INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA 10 DE 2004 

(Abril 1º)

Asunto: Paz y salvo por concepto de servicios públicos de los inmuebles.

El gerente general de la Empresa Antioqueña de Energía S.A. ESP, doctor Juan Guillermo Gómez Mejía, me ha planteado la revisión del asunto en referencia. Ello con el propósito de que los notarios “(...) en adelante exijan, previo al otorgamiento de cualquier escritura pública que implique la transferencia del derecho real de dominio sobre bienes inmuebles, la presentación por el vendedor del respectivo paz y salvo vigente por concepto de servicios públicos del inmueble (...)”.

Esta inquietud surge de la práctica cotidiana de los sujetos negociales ante el notario en el tráfico de bienes inmuebles y las consecuencias para el comprador de buena fe. De ahí mi interés en el asunto propuesto.

Estudiado el punto rendí el concepto cuyo texto me permito adjuntarle.

Como usted verá allí, el beneficio para la confianza social, la transparencia en los negocios, la lealtad entre las partes, son elementos importantes en la actividad notarial.

Comprendo cómo el carácter rogado de la función notarial implica la voluntad de las partes, su intención y actitud hacia el buen acuerdo encaminada a la formalización de un negocio jurídico revestido de la solemnidad que le confiere la intervención del notario.

En ejercicio del poder de instrucción que la ley me confiere, lo insto, señor notario, para que, al cumplir su función de consejo y de ejercer el control de legalidad, exhorte a los compradores de vivienda sobre la conveniencia de que el vendedor declare la satisfacción del pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

Este es un consejo apropiado para lograr la transparencia en los negocios, evitar reclamaciones, proteger la seguridad jurídica y la confianza.

Reciba señor notario mis sentimientos de especial consideración,

José Félix Lafaurie Rivera.

Anexo. Copia del concepto anunciado.

DSNR-00856 019094

5 de diciembre de 2003

Bogotá, D.C., 27 de octubre de 2003

Señor doctor

Juan Guillermo Gómez Mejía

Gerente general

Empresa Antioqueña de Energía S.A. ESP.

Calle 41 Nº 58 - 28

Medellín, Antioquia.

Asunto: Su escrito de fecha 3 de octubre de 2003.

Apreciado gerente:

Me refiero al escrito mencionado en el asunto. Me solicita, en ejercicio del derecho de petición, “(...) Cursar instrucciones, mediante circular de alcance nacional, expedida en uso de la facultad reglamentaria que la ley les concede, a todos los notarios del territorio nacional, para que en adelante exijan, previo al otorgamiento de cualquier escritura pública que implique la transferencia del derecho real de dominio sobre bienes inmuebles, la presentación por el vendedor del respectivo paz y salvo vigente por concepto de servicios públicos del inmueble (...)”.

Examino el asunto así:

Si bien es cierto, que las normas del estatuto notarial obligan a los notarios a exigir de los comparecientes los comprobantes fiscales, no encuentro una disposición particular dentro de tal estatuto, ni fuera de él, que me permita imponer dicha obligación respecto a los paz y salvos por servicios públicos domiciliarios.

Los artículos 18 y 19 de la Ley 689 de 2001, no 189, como se menciona en su escrito, por medio de la cual se modifica parcialmente la Ley 142 de 1994, señalan como partes del contrato:

ART. 18.—Modifícase el artículo 130 de la Ley 142 de 1994, el cual quedará así:

“ART. 130.—Partes del contrato. Son partes del contrato la empresa de servicios públicos, el suscriptor y/o usuario.

El propietario o poseedor del inmueble, el suscriptor y los usuarios del servicio son solidarios en sus obligaciones y derechos en el contrato de servicios públicos.

Las deudas derivadas de la prestación de los servicios públicos podrán ser cobradas ejecutivamente ante la jurisdicción ordinaria o bien ejerciendo la jurisdicción coactiva por las empresas industriales y comerciales del Estado prestadoras de servicios públicos. La factura expedida por la empresa y debidamente firmada por el representante legal de la entidad prestará mérito ejecutivo de acuerdo con las normas del derecho civil y comercial. Lo prescrito en este inciso se aplica a las facturas del servicio de energía eléctrica con destino al alumbrado público. El no pago del servicio mencionado acarrea para los responsables la aplicación del artículo que trata sobre los ‘deberes especiales de los usuarios del sector oficial’.

