DECRETO 100 DE 2004 

(Abril 13)

“Por el cual se compilan y actualizan disposiciones relacionadas con captación de recursos para el desarrollo de planes y programas de vivienda adelantadas por organizaciones populares de vivienda, se establecen porcentajes de obra para la radicación de documentos y condiciones para el anuncio y comercialización de proyectos inmobiliarios a través de entidades fiduciarias”.

El Alcalde Mayor de Bogotá, Distrito Capital,

en uso de sus facultades constitucionales y legales y en especial, las conferidas por el artículo 38 del Decreto Ley 1421 de 1993, el Decreto Ley 78 de 1987, el artículo 62 de la Ley 9ª de 1989 y demás disposiciones concordantes, y

CONSIDERANDO:

Que existen disposiciones que se encuentran dispersas, que regulan actualmente diversos aspectos de la actividad de anuncio, captación de recursos y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, las cuales es preciso reagrupar, armonizar y complementar para hacer más efectiva su aplicación y control;

Que en virtud de lo dispuesto en el inciso 3º del artículo 62 de la Ley 9ª de 1989, en el Decreto Ley 78 de 1987 y demás disposiciones sobre el régimen comunitario, es necesario que las entidades que ejercen la vigilancia y control sobre las actividades desarrolladas por las organizaciones populares de vivienda, adopten un reglamento especial que permita la recepción anticipada de dineros destinados al desarrollo de planes y programas de vivienda adelantados por los sistemas de autogestión, participación comunitaria o autoconstrucción;

Que el artículo 120 de la Ley 388 de 1997, en concordancia con el literal f), del numeral 2º, del artículo 2º del Decreto Ley 78 de 1987, establece como requisito para el anuncio y/o enajenación de inmuebles destinados a vivienda, que las autoridades distritales o municipales hayan verificado entre otros, el avance de obra en el porcentaje que estimen conveniente;

Que con el objeto de proteger los derechos de los compradores de vivienda y de garantizar la ejecución de los proyectos a radicar, se hace necesario establecer los porcentajes mínimos de avance de obra de que trata el literal f), del numeral 2º, del artículo 2º del Decreto Ley 78 de 1987, de acuerdo con las características o condiciones técnicas de cada uno de ellos;

Que teniendo en cuenta que la figura jurídica de la fiducia para la administración de recursos de proyectos inmobiliarios ha venido tomando gran relevancia en la actividad de la construcción, se hace necesario adecuar su aplicación a las normas actuales sobre enajenación de inmuebles destinados a vivienda,

DECRETA:

CAPÍTULO I

Reglamento sobre la recepción anticipada de dineros con destino al desarrollo de planes y programas de vivienda adelantados por los sistemas de autogestión, participación comunitaria o autoconstrucción

ART. 1º—Permisos. El desarrollo de todo plan o programa de vivienda por el sistema de autogestión, participación comunitaria o autoconstrucción requiere, por parte de las organizaciones populares de vivienda, de la obtención de un permiso de captación de recursos y del permiso de escrituración que serán expedidos por la subdirección de control de vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, DAMA.

ART. 2º—Obligaciones y requisitos para adelantar planes de vivienda. Toda organización popular de vivienda para adelantar planes por el sistema de autogestión, participación comunitaria o autoconstrucción deberá cumplir con los siguientes requisitos:

1. Haberse constituido como entidad sin ánimo de lucro.

1.1. Los estatutos deberán contener los requisitos señalados en el artículo 40 del Decreto 2150 de 1995 y además, lo siguiente:

1.1.1. Patrimonio. Las cuotas de vivienda y las cuotas de administración y sostenimiento, hacen parte del patrimonio de la asociación, pero se diferencian en su destinación. Las primeras tienen como finalidad cubrir el valor de la vivienda que cada afiliado pretende obtener y son reintegrables al momento de expulsión o retiro voluntario. Las segundas están dirigidas a sufragar los gastos que demanden el sostenimiento de la entidad, razón por la cual, no son reintegrables al momento de retiro del asociado.

