Auto AC6724-2014 de octubre 31 de 2014

 

Auto AC6724-2014 de octubre 31 de 2014

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 

SALA DE CASACIÓN CIVIL

AC6724-2014

Rad.: 11001-02-03-000-2014-00197-00

Bogotá, D. C., treinta y uno de octubre de dos mil catorce.

EXTRACTOS: «II. Consideraciones

1. El artículo 366 del Código de Procedimiento Civil contempla que “[e]l recurso de casación procede contra las (…) sentencias dictadas en segunda instancia por los tribunales superiores, cuando el valor actual de la resolución desfavorable al recurrente sea o exceda de cuatrocientos veinticinco (425) salarios mínimos legales mensuales vigentes”, entre otras, en “las dictadas en los procesos ordinarios o que asuman ese carácter”.

2. En la presente acción, el sentenciador estimó que el interés pecuniario valorado a la fecha en que se profirió la sentencia no excede la cuantía legalmente señalada para que proceda el recurso de casación, recalcando al desatar la reposición que “se avocó el estudio de las sucesivas aclaraciones al dictamen pericial decretado y como este no colmó las expectativas, se decidió —utilizando las pruebas recaudadas— aplicar la metodología empleada por Catastro Distrital que deviene de un estudio estadístico del valor de los predios en el mercado inmobiliario”.

3. Mientras tanto, el opugnador considera que en la experticia se valoraron adecuadamente las circunstancias y particularidades que rodean el inmueble, y la norma no faculta sustituir ese medio probatorio, pues, de existir inconformidad, puede solicitarse aclaración, adición o ampliación.

4. Cuando en un trámite coinciden, en virtud de la reconvención, una acción de dominio con la prescripción adquisitiva del bien poseído, el quantum del interés para recurrir en casación corresponde a la sumatoria del valor comercial del bien y los frutos reconocidos u omitidos en la decisión, siendo necesario su “justiprecio por un perito cuando no aparezca determinado en el expediente”, al tenor del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto ha señalado la Corte que

(…) tratándose de un proceso ordinario, como el que corresponde a las acciones de pertenencia y reivindicatoria de bienes inmuebles, el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil condiciona la concesión del recurso extraordinario de casación contra la sentencia de segunda instancia, al valor actual de la resolución desfavorable al recurrente, cuyo monto debe ser igual o superior a cuatrocientos veinticinco (425) salarios mínimos legales mensuales vigentes, (…) Ahora bien, como la resolución desfavorable al recurrente se contrae al valor del bien inmueble cuya prescripción adquisitiva de dominio fue denegada y de los frutos civiles reconocidos a la sociedad reivindicante, corresponde establecer, entonces, si en el proceso ordinario en el cual se dictó la sentencia recurrida en casación, existen los medios probatorios que permitan estimarla (auto de 4 de agosto de 2010, Exp. 2009-01834).

5. Tiene incidencia en la decisión que se está tomando lo que se pasa a relacionar:

a) Que el objeto de la discusión corresponde a un bien raíz con folio de matrícula inmobiliaria 50C-31857 (fls. 1 al 12, cdno. 1 y 16 al 27, cdno. 2).

b) Que la sentencia de segunda instancia confirmó la negativa de la usucapión y la procedencia de la reivindicación, fijando los frutos civiles en veinte millones seiscientos cuarenta y siete mil trescientos ochenta y un pesos con treinta y seis centavos ($20’647.381,36), a esa fecha (fls. 40 al 41, cdno. 3).

c) Que el poseedor recurrió en casación y el juzgador la concedió (30 mayo 2012), previo avalúo del inmueble (fls. 99 al 101).

d) Que esta Sala declaró prematuro ese proceder, puesto que “no realizó una valoración adecuada del dictamen rendido” (fls. 247 al 252).

e) Que se agotó por el ad quem la complementación de la experticia (fls. 138 a 145 y 153 a 160).

f) Que el tribunal negó el recurso (4 dic. 2013), al considerar defectuoso el análisis y las deducciones realizadas por el profesional designado, por lo que el estimativo comercial del lote lo limitó al valor del “metro cuadrado de terreno de acuerdo al registro alfanumérico del predio para el año 2011”, que, sumado a los rendimientos dejados de producir, daba un valor menor al interés establecido por la ley (fls. 211 a 218).

6. Del examen de las copias allegadas se advierte que la decisión que es materia de reparo se tomó pasando por alto aspectos importantes, que inciden en la procedencia del ataque propuesto, a saber:

a) Para desatender el trabajo del perito, dijo el juzgador que

(…) incurre en algunos de los reparos hechos en el auto que declaró prematura la casación concedida, en efecto, en uno de sus apartes halla valores con fundamento en mecanismos que aplican cuando se trata de especificar el valor comercial del inmueble para fijar el canon de arrendamiento (L. 820/2003) y, la otra metodología, insiste en despejar el valor del inmueble como si se tratase de un caso de avaluó para remate judicial en proceso de ejecución apreciaciones que no pueden ser tenidas en cuenta, pues no se está en presencia de tales eventos (fls. 215 y 216).

