CIRCULAR EXTERNA 7 DE 2000 

(Enero 27)

Ref.: Ley de vivienda, Ley 546 de 1999

Con el fin de aclarar algunas dudas que se han presentado a raíz de la entrada en vigencia de la Ley 546 de 1999 y sus decretos reglamentarios, nos permitimos hacer las siguientes precisiones en cuanto al régimen de transición previsto en el capítulo VIII de la norma.

Redenominación de los créditos

La Ley 546 de 1999 ordena que en el término de tres (3) meses contados a partir de su vigencia, es decir hasta el 23 de marzo del año en curso, todos los créditos que estuvieren denominados en UPAC deberán redenominarse en UVR. Para tal efecto, el Gobierno Nacional determinó, mediante Decreto 2703 de 1999, la equivalencia entre la UVR y la UPAC, indicando que al 31 de diciembre de 1999, último día de existencia de la UPAC, una unidad de poder adquisitivo constante equivalía a 160.7750 unidades de valor real.

A partir del 1 de enero de 2000, la secretaría técnica del Consejo Superior de Vivienda informa el valor diario de la UVR con base en la metodología recomendada por el Conpes y adoptada por el Gobierno Nacional.

En cuanto a los créditos pactados en moneda legal colombiana, por ministerio de la ley, éstos se entenderán por su equivalencia en UVR. Sin embargo, si así lo convienen las partes, estos créditos se podrán mantener, excepcionalmente, en la denominación inicial. En este caso, si tuvieren condiciones distintas a las previstas por la ley, deberán adecuarse para darle cumplimiento. La nueva ley sólo autoriza créditos en pesos con tasa fija, sistemas de amortización que no capitalicen intereses y posibilidad de prepago sin penalidad alguna. Tasa fija quiere decir que no está referida a ningún indicador, sino que se conozca desde su inicio y no pueda tener cambios. Tasa fija es por ejemplo, a 10 %, a 15%, a 20%, etc., no el DTF, a IPC, etc.

Dado que la ley no distingue entre qué parte de la tasa de interés está destinada al mantenimiento del valor del préstamo y cuál remunera el capital, ninguna parte de la tasa puede capitalizarse. Esta decisión implica desde luego, que las primeras cuotas de los créditos denominados en pesos puedan resultar altas y fue esta la razón para que la ley sólo autorizara, exepcionalmente, créditos en moneda legal. De lo contrario, deberán pasarse, por su equivalencia, a UVR.

Lo anteriormente expresado se aplica tanto a los créditos de las entidades financieras, como a los otorgados a los deudores individuales de vivienda por el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras, Fogafin, en desarrollo de los decretos de emergencia económica expedidos en el año de 1998.

Reliquidación de créditos

Las reliquidaciones y en consecuencia los abonos, deberán efectuarse para todos los créditos de vivienda otorgados por un establecimiento de crédito y que estuvieren vigentes, con cualquier saldo y al día o en mora, el 31 de diciembre de 1999. Tendrán derecho a beneficiarse con el abono todos los créditos otorgados para una vivienda, pero solamente una vivienda por deudor.

También tendrán derecho a la reliquidación los créditos, que además de cumplir las anteriores condiciones, se subroguen de conformidad con lo previsto en el parágrafo 2º del artículo 39, siempre que la persona o personas que se subroguen en el crédito demuestren tener la capacidad de pago adecuada.

1. Créditos al día

Se entienden por créditos al día los que a 31 de diciembre no se encuentren atrasados en más de treinta (30) días. Para estos créditos la reliquidación opera en forma automática.

(Nota: Declarado nulo el presente numeral por la Sentencia 12712 de 2003 Sección Cuarta del Consejo de Estado, MP María Inés Ortiz Barbosa)

2. Créditos en mora

Para estos créditos la reliquidación deberá ser solicitada por el deudor dentro de los noventa (90) días siguientes a la vigencia de la Ley 546, es decir hasta el 3 de mayo del año 2000.

(Nota: Declarado nulo el presente numeral por la Sentencia 12712 de 2003 Sección Cuarta del Consejo de Estado, MP María Inés Ortiz Barbosa)

3. Créditos cedidos, titularizados o vendidos

Tendrán derecho a la reducción de la deuda los créditos que hubieren sido cedidos, titularizados o vendidos por los establecimientos de crédito que los otorgaron u originaron, independientemente de que los terceros adquirentes o cesionarios a cualquier título, sean o no establecimientos de crédito, y en el caso de que fueren establecimientos de crédito tendrán que hacer las reliquidaciones aunque se encuentren en proceso liquidatorio. En otras palabras, el derecho otorgado por la ley a los deudores de vivienda individual a largo plazo, no podrá ser vulnerado por el hecho de que el crédito esté en manos de terceros o su propietario se encuentre en proceso liquidatorio.

