CIRCULAR EXTERNA 40 DE 1991

(Junio 25)

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

Con ocasión de la expedición de las disposiciones de la referencia, mediante las cuales se introdujeron sustanciales reformas al régimen normativo de las corporaciones de ahorro y vivienda, esta Superintendencia se permite impartir las instrucciones pertinentes para efectos de su correcta aplicación.

1. Plazos

Respecto de los préstamos otorgados por las corporaciones de ahorro y vivienda, con anterioridad a la vigencia de la Resolución 5 de 1991, éstas podrán, si sus deudores lo consienten expresamente, modificar los plazos inicialmente acordados para la atención del crédito adquirido, conforme a los límites establecidos en la nueva normatividad.

En todo caso, en sus operaciones activas de crédito, las corporaciones de ahorro y vivienda podrán estipular libremente con sus usuarios los plazos de sus obligaciones, ajustándose para el efecto a los límites mínimos o máximos que a continuación se detallan:

1.1. Adquisición o construcción de vivienda de interés social.

1.1.1. Adquisición.

Límite mínimo: 15 años

Límite máximo: Libre

1.1.2. Construcción.

Los plazos serán los que se indican en el numeral siguiente.

1.2. Construcción de vivienda, de proyectos de renovación urbana, de obras de urbanismo y edificaciones distintas de vivienda y ampliación, subdivisión y remodelación de vivienda usada.

1.2.1. Si los inmuebles están destinados total o parcialmente a la venta:

El plazo del crédito siempre correspondera al tiempo estimado para la construcción, remodelación, ampliación o subdivisión, adicionado en seis meses.

1.2.2. Si los inmuebles no están destinados a la venta, la operación de crédito se regira por la regla general siendo entonces sus límites, mínimo y máximo, libres.

1.3. Construcción de edificaciones distintas de vivienda.

Los plazos de los créditos que las corporaciones de ahorro y vivienda otorguen para el efecto se deberán estipular siguiendo las pautas descritas en el anterior numeral (1.2.).

1.4. Adquisición de edificaciones distintas de vivienda.

Límite mínimo: Límite máximo

Libre: 10 años

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

2. Sistemas de amortización

2.1. Determinación.

Podrán ser libremente establecidos por las corporaciones de ahorro y vivienda; no obstante, deberán remitirse a este despacho los modelos matemáticos y las notas técnicas de los sistemas de amortización que se pretende introducir, en los términos establecidos en la Circular Externa 079 de 1989 de la Superintendencia Bancaria.

2.2. Límites a las cuotas de amortización.

2.2.1. En la atención de los créditos concedidos por las corporaciones de ahorro y vivienda para la adquisición de inmuebles o construcción de vivienda propia, las cuotas de amortización no podrán exceder del 40% del promedio mensual de los ingresos totales del solicitante o del grupo familiar solicitante al momento de la aprobación del mismo.

2.2.2. Tratándose de vivienda de interés social los sistemas de amortización que se diseñen para la atención de los créditos que se otorguen para la adquisición de esta clase de vivienda, no podrán establecer o fijar cuotas de amortización mensual, por concepto de capital e intereses, durante el primer año del crédito, en cuantías inferiores a los límites que fije la Junta Monetaria.

Respecto de los créditos otorgados para financiar la adquisición de vivienda de interés social a adquirentes beneficiarios del subsidio familiar de vivienda de interés social otorgado por el Inurbe conforme a lo prescrito por la Ley 3ª de 1991, la Resolución 51 de la Junta Monetaria ha establecido, inicialmente, en 1.5% del valor del crédito, la cuantía mínima de la cuota de pago mensual por concepto de capital e intereses.

2.3. Sistemas de pago alternativos de créditos denominados en moneda legal.

De conformidad con lo dispuesto por el artículo 13 de la Ley 02 de 1991, las corporaciones de ahorro y vivienda que otorguen créditos a mediano y largo plazo en moneda legal, deberán ofrecer a los beneficiarios de los mismos, sistemas de pagos alternativos que permitan cada año el pago total de los intereses causados en el período, o bien ofrezcan al usuario programas de amortización que contemplen la capitalización de intereses a que se refiere el artículo 886 del Código de Comercio, de acuerdo con las condiciones que para el efecto establezca la Junta Monetaria.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

3. Tasas de interés activas

3.1. Límites.

Las corporaciones de ahorro y vivienda, en sus operaciones activas de crédito, podrán estipular libremente con sus usuarios las tasas efectivas de interés. No obstante, en las operaciones que se relacionan a continuación, se deben observar los límites allí indicados:

Rango UPACTasa de interés efectiva (hasta)
Vivienda de interés social 
— nueva5% anual
— usada7% anual
VIS - 4000 UPAC 
— nueva8.5% anual
— usada10.5% anual
4001 UPAC en adelanteLibre

No obstante, en ningún caso las tasas podrán exceder los límites legales a que se refiere la Circular Externa OJ-078 de 1984 expedida por la Superintendencia Bancaria. Para establecer dicho tope se computarán todos los costos financieros, incluida la corrección monetaria.

3.2. Tasas efectivas.

En la determinación de las tasas máximas de interés previstas en la Resolución 5 de 1991 se observara lo dispuesto en el artículo 68 de la Ley 45 de 1990. Al efecto, para su cálculo se computara además de la corrección monetaria y de la remuneración por el uso del dinero durante el plazo, toda suma que se cobre directa o indirectamente al deudor, bajo cualquier título o denominación, (honorarios, contraprestaciones etc), vinculada al crédito. De igual forma, se computarán como intereses, las sumas que pague el deudor por concepto de servicios vinculados con el crédito en exceso de las sumas permitidas por las normas legales o los reglamentos tales como estudios de títulos, escrituración, registro, visitas o avalúos y administración anticrética, los cuales deberán ajustarse a las previsiones contenidas en las Resoluciones 0115 y 2708 de 1989 de esta Superintendencia y demás normas que las modifiquen o adicionen. No serán computables para determinar las tasas efectivas de interés autorizadas, los pagos individuales por concepto de primas de seguros de vida, incendio y terremoto que efectúen los beneficiarios de crédito a las corporaciones.

