin corroborar que las carencias o deficiencias a superar en cada vivienda se ajustan a las contempladas por la normatividad así como también su prioridad.

De igual forma, verificará que lo proyectado en el plano corresponde a lo indicado en la licencia de mejoramiento y en el presupuesto individual de cada solicitud. Cabe aclarar que el mejoramiento de la vivienda tiene carácter individual, esto significa que las acciones para atender carencias comunes a varias viviendas son diferenciales, hecho sobre el cual el evaluador debe prestar especial atención.

• Instalaciones hidráulicas y sanitarias en la vivienda: En los mejoramientos de vivienda el evaluador debe verificar que se contemple la dotación y prestación de los servicios de acueducto y/o alcantarillado como mínimo a las viviendas que serán objeto de mejoramiento.

2.3.4. Condiciones urbanísticas del proyecto:

• Proyectos de vivienda nueva: En estos proyectos se requiere el cumplimiento de las normas urbanísticas del municipio, las cuales se encuentran implícitas en las correspondientes licencias de urbanismo y construcción. Sin embargo, en todos los casos dichos proyectos deberán prever condiciones urbanísticas adecuadas que incluyan al menos las vías recebadas y los espacios requeridos para equipamiento comunitario y zonas verdes, de acuerdo con el tamaño del mismo.

Se verificará que el plano urbanístico del proyecto presentado esté debidamente aprobado por planeación municipal o quien haga sus veces.

• Situación de riesgo: El evaluador verificará que ninguna de las soluciones de vivienda a construir o mejorar con el proyecto se encuentre en zona de riesgo. Para esto el funcionario se apoyará en lo expresado en las licencias de urbanismo y construcción.

En los proyectos de mejoramiento de vivienda si existe algún factor de riesgo, aun en los casos que sea mitigable, deberán excluirse las viviendas que presentan esta condición, no pudiendo hacer parte de un proyecto subsidiable hasta tanto el municipio no ejecute las obras de mitigación o habilitación necesarias.

2.3.5. Aplicación de instrumentos de reforma urbana:

En los casos de proyectos para el concurso de esfuerzo municipal, si el proyecto de vivienda es el resultado de la aplicación de algún instrumento de gestión urbana, el evaluador verificará dicha información mediante el análisis de las certificaciones aportadas por el oferente, según lo establecido en la Resolución 722 de 2001 de Mindesarrollo.

2.3.6. Análisis de postulaciones:

La revisión de los formularios de postulación de los hogares involucrados en proyectos colectivos, busca fundamentalmente corroborar que cada uno de ellos cumple con los requisitos específicos que rigen el acceso al subsidio familiar de vivienda.

El estudio de los hogares incluye efectuar el proceso de cruces de cédulas con la base de datos del Inurbe (Sivif), para detectar aquellos casos que registren inconsistencias o inhabilidades y por lo tanto no puedan acceder al subsidio. Estas situaciones serán comunicadas al oferente del proyecto, a fin de que sean aclaradas o corregidas dentro de un plazo máximo de 8 días calendario, so pena de excluir definitivamente del proceso de asignación de subsidio a los hogares afectados.

2.4. Aspectos jurídicos.

Comprende la evaluación jurídica de los documentos del proyecto aportados por el oferente, tales como: certificados de representación legal, certificado de inscripción en el registro único de proponentes, títulos de propiedad (escritura y certificado de libertad), convenios, uniones temporales o consorcios, etc., se deben verificar que los documentos correspondan al proyecto o etapa que se presenta, la representación legal y la delegación para actuar, las vigencias y posibles gravámenes.

2.5. Aspectos ambientales.

Los requisitos ambientales para proyectos de vivienda de interés social urbana se entienden cumplidos con la expedición de las licencias de urbanismo y construcción por parte de las entidades correspondientes.

3. Concepto de viabilidad del proyecto.

Como resultado de la evaluación de la totalidad del proyecto, se deberá emitir el concepto de viabilidad positivo o negativo que consigne brevemente por escrito las principales conclusiones de la revisión y análisis efectuados, en los aspectos socio-económicos, financieros, jurídicos y técnicos, debidamente firmado por los funcionarios encargados de la evaluación y por el director regional.

4. Devolución del proyecto al oferente.

Si el proyecto no es viable por presentar inconsistencias en uno o varios de los aspectos contemplados en la evaluación anteriormente señalados, incluyendo el análisis de los hogares postulantes, deberá ser devuelto al oferente del proyecto acompañado por el informe donde se indique todos los motivos o causales que originaron esta circunstancia, así como las recomendaciones necesarias para que se corrija y se presente posteriormente ante la regional.

Si una vez subsanadas las observaciones hechas, el oferente encuentra dificultades para obtener la elegibilidad, sin argumentos valederos por parte de la regional, éste podrá solicitar la intervención del Inurbe nivel central.

5. Elegibilidad.

Cuando el proyecto sea viable en todos sus aspectos (socio-económicos, financieros, jurídicos y técnicos), incluyendo el análisis de las postulaciones al subsidio familiar de vivienda, si se trata de una postulación colectiva, se procederá a proyectar la resolución de declaratoria de elegibilidad del proyecto (según modelo preestablecido por la entidad), la cual pasará para revisión y visto bueno por parte del área jurídica de la regional y la posterior firma del director. Esta resolución debe ser notificada al representante legal del oferente.

