INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA 01-29 DE 2001 

(Junio 8)

LEY 160 DE 1994 

Transferencia del dominio de predios adquiridos con subsidio otorgado por el Incora.

Expropiación.

Unidades agrícolas familiares y parcelaciones.

Clarificación de propiedad, deslinde y recuperación de baldíos.

Extinción del dominio sobre tierras incultas.

Baldíos nacionales.

Resguardos indígenas.

Notarios y registradores de instrumentos públicos

Por la Ley 160 de agosto 3 de 1994, por la cual se creo el Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino, se establece un subsidio para la adquisición de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras disposiciones. Se han expedido normas reglamentarias a la ley modificando algunos aspectos administrativos que regulan trámites notariales y registrales que se hace necesario precisar.

1. Transferencia de dominio de predios adquiridos con subsidio directo otorgado por el Incora.

1.1. Subsidio para la adquisición de tierras.

El artículo 20 dela Ley 160 de 1994 establece un subsidio por la compra de tierras con cargo al presupuesto del Incora, que se otorgará por una sola vez al campesino sujeto de la reforma agraria. Con la expedición de los decretos reglamentarios 1031 y 1032 de junio 20 de 1995, el Acuerdo 25 de diciembre 5 de 1995 y el Decreto 1226 de mayo 6 de 1997, se reglamentó todo lo relacionado con el otorgamiento y recuperación del subsidio a cargo del Incora.

El Acuerdo 25 de diciembre 5 de 1995 establece que en todas las escrituras públicas de compraventa de predios rurales que otorguen los beneficiarios de los programas de reforma agraria, así como las resoluciones de adjudicación de tierras de que dicte el instituto, deberá dejarse expresa constancia de la concesión del subsidio directo para la adquisición o negociación de los inmuebles respectivos, de las obligaciones de los adquirientes o adjudicatarios y de la condición resolutoria.

1.2. Condición resolutoria.

Artículo 12 del Decreto 1032 junio 20 de 1995, establece, “En todas las escrituras públicas de adquisición de predios rurales con subsidio y crédito complementario de tierras, deberá estipularse expresa y claramente una cláusula que contenga una condición resolutoria del subsidio otorgado por el Incora, a favor de éste, por un término no menor de doce (12) años, contados a partir de la techa del registro de la escritura, según la cual los correspondientes compradores del inmueble respectivo deberán restituir al instituto el subsidio otorgado, reajustado a su valor presente, cuando quiera que se cumpla la condición resolutoria por el incumplimiento de las obligaciones a cargo de los campesinos adquirentes contempladas en la ley y los reglamentos.

La junta directiva del Incora regulará mediante norma de carácter general lo relativo a la recuperación de la cuantía entregada por el Incora a título de subsidio, bajo condición resolutoria”.

1.3. Prohibición.

El artículo 25 parágrafo de la Ley 160 de 1994 “Los notarios y registradores públicos, so pena de incurrir en causal de mala conducta sancionable con la destitución, se abstendrán de otorgar e inscribir escrituras públicas que contengan la transmisión del dominio o la posesión de predios adquiridos con subsidio, en las que no se protocolice la autorización expresa y escrita del Incora para llevar a cabo la enajenación dentro del término previsto en este artículo.

Serán absolutamente nulos los actos o contratos que se celebren en contravención a lo aquí dispuesto”.

1.4. Control del subsidio.

El artículo 11 del Decreto 1031 de junio 20 de 1995, a su vez señala: “Para los notarios y registradores de instrumentos públicos la obligación de comunicar oportunamente al Incora sobre la presentación en sus despachos de actos que contengan la transferencia del dominio, la posesión, el arrendamiento o la cesión de cualquier derecho respecto de las unidades agrícolas familiares adquiridas con el subsidio de tierras, durante los doce (12) años siguientes a la fecha de su asignación, contados a partir del registro de la escritura o de la resolución y abstenerse de otorgar cualquier autorización si no existe la que expresamente expida el instituto”.

2. Adquisición de tierras por el Incora.

El Instituto Colombiano de la Reforma Agraria podrá adquirir mediante negociación directa tierras o mejoras, o decretar su expropiación.