3.3. Tasas fijas.

Las tasas de interés convenidas se liquidarán sobre valores expresados en unidades de poder adquisitivo constante UPAC. Además, estas tasas son fijas; en consecuencia, no podrán variarse durante la vigencia del crédito.

3.4. Intereses sobre los créditos a constructor durante la gestión de las subrogaciones de los préstamos a los adquirientes de vivienda.

En el lapso comprendido entre la presentación por los usuarios de los créditos de la boleta expedida por la oficina de registro de instrumentos públicos del círculo correspondiente, en la cual conste que se ha entregado para el trámite respectivo la escritura pública de hipoteca que garantiza el pago de la obligación y la subrogación efectiva, las corporaciones de ahorro y vivienda no podrán cobrar sobre la parte proporcional que representa el valor de la subrogación en la obligación del constructor, urbanizador o fabricante de vivienda, intereses que superen la tasa promedio que cobren dichas entidades en los préstamos para adquisición de inmuebles del mismo rango. Para estos efectos, se tendrá como tasa de interés promedio la que se haya reconocido y cobrado durante las dos últimas semanas calendario anteriores y cuya publicación se haya efectuado de conformidad con las disposiciones contenidas en la Circular Externa 065 de 1990 y demás normas que la modifiquen o complementen.

3.5. Tasa libre de subrogatarios.

Las corporaciones de ahorro y vivienda no podrán cobrar a los usuarios de créditos para adquisición de inmuebles cuya construcción haya sido financiada por ellas, una tasa de interés superior a aquella que hayan convenido para las subrogaciones con los constructores en los contratos que recogen las oportunidades y requisitos para los desembolsos al ritmo del avance de obra, los precios de venta programados para los inmuebles, las fórmulas para su eventual reajuste y las condiciones y términos de las futuras subrogaciones o novaciones.

En todo aviso en que se promueva la obra financiada, deberán publicarse las tasas de interés convenidas en los contratos a que se refiere el artículo 22 de la resolución 5 de 1991. En todo caso, el usuario de crédito podrá solicitar a la corporación se le certifiquen las tasas de interés a que aluden los citados contratos.

3.6. Periodicidad en el cobro.

Tratándose de préstamos individuales, las corporaciones de ahorro y vivienda tan sólo podrán cobrar los intereses a los beneficiarios de tales préstamos, a partir del momento en que se abone el valor correspondiente al crédito, los cuales únicamente podrán cobrarse por mensualidades vencidas.

Los intereses de los préstamos que otorguen las corporaciones a los constructores fabricantes de vivienda o urbanizadores, no podrán cobrarse por períodos superiores a trimestres anticipados.

Tratándose de créditos otorgados para la ampliación, reparación o subdivisión de vivienda, se entendera que los beneficiarios podrán cancelar la tasa de interés por períodos no superiores a trimestres anticipados, convirtiéndose la periodicidad en mes vencido cuando los inmuebles no se destinen a la venta.

3.7. Intereses de mora.

Con respecto al cobro de intereses moratorios, cabe precisar lo siguiente:

a) Si la mora ocurre en el pago de las cuotas mensuales de amortización gradual y no se hubiere extinguido el plazo, el interés se aplicara únicamente sobre la parte del capital que se encuentre en mora; en consecuencia, las nuevas disposiciones reiteran que no es posible el cobro de intereses de mora sobre los intereses remuneratorios no pagados, y

b) En las obligaciones en las cuales no se hubiere pactado amortización gradual o en las que se hubiere estipulado, pero se declare válidamente extinguido el plazo faltante, los intereses moratorios se aplicarán al capital insoluto, a menos que en este último caso, la corporación rehabilite el plazo, evento en el cual los intereses moratorios se liquidarán sobre la parte del capital (no incluye intereses) que se encuentre en mora.

3.8. Sobretasa.

Para efecto de la liquidación y cobro de la denominada sobretasa a que se refiere el artículo 7º de la Resolución 5 de 1991 de la Junta Monetaria, las corporaciones de ahorro y vivienda deberán sujetarse a los siguientes parámetros:

3.8.1. Ámbito de aplicación.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 7º de la Resolución 5 de 1991, el cobro de la sobretasa es viable en cualquiera de las dos circunstancias siguientes:

a) Cuando habiendo la corporación declarado válidamente extinguido o insubsistente el plazo faltante, en virtud de la aplicación de la cláusula aceleratoria, la obligación se encuentre en mora por más de 90 días calendario, y

b) Cuando no habiendo hecho uso de la cláusula aceleratoria, el deudor presente más de 90 días calendario en mora en el cumplimiento de su obligación.

3.8.2. Tasa de interés.

La tasa aplicable en el cálculo de la sobretasa es el 50% de la tasa de interés corriente pactada en el contrato.

3.8.3. Base para la aplicación.

El valor de la sobretasa se aplica sobre la totalidad del capital insoluto en el evento contemplado en la letra a) del numeral 3.8.1. de este instructivo, y sobre la sumatoria de las cuotas de capital con más de 90 días en mora cuando se trate de la situación prevista en la letra b) del mismo numeral de la presente circular.

Entiéndase que en el evento en que la corporación haya hecho uso de la cláusula aceleratoria y, posteriormente, restituya a favor de su deudor el plazo de la obligación, procederá el cobro de la sobretasa sólo si ella presentare más de 90 días calendario de mora, liquidándose dicha sanción, en los términos expuestos, sobre la sumatoria de las cuotas de capital con más de 90 días en mora. Es decir que si la corporación renuncia a los efectos de la cláusula aceleratoria de la cual ha hecho uso, restituyendo el plazo a favor del deudor moroso, no le es posible cobrar la sobretasa sobre la totalidad del saldo insoluto sino solamente sobre la sumatoria de las cuotas de capital con más de 90 días en mora.