Es importante ratificar que los créditos deberán reliquidarse a partir del 1º de enero de 1993 o de la fecha de su desembolso la que fuere más reciente. Dichas fechas serán las que se tengan en cuenta, así el crédito se haya cedido una o más veces durante su existencia, siempre que desde luego se encuentre vigente a 31 de diciembre de 1999. La obligación de reliquidación corresponde a la entidad cesionaria en los términos de la ley y sus decretos reglamentarios.

4. Proceso de reliquidación

Se toma el saldo del crédito a 31 de diciembre de 1992, o el monto desembolsado si el crédito fuere posterior a dicha fecha, así:

a) Para créditos denominados en UPAC:

i) Si el crédito fue desembolsado con anterioridad al 1º de enero de 1993, se toma el saldo en UPAC a 31 de diciembre de 1992 y se convierte a pesos con base en la cotización de la UPAC en esa fecha. El resultado se divide por el valor en pesos de la UVR correspondiente al 1º de enero de 1993.

ii) Si el crédito fue desembolsado con posterioridad al 1º de enero de 1993, se toma el saldo en UPAC a la fecha del desembolso y se convierte a pesos utilizando la cotización de la UPAC en esa misma fecha. El resultado se divide por el valor en pesos de la UVR de ese día.

b) Para créditos denominados en moneda legal colombiana:

i) Si el crédito fue desembolsado con anterioridad al 1º de enero de 1993, se divide el saldo en pesos a 31 de diciembre de 1992, por el valor en pesos de la UVR el 1º de enero de 1993.

ii) Si el crédito se desembolsó con posterioridad al 1º de enero de 1993, se divide el monto del mismo, en la fecha del desembolso, por el valor en pesos de la UVR de ese día.

El número de UVR resultantes de aplicar lo indicado en los literales a) y b), según sea el caso, constituye el monto o saldo inicial del crédito para efectos de la reliquidación.

La reliquidación se hará a partir de dicho monto o saldo inicial, y de ahí en adelante se tomarán uno a uno los pagos realizados por el deudor en cada una de las fechas en que se hicieron, tal como si el crédito efectivamente desde su inicio se hubiera denominado en unidades de valor real. Los pagos se aplicarán teniendo en cuenta lo siguiente:

a) Movimientos registrados durante la vida del crédito. Del valor de cada amortización ordinaria o extraordinaria en pesos se descontarán los cobros por concepto de primas de seguros y la porción de intereses moratorios, si fuere el caso. Hecho los descuentos anteriores, el monto en pesos resultante se divide por el valor de la UVR correspondiente a la fecha de cada pago y esa cantidad de UVR serán las que se abonarán al saldo del crédito. Esto se hará sucesivamente para cada uno de los movimientos que aparezcan registrados durante la vida del crédito hasta el 31 de diciembre de 1999. Por ejemplo, si se hiciere un abono extraordinario, en la fecha de ese registro se hará la operación descrita para conocer exactamente cuál fue el monto del pago y en cuánto se redujo la obligación por efecto del mismo. Igualmente, si la entidad financiera hubiere ampliado el crédito mediante nuevos desembolsos, en las fechas de tales desembolsos se hará la conversión a UVR para determinar el nuevo saldo, y

b) Tasa de interés. Si el crédito estuviere en UPAC, se reliquidará utilizando los mismos puntos adicionales que se tuvieren convenidos en la fecha de cada pago sobre la UVR. Por ejemplo, si un crédito se pactó a corrección monetaria más 18 y posteriormente se modificó a corrección monetaria más 16, estos puntos adicionales, 18 y 16 respectivamente, se tendrán en cuenta para efectos de la reliquidación, según el que estuviere vigente el día de cada pago.

Para los créditos en pesos, se aplicará la fórmula contenida en el Decreto 2702 de 1999.

Efectuada la reliquidación en la forma descrita, incluido el crédito otorgado por Fogafin, cuando fuere el caso, se establecerá la diferencia en moneda legal colombiana entre el saldo registrado por la entidad a 31 de diciembre de 1999 y el que para esa misma fecha se haya obtenido con el proceso de reliquidación. La diferencia entre uno y otro es el valor del abono que le corresponde a cada crédito y que se aplicará a la deuda contraída con el establecimiento de crédito.