2.1. Oferta de compra.

El Incora formulará oferta de compra a los propietarios de predios que deberá inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos que corresponda dentro de los cinco (5 ) días siguientes a la fecha en que se haya efectuado la comunicación, para que surta efectos ante terceros. La oferta podrá ser, sobre la totalidad del inmueble o una parte del mismo. (art. 32, num. 3º, inc. 1º). Ley 160 de 1994.

2.2. Derecho de exclusión.

Es el derecho que tiene el propietario que ha recibido la oferta de compra de reservarse una extensión igual a dos (2) unidades agrícolas familiares si el predio excediere de dicha superficie y sólo podrá ejercerse por una sola vez. (D. 2666, dic. 3/94, arts. 9º y 10).

2.3. Opción de compra.

Las entidades financieras están obligadas a dar al Incora la primera opción de compra en los siguientes casos:

1. Los predios rurales que hayan recibido o reciban a título de dación en pago por la liquidación de créditos hipotecarios o que hubieren adquirido mediante sentencia judicial.

2. Los inmuebles rurales que hubieren adquirido los intermediarios financieros por dación en pago, o en virtud de remate, cuya primera tradición provenga de la adjudicación de un baldío nacional que se hubiere efectuado con posterioridad a la vigencia de la Ley 30 de 1988. (D. 2666, dic. 3/94 y D. 1139, jun. 30/95).

2.4. Prohibición.

El artículo 32, numeral 6º, parágrafo 1º, inciso de la Ley 160 de 1994 y Decreto 2666 de diciembre 3 de 1994, artículo 23, establece para el Incora el derecho de opción privilegiada de adquirir los anteriores inmuebles, para lo cual dispondrá de dos (2) meses para ejercerla de lo contrario la entidad financiera quedará en libertad para enajenarlos y serán absolutamente nulos los actos que se celebren con violación a esta norma.

“Los notarios y registradores de instrumentos públicos no podrán otorgar e inscribir escrituras públicas que contengan la transmisión del dominio a terceros, mientras no se protocolice la autorización expresa y escrita del Incora. En los casos de desistimiento, o la declaración juramentada del representante legal del intermediario financiero de no haberle sido notificada una decisión dentro del término previsto, cuando hubiere mediado silencio administrativo positivo“ del artículo 32, numeral 6º inciso Ley 160 de 1994.

Aún en los casos de enajenación forzada por procesos ejecutivos singulares o hipotecarios es necesario protocolizar la constancia escrita de que el Incora rechazó la opción de compra o en su defecto demostrar que se causó el silencio administrativo.

2.5. Expropiación.

Se entenderá que el propietario rechazó la oferta de compra y renunció a la negociación directa cuando no manifiesta su aceptación expresa dentro del término previsto para contestarla, condiciona su aceptación o no suscribe el contrato de promesa de compraventa, o la escritura pública dentro de los plazos señalados, o cuando se trate de la adquisición de predios de propiedad de comunidades o sociedades de hecho y no se pueda adelantar con todos los copropietarios.

Agotado el procedimiento de negociación directa, mediante resolución motivada, se ordenará la expropiación del predio y los demás derechos reales constituidos sobre el mismo.

La sentencia en firme que ordena la expropiación produce efectos “erga omnes” y se ordenará su inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos competente.

3. Unidades agrícolas familiares.

Los artículos 44 y 72 de la Ley 160 de 1994 establecen prohibiciones de fraccionar predios con áreas inferiores a la determinada por el Incora como unidad agrícola familiar.

La Resolución 41 del 24 de septiembre de 1996 (Determinación de extensiones para las UAFs), expedida por el Incora, determina las extensiones de las unidades agrícolas familiares, por zonas relativamente homogéneas en los municipios situados en las áreas de influencia de las respectivas gerencias regionales.

Los predios adquiridos por el Incora para adelantar programas de parcelaciones y dotación de tierras establece que las unidades agrícolas familiares es una especie que no admite división material y serán nulos los actos que contravengan esta previsión.

En caso de fallecimiento del adjudicatario, el juez que conoce del proceso adjudicará en común y proindiviso a los herederos, al cónyuge supérstite, al compañero o compañera permanente que tengan derecho.

