CIRCULAR EXTERNA 1 DE 2006 

(Abril 25)

Asunto: Metodología para la fijación del precio en la oferta de venta a Central de Inversiones S.A., CISA, de los activos de propiedad de los establecimientos de crédito de naturaleza pública en estado de liquidación.

1. Objetivo.

La presente circular está dirigida a los establecimientos de crédito de naturaleza pública cuya valoración del inventario se encuentre en firme y que, además, hayan cumplido un año o más en proceso de liquidación, así como aquellos que a futuro cumplan un año en proceso de liquidación.

A través de esta circular se establece la metodología que debe utilizarse para fijar el precio en la oferta de venta de sus activos a Central de Inversiones S.A., CISA, de conformidad con lo establecido en el Decreto 770 de 2006.

2. Metodología de cálculo del precio para bienes inmuebles.

El modelo financiero a utilizar para el cálculo del precio de los bienes inmuebles, consiste básicamente en la construcción del valor esperado del flujo de ingresos y egresos corrientes relacionados directamente con dichos activos, teniendo en cuenta que la estimación de los parámetros se realiza con base en la experiencia de CISA. El modelo toma en consideración las siguientes variables:

2.1. Ingresos.

2.1.1. Canon de arrendamiento.

Dentro de la construcción del flujo, se tendrá en cuenta el ingreso correspondiente al canon de arrendamiento para los inmuebles que están actualmente arrendados siempre y cuando exista un contrato escrito que esté vigente y al día en sus pagos. Este ingreso se incluye por el tiempo que dure el contrato y se podrá tener en cuenta su renovación.

Las fechas de inicio y vencimiento del contrato de arrendamiento o su prórroga más reciente, hacen parte de las variables requeridas.

2.1.2. Otros ingresos.

Corresponden a cualquier otro tipo de ingreso que se perciba por el inmueble y del cual se tenga certeza.

2.1.3. Valor esperado de la venta del inmueble por parte de CISA.

Equivale al valor esperado de venta del inmueble, calculado como un porcentaje del valor del avalúo comercial, teniendo en cuenta su valorización, los descuentos por eficiencia en venta y descuento por venta de vivienda VIS.

2.2. Egresos.

2.2.1. Gastos mensuales promedio.

Se refiere a los gastos de administración y mantenimiento que se asumen mientras se tiene la titularidad del bien, tales como servicios públicos, administración, impuesto predial, impuesto de valorización y seguros, entre otros. Se calculan a partir de la participación histórica que han tenido los gastos como porcentaje del avalúo del inmueble. Dado que los gastos son proporcionales al valor del avalúo, estos se ajustan con la actualización del avalúo.

2.2.2. Gastos del saneamiento jurídico.

Con base en el avalúo comercial, las tarifas de CISA y la situación jurídica del inmueble, se estiman los gastos del saneamiento jurídico (actuaciones encaminadas a obtener la cancelación, corrección o eliminación de las anotaciones, limitaciones o gravámenes visibles en el folio de matrícula inmobiliaria) y la duración del respectivo proceso. Algunos de estos gastos son los trámites administrativos, policivos y judiciales tendientes a normalizar la situación jurídica del inmueble, así como los honorarios que dicha actuación demande.

Para problemas jurídicos especiales por su complejidad o que no estén estandarizados en las tarifas de CISA, se deben tomar datos reales o realizar la estimación correspondiente según el caso.

A los inmuebles con procesos jurídicos en curso que tengan unos gastos comprometidos, se les debe incluir el valor proyectado de estos gastos en la valoración, omitiendo los gastos estándar de CISA.

2.2.3. Gastos del saneamiento administrativo.

Corresponde a los gastos conocidos para llevar a cabo el saneamiento administrativo del inmueble.

2.2.4. Gastos de ventas.

Corresponde a los gastos de beneficencia, notariado, registro y comisión de venta.

2.2.5. Otros egresos.

Corresponden a cualquier otro tipo de egresos de los cuales ya se tenga certeza.

2.3. Aspectos generales de los modelos.

2.3.1. Porcentaje de participación.

Corresponde a la participación que la entidad en liquidación tiene en la propiedad del inmueble. Este porcentaje se utiliza para determinar la proporción de los ingresos y gastos que le corresponden a CISA, y afecta la eficiencia en venta.