En ningún caso podrá adicionarse a la base señalada los intereses corrientes o de mora causados. Esto es, la base de liquidación sólo puede ser el capital.

3.8.4. Período y forma de aplicación.

Teniendo en cuenta que el valor de la sobretasa se determina mediante la aplicación de una tasa efectiva anual, la liquidación correspondiente debera efectuarse en proporción al tiempo transcurrido en exceso de los 90 primeros días en mora.

En consecuencia, de acuerdo con el artículo 7º, ídem, no es viable el cobro de la sobretasa sobre los primeros 90 días en que la obligación se encuentre en mora, como la vienen liquidando algunas corporaciones.

Para efectos de liquidar la sobretasa, la fórmula aplicable es la siguiente:

ST = CM ((1+i/2)n/365-1) donde

i = tasa efectiva anual de interés corriente

CM = capital en mora

n = número de días en mora en exceso de 90

Para mayor ilustración, a continuación se describe un ejemplo de aplicación de la sobretasa:

1. Supuestos:

1.1. Monto del crédito = 1000 UPAC

1.2. Tasa de interés corriente = 5% efectivo anual

1.3. Sistema de amortización: cuota fija mensual en UPAC

1.4. Plazo: 120 meses

1.5. El deudor incumple las cuatro primeras cuotas

1.6. Liquidación 101 días después del vencimiento de la primera cuota, es decir, 11 días en exceso de 90 en mora.

1.7. Cuadro de amortización según condiciones anteriores para los cuatro primeros meses.

MesCuotaInteresesAmort. a capitalSaldo
110.55244.07416.4783993.5217
210.55244.04776.5047987.0170
310.55244.02126.5312980.4858
410.55243.99466.5578973.9280

2. Procedimiento.

Los conceptos que adeuda el usuario de crédito son:

2.1. Intereses corrientes. Por el total del tiempo transcurrido, sobre el saldo a la tasa de interés corriente.

2.2. Intereses de mora. Sobre las cuotas de capital en mora, por el tiempo respectivo de la mora, a una tasa igual al 50% de la tasa de interés corriente.

2.3. Sobretasa. Sobre la suma de cuotas de capital en mora, por el tiempo de mora en exceso de 90 días, a una tasa igual al 50% de la tasa de interés corriente.

3. Resultados.

Aplicados los supuestos y el procedimiento descrito, los cálculos numéricos son como sigue:

3.1. Intereses corrientes (I):

I= 1000 ((1.05) ^ (131/365) - 1)

I = 17.6652 UPAC

^ = Signo exponencial

3.2. Intereses de mora (IM):

IM = 6.4783 ((1.025)^(101/365) - 1) +

6.5047 ((1.025)^(71/365) - 1) +

6.5312 ((1.025)^(41/365) - 1) +

6.5578 ((1.025)^(11/365) - 1)

IM = 0.09875 UPAC

3.3. Sobretasa (ST):

ST = 26.0720 ((1.025)^(11/365) - 1)

ST = 0.01941 UPAC

3.4 Total a cancelar para poner la obligación al día

T = 26.0720 + 17.6652 + .09875 + .01941

T = 43.8554 UPAC

(...).

3.9. Aplicabilidad de las nuevas normas.

Respecto de los créditos otorgados con anterioridad a la Resolución 5 de 1991 de la Junta Monetaria, no podrán las corporaciones de ahorro y vivienda modificar las tasas de interés vigentes al tiempo de la entrada en vigencia de la nueva normatividad, de tal manera que los usuarios de crédito continuarán sirviendo la deuda con el interés efectivo que estuvieren pagando antes del 30 de enero de 1991. En consecuencia, el nuevo régimen contemplado en la Resolución 5 y las tasas de interés que con fundamento en él se pacten, sólo se aplicarán a aquellas operaciones que se celebren con posterioridad a su vigencia.

Sin embargo, los créditos sobre los cuales ya existía un compromiso contractual se regirán por las normas vigentes al tiempo de su operación, aunque el desembolso de los recursos se produzca durante la vigencia de la Resolución 5 de 1991.

Para tales efectos, de conformidad con la Circular Externa DAB y DC-024 de 1987, se entiende por compromiso contractual “el acuerdo de voluntades entre la corporación y el usuario, que nace a la vida jurídica desde el momento de la aprobación del préstamo, comunicada al beneficiario del mismo, aunque se encuentren pendientes algunos requisitos impuestos por la corporación para el desembolso del crédito''''.

Con relación al alcance de las cartas utilizadas por las corporaciones de ahorro y vivienda, para impulsar el trámite de la concesión de créditos y dirigidas a los beneficiarios de los mismos, (denomínense éstas “aprobaciones en principio”, “autorización para continuar trámites” o cualquier otra expresión análoga o con alcances similares), considera este despacho que ellas tienen el carácter de establecer el compromiso contractual a que se refiere este aparte. Por lo tanto, una vez hayan remitido dichas cartas a los usuarios de los préstamos, las corporaciones no podrán modificar las condiciones de los créditos.

3.10. Sanciones.

3.10.1. Pérdida de los intereses.

De conformidad con lo previsto en el artículo 72 de la Ley 45 de 1990, cuando las corporaciones de ahorro y vivienda cobren intereses que sobrepasen los límites establecidos en la ley, perderán todos los intereses cobrados en exceso, remuneratorios, moratorios o ambos, según se trate, aumentados en un monto igual.

La Superintendencia Bancaria, de oficio o a petición de interesado, estara atenta a que en los casos de cobro excesivo de intereses las corporaciones de ahorro y vivienda reintegren al usuario del crédito, las sumas pagadas por concepto de tales intereses, adicionada en un monto igual a título de sanción, en los términos previstos en el parágrafo del artículo 72 de la Ley 45 de 1990.

