Superintendencia Financiera de Colombia

CIRCULAR EXTERNA 12 DE 2017

(Junio 6)

Ref.: Instrucciones en materia de la cobertura de tasa de interés para la financiación de vivienda de interés social urbana nueva a los potenciales deudores de crédito o locatarios de leasing habitacional pertenecientes a los hogares que resulten beneficiarios del programa de promoción de acceso a la vivienda de interés social - Mi Casa Ya, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto 1077 de 2015, modificado por el Decreto 729 de 2017 y la Resolución 666 de 2017 del Fondo Nacional de Vivienda —Fonvivienda— Frech Mi Casa Ya.

El Gobierno Nacional expidió el Decreto 729 de 2017, mediante el cual se modificó el Decreto 1077 de 2015, y Fonvivienda expidió la Resolución 666 de 2017 con el fin de facilitar la financiación de vivienda de interés social urbana nueva a los potenciales deudores de crédito o locatarios de leasing habitacional destinado a vivienda familiar pertenecientes a los hogares que resulten beneficiarios del programa de promoción de acceso a la vivienda de interés social - Mi Casa Ya, a que hace referencia el mencionado Decreto 729 de 2017, mediante el ofrecimiento de una cobertura de tasa de interés con cargo a los recursos del fondo de reserva para la estabilización de la cartera hipotecaria - Frech, administrado por el Banco de la República.

Tal cobertura consiste en una permuta financiera calculada sobre la tasa de interés pactada en créditos nuevos o contratos de leasing habitacional nuevos, otorgados o celebrados por los establecimientos de crédito a deudores o locatarios que cumplan con las condiciones y requisitos señalados en la normatividad mencionada.

En desarrollo de lo anterior y en virtud de las facultades señaladas en el numeral 5º del artículo 11.2.1.4.2 del Decreto 2555 de 2010, el artículo 2.1.1.4.2.11 del Decreto 1077 de 2015 y el artículo 9º de la Resolución 666 de 2017 de Fonvivienda, la Superintendencia Financiera de Colombia imparte las siguientes instrucciones:

1. Crear el anexo 7 del capítulo VI del título I de la parte II de la Circular Básica Jurídica, relacionado con las “Reglas relativas a la cobertura de tasa de interés para la financiación de vivienda de interés social urbana nueva a los potenciales deudores de crédito o locatarios de leasing habitacional pertenecientes a los hogares que resulten beneficiarios del programa de promoción de acceso a la vivienda de interés social - Mi Casa Ya, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto 1077 de 2015, modificado por el Decreto 729 de 2017 y la Resolución 666 de 2017 del Fondo Nacional de Vivienda —Fonvivienda— Frech Mi Casa”.

2. La presente circular rige a partir de la fecha de su publicación y tendrá aplicación hasta la fecha de vigencia de la cobertura.

N. del D.: La presente circular externa va dirigida a representantes legales y revisores fiscales de los establecimientos de crédito.

PARTE II

TÍTULO I

ANEXO 7

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ANEXO 7

Reglas relativas a la cobertura de tasa de interés para la financiación de vivienda de interés social urbana nueva a los potenciales deudores de crédito o locatarios de leasing habitacional pertenecientes a los hogares que resulten beneficiarios del programa de promoción de acceso a la vivienda de interés social - Mi Casa Ya, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto 1077 de 2015, modificado por el Decreto 729 de 2017 y la Resolución 666 de 2017 del Fondo Nacional de Vivienda —Fonvivienda— Frech Mi Casa Ya.

1. Alcance.

Las instrucciones contenidas en este anexo son aplicables a los créditos hipotecarios de vivienda y a los contratos de leasing habitacional que se hubieren acogido a la cobertura de la tasa de interés ofrecida por el Gobierno Nacional en el Decreto 729 de 2017, mediante el cual se modificó el Decreto 1077 de 2015, y la Resolución 666 de 2017 de Fonvivienda.

La mencionada cobertura se ofrece con cargo a los recursos asignados a favor del fondo de reserva para la estabilización de la cartera hipotecaria —Frech—, con el fin de facilitar la financiación de vivienda de interés social nueva urbana a los potenciales deudores de crédito o locatarios de leasing habitacional pertenecientes a los hogares que resulten beneficiarios del programa de promoción de acceso a la vivienda de interés social - Mi Casa Ya, a que hace referencia el Decreto 729 de 2017.

