INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA 01-45 DE 2001 

(Junio 8)

Vivienda de interés social

1. Aplicación del Decreto 1428 de julio 26 de 2000 en la autorización de escrituras públicas contentivas de la enajenación de bienes inmuebles.

2. Derechos notariales en la vivienda de interés social.

3. Derogatoria de la Instrucción Administrativa 19 de 2000.

4. Alcance del artículo 13 del Decreto 2148 de 2000. Tarifa por concepto de registro y expedición de certificado de tradición en la adquisición de vivienda nueva de interés social o de una unidad agrícola familiar.

Notarios y registradores de instrumentos públicos del país.

En cumplimiento de las funciones asignadas por los numerales 2º del artículo 2º y 3º y 16 del artículo 9º del Decreto 2158 de 1992, comedidamente solicito a ustedes adoptar los mecanismo necesarios para que en cada despacho se dé estricto cumplimiento a las disposiciones que aquí se contienen, con el propósito de hacer más eficiente la prestación de los servicios públicos de notariado y de registro de instrumentos públicos, a saber:

1. De los derechos por el ejercicio de la función registral.

Desde el 16 de agosto de 2000, entró en vigencia el Decreto 1428 de julio 26 de 2000, por medio del cual se reguló el cobro de derechos por la inscripción de documentos públicos y la expedición de certificados de tradición, entre otros.

En los parágrafos 2º, 4º y 5º del artículo 1º del citado decreto (*) , se consagró el cumplimiento de unos requisitos, necesarios para determinar la base de la liquidación de los derechos en algunos actos o negocios jurídicos, omisión que acarrea para el usuario el pago de sumas adicionales en la inscripción del respectivo acto escriturario.

(*) Parágrafos 2º 4º 5º del artículo 1º del Decreto 1428 de 2000:

“PAR. 2º—Para determinar la base de la liquidación del contrato en la transferencia de derechos de cuota a cualquier título o de una porción segregada de otro inmueble, se tendrá en cuenta el porcentaje del derecho o del área enajenada que se consigne en el instrumento, según el caso, siguiendo lo previsto en el literal b) del presente artículo. Si el porcentaje del derecho o el área enajenados no se señalan, los derechos de registro se liquidarán sobre el ciento por ciento (100%) del avalúo catastral”.

“PAR. 4º—Los derechos de registro en los instrumentos públicos contentivos de la declaración de mejoras o de construcción, así como los de transferencia de la nuda propiedad, se liquidarán con base en el valor consignado en el documento y a falta de éste, por el avalúo o autoavalúo catastral del inmueble y no se aplicará lo previsto en el inciso segundo del literal b) del artículo 1º de este decreto”.

PAR. 5º —La base de la liquidación de los derechos de registro en la constitución de servidumbres voluntarios o legales, corresponderá al valor fijado por las partes en el negocio jurídico, a falta de éste los derechos se fijarán con base en el avalúo o autoavalúo catastral del inmueble, o en el que presente el mayor valor si la servidumbre recae sobre dos o más predios”.

Por ello, con el fin de facilitar la liquidación de los emolumentos que se causen ante la respectiva oficina, solicito su valiosa colaboración a efectos de que en el proceso de perfeccionamiento de toda escritura pública contentiva de la enajenación de derechos o en la transferencia de una parte de un inmueble, se consigne en el respectivo instrumento el porcentaje del derecho del cual dispone el tradente, o el área que se segrega, esta última determinada en el sistema mérito decimal.

En aquellas escrituras contentivas de la transferencia de la nuda propiedad; en las declaraciones de construcción o mejoras, y en las de constitución de servidumbres voluntarias o legales, deberá constar en el texto del documento , el valor con base en el cual el interesado(s) determina(n) el precio del acto o negocio jurídico respectivo, ya que si no se hace constar deberá liquidarse la escritura pública por el 100% del avalúo catastral.

2. Derechos notariales en la vivienda de interés social.

El artículo 18 del Decreto 1681 de 1996, modificado por el artículo 1º del Decreto 481 de marzo 10 de 1998 dispuso, que en materia de vivienda de interés social, se causarán derechos notariales equivalentes a la mitad de ordinarios señalados en la tarifa (1) .