3.10.2. Sanción institucional.

El cobro de intereses por parte de las corporaciones de ahorro y vivienda, en exceso a los límites fijados por la Junta Monetaria, a los cuales se refiere el numeral 3.1 del presente instructivo, será sancionada por la Superintendencia Bancaria con multa de hasta tres (3) veces el monto de las sumas cobradas por tal concepto.

Tratándose de tasas de libre convención, las corporaciones de ahorro y vivienda deberán sujetarse a las reglas generales que en relación con los intereses consagra el Código de Comercio y demás normas pertinentes, so pena de hacerse acreedoras a las sanciones establecidas en el Decreto 2920 de 1982.

3.10.3 Sanción personal.

A los funcionarios que autoricen o aprueben el cobro de tasas de interés superiores a las máximas autorizadas, se les aplicara la sanciones previstas en el artículo 23 del Decreto 2920 de 1982.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

4. Tasas de interés de captación

Las corporaciones de ahorro y vivienda pueden pactar libremente las tasas de interés en sus operaciones pasivas de crédito, atendiendo los parámetros consignados en la Circular Externa OJ- 078 de 1984 emanada de la Superintendencia Bancaria.

4.1. Certificados de depósito de valor constante.

De conformidad con lo establecido en el artículo 3º del Decreto 721 de 1987, la tasa de interés debera mantenerse durante el período del mismo. De igual forma, no podrá modificarse en el evento que se produzca su prórroga automática.

4.2. Cuentas de ahorro de valor constante y de depósitos ordinarios.

Las tasas de interés que reconozcan las corporaciones de ahorro y vivienda por esta clase de depósitos, aún siendo de libre convención, no podrán variarse durante el período que para el efecto de liquidación de tales rendimientos se haya establecido.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

5. Oferta de tasas de interés

5.1. Tasas de captación.

Al tenor de los artículos 12 y 13 de la Resolución 5 de 1991 de la Junta Monetaria, las corporaciones de ahorro y vivienda pueden fijar libremente las tasas de interés que reconocerán a los depósitos de ahorro de valor constante, depósitos ordinarios y cuentas de ahorro de valor constante, asi como su forma de liquidación. Para tal efecto, los establecimientos señalados deberán observar las siguientes instrucciones:

a) Aviso de oferta. A más tardar el último día hábil de cada trimestre calendario publicarán en un periódico de amplia circulación nacional --en las páginas informativas de temas económicos y en caracteres destacados-- la tasa de interés efectiva anual mínima que reconocerán para el trimestre calendario siguiente, precisando la forma de liquidación de la misma, sin perjuicio de que dicha información quede consignada igualmente en las carteleras que habrán de fijarse en las oficinas de las entidades, conforme a lo establecido en la Circular Externa 065 de 1990.

En caso de existir tasas diferenciales, deberán indicarse con claridad los supuestos que den lugar a cada una de ellas.

b) Inmodificabilidad. Por tratarse de una tasa ofrecida a la clientela, la misma y su forma de liquidación no podrá ser modificada por la corporación de ahorro y vivienda durante el trimestre correspondiente.

Respecto a las tasas de interés que se paguen por los certificados de ahorro de valor constante y a plazo fijo, las corporaciones de ahorro y vivienda pueden pactarlas libremente.

5.2. Información de tasas de interés.

Para tal efecto, las corporaciones de ahorro y vivienda deben dar estricto cumplimiento a las instrucciones impartidas por esta Superintendencia en la Circular Externa 065 de 1990 y demás disposiciones que al respecto se expidan.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

6. Garantías

Los créditos que otorguen las corporaciones de ahorro y vivienda deberán estar siempre respaldados con hipoteca de primer grado. No obstante, podrán aceptar hipoteca de segundo grado, cuando la suma del crédito hipotecario preexistente y del que se va a garantizar con la segunda hipoteca, sea inferior a las dos terceras partes (2/3) del avalúo dado al inmueble por peritos designados por la respectiva corporación.

Las corporaciones de ahorro y vivienda podrán aceptar, en el otorgamiento de créditos para la construcción o adquisición de vivienda de interés social y de préstamos destinados a la adquisición de lotes con servicios cuyo valor comercial no exceda de doscientos sesenta (260) UPAC, como complemento de la garantía hipotecaria, cualesquiera otras garantías que consideren satisfactorias, tales como prendas sobre títulos valores, libranzas, pignoraciones del auxilio de cesantías y sus intereses, fianzas o avales de personas naturales o jurídicas, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 61 de la Ley 9ª de 1989.

Tratándose de préstamos destinados a financiar las actividades de que trata el literal g) del artículo 1º del Decreto 721 de 1987, modificado por los decretos 2912 de 1990, 490 y 1409 de 1991, las corporaciones de ahorro y vivienda podrán aceptar como complemento de la garantía hipotecaria, las que a la luz de lo establecido en la Resolución 2053 de 1989 de la Superintendencia Bancaria y demás disposiciones que la modifiquen y/o adicionen, se consideren como reales, vale decir:

a) Garantías otorgadas por instituciones financieras del exterior, calificadas como de primera categoría por el Banco de la República, distintas de las matrices o vinculadas de la corporación otorgante del crédito;

b) Contratos irrevocables de fiducia mercantil de garantía en los cuales la corporación tenga la calidad de beneficiario del negocio fiduciario, siempre que la situación económica y financiera del respectivo patrimonio autónomo ofrezca expectativas razonables de recuperación de los créditos asi amparados, de acuerdo con los estados financieros correspondientes;

c) Avales y garantías otorgados por instituciones financieras nacionales vigiladas por la Superintendencia Bancaria, y

d) Garantías otorgadas por el Fondo Nacional de Garantías.

