INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA 3 DE 2000 

(Febrero 21)

Tema: Ley 546 de 1999

La Ley 546 de 1999 fue publicada en el Diario Oficial Nº 43.827 del 23 de diciembre de 1999, fecha esta en que empezó a regir, al tenor de lo dispuesto en el artículo 58.

Esta superintendencia, en ejercicio de las facultades contenidas en el artículo 2º numeral 2º del Decreto 2158 de 1992, ha estimado oportuno emitir algunas orientaciones generales al respecto.

I. Créditos a los cuales se aplica la ley

De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1º, 4º, 17, 38 y 39 de la Ley 546 de 1999, ésta se aplica a los créditos individuales de vivienda a largo plazo que otorguen las entidades mencionadas en el parágrafo del artículo 1º y en los numerales 2º y 6º del artículo 4º, ellas son, las entidades del sector solidario, las asociaciones mutualistas de ahorro y crédito, las cooperativas financieras, los fondos de empleados, el Fondo Nacional del Ahorro, los establecimientos de crédito y los demás agentes que desarrollen actividades relacionadas con la financiación de vivienda tales como fondos hipotecarios, sociedades fiduciarias en su calidad de administradoras de patrimonios autónomos, sociedades titularizadoras y otros agentes o intermediarios, para adquirir vivienda nueva o usada o para construir vivienda individual, en los términos y bajo los efectos de la misma ley, denominados en unidades de valor real (UVR) o en moneda legal colombiana, y a los créditos preexistentes individuales de vivienda que pasen del sistema UPAC a expresarse en moneda legal colombiana por solicitud del deudor, o en UVR dentro de los plazos y bajo los parámetros establecidos en el artículo 17, o en los artículos 38 y 39 de la misma normatividad.

II. Cómo establecer si se trata o no de un crédito regido por la Ley 546 de 1999

La ley no consagró procedimientos ni requisitos especiales destinados exclusivamente a que los notarios y los registradores de instrumentos públicos dilucidaran en los casos concretos, si se trata o no de un crédito regido por esta ley.

En consecuencia, para establecer si el crédito de que se trata está regido por la Ley 546, consideramos que el notario debe examinar el texto de la minuta que le sea presentada, en la que consten los parámetros generales como son, que el crédito se otorgue por una de las entidades mencionadas en el parágrafo del artículo 1º y en los numerales 2º y 6º del artículo 4º, a través del sistema UVR o en moneda legal colombiana; que la finalidad sea la de garantizar un préstamo destinado a la adquisición de vivienda individual nueva o usada o a la construcción de vivienda individual; que el plazo de amortización del crédito esté comprendido entre cinco (5) y (30) años; y que la garantía sea una hipoteca de primer grado constituida sobre la vivienda financiada (art. 17). Si el contenido de la minuta no precisa tales situaciones, deberá solicitarle a los comparecientes que hagan manifestación expresa de ellas en el texto de la escritura pública. En igual sentido los registradores podrán guiarse por el texto de la escritura.

III. Tarifas notariales y registrales

1. Marco conceptual

1.1. Tarifas ordinarias aplicables. Para determinar los derechos notariales y registrales a cobrar, es necesario recordar que en materia de notariado, la tarifa ordinaria aplicable está consagrada en el Decreto 1681 de 1996, incrementada para el presente año, a través de la Resolución 5338 de 1999, de esta superintendencia, y a nivel registral, la establecida en el Decreto 1708 de 1989.

Cuando se trata de viviendas que no son consideradas de interés social, el artículo 23 de la Ley 546 de 1999 en materia de la constitución o modificación de gravámenes hipotecarios, hace referencia a unos porcentajes sobre las tarifas aplicables ordinarias, es decir, las señaladas en las normas relacionadas en el aparte anterior.

Si se trata de viviendas de interés social, para los actos de constitución o modificación de gravámenes hipotecarios, se aplicará lo previsto en el artículo 31 de la Ley 546, esto es, los derechos notariales y registrales se liquidarán sobre el 40% y el 10% de las tarifas plenas (art. 31, par.).

1.2. Tarifa especial. Cuando se trate de una vivienda de interés social que cumple las condiciones establecidas en el Decreto 2158 de 1995, modificado por el Decreto 371 de 1996, no tiene aplicación la Ley 546 de 1999, puesto que estos decretos consagran tarifas más favorables para los usuarios. En consecuencia, el valor a cobrar es $ 5.000= en notarías y $ 1.000= en oficinas de registro (art. 31, par.).