1.2. El reglamento interno de vivienda, debidamente aprobado por la asamblea, deberá contener:

1.2.1. Número de afiliados.

1.2.2. Requisitos para el ingreso al programa.

1.2.3. Clases de cuotas, ordinarias o extraordinarias, señalando en todo caso la cuantía de las mismas y el procedimiento para modificar este monto.

1.2.4. Derechos y deberes de los afiliados.

1.2.5. Procedimiento para la adjudicación de las viviendas.

1.2.6. Procedimiento para el manejo de los suplentes del programa.

1.2.7. Régimen disciplinario:

1.2.7.1. Causales de sanción.

1.2.7.2. Clase de sanciones.

1.2.7.3. Órganos competentes para imponer sanciones.

1.2.7.4. Procedimiento para sancionar.

1.2.8. Forma y término de devolución de las cuotas de vivienda.

2. Registrarse ante la subdirección de control de vivienda del Dama, en los términos del numeral 1º, artículo 2º, del Decreto Ley 78 de 1987, en concordancia con el artículo 3º del Decreto 2610 de 1979.

3. Obtener ante la subdirección de control de vivienda del Dama los correspondientes permisos de captación y escrituración del plan o programa de vivienda.

4. Registrar ante la Cámara de Comercio de Bogotá, los libros de contabilidad que correspondan según la naturaleza jurídica del ente, y en todo caso cuando menos el libro diario, el libro mayor, el libro de actas y el libro de inventarios y balances.

Las organizaciones que adelanten diferentes planes llevarán libros auxiliares de contabilidad por cada uno de ellos, y presentarán anualmente un balance consolidado a la subdirección de control de vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, a más tardar el primer día hábil del mes de mayo.

ART. 3º—Otorgamiento del permiso de captación. Para ello se deberán cumplir los siguientes requisitos ante la subdirección de control de vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente:

1. Haber efectuado el registro previsto en el numeral 2º del artículo 2º del presente decreto.

2. Determinar el nombre del plan, localización, número de soluciones que se tienen proyectadas a ejecutar y etapas según corresponda.

3. Acreditar la propiedad y tradición de los terrenos en donde se pretende desarrollar el plan, adjuntando el folio de matrícula inmobiliaria actualizado y la carta, o documento de intención de venta del globo de terreno suscrita por el propietario y la entidad solicitante o coadyuvante, según sea el caso, a favor de la organización popular de vivienda.

4. Allegar el plano de loteo provisional y localización, en el cual se establezca el número de soluciones proyectadas, firmado por un ingeniero o arquitecto titulado.

5. Adjuntar las especificaciones técnicas del proyecto, documento que deberá ir firmado por el representante legal y el arquitecto o ingeniero responsable del proyecto.

6. Adjuntar el concepto emitido por una curaduría urbana sobre la viabilidad para adelantar el plan o programa y la inexistencia de reserva o afectación sobre el terreno, indicando si el mismo está localizado en zona de riesgo, total o parcialmente.

7. Adjuntar los conceptos de viabilidad de servicios públicos domiciliarios expedidos por las correspondientes empresas de servicios públicos.

8. Señalar el número de participantes del plan, el cual no podrá exceder al número de unidades proyectadas, que a su vez no podrán ser más de 200, de conformidad con lo señalado en el artículo 5º del Decreto 2391 de 1989.

9. Presentar un presupuesto detallado de ingresos e inversión de recursos, debidamente sustentado en documentos soportes que hagan razonable la proyección, analizando pormenorizadamente lo siguiente:

9.1. Costos

9.1.1. Valor del terreno.

9.1.2. Costos directos del proyecto.

9.1.3. Costos indirectos del proyecto.

9.1.4. Costos financieros del proyecto.

9.1.5. Costo de organización comunitaria.

9.1.6 Total de costos.

9.2. Financiación

9.2.1. Recursos propios

9.2.2. Recursos de subsidios.

9.2.3. Cuotas de vivienda ordinarias y extraordinarias.

9.2.4. Financiación de entidad vigilada.

9.2.5. Otros recursos.

9.2.6. Total recursos de financiación.

Dicho presupuesto deberá ir firmado por el representante legal y por el contador público.

10. Presentar un cronograma en el que se señale la manera como se ejecutará el programa de autogestión, participación comunitaria o autoconstrucción.