2.3.2. Valor y fecha del avalúo comercial.

Corresponde al valor y fecha del avalúo comercial disponible de la totalidad del inmueble objeto de análisis, aún en los casos de propiedad compartida. Para efectos del cálculo del precio, y de acuerdo con la fecha del avalúo disponible, el valor del mismo podrá ser ajustado.

2.3.3. Tipo de inmueble y estrato.

Corresponde al tipo de bien que se va a analizar, los cuales deben estar comprendidos en los siguientes:

• Apartamento

• Casa

• Lote

• Local comercial

• Suite

• Finca

• Oficina

• Parqueadero

• Bodega

• Consultorio

Casa de recreo en condominio

• Hotel

• Planta

• Colegio

• Edificio

• Depósito

Para los inmuebles de vivienda (apartamento y casa) se debe incluir el estrato socioeconómico del bien.

2.3.4. Clasificación.

Se refiere a la clasificación del inmueble teniendo en cuenta las condiciones de mercado para su venta. Para la definición de la clasificación se tendrán en cuenta aspectos tales como la ubicación del inmueble (zonas de orden público especial, deprimidas o pueblos apartados), permanencia en el inventario y destinaciones o usos especiales del inmueble, entre otros.

2.3.5. Tiempo de comercialización.

Corresponde al tiempo estimado en el que se espera realizar la venta del bien, lo cual depende del tipo de inmueble, su saneamiento jurídico y de su clasificación.

2.3.6. Eficiencia en la venta del inmueble.

La eficiencia en la venta del inmueble es el promedio histórico de la gestión en venta de los inmuebles de CISA, medido como un porcentaje del avalúo comercial. La eficiencia en venta se ve afectada por la clasificación y por el porcentaje de participación.

2.3.7. Descuento VIS.

Se aplica un descuento adicional entre el 10% y el 25% para inmuebles de vivienda (apartamento, casa), dicho descuento depende del avalúo del inmueble, y de su estrato socioeconómico (estratos 1, 2 ó 3). A manera de ejemplo se muestra la tabla 1, la cual tiene los descuentos vigentes a marzo de 2006:

Tabla 1

Descuento VIS

Rango de avalúo ($)Descuento
0 a 23,240,00025.00%
23,240,000.01 a 33,200,00020.00%
33,200,000.01 a 39,840,00016.67%
39,840,000.01 a 44,820,00014.80%
44,820,000.01 a 50,000,00010.00%
50,000,000.01 en adelante0.00%

Esta tabla podrá ser ajustada en el momento de la valoración.

2.3.8. Tasa de descuento.

La tasa de descuento utilizada para calcular el valor presente de los flujos del modelo es el costo promedio ponderado del capital (WACC) de CISA.

WACC= Ri(P/A) + Rd(D/A)*(1-T) donde:

Ri= Retorno esperado del accionista de CISA

Rd= Retorno de la deuda (costo promedio de la deuda)

P= Patrimonio

A= Activo

D= Deuda

T= Tasa de impuestos

El retorno esperado del accionista de CISA será calculado a partir del CAPM (modelo de precio de capital).

Ri= Rf+B*(Rm-Rf) donde:

Rf= Tasa libre de riesgo

B= La relación del comportamiento de la empresa frente al mercado Rm= tasa de retorno esperada del mercado.

Rm= Tasa de retorno esperada del mercado.

3. Metodología de cálculo del precio para bienes muebles, maquinaria y equipos.

El modelo financiero a utilizar para el cálculo del precio de los bienes muebles, maquinaria y equipos, consiste básicamente en la construcción de un flujo con los ingresos y egresos relacionados directamente con los activos, tomando en consideración las siguientes variables:

3.1. Ingresos.

Corresponden a cualquier tipo de ingreso que perciba la entidad, derivado de los activos.

3.2. Egresos.

Se refiere a los gastos de administración y mantenimiento que se asumen mientras se tiene la titularidad del bien, tales como bodegaje, mantenimiento, impuestos, vigilancia y seguros, entre otros. Para los años siguientes del flujo estos gastos se ajustarán por un porcentaje del IPC.

3.2.1. Gastos del saneamiento jurídico y administrativo.

A los bienes con procesos jurídicos en curso que tengan unos gastos comprometidos o que tengan problemas administrativos, se les debe incluir el valor proyectado de estos gastos en la valoración y los tiempos de saneamiento.

