Tribunal de Arbitramento

Fideicomiso Pagos Procampo administrado y representado por Fiduciaria Bancolombia S.A. Sociedad Fiduciaria

v.

Productividad para el Campo S.A. - Procampo S.A. en concordato Productos Agropecuarios Ltda. & Cía. S. en C.S. en concordato - Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. y Química Moderna S.A. - Quimor S.A. en concordato

Agosto 30 de 2012

Laudo arbitral

Bogotá, D.C., Agosto treinta (30) de dos mil doce (2012).

El Tribunal de Arbitramento conformado para dirimir en derecho las controversias suscitadas entre el patrimonio autónomo denominado FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, administrado y representado por FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, como parte convocante, y las sociedades (i) PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO; (ii) PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. y (iii) QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO, como parte convocada, después de haber surtido en su integridad todas las etapas procesales previstas en el Decreto 2279 de 1989, en la Ley 23 de 1991, en la Ley 446 de 1998, en el Decreto 1818 de 1998 y en el Código de Procedimiento Civil, profiere el presente laudo arbitral con lo cual decide el conflicto planteado en las demandas inicial y de reconvención, y en sus contestaciones, previos los siguientes antecedentes y preliminares.

I. DEFINICIONES

1. Las palabras y expresiones definidas en este Laudo, tendrán el significado que a continuación se les atribuye.

2. Las palabras en singular, incluirán el plural y viceversa, y las palabras en género masculino incluirán el correspondiente femenino y viceversa.

3. Para efectos de esta providencia y con el exclusivo propósito de facilitar las referencias utilizadas en el Laudo, las siguientes palabras, tendrán el significado que se les asigna a continuación:

PALABRASIGNIFICADO
  
Acuerdo Final:Es el acuerdo concordatario por el cual se modificó y reformó el Acuerdo Inicial, adoptado en Octubre 4, 2002 por las Convocadas y sus acreedores y aprobado por la Supersociedades mediante el Auto de la misma fecha.
  
Acuerdo Inicial:Es el acuerdo concordatario adoptado en Abril 6, 2001 por las Convocadas y sus acreedores y aprobado por la Supersociedades mediante el Auto Nº 410-620.
  
Art. o Sección o § o Párrafo o Párr. o Capítulo:Corresponde a cualquier aparte, sección, párrafo o artículo, de cualquier documento incorporado al expediente, o de cualquier providencia o auto proferido en el curso de este proceso, incluyendo este Laudo, o de cualquier Ley, decreto reglamentario, disposición o norma.
  
Auto:Corresponde a cualquier providencia o decisión que hubiere sido dictada o adoptada por el Tribunal en el curso del proceso con anterioridad al Laudo o por cualquier autoridad judicial o administrativa.
  
Bases del Acuerdo Concordatario:Es el documento denominado “Bases Acuerdo Concordatario Procampo S.A., Proagro Ltda. y Cía. S. en C. y Quimor S.A.” que, en cumplimiento de lo ordenado por el Tribunal en el Párr. Segundo del Auto Nº 18 fue incorporado al expediente en Noviembre 11, 2011 por la Parte Convocante y que obra a Folios 105 a 156 del Cuaderno de Pruebas Nº 5.
  
C.C.:Es el Código Civil colombiano adoptado mediante la Ley 57 de 1887, y cualquier norma que lo modifique, complemente o aclare.
  
C. Cio.:Es el Código de Comercio colombiano adoptado mediante el Decreto 410 de 1971, y cualquier norma que lo modifique, complemente o aclare.
  
C.P.C.:Es el Código de Procedimiento Civil colombiano adoptado mediante el Decreto 1400 de Agosto 6 de 1970, y cualquier norma que lo modifique, complemente o aclare.
  
Centro de Arbitraje:Es el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.
  
Cláusula Compromisoria:Es el pacto arbitral celebrado entre las Partes, consignado en la Cláusula Décima Sexta (16) del Contrato de Arrendamiento junto con su modificación de Junio 14, 2011.
  
Contestación de la Demanda de Reconvención:Es el escrito de Mayo 27, 2011 visible a folios 274 a 296 del Cuaderno principal Nº 1 del expediente por medio del cual la Parte Convocante dio respuesta a la Demanda de Reconvención y planteó sus medios exceptivos y de defensa.
  
Contestación de la Demanda o Contestación de la Demanda Arbitral:Es el escrito de Marzo 24, 2011 visible a folios 152 a 177 del Cuaderno Principal Nº 1 por medio del cual las Convocadas dieron respuesta a la Demanda Arbitral y plantearon sus medios exceptivos y de defensa.
  
Contrato de Arrendamiento:Es el contrato de arrendamiento suscrito entre las Partes en Octubre 4, 2002 relacionado con de los Inmuebles visible a folios 169 a 172 del Cuaderno de Pruebas Nº 1 del expediente.
  
Contrato de Fiducia o Contrato de Fiducia Mercantil:Es el contrato de fiducia mercantil contenido en el Capítulo IX del Acuerdo Final, celebrado en Octubre 4, 2002 entre Procampo, Proagro y Quimor como fideicomitentes, y Fiducolombia como fiduciaria.
  
Demanda de Reconvención:Es el escrito de Abril 14, 2011 por medio del cual las Convocadas presentaron, corrigieron, integraron y remplazaron la demanda presentada en Marzo 24, 2011 y recogieron la totalidad de sus pretensiones, visible a folios 224 a 249 del Cuaderno Principal Nº 1 del expediente.
  
Demanda o Demanda Arbitral:Es el escrito de Diciembre 16, 2010 por medio del cual el Fideicomiso presentó la solicitud de convocatoria del Tribunal y planteó sus pretensiones, visible a folios 1 a 46 del Cuaderno Principal Nº 1 del expediente.
  
Dictamen Pericial:Es el informe técnico presentado por el Perito y conformado por los informes junto con sus soportes y anexos de (i) Septiembre 30 de 2011 (ii) Enero 4, 2012 (iii) Enero 16, 2012, (iv) Febrero 13, 2012 y (v) Febrero 17, 2012.
  
Fiduciaria o Fiducolombia:Es la sociedad de servicios financieros denominada Fiduciaria Bancolombia S.A. Sociedad Fiduciaria, constituida mediante la escritura pública Nº 01 de Enero 2, 1992 otorgada en la Notaría Sexta (6ª) de Bogotá.
  
Grupo Procampo:Se entiende por tal colectivamente las sociedades Procampo, Proagro y Quimor.
  
IGAC:Es el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
  
Inmuebles:Corresponde a los 238 inmuebles que fueron entregados a título de arrendamiento a las Convocadas y que aparecen relacionados en la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento.
  
Laudo:Es la presente providencia por medio de la cual el Tribunal de Arbitramento decide en forma definitiva el conflicto planteado por las Partes.
  
Ley 222:Es la Ley 222 de 1995 expedida en Diciembre 20 de 1995, en virtud de la cual se modificó el C. Cio., se expidió un nuevo régimen de procesos concursales y se dictaron otras disposiciones.
  
Ley 550:Es la Ley 550 de 1999 expedida en Diciembre 30 de 1999, en virtud de la cual se estableció el régimen de promoción y reactivación empresarial.
  
Parte Convocada o Convocadas o Demandadas o Demandantes en Reconvención:Se entiende por estas colectivamente las sociedades Proagro, Procampo y Quimor.
  
Parte Convocante o Convocante o Demandante o Fideicomiso oSe entiende por esta el patrimonio autónomo denominado Fideicomiso
  
Demandado en Reconvención:Pagos Procampo originado en el Contrato de Fiducia y constituido en Octubre 4, 2002, administrado por la Fiduciaria.
  
Parte o Partes:Se entenderán colectivamente el Convocante y las Convocadas, e individualmente cada una de ellas.
  
Perito:Es el señor JUAN MANUEL NOGUERA ARIAS designado por el Tribunal para efectos de rendir el Dictamen.
  
Proagro:Es la sociedad comercial constituida mediante la escritura pública Nº 1.790 de Diciembre 27, 1979 otorgada en la Notaría Segunda (2ª) de Buga e inscrita en la Cámara de Comercio de Buga.
  
Procampo:Es la sociedad comercial constituida mediante la escritura pública Nº 1.376 de Agosto 22, 1972 otorgada en la Notaría Segunda (2ª) de Buga e inscrita en la Cámara de Comercio de Buga.
  
Quimor:Es la sociedad comercial constituida mediante la escritura pública Nº 1.323 de Junio 21, 1995 otorgada en la Notaría Segunda (2ª) de Buga e inscrita en la Cámara de Comercio de Buga.
  
Superintendencia de Sociedades o Supersociedades:Es la Superintendencia de Sociedades de la República de Colombia.
  
Superintendencia Financiera o Superfinanciera:Es la Superintendencia Financiera de la República de Colombia.
  
Tribunal o Tribunal de Arbitramento:Es el presente tribunal arbitral habilitado por las Partes para resolver el presente litigio.
  

 

II. ANTECEDENTES

A. PARTES Y REPRESENTANTES

1. La Parte Convocante es el patrimonio autónomo denominado FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, constituido en Octubre 4, 2002, administrado y representado por FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, sociedad constituida mediante la escritura pública Nº 01 de Enero 2, 1992 de la Notaría Sexta (6ª) de Bogotá, que compareció a través del señor FELIPE GONZÁLEZ PÁEZ en su condición de suplente del Presidente y por consiguiente, en su calidad de representante legal, según consta en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Superintendencia Financiera que obra en el expediente(1).

La Parte Convocante otorgó poder para la actuación judicial al doctor RAFAEL H. GAMBOA SERRANO(2), quien lo sustituyó al doctor JUAN FERNANDO GAMBOA BERNATE(3), apoderado que cuenta con personería para actuar.

2. La Parte Convocada en el presente proceso está conformada por las siguientes personas jurídicas:

a. PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO, sociedad constituida mediante la escritura pública Nº 1.376 de Agosto 22, 1972 de la Notaría Segunda (2ª) de Buga, que compareció a este proceso a través del señor LUIS FRANCISCO ESPINOSA SÁNCHEZ en su condición de Gerente y por consiguiente, en su calidad de representante legal, según consta en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Buga, documento que obra en el expediente(4).

b. PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S., sociedad constituida mediante la escritura pública Nº 1.790 de Diciembre 27, 1979 de la Notaría Segunda (2ª) de Buga, que compareció a este proceso a través del señor RAMIRO VILLALOBOS AZCÁRATE en su condición de Gerente y por consiguiente, en su calidad de representante legal, según consta en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Buga, documento que obra en el expediente(5).

c. QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO, sociedad constituida mediante la escritura pública Nº 1.323 de Junio 21, 1995 de la Notaría Segunda (2ª) de Buga, que compareció a este proceso a través del señor LUIS FRANCISCO ESPINOSA SÁNCHEZ en su condición de Gerente y por consiguiente, en su calidad de representante legal, según consta en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Buga, documento que obra en el expediente(6).

La Parte Convocada otorgó poder(7) para la actuación judicial al doctor JORGE ENRIQUE BUITRAGO ALFARO(8), apoderado que cuenta con personería para actuar.