11. Acreditar la constitución de pólizas de manejo, a favor de la organización popular de vivienda, sobre el valor de los recursos que de manera autónoma maneje directamente, de acuerdo con lo aprobado en los estatutos, el representante legal de la organización popular de vivienda, el tesorero y de todo aquel directivo o empleado que tenga la facultad de disponer de los dineros de la entidad.

12. Adjuntar el flujo de caja del proyecto en el cual deberá discriminar la fuente de los ingresos, documento que deberá estar firmado por el representante legal y el contador.

ART. 4º—Expedición del permiso de captación. Examinados los documentos anteriores, la subdirección de control de vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, expedirá el correspondiente permiso de captación, siempre que en dicho estudio se establezca la viabilidad del programa.

En caso de no considerarse viable el programa, la subdirección de control de vivienda lo hará saber al peticionario mediante resolución motivada, en la cual señalará un término de dos (2) meses, prorrogable por un lapso igual, a fin de que se subsanen las irregularidades detectadas.

Agotado el plazo anterior sin que se hubieren subsanado las deficiencias anotadas, se archivará la petición, sin perjuicio de que el interesado presente posteriormente una nueva solicitud.

ART. 5º—Primer informe de avance. La organización popular de vivienda que obtenga el correspondiente permiso de captación debe presentar ante la subdirección de control de vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, dentro de los seis (6) meses posteriores a su expedición lo siguiente:

1. Los documentos que demuestren que se ha adquirido el derecho de dominio del terreno sobre el cual se va a desarrollar el plan o programa de vivienda o en su defecto explicar la razón por la cual no se ha podido adquirir el inmueble.

2. La licencia de construcción o urbanismo.

3. Copia de los planos de localización general, cuadro de áreas y alinderamiento de zonas comunes, plantas arquitectónicas y parqueaderos, debidamente aprobados.

4. Especificaciones técnicas de la obra.

5. Cuando fuere del caso, reglamento de propiedad horizontal y certificado de tradición y libertad.

6. Si el proyecto se encuentra en zona de amenaza media o alta por fenómenos de remoción en masa, debe anexarse el estudio de obras de mitigación, así como un cronograma del desarrollo de las mismas.

7. Un cronograma del proyecto con indicación del porcentaje de obra en que se encuentre el plan o programa promovido.

8. Informe de la evolución del proyecto, que contendrá básicamente el avance de la obra, número de adjudicaciones realizadas, número de socios, dificultades que se hubieren presentado en cualquier orden.

PAR. 1º—La organización popular de vivienda, en cumplimiento del Decreto 2391 de 1989, presentará trimestralmente, ante la subdirección de control de vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, en los primeros cinco (5) días calendario de los meses de febrero, mayo, agosto y noviembre, una relación de ingresos y egresos, con indicación del total recaudado por concepto de cuotas de vivienda y de las otras fuentes de financiación, debidamente discriminadas.

Adicionalmente, la organización popular de vivienda enviará el presupuesto de gastos e inversiones por cada año, debidamente aprobada de acuerdo con lo ordenado en los estatutos, antes del primer día hábil del mes de mayo.

ART. 6º—Cambio de inmueble. En el evento en que se decida por parte de los afiliados de la organización popular de vivienda reunidos en asamblea, adquirir un terreno distinto a aquel en el que se proyectaba adelantar el plan de vivienda, deberá comunicarse inmediatamente de esta situación a la subdirección de control de vivienda, quien concederá un plazo no superior a dos (2) meses a fin de que se acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en los numerales 3º, 4º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º del artículo 3º de este decreto, respecto del nuevo predio que se pretende adquirir y con fundamento en ello se resolverá si el plan puede continuar. De lo contrario se revocará el correspondiente permiso de captación.

ART. 7º—Modificaciones adicionales. Toda modificación que se introduzca al programa de vivienda, diferente de la prevista en el artículo 6º de este decreto, que supere más del diez por cientos (10%) de su valor inicial, deberá someterse a la aprobación de los afiliados reunidos en asamblea de acuerdo con sus estatutos, y comunicarse a la subdirección de control de vivienda, dentro del mes siguiente a la fecha de su aprobación.

