CIRCULAR EXTERNA 4 DE 2004 

(Septiembre 30)

Asunto: Procedimiento para el análisis de la relación costo-beneficio en la enajenación de activos en las entidades en liquidación forzosa administrativa.

1. Objetivo.

La presente circular reglamenta el procedimiento que deben utilizar las entidades financieras y aseguradoras en liquidación forzosa administrativa para evaluar la relación costo-beneficio, en las operaciones de venta de activos, que se realicen, o bien directamente por parte del liquidador, o a través de cualquier mecanismo de enajenación, con precios inferiores al 90% del valor del avalúo, de conformidad con lo establecido en los artículos 35 y 36 del Decreto 2211 de 2004.

2. Competencia para la liquidación.

De acuerdo con el artículo 294 del estatuto orgánico del sistema financiero, es competencia de los liquidadores adelantar bajo su inmediata dirección y responsabilidad los procesos de liquidación forzosa administrativa de entidades vigiladas por la Superintendencia Bancaria.

3. Condiciones para la enajenación de activos de propiedad de instituciones financieras en liquidación forzosa administrativa.

En armonía con lo establecido en los artículos 35 y 36 del Decreto 2211 de 2004, el liquidador de las entidades financieras y aseguradoras en liquidación forzosa administrativa podrá enajenar los activos de la intervenida, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:

3.1. Cuando el valor de la venta sea igual o superior al 90% del avalúo, el liquidador podrá enajenar el bien sin sujeción al procedimiento que mediante esta circular se establece.

3.2. Cuando la oferta sea inferior al 90% del valor del avalúo, el liquidador deberá proceder a:

• Enajenar a través de invitación pública.

• Enajenar a través de martillos, o

• Enajenar sin aplicar los mecanismos antes citados.

En cualquiera de estos casos, se deberá efectuar el análisis de relación costo-beneficio de cada operación, para determinar el precio base para la enajenación del activo.

4. Metodología de cálculo de la relación costo-beneficio para bienes inmuebles.

El modelo financiero incluido en la presente circular tiene en consideración las siguientes variables:

4.1. Valor del avalúo (valor avalúo).

Corresponde al valor arrojado por el avalúo realizado, cumpliendo con lo establecido en los artículos 32, 33 y 34 de Decreto 2211 de 2004 y con la Circular Externa 1 de 2004 emitida por el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras.

4.2. Ingresos (otros ingresos promedio mes).

Corresponden a cualquier tipo de recurso que perciba la entidad derivada del bien, como pueden ser los cánones de arrendamiento.

4.3. Gastos (gastos promedio mes).

Se refiere a la totalidad de los gastos mensualizados en que incurre la entidad, derivados de la titularidad del activo y de su comercialización, tales como:

• Servicios públicos.

• Conservación, administración y vigilancia.

• Impuestos y gravámenes.

• Seguros.

• Gastos de promoción en ventas.

• Costos de saneamiento.

• Otros.

4.4. Tasa de descuento (i).

Esta tasa varía dependiendo del tiempo estimado de comercialización de los inmuebles, así: DTF para plazos no superiores a 6 meses, DTF + 2% para plazos comprendidos entre más de 6 meses hasta 12 meses y DTF + 3% para plazos superiores a 12 meses (tasa efectiva anual, sobre la cual se deberá hacer el equivalente a nominal mensual). Se utilizará la DTF correspondiente al momento de aplicar la metodología, certificada por el Banco de la República para la semana en la que se hace el análisis.

Tasa EA (i)Períodos
Mes Mes
DTF1A6
DTF+ 2%6.01A12
DTF+ 3%12.01A60

4.5. Tiempo de comercialización (n).

4.5.1. Definición.

Corresponde al tiempo estimado de comercialización del inmueble, el cual depende, entre otros, del tipo de bien, sus características particulares y el comportamiento del mercado. Los períodos fijados en esta circular para determinar la comercialización de los activos son el reflejo de la experiencia que en la venta de activos han tenido las diferentes instituciones financieras.

El “n” corresponde al número de meses estimados para la comercialización del inmueble.

4.5.2. Responsabilidad.

El liquidador deberá definir los tiempos de comercialización de los activos.

4.5.3. Factores o variables que definen el tiempo de comercialización.

El tiempo de comercialización de los inmuebles será definido de acuerdo al tipo de inmueble y a la clasificación del mismo dentro de las siguientes categorías: “A”, “B”, “C”.

4.5.4. Categorización A, B y C.

Los inmuebles se deben categorizar de acuerdo a la demanda del mercado en tipos “A = alta comercialización”, “B = media comercialización”, “C = baja comercialización” y dentro de esta clasificación se tendrán en cuenta aspectos como:

• Expectativas del mercado.