La reliquidación correspondiente al crédito de Fogafin se abonará al saldo del préstamo con el establecimiento del crédito.

Créditos en mora a 31 de diciembre de 1999

Para la reliquidación de los créditos que se encontraban en mora a 31 de diciembre de 1999, se utilizará el procedimiento antes descrito, asumiendo para cada fecha de amortización de las cuotas que se encuentren atrasadas a 31 de diciembre de 1999, que el pago efectivamente se hizo, como si el deudor no hubiere incurrido en estas moras. Este mismo cálculo se hará por el sistema inicialmente contratado, de manera que a 31 de diciembre de 1999, se obtenga el saldo que el crédito hubiere tenido en UPAC o en pesos de haberse atendido oportunamente su amortización. Los dos saldos se compararán y la diferencia entre uno y otro será el alivio a que el deudor moroso tiene derecho.

Aplicación del alivio a los créditos en mora

El valor del alivio se destinará a cancelar las cuotas pendientes de pago en orden de antigüedad y por el valor exacto que aparezca en la facturación excluidos los intereses moratorios, dado que tales intereses deben ser condonados y por tanto, se entenderá que las cuotas nunca estuvieron en mora, lo cual significa adicionalmente, que los intereses corrientes no pagados no podrán capitalizarse. Canceladas dichas cuotas, el remanente se abonará al capital.

En caso de que el valor del abono no alcanzare para cubrir la totalidad de las cuotas pendientes la entidad acreedora podrá convenir con el deudor una reestructuración del crédito en los términos y condiciones que la capacidad de pago del deudor aconseje.

Desde luego, el deudor debe acreditar la capacidad de pago para atender su obligación reestructurada, tal como lo indica la ley, dado que de no ser este el caso, el deudor estaría abocado a un proceso judicial o a entregar el bien en pago y en ambos casos, la entidad deberá reintegrar al Estado el valor del alivio.

En este último evento lo aconsejable es ofrecer al deudor la opción consagrada en el artículo 46 de la Ley 546 de 1999.

5. Cancelación de los abonos a las entidades acreedoras

El Gobierno Nacional, a través del Ministerio de Hacienda y Crédito Público, cancelará los abonos con los títulos TES de que trata el parágrafo 4º del artículo 41 de la Ley 546 de 1999, denominados en UVR.

Los títulos se emitirán a favor de las entidades acreedoras, previo envío a la Superintendencia Bancaria de la correspondiente cuenta de cobro, anexando en medio magnético la información prevista en el anexo I —reporte suma total alivios, adjunto, certificada por el revisor fiscal de la entidad, o quien haga sus veces.

A su vez, las entidades acreedoras deberán diligenciar la proforma F.0000-50 reliquidación de créditos en UPAC y pesos con UVR, adjunta, conforme al instructivo que la acompaña.

La valoración de los títulos aquí previstos se hará de conformidad con el numeral 8º de la Circular Básica Contable y Financiera.

6. Información a los deudores

Los establecimientos de crédito deberán mantener a disposición de sus deudores la información correspondiente a la reliquidación de sus créditos de acuerdo con la proforma F.0000-50, anexa.

Reestructuración de los créditos y adecuación de los sistemas de amortización

Hecha la reliquidación, los establecimientos de crédito deberán adecuar, si fuere el caso, los sistemas de amortización, utilizando solamente aquéllos aprobados por la Superintendencia Bancaria. A su vez, deberán enviar a sus deudores los nuevos cronogramas de pago. En los eventos en que se llegare a requerir, deberán proceder a reestructurar los créditos de conformidad con la capacidad de pago del deudor.

Adecuación de los documentos contentivos de obligaciones activas y pasivas

1. Operaciones activas. La ley da un plazo de ciento ochenta (180) días contados a partir de su entrada en vigencia para que los establecimientos de crédito adecuen los documentos contentivos de las condiciones de los créditos, a las normas de la ley y a los reglamentos que para tal efecto se expidan.

2. Operaciones pasivas. Las cuentas de ahorro y demás pasivos de las entidades financieras deberán pasarse a UVR o a pesos a elección de éstas, dentro de los tres (3) meses siguientes a la entrada en vigencia de la ley.