En desarrollo de la previsión consagrada en el artículo 15 de la Resolución 5 de 1991, a las corporaciones de ahorro y vivienda les esta prohibido desembolsar el producto del préstamo, trátese de constructores o de las denominadas subrogaciones o novaciones, mediante el simple mecanismo de la boleta de ingreso a registro de la respectiva escritura pública que recoge la garantía hipotecaria. No obstante lo anterior, podrá adoptarse dicho mecanismo, siempre y cuando el constructor avale los pagarés de los créditos individuales, toda vez que en estos casos media la hipoteca de mayor extensión que grava el inmueble, constituida por el constructor, con lo cual la corporación posee garantía hipotecaria que respalda el crédito individual otorgado.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

7. Contraprestaciones

En los términos del artículo 8º del Decreto 721 de 1987 en concordancia con el artículo 37 de la Ley 3ª de 1991, modificatorio del artículo 59 de la Ley 9ª de 1989, en el otorgamiento de los créditos las corporaciones de ahorro y vivienda no podrán exigir contraprestaciones de ninguna especie condicionando la aprobación del crédito al cumplimiento de las mismas, salvo las contempladas en el inciso final del artículo 122 de la Ley 9ª de 1989, modificado por el artículo 10 de la Ley 2ª de 1991.

Para los efectos anteriores, se consideran contraprestaciones las obligaciones que ocasionen, respecto de los créditos que concedan, costos distintos a los señalados en las normas en comento, v.gr. constitución de depósitos bajo cualquier modalidad, desembolsos de los créditos otorgados en certificados de ahorro de valor constante o a través de cualquier otro mecanismo de captación autorizado para las corporaciones de ahorro y vivienda o las demás instituciones financieras, colocación de vallas en las cuales se anuncie la participación de la corporación en la financiación del proyecto, promedio en cuentas de ahorro, etc.

Ante la existencia de nuevas prácticas desarrolladas por las corporaciones en forma reciente, se consideran como “contraprestación” las operaciones que se detallan a continuación:

— Desembolsos de crédito efectuado a compradores de vivienda, mediante la apertura de cuentas de ahorro, depósitos ordinarios o certificados de ahorro de valor constante a nombre de los vendedores de los inmuebles o de beneficiarios determinados por ellos, en aquellos casos en que el constructor ha adelantado la obra con recursos propios, o en todo caso con recursos no provenientes de créditos de la corporación a la que el comprador solicita financiación por la suma necesaria para la adquisición del inmueble.

--Desembolsos en certificados de ahorro de valor constante, cuentas de ahorro de valor constante o depósitos ordinarios por las sumas que excedan al valor requerido para cancelar la obligación del vendedor en la parte proporcional correspondiente al valor del inmueble financiado dentro del valor del crédito a constructor.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

8. Porcentajes de financiación

El volumen de los préstamos otorgados por las corporaciones de ahorro y vivienda se sujetara a los siguientes parámetros:

8.1. Adquisición de vivienda o de edificaciones distintas de vivienda. Para el efecto, la Resolución 5 de 1991 modificada por la resolución 15 del mismo año, ambas de la Junta Monetaria establecio las siguientes pautas:

El porcentaje de financiación no podrá exceder del 70% del menor monto entre el valor comercial y el precio de compra del inmueble, salvo en los siguientes casos:

a) El porcentaje establecido en el inciso anterior podrá incrementarse hasta el 90%, si se trata de adquisición de vivienda de interés social, siempre y cuando el beneficiario no haya obtenido el subsidio de que trata la Ley 3ª de 1991, y

b) Las corporaciones de ahorro y vivienda podrán financiar hasta el 80% del menor valor entre el comercial y del precio de compra, para viviendas con valor comercial unitario no superior a 4.000 Upac.

En consecuencia, a partir de la vigencia de la Resolución 5 de 1991, las corporaciones de ahorro y vivienda no podrán conceder financiaciones para la adquisición de vivienda en montos que superen el tope máximo de 25.000 Upac, sea cual fuere el valor comercial o el precio de venta del respectivo inmueble. A este respecto es conveniente tener en claro que la disposición en comento eliminó la limitación en los porcentajes a financiar que tomaban como base tales factores.

8.2. Construcción de vivienda propia o para la venta, producción de viviendas prefabricadas, proyectos de renovación urbana, reparación, ampliación y subdivisión de vivienda usada, construcción de edificaciones distintas de vivienda, construcción de conjuntos mixtos y adquisición de lotes con servicios.

Los porcentajes de financiación para las actividades enunciadas tendrán los siguientes límites:

Rango UPACPorcentaje de financiación
(Valor comercial)(Hasta)
Hasta 4000 UPAC100%
4001 en adelante80%
Actividades del literal g) artículo 1º Decreto 721/87, modificado por el Decreto 1409/9160%

8.3. Obras de urbanismo.

Los préstamos que otorguen las corporaciones para financiar obras de urbanismo no incluirán la adquisición de la tierra, ni lotes cuyo precio de venta programado exceda de 560 UPAC y no podrán sobrepasar los siguientes porcentajes máximos:

Rango UPAC% Financiación
Hasta 380100%
381 - 56080%
Actividades del literal g) artículo 1º Decreto 721/87, modificado por el Decreto 1409/9160%

8.3. Obras de urbanismo.

Los préstamos que otorguen las corporaciones para financiar obras de urbanismo no incluirán la adquisición de la tierra, ni lotes cuyo precio de venta programado exceda de 560 UPAC y no podrán sobrepasar los siguientes porcentajes máximos:

Rango UPAC% Financiación
Hasta 380100%
381 - 56080%

Los anteriores porcentajes también serán aplicables para la adquisición de lotes con servicios, conforme al literal f) del artículo 1º del Decreto 721 de 1987.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

9. Contrato de desembolsos y precios de venta

En desarrollo del artículo 22 de la Resolución 5 de 1991, las corporaciones de ahorro y vivienda deberán celebrar un contrato con los solicitantes de crédito para la construcción de cualquier tipo de edificación, donde se determine, entre otros conceptos, las oportunidades y requisitos para los desembolsos al ritmo del avance de las obras --los que no podrán girarse total ni anticipadamente--, los precios de venta de los correspondientes inmuebles y las fórmulas para un eventual reajuste, asi como las condiciones y términos de las futuras subrogaciones o novaciones.

