Base gravable del impuesto predial en Bogotá

Revista Nº 129 Mayo-Jun. 2005

Álvaro Camacho Montoya 

Asesor Tributario y Profesor Universitario 

El avalúo catastral vigente a 1º de enero del año 2005 es la base mínima del impuesto predial unificado(1) para este año gravable y se debe aplicar obligatoriamente.

Si un predio no tiene avalúo catastral debe emplearse la base presuntiva mínima (D. Distrital 352/2002, art. 23), la cual asigna un valor promedio por metro cuadrado de terreno y/o edificación según el tipo de inmueble que para el año gravable 2005 está contenida en el Decreto Distrital 442 del 2004.

Como caso especial, si se tiene un reglamento de propiedad horizontal inscrito en la oficina de registro de instrumentos públicos a 1.º de enero del presente año, se deberá declarar de forma separada cada unidad (por cada matrícula inmobiliaria), y si la construcción no se hubiere iniciado en dicha fecha la base gravable será la descrita en las normas Distritales(2).

Si un contribuyente desea declarar por una base gravable superior a las referencias mínimas antes descritas, con el fin de usarla como costo fiscal en el impuesto de renta o ganancia ocasional en el caso de enajenación de un inmueble, lo podrá hacer siguiendo los requisitos del artículo 72 del estatuto tributario nacional.

Se sugiere revisar en este punto el texto de la sentencia del Consejo de Estado(3), la cual contiene consideraciones muy importantes en relación con el uso de este beneficio fiscal.

Revisión del avalúo catastral y repercusiones fiscales

El artículo 6.º de la Resolución 2555 de 1988, del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, señala que “el avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos”.

En resumen se puede mencionar que los avalúos catastrales son básicamente de dos clases: la primera, conformada por los avalúos formados y actualizados (cuyo límite es el valor comercial del predio, y por tal razón se aprecian en algunos casos fuertes incrementos o decrementos del valor de un predio de un año a otro, que pueden ser normales si, reiteramos, respetan el valor comercial); y la segunda clase, compuesta por los avalúos conservados (se incrementa su valor únicamente por un índice especial de valoración inmobiliaria por parte de Catastro)(4).

La notificación de la actualización del avalúo catastral está regulada por disposiciones especiales, las cuales permiten efectuar simplemente una publicación del acto administrativo y prescindir de la notificación personal (D. Distrital 352/2002, art. 21).

En la práctica se sugiere a los contribuyentes obtener un boletín catastral ante el Departamento de Catastro para verificar el avalúo vigente cada año por cada predio “el catastro es el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica” (IGAC, Res. 2555/88, art. 1.º).

Si por algún motivo el avalúo catastral es superior al valor comercial del predio, se sugiere radicar un memorial de revisión ante Catastro con las pruebas pertinentes para que esta entidad lo examine y si fuese procedente lo reduzca, pero en todo caso se deberá respetar el avalúo catastral vigente a 1.º de enero en la declaración predial del respectivo año (en este caso 2005) y si Catastro, con motivo de la revisión, redujera el avalúo en mención, se podrá corregir posteriormente la declaración inicialmente presentada y, luego, solicitar devolución de lo pagado en exceso de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 4.º de la Ley 601 del 2000, entre otras normas.

Cuando haya sido notificado el acto administrativo correspondiente, es decir, la resolución de Catastro que revisó el avalúo, y en caso de persistir la inconformidad, se cuenta con 5 días hábiles para interponer los recursos de reposición y en subsidio de apelación. En materia de pruebas es posible adjuntar un avalúo efectuado por un afiliado a la lonja o colegio de avaluadores, o solicitar una inspección ocular, entre otras.

En estos procesos de revisión catastral, existen términos tributarios especiales para efectuar correcciones a las declaraciones prediales y los procedimientos legales para hacerlas (ver Conc. Distrital 965/2002, entre otros).

Otra razón por la cual se debe solicitar la revisión del avalúo catastral es su incidencia en otros tributos, además del impuesto predial.

Recordemos el texto del artículo 4.º de la Resolución Nacional 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi:

“El aspecto fiscal consiste en la preparación y entrega a las tesorerías municipales y a las administraciones de impuestos nacionales respectivas, de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes”.

Por ejemplo, en el impuesto de renta el avalúo catastral es el valor patrimonial de los inmuebles para cierto tipo de contribuyentes(5).

En algunos casos el avalúo catastral puede presentar un efecto indirecto en el sistema de determinación de la renta presuntiva (E.T., art. 185) y en el impuesto al patrimonio, para cierta clase de contribuyentes, es parte de su base gravable (E.T., art. 295).

Finalmente, en la enajenación de inmuebles, el avalúo catastral puede tener un papel protagónico en casos específicos para la cuantificación de otros tributos tales como tasas notariales(6), el impuesto de registro (beneficencia)(7) y los derechos de registro(8).

(1) L. 601/2000, art. 1º y D. Distrital 352/2002, art. 20.

(2) D. Distrital 130/94, art. 1º.

(3) C.E., Sec. Cuarta, Sent. 13551, mar. 18/2004, sobre la nulidad del numeral 2º del artículo 7º del Decreto 326 de 1995.

(4) L. 601/2000, art. 3º.

(5) E.T., art. 277.

(6) Decreto Nacional 1681/96, art. 22.

(7) Decreto Nacional 650/96, art. 8º, lit. h).

(8) Decreto Nacional 1428/2000, art. 1º, lit. b).