CIRCULAR EXTERNA 38 DE 2004

 

CIRCULAR EXTERNA 38 DE 2004 

(Septiembre 20)

Ref.: Sistemas de amortización para leasing habitacional.

De acuerdo con lo dispuesto en el Decreto 1787 de 2004 los establecimientos bancarios y las compañías de financiamiento comercial están facultados para realizar operaciones de leasing habitacional, en la modalidad de adquisición de vivienda familiar y en la modalidad de adquisición de vivienda no familiar, siéndole aplicables a la primera de estas modalidades, según lo previsto en el artículo 2º del citado decreto, las disposiciones previstas en el artículo 17 de la Ley 546 de 1999 y a la segunda de ellas, de conformidad con el artículo 3º del mismo decreto, las reglas pactadas por las partes.

Teniendo en cuenta lo anterior, la SBC, en uso de la facultad consignada en el artículo 5º del Decreto 1787 de 2004, considera necesario modificar el numeral 5º, capítulo 8, título III de la Circular Externa 7 de 1996, con el fin de establecer las condiciones a las cuales se deben sujetar los sistemas de amortización para las operaciones de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar.

De esta forma, los sistemas de amortización autorizados por la SBC para el leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar son los mismos establecidos de manera general para créditos de vivienda. Por su parte, tratándose de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar, son aquellos pactados libremente por las partes.

La presente circular rige a partir de la fecha de su publicación. Se anexan las páginas modificadas.

N. del D.: La presente circular externa va dirigida a representantes legales y revisores fiscales de los establecimientos bancarios y compañías de financiamiento comercial.

TÍTULO III

CAPÍTULO OCTAVO

Reglas relativas a la protección de los usuarios de las operaciones de leasing habitacional.

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— Consideraciones generales

De acuerdo con lo establecido en el literal n) del numeral 1º del artículo 7º del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, modificado por el artículo 1º de la Ley 795 de 2003, en concordancia con el artículo 1º del Decreto 1787 de 2004, los establecimientos bancarios y la compañías de financiamiento comercial de conformidad con el régimen de sus operaciones (en adelante entidades autorizadas), pueden realizar operaciones de leasing habitacional.

En el presente capítulo se señalan las reglas que deben observar dichas entidades vigiladas en la realización de las operaciones de leasing habitacional, especialmente la forma y condiciones en que deberán suministrar información suficiente a quienes las pretendan celebrar o las celebren. Adicionalmente, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 5º del Decreto 1787 de 2004, se establecen las condiciones a las cuales deben sujetarse los sistemas de amortización del leasing habitacional.

1. Obligación de suministrar información adecuada

Para efectos de lo dispuesto en el artículo 12 del Decreto 1787 de 2004, en concordancia con los artículos 97, numeral 1º; 72, literal f, y 98, numerales 4.1 y 5º del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, cuando las entidades autorizadas realicen operaciones de leasing habitacional, deberán suministrar en todo momento información completa, cierta y comprensible sobre las condiciones de la operación, de forma que quienes pretendan celebrarlas puedan conocer adecuadamente su funcionamiento.

2. Reglas relativas a la información previa a la celebración del contrato de leasing habitacional

Las entidades autorizadas deberán informar a los interesados el alcance del contrato de leasing habitacional, precisando que en virtud del mismo se entrega al locatario la tenencia de un inmueble destinado a vivienda para su uso y goce, a cambio del pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.

La información que se suministre sobre el leasing habitacional deberá contener como mínimo los siguientes datos:

2.1. Una descripción clara de la operación a que se refiere este capítulo, mediante la cual el interesado pueda entender en qué consiste y cuáles son los principales derechos y obligaciones derivados de esta. Especialmente, las entidades autorizadas deberán advertir que la sola suscripción del contrato de leasing habitacional no transfiere el derecho de dominio al locatario, evento que solo ocurrirá una vez este ejerza la opción de adquisición y pague su valor. Igualmente, se debe ilustrar respecto de las previsiones contenidas en el literal d, artículo 4º y en el artículo 6º del Decreto 1787 de 2004.

2.2. Los requisitos que se deben cumplir para acceder a la operación. Especialmente deberán ilustrarse:

2.2.1. Los criterios generales de evaluación adoptados por la respectiva entidad para determinar la capacidad de pago del potencial locatario;

2.2.2. Las garantías que la entidad autorizada puede exigir al locatario para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, y

2.2.3. Los seguros obligatorios y opcionales en la operación.

2.3. Características especiales de las operaciones de leasing habitacional. Con el fin de que los usuarios puedan tomar decisiones debidamente ilustradas, las entidades deberán suministrar información adecuada por lo menos sobre los siguientes aspectos del contrato:

2.3.1. Modalidades de pacto de la operación ofrecidas por la entidad autorizada (moneda legal o unidades de valor real-UVR), ilustrando los efectos de la suscripción en una u otra forma;

2.3.2. Sistemas de amortización;

2.3.3. Costos financieros;

2.3.4. Plazos;

2.3.5. Ilustración detallada de los costos para el locatario distintos de los financieros (por ejemplo seguros, impuestos);