3.3. Otras variables.

3.3.1. Valor y fecha del avalúo.

Corresponde al valor y fecha del avalúo comercial disponible de la totalidad del bien objeto de análisis, aún en los casos de propiedad compartida. Para efectos del cálculo del precio, y de acuerdo con la fecha del avalúo disponible, el valor del mismo podrá ser ajustado.

3.3.2. Clase.

Corresponde a la clasificación de los activos teniendo en cuenta las condiciones de mercado para su venta.

3.3.3. Tiempo de comercialización.

Corresponde al tiempo estimado en el que se espera realizar la venta del bien, lo cual depende del tipo de activo y de su clasificación.

3.3.4. Tasa de descuento.

La tasa de descuento utilizada para calcular el valor presente de los flujos del modelo es el costo promedio ponderado del capital (WACC) de CISA.

WACC= Ri(P/A) + Rd(D/A)*(1-T) donde:

Ri= Retorno esperado del accionista de CISA

Rd= Retorno de la deuda (costo promedio de la deuda)

P= Patrimonio

A= Activo

D= Deuda

T= Tasa de impuestos

El retorno esperado del accionista de CISA será calculado a partir del CAPM (modelo de precio de capital).

Ri= Rf+B*(Rm-Rf) donde:

Rf= Tasa libre de riesgo

B= La relación del comportamiento de la empresa frente al mercado Rm= tasa de retorno esperada del mercado.

Rm= Tasa de retorno esperada del mercado

4. Metodología de cálculo del precio para cartera comercial.

El modelo financiero a utilizar para el cálculo del precio de la cartera comercial, consiste básicamente en:

(i) la construcción del flujo de pagos de capital e intereses de cada obligación según las condiciones actuales del crédito o reestructuración;

(ii) la estimación del incremento porcentual de la tasa de descuento del flujo, tomando en consideración los factores de riesgo inherentes al deudor y a la operación, que puedan afectar el pago normal de la obligación;

y (iii) el cálculo del valor presente neto del flujo, adicionando a la tasa de descuento la prima de riesgo calculada, obteniendo así el precio de venta.

4.1. Flujo de pagos.

Se elabora el flujo de pagos a capital e intereses de cada una de las obligaciones, con base en las condiciones estipuladas en el pagaré o en el acuerdo de pago, si se trata de cartera reestructurada. Para la estimación de los intereses, deberá utilizarse la tasa de la fecha en que se hace el cálculo, bien sea que se trate del DTF, del IPC o la tasa base que haya sido pactada, adicionada en el margen correspondiente.

4.2. Incremento a la tasa de descuento.

La tasa de descuento utilizada para calcular el valor presente de los flujos del modelo deberá ser adicionada en un porcentaje estimado con base en los riesgos de no pago generados por la situación financiera del deudor y las condiciones del mercado en el que este se desempeña, entre otros aspectos.

Para calcular el incremento, se toman en consideración los aspectos que a continuación se explican.

4.2.1. Aspectos cuantitativos.

4.2.1.1. Riesgo Financiero.

Con este riesgo se pretende establecer el efecto que la situación financiera del deudor tendrá en el pago de la obligación. Este aspecto tendrá una calificación total de 100 puntos, los cuales se reparten entre unas variables que deberán ser calculadas con base en los estados financieros de los deudores al corte del 31 de diciembre del último año fiscal y el año fiscal anterior y el perfil de riesgo financiero del deudor con el sistema financiero.

4.2.1.1.1. Variable 1-Relación de endeudamiento.

Esta relación permite determinar el período de tiempo que el deudor tardaría en atender el pago de la totalidad de los pasivos a su cargo, con los recursos que genera en su operación.

4.2.1.1.2. Variable 2-Rotación de cartera y de inventarios.

Estas variables permiten determinar el nivel de liquidez del deudor, aspecto que tiene una relación directa con su capacidad de pago para la atención de la obligación.

4.2.1.1.3. Variable 3-Margen operacional.

Se evalúa el margen operacional que genera el deudor que le permita atender la obligación, una vez cubiertos los costos y gastos propios del giro normal de su actividad comercial.

4.2.1.1.4. Variable 4-Crecimiento en ventas.

Dado que los ingresos por ventas generados en la actividad comercial desarrollada por el deudor constituyen la principal fuente de recursos para el pago de la obligación, se compara su crecimiento frente al índice de inflación.