Los comuneros no podrán ceder sus derechos sin autorización del Incora de acuerdo al procedimiento establecido en la Ley 160 de 1994.

Hasta cuando se cumpla el plazo de los quince (15) años desde la primera adjudicación, el adjudicatario deberá solicitar autorización expresa al Incora para enajenar, gravar o arrendar la unidad agrícola familiar.

3.1. Prohibición.

“Los notarios y registradores no podrán otorgar e inscribir escrituras públicas en las que no se protocolice la autorización del instituto o la solicitud de autorización al Incora, junto con la declaración juramentada del adjudicatario de no haberle sido notificada una decisión dentro del término previsto, cuando haya mediado silencio administrativo positivo” (L. 160/94, art. 39, inc. 4º).

Salvo las excepciones que señala el artículo 45 de la Ley 160 de 1994, los predios rurales no se podrán fraccionar por debajo de las extensiones determinadas por el Incora como unidad agrícola familiar para el respectivo municipio o zona. A su vez el artículo 46 de la Ley 160, establece un procedimiento en el caso de particiones hereditarias cuando no se puedan adjudicar tales bienes en las proporciones establecidas por la ley o el testamento.

3.2. Opción de compra.

Quien haya adquirido el dominio sobre una parcela cuya primera adjudicación se hubiere efectuado en un lapso superior a quince (15) años, deberá informar al Incora sobre el deseo de enajenar. El Incora tendrá la primera opción de compra.

“Los notarios y registradores se abstendrán de otorgar e inscribir escrituras públicas que traspasen el dominio de las unidades agrícolas familiares a favor de terceros si no se acredita el derecho de opción de compra al Incora o su constancia o prueba de su rechazo expreso o tácito” (L. 160/94, art. 39 , inc. 7º).

4. Clarificación de la propiedad, deslinde y recuperación de baldíos.

El Decreto 2663 de diciembre 3 de 1994 reglamenta los capítulos X y XIV de la Ley 160 de 1994 en lo relativo a los procedimientos de clarificación, delimitación y deslinde de las tierras de dominio de la Nación y los relacionados con los resguardos indígenas y las tierras de las comunidades negras.

El artículo 49 de la Ley 160 de 1994 señala; “Para efectos de publicidad, la providencia que inicie las diligencias administrativas de clarificación de la propiedad, deslinde o determinación de la indebida ocupación de baldíos, será inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente si el predio se hallare inscrito, diligencia que tendrá prelación.

A partir de este registro, el procedimiento que se surta tendrá efectos para los nuevos poseedores a adquirentes de derechos reales”.

4.1. Clarificación de la propiedad.

Para fines publicitarios la resolución inicial que disponga adelantar el procedimiento de clarificación de la propiedad se inscribirá en la oficina de registro de instrumentos públicos si el predio se encuentra inscrito. En caso contrario se ordenará la apertura de la respectiva matrícula inmobiliaria con base en dicha resolución. (D. 2663, dic. 3/94, art. 3º). Una vez ejecutoriada la resolución por la cual se decide el procedimiento de clarificación de la propiedad, se ordenará su inscripción en la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos.

4.2. Delimitación o deslinde de tierras.

El artículo 20 del Decreto 2663 de 1994 señala taxativamente los bienes de propiedad nacional que dan lugar al procedimiento de delimitación o deslinde. El Incora mediante resolución motivada ordenará las diligencias necesarias para realizar su deslinde o delimitación.

Para efectos de publicidad, la resolución que inicia el procedimiento de delimitación o deslinde se inscribirá en la oficina de registro de instrumentos públicos si el predio se encuentra inscrito, si no existe folio de matrícula inmobiliaria se ordenará su apertura con base en dicho acto administrativo. (D. 2663, dic. 3/94, art. 22).

A partir del registro o apertura de la matrícula inmobiliaria las actuaciones administrativas que se adelanten producirán efectos frente a terceros y los nuevos adquirentes de derechos reales en las tierras afectadas por la resolución inicial tomarán el procedimiento en el estado en que se encuentre. Una vez en firme el acto administrativo que disponga el deslinde de los terrenos de propiedad de la Nación se enviará a la oficina de registro de instrumentos públicos. Si se declara que no hay lugar a decretar el deslinde, en la misma providencia se ordenará cancelar la inscripción de la resolución inicial.