La entidad contará con un plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de radicación del proyecto, para expedir la resolución de elegibilidad.

La declaratoria de elegibilidad no implica de modo alguno compromiso de asignación de subsidios a los hogares postulantes.

6. Visita al proyecto.

La visita al proyecto es un instrumento de seguimiento para la confrontación de la información suministrada en los documentos del proyecto con las condiciones reales en campo.

En caso de proyectos con obras ejecutadas, una vez evaluados y expedida la correspondiente resolución de elegibilidad y antes de efectuar la asignación de los subsidios por parte del Inurbe, la regional correspondiente planificará la realización de una visita con el objetivo de verificar la existencia de las obras reportadas como ejecutadas. Para los demás proyectos declarados elegibles, adicionalmente a los puntos de evaluación determinados en la planilla de visita, el funcionario incluirá aquellas condiciones y variables que durante el estudio del proyecto se hayan detectado o se considere ameriten alguna clase de verificación. En el caso de proyectos declarados elegibles y conformados por hogares afiliados a cajas de compensación, la respectiva caja será la responsable de practicar la visita.

La visita al proyecto de mejoramiento de vivienda, incluirá todos los hogares beneficiarios del subsidio en ese proyecto. Estas visitas permitirán al evaluador constatar que la información consignada en el formulario de postulación al SFV, con respecto al estado de la vivienda y las carencias a superar, es consistente.

En caso de mejoramiento de vivienda, tener en cuenta que se contemple en primera instancia la intervención en estructuras deficientes y posteriormente la atención a la carencia de servicios públicos internos de la vivienda, si estos dos aspectos no hacen parte de las carencias a superar se puede atender lo relacionado con deficiencias en pisos, carencia de baño o cocina o la construcción de nuevas alcobas.

Si como producto de la confrontación en campo no se encuentran divergencias frente a las condiciones y variables expresadas en el proyecto, se generará un reporte de visita con concepto positivo. En caso contrario, el evaluador reportará las incongruencias encontradas en el informe de visita. En consecuencia la elegibilidad será revocada y se aplicarán las sanciones contempladas, al oferente.

Glosario

Aval del municipio: El respaldo que se otorga para el desarrollo de un proyecto en el cual el municipio no participa directamente como oferente, debe ser por escrito debidamente firmado por el alcalde.

Capacidad financiera residual: El resultado de restar de la capacidad financiera de contratación de cada oferente (según certificado de cámara de comercio), el valor de cada uno de los proyectos que presente para su declaratoria de elegibilidad.

Carencias a superar: Son las deficiencias que presenta una vivienda objeto de mejoramiento.

Consorcio: Es la unión de dos o más personas naturales o jurídicas que aportan esfuerzos, capacidad financiera o técnica, para hacer, ejecutar o cumplir en mejores condiciones de eficiencia un contrato.

Damnificado: Hogar que ha perdido sus bienes inmuebles parcial o totalmente a causa de un desastre natural o acto terrorista.

Declaratoria de elegibilidad: Acto mediante el cual se determina que un proyecto de vivienda cumple las condiciones de vivienda de interés.

Disponibilidad inmediata de servicios públicos: Es la garantía manifiesta por parte de las entidades respectivas sobre la existencia de las redes y conexiones necesarias para prestar los servicios públicos a las viviendas.

Encargo fiduciario de administración de recursos: Es un contrato suscrito con una entidad financiera para administrar los recursos municipales requeridos para la ejecución de las obras de urbanismo de un proyecto a cargo del municipio.

Formulación: Es el diligenciamiento de los formularios y sus respectivos anexos adjuntando toda la documentación requerida.

Fuente de financiación: Entidad o persona que aporta recursos necesarios para la ejecución del proyecto.

Plan o conjunto de vivienda: Conjunto de diez o más soluciones de vivienda que conforman un proyecto objeto de una o varias licencias de construcción o una etapa del mismo desarrollado por una persona natural o jurídica, consorcio o unión temporal.

Postulación: Acto por el cual un hogar decide solicitar el subsidio familiar de vivienda, mediante el diligenciamiento del formulario respectivo, previo cumplimiento de los requisitos establecidos.

Postulante: Hogar que solicita el subsidio familiar de vivienda.

Sistemas alternativos de servicios públicos: Sistema de suministro de servicios de acueducto, alcantarillado y energía no conectados a las redes del municipio.

Suelo urbano: Las áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos urbanos por el plan de ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado. Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y podrán incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso el perímetro urbano podrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios públicos.

Unión temporal: Su estructura es idéntica a la del consorcio por cuanto en ambas figuras se encuentra la presentación de una propuesta en forma conjunta para la adjudicación, celebración y ejecución de un contrato, asumiendo solidariamente el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones derivadas de la propuesta y del contrato.

Ventanilla autorizada: Dependencia municipal encargada de asesorar a los interesados en el tema de vivienda de interés social, mediante convenios suscritos entre el Inurbe y el municipio.

Viabilización: Proceso por el cual se determina si un proyecto cumple o no con las condiciones y características para ser declarado elegible.

Zona de riesgo: Áreas de terreno con amenazas por fenómenos naturales.

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