4.2.1.1.5. Perfil de riesgo financiero.

Este aspecto pretende establecer la percepción de riesgo que tienen los acreedores del deudor, de acuerdo al reporte de información suministrado por la Central de Información Financiera CIFIN.

De acuerdo con CIFIN, las calificaciones de riesgo financiero se realizan con letras que identifican el comportamiento del deudor en la atención de sus obligaciones o el riesgo de no pago de las mismas originada en la situación financiera del cliente así:

A - Normal,

B - Aceptable,

C - Deficiente,

D - Difícil cobro,

E - Incobrable y

K - Castigo.

En consecuencia, se asigna un mayor puntaje en la medida en que su endeudamiento global se encuentra calificado como de mayor nivel de riesgo o de incumplimiento en el comportamiento de sus pagos, al ponderar cada monto de endeudamiento en cada categoría.

4.2.1.1.6. Estimación del riesgo financiero.

De acuerdo con los puntajes obtenidos por cada deudor, estos se clasificarán según el riesgo financiero que se describe a continuación:

Tabla 2

Riesgo financiero

Puntaje asignado
Riesgo situación financiera40
a) Muy bajo (inferior a 20)40
b) Bajo (entre 21 y 40)30
c) Medio bajo (entre 41 y 60)20
d) Medio (entre 61 y 80)10
e) Alto (entre 81 y 90)5
f) Muy alto (mayor a 91)0

4.2.1.2. Condiciones de la obligación.

Se otorga un máximo de 15 puntos, de acuerdo con las condiciones vigentes de la deuda. En este factor se incluyen las condiciones generales de las obligaciones a cargo del deudor, subdivididas en tres grupos: Plazo de la operación, tasa de interés y concentración de pagos.

4.2.1.3. Garantía.

La garantía se califica por su nivel de cobertura frente al valor de la obligación, y por la posibilidad que le otorga a un acreedor de estar en una posición preferente de pago. Se otorga un máximo de 10 puntos que se distribuyen en dos aspectos fundamentales: Cobertura de la garantía e instrumentación de la misma.

Para efecto del establecimiento de la garantía y el valor de la misma, se deberá anexar certificado de tradición y libertad en donde conste la hipoteca a favor de la entidad y el avalúo comercial de la misma. El valor de la garantía deberá ser afectado con el porcentaje sobre el cual se otorgó y se registró.

4.2.2. Aspectos cualitativos.

Se asigna un total de 35 puntos a las siguientes variables cualitativas.

4.2.2.1. Sector.

Se otorga un máximo de 10 puntos de acuerdo con la situación económica del sector en el que se desempeña la empresa, asignando tres niveles de riesgo (alto, medio, bajo), de la siguiente forma:

Tabla 3

Sector

 Puntaje asignado
Sector10
a) Alto riesgo0
b) Mediano riesgo5
c) Bajo riesgo10

4.2.2.2. Posibilidad de incumplimiento.

Este factor se refiere a elementos inherentes al deudor que puedan a futuro generar una posibilidad de incumplimiento, otorgando un máximo de 10 puntos. Se establecen tres niveles de posibilidades (alta, media y baja), de la siguiente forma:

Tabla 4

Posibilidad de incumplimiento

 Puntaje asignado
Posibilidad del incumplimiento10
a) Alto5
b) Media7.5
c) Baja10

4.2.2.3. Tendencia de crecimiento de las tasas de interés.

Se asigna un máximo de 5 puntos con base en la tendencia de comportamiento de las tasas de interés, bajo tres escenarios posibles a saber: Tendencia creciente, tendencia constante y tendencia decreciente, de la siguiente forma:

Tabla 5

Tendencia tasas de interés

 Puntaje asignado
Tendencia crecimiento tasa interés5
a) Tendencia creciente0
b) Tendencia constante2.5
c) Tendencia decreciente5

4.2.2.4. Riesgo implícito.

El riesgo implícito es el riesgo de que el cliente vuelva a quedar vencido por efecto de su llegada a CISA.