Tal cobertura consiste en una permuta financiera calculada sobre la tasa de interés pactada en créditos nuevos o contratos de leasing habitacional nuevos otorgados o celebrados por los establecimientos de crédito a deudores o locatarios que cumplan con las condiciones y requisitos señalados en la normatividad mencionada.

2. Información para promocionar la cobertura de tasa de interés que ofrece el Gobierno Nacional a través del Frech - Mi Casa Ya.

Los establecimientos de crédito deben suministrar, a través de los mecanismos que estimen pertinentes, información clara, oportuna y suficiente respecto de las condiciones de acceso, ejecución y terminación de la cobertura.

Dichos mecanismos deben contemplar, como mínimo, los siguientes aspectos:

2.1. Las condiciones que deben cumplir los créditos o contratos de leasing habitacional y sus beneficiarios para el acceso a la cobertura, conforme a lo señalado en los artículos 2.1.1.4.2.3 y 2.1.1.4.2.4 del Decreto 1077 de 2015.

2.2. El término durante el cual se recibe la cobertura, así como todas y cada una de las formas de terminación anticipada de la cobertura señaladas en el artículo 2.1.1.4.2.5 del Decreto 1077 de 2015 y en el artículo 5º de la Resolución 666 de 2017 de Fonvivienda. Se debe explicar con especial detalle la causal de pérdida de la cobertura cuando el deudor o locatario incurra en mora en el pago de 3 o más cuotas o cánones consecutivos.

2.3. El porcentaje de cobertura y los segmentos de vivienda según lo previsto en el artículo 2.1.1.4.2.2 del Decreto 1077 de 2015.

2.4. Precisar que la cobertura se otorga por una sola vez y únicamente a un crédito individual de vivienda urbana nueva o contrato de leasing habitacional para vivienda urbana nueva que cumpla con los criterios establecidos en las disposiciones que reglamentan la cobertura.

2.5. Indicar que el desembolso de créditos y/o la celebración de contratos de leasing habitacional con este beneficio se encuentra limitado al número de coberturas disponibles, según el año de desembolso del crédito, en los términos del artículo 8º de la Resolución 666 de 2017 de Fonvivienda o demás normas que lo modifiquen, sustituyan o adicionen.

2.6. Advertir que en ningún evento los deudores, locatarios o entidades vigiladas pueden utilizar los recursos de la cobertura para cubrir intereses moratorios, así como ningún otro costo derivado del otorgamiento o administración del crédito o contrato de leasing habitacional, según lo establece el numeral 5º del artículo 2º de la Resolución 666 de 2017.

2.7. Aclarar que la solicitud, acceso, ejecución, terminación y liquidación de la cobertura no generan costos ni recargos para los deudores o locatarios, salvo los que son propios de la administración de la cartera hipotecaria, de conformidad con lo previsto por el artículo 12 de la Resolución 666 de 2017 de Fonvivienda.

2.8. Informar sobre el derecho a conocer el resultado de la proyección anual de los valores que deben ser pagados mensualmente por los deudores y locatarios, junto con los saldos de los créditos y/o contratos de leasing habitacional objeto de la cobertura, incluyendo el efecto de la misma, en los términos del artículo 14 de la citada resolución.

2.9. La información adicional que se considere pertinente sobre la forma como funciona la cobertura respecto del crédito o contrato de leasing habitacional, la cual debe ser presentada en forma clara y comprensible.

En caso de que los potenciales deudores y/o eventuales locatarios se encuentren interesados en acceder a la cobertura, los establecimientos de crédito deben indicarles la necesidad de manifestar por escrito su intención, en la cual deben señalar de manera expresa el conocimiento de las obligaciones y condiciones que implica la cobertura, atendiendo lo establecido en el artículo 10 de la citada resolución. Dicho documento debe anexarse al archivo o documentación de cada operación de crédito o contrato de leasing habitacional que sea susceptible de dicha cobertura.

De conformidad con el numeral i) del artículo 2.1.1.4.2.11 del Decreto 1077 de 2015, los establecimientos de crédito no pueden desembolsar créditos o dar inicio a contratos de leasing habitacional con derecho a este beneficio en exceso del número de coberturas establecido por Fonvivienda, so pena de asumir el pago de la misma con sus propios recursos.