Tratándose de vivienda de interés social, el contrato a que se hace referencia en el inciso precedente, no debera definir de antemano el sistema de crédito que utilizara la corporación en el otorgamiento de los correspondientes préstamos individuales.

Ahora bien, el artículo 22 en cita contienen obligaciones para las corporaciones de ahorro y vivienda, respecto de los créditos para construcción de cualquier tipo de edificación o para la ejecución de obras de urbanismo para la posterior venta de lotes de terreno, a saber:

a) La exigencia de no desembolsar el monto total del crédito, entendiendo por tal el que se produce cuando se realiza un solo giro por el valor íntegro del crédito personal, y

b) La exigencia de no efectuar desembolsos anticipados del crédito, que son aquellos que se producen cuando el giro se realiza antes de iniciarse los trabajos necesarios para llevar a cabo la construcción de la obra, y cuando la entidad desembolsa al constructor una suma en dinero, antes de que éste haya efectuado el gasto correspondiente, o demostrado con los debidos soportes la inminencia de efectuar dicho gasto, vale decir, cuando el monto girado no guarda armonía con el avance de la obra.

En cuanto hace relación a la noción de “avance de la obra”, cabe señalar que dicho avance no se limita exclusivamente al hecho físico de edificar, como quiera que para la ejecución de una obra es necesario realizar una serie de inversiones previas tales como planes arquitectónicos, estudios de factibilidad, cálculos estructurales, diseños, localización topográfica, aprobación de la licencia de construcción ante las autoridades competentes al igual que las diligencias pertinentes ante las empresas de servicios públicos, póliza colectiva de la obra, etc., los cuales si bien no tienen una representatividad física en el terreno, constituyen un verdadero avance de la obra, por cuanto sin ellos no podría darse inicio a la construcción.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

10. Límites al volumen de nuevas colocaciones

Como quiera que la Resolución 5 de 1991 de la Junta Monetaria, en su artículo 23, introdujo cambios a los porcentajes de colocación y a los rangos de cartera, a continuación se imparten las instrucciones al respecto:

10.1. Nuevos rangos.

El total de los préstamos otorgados por las corporaciones, se distribuira a partir del 1º de abril de 1991, en los porcentajes que a continuación se expresan, calculados sobre el promedio de las exigibilidades sujetas a encaje de la corporación, correspondiente a los dos trimestres calendario inmediatamente anteriores.

% DistribuciónActividad
a) No menos del 15%Construcción o adquisición de vivienda de interés social; obras de urbanismo y adquisición de lotes con servicios (literales e) y f) del artículo 1º del Decreto 721 de 1987)
No menos del 20% a partir del primer trimestre de 1992
b) No menos del 15%Construcción o adquisición de vivienda cuyo valor comercial unitario no exceda de 4000 UPAC (literales a), c) y d) del artículo 1º del Decreto 721 de 1987)

De igual forma, en los términos del literal g) del artículo 8º del Decreto 721 de 1987, modificado por el artículo 1º del Decreto 1409 de 1991, las corporaciones de ahorro y vivienda podrán financiar la construcción o adquisición de edificaciones nuevas distintas de vivienda.

Tratándose de edificaciones usadas, únicamente se podrá otorgar crédito para su adquisición, en el evento en que las mismas ya hayan sido finnciadas mediante el sistema de valor constante.

10.2. Exigibilidades.

Para efectos de determinar los porcentajes precitados, las exigibilidades sujetas a encaje son las siguientes:

CódigoNombre
212005Depósitos de ahorro ordinario
2125Cuentas de ahorro de valor constante
2127Cuentas de ahorro especial
2130Certificados de ahorro de valor constante
2215Negociaciones de cartera
270405Depósitos, exigibilidades, negociaciones de cartera y otros pasivos
270415Depósitos de ahorro
270425Cuentas de ahorro
270430C.A.V.C. 1-6 meses
270435C.A.V.C. 6-12 meses

Queda entendido que el primer control se ejercera teniendo como base el promedio de las exigibilidades sujetas a encaje presentadas para los trimestres octubre-diciembre de 1990 y enero-marzo de 1991.

Como quiera que a partir del primer trimestre de 1992 el porcentaje de las exigibilidades sujetas a encaje que se tienen en cuenta para determinar los límites al volumen de colocaciones de las corporaciones de ahorro y vivienda será del 20%, el primer control se ejercera teniendo como base el promedio de las exigibilidades presentadas para los trimestres julio-septiembre, octubre-diciembre de 1991.

El promedio de las exigibilidades en comento, se calculara efectuando la sumatoria de los valores registrados durante los días hábiles de los dos últimos trimestres dividido por el total de días Hábiles del mismo.

10.3. Formatos.

Para facilitar el control de la cartera de créditos se ha decidido fusionar los anexos F-133-01 y F-133-15 en un nuevo formulario denominado “Descomposición de la cartera”, anexo F- 1210-01 (formato 18 para transmisión vía módem) que recoge de manera integral lo estipulado en la Resolución No 5 de 1991 de la Junta Monetaria, el cual se adjunta a la presente circular.

En consecuencia, las corporaciones de ahorro y vivienda y el Banco Central Hipotecario harán llegar a la división de sistemas de esta Superintendencia un diskette de tamaño 5 1/4 pulgadas doble cara doble densidad o alta densidad (360 KB o 1.2 M.B. respectivamente), compatible con equipos IBM XT o AT sistema operacional D.O.S. versión 3.0 o superiores con el propósito de obtrener una copia del formato en referencia.