1.3. Viviendas de interés social no subsidiables y subsidiables. La vivienda de interés social, debe ajustarse a los parámetros establecidos en las leyes que contemplan los planes de desarrollo. Estos planes determinan los requisitos para que los inmuebles sean considerados viviendas de interés social.

En la actualidad, la Ley 508 de 1999 regula la materia, e indica que son viviendas de interés social, todos los planes de vivienda nueva, así como aquellos objeto de mejoramiento integral, debidamente aprobados por los municipios y distritos, cuyo valor sea inferior a 200 SMLM. Es decir, adquisición de vivienda nueva con recursos propios o subsidios, cuyo valor sea inferior a 200 SMLM, o los subsidios dados para el mejoramiento integral de lotes entendidos como unidad mínima desarrollable.

La calificación de la vivienda de interés social subsidiable y no subsidiable está dada en la misma ley, según las condiciones específicas establecidas por el gobierno (arts. 4º, num. 18.1 L. 508/99 y 9º del D. 824/99).

No es subsidiable, de acuerdo con la Ley 508 de 1999, la vivienda y los lotes con unidad mínima desarrollable considerados como vivienda de interés social en razón a que su valor es inferior a 200 SMLM, destinados a personas con ingresos mayores a 4 SMLM.

No es subsidiable, de acuerdo con la Ley 508 de 1999, la vivienda y los lotes con unidad mínima desarrollable considerados como vivienda de interés social y cuyo valor no exceda de 100 SMLM para municipios con población igual o inferior a 100.000 habitantes; 120 SMLM para municipios con población superior a 100.000 e inferior a 500.000 habitantes; y, 135 SMLM para municipios con población superior a 500.000 habitantes (D. 824/99), destinados a personas con ingresos menores a 4 salarios mínimos legales mensuales.

Como criterio orientador, para determinar por parte de los notarios y registradores de instrumentos públicos la tarifa legal aplicable en la constitución o modificación de gravámenes hipotecarios señalados por la Ley 546, pueden acudir a la revisión de las cláusulas correspondientes a la forma de pago o de adquisición de los inmuebles, por cuanto en el evento de que éstos sean subsidiados, en ella se indicará esta circunstancia. En caso de no mencionarse el subsidio, se entenderá que la vivienda no es subsidiable, sin desconocer el contenido del plan de desarrollo, y los derechos notariales se cobrarán por el 40% de la tarifa ordinaria aplicable.

2. Tarifa aplicable en la constitución o modificación de gravámenes hipotecarios

2.1. Vivienda no considerada de interés social. La constitución o modificación de gravámenes hipotecarios a favor de un participante en el sistema especializado de financiación de vivienda, para garantizar un crédito de vivienda individual, genera derechos notariales y gastos de registro en cuantía del 70% de la tarifa ordinaria aplicable (art. 23).

Se precisa en consecuencia, que para acogerse a esta tarifa especial, de liquidación y pago del 70% respecto de la tarifa ordinaria, debe tratarse en primer término de un participante en el sistema especializado de financiación de vivienda, y en segundo lugar, que el gravamen garantice un préstamo de vivienda individual, referido exclusivamente a la constitución o modificación de gravámenes hipotecarios.

2.2. Vivienda de interés social no subsidiable. La constitución o modificación de gravámenes hipotecarios a favor de un participante en el sistema especializado de financiación de vivienda, para garantizar un crédito de vivienda individual de interés social no subsidiable, genera derechos notariales y gastos de registro en cuantía del 40% de la tarifa ordinaria aplicable (art. 31).

En este caso, la diferencia respecto de la situación anterior consiste en que debe corresponder a la garantía de un crédito de vivienda individual de interés social no subsidiable, en cuyo evento se causan derechos notariales y gastos de registro en cuantía del 40% respecto de la tarifa ordinaria aplicable.

Los derechos notariales en los actos de compraventa y la expedición de copias continúan regidos por el artículo 18 del Decreto 1681 de 1996.

2.3. Vivienda de interés social subsidiable. La constitución o modificación de gravámenes hipotecarios a favor de un participante en el sistema especializado de financiación de vivienda, para garantizar un crédito de vivienda individual de interés social que en razón de su cuantía pueda ser objeto de subsidio directo, genera derechos notariales y gastos de registro en cuantía del 10% de la tarifa ordinaria aplicable (art. 31).

