INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA 02-16 DE 2002 

(Octubre 25)

Licencias urbanísticas

En ejercicio de las facultades contenidas en el artículo 2º, numeral 2º, del Decreto 2158 de 1992, me permito realizar las siguientes orientaciones, instrucciones y precisiones legales que se deben tener en cuenta con relación al tema de las licencias urbanísticas establecidas en el artículo 99 de la Ley 388 de 1997, en los casos de segregación o división material de inmuebles:

Consideraciones legales

El artículo 318 del Código Penal, tipificó como un delito contra el orden económico y social, la “urbanización ilegal” sancionando con pena de prisión de tres (3) a siete (7) años y multa de hasta cincuenta mil (50.000) salarios mínimos legales mensuales vigentes al que “adelante, desarrolle, promueva, patrocine, induzca, financie, facilite, tolere, colabore o permita la división, parcelación, urbanización de inmuebles, o su construcción, sin el lleno de los requisitos de ley”.

“Cuando se trate de personas jurídicas incurrirán en las sanciones previstas en los incisos anteriores sus representantes legales y los miembros de la junta directiva cuando hayan participado en la decisión que traiga como consecuencia la conducta infractora descrita”.

“La pena privativa de la libertad señalada anteriormente se aumentará hasta en la mitad cuando la parcelación, urbanización o construcción de viviendas se efectúen en terrenos o zonas de preservación ambiental y ecológica, de reserva para la construcción de obras públicas, en zonas de contaminación ambiental, de alto riesgo o en zonas rurales”.

“PAR.—El servidor público que dentro del territorio de su jurisdicción y en razón de su competencia, con acción u omisión diere lugar a la ejecución de los hechos señalados en los incisos 1º y 2º del presente artículo, incurrirá en inhabilitación para el ejercicio de derechos y funciones públicas de tres (3) a cinco (5) años, sin perjuicio de las demás sanciones penales a que hubiere lugar por el desarrollo de su conducta”.

En este orden de ideas, se tiene que el artículo 99 de la Ley 388 de 1997 establece: “Licencias. Se introducen las siguientes modificaciones y adiciones a las normas contenidas en la Ley 9ª de 1989 y en el Decreto-Ley 2150 de 1995 en materia de licencias urbanísticas:

1. Para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación y demolición de edificaciones, de urbanización y parcelación en terrenos urbanos, de expansión urbana y rurales, se requiere licencia expedida por los municipios, los distritos especiales, el Distrito Capital, el departamento especial de San Andrés y Providencia o los curadores urbanos, según sea del caso. Igualmente se requerirá licencia para el loteo o subdivisión de predios para urbanizaciones o parcelaciones en toda clase de suelo, así como para la ocupación del espacio público con cualquier clase de amoblamiento.

2. Dichas licencias se otorgarán con sujeción al plan de ordenamiento territorial, planes parciales y a las normas urbanísticas que los desarrollan y complementan y de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 99 de 1993 y en su reglamento, no se requerirá licencia o plan de manejo ambiental, cuando el plan haya sido expedido de conformidad con lo dispuesto en esta ley.

3. Las entidades competentes y los curadores urbanos, según sea del caso, tendrán un término de cuarenta y cinco (45) días hábiles para pronunciarse sobre las solicitudes de licencia, contados desde la fecha de la solicitud. Vencidos los plazos sin que las autoridades se hubieren pronunciado, las solicitudes de licencia se entenderán aprobadas en los términos solicitados, quedando obligados el curador y los funcionarios responsables a expedir oportunamente las constancias y certificaciones que se requieran para evidenciar la aprobación del proyecto presentado mediante la aplicación del silencio administrativo positivo. El plazo podrá prorrogarse hasta en la mitad del mismo, mediante resolución motivada, por una sola vez, cuando el tamaño o la complejidad del proyecto lo ameriten.

4. La invocación del silencio administrativo positivo se someterá al procedimiento previsto en el Código Contencioso Administrativo.

5. El urbanizador, el constructor, los arquitectos que firman los planos urbanísticos y arquitectónicos y los ingenieros que suscriban los planos técnicos y memorias son responsables de cualquier contravención y violación a las normas urbanísticas, sin perjuicio de la responsabilidad administrativa que se deriven para los funcionarios y curadores urbanos que expidan las licencias sin concordancia o en contravención o violación de las normas correspondientes.

6. Al acto administrativo que otorga la respectiva licencia le son aplicables en su totalidad las disposiciones sobre revocatoria directa establecidas en el Código Contencioso Administrativo.

7. El reglamento establecerá los documentos que deben acompañar las solicitudes de licencia y la vigencia de las licencias teniendo en cuenta el tipo de actuación y la clasificación del suelo donde se ubique el inmueble”.