4.2.3. Cálculo del incremento de la tasa de descuento.

Una vez se efectúa la suma de los puntos obtenidos de los factores cuantitativos y cualitativos, este puntaje se traduce en seis niveles de riesgo, así:

Tabla 6

Medición del riesgo

Medición riesgoRiesgo
a) Puntaje menor igual a 30a) Muy alto
b) Puntaje mayor a 30 y <= a 50b) Alto
c) Puntaje mayor a 50 y <= a 65c) Medio
d) Puntaje mayor a 65 y <= a 85d) Medio bajo
e) Puntaje mayor a 85 y <= a 95e) Bajo
f) Puntaje mayor a 95f) Muy bajo

Con base en la calificación del riesgo total, se asignan los siguientes factores de riesgo:

Tabla 7

Calificación de riesgo

Calificación de riesgoFactor
a) Muy alto300%
b) Alto250%
c) Medio200%
d) Medio bajo180%
e) Bajo150%
f) Muy bajo130%

El factor asignado corresponde al porcentaje en el cual se incrementará la tasa de descuento que se aplicará para efectuar el cálculo del valor presente de los flujos de la obligación.

4.3. Otras consideraciones.

• Las obligaciones comerciales cuyos deudores sean personas naturales, se valorarán de acuerdo con el modelo de valoración de cartera de consumo e hipotecaria.

• Las empresas que se encuentren inactivas se les asignará un valor de cero (0).

• Cuando se trate de empresas en liquidación o en desarrollo de negociaciones bajo procesos concursales o de Ley 550 de 1999, se valorarán de acuerdo con el escenario de liquidación estimado. Se tendrán en cuenta, entre otras, las condiciones en que fue decretada la liquidación, tales como los activos pertenecientes a la entidad, la prelación de pagos y el plazo estimado de terminación.

• En caso de que las obligaciones no registren garantía, se les asignará un valor de cero (0).

• Las obligaciones que registren más de 180 días en mora, se valorarán por el modelo de cartera de consumo e hipotecaria.

5. Metodología de cálculo del precio para cartera oficial y de entidades territoriales.

Para el caso de cartera oficial se utilizará básicamente el mismo modelo aplicable a la cartera comercial, con algunas variaciones en la medición del riesgo financiero.

Para los casos de entidades territoriales en los que la cesión de la obligación no sea aceptada por el alcalde o el gobernador, el valor de compra de la obligación será igual a cero.

5.1. Riesgo financiero.

El riesgo financiero de las entidades territoriales se mide teniendo en cuenta cuatro aspectos: El cumplimiento de los parámetros establecidos por la Ley 358 de 1997, los que se involucran en la Ley 617 de 2000, la generación de superávit en la última vigencia fiscal y el factor de crecimiento del total de sus ingresos.

5.1.1. Capacidad de endeudamiento Ley 358 de 1997.

Esta norma exige de las entidades territoriales el cumplimiento de dos indicadores:

 

 

5.1.2. Racionalización del gasto - Ley 617 de 2000.

Esta norma exige de las entidades territoriales el cumplimiento de un indicador:

 

El modelo de valoración involucra los porcentajes máximos para cada entidad territorial, dependiendo si es departamento o municipio y la categoría del mismo.

5.1.3. Superávit / Déficit presupuestal.

Con base en el valor neto resultante de la diferencia entre los ingresos y los gastos de la vigencia fiscal inmediatamente anterior, se otorga una ponderación máxima de 10 puntos cuando los gastos superan los ingresos de la entidad, aspecto que deteriora su situación presupuestal e incorpora un déficit para futuras vigencias. Si por el contrario la entidad genera superávit, no se pondera puntaje.

5.1.4. Crecimiento en sus ingresos.

Se comparará el crecimiento reflejado en los ingresos corrientes del ente evaluado.

6. Metodología de cálculo del precio para cartera de consumo e hipotecaria.

El modelo financiero a utilizar para el cálculo del precio de la cartera de consumo e hipotecaria, consiste básicamente en la construcción del valor esperado del flujo de ingresos y egresos corrientes relacionados con la cartera, tomando en consideración las posibles evoluciones de los créditos que pueden darse:

• Acuerdos de pago

• Reestructuraciones

• Prepago

• Daciones en pago

• Remates

Para el cálculo de valor esperado se estima una probabilidad de que el crédito finalice en cada una de estas alternativas. Dicha probabilidad depende del comportamiento histórico de la cartera de propiedad de CISA.

Para cada una de las alternativas se calculan los flujos de ingresos y egresos que pueden presentar las obligaciones. A continuación se explica la metodología a aplicar para cada una de las alternativas mencionadas:

6.1. Acuerdos de pago.

El acuerdo de pago se define como la negociación que podría darse entre el deudor y CISA, en la cual el deudor se comprometería a pagar un porcentaje de la deuda a corto plazo, y CISA se comprometería a congelar el proceso jurídico de cobro y a cancelar la obligación en caso de que el deudor cumpliera el acuerdo. Los honorarios del abogado serían cancelados por cuenta del deudor.