Si la entidad decide redenominar las cuentas a UVR, deberán adecuarse los documentos contentivos de los contratos u obligaciones, pero de cualquier manera si a la fecha antes mencionada no se han efectuado los cambios, todos los documentos se entenderán modificados por ministerio de la ley, es decir que donde se encuentre la expresión UPAC se leerá UVR.

Por el contrario, si las entidades financieras optan por redenominar los pasivos y cuentas de ahorros en pesos deberán informarlo así a sus clientes y dejar constancia de ello en el archivo correspondiente. En el caso de títulos valores denominados en UPAC, si los acreedores o tenedores no desean la conversión de sus títulos a pesos, podrán exigir a la respectiva entidad financiera la redención anticipada de los papeles o renegociar los términos de los mismos.

Sistemas de amortización de créditos de vivienda

De conformidad con la Ley 546 de 1999, la Superintendencia Bancaria deberá aprobar los sistemas de amortización utilizados para los créditos de vivienda individual a largo plazo que se otorguen a partir de la vigencia de la ley, así como de aquellos créditos otorgados con anterioridad a la ley que deban redenominarse en UVR, o excepcionalmente en pesos.

A la fecha la Superintendencia ha aprobado dos sistemas de amortización, cuyas características se describen a continuación:

Sistema de cuota constante en UVR (o de amortización gradual en UVR)

Este sistema establece cuotas mensuales fijas en UVR durante toda la vida del crédito. Sin embargo, por efecto del ajuste por inflación del valor de la unidad, la cuota mensual es creciente en pesos. En este sistema hay amortización a capital desde el inicio del crédito y en esa medida el saldo en UVR disminuye mes a mes. No obstante, el saldo en pesos aumenta durante aproximadamente las dos terceras partes del plazo, pues en la última etapa de la vida del crédito, el pago de la cuota cubre además de los intereses, el ajuste por inflación.

Sistema de amortización constante a capital en UVR

Este sistema consiste en amortizar desde el principio y en forma permanente una cuota constante a capital, que se obtiene dividiendo el valor total del préstamo expresado en UVR por el número de meses previsto para el plazo del crédito. A esta cuota se adicionan los intereses remuneratorios causados sobre el saldo de la deuda para cada período. Dado que la cuota amortiza capital desde el inicio del crédito, la cuota mensual es decreciente en UVR, pero creciente en pesos por efecto de la inflación, a una tasa ligeramente inferior al índice de precios al consumidor. El saldo en pesos aumenta durante aproximadamente la mitad del plazo, por efecto de la inflación.

La presente circular rige a partir de la fecha de su publicación y adiciona en lo pertinente el anexo I de la Circular Externa 100 de 1995.

N. del D.: Esta circular externa va dirigida a representantes legales y revisores fiscales de establecimientos de crédito.

ANEXO I

Tema Reliquidación de créditos hipotecarios 

Nombre de proforma Reporte suma total alivios 

Objetivo Tener a disposición de la Superintendencia 

Bancaria el valor total de los alivios por 

reliquidación de los créditos hipotecarios. 

Tipo de entidad a la que aplica Establecimientos bancarios, Banco Central 

Hipotecario, Corporaciones de ahorro y 

vivienda, Cooperativas Financieras. 

Periodicidad Única vez 

Fecha de corte de la información 31 de diciembre de 1999 

INSTRUCTIVO:

Columna 1 tipo: Debe registrarse según corresponda: 

1= Cédula de Ciudadanía; 2= Cédula 

de extranjería 

3= Tarjeta de identidad; 4= Pasaporte y 

5= Tarjeta de seguro social extranjero. 

Columna 2 número: Debe registrarse el número completo 

de identificación del deudor. 

Columna 3 nombre: Nombre completo del deudor. 

Columna 4 saldo crédito

a 31 de diciembre de 1999: Debe reportarse el valor en pesos del 

crédito a 31 de diciembre de 1999. 

Columna 5 saldo crédito reliquidado

a 31 de diciembre de 1999: Debe registrarse en pesos el valor del 

crédito después de su reliquidación. 

Columna 6 valor alivio: Debe reportarse en pesos el valor resultante  

de restar al valor registrado en la columna 4  

el valor registrado en la columna 5. 

Columna 7 fecha del abono: Fecha bajo el formato DD/MM/AAA 

en la que se acreditó el abono al saldo 

de la obligación respectiva. 

Página 101

Tema Cartera 

Nombre de proforma Reliquidación de créditos en UPAC y 

pesos con UVR 

Número de proforma F.0000-50  

Número de formato N.A. 