4.3. Extinción del dominio sobre tierras incultas.

El artículo 32 de la Ley 160 de 1994 y el Decreto Reglamentario 2665 de diciembre 5 de 1994, señala las causales de extinción del derecho de dominio. El artículo 7º parágrafo 1 del Decreto 2665 de 1994, establece para los registradores la obligación de: “Expedir gratuitamente y a más tardar dentro de los diez (10) días siguientes al recibo de la petición, los certificados de registro de la propiedad rural que el Incora requiera para el desarrollo de sus programas de reforma agraria”.

Para fines de publicidad la resolución por la cual se inicia el procedimiento de extinción de dominio se inscribirá en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente. A partir del registro de la resolución, las actuaciones administrativas producirán efectos frente a terceros.

Si el instituto se pronuncia en el sentido de declarar extinguido el derecho de dominio, en la resolución respectiva se debe señalar:

Nombre y ubicación del predio, el área afectada por la declaración de extinción; además se ordenará la cancelación de la inscripción de los títulos de propiedad, los gravámenes hipotecarios y otros derechos reales constituidos sobre el inmueble, para lo cual se enviará a la oficina de registro de instrumentos públicos copia auténtica de las resoluciones que declaren y aprueben la extinción del dominio y demás derechos reales constituidos sobre el predio.

Cuando se trate de una extinción parcial del dominio, en la mencionada resolución se consignarán además los linderos correspondientes a la parte del predio no afectada con la declaratoria de extinción.

Una vez en firme el acto administrativo que declare extinguido el derecho de dominio sobre la totalidad de un predio o parte, el instituto remitirá a la oficina de registro de instrumentos públicos copia auténtica de la resolución que declare la extinción del dominio privado para su inscripción y la cancelación de los derechos reales constituidos sobre el predio rural afectado. Este acto constituirá titulo suficiente de dominio a favor del instituto.

5. Baldíos nacionales.

El Decreto 2664 de diciembre 3 de 1994 reglamentó el capítulo XII de la Ley 160 de 1994 a su vez el Decreto 982 de mayo 31 de 1996 modificó los artículos 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20 y 56 del mencionado decreto y derogó el artículo 18 del mencionado decreto.

Salvo las excepciones que establezca el Incora y lo dispuesto para las zonas de reserva campesina en los artículos 80 de la Ley 160 de 1994, las tierras baldías sólo podrán adjudicarse hasta la extensión de una unidad agrícola superior, según el concepto definido y previsto para aquella en el capítulo IX de la citada ley.

No podrán hacerse adjudicaciones de baldíos donde estén establecidos comunidades indígenas o que constituyen su hábitat, sino únicamente y con destino a la constitución de resguardos indígenas.

El Incora podrá revocar directamente cualquier tiempo las resoluciones de tierras baldías proferidas con violación a lo establecido en las normas legales o reglamentarias vigentes sobre baldíos.

Los terrenos baldíos adjudicados no podrán fraccionarse en extensiones inferiores a la señalada por el Incora como unidad agrícola familiar para a respectiva zona o municipio, salvo las excepciones previstas en la ley.

El artículo 66 de la Ley 160 de 1994, dispuso como regla general que los terrenos baldíos de la Nación se titulan como unidades agrícolas familiares y autoriza al Incora para establecer las excepciones correspondientes.

Mediante el Acuerdo 14 de agosto 31 de 1995, estableció las excepciones a la norma general que determina la titulación de los terrenos baldíos en unidades agrícolas familiares. A su vez la Resolución 41 del 24 de septiembre de 1996, modificó la extensión determinada por el Incora cuando excedan de la unidad agrícola familiar para el respectivo municipio o zona derogando la Resolución18 del 16 de mayo de 1995.

5.1. Prohibición.

Los registradores no inscribirán actos o contratos de bienes rurales cuyo dominio inicial se derive de adjudicación de baldíos, cuando con tales actos o contratos se fraccionen dichos inmuebles y no se acredite la autorización expresa del Incora, la que en todo caso deberá protocolizarse. (L. 160/94, art. 72, inc. 11).