A igual procedimiento se someterá cualquier modificación a las características físicas del lote donde se desarrollará el programa, o de los lotes o unidades de vivienda que lo conforman, dejando claramente establecido en el acta de la asamblea correspondiente, cuales van a ser las nuevas especificaciones del programa de vivienda.

La aprobación de las modificaciones de que trata el presente artículo, se acreditará mediante la remisión del acta correspondiente, suscrita por el presidente y el secretario de la asamblea.

La subdirección de control de vivienda, en el evento en que establezca que tales modificaciones alteran el plan de manera que se estime que no pueda llevarse a efecto, lo hará ajustar a las reales condiciones económicas de los afiliados al programa, así como a las condiciones técnicas exigidas por las autoridades respectivas.

ART. 8º—Permiso de escrituración de vivienda. El permiso de escrituración se otorgará previa solicitud del interesado. En virtud de este permiso, las organizaciones populares de vivienda podrán transferir el derecho de dominio de los inmuebles que formen parte del programa respectivo.

Para otorgar el permiso de escrituración de vivienda se deberá enviar copia de la minuta de la escritura. Igualmente, se deberá acreditar que el número de unidades de vivienda objeto del permiso cuenta con la totalidad de obras matrices de acueducto y alcantarillado y que el avance de construcción de las viviendas objeto de escrituración, es mínimo del cuarenta por ciento (40%). Este porcentaje será verificado por la subdirección de control de vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente.

PAR. 1º—Los aspectos que se tendrán en consideración para la verificación del avance de obra de la vivienda, serán los siguientes: cimentación, desagües, estructura, muros, instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y de gas y carpintería metálica.

PAR. 2º—No obstante lo estipulado como avance de obra en este artículo, la subdirección de control de vivienda podrá otorgar el permiso de escrituración con un avance de obra del dos por ciento (2%) en relación con el costo directo del proyecto, en el evento que la organización popular de vivienda solicitante opte por la constitución de un encargo fiduciario de administración y pagos o constitución de patrimonio autónomo irrevocable, como mecanismo que garantice la protección de los recursos de quienes se afilien a la entidad.

El encargo fiduciario de administración y pagos, deberá constituirse en una entidad legalmente reconocida y sometida a la vigilancia de la Superintendencia Bancaria.

De no llevarse a cabo el proyecto, la fiduciaria efectuará la devolución de los dineros recibidos a los adherentes, en los términos pactados.

El avance de obra del dos por ciento (2%) a que se refiere este parágrafo se verificará sobre las obras preliminares, a saber: cerramiento, campamento, descapote, demoliciones, si las hubiere, y replanteo.

ART. 9º—Permiso de escrituración de lotes. Para otorgar el permiso de escrituración de lotes urbanizados, a una organización popular de vivienda constituida para tal fin, el avance de obras de urbanismo deberá comprender la ejecución del cien por ciento (100%) de las obras de acueducto y alcantarillado, así como el trazado físico urbano aprobado en el plano de urbanismo. Este requisito será verificado por la subdirección de control de vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente.

ART. 10.—Desarrollos en zonas de amenaza o riesgo alto y medio. En los eventos que tratan los artículos anteriores, cuando el terreno a desarrollar se encuentre ubicado en zona de amenaza o riesgo alto o medio, por fenómenos de remoción en masa, se debe dar cumplimiento a lo establecido por el artículo 112 del Decreto 469 de 2003 (plan de ordenamiento territorial), y las demás disposiciones que lo modifiquen o complementen.

ART. 11.—Destinación de cuotas y donaciones. Las sumas de dinero recaudadas como cuotas de vivienda, así como las donaciones recibidas para el desarrollo del programa, deberán destinarse exclusivamente a la adquisición del inmueble donde ha de ejecutarse el mismo; a efectuar las obras de urbanismo; a la construcción de las viviendas; a los costos de organización comunitaria, y a las obras directamente relacionadas con el cumplimiento del plan. Es decir, no habrá lugar a gasto o inversión no contemplada en el numeral 9º del artículo 3º.