10.4. Inversiones computables.

10.4.1. Inversiones computables para el rango VIS.

a) Saldo de los préstamos otorgados por las entidades para financiar vivienda de interés social con posterioridad al 1º de julio de 1989, y que se hallen registrados en el anexo No. F.133- 15;

b) Préstamos otorgados por las corporaciones de ahorro y vivienda, con anterioridad al 1 de julio de 1989, para financiar la adquisición de vivienda cuyo valor comercial unitario no exceda de 2.300 UPAC, considerando la fecha de otorgamiento de los créditos para efecto de la determinación de su cuantía;

c) Bonos de vivienda de interés social emitidos por el Banco Central Hipotecario en desarrollo del Decreto 163 de 1990, adquiridos por las corporaciones antes del 30 de enero de 1991, y

d) Cartera adquirida al Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana Inurbe o a corporaciones de ahorro y vivienda, cualquiera que sea su naturaleza, es decir, de tipo oficial o privadas, siempre y cuando se trate de compra de cartera en forma definitiva y corresponda al Rango VIS. Queda claro entonces que no puede computar aquella cartera que se adquiera en operaciones que prevean pactos de recompra u obligaciones de reventa.

10.4.2. Inversiones computables para el rango VIS a 4.000 UPAC.

a) Volumen de créditos distintos a los contemplados en el rango anterior y que se refieran a vivienda cuyo valor comercial unitario no exceda de 4.000 UPAC;

b) Los préstamos otorgados por las corporaciones de ahorro y vivienda, con anterioridad al 1 de julio de 1989, para financiar la adquisición de vivienda cuyo valor comercial unitario se encuentre entre 2.301 a 4.000 UPAC, considerando la fecha de otorgamiento de los créditos para efecto de determinación de su cuantía;

c) Los excesos que presenten las corporaciones de ahorro y vivienda, al final de cada trimestre calendario, en relación con las cuantías mínimas de colocaciones de que trata el literal a) del artículo 23 de la Resolución 5 de 1991;

d) Nuevos bonos de refinanciación del Instituto de Crédito Territorial, emitidos en las condiciones previstas en el artículo 3º del Decreto 1589 de 1990, en una cuantía equivalente al 1.5% de los depósitos en cuentas de ahorro de valor constante;

e) El exceso de la cartera adquirida al Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana Inurbe o a corporaciones de ahorro y vivienda, es decir la cartera adquirida en firme y no computada en el rango a) del artículo 23 de la Resolución 5 de 1991. De igual forma, computarán para este rango la cartera adquirida en firma a corporaciones de ahorro y vivienda que correspondan al rango hasta 4.000 UPAC;

f) Nuevos bonos de fomento urbano Clase “B”, emitidos por el Banco Central Hipotecario, y

g) Los excesos que presenten las corporaciones en sus colocaciones del rango a) en comento y según las inversiones descritas en el numeral 10.4.1. anterior, serán computables para el presente rango, sin consideración del tipo de inversión de que se trate.

Queda entendido que la cartera que no se enmarque dentro de los anteriores rangos, debera reagruparse en el rango “otras modalidades y créditos superiores a 4.000 UPAC''''.

10.5. Inversiones sustitutivas.

10.5.1. Inversiones sustitutivas para el rango VIS. Los defectos en los porcentajes mínimos de colocación de que trata el literal a) del artículo 23 de la Resolución 5 de 1991 de la Junta Monetaria, que registren las corporaciones al final de cada trimestre calendario, podrán suplirse, una vez consideradas las inversiones computables (numeral 10.4.1.), únicamente mediante la inversión de una suma equivalente al valor de dicho defecto en títulos del Fondo de Ahorro y Vivienda FAVI, cuyas condiciones se establecen en el artículo 28 de la Resolución 5 en cita.

10.5.2. Inversiones sustitutivas para el rango VIS - 4.000 UPAC. Los defectos en los porcentajes mínimos de colocación de que trata el literal b) del artículo 23 de la Resolución 5 pluricitada, que registren las corporaciones al final de cada trimestre calendario, una vez consideradas las inversiones computables (numeral 10.4.2.), podrán suplirse únicamente mediante la suscripción primaria de títulos emitidos por el Fondo de Ahorro y Vivienda FAVI que devenguen sólo la corrección monetaria y tengan un plazo mínimo de tres meses.

10.5.3. Oportunidad. Las inversiones sustitutivas por concepto de los defectos en los porcentajes mínimos de colocaciones deberán realizarse dentro del primer mes del trimestre siguiente y deberán mantenerse hasta finalizar el mismo.

En cumplimiento de la obligación consagrada en el artículo 207 del Código de Comercio, el revisor fiscal informará inmediatamente a la Superintendencia Bancaria, cualquier transacción que sobre las citadas inversiones efectúen las corporaciones de ahorro y vivienda durante el período en que estén obligadas a mantenerlas.

10.5.4. Control. La Superintendencia Bancaria ejercerá, al vencimiento de cada trimestre calendario, el control sobre el cumplimiento de los porcentajes mínimos de colocaciones a que aluden los literales a) y b) del artículo 23 de la Resolución 5 de 1991, correspondiendo efectuar el primero de ellos respecto del segundo trimestre de 1991.

Para efectos del primer control a que alude el presente numeral, se tomara el promedio de las exigibilidades correspondiente a los trimestres octubre-diciembre de 1990 y enero-marzo de 1991.

Como quiera que a partir del primer trimestre de 1992 el porcentaje de las exigibilidades sujetas a encaje será del 20%, el primer control se ejercera teniendo como base el promedio de las exigibilidades presentadas para los trimestres julio- septiembre, octubre-diciembre de 1991.

10.5.5. Sanciones. Si una corporación presentare defecto en las inversiones supletorias de los porcentajes mínimos de colocación, será sancionada por la Superintendencia Bancaria con una multa equivalente al cinco por ciento (5%) sobre el valor del defecto.