B. EL PACTO ARBITRAL

1. El pacto arbitral que sirve de fundamento al presente proceso se encuentra contenido en la Cláusula Compromisoria incorporada como Cláusula Décima Sexta (16) del Contrato de Arrendamiento y cuyo texto inicial fue el siguiente:

DÉCIMA SEXTA. ARBITRAMENTO. Cualquier diferencia que surja entre las partes con motivo de la ejecución y/o terminación de este contrato por cualquier causa será resuelta por un tribunal de arbitramento, conformado por un árbitro que será designado por la Cámara de Comercio de Bogotá. El tribunal tendrá su sede en la misma Cámara de comercio [sic] de Bogotá, fallara [sic] en derecho y tendrá un término de sesenta días desde la fecha de su constitución para proferir el fallo. Al funcionamiento del tribunal en lo no previsto en esta cláusula se aplicarán las normas vigentes sobre la materia al momento de su constitución”.

2. La Cláusula Compromisoria fue modificada por las Partes quienes, mediante escrito de Junio 14, 2011, informaron conjuntamente de lo anterior al Tribunal, comunicación que da cuenta de su nueva redacción así:

DÉCIMA SEXTA. ARBITRAMENTO. Cualquier diferencia que surja entre las partes con motivo de la ejecución y/o terminación de este contrato por cualquier causa será resuelta por un tribunal de arbitramento, conformado por un árbitro que será designado por la Cámara de Comercio de Bogotá. El tribunal tendrá su sede en la misma Cámara de comercio [sic] de Bogotá, fallara [sic] en derecho y tendrá el término establecido en el artículo 19 del Decreto 2279 de 1989, es decir seis (6) meses contados desde la primera audiencia de trámite para proferir el fallo. Al funcionamiento del tribunal en lo no previsto en esta cláusula se aplicarán las normas vigentes sobre la materia al momento de su constitución”(9).

C. CONVOCATORIA DEL TRIBUNAL. DESIGNACIÓN DEL ÁRBITRO Y LA ETAPA PREARBITRAL

La convocatoria e integración del Tribunal de Arbitramento, se desarrolló de la siguiente manera:

1. La Demanda fue presentada por el Fideicomiso ante el Centro de Arbitraje en Diciembre 16, 2010(10).

El 13 de Enero de 2011, se llevó a cabo la reunión de nombramiento de árbitros a la cual no asistieron las Convocadas, haciendo imposible cumplir con su objetivo. El mismo día el Centro de Arbitraje, realizó el sorteo público de selección del árbitro, habiendo sido designado el doctor LUIS CARLOS GAMBOA MORALES quien aceptó el nombramiento en la debida oportunidad.

3. A continuación, en Febrero 23, 2011, para atender los efectos y dentro del marco señalado en la Sentencia C-1038 de 2002 de la Corte Constitucional, se llevó a cabo la audiencia de instalación del Tribunal DE Arbitramento en la cual, mediante el Auto Nº 1(11), se declaró legalmente instalado y designó como Secretaria a la doctora GABRIELA MONROY TORRES, quien en esa fecha aceptó el nombramiento y tomó posesión ante el árbitro único. También admitió la Demanda, ordenó notificar el auto admisorio y correrle traslado a las Convocadas, y reconoció personería al apoderado del Convocante.

4. Por Secretaría se remitió la comunicación prevista en el numeral 1º del Art. 315 del C.P.C.(12), a fin de notificar el auto admisorio de la Demanda Arbitral a las Convocadas, quienes en Marzo 9, 2011 y a través de apoderado se notificaron y retiraron las copias del traslado(13).

5. En Marzo 24, 2011 y estando dentro de la oportunidad legal, las Convocadas presentaron la Contestación de la Demanda donde se opusieron a sus pretensiones y formularon excepciones de mérito(14). Simultáneamente, plantearon la Demanda de Reconvención contra el Fideicomiso.

6. Por no reunir los requisitos establecidos en la ley, mediante auto de Marzo 25, 2011, se inadmitió la Demanda de Reconvención y se les otorgó a las Convocadas un término de cinco (5) días para subsanarla, providencia que fue objeto de censura por el Convocante mediante recurso de reposición que fue despachado negativamente mediante el Auto Nº 3(15) de Abril 6, 2011.

7. En Abril 14, 2011 y estando dentro del término de ley, las Convocadas subsanaron la Demanda de Reconvención y atendieron lo ordenado en el Auto Nº 3, por lo que, mediante el Auto Nº 4(16) de Abril 25, 2011, el Tribunal la admitió y ordenó correr traslado de ella al Convocante.

8. Mediante escrito de Mayo 27 de 2011(17) el Fideicomiso presentó la Contestación de la Demanda de Reconvención, oportunidad en la cual se opuso a sus pretensiones y propuso excepciones de mérito.

9. Mediante Auto de Mayo 31, 2011 se corrió traslado mutuo de las excepciones de mérito propuestas tanto en la Contestación de la Demanda como en la Contestación de la Demanda de Reconvención(18).

10. El 7 de Junio de 2011, estando dentro del término legal, las Partes descorrieron el traslado de las excepciones planteadas y solicitaron pruebas adicionales(19).

11. En Junio 14, 2011 se llevó a cabo la audiencia de conciliación prevista en el numeral 2º del Art. 121 de la Ley 446 de 1998(20), oportunidad en la que se declaró fallida por no haberse logrado un acuerdo.

12. En esa misma ocasión el Tribunal fijó el valor de los gastos y honorarios del trámite arbitral, suma que, dentro de la oportunidad legal, fue cancelada por la Parte Convocante, tanto en lo que se refiere a las cantidades a su cargo, como aquellas imputables a las Convocadas.

D. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE. ETAPA PROBATORIA Y ALEGACIONES FINALES

1) Primera Audiencia de Trámite.

1. En Julio 14, 2011 se llevó a cabo la Primera Audiencia de Trámite(21), en la que, luego de dar lectura a la Cláusula Compromisoria y a las cuestiones sometidas a arbitraje, el Tribunal, mediante el Auto Nº 9, asumió y reconoció competencia para tramitar las diferencias existentes entre el Convocante y las Convocadas, de las cuales dan cuenta la Demanda y la Demanda de Reconvención, y sus respectivas contestaciones, con excepción de las pretensiones Primera Principal y Primera Subsidiaria del capítulo de peticiones de condena de la Demanda de Reconvención, respecto de las cuales el Tribunal se abstuvo de reconocer competencia para pronunciarse.

2. Contra el Auto Nº 9, el Fideicomiso interpuso recurso de reposición, mientras que las Convocadas expresaron su conformidad con la decisión adoptada.

3. Mediante el Auto Nº 11 de Julio 22, 2011, el Tribunal despachó el recurso de reposición interpuesto y dispuso no revocar la providencia impugnada. En esa misma audiencia, siguiendo el trámite previsto en la Ley y mediante el Auto Nº 12, el Tribunal decretó las pruebas solicitadas por las Partes, con excepción de los testimonios de los señores LUIS FRANCISCO ESPINOSA SÁNCHEZ y RAMIRO VILLALOBOS AZCÁRATE llamados por las Convocadas, por cuanto ostentan la condición de representantes legales de ellas. La providencia que dispuso la apertura a pruebas del presente litigio, no fue objeto de recurso alguno.

2) Desarrollo de la Etapa Probatoria.

Las siguientes pruebas fueron oportunamente decretadas y practicadas por el Tribunal:

a) Documentales

1. El Tribunal ordenó tener como pruebas documentales, con el mérito legal probatorio que a cada una correspondiera, los documentos enunciados en la Demanda y en la Demanda de Reconvención, en los escritos en los que las Partes descorrieron mutuamente el traslado de las excepciones de mérito, así como aquellos enunciados y aportados con la Contestación de la Demanda y con la Contestación de la Demanda de Reconvención.

2. Adicionalmente se incorporaron al expediente los documentos remitidos con las respuestas a los oficios librados, así como aquellos aportados por algunos testigos durante sus declaraciones.

b) Testimoniales

1. El 28 de Julio de 2011, se recibieron los testimonios de los señores GERMÁN MONROY ALARCÓN, GLORIA ZADY CORREA y JAIME SALAZAR HERRERA. Las transcripciones correspondientes fueron entregadas por el Centro de Arbitraje y se incorporaron al expediente(22), luego de haber sido puestas en conocimiento de las Partes de conformidad con lo establecido en el Art. 109 del C.P.C.(23)

c) Declaración de Parte

1. En Julio 28, 2011 se recibió la declaración de parte del SR. JOSÉ MANUEL OROZCO VASCONCELLOS, representante legal de la Fiduciaria y por consiguiente, representante del Fideicomiso. La transcripción respectiva fue entregada por el Centro de Arbitraje y se incorporó al expediente(24), luego de haber sido puesta en conocimiento de las Partes de conformidad con lo establecido en el Art. 109 del C.P.C.

d) Oficios

1. El Tribunal ordenó que por Secretaría se libraran los siguientes oficios:

a. Al INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI para que remitiera un informe sobre la ubicación de los Inmuebles respecto del perímetro urbano de la ciudad de Buga y sobre el uso de los mismos(25);

b. A la SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES, a efecto de que remitiera los estados financieros de las Convocadas recaudados por esa entidad correspondientes a los ejercicios cortados desde el 31 de Diciembre de 2000 al 31 de Diciembre de 2010, con sus anexos(26);

c. A la DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES —DIAN—, para que remitiera copia de la Resolución 2478 del 29 de Octubre de 1999 a través de la cual, en predios localizados en el Municipio de Guadalajara de Buga en el Departamento del Valle del Cauca: (i) se autorizó a Proagro Ltda. y Cía. S. en C. para operar un “Depósito Habilitado de Aduana”, y además; (ii) se autorizó a Procampo S.A. para operar un “Centro de consolidación y desconsolidación de carga y transformación de mercancías”(27).

d. A la LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE CALI, para remitiera copia de los avalúos realizados en el año 1997 a petición de las sociedades (i) PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO, (ii) PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. y (iii) QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO, en relación con los inmuebles que se identificaron en el oficio remitido por el Tribunal(28).

2. Las respuestas a los mencionados oficios fueron incorporadas al expediente.

e) Dictamen Pericial

1. El Tribunal dispuso la práctica de los dictámenes periciales solicitados por las Convocadas en la Demanda de Reconvención(29) y en el escrito por el cual las Demandadas descorrieron el traslado de las excepciones de mérito propuestas por el Convocante(30) para lo cual se designó al Perito quien tomó posesión ante el Tribunal en Julio 28, 2011.

2. De acuerdo con lo manifestado por las Partes en la audiencia de Julio, 22, 2011(31), se dispuso que las dos (2) experticias fueran rendidas por el Perito con la colaboración de un experto en temas inmobiliarios, para lo cual se seleccionó al ingeniero GABRIEL REYES OTERO, cuya hoja de vida y trayectoria fue suministrada por el Perito en la diligencia de posesión y puesta en conocimiento de las Partes en la misma ocasión, sin que hubiere recibido reparo alguno(32).

3. Del primer informe del Dictamen se corrió traslado a las Partes de conformidad con lo previsto en el numeral 1º del Art. 238 del C.P.C.(33). Dentro del término del traslado, los apoderados de las Partes presentaron cada uno, solicitud de aclaración y complementación.