2.3.6. Indicación de la forma de liquidación del canon y los valores incluidos en este, efectos de la mora, de los pagos parciales y de los pagos extraordinarios;

2.3.7. Estimación de la opción de adquisición;

2.3.8. Efectos por no ejercer la opción de adquisición;

TÍTULO III

CAPÍTULO OCTAVO

Reglas relativas a la protección de los usuarios de las operaciones de leasing habitacional

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2.3.9. Ejercicio anticipado de la opción de adquisición;

2.3.10. Condiciones y procedimiento para la cesión de la opción de adquisición;

2.3.11. Condiciones y procedimiento para la cesión del contrato y efectos de la misma, y

2.3.12. Causas de terminación. Condiciones para la terminación anticipada del contrato y efectos de la misma.

2.4. Proyección: Para ilustrar en mejor forma a los interesados, las entidades autorizadas deberán entregar una proyección del contrato, en la cual se indique el valor estimado de los cánones, discriminando en estos las amortizaciones, el costo financiero y los montos a pagar por seguros, impuestos u otros conceptos.

Deberá precisarse que tales valores se registran a título informativo pues los reales podrían variar de acuerdo con el cambio de los supuestos empleados para tal estimación.

3. Reglas relativas a la información a los locatarios

3.1. Extractos

Los extractos suministrados a los locatarios por las entidades autorizadas deberán detallar de manera precisa el nombre del titular, sistema de amortización, cotización de la UVR (tratándose de contratos pactados en esta), fecha de corte de la obligación y fecha límite de pago del canon, número del canon que se cancela, número de cánones pendientes, saldo por amortizar y la discriminación del pago efectuado indicando el monto amortizado, costos financieros, así como los pagos efectuados por seguros u otros conceptos. Las cifras que se incluyan en el extracto deberán reflejarse en UVRs y en pesos, si la obligación se encuentra denominada en UVRs.

3.2. Información anual

Con el objeto de que los locatarios cuenten con información clara y comprensible sobre las condiciones de sus respectivos contratos, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 12 del Decreto 1787 de 2004 las entidades autorizadas deben remitir durante el primer mes de cada año calendario la siguiente información:

3.2.1. Comportamiento histórico del contrato, indicando para el año inmediatamente anterior cómo se aplicaron los cánones, el saldo por amortizar, los valores por costos financieros, seguros y otros conceptos. Tratándose de contratos pactados en UVR las cifras presentadas en el extracto deberán reflejarse en UVRs y en pesos.

3.2.2. Una proyección del contrato para el año en curso, con las indicaciones señaladas en el numeral 2.4 de este capítulo.

En los casos en que la proyección del año anterior no coincida con el comportamiento real del contrato durante ese período, la entidad autorizada podrá acompañar una explicación de las causas que dieron origen a tal situación.

4. Publicidad

Sin perjuicio del cumplimiento de las instrucciones impartidas en el capítulo sexto, título primero de esta circular, los programas o campañas publicitarias tendientes a promover las operaciones de leasing habitacional, deberán remitirse a esta superintendencia con una antelación a su utilización y divulgación no inferior a quince (15) días hábiles.

5. Condiciones de los sistemas de amortización

5.1. Leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar

Teniendo en cuenta que de acuerdo con el artículo 2º del Decreto 1787 de 2004, a las operaciones y contratos de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar le son aplicables las reglas establecidas en el artículo 17 de la Ley 546 de 1999, para los efectos de lo dispuesto en el artículo 5º del citado decreto, los sistemas de amortización autorizados por la SBC para la realización de estas operaciones son los mismos previamente aprobados para créditos de vivienda, descritos en el numeral 5º, capítulo 4, título III de esta circular. Para tal fin, se debe tener en cuenta que la “cuota” de los créditos de vivienda equivale al “canon” en los contratos de leasing habitacional.

5.2. Leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar

De conformidad con lo establecido en el artículo 3º del Decreto 1787 de 2004, las condiciones financieras de los contratos de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar son las pactadas por las partes. Las entidades autorizadas deben diseñar el sistema o sistemas de amortización de las operaciones de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar que vayan a ofrecer al público. Cualquiera sea el sistema o sistemas de amortización que se adopten, deben contemplar cuando menos lo siguiente:

TÍTULO III

CAPÍTULO OCTAVO

Reglas relativas a la protección de los usuarios de las operaciones de leasing habitacional

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5.2.1. Modalidad: El sistema debe considerar las distintas modalidades de pacto, es decir, moneda legal o unidades de valor real (UVR).

5.2.2. Costos financieros involucrados en los cánones: El sistema debe considerar los costos, los cuales deben expresarse como tasa.

5.2.3. Plazos: El sistema debe prever los plazos derivados de la ejecución del contrato, los cuales deben corresponder a lo pactado por las partes.

5.2.4. Comportamiento de los cánones: Los sistemas pueden prever las distintas formas de comportamiento de los cánones, es decir, si son uniformes o variables. En caso de que el sistema permita cánones variables deberá ilustrarse en qué forma varían.

5.2.5. El sistema debe contar con una metodología de cálculo y proyección completa de los cánones para todo el plazo.

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