INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA 21 DE 2006 

(Octubre 6)

Tema: Paz y salvo predial en contrato de arrendamiento de bienes inmuebles por escritura pública.

Con el ánimo de unificar criterios jurídicos en el ejercicio de la función notarial y en desarrollo de la facultad de instrucción, asignada por el ordinal 3.3, artículo 3º, del Decreto 302 de 2004, me permito consignar las siguientes precisiones de orden legal relacionadas con la exigencia del paz y salvo predial en el otorgamiento de escrituras públicas contentivas de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles.

Consideraciones legales

Los artículos 40, 43 y 44 del Decreto 960 de 1970, regulan lo relativo a la exigencia de los comprobantes fiscales. A su turno preceptúan lo siguiente:

ART. 40.—“El notario autorizará el instrumento una vez cumplidos todos los requisitos formales del caso, y presentados los comprobantes pertinentes, suscribiéndolo con firma autógrafa en último lugar”.

ART. 43.—“‘Artículo modificado por el artículo 37 del Decreto 2163 de 1970. El nuevo texto es el siguiente’: Los comprobantes fiscales serán presentados por los interesados en el momento de solicitar el servicio notarial. Prohíbese a los notarios extender instrumentos sin que previamente se hayan presentado los certificados y comprobantes fiscales exigidos por la ley para la prestación de servicios notariales. Aunque dichos instrumentos no sean numerados, fechados ni autorizados inmediatamente con la firma del notario”.

ART. 44.—“Los comprobantes fiscales se agregarán a las escrituras a que correspondan en forma original o en fotocopia autenticada por un notario siempre que el original de donde provengan se halle protocolizado y se indique en ella la escritura con la cual lo está. En el original de la escritura se anotarán las especificaciones de todos los comprobantes allegados, por su numeración, lugar, fecha y oficina de expedición, personas a cuyo favor se hayan expedido, con su identificación, cuantía si la tuvieren y fecha límite de su vigencia. Todos estos datos serán reproducidos en las copias que del instrumento llegaren a expedirse”.

De otra parte el artículo 26 del Decreto 2148 de 1983, consagra lo siguiente:

ART. 26.—“Todo otorgante debe presentar al notario los comprobantes fiscales. El notario no permitirá la firma por ninguno de los comparecientes mientras el instrumento no esté completo, anexos la totalidad de los certificados y documentos requeridos”.

La Ley 14 de 1983, que contiene normas sobre catastro, impuesto predial e impuesto de renta y complementarios, en el artículo 27, contempla:

ART. 27.—“Para protocolizar actos de transferencias, constitución o limitación de dominio de inmuebles, el notario, o quien haga sus veces, exigirá e insertará en el instrumento el certificado catastral y el paz y salvo municipal expedidos por la oficina de catastro o el tesorero municipal”.

Las normas mencionadas exigen la presentación de los comprobantes fiscales para que el notario autorice la correspondiente escritura. Sin embargo, del análisis de la Ley 14 de 1983 en el artículo citado, se infiere que se debe exigir el certificado catastral y el paz y salvo municipal, solamente cuando se trate de la autorización de actos de transferencia, constitución o limitación de dominio de inmuebles.

Nótese que la norma no menciona el acto de arrendamiento de bienes inmuebles por escritura pública. Ello conlleva a afirmar que no le está dado a los notarios solicitar o exigir un requisito para un acto escriturario no regulado en la ley.

Conviene precisar que sobre el particular esta entidad ya se había pronunciado, en un concepto publicado en la revista Infolios ISSN 0120-5145, páginas 232 a 234, en el que se expresa: “Los interesados están en la obligación de presentar al notario los siguientes comprobantes fiscales: a) Paz y salvo predial o municipal. Se exige en aquellos actos de transferencia, constitución o limitación de dominio de inmuebles”.

En este orden de ideas, es claro que a los notarios no les está permitido exigir el paz y salvo predial, cuando se trate de contratos de arrendamiento por escritura pública; solo en actos de transferencia, constitución o limitación de dominio de inmuebles.

El incumplimiento de estas disposiciones legales genera no solo responsabilidades civiles y penales, sino también disciplinarias.

Esta instrucción será publicada en la página web de la entidad.

N. del D.: La presente instrucción administrativa va dirigida a los señores notarios.

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