PAR.—Si el usuario o suscriptor incumple su obligación de pagar oportunamente los servicios facturados dentro del término previsto en el contrato, el cual no excederá dos períodos consecutivos de facturación, la empresa de servicios públicos estará en la obligación de suspender el servicio. Si la empresa incumple la obligación de la suspensión del servicio se romperá la solidaridad prevista en esta norma”.

ART. 19.—Modifícase el artículo 140 de la Ley 142 de 1994, el cual quedará así:

“ART. 140.—Suspensión por incumplimiento. El incumplimiento del contrato por parte del suscriptor o usuario da lugar a la suspensión del servicio en los eventos señalados en las condiciones uniformes del contrato de servicios y en todo caso en los siguientes:

La falta de pago por el término que fije la entidad prestadora, sin exceder en todo caso de dos (2) períodos de facturación en el evento en que esta sea bimestral y de tres (3) períodos cuando sea mensual y el fraude a las conexiones, acometidas, medidores o líneas.

Es causal también de suspensión, la alteración inconsulta y unilateral por parte del usuario o suscriptor de las condiciones contractuales de prestación del servicio.

Durante la suspensión, ninguna de las partes puede tomar medidas que hagan imposible el cumplimiento de las obligaciones recíprocas tan pronto termine la causal de suspensión.

Haya o no suspensión, la entidad prestadora puede ejercer todos los derechos que las leyes y el contrato uniforme le conceden para el evento del incumplimiento”.

De otra parte el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expidió el régimen de propiedad horizontal, se refiere exclusivamente a las “(...) Expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales (...). En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal de la copropiedad (...)”.

Luego de revisar las normas del Decreto-Ley 2158 de 1992, por el cual se reestructura la Superintendencia de Notariado y Registro, encuentro las referidas a las facultades de:

“(...) Velar por la adecuada y eficaz prestación de los servicios públicos de notariado y registro y orientar a los notarios y registradores sobre el particular” (1) .

(1) Artículo 2º, ordinal 1º, del Decreto-Ley 2158 de 1992.

“Instruir a los notarios y registradores de instrumentos públicos sobre la aplicación de las normas que rigen su actividad y establecer criterios, pautas y procedimientos para su cumplimiento (...)” (2) .

(2) Artículo 2º, ordinal 2º, del Decreto-Ley 2158 de 1992.

Más adelante se establece la de:

“(...) Velar en cuanto sea de su competencia, por la eficiente prestación de los servicios bajo su vigilancia y procurar el cumplimiento de las disposiciones que al respecto se dicten” (3) .

(3) Artículo 9º, ordinal 3º, del Decreto-Ley 2158 de 1992.

Así las cosas, no encuentro una norma que me permita establecer un requisito adicional, previo a la autorización de las escrituras públicas. Comprendo el interés que le asiste a usted y no se me escapa su beneficio social, la transparencia negocial, la lealtad entre las partes. Sin embargo ya conocemos la reiterada jurisprudencia del Consejo de Estado que sujeta la actividad del servidor público a un ritual de severa reglamentación sin que pueda este, por meritoria que sea su finalidad, agregar procedimientos no establecidos en la ley.

Sin embargo en ejercicio del poder de instrucción que la ley me confiere pediré a los notarios que al desarrollar su función de consejo ante los otorgantes los insten a tener un conocimiento pleno de la situación jurídica real del inmueble objeto del negocio y a expresar todo lo que sobre él sepan e influya en la determinación del mismo.

Reciba señor Gómez Mejía mis sentimientos de especial consideración.

El Superintendente de Notariado y Registro,

José Félix Lafaurie Rivera.

N. del D.: La presente instrucción administrativa va dirigida a señores notarios.

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