5.2. Hipoteca sobre baldíos.

Dentro de los cinco (5) años siguientes a la adjudicación de una unidad agrícola familiar, UAF, sobre baldíos, ésta solamente podrá ser gravada con hipoteca para garantizar las obligaciones derivadas de créditos agropecuarios otorgados por entidades financieras. Así debe constar en la respectiva escritura pública de hipoteca y no se requiere permiso previo del Incora.

En los casos de ventas de un predio adjudicado como baldío no se requiere autorización del Incora porque la ley sólo hace referencia es al fraccionamiento de unidad agrícola familiar.

5.3.Reversión de la adjudicación.

La cláusula de reversión se hará constar expresamente en todas las resoluciones de adjudicación de baldíos una vez agotado el procedimiento administrativo del Incora, en ella se declarará si hay lugar o no a la reversión del predio adjudicado al dominio de la Nación, y en firme la providencia se remitirá a la oficina de registro de instrumentos públicos para su inscripción y dispondrá la cancelación del dominio y de los derechos reales constituidos sobre el inmueble.

5.4. Revocatoria directa de las resoluciones de adjudicación.

El Incora podrá revocar directamente de oficio o a solicitud de parte en cualquier tiempo sin necesidad de solicitar el consentimiento expreso y escrito del titular las resoluciones de adjudicación de tierras baldías proferidas durante la vigencia de la Ley 30 de 1988, y las que surjan a partir de la Ley 160 de 1994, cuando se establezca violación a normas constitucionales, legales o reglamentarias al momento en que se expida la resolución administrativa vigente correspondiente.

5.5.Recuperación de baldíos indebidamente ocupados.

El artículo 45 del Decreto 2664 de 1994 señala la condición de terrenos baldíos indebidamente ocupados.

El procedimiento administrativo se inicia con una resolución a fin de adelantar las diligencias para ordenar la restitución de un terreno baldío indebidamente ocupado. Con fundamento en las pruebas aportadas el Incora, ordenará si fuere el caso la restitución del predio o terreno indebidamente ocupados.

5.6. Servidumbres.

En toda resolución de adjudicación o contrato de explotación de baldíos, se hará constar que los predios quedan sujetos a las servidumbres pasivas para la construcción de vías acueductos, canales de irrigación y drenaje, necesarios para la adecuada explotación de los fundos.

7. Resguardos indígenas.

Artículo 85 de la Ley 160 de 1994 y el Decreto Reglamentario 2164 de diciembre 7 de 1995, establecen que los resguardos indígenas son propiedad colectiva de las comunidades indígenas y conforme a los artículos 63 y 329 de la Constitución Política tienen el carácter de inalienables, imprescriptibles e inembargables.

Los integrantes de la comunidad indígena del resguardo no podrán enajenar a cualquier título, arrendar por cuenta propia o hipotecar los terrenos que constituyen el resguardo.

Las áreas que se constituyen con el carácter de resguardos indígenas serán manejadas y administradas por los respectivos cabildos o autoridades de acuerdo con sus usos y costumbres, la legislación especial referida a la materia y a las normas que sobre el particular se adopten por aquéllos.

Con el objeto de lograr la redistribución equitativa entre todas las familias, las parcelas familiares que hagan las comunidades mediante un cuadro de asignación, será objeto de revisión y reglamentación por parte del Incora.

7.1. Servidumbres y construcción de obras.

Los resguardos indígenas estarán sometidos a las servidumbres establecidas por las leyes vigentes. Cuando en un resguardo se requiera la construcción de obras de infraestructura de interés nacional o regional, sólo podrán constituirse previa concertación con las autoridades de la comunidad y la expedición de la licencia ambiental.

Para los procedimientos de constitución, ampliación, reestructuración de los resguardos de origen colonial o republicano, el Incora adelantará los estudios de tenencia de tierras.

Cuando se trate de los procedimientos de ampliación o de saneamiento territorial de los resguardos y reservas indígenas y la conversión de éstos en resguardos, se procederá a la actualización o complementación de los estudios en aquellos casos en que las necesidades o las conveniencias lo requieran.

