Las zonas de preservación o afectación frente a los tributos

Revista Nº 141 Mayo-Jun. 2007

Roberto Uribe Pinto y Pilar Uribe Ricaurte 

Asesores tributarios 

Son muchos los aspectos y cuestionamientos que se suscitan en la asignación y liquidación de los tributos (impuesto predial, valorización, plusvalía, etc.), respecto de los predios que se encuentran afectados por zonas de preservación hídrica y ambiental; observaciones y objeciones que implican una reducción cuantiosa y considerable en los gravámenes tributarios sobre los inmuebles.

Preservaciones Hídricas

Tradicionalmente se ha aplicado por la Administración Pública un tratamiento especial en cuanto a los avalúos catastrales de los predios afectados por rondas hidráulicas, tanto por razón de ronda de los ríos como también de lagunas y de humedales urbanos o rurales. El Catastro de Bogotá no registra debidamente, en mi concepto, tales rondas y suelos de protección hidráulica, que consagran y lo obligan a respetar las normas del POT para la ciudad. Por el contrario, el Catastro Departamental (Instituto Geográfico Agustín Codazzi) sí anota y hace reserva adecuadamente de tales zonas, como es el caso de la existencia de lagunas en los predios rurales, cuyo valor descuenta esta entidad para el avalúo catastral.

Desde luego, el tratamiento de respeto tributario sobre las zonas de protección hídrica y ambiental, incluyendo en esta última todas las zonas forestales, repercute en forma considerable sobre la liquidación de los tributos y actualmente en el impuesto predial para Bogotá. Si un predio está afectado con zona forestal o de preservación hídrica, y ni Catastro, ni la Dirección Distrital de Impuestos tienen en cuenta estas afectaciones, el tributo será mucho mayor de lo que en realidad corresponde, desconociendo así el principio constitucional de equidad tributaria y todas las normas nacionales y distritales que obligan a un tratamiento especial para la asignación de los tributos sobre tales zonas.

El Consejo de Estado se ha pronunciado recientemente, tanto para un tratamiento especial de la ronda del río Bogotá, así como del aspecto de la preservación ambiental y reserva forestal en los Cerros de Suba. En el primero de los casos, encontramos el trascendental fallo, con ponencia de la Consejera María Inés Ortiz Barbosa, en el cual se consideró en un principio como zona de espacio público la zona de manejo y preservación ambiental, y se dijo al respecto:

“Destaca la Sala que la parte del predio que corresponde a la zona de manejo y preservación ambiental, es considerada como espacio público (art. 142 Ac. 6/90) y en tales condiciones la disposición del bien se encuentra sujeta a restricciones…”.

Y agregó al analizar la contribución de valorización:

“Ahora bien, el Acuerdo 7 de 1987 expedido por el Concejo de Bogotá, “Por el cual se adopta el Estatuto de Valorización del Distrito Especial de Bogotá”, en el artículo 50 expresamente exceptuó, entre otros predios, a los bienes de uso público que se definen en el artículo 674 del Código Civil. La excepción así prevista debe reflejarse directamente para la “ronda”, en el caso de la contribución de valorización que se cuestiona”. (Sentencia de 26 de noviembre de 2003. Consejo de Estado Sección Cuarta, Proceso Hector Echeverry contra el IDU Nº 2002-1426).

Esta posición del Consejo de Estado en lo relativo especialmente a la zona de Ronda del Río Bogotá prevista en el POT por el Decreto 190 de 2004, artículos 74 y 104 repercute actualmente para considerar la misma zona de ronda del Río Bogotá como de uso público y por tanto exenta del impuesto predial y demás tributos. Lo anterior, se reafirma con el Decreto Distrital 469 de 2003 reglamentario del mismo POT y el cual en los artículos 12, 77 y concordantes trata de la zona de ronda no edificable y que tiene carácter de uso público.

Lo anterior implica la obligación del Distrito Capital de Bogotá de no cobrar impuestos ni otros gravámenes sobre las zonas que el Distrito considera de uso público de acuerdo con sus normas y también conforme al concepto referido del Consejo de Estado.

Es importante tener en cuenta que el precio que efectivamente se pagará por un terreno que permita construir determinado número de viviendas o metros cuadrados se determina en función de su potencialidad constructiva o densidad habitacional y no de acuerdo con el tamaño del predio. Ejemplo: un terreno con el 50% de su área afectado por el río Bogotá, como el 100% de su área no es útil, el valor de su avalúo por m 2 no puede ser igual al del predio vecino que no tiene áreas afectadas.

Humedales y Bosques

En cuanto a los humedales y demás zonas de protección hidráulica como son los predios afectados por obras y servicios del Acueducto, también debe tenerse en cuenta la existencia de la Ronda Hidráulica prevista en el POT y demás normas concordantes, procediendo la excención tributaria para la zona de ronda de los mismos humedales. Es decir: la Administración Pública debe tener en cuenta las zonas de ronda hidráulica propiamente dichas.

En cuanto a bosques y zonas de protección forestal y ambiental prevista en el POT, deben tenerse muy en cuenta las resoluciones 1153 de diciembre de 1999 y 475 de mayo del 2000, del Ministerio del Medio ambiente, por las cuales se congela el Borde Noroccidental de Bogotá y se determina la creación de parques forestales en una amplia zona del mismo sector. Estas resoluciones fueron confirmadas después de un largo debate por el Consejo de Estado, quedando la CAR a cargo de la determinación precisa de los linderos de tales parques. Mientras tanto, toda la zona afectada se encuentra congelada urbanísticamente.