4. El Tribunal, por Auto Nº 20 de Noviembre 17, 2011, decretó las aclaraciones solicitadas por las Partes, con algunas precisiones que indicó en el referido Auto. De otro lado, al amparo de lo previsto en el Art. 180 del C.P.C., de oficio dispuso su complementación en puntos que fueron señalados en el mismo Auto.

5. Las aclaraciones y complementaciones fueron respondidas en tiempo por el Perito. Respeto de estas, el Tribunal, de oficio, dispuso la práctica de nuevas aclaraciones, las cuales fueron oportunamente rendidas por el Perito.

6. Dentro del término de traslado, el Convocante formuló objeción por error grave contra el Dictamen, y solicitó la práctica de pruebas para demostrar el yerro.

7. De dicha objeción, en los términos del Art. 238 del C.P.C., se corrió traslado a la Parte Convocada, quien se pronunció en la oportunidad debida.

8. Adicionalmente la Convocada solicitó la declaratoria de nulidad del Dictamen. De la anterior petición se corrió traslado al Convocante, quien se opuso a su prosperidad.

9. El Tribunal, por Auto Nº 30(34), luego de las consideraciones del caso, negó la solicitud de nulidad formulada por la Parte Convocada contra el Dictamen. El apoderado de las Convocadas interpuso recurso de reposición contra dicha providencia, recurso que, previo traslado a la Parte Convocante y las consideraciones pertinentes, fue negado por Auto Nº 32 de Abril 10, 2012.

10. Mediante Auto Nº 33 de Abril 10, 2012, el Tribunal se pronunció respecto de las pruebas solicitadas por el Convocante en el escrito de objeción por error grave formulado frente al Dictamen, y decretó las siguientes:

a. Documentales: Ordenó tener como tales, con el valor que la ley les asigna, los documentos señalados en el escrito de objeción.

b. Oficios: Ordenó oficiar a la SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES, Sucursal Cali, para que remitiera copia íntegra y auténtica de los documentos señalados por el Convocante en el escrito de objeción(35).

c. Testimonio: Se decretó el testimonio del Sr. GERMÁN MONROY ALARCÓN, quien rindió su declaración en Abril 24, 2012. La correspondiente transcripción fue entregada por el Centro de Arbitraje y se incorporó al expediente, luego de haber sido puesta en conocimiento de las Partes en virtud de lo previsto por el inciso 2º del Art. 109 del C.P.C.

d. De otro lado, el Tribunal negó la prueba de oficiar a la sociedad Abocol para recabar información respecto de la utilización de algunos de los Inmuebles, por cuanto la vía procesal para obtener documentos que se hallen en poder de terceros, es la exhibición de documentos prevista en el Art. 283 del C.P.C.

3) Alegaciones Finales.

1. Por encontrar que todas las pruebas decretadas fueron practicadas en forma oportuna, mediante el Auto Nº 36 de Mayo 4, 2012, el Tribunal señaló fecha y hora para la audiencia de alegaciones. Previamente las Partes dejaron expresa constancia de su conformidad con las pruebas decretadas y su práctica.

2. En Junio 15, 2012, las Partes alegaron de conclusión en forma oral y presentaron sendos resúmenes escritos que fueron incorporados al expediente(36). En esa misma oportunidad, el Tribunal fijó el 30 de Agosto, 2012 para la audiencia de lectura del Laudo.

E. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO

1. Como se indicó anteriormente, el pacto arbitral que sirve de fundamento al presente proceso se encuentra contenido en la Cláusula Compromisoria cuyo texto fue modificado, habiéndose acogido por las Partes, el siguiente:

DÉCIMA SEXTA. ARBITRAMENTO. Cualquier diferencia que surja entre las partes con motivo de la ejecución y/o terminación de este contrato por cualquier causa será resuelta por un tribunal de arbitramento, conformado por un árbitro que será designado por la Cámara de Comercio de Bogotá. El Tribunal tendrá su sede en la misma Cámara de comercio [sic] de Bogotá, fallara [sic] en derecho y tendrá el término establecido en el Art. 19 del Decreto 2279 de 1989, es decir seis (6) meses contados desde la primera audiencia de trámite para proferir el fallo. Al funcionamiento del tribunal en lo no previsto en esta cláusula se aplicarán las normas vigentes sobre la materia al momento de su constitución”(37).

2. Por mandato del Art. 19 del Decreto 2279 de 1989, según fue reformado por el Art. 103 de la Ley 23 de 1991 al cual se remitieron las Partes, el término de duración del presente proceso es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, es decir, desde Julio 22, 2011, por lo que el período para que el Tribunal se pronuncie vencería el 22 de Enero de 2012. Sin embargo, a dicho plazo, por mandato de la misma norma, deben adicionarse los siguientes días durante los cuales el proceso estuvo suspendido por solicitud expresa de las Partes:

 

ACTAFECHA DE SUSPENSIÓNDÍAS HÁBILES
   
Acta Nº 10 - Auto Nº 14Agosto 12 a Septiembre 19 de 2011 (ambas fechas inclusive)26
Acta Nº 13 - Auto Nº 17Octubre 5 y 19 de 2011 (ambas fechas inclusive)10
Acta Nº 14 - Auto Nº 18Octubre 28 a Noviembre 16 de 2011 (ambas fechas inclusive)12
Acta Nº 15 - Auto Nº 20Noviembre 18 de 2011 a Enero 19 de 2012 (ambas fechas inclusive)43
Acta Nº 16 - Auto Nº 22Enero 28 a Febrero 12 de 2012 (ambas fechas inclusive)10
Acta Nº 18 - Auto Nº 24Marzo 1 y 5 de 2012 (ambas fechas inclusive)3
Acta Nº 19 - Auto Nº 25Marzo 10 y 14 de 2012 (ambas fechas inclusive)3
Acta Nº 21 - Auto Nº 31Marzo 28 a Abril 9 de 2012 (ambas fechas inclusive)7
Acta Nº 22 - Auto Nº 34Abril 11 y 23 de 2012 (ambas fechas inclusive)9
Acta Nº 23 - Auto Nº 34Abril 25 a Mayo 3 de 2012 (ambas fechas inclusive)6
Acta Nº 24 - Auto Nº 36Mayo 5 a Junio 14 de 2012 (ambas fechas inclusive)27
Acta Nº 25 - Auto Nº 37Junio 16 a Agosto 29 de 2012 (ambas fechas inclusive)48
TOTAL  204

 

3. En consecuencia, al sumarle los doscientos cuatro (204) días hábiles durante los cuales el proceso estuvo suspendido, el término vence el 21 de Noviembre de 2012.

4. Por lo anterior, la expedición del Laudo es oportuna y se hace dentro del término consagrado en la Ley.

III. LA CONTROVERSIA

A. LA DEMANDA

1. Las pretensiones formuladas en la Demanda Arbitral, se apoyan en los hechos que el Convocante presentó en capítulo dedicado a ello y que se transcriben a continuación, tal y como fueron expuestos:

Primero (1º). FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA actúa en el presente asunto en su calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo denominado “Fideicomiso Pagos Procampo”, en virtud del contrato de Fiducia suscrito el 4 de octubre de 2002 entre las sociedades SOCIEDAD PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. “PROCAMPO S.A.” (en concordato), PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C. (en concordato) y QUIMOR S.A. (en concordato) y sus Acreedores”.

Segundo (2º). FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA en su condición de vocera y administradora del patrimonio autónomo denominado “Fideicomiso Pagos Procampo” como “arrendador”, suscribió el 4 de octubre de 2002 con las demandadas SOCIEDAD PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. “PROCAMPO S.A.” (en concordato), PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C. (en concordato) y QUIMOR S.A. (en concordato), como “arrendatarias”, un Contrato de Arrendamiento sobre los siguientes inmuebles de propiedad del “Fideicomiso Pagos Procampo”, los cuales, se relacionan, describen y alinderan como sigue”:

“1. Globo de terreno que se denomina Santa Rosa A, ubicado en la vereda el Chambimbal, en el área rural del Municipio de Guadalajara de Buga, incluida oficinas y bodegas, compuesto por 24 lotes identificados con las matrículas inmobiliarias Nº 373-58973, 373-58974, 373-58975, 373-58976, 373-58977, 373-58978, 373-58979, 373-58980, 373-58981, 373-58982, 373-58983, 373-58984, 373-58985, 373-58986, 373-58987, 373-58988, 373-58989, 373-58990, 373-58991, 373-58992, 373-58993, 373-58994, 373-58995, y 373-58996 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga. Inmueble cuyos linderos generales son: NORTE: en distancia de 718.5 metros, con Avícola EL PALMAR LIMITADA; SUR: en distancia de 761 metros con propiedad de Nelson López; ORIENTE: en distancia de 344.80, metros, con carretera central; OCCIDENTE: en distancia de 454.55 m, con zona de los Ferrocarriles Nacionales.

Dicho globo esta [sic] compuesto por 24 lotes de terreno, así:

SANTA ROSA A1: Con una extensión de once mil trescientos setenta y siete metros cuadrados (11.377 M2), comprendiendo casa de habitación, con los siguientes linderos generales: NORTE: con propiedad de Agro-empresarial Ltda. SUR: con SANTA ROSA A7 de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A2 de propiedad de PROCAMPO S.A. OCCIDENTE: Con zona de ferrocarriles nacionales. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058973 de la oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A2: Con una extensión superficiaria de diez mil ochocientos doce metros cuadrados (10.812 m2) comprendiendo reservorio, con los siguientes linderos generales NORTE: Con propiedad de Agro-empresarial Ltda. SUR: Con Santa Rosa A ocho (A8) de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A tres (A3) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A Uno (A1) de propiedad de Procampo S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058974 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A3: Con una extensión superficiaria de once mil ciento cuatro metros cuadrados (11.104 m2) con los siguientes linderos generales: NORTE: Con propiedad de Agro-empresarial Limitada. SUR: Con Santa Rosa A ocho (A8) de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A cuatro (A4) propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A dos (A2) de propiedad de Procampo S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058975 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A4: Con una extensión de doce mil quinientos noventa y ocho metros cuadrados (12.598 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con Propiedad de Agro-empresarial Ltda. SUR: Con Santa Rosa A diez (A10) de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A Cinco (A5) de propiedad de PROCAMPO S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A tres (A3) de propiedad de Procampo S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058976 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A5: Con una extensión de trece mil ciento treinta y un metros cuadrados (13.131 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con propiedad de Solla S.A. SUR: Con Santa Rosa A once (A11) de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A seis (A6) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: con santa rosa A cuatro (A4) de propiedad de PROCAMPO S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058977 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A6: Con una extensión de trece mil ochocientos ochenta y nueve metros cuadrados (13.889 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con propiedad de Solla S.A. SUR: Con Santa Rosa A doce (A12) de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con carretera Central que conduce a Tuluá. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A cinco (A5) de Propiedad de Procampo S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058978 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A7: Con una extensión de once mil cuatrocientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (11.454 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A uno (A1) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Santa Rosa A trece (A13) de Propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A ocho (A8) de propiedad de Procampo S.A., OCCIDENTE: Con zona de ferrocarriles Nacionales. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Numero 373-0058979 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A8: Con una extensión de diez mil quinientos seis metros cuadrados (10.506 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A dos (A2) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Santa Rosa A catorce (A14) de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A nueve (A 9) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A siete (A7) de propiedad de Procampo S.A. este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058980 de la oficina de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A9: Con una extensión de once mil noventa y seis metros cuadrados (11.096 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A tres (A3) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Santa Rosa A cinco (A5) de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A diez (A10) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE; con santa rosa A ocho (A8) de propiedad de PROCAMPO S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058981 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A10: Con una extensión de doce mil quinientos treinta y tres metros cuadrados (12.533 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A cuatro (A4) de Propiedad de Procampo S.A. SUR: Con SANTA ROSA A Dieciséis (A16) de propiedad de PROCAMPO S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A once (A11) de Propiedad de PROCAMPO S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A nueve (A9) de propiedad de PROCAMPO S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058982 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A11: Con una extensión de trece mil doscientos noventa y un metros cuadrados (13.291 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A cinco (A5) de propiedad de PROCAMPO S.A. SUR: Con Santa Rosa A diecisiete (A17) de Propiedad de PROCAMPO S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A doce (A12) de propiedad de PROCAMPO S.A. OCCIDENTE: CON Santa Rosa A Diez (A10) de propiedad de PROCAMPO S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058983 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A12: Con una extensión de catorce mil veintisiete metros cuadrados (14.027 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A seis (A6) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Santa Rosa A dieciocho (A18) de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con carretera central salida a Tuluá. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A once (A11) de propiedad de Procampo S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058984 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A13: Con una extensión de once mil novecientos noventa y tres mil metros cuadrados (11.993 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A siete (A7) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Santa Rosa A diecinueve (A19) de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A catorce (A14) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con zona de ferrocarriles Nacionales. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058985 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A14: Con una extensión de diez mil cuatrocientos once metros cuadrados (10.411 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A ocho (A8) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Santa Rosa A veinte (A20) de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A quince (A15) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A trece (A13) de propiedad de Procampo S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058986 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A15: Con una extensión de diez mil seiscientos noventa y cinco metros cuadrados (10.695 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A nueve (A9) de propiedad de PROCAMPO S.A. SUR: con Santa Rosa A veintiuno (A21) de propiedad de PROCAMPO S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A dieciséis (A16) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A catorce (A14) de propiedad de PROCAMPO S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058987 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A16: Con una extensión de doce mil cuatrocientos veintitrés metros cuadrados (12.423 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A diez (A10) de propiedad de PROCAMPO S.A. SUR: Con Santa Rosa A veintidós (A22) de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: CON Santa Rosa A diecisiete (A17) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A quince (A15) de propiedad de Procampo S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058988 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A17: Con una extensión de trece mil ciento ochenta y nueve metros cuadrados (13.189 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A once (A11) de propiedad de PROCAMPO S.A. SUR: Con Santa Rosa A veintitrés (A23) de Propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: Con Santa Rosa A dieciocho (A18) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A dieciséis (A16) de propiedad de Procampo S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058989 de la oficina de Registro Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A18: Con Una Extensión de catorce mil ciento noventa y cinco metros cuadrados (14.195 m2) cuyos linderos son: NORTE: CON Santa Rosa A doce (A12) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Santa Rosa A veinticuatro (A24) de propiedad de PROCAMPO S.A. ORIENTE: Con carretera Central que conduce a Tuluá. OCCIDENTE: CON Santa Rosa A diecisiete (A17) de propiedad de PROCAMPO S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058990 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A19: Con una extensión de doce mil trescientos cincuenta y ocho metros cuadrados (12.358 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A trece (A13) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Villa Claudia, propiedad de Nelson López. ORIENTE: Con Santa Rosa A veinte (A20) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con zona de Ferrocarriles Nacionales. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058991.

SANTA ROSA A20: Con una extensión de diez mil cuatrocientos cuatro metros cuadrados (10.404 m2) cuyos linderos son: NORTE: CON Santa Rosa A catorce (A14) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Villa Claudia, propiedad d Nelson López. ORIENTE: Con Santa Rosa A veintiuno (A21) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A diecinueve (A19) de propiedad de Procampo S.A. Este inmueble s e identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058992 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A21: Con una extensión de diez mil novecientos ochenta metros cuadrados (10.980 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A quince (A15) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Villa Claudia, propiedad de Nelson López. ORIENTE: Con Santa Rosa A veintidós (A22) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A veinte (A20), de propiedad de Procampo S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0058993 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A22: Con una extensión de doce mil cuatrocientos treinta metros cuadrados (12.430 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A dieciséis (A16) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Villa Claudia, Propiedad de Nelson López. ORIENTE: Con Santa Rosa A veintitrés (A23) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A veintiuno (A21) de propiedad de Procampo S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058994 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A23: Con una extensión de trece mil ciento cincuenta y dos metros cuadrados (13.152m2), cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A diecisiete (A17) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Villa Claudia, propiedad de Nelson López. ORIENTE: Con Santa Rosa A veinticuatro (A24) de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A veintidós (A22) de Propiedad de Procampo S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058995 de la oficina de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA A 24: Con una extensión de trece mil quinientos ochenta y dos metros cuadrados (13.582 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa A Dieciocho (A18) de propiedad de Procampo S.A. SUR: Con Villa Claudia, propiedad de Nelson López, ORIENTE: Con carretera central que conduce a Tuluá. OCCIDENTE: Con Santa Rosa A veintitrés (A23) de propiedad de Procampo S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058996 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

“2. Globo de terreno que se denomina Santa Rosa D, ubicado en el área urbana del Municipio de Guadalajara de Buga, particularmente en la vereda Chambimbal, compuesto por nueve (9) lotes identificados con las matrículas inmobiliarias números 373-58997, 373-58998, 373-58999, 373-59000, 373-59001, 373-59002, 373-59003, 373-59004, y373-59005 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga. El Lote de terreno denominado Santa Rosa D, se encuentra identificado con los siguientes linderos generales: OCCIDENTE: en toda su extensión o longitud de 298.05 metros, con el callejón de balboa; NORTE: en longitud de 197 y 166 metros , con propiedad de Humberto Medina; ORIENTE: en extensión de 338.10 metros y en dirección Oriente-Occidente: Con Agrícola EL Palmar Limitada, de allí en dirección Sur-Norte, en distancia de 106 metros con la Hacienda Sevilla y de allí en dirección Occidente-Oriente: En distancia de 26 metros con los Ferrocarriles Nacionales; SUR: En distancia de 456.30 metros con propiedad del señor Edgar Materón Salcedo.

Dicho globo esta [sic] compuesto por nueve lotes de terreno así:

SANTA ROSA D1: Con una extensión superficiaria de doce mil ochocientos cuarenta y nueve metros cuadrados (12.489 m2) con los siguientes linderos generales: NORTE: En extensión de 184.70 metros con propiedad de Humberto Medina Girón. SUR: En extensión de 180 m con Santa Rosa D3, de propiedad de PROCAMPO S.A. ORIENTE: En extensión de 82 metros con Santa Rosa D2 de propiedad de PROCAMPO S.A. OCCIDENTE: En extensión de 67.48 m, con el callejón que conduce a Buga. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058997 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA D2: Con una extensión superficiaria de quince mil seiscientos cuarenta y dos metros cuadrados (15.642 m2) con los siguientes linderos generales: NORTE: En extensión de 175.45 metros con propiedad de Humberto Medina Girón. SUR: En extensión de 180 m, con Santa Rosa D4, de propiedad de PROCAMPO S.A. ORIENTE: En extensión de 100 m con propiedad de AGRO EMPRESARIAL LTDA. OCCIDENTE: En extensión de 82 m, con SANTA ROSA D1 de propiedad de PROCAMPO S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058998 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA D3: Con una extensión superficiaria de trece mil treinta y siete metros cuadrados (13.037 m2) con los siguientes linderos generales: NORTE: En extensión de 180 metros con Santa Rosa D1 de propiedad de Procampo S.A. SUR: En extensión de 181.25 m con Santa Rosa D5, de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: En extensión de 85 metros con Santa Rosa D4 de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: En extensión de 67.48 m con el callejón que conduce a Buga. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0058999 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA D4: Con una extensión superficiaria de quince mil setecientos cuatro metros cuadrados (15.704 m2) con siguientes linderos generales: NORTE: En extensión de 180 metros con Santa Rosa D2 de propiedad de Procampo S.A. SUR: En extensión de 181.25 m con Santa Rosa D6, de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: En extensión de 100 metros con propiedad de Agro-Empresarial LTDA. OCCIDENTE: En extensión de 85 m con Santa Rosa D3 de propiedad de Procampo S.A. Este inmueble de identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0059000 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA D5: Con una extensión superficiaria de trece mil seiscientos treinta y tres metros cuadrados (13.633 m2) con los siguientes linderos generales: NORTE: En extensión de 181.25 metros con Santa Rosa D3 de propiedad de Procampo S.A. SUR: En extensión de 179.50 m, con Santa Rosa D7 de propiedad de Procampo S.A. ORIENTE: En extensión de 82 m con Santa Rosa D6 de propiedad de Procampo S.A. OCCIDENTE: En extensión de 80.52 con el callejón que conduce a Buga. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0059001 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA D6: Con una extensión superficiaria de trece mil seiscientos treinta y cuatro metros cuadrados (13.634 m2) con los siguientes linderos generales: NORTE: En extensión de 181.25 m con Santa Rosa D4 de propiedad de Procampo S.A. SUR: En extensión de 179.50 m. Con Santa Rosa D8, de propiedad de PROCAMPO S.A. ORIENTE: En extensión de 82.50 m. con propiedad de Agro-Empresarial Limitada. OCCIDENTE: En extensión de 82 m. con Santa Rosa D 5 de propiedad de PROCAMPO S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0059002 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA D7: Con una extensión superficiaria de trece mil seiscientos treinta y tres metros cuadrados (13.633 m2) con los siguientes linderos generales: NORTE: En extensión de 179.50 m. Con Santa Rosa D5 de propiedad de Procampo S.A. SUR: En extensión de 180 m. con propiedad de Edgar Materón. ORIENTE: En extensión de 81 m con propiedad de Santa Rosa D8 de propiedad de Procampo .S.A. OCCIDENTE: En extensión de 80.52 m con el callejón que conduce a Buga. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0059003 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA D8: Con una extensión superficiaria de trece mil seiscientos treinta y cuatro metros cuadrados (13.634 m2) con los siguientes linderos generales: NORTE: En extensión de 179.50 metros con Santa Rosa D6 de propiedad de Procampo S.A. SUR: En extensión de 176.50 M con propiedad de Edgar Materón. ORIENTE: En extensión de 82.50 metros con propiedad de Agro-Empresarial Limitada. OCCIDENTE: En extensión de 81 m con Santa Rosa D7 de propiedad de PROCAMPO S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0059004 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA D9: Con una extensión superficiaria de dos mil seiscientos noventa y ocho metros cuadrados (2.698 m) con los siguientes linderos generales: NORTE: En extensión de 105.40 metros con propiedad de Agroempresarial Ltda. SUR: En extensión de 98 m con propiedad de Edgar Materón. ORIENTE: En extensión de 26 metros con zona de ferrocarriles Nacionales. OCCIDENTE: En extensión de 27 m con Sana Rosa D8 de propiedad de Procampo .S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0059005 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