La variación en este tercer caso está determinada cuando la vivienda de interés social, en razón de su cuantía puede ser objeto de subsidio directo, para que se generen derechos notariales y gastos de registro en la cuantía del 10% señalada.

Los derechos notariales en los actos de compraventa y la expedición de copias continúan regidos por el artículo 18 del Decreto 1681 de 1996.

No sobra advertir nuevamente que las anteriores tarifas se aplican a la constitución o modificación de gravámenes hipotecarios en los términos enunciados; no a los actos de compraventa, los cuales se siguen rigiendo por las tarifas preexistente, ni se aplica a los actos que celebren las constructoras o los particulares que no estén referidos a la participación del crédito individual y a largo plazo para la financiación de vivienda, otorgado por una de las entidades de que tratan los artículos 1º y 4º, numerales 2º y 6º de la Ley 546.

3. Cancelación de gravámenes hipotecarios

La cancelación de gravámenes hipotecarios de los participantes en el sistema especializado de financiación de vivienda, que garantizan créditos individuales, sean o no de interés social, se consideran actos sin cuantía, tanto a nivel notarial como registral, ya sea que el crédito se haya constituido antes de entrar en vigencia la Ley 546 de 1999, pero esté reliquidado conforme a ésta, o que se haya constituido dentro de su vigencia, puesto que de conformidad con los artículos 38 y 39, todos estos créditos constituidos dentro del sistema UPAC antes de entrar en vigencia la citada ley, por mandato de ésta pasarán al nuevo sistema.

Lo importante, para efectos de aplicar las tarifas notariales y registrales especiales consagradas en dicha normatividad, es que se trate de un participante en el sistema especializado de financiación de vivienda (arts. 17 y 23 par. y arts. 38 y 39).

4. Patrimonio de familia

La constitución del patrimonio de familia, continúa como acto sin cuantía.

5. Cesión de créditos

De acuerdo con el artículo 24 de la Ley 546 de 1999, la cesión de créditos no genera derechos notariales, gastos notariales, ni impuesto de timbre. Esto significa, que en caso de ser requeridos estos servicios a las notarías, no pueden cobrar derechos notariales, ni gasto alguno notarial en que incurran al prestar este servicio.

No sobra recordar que las cesiones de créditos se efectúan en la forma prevista en los artículos 82 del Decreto 960 de 1970 y 888 del Código de Comercio.

IV. Patrimonio de familia a partir de la vigencia de la Ley 546 de 1999

1. La Ley 546 de 1999, dispuso una nueva forma de constitución del patrimonio de familia, siempre que se esté dentro del sistema especializado de financiación de vivienda establecido por esta ley, cual es la voluntaria, sin necesidad de acudir para ello a la vía judicial, sino que se constituye según los artículos 60 de la Ley 9ª de 1989 y 38 de la Ley 3ª de 1991, a través de escritura pública en el acto de compraventa del inmueble.

Además, sólo es viable si el crédito se otorga por un valor equivalente como mínimo al 50% del valor del inmueble, perdiendo su vigencia cuando el saldo de la deuda represente menos del 20% de dicho valor; y una vez constituido y mientras la deuda se encuentre vigente, no puede levantarse sin la autorización del acreedor hipotecario, la que se protocolizará en la respectiva escritura pública de cancelación.

2. Levantamiento del patrimonio de familia: constituido el patrimonio de familia inembargable en los términos de la Ley 546 de 1999 y mientras la deuda esté vigente, no podrá ser levantado sin la autorización del acreedor hipotecario, la que deberá ser protocolizada en la escritura pública mediante la cual se solemnice el acto (art. 22).

V. Protección especial para los adquirentes de vivienda individual

El inciso 2º, del artículo 55 de la Ley 546 de 1999, expresamente condicionó a la reglamentación que deberá expedir el Gobierno Nacional, la obligación de los constructores de informar a los prometientes compradores, sobre la existencia de gravámenes en mayor extensión y la exigencia de protocolizar en las escrituras públicas de compraventa, una carta del establecimiento de crédito titular de la garantía en mayor extensión, mediante la cual se autorice el otorgamiento de la escritura por haber recibido el pago de la prorrata correspondiente.

Por tanto, este artículo no será aplicable hasta tanto se expida dicha reglamentación.

N. del D.: Esta instrucción va dirigida a notarios y registradores de instrumentos públicos del país.

______________________________________