• El tiempo del inmueble en la liquidación.

• El tiempo de desocupación del inmueble.

• Número de ofertas recibidas.

• Número de visitas recibidas.

• Tiempo de comercialización establecida por el avaluador.

• Estado jurídico del inmueble.

Para efectos de determinar el estado jurídico del bien, se tendrá en cuenta, además, si el mismo está saneado o no:

Inmueble saneado: se entiende el inmueble que no presenta problemas de titulación (registro, gravámenes, nomenclatura, etc.) y/o respecto del cual el propietario conserva el dominio y posesión pacífica del bien.

Inmueble no saneado: defínase el bien que presenta problemas de titulación y/o respecto del cual el propietario no conserva el dominio y posesión pacífica del bien.

Para el caso de los inmuebles no saneados el cálculo del tiempo de comercialización, se podrá adicionar hasta en un 50% del tiempo máximo de venta presentado en la “Tabla de comercialización”, dependiendo de la problemática particular de cada bien.

Tiempo de comercialización
Grupo de bienesABC
ViviendaMeses
   
Apartamentos0 a 66 a 1212 a 24
Casas0 a 66 a 1212 a 24
Edificios0 a 3636 a 4848 a 60
Depósitos0 a 1818 a 2424 a 36
Lotes   
Lotes0 a 1212 a 2424 a 36
Lotes de vivienda0 a 1212 a 2424 a 36
Lotes agrícolas0 a 1212 a 2424 a 36
Lotes comerciales0 a 1212 a 2424 a 36
Lotes industriales0 a 1212 a 2424 a 36
Lotes mixtos0 a 1212 a 2424 a 36
Comercial   
Locales comerciales0 a 1818 a 3030 a 42
Bodegas0 a 1818 a 3030 a 42
Oficinas0 a 1818 a 3030 a 42
Consultorios0 a 1818 a 3030 a 42
Otros   
Fincas0 a 2424 a 3636 a 48
Casas de recreo - centro vacacional0 a 3636 a 4848 a 60
Suites hoteleras0 a 3636 a 4848 a 60
Hoteles0 a 3636 a 4848 a 60
Parqueaderos y garajes0 a 1212 a 1818 a 24
Colegios0 a 1818 a 2424 a 36
Otros0 a 1818 a 2424 a 36

4.6. Cálculo:

4.6.1. Relación costo-beneficio.

La relación costo-beneficio se calcula como la diferencia entre el valor presente de los ingresos incluido el valor probable de venta y el valor presente de los egresos para una tasa de descuento dada.

La justificación de calcular esta relación es la de establecer el precio de referencia por el cual se puede enajenar el bien teniendo en cuenta los ingresos que le genera a la entidad, así como los costos en los que incurre la misma por ser la propietaria del activo.

4.6.2. Fórmula.

 

 

 

5. Metodología de cálculo de la relación costo-beneficio para bienes muebles, maquinaria, equipos, obras de arte y joyas.

5.1. Ingresos (otros ingresos promedio mes).

Corresponden a cualquier tipo de recurso que perciba la entidad derivada del bien.

5.2. Gastos (egresos promedio mes).

Se refiere a la totalidad de los gastos mensualizados en que incurre la entidad, derivados de la titularidad del activo y de su comercialización, tales como:

• Bodegaje.

• Mantenimiento.

• Vigilancia.

• Seguros.

• Otros.

5.3. Tasa de descuento (i).

Esta tasa varía dependiendo del tiempo estimado de comercialización de los bienes así: DTF para plazos no superiores a 6 meses, DTF + 2% para plazos comprendidos entre más de 6 meses hasta 12 meses y DTF + 3% para plazos superiores a 12 meses (tasa efectiva anual, sobre la cual se deberá hacer el equivalente a nominal mensual). Se utilizará la DTF correspondiente al momento de aplicar la metodología, certificada por el Banco de la República para la semana en la que se hace el análisis.

Tasa EA (i)Períodos
Mes Mes
DTF1A6
DTF+ 2%6.01A12
DTF+ 3%12.01A60

5.4. Tiempo de comercialización (n).

5.4.1. Definición.

Corresponde al tiempo estimado de comercialización del activo, el cual depende, entre otros, del tipo de bien, sus características particulares y el comportamiento del mercado. Los períodos fijados en esta circular para determinar la comercialización de los activos son el reflejo de la experiencia en las entidades en liquidación forzosa administrativa.

El “n” corresponde al número de meses estimados para la comercialización del bien.