Las variables a utilizar en este caso son:

6.1.1. Ingresos de acuerdos de pago.

Los ingresos de los acuerdos de pago son las amortizaciones pactadas en el mismo, las cuales se calculan como el valor total del acuerdo, dividido por el número de períodos establecidos para su pago.

6.1.2. Egresos de acuerdos de pago.

Los egresos considerados para los acuerdos de pago son, entre otros:

• Gastos de administración de la cartera hasta que se finalice el acuerdo.

• Comisiones por casas de cobranza.

• Seguros tanto de vida como de incendio y terremoto, cuando se cuente con garantía hipotecaria.

• Comisiones de abogados por acuerdo de pagos.

6.1.3. Otros aspectos relacionados a los acuerdos de pagos.

6.1.3.1. Probabilidad de cumplimiento del acuerdo de pagos.

Se considera la probabilidad de que el deudor cumpla el acuerdo de pagos.

6.1.3.2. Descuentos de capital e intereses.

Los descuentos de capital e intereses que por política otorga CISA en los acuerdos de pago, se incluyen para reflejar su impacto en las cuotas del crédito.

6.2. Reestructuraciones.

Las reestructuraciones se refieren al cambio de las condiciones vigentes del crédito, tales como el saldo adeudado, la tasa del crédito o el plazo.

6.2.1. Ingresos de reestructuraciones.

Los ingresos en las reestructuraciones corresponden a un abono inicial y las cuotas del nuevo crédito.

6.2.2. Egresos de reestructuraciones.

Los egresos considerados para las reestructuraciones son, entre otros:

• Gastos de administración de la cartera hasta que se finalice el crédito.

• Comisiones por casas de cobranza.

• Seguros tanto de vida como de incendio y terremoto cuando se cuente con garantía hipotecaria.

• Comisiones de abogados por reestructuración.

6.2.3. Otros aspectos relacionados con las reestructuraciones.

6.2.3.1. Prima de riesgo.

Se incluye una prima de riesgo que incrementa la tasa de descuento para considerar el riesgo crediticio de la reestructuración.

6.2.3.2. Tasa del nuevo crédito.

Se utiliza la tasa promedio a la cual CISA reestructura los créditos de consumo e hipotecarios en el momento de la valoración.

6.2.3.3. Descuento de capital e intereses.

Los descuentos de capital e intereses que por política otorga CISA en las reestructuraciones se incluyen para reflejar su impacto en las cuotas del crédito.

6.2.3.4. Plazo del nuevo crédito.

Se usa el plazo normal con el cual CISA realiza las reestructuraciones.

6.3. Prepago.

El prepago contempla el caso en el cual el deudor paga la totalidad del valor acordado con CISA para cancelar el crédito, en un solo contado. El valor acordado corresponde a un porcentaje del saldo adeudado.

6.3.1. Ingresos de prepago.

El único ingreso considerado en este caso es el valor acordado de prepago.

6.3.2. Egresos de prepago.

Los egresos considerados para el prepago son:

• Gastos de administración de la cartera hasta que se realice el prepago.

• Comisiones por casas de cobranza.

• Seguros de vida y sobre la garantía.

• Comisiones de abogados por prepago.

6.4. Daciones en pago.

Las daciones en pago se refieren a la entrega por parte del deudor de la garantía o de otro bien para cubrir el saldo total de la deuda.

6.4.1. Ingresos de dación en pago.

Los ingresos por dación en pago se refieren a los ingresos generados por la garantía o cualquier otro bien. La duración de la recuperación de la garantía depende de la etapa procesal en que se encuentre el proceso jurídico.

Si la garantía es hipotecaria se utiliza el modelo descrito en el punto 2 del presente documento, ajustándolo para tener en cuenta información que no esté disponible en la valoración (avalúo comercial, clasificación del bien, etc.).

Si la garantía no es hipotecaria se incluye únicamente como ingreso el valor de venta del bien, el cual corresponde a un porcentaje del valor del activo, con un tiempo estándar de comercialización.

6.4.2. Egresos de dación en pago.

Los egresos considerados para el proceso de dación son, entre otros:

• Gastos de administración de la cartera hasta que se reciba la dación.