“3. Globo de terreno que se denomina Santa Rosa C de la ciudad de Guadalajara de Buga, que incluye bodega, oficinas, vivienda y centro de acuícola, compuesto de cincuenta y un (51) lotes identificados con las matrículas inmobiliarias números 373-64058, 373-64059, 373-64060, 373-64061, 373-64062, 373-64063, 373-64064, 373-64065, 373-64066, 373-64067, 373-64068, 373-64069, 373-64070, 373-64071, 373-64072, 373-64073, 373-64074, 373-64075, 373-64076, 373-64077, 373-64078, 373-64079, 373-64080, 373-64081, 373-64082, 373-64083, 373-64084, 373-64085, 373-64086, 373-64087, 373-64088, 373-64089, 373-64090, 373-64091, 373-64092, 373-64093, 373-64094, 373-64095, 373-64096, 373-64097, 373-64098, 373-64099, 373-64100, 373-64101, 373-64102, 373-64103, 373-64104, 373-64105, 373-64106, 373-64107, y 373-64108 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga. El globo de terreno denominado Santa Rosa C de la ciudad de Buga, se encuentra identificado con los siguientes linderos generales: ORIENTE: En líneas de 125.216 y 690 metros con el callejón de Balboa, puntos 3, 4, 5, 6,7 y 8 del plano correspondiente. SUR: en líneas de 437 metros y puntos 9 y 10 con callejón Público y partiendo del callejón de Balboa en dirección Oriente-Occidente; de allí en línea de 390 metros con dirección Norte-Sur puntos 10,11 y 12 con propiedad de Ligia Garrido de Cabal antes herederos de Luis Enrique Cabal; de allí en distancia de 480 m. en dirección ORIENTE-OCCIDENTE: puntos 12,13, 14 y 15 con predio de la misma señora Ligia Garrido de Cabal, OCCIDENTE: del punto 15 al 16 distancia de 85 metros en dirección NORTE-SUR, de allí en distancia de 24 metros en dirección Noreste sureste con predio de Mutis Torres y Cía., antes herederos de Benjamín López y de allí en dirección norte sur en distancia de 500 metros con predio que se adjudico [sic] a Villazca Ltda. y NORTE en distancias de 312 y 632 metros con lotes o predio que se adjudico [sic] a Villazca Ltda.

Dicho globo esta [sic] compuesto por 51 lotes de terreno así:

SANTA ROSA C1: Con una extensión superficiaria de doce mil ochocientos treinta y tres metros cuadrados (12.833 m 2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B cuarenta y siete (B47) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C ocho (C8) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C dos (C2) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B cuarenta y ocho (B48) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064058 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C2: Con una extensión superficiaria de diez mil ciento veinticinco metros cuadrados (10.125 m) cuyos linderos son: NORTE: Con lote Santa Rosa B cuarenta y cuatro (B44) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C siete (C7) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C tres (C3) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: Con lote de Santa Rosa C uno (C1) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064059 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C3: Con una extensión superficiaria de catorce mil ciento veinticinco metros cuadrados (14.125 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B cuarenta y tres (B43) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. SUR: Co lote Santa Rosa C seis (C6) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C cuatro (C4) propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C dos (C2) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064060 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C4: con una extensión superficiaria de diecinueve mil doscientos nueve metros cuadrados (19.209 m2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B cuarenta y uno (B41) y Santa Rosa B cuarenta y dos (B42) propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C cinco (C5) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. ORIENTE: Con propiedad de Asalgodon. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C tres (C3) propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula[sic] inmobiliaria Nº 373-0064061 de la oficina de Registro de Instrumentos públicos de Buga.

SANTA ROSA C5: Con una extensión superficiaria de diecinueve mil doscientos ocho metros cuadrados (19.208m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C cuatro (C4) de propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C doce (C12) propiedad de Proagro Ltda. Cía. S. en C.S. ORIENTE: Con propiedad de Asalgodon, OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C seis (C6) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064062 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C 6: Con una extensión superficiaria de catorce mil ciento veinticinco metros cuadrados (14.125 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con lote Santa Rosa C tres (C3) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C once (C11) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con Santa Rosa C cinco (C5) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C siete (C7) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064063 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C siete (C7): Con una extensión superficiaria de diez mil ciento veinticinco metros cuadrados (10.125 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C dos (C2) Proagro Ltda. Y CÍA. S. En C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C diez (C10) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. En C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C seis (C6) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. En C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C ocho (C8) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064064 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C8: Con una extensión superficiaria de doce mil ochocientos treinta y tres metros cuadrados (12.833 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con Santa Rosa C uno (C1) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C nueve (C9) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C siete (C7) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B cuarenta y ocho (B48) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064065 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C9: Con una extensión superficiaria de trece mil cincuenta y seis metros cuadrados (13.056 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con Santa Rosa C ocho (C8) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C dieciséis (C16) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C diez (C10) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B cuarenta y nueve (B49) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064066 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C10: Con una extensión superficiaria de doce mil seiscientos veinte metros cuadrados (12.620 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C siete (C7) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C quince (C15) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C once (C11) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C nueve (C9) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064067 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C11: Área de quince mil seiscientos veinticinco metros cuadrados (15.625 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con Santa Rosa C seis (C6) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C catorce (C14) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C doce (C12) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C diez (C10) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064068 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C12: Con una extensión superficiaria de dieciocho mil doscientos diecinueve metros cuadrados (18.219 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C cinco (C5) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C trece (C13) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. ORIENTE: Con propiedad de Asalgodón. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C once (C11) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064069 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C13: Con una extensión superficiaria de dieciséis mil ciento cincuenta y siete metros cuadrados (16.157 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C doce (C12) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C veinte (C20) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. ORIENTE: Con propiedad de Asalgodón. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa Catorce (C14) de propiedad de Proagro Ltda. y compañía S. EN C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064070 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C14: Con una extensión superficiaria de quince mil seiscientos veinticinco metros cuadrados (15.625 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C once (C11) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C diecinueve (C19) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C trece (C13) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C quince (C15) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064071 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C15: Con una extensión superficiaria de doce mil seiscientos veintiún metros cuadrados (12.621 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C diez (C10) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C dieciocho (C18) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C catorce (C14) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C dieciséis (C16) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064072 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C16: Con una extensión superficiaria de trece mil cincuenta y seis metros cuadrados (13.056 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C nueve (C9) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C diecisiete (C17) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C quince (C15) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B cuarenta y nueve (B49) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064073 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA 17: Con una extensión superficiaria de quince mil sesenta y dos metros cuadrados (15.062 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C dieciséis (C16) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C veinticuatro (C24) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C dieciocho (C18) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B cuarenta y nueve (B49) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064074 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C18: Con una extensión superficiaria de trece mil quinientos sesenta y dos metros cuadrados (13.562 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C quince (C15) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C veintitrés (C23) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C diecinueve (C19) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C diecisiete (C17) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064075 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C19: Con una extensión superficiaria de once mil metros cuadrados (11.000 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C catorce (C14) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C veintidós (C22) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C veinte (C20) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C dieciocho (C18) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064076 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C20: Con una extensión superficiaria de diez mil quinientos ochenta y cuatro metros cuadrados (10.584 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C trece (C13) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C veintiuno (C21) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con propiedad de Asalgodón. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C diecinueve (C19) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064077 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C21: Con una extensión superficiaria de de diez mil quinientos ochenta y cuatro metros cuadrados (10.584 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C veinte (C20) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C veintiocho (C28) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con propiedad de Asalgodón. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C veintidós (C22) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064078 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C22: Con una extensión superficiaria de once mil metros cuadrados (11.000 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con lote Santa Rosa C diecinueve (C19) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C veintisiete (C27) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C veintiuno (C21) OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C veintitrés (C23) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064079 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C 23: Con una extensión superficiaria de trece mil quinientos sesenta y tres metros cuadrados (13.563 m2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C dieciocho (C18) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C veintiséis (C26) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C veintidós (C22) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C veinticuatro (C24) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064080 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C24: Con una extensión superficiaria de quince mil sesenta y tres metros cuadrados (15.063 m2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C diecisiete (C17) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C veinticinco (C25) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C veintitrés (C23) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B cuarenta y nueve (C49) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064081 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C25: Con una extensión superficiaria de veinte mil doscientos metros cuadrados (20.200 m2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C veinticuatro (C24) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C treinta y dos (C32) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C veintiséis (C26) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B cuarenta y nueve (B49) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064082 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C26: Con una extensión superficiaria de treinta y dos mil cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (32.450 m2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C veintitrés (C23) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C treinta y uno (C31) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C veintisiete (C27) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C veinticinco (C25) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064083 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C27: Con una extensión superficiaria de doce mil novecientos veintisiete metros cuadrados (12.927 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con lote Santa Rosa C veintidós (C22) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C treinta (C30) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C veintiocho (C28) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C veintiséis (C26) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064084 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C28: Con una extensión superficiaria de once mil ciento noventa y siete metros cuadrados (11.197 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con lote Santa Rosa C veintiuno (C21) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. S SUR: Con lote Santa Rosa C veintinueve (C29) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: con propiedad de Asalgodón. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C veintisiete (C27) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064085 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C29: Con una extensión superficiaria de once mil ciento noventa y siete metros cuadrados (11.197 m2), cuyos linderos son: NORTE: Con lote Santa Rosa C veintiocho (C28) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C treinta y cinco (C35) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: con propiedad de Asalgodón. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C treinta (C30) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064086 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C30: Con una extensión superficiaria de doce mil novecientos veintisiete metros cuadrados (12.927 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con lote Santa Rosa C veintisiete (C27) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C treinta y cinco (C35) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con Santa Rosa C veintinueve (C29) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C treinta y uno (C31) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064087 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C31: Con una extensión superficiaria de treinta y dos mil cuatrocientos cincuenta y un metros cuadrados (32.451 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C veintiséis (C26) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C treinta y tres (C33) y Santa Rosa C treinta y cuatro (C34) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con Santa Rosa C treinta (C30) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C treinta y dos (C32) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064088 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C32: Con una extensión superficiaria de veinte mil ciento cuarenta y siete metros cuadrados (20.147 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C veinticinco (C25) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. SUR: Con lote Santa Rosa C treinta y tres (C33) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con Santa Rosa C treinta y uno (C31) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B cuarenta y nueve (B49) propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. y con la Hacienda La Esmeralda. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064089 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C33: Con una extensión superficiaria de veintiséis mil quinientos ochenta y tres metros cuadrados (26.583 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con lote Santa Rosa C32 y parte del lote Santa Rosa C31 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con los lotes Santa Rosa C49 y Santa Rosa C50 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con Santa Rosa C treinta y cuatro C34 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con la Hacienda Esmeralda. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064090 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C34: Con una extensión superficiaria de veinte mil seiscientos veinticinco metros cuadrados (20.625 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con lote Santa Rosa C treinta y uno C31 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C44 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con Santa Rosa C35 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C33 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064091 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C35: Con una extensión superficiaria de cuarenta y seis mil quinientos cincuenta y nueve metros cuadrados (46.559 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con lotes Santa Rosa C29 y Santa Rosa C30 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con lotes Santa Rosa C36 y Santa Rosa C43 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con la Hacienda Santa Cecilia. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C34 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064092 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C36: Con una Con una extensión superficiaria de diecisiete mil trescientos cuarenta y tres metros cuadrados (17.343 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C35 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con lotes Santa Rosa C37 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con la Hacienda La Cecilia. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C43 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064093 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C37: Con una extensión superficiaria de de diecisiete mil trescientos cuarenta y cuatro metros cuadrados (17.344 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C36 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con lotes Santa Rosa C38 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con la Hacienda La Cecilia. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C42 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064094 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA 38: Con una extensión superficiaria de diecinueve mil quinientos cincuenta y nueve metros cuadrados (19.559 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C37 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con lotes Santa Rosa C39 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con la Hacienda La Cecilia. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C41 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064095 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C39: Con una extensión superficiaria de diecinueve mil quinientos cincuenta y nueve metros cuadrados (19.559 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C38 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con la Hacienda Balboa del Instituto Colombiano AGROPECUARIO ICA. ORIENTE: Con la hacienda La Cecilia. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C40 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064096 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C40: Con una extensión superficiaria de veinte mil seiscientos treinta y cinco metros cuadrados (20.635 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C41 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con la Hacienda Balboa del Instituto Colombiano AGROPECUARIO ICA. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C39 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C47 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064097 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C41: Con una extensión superficiaria de veinte mil seiscientos treinta y cinco metros cuadrados (20.635 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C42 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C40 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S.ORIENTE: Con lote Santa Rosa C38 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C46 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064098 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C42: Con una extensión superficiaria de diecisiete mil noventa y un metros cuadrados (17.091 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C43 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C41 de Propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C37 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C45 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064099 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C43: Con una extensión superficiaria de diecisiete mil noventa metros cuadrados (17.090 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C35 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C42 de Propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C36 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C44 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064100 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C44: Con una extensión superficiaria de trece mil ciento cuatro metros cuadrados (13.104 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C34 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C45 de Propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C43 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C49 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064101 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C45: Con una extensión superficiaria de trece mil ciento tres metros cuadrados (13.103 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C44 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C46 de Propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C42 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C49 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064102 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C46: Con una extensión superficiaria de catorce mil ochocientos setenta y cinco metros cuadrados (14.875 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C45 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C47 de Propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C41 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C48 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064103 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C47: Con una extensión superficiaria de catorce mil ochocientos setenta y cinco metros cuadrados (14.875 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C46 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con la Hacienda Balboa del instituto Colombiano Agropecuario ICA. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C40 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C48 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064104 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C48: Con una extensión superficiaria de quince mil novecientos veinte metros cuadrados (15.920 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C49 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con la Hacienda Balboa del instituto Colombiano Agropecuario ICA. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C46 y Santa Rosa C47 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C51 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064105 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C49: Con una extensión superficiaria de quince mil novecientos nueve metros cuadrados (15.909 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C33 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C48 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C44 y Santa Rosa C45 de Propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa C50 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064106 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C50: Con una extensión superficiaria de quince mil novecientos nueve metros cuadrados (15.909 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C33 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa C51 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C49 de Propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con la Hacienda La Esmeralda. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064107 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA C51: Con una extensión superficiaria de quince mil novecientos diecinueve metros cuadrados (15.919 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa C50 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. SUR: Con la Hacienda Balboa del Instituto Colombiano Agropecuario ICA. ORIENTE: Con lote Santa Rosa C48 de Propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C. OCCIDENTE: Con la Hacienda La Esmeralda. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064108 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