5.4.2. Responsabilidad.

El liquidador deberá definir los tiempos de comercialización de los activos.

5.4.3. Categorización A, B y C.

Los bienes se deben categorizar de acuerdo a la demanda del mercado en tipos “A = alta comercialización”, “B = media comercialización”, “C = baja comercialización” y dentro de esta clasificación se tendrán en cuenta aspectos como:

• Las expectativas del mercado.

• El tiempo del bien en la liquidación.

• Número de ofertas recibidas.

• Estado jurídico.

• Tiempo de comercialización establecida por el avaluador.

• Estado físico del bien.

Tiempo de comercialización
Grupo de bienesABC
MueblesMeses
   
Escritorios0 a 66 a 1212 a 24
Mesas0 a 66 a 1212 a 24
Sillas0 a 1818 a 2424 a 36
Otros0 a 1818 a 2424 a 36
Útiles de escritorio   
Lotes de cosedoras0 a 1212 a 2424 a 36
Lotes de calculadoras0 a 1212 a 2424 a 36
Lotes de máquinas de escribir0 a 1212 a 2424 a 36
Otros lotes0 a 1212 a 2424 a 36
Maquinaria   
Maquinaria industrial0 a 1818 a 3030 a 42
Maquinaria agrícola0 a 1818 a 3030 a 42
Otra maquinaria0 a 1818 a 3030 a 42
Vehículos   
Automóviles0 a 2424 a 3636 a 48
Transporte público0 a 1212 a 2424 a 36
Otros0 a 1818 a 2424 a 36
Otros   
Equipos de cómputo0 a 1818 a 3030 a 36
Cajas fuertes0 a 1818 a 3636 a 48
Joyas0 a 1818 a 3636 a 48
Obras de arte0 a 1818 a 3636 a 48
Otros0 a 1818 a 2424 a 36

5.5. Fórmula.

 

 

 

6. Relación costo-beneficio para cartera.

Para la enajenación de la cartera, la relación costo-beneficio se entiende que estará implícita dentro de la valoración realizada por la persona o personas especializadas en el tema, cumpliendo con lo establecido en los artículos 32, 33 y 34 de Decreto 2211 de 2004, y la Circular Externa 1 de 2004, emitida por Fogafín.

Para esos efectos, la metodología de valoración deberá tener en cuenta, como mínimo:

• Los flujos contractuales, esto es, los flujos de capital, los flujos de intereses y los gastos de administración del crédito.

• El riesgo de no pago o la probabilidad de incumplimiento.

• La probabilidad de recuperación de la garantía.

• El comportamiento de pagos del deudor.

• El reporte a las centrales de riesgo.

• La altura de la mora.

• Loan to value.

• El valor de la garantía.

• Los gastos procesales.

• Los honorarios de abogado.

• Devolución TES por remanente (1) .

• La tasa de descuento.

(1) Aplica para cartera hipotecaria.

7. Informes.

Mensualmente, la liquidación deberá realizar un informe detallado con destino a los acreedores, para lo cual fijará un aviso en las instalaciones de la sede principal de la entidad por cinco (5) días, en el que se incluirá la información de las ventas realizadas durante el mes anterior, indicando las condiciones bajo las cuales se realizaron las enajenaciones, aviso que además contendrá como mínimo la información contenida en el anexo 1 de la presente circular, el que deberá estar debidamente firmado por la contraloría.

El informe con destino al Fondo de Garantías de Instituciones Financieras, se remitirá adjunto al informe mensual de que trata la Circular Externa 2 de 2003, utilizando el formato contenido en el anexo 2 de la presente circular.

La presente circular rige a partir de la fecha de su publicación.

N. del D.: Esta circular externa va dirigida a entidades financieras y aseguradoras en liquidación forzosa administrativa.

ANEXO 1

Nombre de la entidad:

Venta de activos

Mes:

Cifras en pesos

Descripción del bienValor avalúoValor rentaValor calculado según metodología costo-beneficio 1/Condiciones de la enajenación
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
1/ Arts. 35 y 36 Decreto 2211 de 2004
____________________________ _______________________
Firma del liquidador Firma del contralor

ANEXO 2

Nombre de la entidad

Venta de inmuebles

Mes:

Cifras en pesos

Descripción del bienN períodosCalificación A, B, CValor avalúoIngresos promedio mesGastos promedio mesTasa descuentoValor presente ingresosValor presente egresosValor calculado según metodología costo-beneficio-1/Descuento otorgado
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
1/ Arts. 35 y 36 Decreto 2211 de 2004
Firma del liquidador Firma del Contralor
_________________________________________