ART. 12.—Creación del fondo de devoluciones. Las organizaciones populares de vivienda crearán anualmente un fondo constituido por el diez por ciento (10%) de sus ingresos por cuotas de vivienda, para atender exclusivamente las devoluciones que deban efectuarse.

El agotamiento de dicho fondo no es causal para que las devoluciones que no alcancen a cubrirse con el mismo, dejen de efectuarse dentro de los plazos fijados en los estatutos o en el reglamento interno de vivienda.

ART. 13.—Sanciones. El incumplimiento de las disposiciones de este capítulo, acarreará a los directivos de las organizaciones populares de vivienda, las sanciones establecidas en el numeral 9º del artículo 2º del Decreto Ley 78 de 1987.

CAPÍTULO II

Porcentajes de avance de obra para la radicación de documentos

ART. 14.—Radicación de documentos para enajenación de lotes con servicios. Con el objeto de proceder al anuncio y/o enajenación de lotes con servicios que cuenten con licencia de urbanismo para loteo, y cuyo uso principal sea la vivienda, en los términos del artículo 120 de la Ley 388 de 1997, la subdirección de control de vivienda verificará la existencia de un avance del 100% de la red principal de acueducto y alcantarillado; un avance de por lo menos el cuarenta por ciento (40%) de los demás servicios públicos ofrecidos y el 100% del trazado físico urbano.

ART. 15.—Radicación de documentos para enajenación de construcciones destinadas a vivienda. Con el objeto de proceder al anuncio y/o enajenación de edificaciones o construcciones destinadas a vivienda la subdirección de control de vivienda verificará que existe un avance de obra mínimo del diez por ciento (10%) del costo total del proyecto, en relación con el número de unidades a radicar, acorde con lo autorizado en la respectiva licencia de construcción.

PAR. 1º—Los aspectos que se tendrán en consideración para la verificación del avance de obra, serán los siguientes: preliminares, cimentación, estructura, instalaciones hidráulicas y sanitarias, mampostería, alistado de pisos, pañetes, cubierta, acabado de pisos, cielorrasos, enchapes y accesorios, aparatos sanitarios, pintura, carpintería en madera, carpintería metálica, obras de urbanismo, exteriores y equipos especiales.

PAR. 2º—No obstante lo estipulado como avance de obra en este artículo, la subdirección de control de vivienda podrá otorgar la radicación con un avance de obra, del dos por ciento (2%) en relación con el costo directo del proyecto, en el evento que el solicitante opte por la constitución de un encargo fiduciario de administración y pagos, como mecanismo que garantice la protección de los recursos de quienes inviertan en la consecución de sus viviendas.

El encargo fiduciario de administración y pagos, deberá constituirse en una entidad legalmente reconocida y sometida a la vigilancia de la Superintendencia Bancaria.

De no llevarse a cabo el proyecto, la fiduciaria efectuará la devolución de los dineros recibidos a los adherentes, en los términos pactados.

El avance de obra del dos por ciento (2%) a que se refiere este parágrafo se verificará sobre las obras preliminares, a saber: cerramiento, campamento, descapote, demoliciones si las hubiere y replanteo.

CAPÍTULO III

Anuncio y comercialización de proyectos inmobiliarios con ánimo de lucro en la fase de preventas a través de encargos fiduciarios de administración de recursos

ART. 16.—Requisitos para el anuncio y promoción de vivienda: La persona natural o jurídica responsable del proyecto, antes de iniciar el anuncio y promoción del mismo, deberá cumplir los siguientes requisitos:

1. Obtener ante la subdirección de control de vivienda el registro de enajenador de inmuebles destinados a vivienda.

2. Suministrar a la subdirección de control de vivienda la información sobre los aspectos financieros, técnicos y jurídicos del respectivo proyecto de vivienda, especialmente los siguientes:

2.1. Especificar los recursos con los cuales se piensa financiar el proyecto, su destino y cuantía.

2.2. Certificado de tradición y libertad del lote de terreno sobre el cual se piensa desarrollar el proyecto, con fecha de expedición no superior a noventa (90) días. Cuando el solicitante no sea el propietario del inmueble, la petición deberá ser avalada por el titular del derecho de dominio o anexar el documento que soporte la negociación que se pretende llevar a cabo.