“4. El predio que se denomina Santa Rosa B de la ciudad de Guadalajara de Buga, que incluye vivienda y corrales, compuesto de setenta y nueve (79) lotes identificados con las matrículas inmobiliarias números 373-63979, 373-63980, 373-63981, 373-63982, 373-63983, 373-63984, 373-63985, 373-63986, 373-63987, 373-63988, 373-63989, 373-63990, 373-63991, 373-63992, 373-63993, 373-63994, 373-63995, 373-63996, 373-63997, 373-63998, 373-63999, 373-64000, 373-64001, 373-64002, 373-64003, 373-64004, 373-64005, 373-64006, 373-64007, 373-64008, 373-64009, 373-64010, 373-64011, 373-64012, 373-64013, 373-64014, 373-64015, 373-64016, 373-64017, 373-64018, 373-64019, 373-64020, 373-64021, 373-64022, 373-64023, 373-64024, 373-64025, 373-64026, 373-64027, 373-64028, 373-64029, 373-64030, 373-64031, 373-64032, 373-64033, 373-64034, 373-64035, 373-64036, 373-64037, 373-64038, 373-64039, 373-64040, 373-64041, 373-64042, 373-64043, 373-64044, 373-64045, 373-64046, 373-64047, 373-64048, 373-64049, 373-64050, 373-64051, 373-64052, 373-64053, 373-64054, 373-64055, 373-64056, y 373-64057 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga. El predio que se denomina Santa Rosa B de la ciudad de Buga se encuentra identificado con los siguientes linderos generales: NORTE: en distancia de 742,378,410,30 y 2.042 metros con callejón de Chambimbal y Hacienda Santa Librada de propiedad de Aristóbulo Libreros, SUR: en distancia 1.887,1045,803,20 y 357 metros en dirección occidente ORIENTE: Con propiedad de Torres Mutis y Cía., con propiedad de Hernán Ríos Azcarate y de allí en dirección sur norte en distancia de 500,312 y 632 metros con predio de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. ORIENTE: en distancia de 87 metros con el callejón de Balboa y OCCIDENTE en distancia de 786 metros con el Río Cauca.

Dicho globo está compuesto por 79 lotes de terreno así:

SANTA ROSA B1: Con una extensión superficiaria de Cuarenta y seis mil Novecientos Doce metros cuadrados (46.912 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B dos (B2) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B setenta y nueve (B79) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B cuatro (B4) de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con el río Cauca. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063979 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B2: Con una extensión superficiaria de veintinueve mil ochocientos dieciséis metros cuadrados (29.816 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con la Hacienda Santa Librada. SUR: Con lote Santa Rosa B1 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B3 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con el río Cauca. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063980 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B3: Con una extensión superficiaria de veinticuatro mil seiscientos treinta y dos metros cuadrados (24.632 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con la Hacienda Santa Librada. SUR: Con lote Santa Rosa B4 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B6 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B2 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063981 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B4: Con una extensión superficiaria de Cuarenta y nueve mil cuatrocientos treinta y nueve metros cuadrados (49.439 m2) cuyos linderos son: NORTE: con lote Santa Rosa B3 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B75 y lote Santa Rosa B76 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B5 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B1 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063982 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B5: Con una extensión Superficiaria de veintisiete mil dieciséis metros cuadrados (27.016 m2) cuyos linderos son: NORTE: con lote Santa Rosa B6 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B72 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B8 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B4 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063983 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B6: Con una extensión Superficiaria Área de veintisiete mil diecisiete metros cuadrados (27.017 m2) cuyos linderos son: NORTE: con Hacienda Santa Librada. SUR: Con lote Santa Rosa B5 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B7 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B3 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063984 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B7: Con una extensión Superficiaria Área de veintiséis mil quinientos treinta y seis metros cuadrados (26.536 m2) cuyos linderos son: NORTE: con Hacienda San Librada. SUR: Con lote Santa Rosa B8 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B10 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B6 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063985 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B8: Con una extensión Superficiaria de veintisiete mil quinientos treinta y siete metros cuadrados (27.537 m2) cuyos linderos son: NORTE: con lote Santa Rosa B7 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B71 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B9 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B5 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063986 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B9: Con una extensión superficiaria de veintidós mil seiscientos cuarenta y siete metros cuadrados (22.647 m2) cuyos linderos son: NORTE: con lote Santa Rosa B10 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B68 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B12 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B8 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063987 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B10: Con una extensión superficiaria de veintidós mil seiscientos cuarenta y siete metros cuadrados (22.647 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con la Hacienda Santa Librada. SUR: Con lote Santa Rosa B9 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B11 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B7 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063988 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B11: Con una extensión superficiaria de Veintidós mil quinientos veinte metros cuadrados (22.520 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con Hacienda Santa Librada. SUR: Con lote Santa Rosa B12 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B14 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B10 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063989 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B12: Con una extensión superficiaria de veintidós mil quinientos veintiún metros cuadrados (22.521 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B11 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B67 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B13 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B9 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063990 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B13: Con una extensión superficiaria de veintiséis mil novecientos cuarenta y cinco metros cuadrados (26.945 m2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B14 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B64 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B16 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B12 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063991 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B14: Con una extensión superficiaria de veintiséis mil novecientos cuarenta y cinco metros cuadrados (26.945 m) cuyos linderos generales son: NORTE: Con Hacienda Santa Librada. SUR: Con lote Santa Rosa B trece (B13) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B quince (B15) de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B once (B11) de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063992 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B15: Con una extensión superficiaria de Veintisiete mil ciento sesenta metros cuadrados (27.160 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con Hacienda Santa Librada, SUR: Con lote Santa Rosa B dieciséis (B16) de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B dieciocho (B18) de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B catorce (B14) de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063993 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B16: Con una extensión superficiaria de veintisiete mil ciento setenta metros cuadrados (27.160 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa B quince (B15), SUR: Con lote Santa Rosa B sesenta y tres (B63) de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B diecisiete (B17) de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B trece (B13) de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063994 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B17: Con una extensión superficiaria de veintisiete mil cuatrocientos noventa y tres metros cuadrados (27.493 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con Santa Rosa B18 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B60 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B20 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B16 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063995 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B18: Con una extensión superficiaria de veintisiete mil cuatrocientos noventa y tres metros cuadrados (27.493 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con Hacienda Santa Librada, SUR: Con lote Santa Rosa B17 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B19 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B15 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063996 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B19: Con una extensión superficiaria de veintisiete mil setecientos cincuenta y dos metros cuadrados (27.752 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con Hacienda Santa Librada SUR: Con lote Santa Rosa B20 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B22 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B18 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063997 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B20: Con una extensión superficiaria de veintisiete mil setecientos cincuenta y tres metros cuadrados (27.753 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con lote Santa Rosa B19 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B59 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B21 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B17 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0063998 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B21: Con una extensión superficiaria de veintitrés mil quinientos ochenta y cinco metros cuadrados (25.585 m2) cuyos linderos son: NORTE: Con lote Santa Rosa B22 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B56 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B24 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B20 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-006399 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B22: con una extensión superficiaria de veintitrés mil ochocientos ochenta y cuatro metros cuadrados (23.884 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con Hacienda Santa Librada SUR: Con lote Santa Rosa B21 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B23 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B19 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064000 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B23: con una extensión superficiaria de veintitrés mil trescientos cuarenta y cinco metros cuadrados (23.345 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con Hacienda Santa Librada SUR: Con lote Santa Rosa B24 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B26 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B2 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064001 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B24: con una extensión superficiaria de veintitrés mil trescientos cuarenta y seis metros cuadrados (23.346 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Lote Santa Rosa B23, de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B55 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B25 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B21 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064002 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B25: con una extensión superficiaria de veinticuatro mil seiscientos ochenta y tres metros cuadrados (24.683 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Lote Santa Rosa B26, de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B52 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B28 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B24 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064003 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B26: con una extensión superficiaria de veinticuatro mil seiscientos ochenta y dos metros cuadrados (24.682 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Hacienda Santa Librada. SUR: Con lote Santa Rosa B25 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B27 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B23 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064004 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B27: con una extensión superficiaria de veinticuatro mil setecientos veintiocho metros cuadrados (24.728 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Hacienda Santa Librada. SUR: Con lote Santa Rosa B28 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B30 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B26 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064005 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B28: con una extensión superficiaria de veintisiete mil setecientos veintinueve metros cuadrados (27.729 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B27 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B51 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B29 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B25 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064006 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B29: con una extensión superficiaria de veintisiete mil ciento setenta y ocho metros cuadrados (27.178 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B30 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B48 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B46 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B28 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064007 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B30: con una extensión superficiaria de veintisiete mil ciento setenta y tres metros cuadrados (27.173 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con Hacienda Santa Librada. SUR: Con lote Santa Rosa B29 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B31 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B27 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064008 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B31: con una extensión superficiaria de dieciocho mil ochocientos noventa y siete metros cuadrados (18.897 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con Hacienda Santa Librada. SUR: Con lote Santa Rosa B46 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B32 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B30 de propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. EN C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria Nº 373-0064009 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B32: Con una extensión superficiaria de veintiún mil seiscientos tres metros cuadrados (21.603 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: con Hacienda Santa Librada, SUR: Con lote Santa Rosa B46 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B33 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B31 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064010 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B33: Con una extensión superficiaria de veintiún mil doscientos cincuenta y cinco metros cuadrados (21.255 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: con Hacienda Santa Librada, SUR: Con lote Santa Rosa B45 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B34 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B32 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064011 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B34: Con una extensión superficiaria de veintiséis mil trescientos veintiocho metros cuadrados (26.328 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: con Hacienda Santa Librada propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. s. en C.S.; SUR: Con lote Santa Rosa B45 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lotes Santa Rosa B36, B37 y B38 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B33 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064012 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B35: Con una extensión superficiaria de trece mil setecientos siete metros cuadrados (13.707 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: con Hacienda Santa Librada, SUR: Con lote Santa Rosa B36 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con el callejón que conduce a Cauca, OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B34 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064013 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B36: Con una extensión superficiaria de diecinueve mil quinientos noventa y tres metros cuadrados (19.593 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B35 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B37 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con el callejón que conduce a Cauca. OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B34 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064014 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B37: Con una extensión superficiaria de dieciocho mil novecientos veinticinco metros cuadrados (18.925 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B36 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B38 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con el callejón que conduce a Cauca, OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B34 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064015 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B38: Con una extensión superficiaria de veintitrés mil trescientos noventa y seis metros cuadrados (23.396 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B37 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. SUR: Con lote Santa Rosa B39 y B43 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con el callejón que conduce a Cauca, OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B34 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064016 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B39: Con una extensión superficiaria de quince mil quinientos treinta y cuatro metros cuadrados (15.534 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B38 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. y con el callejón que conduce Cauca SUR: Con lote Santa Rosa B42 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B40 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B43 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064017 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B40: Con una extensión superficiaria de quince mil novecientos doce metros cuadrados (15.912 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con el callejón que conduce a Cauca, SUR: Con lote Santa Rosa B41 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con Hacienda El Recuerdo, OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B39 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064018 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B41: Con una extensión superficiaria de quince mil cuatrocientos ochenta y seis metros cuadrados (15.486 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B40 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa C4 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con Hacienda El Recuerdo, OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B42 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064019 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B42: Con una extensión superficiaria de catorce mil cuatrocientos ochenta y seis metros cuadrados (14.486 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B39 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa C4 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B41 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B43 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064020 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B43: Con una extensión superficiaria de cuarenta y nueve mil cuatrocientos treinta y ocho metros cuadrados (49.438 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B38 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa C3 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B39 y B42 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lotes Santa Rosa B44 y B45 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064021 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B44: Con una extensión superficiaria de diecisiete mil ciento ochenta y cuatro metros cuadrados (17.184 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B45 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa C2 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B43 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B47 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064022 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B45: Con una extensión superficiaria de diecisiete mil ciento ochenta y tres metros cuadrados (17.183 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con los lotes Santa Rosa B33 y B34 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B44 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B43 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B46 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064023 de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B46: Con una extensión superficiaria de veinte mil quinientos noventa y ocho metros cuadrados (20.598 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con los lotes Santa Rosa B31 y B32 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B47 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B45 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B29 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064024 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B47: Con una extensión superficiaria de veinte mil quinientos noventa y nueve metros cuadrados (20.599 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B46 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa C1 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B44 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B29 y B48 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064025 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B48: Con una extensión superficiaria de veintisiete mil ciento setenta y un metros cuadrados (27.171 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B29 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B49 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con los lotes Santa Rosa B47, C1, C8 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B51 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064026 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B49: Con una extensión superficiaria de cincuenta y siete mil trescientos once metros cuadrados (57.311 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B48 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con la Hacienda La Esmeralda ORIENTE: Con los lotes Santa Rosa C9, C16, C17, C24, C25 y C32 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B50 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064027 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B50: Con una extensión superficiaria de veintiocho mil quinientos ochenta y seis (28.586 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B51 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con Hacienda La Esmeralda, ORIENTE: Con lote Santa Rosa B49 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B53 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064028 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B51: Con una extensión superficiaria de veinticinco mil quinientos trece metros cuadrados (25.513 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B28 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B50 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B48 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B50 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064029 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B52: Con una extensión superficiaria de veinticinco mil veinticuatro metros cuadrados (25.024 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B25 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B53 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B51 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B55 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064030 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B53: Con una extensión superficiaria de veinticinco mil veinticuatro metros cuadrados (25.024 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B52 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con La Hacienda La Esmeralda ORIENTE: Con lote Santa Rosa B50 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B54 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064031 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B54: Con una extensión superficiaria de veintitrés mil cuatrocientos veintiún metros cuadrados (23.421 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B55 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con Hacienda La Esmeralda, ORIENTE: Con lote Santa Rosa B53 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B57 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064032 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B55: área de veintitrés mil cuatrocientos veinte metros cuadrados (23.420 m2) cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B24 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B54 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B52 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B56 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064033 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B56: Con una extensión superficiaria de veintitrés mil doscientos nueve metros cuadrados (23.209 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B21 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B57 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B55 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B59 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064034 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B57: Con una extensión superficiaria de veintitrés mil doscientos nueve metros cuadrados (23.209 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B56 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con Hacienda La Esmeralda ORIENTE: Con lote Santa Rosa B54 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B58 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064035 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B58: Con una extensión superficiaria de veintitrés mil setecientos cuarenta y nueve metros cuadrados (23.749 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B59 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con Hacienda La Esmeralda, ORIENTE: Con lote Santa Rosa B57 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B61 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064036 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B59: Con una extensión superficiaria de veintitrés mil setecientos cuarenta y ocho metros cuadrados (23.748 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B20 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B58 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B56 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B60 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064037 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B60: Con una extensión superficiaria de veintiún mil novecientos noventa metros cuadrados (21.990 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B17 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B61 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B59 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B63 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064038 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B61: Con una extensión superficiaria de veintisiete mil novecientos setenta y tres metros cuadrados (27.973 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B60 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con Hacienda La Esmeralda, ORIENTE: Con lote Santa Rosa B58 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B62 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064039 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B62: Con una extensión superficiaria de veintiséis mil ciento once metros cuadrados (26.111 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B63 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con Hacienda La Esmeralda, ORIENTE: Con lote Santa Rosa B61 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B65 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064040 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B63: Con una extensión superficiaria de veintiséis mil ciento once metros cuadrados (26.111 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lote Santa Rosa B16 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B62 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., ORIENTE: Con lote Santa Rosa B60 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B64 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064041 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B64: Con una extensión superficiaria de veintiséis mil quinientos noventa y seis metros cuadrados (26.596 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B13 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B65 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., ORIENTE: Con lote Santa Rosa B63 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B67 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064042 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B65: Con una extensión superficiaria de veintiséis mil quinientos noventa y siete metros cuadrados (26.597 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B64 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con Hacienda La Esmeralda, ORIENTE: Con lote Santa Rosa B62 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B66 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064043 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B66: Con una extensión superficiaria de veintitrés mil doscientos tres metros cuadrados (23.203 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B67 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con Hacienda La Esmeralda, ORIENTE: Con lote Santa Rosa B65 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B69 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064044 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B67: Con una extensión superficiaria de veintitrés mil doscientos dos metros cuadrados (23.202 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B12 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lotes Santa Rosa B66 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., ORIENTE: Con lote Santa Rosa B64 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B68 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064045 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B68: Con una extensión superficiaria de veintitrés mil seiscientos dos metros cuadrados (23.602 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B9 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lotes Santa Rosa B69 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., ORIENTE: Con lote Santa Rosa B67 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B71 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064046 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B69: Con una extensión superficiaria de veintitrés mil seiscientos tres metros cuadrados (23.603 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B68 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con Hacienda La Trinidad, ORIENTE: Con lote Santa Rosa B66 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B70 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064047 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B70: Con una extensión superficiaria de veintisiete mil doscientos setenta y siete metros cuadrados (27.277 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B71 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con Hacienda La Trinidad, ORIENTE: Con lote Santa Rosa B69 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B73 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064048 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B71: Con una extensión superficiaria de veintisiete mil doscientos setenta y seis metros cuadrados (27.276 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B8 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lotes Santa Rosa B70 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., ORIENTE: Con lote Santa Rosa B68 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B72 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064049 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B72: Con una extensión superficiaria de veintisiete mil dieciséis metros cuadrados (27.016 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B5 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con lote Santa Rosa B73 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. ORIENTE: Con lote Santa Rosa B71 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B75 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064050 de la Oficina de Registro Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B73: Con una extensión superficiaria de veintisiete mil diecisiete metros cuadrados (27.017 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con lotes Santa Rosa B72 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con la Hacienda la Trinidad ORIENTE: Con lote Santa Rosa B70 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B74 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064051 de la Oficina de Registro Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B74: Con una extensión superficiaria de treinta mil sesenta y dos metros cuadrados (30.062 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con el lote Santa Rosa B75 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con la Hacienda la Trinidad, ORIENTE; Con lote Santa Rosa B73 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B77 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064052 de la Oficina de Registro Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B75: Con una extensión superficiaria de treinta mil sesenta y un metros cuadrados (30.061 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con el lote Santa Rosa B4 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con el lote Santa Rosa B74 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S, ORIENTE; Con lote Santa Rosa B72 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B76 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064053 de la Oficina de Registro Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B76: Con una extensión superficiaria de treinta y un mil novecientos noventa metros cuadrados (31.990 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con el lote Santa Rosa B4 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con el lote Santa Rosa B77 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., ORIENTE; Con lote Santa Rosa B75 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B79 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064054 de la Oficina de Registro Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B77: Con una extensión superficiaria de treinta y ocho mil ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados (38.144 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con el lote Santa Rosa B76 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con Hacienda La Trinidad, ORIENTE; Con lote Santa Rosa B74 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con lote Santa Rosa B78 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064055 de la Oficina de Registro Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B78: Con una extensión superficiaria de cincuenta y tres mil cuatrocientos ochenta y cuatro metros cuadrados (53.484 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con el lote Santa Rosa B79 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con Hacienda la Trinidad, ORIENTE; Con el lote Santa Rosa B77 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con el río Cauca. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064056 de la Oficina de Registro Instrumentos Públicos de Buga.