No obstante estimó que, al haberse incorporado al expediente un documento oficial que da cuenta del valor del metro cuadrado para la zona y en la época de la sentencia, este era insuficiente en el justiprecio de la desventaja patrimonial sufrida por el censor, no sin antes advertir que sólo se contabilizaría el costo del suelo, ya que la construcción “se encuentra en estado de ruina” y “esa condición emerge en forma clara de los diversos elementos de prueba que se encuentran a lo largo de la actuación”, por lo que “no sería razonable establecer el valor del inmueble sobre la base del metro cuadrado del área construida”.

Vista así la actuación, no era suficiente la sola certificación catastral, que sólo revela generalidades y no contiene el estimativo del predio en juego frente a las condiciones del mercado inmobiliario de la zona.

Y es que cuando el perjuicio, o parte del mismo como acá sucede, depende del estimativo comercial de un bien raíz, éste debe ser el producto de un estudio pormenorizado de sus condiciones, así como el análisis de las leyes de oferta y demanda vigentes en el comercio para la fecha del fallo.

En ese sentido tiene dicho la corporación que

(…) cuando el agravio pueda depender del avalúo de un bien inmueble, en orden a conocer a cuánto asciende el memorado interés se impone el decreto y práctica del peritaje aludido en el artículo 370 citado, toda vez que, por las vicisitudes relativas a la ley de la oferta y la demanda, producidas por los vaivenes en los que naturalmente se mueve la economía, esa es la forma objetiva más adecuada en orden a conocer cuál es el valor actual de una especie de esa naturaleza, las que, por esas mismas circunstancias económicas, por la volatilidad de los mercados y por los efectos propios del paso del tiempo, tienen la probabilidad no solo de aumentar de valor, sino que también pueden depreciarse” (auto de 15 de febrero de 2011, Exp. 2011-00109-01).

Y más recientemente agregó que

(…) cuando la “determinación del interés para recurrir en casación” se circunscribe a un bien raíz es imperioso un examen exhaustivo del mismo, aunado a una labor de estudio comparativo del mercado inmobiliario, realizados por alguien versado en la materia, que permitan conocer su valor comercial para la fecha en que surge el agravio (…) No se cumple esa labor cuando se toma como base el avalúo catastral incrementado en un cincuenta por ciento (50%), conforme señala el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de supuestos diferentes, ya que el alcance de esa norma se restringe a los procesos de ejecución (auto de 23 de marzo de 2012, Exp. 2006-00345).

b) El auxiliar de la justicia en su trabajo aclaró que el predio se encuentra en mal estado, “con tendencia general del mismo a física, real y materialmente a ruina”, y que después de analizar las características de la construcción, “el valor comercial de este inmueble se determinó a través de los métodos de reposición y comparación directa del mercado, tomando como referencia precios de oferta y demanda en el sector de bienes similares o físicamente comparables”, asignándole un valor de doscientos sesenta y nueve millones doscientos noventa y tres mil seiscientos ochenta pesos ($269.293.680).

Posteriormente explicó que para llegar a dicho valor era adecuado, habida cuenta del notorio estado de deterioro de la construcción, “deducirle el cuarenta por ciento (40%) al promediado valor de $1’246.731, por m² de construcción, generando así el valor de $748.038,60 por metro cuadrado construido, el cual multiplicamos por el total del área de construcción de trescientos sesenta metros cuadrados (…) para el gran total de $269.293.986” (fls. 153 a 160).

Por su parte el tribunal precisó que siendo un área de 180 m² con un valor individual de quinientos diez mil pesos ($510.000), el precio total del terreno es de noventa y un millones ochocientos mil pesos ($91.800.000), lo que marca una diferencia ostensible.

De esta manera, si el informe no cumplió con las condiciones de ser “claro, preciso y detallado”, ni se explicaron los “exámenes, experimentos e investigaciones efectuados”, que generen credibilidad sobre el precio de mercado del lote y su edificación, debió exigirse al profesional que profundizara sobre los puntos constitutivos de duda, sin entrar a sustituir su dicho con un estimativo oficial.

c) Al excluirse de tajo lo señalado por el perito y lo referente a la edificación, sin que el documento allegado por catastro se adecúe a las reglas expuestas por esta corporación al no estar sustentada en “especiales conocimientos” a la luz del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, sino en el “análisis estadístico del mercado inmobiliario”, según indica el artículo 7º del Decreto 3496 de 1983, se incurrió en la misma falencia que se la achaca a la experticia, ya que la justificación luce exigua y extraña frente a lo perseguido.

Quiere decir que, en lo que respecta a la vivienda que se reclama en pertenencia, así esté en avanzado estado de deterioro, no hay claridad ni precisión sobre a cuánto asciende su importe económico, situación que impide tener como definido el quantum para recurrir.

7. Deberán adoptarse, por tanto, las medidas a que haya lugar para definir con precisión el contenido económico de la controversia, teniendo en cuenta lo expuesto en el presente pronunciamiento.

III. Decisión

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil,

RESUELVE:

1. Declarar que fue prematuro el pronunciamiento de la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, negando la concesión del recurso de casación dentro del proceso de la referencia.

2. Devolver la actuación surtida a la oficina de origen, para que allí se determine el interés para recurrir, y una vez agotada la actuación pertinente, proceda como corresponda.

Notifíquese».