Los establecimientos de crédito deben informar a los deudores o locatarios si fueron beneficiarios o no de la cobertura de la tasa de interés, mediante los canales verificables que garanticen su debido acceso. Dicha información debe ser clara y suficiente, y debe ser comunicada antes del pago de la primera cuota o canon, según corresponda.

3. Extractos.

Los establecimientos de crédito deben discriminar en los extractos remitidos a los deudores y locatarios, el valor de la cuota o canon con la tasa pactada, el valor de la cobertura y el valor real a pagar. Adicionalmente, en dichos extractos se debe mencionar, con caracteres legibles, la pérdida de la cobertura en caso de mora en el pago de 3 cuotas o cánones consecutivos.

PARTE II

TÍTULO I

ANEXO 7

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4. Proyección anual de los créditos de vivienda objeto de la cobertura.

Según lo establecido en el artículo 20 de la Ley 546 de 1999, el artículo 2.28.1.3.5 del Decreto 2555 de 2010, en consonancia con el artículo 14 de la Resolución 666 de 2017 de Fonvivienda, los establecimientos de crédito deben incluir dentro de la proyección anual de los créditos individuales de vivienda o leasing habitacional de que trata el subnumeral 3.4.4.2 del capítulo I, título III de la parte I de esta circular, la discriminación de los valores de la cobertura para la financiación de vivienda.

5. Sistemas de amortización.

En adición a los sistemas de amortización establecidos en el numeral 1.6 del capítulo VI, título I de la parte II de esta circular y siempre que sus características técnicas se ajusten a lo dispuesto en el Decreto 1077 de 2015 y la Resolución 666 de 2017 de Fonvivienda, los establecimientos de crédito pueden utilizar los sistemas de amortización previstos en el anexo 1 del presente capítulo, los cuales se señalan a continuación:

5.1. Sistema de amortización en pesos.

Consiste en una cuota decreciente en pesos mientras se encuentre vigente la cobertura, de tal forma que al combinarse con esta, la cuota que deba pagar el cliente (cuota cliente) sea fija en pesos.

Este sistema tiene la siguiente formulación mientras esté vigente la cobertura:

5.1.1. Cuota total del créditot = cuota_clientet + coberturat

Cuota_clientet se calcula como una anualidad uniforme ordinaria:

CE122017F1
 

Donde:

Cuota_clientet = valor de la cuota cliente mensual uniforme en pesos.

a–n/ineta = valor presente de n pagos uniformes unitarios periódicos a la tasa ineta por periodo.

D = monto del préstamo en pesos.

n = plazo en meses.

ineta = i – icob

i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual pactada en el crédito ia sobre pesos.

CE122017F2
 

icob = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual de cobertura ic (4% o 5%, según sea el caso).

Coberturat es el monto en pesos correspondiente a la cobertura liquidada sobre el saldo de capital vigente no vencido que se calcula según lo establecido en la Resolución 666 de 2017 de Fonvivienda.

CE122017F3
 

Donde:

St-1 es el saldo de capital vigente no vencido al final de la fecha anterior de liquidación de la cobertura.

ic es la tasa efectiva anual de cobertura (4% o 5%, según sea el caso).

5.1.2. Interést = monto en pesos correspondiente al interés liquidado sobre el saldo de capital vigente no vencido.

CE122017F4
 

Donde:

ia = tasa efectiva anual sobre pesos pactada en el crédito.

5.1.3. Amortizaciónt= monto en pesos correspondiente al abono a capital de la obligación.

Amortizaciónt = cuota_clientet + coberturat – interést

Amortizaciónt = cuota total del créditot – interést.

A partir de la terminación de la cobertura el sistema se calcularía así:

5.1.4. Cuota total del crédito*t = cuota_cliente*t

Cuota_cliente*t se calcula como una anualidad uniforme ordinaria:

PARTE II

TÍTULO I

ANEXO 7

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CE122017F5
 

Donde:

Cuota_cliente*t = valor de la cuota cliente mensual uniforme en pesos.

a–m/i = valor presente de m pagos uniformes unitarios periódicos a la tasa i por periodo.