2.3. Planos del anteproyecto arquitectónico y el estimado del valor de venta de la unidad privada ofrecida firmados por arquitecto o ingeniero.

2.4. Copia del contrato de encargo fiduciario celebrado con la entidad fiduciaria para administrar los recursos destinados al desarrollo del proyecto de vivienda y del contrato de encargo fiduciario de inversión a suscribirse con los adherentes, los cuales deberán contener:

2.4.1. Los requisitos y el plazo que se deben cumplir para desembolsar los recursos al constituyente del encargo.

2.4.2. La indicación, si el contrato lo prevé, del monto o porcentaje de penalización a aplicar en el evento de desistimiento unilateral del adherente.

2.4.3. La indicación de los costos y deducciones, al igual que el término en que se llevarán a cabo las devoluciones, cuando no se cumplan los requisitos establecidos para el desembolso de los recursos al responsable del proyecto.

2.4.4. La indicación clara de que se trata de un encargo fiduciario y no de una promesa de compraventa.

2.4.5. La indicación de la posibilidad de modificación de las condiciones financieras y técnicas del encargo o proyecto, previa anuencia escrita del adherente.

ART. 17.—Requisitos para las preventas a través de encargos fiduciarios. La promoción y anuncio de proyectos inmobiliarios en la fase de preventas que se haga a través de encargos fiduciarios de administración de recursos, deberá contener además de los requisitos indicados en la Circular Básica Jurídica 7 de 1996, emitida por la Superintendencia Bancaria, lo siguiente:

1. Indicación clara de que se trata de un encargo fiduciario y no de una promesa de compraventa.

2. Señalar el término máximo durante el cual se deberán cumplir los requisitos para desembolsar los recursos al constituyente del encargo. Dicho término podrá ser prorrogado por una única vez, sin que su plazo sea superior al inicialmente pactado.

3. Indicación del término aproximado de duración de la construcción del proyecto inmobiliario.

ART. 18.—Deber de información. La persona natural o jurídica responsable del proyecto, deberá efectuar una charla informativa con el adherente, previa la suscripción del contrato de encargo fiduciario de inversión, en la cual se deberán precisar los siguientes aspectos:

1. La posibilidad de modificación de las condiciones del contrato de encargo fiduciario de inversión o del proyecto.

2. Informar de manera clara, que se trata de un encargo fiduciario y no de una promesa de compraventa.

3. Indicar los riesgos de la inversión y las consecuencias que produciría un eventual desistimiento unilateral del contrato por parte del adherente.

4. Indicar de manera clara, que en el evento de no reunirse todos los requisitos enunciados en el contrato para el desembolso de los dineros al responsable del proyecto, se devolverán los recursos depositados en el encargo fiduciario con sus respectivos rendimientos, descontado lo correspondiente por concepto de administración fiduciaria.

5. Informar que los recursos objeto del encargo, deben ser entregados únicamente a la entidad fiduciaria.

6. Entregar un formato para que sea suscrito por el adherente, en el cual manifieste que recibió la información exigida o requerida por éste.

ART. 19.—Prohibición de recibir dinero. En ningún caso la persona natural o jurídica responsable del proyecto, directamente o por medio de sus agentes o empleados, podrá recibir dineros, aportes, cuotas o anticipos destinados por fuera del encargo fiduciario de preventas, so pena de incurrir en infracción al régimen de vivienda. Su incumplimiento generará la iniciación de la investigación administrativa correspondiente y la aplicación de las sanciones respectivas.

ART. 20.—Vigencia y derogatoria. El presente decreto rige a partir de la fecha de su publicación y deroga las disposiciones que le sean contrarias, en especial los decretos distritales 212 de 1988, 454 de 1999, 152 de 2002 y 512 de 2003 y la Instrucción Administrativa 1 de 2003 proferida por la subsecretaría de control de vivienda de la Secretaría General de la Alcaldía Mayor de Bogotá.

Publíquese y cúmplase.

Dado en Bogotá, D.C., a 13 de abril de 2004.

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