Para tal fin, el Incora adelantará los siguientes programas y procedimientos:

Constitución de resguardos. Para las comunidades indígenas que poseen sus tierras sin título de propiedad, o las que no se hallen en posesión total o parcial de sus tierras ancestrales. Cuando se encuentren dispersos o han migrado de su territorio podrá hacerse en la zona de origen a solicitud de la comunidad.

Ampliación de resguardos. Se inicia el procedimiento cuando las tierras fueren insuficientes para su desarrollo económico y cultural o para el cumplimiento de la función social y ecológica de la propiedad, o cuando en el resguardo no fueron incluidas la totalidad de las tierras que ocupan tradicionalmente o que constituyen su hábitat.

Reestructuración de los resguardos. De origen colonial o republicano, previa clarificación sobre la vigencia legal de los respectivos títulos, el instituto procederá a estudiar la situación de la tenencia de la tierra para determinar el área de las que se encuentran en posesión o propiedad, con el fin de dotar a las comunidades de las tierras suficientes o adicionales de acuerdo a sus usos y costumbres.

Saneamiento territorial. Es la conversión de los resguardos y reservas indígenas en resguardo.

La providencia que disponga la constitución, reestructuración o ampliación del resguardo, se publicará en el Diario Oficial y una vez notificada y en firme se ordenará su inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos. Los registradores procederán abrir un folio de matrícula inmobiliaria correspondiente al resguardo constituido o reestructurado y cancelarán las matrículas anteriores de los bienes inmuebles que se constituyan con el carácter legal de resguardo.

El Incora hará entrega material a título gratuito y mediante acta de los predios y mejoras adquiridos a las comunidades representadas por el cabildo o autoridad tradicional legalmente reconocida.

7.2. Prohibiciones.

Las comunidades indígenas poseen derecho pleno de dominio sobre sus terreno, pudiendo ser asignadas parcelas entre los miembros de las comunidades para efectos de su goce y uso, mas no con el derecho de disposición, existe una propiedad colectiva que no es por ningún motivo enajenable.

El notario debe abstenerse de autorizar escrituras públicas de ventas de inmuebles pertenecientes a comunidades indígenas, por cuanto el acto además de estar expresamente prohibido por la Carta Política, está viciado de nulidad absoluta. Artículo 6º Decreto 960 de 1970. Artículo 3º Decreto 2148 de 1983, en concordancia con los artículos 1502 y 1521 del Código Civil. Es improcedente la inscripción de estos actos en las oficinas de registro de instrumentos públicos.

7.3. Protocolización de actas del cabildo.

El artículo 7º, numerales 4º y 5º de la Ley 89 de 1890, dispone que los cabildos de las parcialidades con aprobación del alcalde de la localidad deben entregar porciones de terreno determinadas a los indígenas para que las usufructúen con sus familias, división que debe quedar plasmada en un acta. De acuerdo con el artículo 3º numeral 6º del Decreto 960 de 1970, procede la protocolización de los documentos o actas que los interesados deseen incorporar para su guarda en el protocolo notarial, dejando constancia que no se trata de un título traslaticio de la propiedad. Estas protocolizaciones no serán objeto de registro.

7.4. Registro de sentencias de sucesión.

Por ser el terreno del resguardo de propiedad colectiva, la transferencia de derecho sobre una parcela por causa de muerte es decidida por el cabildo conforme a las normas que le son aplicables por su gobierno autónomo, no siendo registrable el trabajo de partición y adjudicación que recaiga sobre tierras de resguardos.

7.5. Inembargabilidad del territorio indígena.

Por mandato constitucional, ni la totalidad del territorio indígena ni porción de éste es objeto de gravamen hipotecario, igualmente es improcedente el registro de órdenes de medidas cautelares sobre los mismos.

7.6. Imprescriptibilidad.

Las tierras de los resguardos son imprescriptibles, en consecuencia no procede el registro de la providencia que decrete la adquisición del derecho de dominio por prescripción.

Las copias o certificaciones de los títulos constitutivos de los resguardos y de los documentos relacionados con ellos que reposan en los archivos de las notarías no causarán derechos notariales.

Deróganse las instrucciones 16 de mayo 19 de 1995, 18 de julio 7de 1995 y 27 de septiembre 27 de 1995 y las instrucciones 05 de febrero 20 de 1996 y 37 de septiembre 13 de 1996.

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