• Seguros de vida y de la garantía.

• Comisiones de abogados por dación.

• Comisiones por casas de cobranza.

• Gastos de saneamiento del bien en garantía.

• Gastos de administración y sostenimiento de la dación.

• Gastos de recepción del bien (escrituración, registro).

Para inmuebles que tengan asociado un TES Ley 546, se tendrá en cuenta el valor de la devolución del TES a la Nación.

6.5. Remates.

Los remates se discriminan en hipotecarios y no hipotecarios. Los hipotecarios se dividen en remates adjudicados a CISA y a terceros. Los remates no hipotecarios a su vez se clasifican en remates sobre garantía real y sobre bienes que pertenecen al patrimonio del deudor.

6.5.1. Remates hipotecarios adjudicados a CISA.

Son los inmuebles que CISA obtiene como resultado del remate de la garantía hipotecaria al interior de un proceso judicial.

6.5.1.1. Ingresos de remates hipotecarios adjudicados a CISA.

Los ingresos por remates adjudicados a CISA se refieren a los ingresos generados por la recuperación del inmueble. El plazo para la recuperación de la garantía depende de la etapa procesal en que se encuentre el proceso jurídico. Se utiliza el modelo descrito en el punto 2 del presente documento, ajustándolo para tener en cuenta información que no está disponible en la valoración (avalúo comercial, clasificación del bien, etc.).

6.5.1.2. Egresos de remates hipotecarios adjudicados a CISA.

Los egresos considerados para el proceso de remate con adjudicación son, entre otros:

• Gastos de administración de la cartera hasta que se remata el bien.

• Seguros de vida y de la garantía.

• Comisiones de abogados por remate.

• Gastos de administración y sostenimiento del bien.

• Gastos de recepción del bien (escrituración, registro).

Para inmuebles que tengan asociado un TES Ley 546, se tendrá en cuenta el valor de la devolución del TES a la Nación. Adicionalmente, se tendrán en cuenta valores preferentes cuando estos son conocidos en el momento de la valoración.

6.5.2. Remates hipotecarios no adjudicados a CISA.

Los remates hipotecarios no adjudicados a CISA son los inmuebles que son adjudicados a un tercero como resultado de un proceso judicial de remate.

6.5.2.1. Ingresos de remates hipotecarios no adjudicados a CISA.

Los ingresos por remates no adjudicados a CISA se refieren a los ingresos generados por el valor del remate que paga el tercero a quien se adjudica el bien. El plazo para la recuperación de la garantía vía remate hipotecario no adjudicado a CISA, depende de la etapa procesal en que se encuentre el proceso jurídico.

6.5.2.2. Egresos de remates hipotecarios no adjudicados a CISA.

Los egresos considerados para el proceso de remate sin adjudicación son:

• Gastos de administración de la cartera hasta que se remata el bien.

• Seguros de vida y de la garantía.

• Comisiones de abogados por remate.

Para inmuebles que tengan asociado un TES Ley 546, se tendrá en cuenta el valor de la devolución del TES a la Nación. Adicionalmente, se tendrán en cuenta valores preferentes cuando estos son conocidos en el momento de la valoración.

6.5.3. Remates de garantías reales no hipotecarias.

6.5.3.1. Ingresos de remates de garantía real no hipotecaria. Los ingresos por remates de garantía real se refieren a los ingresos generados por el valor de la venta del bien que ha sido rematado a favor de CISA. Este ingreso se calcula como un porcentaje del valor del avalúo del bien.

6.5.3.2. Egresos de remates de garantía real no hipotecaria.

Los egresos considerados para el proceso de remate de garantía real no hipotecaria son:

• Gastos de administración de la cartera hasta que se remata el bien.

• Seguros de vida y de la garantía.

• Comisiones de abogados por remate de garantía real no hipotecaria.

6.5.4. Remates de bienes del patrimonio del deudor cuando el crédito no tiene garantía real.

6.5.4.1. Ingresos de remates de bienes del patrimonio del deudor.

Los ingresos por remates de garantía real se refieren a los ingresos generados por el valor de la venta de bienes que tiene el deudor y que son rematados a favor de CISA. La duración de la recuperación depende de la etapa procesal en que se encuentre el proceso jurídico. Este ingreso se calcula como un porcentaje del saldo adeudado, por una probabilidad de que el deudor tenga bienes en su patrimonio susceptibles de ser enajenados.