(1) ART. 18.—En los contratos de compraventa e hipoteca referentes a la adquisición de vivienda de interés social en los términos previstos en leyes 9ª de 1989 2ª y 3ª de 1991 y las demás que las modifiquen adicionen o complementen, en que intervengan personas particulares, naturales o jurídicas se causarán derechos notariales equivalentes a la mitad de los ordinarios señalados en la tarifa, en los siguientes eventos:

a) Cuando la adquisición sea financiada parte con el subsidio familiar de vivienda de que trata la Ley 3ª de 1991.

b) Si la autoridad municipal, ante la cual se radican los documentos para dar cumplimiento al artículo 120 de la Ley 388 de 1997, certifica que el proyecto del cual hace parte el inmueble materia de la enajene considerado como vivienda de interés social.

c) Si se protocoliza copia de la resolución que concede el permiso para anunciar el plan o programa de vivienda de interés social.

d) Cuando el vendedor de la vivienda de interés social sea una entidad de derecho público.

PAR.—A las copias de estas escrituras, expedidas con destino a la oficina de registro de instrumentos públicos, catastro y a la primera que se expida para el interesado, se aplicará lo dispuesto en este artículo.

Lo previsto en el artículo precedente es aplicable para la adquisición de vivienda, toda vez que, en razón de lo ordenado por la Ley 546 de 1999, —cuya finalidad fue la de regular un sistema especializado para la financiación de vivienda y los costos vinculados a su negociación—, se fijaron tarifas especiales, así:

1. Para determinar los derechos notariales en la constitución de gravámenes hipotecarios (2) a la luz de la Ley 546 de 1999, deberá distinguirse entre vivienda de interés social subsidiable o no subsidiable:

(2) ART. 31.—Derechos notariales y gastos de registro. Los derechos notariales y gastos de registro que se causen con ocasión de la constitución o modificación de gravámenes hipotecarios, a favor de un participante en el sistema especializado de financiación de vivienda, para garantizar un crédito de vivienda individual de interés social no subsidiable, se liquidarán al cuarenta por ciento (40%) de la tarifa ordinaria aplicable.

Los derechos notariales y gastos de registro que se causen con ocasión de la constitución o modificación de gravámenes hipotecarios de un participante en el sistema especializado de financiación de vivienda, para garantizar un crédito de vivienda individual de interés social, que en razón de su cuantía pueda ser objeto de subsidio directo, se liquidarán al diez por ciento (10%) de la tarifa ordinaria aplicable.

Para efecto de los derechos notariales y gastos de registro, la constitución del patrimonio de familia de que trata el artículo 22, cuya inembargabilidad se entenderá levantada únicamente a favor del acreedor hipotecario que financió su adquisición, o de quien lo suceda en sus derechos, en todos los casos se considerará como un acto sin cuantía. Igualmente la cancelación de los gravámenes será considerado un acto sin cuantía.

PAR.—Lo previsto en el presente artículo, se aplicará sin perjuicio de las normas que establezcan tarifas más favorables, respecto de actos relativos y vivienda de interés social”.

a) Hipoteca en vivienda de interés social subsidiable, se liquidará con base en el 10% de la tarifa ordinaria.

b) Hipoteca en vivienda de interés social no subsidiable, se aplicará el 40% de la tarifa normal.

2. La cancelación de hipotecas constituidas en UVR (3) conforme a parámetros establecidos en el artículo 31 inciso 3º parte final de la Ley 546 de 200 (sic), se liquidarán como acto sin cuantía (2) .

(3) “ART. 38.—Denominación de obligaciones en UVR. Dentro de los tres (3) meses siguiente a la fecha de vigencia de la presente ley, todas las obligaciones expresadas en UPAC se expresarán en UVR, según la equivalencia que determine el Gobierno Nacional. Vencido este término sin que se hayan modificado los documentos en que consten tales obligaciones, éstas se entenderán en UVR, por ministerio de la presente ley.

PAR.—Las medidas financieras que dan facultades para redimir en forma anticipada los títulos valores denominados en UPAC. Igualmente a elección del deudor se podrán denominar las cuentas de ahorro y demás pasivos, en UVR o en pesos”.

3. Los derechos notariales en la constitución y cancelación del patrimonio de familia son actos sin cuantía, de conformidad con lo establecido en el inciso 3º del artículo 31 de la Ley 546 de 1999 (2) .

De los Decretos 2158 de 1995 y 371 de 1996.