D* = saldo de capital en pesos al momento de la terminación de la cobertura.

m = plazo restante del crédito en meses = plazo original – meses de cobertura.

i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual pactada en el crédito ia sobre pesos.

CE122017F6
 

5.1.5. Interést = monto en pesos correspondiente al interés liquidado sobre el saldo de capital vigente no vencido.

CE122017F7
 

Donde:

ia = tasa efectiva anual sobre pesos pactada en el crédito.

5.1.6. Amortizaciónt = monto en pesos correspondiente al abono a capital de la obligación.

Amortizaciónt = cuota total del crédito*t – Interést.

5.2. Sistema de amortización en unidades de valor real (UVR).

Consiste en una cuota decreciente en UVR mientras se encuentre vigente la cobertura, de tal forma que al combinarse con esta, la cuota en UVR que deba pagar el cliente (cuota cliente UVR) sea fija.

El sistema tiene la siguiente formulación mientras esté vigente la cobertura:

5.2.1. Cuota total del crédito UVRt = cuota_cliente_UVRt + coberturatUVR.

Cuota_cliente_UVRt se calcula como una anualidad uniforme ordinaria en UVR.

CE122017F8
 

Donde:

Cuota_cliente_UVRt = valor de la cuota cliente UVR mensual uniforme en unidades UVR.

a–n/ineta = valor presente de n pagos uniformes unitarios periódicos a la tasa ineta por periodo.

DUVR = monto del préstamo en UVR.

n = plazo en meses.

ineta = i – icob

i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual pactada en el crédito ia.

CE122017F9
 

icob = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual de cobertura ic (4% o 5%, según sea el caso).

Coberturat UVR es el monto en UVR correspondiente a la cobertura liquidada sobre el saldo de capital vigente no vencido que se calcula según lo establecido en la Resolución 666 de 2017 de Fonvivienda.

CE122017F10
 

Donde:

SUVRt-1 es el saldo en UVR de capital vigente no vencido al final de la fecha anterior de liquidación de la cobertura.

ic es la tasa efectiva anual de cobertura (4% o 5%, según sea el caso).

5.2.2. Interést UVR = monto en UVR correspondiente al interés liquidado sobre el saldo de capital vigente no vencido.

CE122017F11
 

PARTE II

TÍTULO I

ANEXO 7

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Donde:

ia = tasa efectiva anual pactada en el crédito.

5.2.3. Amortizaciónt UVR = monto en UVR correspondiente al abono a capital de la obligación.

Amortizaciónt UVR = cuota_cliente_UVRt + coberturatUVR – interéstUVR

AmortizacióntUVR = cuota total del crédito UVRt – interéstUVR

A partir de la terminación de la cobertura el sistema se calcularía así:

5.2.4. Cuota total del crédito UVR*t = cuota_cliente UVR*t

Cuota¬_Cliente UVR*t se calcula como una anualidad uniforme ordinaria:

CE122017F12
 

Donde:

Cuota¬¬_cliente UVR*t = valor de la cuota cliente mensual uniforme en pesos.

a–m/i = valor presente de m pagos uniformes unitarios periódicos a la tasa i por periodo.

D* = saldo de capital en UVR al momento de la terminación de la cobertura.

m = plazo restante del crédito en meses = plazo original – número de meses de cobertura.

i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual pactada en el crédito ia.

CE122017F13
 

5.2.5. Interést UVR = monto en UVR correspondiente al interés liquidado sobre el saldo de capital vigente no vencido.

CE122017F14
 

Donde:

ia = tasa efectiva anual pactada en el crédito.

5.2.6. AmortizacióntUVR = monto en UVR correspondiente al abono a capital de la obligación.

AmortizacióntUVR = cuota total del créditoUVR*t – interéstUVR.

6. Aplicación de prepagos o abonos extraordinarios.

En el evento de efectuarse prepagos o abonos extraordinarios, el cálculo de los intereses y la cobertura deben tener en cuenta el saldo de capital vigente no vencido para cada etapa (antes y después del abono) y la tasa efectiva ajustada al periodo de tiempo para el que ese saldo de capital es aplicable.

En este sentido, para los créditos denominados en UVR, las fórmulas a aplicar son las siguientes:

CE122017F15
CE122017F15
 

Donde:

MontoECrédito: monto en pesos a reconocer y entregar por los establecimientos de crédito.