6.5.4.2. Egresos de remates de bienes del patrimonio del deudor.

Los egresos considerados para el proceso de remate de bienes del patrimonio del deudor son:

• Gastos de administración de la cartera hasta que se remata el bien.

• Seguros de vida.

• Comisiones de abogados por remate de bienes del patrimonio del deudor.

• Investigación de bienes realizada por CISA para determinar si el deudor tiene bienes susceptibles de remate en su patrimonio.

6.6. Obligaciones prescritas.

6.6.1. Obligaciones prescritas sin judicializar.

Las obligaciones prescritas no judicializadas no se incluyen en los modelos de valoración y generalmente se les da un valor tendiente a cero ($ 0).

6.6.2. Obligaciones prescritas judicializadas.

Las obligaciones prescritas judicializadas no se incluyen en los modelos de valoración y su eventual traspaso a CISA será evaluado y acordado por las partes.

6.7. Procesos jurídicos iniciados antes de diciembre 31 de 1999 (L. 546).

Para la cartera que presenta esta característica se asumirá el reinicio del proceso judicial, de acuerdo con los parámetros utilizados en los modelos de valoración.

6.8. Créditos con deudores localizados, con saldos inferiores a $ 20 millones, sin proceso jurídico y que no haya tenido pagos en los últimos dos años.

Estos créditos no se incluyen en los modelos de valoración y generalmente se les da un valor tendiente a cero pesos ($ 0).

6.9. Casos especiales.

• Cuando no se cuente con pagaré, se estimará en el modelo el tiempo correspondiente a iniciar un proceso de cancelación y reposición del título valor, así como el costo del proceso para la reposición del título.

• Cuando no se cuente con la primera copia de la escritura de hipoteca, se valorará como cartera sin garantía.

• Cuando la obligación registre más de tres (3) años en mora y no se tenga registro de judicialización, se valorará como una obligación prescrita.

• Cuando se trate de obligaciones no judicializadas sobre las que no sea posible establecer su movimiento histórico, se aumentará el tiempo para llegar a la instancia de remate en 6 meses.

7. Metodología de cálculo del precio para otro tipo de activos.

Tratándose de activos diferentes a los incluidos en la presente circular, el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras determinará la metodología de valoración a aplicar en cada caso.

8. Otras consideraciones.

8.1. La presente circular contiene la metodología básica para el cálculo del precio de los activos a ser vendidos a CISA por parte de las entidades a que se refiere el Decreto 770 de 2006. En consecuencia, los parámetros necesarios para la aplicación de la metodología y las demás condiciones necesarias para el cierre de la operación de compraventa, serán concertadas entre las partes, sin perjuicio de que el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras decida el alcance de la operación.

8.2. La aplicación de las metodologías descritas en la presente circular estará a cargo de CISA, para lo cual se basará en la información suministrada por las entidades en liquidación.

8.3. Es posible que al momento de aplicar la metodología establecida en la presente circular, no se cuente con toda la información requerida. Por lo tanto, se podrán emplear mecanismos de ajuste al precio, tales como primas de descuento calculadas como un porcentaje del valor presente del flujo de ingresos y egresos e incrementos porcentuales de la tasa de descuento a utilizar para el cálculo del valor presente.

8.4. En los casos que sea conveniente para los trámites de la liquidación de las entidades a que se refiere el Decreto 770 de 2006, será posible que algunos activos no sean vendidos a CISA, caso en el cual se podrán utilizar otras alternativas que permitan la depuración contable de las entidades en liquidación.

8.5 Las partes podrán establecer mecanismos de compensación con base en los niveles de recuperación de los activos adquiridos por CISA, en virtud del decreto a que hace referencia la presente circular.

8.6. El precio de los activos que se determine mediante las metodologías establecidas en esta circular, incluirá los servicios de administración de los mismos que preste CISA con anterioridad a su transferencia definitiva en compraventa, siempre que dicha administración haga parte del plan de trabajo de que trata el artículo 3º del Decreto 770 de 2006.

8.7. El Fondo de Garantías de Instituciones Financieras se reserva el derecho de actualizar o modificar las metodologías de valoración propuestas en esta circular.

La presente circular rige a partir de la fecha de su publicación.

N. del D.: La presente circular externa va dirigida a los establecimientos de crédito de naturaleza pública en estado de liquidación.

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