Es importante precisar que las tarifas aquí previstas no son aplicables a las escrituras públicas que se autoricen para la adquisición de vivienda de interés social en los términos establecidos por el Decreto 2158 de 1995, modificado por el Decreto 371 de 1996, el cual fija por derechos notariales una tarifa especial única de cinco mil pesos ($ 5.000), sin consideración al número de actos que contenga dicho instrumento, siempre que se cumplan las condiciones previstas en dicha normatividad esto es, que para la identificación del inmueble se utilice el sistema de planos prediales catastrales previsto en el Decreto 2157 de 1995 y que el programa de vivienda de que se trate lo desarrolle una entidad pública.

3. Derogatoria de la Instrucción Administrativa 19 de 2000.

El artículo 134 de la Ley 388 de 1997 dispuso que el concepto de vivienda de interés social contenido en la Ley 9ª de 1989 continuará vigente hasta tanto se expidiera el siguiente plan nacional de desarrollo.

El concepto sobre lo que constituye la vivienda de interés social reglado en el artículo 44 de la Ley 9ª de 1989, modificado por el artículo 3º de la Ley 2ª de 1991, fue derogado en forma expresa por el numeral 1º del artículo 138 de la Ley 388 de 1997, disposición que en su numeral 5º derogó igualmente el artículo 3º de la Ley 2ª de 1991, modificatorio del artículo 44 de la Ley 9ª de 1989.

A través de la Ley 508 de 1999, el gobierno expidió el plan nacional de desarrollo el cual fue declarado inexequible por la Honorable Corte Constitucional a través de la Sentencia C-557 de 2000. Ante esta situación, se puso en vigencia el plan de inversiones pública para los años 1998-2001, por medio del Decreto 955 de 2000, declarado igualmente inexequible por la misma corporación en la Sentencia C-1403 del mismo año.

Por el hecho de haber tenido vigencia el plan nacional de desarrollo quedó derogado el artículo 44 de la Ley 9ª de 1989 como lo ordenó la Ley 388 de desarrollo territorial.

En consecuencia, se deroga la Instrucción Administrativa 19 de 2000 que fundamentada en el citado artículo 44, se refirió entre otros, al cobro de derechos notariales para la vivienda de interés social.

4. Alcance del artículo 13 del Decreto 2148 de 2000. Tarifa por concepto de registro y expedición de certificado de tradición en la adquisición de vivienda nueva de interés social o de una unidad agrícola familiar.

Con el fin de fijar parámetros para la correcta interpretación del contenido del artículo 13 del Decreto 1428 de 2000, relacionado con el cobro de los derechos registrales en la inscripción de negocios jurídicos de adquisición, hipoteca, constitución de patrimonio de familia, en vivienda nueva de interés social y/o afectación o vivienda familiar, en vivienda nueva de interés social y/o o unidades agrícolas familiares, así como en la expedición del certificado de tradición, estimo pertinente precisar los siguientes aspectos:

La tarifa especial establecida por el artículo 13 precitado, se aplican única y exclusivamente para la solicitud de inscripción del título por el cual se adquiere por primera vez la vivienda nueva de interés social o, la unidad agrícola familiar con subsidio de Incora.

Es propósito del Gobierno Nacional favorecer a la población de menores ingresos, facilitándoles la adquisición de su vivienda, en el Decreto 1428 de 2000 se consagró, igualmente, una tarifa especial de quinientos pesos ($ 500) m/cte para la expedición del certificado de libertad solicitado por el interesado en el momento mismo de la inscripción del título de adquisición, en los términos del parágrafo del artículo 13 de dicha normatividad, de manera que, el posterior registro de títulos y/o expedición de certificados se regirán por la tarifa ordinaria vigente, que a la fecha es del cinco por mil (5X1000) y siete mil pesos m/cte ($ 7.000) respectivamente.

De otra parte, y para efectos de que ante la respectiva oficina de registro se acredite que se trata de una vivienda nueva de interés social, deberá el notario ante quien se otorgó la respectiva escritura, dar estricta aplicación a la instrucción, por medio de la cual esta superintendencia solicitó a los señores notarios la impresión de un sello visible en la carátula o parte externa del instrumento público de que se trate, con la leyenda “vivienda de interés social”.

Les agradezco el estricto acatamiento de lo aquí expuesto y su amplia difusión entre los usuarios del servicio.

Esta instrucción administrativa deroga las instrucciones administrativas 18 de 2000, 01- 6 de 2001, la Circular 89 de 2000 y todas aquellas que le sean contrarias.

_____________________________________