Objetivo Tener a disposición de la 

Superintendencia Bancaria la 

información relacionada 

con las reliquidaciones de créditos. 

Tipo de entidad a la que aplica Establecimientos bancarios, Banco 

Central Hipotecario, Corporaciones de 

ahorro y vivienda, Cooperativas 

financieras. 

Periodicidad Única vez 

Fecha de reporte 

Fecha de corte de la información 31 de diciembre de 1999 

Medio de envío Papel y/o medio magnético 

(formato hoja de cálculo EXCEL) 

INSTRUCTIVO:

Identificación

Tipo Debe registrarse según corresponda:  

1= Cédula de ciudadanía; 

2= Cédula de extranjería; 

3= Tarjeta de identidad; 

4= Pasaporte y 5= Tarjeta de seguro 

social extranjero, del deudor. 

Número Debe registrarse el número del 

documento de identificación del deudor 

Nombre Debe registrarse el nombre 

completo del deudor 

Columna 1 fecha El primer registro debe llenarse con 

el siguiente criterio: Si el desembolso 

inicial del crédito se realizó antes del 

1 de enero de 1993, se registra el 31 

de diciembre de 1999. Si el 

desembolso inicial se realizó después 

del 31 de diciembre de 1992, se 

registra la fecha en que se hizo el 

desembolso. A continuación se 

registran las fechas de los pagos 

hechos por el deudor. El último registro 

debe corresponder al 31 de diciembre 

de 1999. En formato DD/MM/AAAA. 

Pesos

Columna 2 tasa de interés Para créditos en UPAC se registra la 

tasa sobre UPAC vigente para el 

período, para créditos en pesos se 

registra la tasa aplicada al período. En 

términos efectivos anuales. 

Columna 3 corrección monetaria Para créditos en UPAC se reporta un 0 

(cero), para créditos en pesos se  

reporta la Corrección Monetaria 

vigente para el período. En 

términos efectivos anuales. 

Columna 4 pago Los pagos hechos por el deudor. 

Los valores deben ser registrados 

en pesos sin descontar primas 

de seguros e intereses de mora. 

Columna 5 seguros El valor de las primas de seguros 

de cada pago. Debe 

registrarse en pesos. 

Columna 6 mora El valor de los intereses de 

mora causados en cada 

período. Debe registrarse en pesos. 

Página 101-1

Columna 7 saldo El primer registro debe llenarse con 

el siguiente criterio: Si el desembolso 

inicial del crédito se realizó antes del 

1 de enero de 1993, se registra el saldo 

del crédito a 31 de diciembre de 1992. 

Si el desembolso inicial se realizó 

después del 31 de diciembre de 1992, 

se registra el valor del desembolso. 

El último registro debe corresponder 

al saldo a 31 de diciembre de 1999. 

Los valores deben registrarse en pesos. 

UVR

Columna 8 pago Los pagos hechos por el deudor 

(descontadas las primas de seguros 

e intereses de mora) convertido a 

UVR según el valor correspondiente 

a la fecha de cada pago. Los valores 

deben ser registrados en UVR. 

Columna 9 tasa de interés Debe registrarse la tasa de 

interés equivalente en UVR para el 

período correspondiente. Para  

créditos en UPAC será la misma 

tasa aplicada a los UPAC. Para 

créditos en pesos se aplicará la fórmula  

contenido en el Decreto 2702 de 1999.  

En términos efectivos anuales. 

Columna 10 intereses El valor de los intereses causados 

en UVR. Debe registrarse en UVR. 

Columna 11 amortización Debe registrarse en UVR 

el valor correspondiente 

a la amortización a capital. 

Columna 12 saldo Sólo se llena cuando 

corresponde al último registro de 

un deudor, es decir, el registro 

correspondiente al 31 de diciembre 

de 1999. Se registra en UVR el 

saldo a 31 de diciembre de 1999 

del crédito reliquidado.  

La superintendencia solicitará, cuando estime conveniente, el formato descrito anteriormente. La reliquidación deberá ser suministrada de tal manera que la información de cada deudor esté consignada en un formato, y un formato sólo podrá contener información de un deudor.

En el evento de que la Superintendencia Bancaria solicite este formato, éste se deberá remitir en un archivo de Excel, y cada hoja del archivo contendrá un solo formato (deudor).

NOTA: Los formatos anexos a la presente circular pueden ser consultados en la Superintendencia Bancaria.

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