10.5.6. Explicaciones. En el evento en que una corporación registre defecto en las inversiones supletorias por defectos en los porcentajes mínimos de colocaciones, podrá adjuntar a los estados financieros del mes en que ha de efectuar la referida inversión, dentro del término previsto para el envío de los mismos, las explicaciones que en su parecer fundamenten los motivos que originaron los defectos respectivos, con el fin de evaluar la procedencia de las sanciones legales, sin perjuicio de la constitución de las provisiones por el valor equivalente al monto total de la sanción respectiva, previa liquidación privada, conforme a las instrucciones previstas en la cuenta 2860 del plan único de cuentas.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

11. Calificación de conductas

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley 45 de 1923 y el artículo 3º numeral 18 del Decreto Ley 1033 de 1991, esta superintendencia califica como prácticas inseguras y no autorizadas las conductas ejercidas en contravención a las instrucciones impartidas en la presente circular.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

12. Bonos de vivienda de interés social

El Banco Central Hipotecario debera destinar los recursos provenientes de las inversiones voluntarias que efectúen las corporaciones de ahorro y vivienda en bonos de vivienda de interés social, exclusivamente al redescuento de préstamos que otorgue la corporación inversionista, sin perjuicio de la respectiva inversión en títulos Favi, mientras no sean utilizados dichos recursos.

En desarrollo de lo dispuesto en el artículo 2º del Decreto 413 de 1990, el Banco Central Hipotecario podrá redimir anticipadamente los bonos de vivienda de intrés social cuando los reciba de las corporaciones de ahorro y vivienda en pago de créditos redescontados, conforme a lo previsto en la letra b) del artículo 8º del Decreto 163 de 1990.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

13. Bonos de vivienda expedidos por las corporaciones de ahorro y vivienda

El artículo 13 del Decreto 163 de 1990 autorizo a las corporaciones de ahorro y vivienda para emitir los denominados “bonos de vivienda”, en los cuales podrán invertir las compañías de seguros de vida, las sociedades de capitalización y otras corporaciones de ahorro y vivienda.

Los bonos de vivienda tendrán las mismas características de los bonos de vivienda de interés social, salvo en lo que concierne a la maduración, por cuanto son irredimibles anticipadamente.

Las corporaciones de ahorro y vivienda sólo podrán emitir bonos de vivienda en una cuantía máxima equivalente al 50% del total de créditos otorgados para construcción o adquisición de vivienda de intrés social.

Cabe precisar que los recursos que capten las corporaciones de ahorro y vivienda mediante la emisión de los bonos mencionados, no están sujetos a restricción de ninguna naturaleza en punto a su utilización, como quiera que los mismos tan solo constituyen un incentivo para el otorgamiento por parte de estas instituciones de créditos para la financiación de la vivienda de interés social.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

14. Negociaciones de cartera y transferencias

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2º del Decreto 490 de 1991, las corporaciones de ahorro y vivienda podrán invertir sus excesos de liquidez en las operaciones que autorice la Junta Monetaria las cuales han sido establecidas mediante la Resolución 16 de 1991, a saber:

1. Inversiones en títulos de tesorería emitidos por el Gobierno Nacional y en títulos de participación emitidos por el Banco de la República.

Al respecto, se recuerda que los títulos de tesorería, TES, a los cuales se refiere el presente numeral son los emitidos por el Gobierno Nacional con fundamento en la Ley 51 de 1990 y no los títulos de deuda de la Tesorería General de la República -- Tesoros-- nominados por el Decreto 545 de 1991, tal como se precisó en la Circular Externa 024 de 1991 expedida por la Superintendencia Bancaria.

De otra parte, es importante señalar que las inversiones en los mencionados títulos TES que efectúen las corporaciones de ahorro y vivienda de sus excesos de liquidez, no pueden mantenerse en el evento que deseen acceder al cupo por baja de depósitos reglamentado en la Resolución 56 de 1984 originaria de la Junta Monetaria.

2. Compra de obligaciones de corporaciones de ahorro y vivienda.

3. Compra de cartera de las corporaciones de ahorro y vivienda y del Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social, Inurbe.

Para tal efecto, se entiende por cartera de acuerdo con lo prescrito en el Decreto 721 de 1987 y la Resolución 5 de 1991 de la Junta Monetaria los créditos aprobados y efectivamente desembolsados en desarrollo del objeto social principal de cada entidad.

Por lo demás, atendiendo que los créditos otorgados por las corporaciones de ahorro y vivienda se documentan en pagarés y se encuentran garantizados con hipoteca, todo contrato de compraventa de cartera debe comprender el endoso y entrega de dichos títulos correspondientes a los créditos cedidos, asi como la constancia de la cesión de la hipoteca, lo cual debe realizarse de manera simultánea al contrato de compraventa.

Debe advertirse que las negociaciones de cartera y las transferencias solamente pueden realizarse entre corporaciones de ahorro y vivienda y con el Inurbe, es decir, que no son admisibles estas operaciones con otros establecimientos de crédito, de conformidad con lo señalado en el artículo 1º de la Resolución 16 de 1991 de la Junta Monetaria.

Sin perjuicio de las inversiones a que alude el presente numeral, las corporaciones de ahorro y vivienda pueden mantener hasta su vencimiento las inversiones en títulos de crédito del Fondo de Ahorro y Vivienda --Favi-- a que se refiere la Resolución 19 de 1989 de la Junta Monetaria.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

15. Otras prohibiciones

Esta superintendencia ha venido observando que algunas corporaciones de ahorro y vivienda en contrvención a lo dispuesto en el artículo 1º del Decreto 721 de 1987, continúan dispensando a los titulares de cuentas de ahorro de valor constante, sumas superiores a los saldos efectivamente registrados en dichas cuentas.

Por lo anterior, se reitera la instrucción impartida por este despacho mediante la Carta Circular SB 131 de 1987 en el sentido de que la práctica en comento se considera, en los términos del artículo 47 de la Ley 45 de 1923, como insegura y no autorizada.

16. Vigencia y derogatorias

El presente instructivo rige a partir de la fecha de su publicación y deroga las disposiciones que le sean contrarias.

(Nota: Derogada por la Circular Externa 3 de 1992 numeral 17 de la Superintendencia Bancaria).

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