MontoFrech: monto en pesos a reconocer y entregar por el Frech - Mi Casa Ya.

Interést,j: monto en pesos correspondiente al interés liquidado sobre el saldo de capital vigente no vencido aplicable luego de hacer efectivo el abono extraordinario j. En particular, Interést,1 corresponde al interés liquidado entre la fecha anterior

PARTE II

TÍTULO I

ANEXO 7

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de liquidación de la cobertura y la fecha del primer abono extraordinario; e, Interést,J+1 corresponde al interés liquidado entre la fecha del último abono extraordinario y la fecha de liquidación de la cobertura.

Coberturat,j: monto en pesos correspondiente a la cobertura liquidada sobre el saldo de capital vigente no vencido aplicable luego de hacer efectivo el abono extraordinario j. En particular, Coberturat,1 corresponde a la cobertura liquidada entre la fecha anterior de liquidación de la misma y la fecha del primer abono extraordinario; y, Coberturat,J+1 corresponde a la cobertura liquidada entre la fecha del último abono extraordinario y la fecha de liquidación de la cobertura.

SUVRt-1,j-1: saldo en UVR de capital vigente no vencido aplicable luego de hacer efectivo el abono extraordinario j-1. En particular, SUVRt-1,0 corresponde al saldo en UVR de capital vigente no vencido al final de la fecha anterior de liquidación de la cobertura.

iUVR: tasa efectiva anual pactada.

((1+iUVR)1/12- 1): tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual iUVR.

j = 1,[…], J es el índice del pago extraordinario recibido durante el mes que está siendo liquidado.

nj: es el número de días calendario transcurridos entre el pago extraordinario j-1 y el pago extraordinario j. En este sentido, n1 es el número de días calendario transcurridos entre la fecha anterior de liquidación de la cobertura y la fecha del primer pago extraordinario; y nJ+1 es el número de días calendario transcurridos entre la fecha del último abono extraordinario y la fecha de liquidación de la cobertura.

m: es el número de días calendario del mes para el que se está realizando la liquidación.

Cobi: porcentaje de cobertura aplicable al rango i del valor de la vivienda (4% o 5%, según sea el caso).

UVRt,j: valor de la UVR en la fecha del abono extraordinario j del periodo. En particular, UVRt,J+1 es el valor de la UVR en la fecha de liquidación de la cobertura.

De forma análoga, para los créditos denominados en pesos, las fórmulas a aplicar son las siguientes:

CE122017F16
 

Donde:

St-1,j-1: saldo de capital vigente no vencido aplicable luego de hacer efectivo el abono extraordinario j-1. St-1,0 corresponde al saldo de capital vigente no vencido al final de la fecha anterior de liquidación de la cobertura.

iPesos: tasa efectiva anual pactada.

((1+iPesos)1/12-1): tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual pactada iPesos

7. Práctica abusiva.

De conformidad con el artículo 12 de la Ley 1328 de 2009, los establecimientos de crédito deben abstenerse de condicionar el acceso, vigencia, terminación y demás condiciones de la cobertura a la tasa de interés, a la adquisición de uno o más productos o servicios que presta directamente o por medio de otras instituciones vigiladas a través de su red de oficinas. En tal virtud, las únicas condiciones de acceso a la cobertura son las establecidas en el Decreto 1077 de 2015 y la Resolución 666 de 2017 del Fonvivienda.

8. Condiciones para realizar el intercambio de flujos de la cobertura.

En virtud de la facultad consagrada en el numeral 3.1 del artículo 2º de la Resolución 666 de 2017 del Fonvivienda, cuando el periodo de liquidación de la cobertura corresponda a meses completos y se presenten prepagos o abonos extraordinarios, los intereses y la cobertura se calculan aplicando las fórmulas señaladas en el numeral 6º del presente anexo.

PARTE II

TÍTULO I

ANEXO 7

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En los demás casos señalados en el artículo 2º de la Resolución 666 de 2017 del Fonvivienda, se debe dar aplicación a las instrucciones allí previstas.

9. Vigencia.

Las instrucciones impartidas en este anexo tienen aplicación mientras se encuentre vigente la cobertura a la que se refiere el Decreto 1077 de 2015 y la Resolución 666 de 2017 del Fonvivienda.