De otra parte el Decreto 1052 de 1998, con relación al tema, estableció la definición de las licencias y sus clases de la siguiente manera:

"Definición de licencias: La licencia es el acto por el cual se autoriza a solicitud del interesado la adecuación de terrenos o la realización de obra”.

“Clases de licencias: Las licencias podrán ser de urbanismo o de construcción”.

“Licencia de urbanismo y sus modalidades. Se entiende por licencia de urbanismo, la autorización para ejecutar en un predio la creación de espacios abiertos públicos o privados y las obras de infraestructura que permitan la construcción de un conjunto de edificaciones acordes con el plan de ordenamiento territorial del municipio o distrito. Son modalidades de la licencia de urbanismo las autorizaciones que se concedan para la parcelación de un predio en suelo rural o de expansión urbana, para el loteo o subdivisión de predios para urbanización o parcelación y el encerramiento temporal durante la ejecución de las obras autorizadas”.

“Las licencias de urbanismo y sus modalidades están sujetas a prórroga y modificaciones”.

“Licencia de construcción y sus modalidades. Se entiende por licencia de construcción la autorización para desarrollar un predio con construcciones, cualquiera que ellas sean, acordes con el plan de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas del municipio o distrito. Son modalidades de la licencia de construcción las autorizaciones para ampliar, adecuar, modificar, cerrar y demoler construcciones”.

“Las licencias de construcción y sus modalidades están sujetas a prórroga y modificaciones”.

“Obligatoriedad. Para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación y demolición de edificaciones, de urbanización y parcelación en terrenos urbanos de expansión urbana y rurales, se requiere la licencia correspondiente expedida por la persona o autoridad competente antes de la iniciación”.

“Igualmente se requerirá licencia para el loteo o subdivisión de predios para urbanizaciones o parcelaciones en toda clase de suelo, así como para la ocupación del espacio público con cualquier clase de amoblamiento”. (Negrillas fuera del texto).

1. Necesidad de presentar la licencia urbarnística para la parcelación, segregación o división material de inmuebles: Corresponden a las denominadas licencias de urbanismo. Si bien es cierto no existe norma alguna que expresamente imponga a los notarios y registradores la obligación de exigir estas licencias, es de advertir que el Código Disciplinario Único impuso como deberes el cumplir y hacer cumplir las leyes; cumplir con diligencia el servicio que le sea encomendado; abstenerse de cualquier acto u omisión que cause o perturbe el servicio; y denunciar los delitos y de las que tuviere conocimiento (art. 34, nums. 1º, 2º y 24, art. 62, nums. 3º y 4º).

2. En virtud del control de legalidad de los documentos que autorizan los notarios de conformidad con los artículos 6º y 21 del Decreto 960 de 1970 y 3º del Decreto 2148 de 1983 y ante el contenido del artículo 318 inciso 1º del nuevo Código Penal, es obligación que el notario exija la presentación de la licencia mencionada en todos los casos de segregación, división material, loteo y parcelación de suelos, sin importar el número de predios resultantes toda vez que la ley no dispuso restricciones al respecto.

Es de advertir que el simple acto de segregar un predio de otro de mayor extensión que posteriormente va a ser parcelado o urbanizado, requiere también de licencia urbanística. La Ley 388 de 1997 no estableció excepciones en casos como ventas parciales de terrenos, liquidaciones de comunidad, particiones materiales, sucesiones, etc. De no ser presentada la licencia por los usuarios, el notario debe abstenerse de autorizar la escritura para evitar incurrir en el delito señalado en el artículo 318 del Código Penal.

3. Teniendo en cuenta los deberes de los servidores públicos y el parágrafo del artículo 318 del Código Penal, ya mencionados los registradores de instrumentos públicos se encuentran igualmente obligados a revisar el cumplimiento de este requisito legal e informar a las autoridades competentes (delegada para el notariado y justicia penal), siempre que en los documentos a registrar no se encuentre la citada licencia.

Viviendas de interés social: La excepción al requisito de la exigencia de las licencias, en lo que atañe únicamente a la autorización y registro de las escrituras públicas de compraventa o hipoteca, se encuentra en la Ley 9ª de 1989, artículos 45 y 46, en cuanto se trate de vivienda de interés social.

El incumplimiento de estas disposiciones legales genera no sólo responsabilidades de orden penal, sino también disciplinario.

Lo anterior, para lo del conocimiento y competencia de todos los registradores de instrumentos públicos y notarios del país.

Para los efectos pertinentes, comuníquese y publíquese en la página Web de la entidad.

N. del D.: La presente Instrucción Administrativa va dirigida a los n otarios y registradores de instrumentos públicos del país.

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