SANTA ROSA B79: Con una extensión superficiaria de cuarenta y un mil dieciséis metros cuadrados (41.016 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: Con el lote Santa Rosa B1 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., SUR: Con el lote Santa Rosa B78 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., ORIENTE: Con lote Santa Rosa B76 de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: Con el río Cauca. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 373-0064057 de la Oficina de Registro Instrumentos Públicos de Buga.

“5. Los inmuebles ubicados en la carrera 8 con calle 37 de la ciudad de Guadalajara de Buga, conformados por Bodegas, Zona Dura, oficinas y parqueadero, que esta [sic] compuesto por diez (10) lotes indentificados [sic] con los folios de matrícula inmobiliaria números 373-63068, 373-63069, 373-63070, 373-63071, 373-63072, 373-63073, 373-63074, 373-63075, 373-63076, y 373-63077 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga. Los inmuebles ubicados en la carrera 8 con calle 37 de la ciudad de Buga se encuentran identificados con los siguientes linderos generales: Norte, con propiedad del señor Crisanto Cabal y Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., Sur, con propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: con predio del señor Alfredo Azcarate Aparicio Y CÍA. Y con carretera variante a Buga-Tuluá; ORIENTE con la carrera 8 o salida norte y en parte con propiedad de Agrovillalgo. Dividido en 10 lotes así:

LOTE UNO: Extensión de 3.402 M2, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con predio de propiedad de Fiduanglo en extensión de 135 m; SUR, En parte con el predio El Guayabal y en parte con el lote tres (3) de propiedad de Fiduanglo; ORIENTE con el lote dos (2) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 23.25 m; OCCIDENTE: con variante Buga-Tuluá en extensión de 31.50 m. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0063068.

LOTE DOS: Extensión de 2.753 M2, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con predio de propiedad de Fiduanglo en extensión de 116.50 m; SUR, Con el lote tres (3) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 125 m; ORIENTE con la carrera 8 en extensión de 22.75 m. OCCIDENTE: Con el lote uno (1) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 23.25 m. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0063069.

LOTE TRES: Extensión de 4.080 M2, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: en parte con lote uno (1) de propiedad de Fiduanglo y en otra parte con el lote dos (2) de propiedad de Fiduanglo; SUR, Con el lote cuatro (4) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 194.50 m; ORIENTE con la carrera 8 en extensión de 24.50 m. OCCIDENTE: Con predio Guayabal en extensión de 19.80 m. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0063070.

LOTE CUATRO: Extensión: de 4.384 M2, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: con lote tres (3) de propiedad de Fiduanglo; SUR, Con el lote cinco (5) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 204 m; ORIENTE con la carrera 8 en extensión de 23.50 m. OCCIDENTE: Con predio Guayabal en extensión de 22 m. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0063071.

LOTE CINCO: Extensión: 4.932 M2, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: con lote cuatro (4) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 162.50 m; SUR, Con el lote nueve (9) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 46.40 m; ORIENTE: Con el lote seis (6) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 75 m y en una pequeña parte con la carrera 8 en extensión de 10 m. OCCIDENTE: Con predio Guayabal en extensión de 83 m. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0063072.

LOTE SEIS: Extensión: 5.219 M2, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: con lote cinco (5) de propiedad de Fiduanglo; SUR, Con el lote nueve (9) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 58 m; ORIENTE: Con el lote siete (7) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 66 m y en una pequeña parte con la carrera 8A en extensión de 9.50 m. OCCIDENTE: Con el lote cinco (5) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 75 m. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0063073.

LOTE SIETE: Extensión: 5.567 M2, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: con lote seis (6) de propiedad de Fiduanglo; SUR, Con el lote nueve (9) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 83.30 m; ORIENTE: Con el lote ocho (8) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 58 m y en una pequeña parte con la carrera 8A en extensión de 11 m. OCCIDENTE: Con el lote seis (6) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 68 m. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0063074.

LOTE OCHO: Extensión: 4.014 M2, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: con lote siete (7) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 27.50 m; SUR, Con el lote nueve (9) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 55.30 m; ORIENTE: Con la carrera 8A en extensión de 65 m. OCCIDENTE: Con el lote siete (7) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 58 m. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0063075.

LOTE NUEVE: Extensión: 5.348 M2, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: en parte con lote cinco (5) en extensión de 46.40 m, en parte con lote seis (6) en extensión de 58 m, en parte con lote siete (7) en extensión de 83.30 m, en parte con lote ocho (8) en extensión de 55.30 m todos los mencionados lotes colindantes son de propiedad de Fiduanglo; SUR, Con el lote diez (10) de propiedad de Fiduanglo en extensión de 254.50 m; ORIENTE: Con la carrera 8A en extensión de 24 m. OCCIDENTE: con el predio Guayabal en extensión de 21.50 m. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0063076.

LOTE DIEZ: Extensión: 5.571 M2, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: en parte con lote nueve (9) de propiedad de Fiduanglo; SUR, en parte Propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. y en otra parte con Coralgodonera en extensión de 263.70 m; ORIENTE: Con la carrera 8A en extensión de 24 m. OCCIDENTE: con el predio Guayabal en extensión de 21.50 m. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0063077.

“6. El inmueble ubicado en la carrera 8 con calle 37 de la ciudad de Guadalajara de Buga, conformados por taller, bodegas, oficina y bascula, que está conformado por once (11) lotes identificados con los folios de matricula inmobiliaria números 373-61810, 373-61811, 373-61812, 373-61813, 373-61814, 373-61815, 373-61816, 373-61817, 373-61818, 373-61819, y 373-61820 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga. El inmueble ubicado en la carrera 8 con calle 37 de la ciudad de Buga se encuentra identificado con los siguientes linderos generales: SUR: Antes casa del menor Hernando Ospina hoy calle 37; NORTE, Con predio Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. y Coralgodonera; ORIENTE con prolongación de la carrera 8; OCCIDENTE: con predio del señor Alfredo Azcarate Aparicio y Cía., Hacienda el Guayabal. Dividido en 11 lotes así:

LOTE UNO: Extensión de 2.746 M2. NORTE: en distancia de 41 m, con lote dos (2) de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; SUR, Con la calle 37; ORIENTE, en extensión de 70 m, con prolongación de carrera 8, OCCIDENTE: en distancia de 52 m, con lote Nº 4 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0061810.

LOTE DOS: Extensión de 2.424 M2, NORTE: en distancia de 30 m, con lote Nº 3 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; SUR, en distancia de 41 m, con lote No.1 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; ORIENTE, en extensión de 68.50 m, con prolongación de la carrera 8, OCCIDENTE: en distancia de 68 m, con lote Nº 4 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0061811.

LOTE TRES: Extensión de 5.260 M2, NORTE: en parte con predio de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. y parte con predio Coragodonera; Sur, en distancia de 90m, con lote Nº 4 y 30M con el lote Nº 2 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; ORIENTE, con parte de la prolongación de la carrera 8 y parte con predio de Coragodonera, OCCIDENTE: en distancia de 91.25 m, con lote Nº 5 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0061812.

LOTE CUATRO: Extensión de 9.476 M2, NORTE: en distancia de 90 m, con lote Nº 3 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; Sur, en distancia de 94.75 m, con calle 37; ORIENTE, en distancia de 52 m, con lote Nº 1 y en distancia de 68 m con el lote Nº 2 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: en distancia de 90.75 m, con lote Nº 5 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0061813.

LOTE CINCO: Extensión de 1.820 M2, NORTE: en distancia de 10 m, con predio de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; Sur, en distancia de 10m, con calle 37; ORIENTE, en distancia de 90.75 m, con lote Nº 4 y en distancia de 91.25 m con el lote Nº 3 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: en distancia de 112 m, con lote Nº 8, distancia de 34.5 m, con lote 7 y en distancia 35.5 m con el lote 6 todos de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0061814.

LOTE SEIS: Extensión de 4.317 M2, NORTE: en distancia de 98.50m, con predio de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; Sur, en distancia de 106.75m, con lote Nº 7 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; ORIENTE, en distancia de 35.50m, con lote Nº 5 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: en distancia de 50 m, con lote Nº 11 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0061815.

LOTE SIETE: Extensión de 4.669 M2, NORTE: en distancia de 106.75m, con lote No.6 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; Sur, en distancia de 65m, con lote Nº 8 y 52m con lote Nº 9 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; ORIENTE, en distancia de 34.5m, con lote Nº 5 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: en distancia de 50 m, con lote Nº 11 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0061816.

LOTE OCHO: Extensión de 7.042 M2, NORTE: en distancia de 65m, con lote Nº 7 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; Sur, en distancia de 77.50m, con calle 37.; ORIENTE, en distancia de 112 m, con lote Nº 5 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: en distancia de 90.20 m, con lote Nº 9 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0061817.

LOTE NUEVE: Extensión de 4.636 M2, NORTE: en distancia de 52 m, con lote Nº 7 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; Sur, en distancia de 63.50 m, con calle 37; ORIENTE, en distancia de 90.20m, con lote Nº 8 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: en distancia de 73 m, con lote Nº 11 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0061818.

LOTE DIEZ: Extensión de 3.866.82 M2, NORTE: en distancia de 35m, con lote Nº 11 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; Sur, en distancia de 41.50 m, con calle 37; ORIENTE, en distancia de 85.50m, con lote Nº 11 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: en distancia de 85.50 m, con predio denominado El Guyabal. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0061819.

LOTE ONCE: Extensión de 4.498 M2, NORTE: en distancia de 38.75m, con predio de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; Sur, en parte con lote Nº 10 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. y en parte con la calle 37; ORIENTE, en distancia de 73 m, con lote Nº 9, en distancia de 50 m, con lote Nº 7 y en distancia de 50 m, con lote Nº 6 de propiedad de la sociedad Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S., OCCIDENTE: en distancia de 86.50 m, con predio denominado Guyabal. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0061820.

“7. El predio denominado Bonanza, ubicado en el Municipio de Guadalajara de Buga, particularmente en la vereda Chambimbal, compuesto por cuarenta y seis (46) lotes identificados con las matrículas inmobiliarias números 373-64474, 373-64475, 373-64476, 373-64477, 373-64478, 373-64479, 373-64480, 373-64481, 373-64482, 373-64483, 373-64484, 373-64485, 373-64486, 373-64487, 373-64488, 373-64489, 373-64490, 373-64491, 373-64492, 373-64493, 373-64494, 373-64495, 373-64496, 373-64497, 373-64498, 373-64499, 373-64500, 373-64501, 373-64502, 373-64503, 373-64504, 373-64505, 373-64506, 373-64507, 373-64508, 373-64509, 373-64510, 373-64511, 373-64512, 373-64513, 373-64514, 373-64515, 373-64516, 373-64517, 373-64518, y 373-64519 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga. El predio denominado Bonanza, ubicado en la vereda Chambimbal, se encuentra identificado con los siguientes linderos generales: SUR: callejón troncal industrial; NORTE, callejón de accesos y herederos de Abrahaman Obonaga; ORIENTE carretera central del Valle del cauca, doble calzada Buga-Tuluá; OCCIDENTE: Parte con planta concentrados Carioca y en parte con los herederos de Abraham Obonaga y compuesto por cuarenta y seis lotes así:

LOTE UNO: Extensión de 5.626 M2. NORTE: con callejón; ORIENTE: con carretera central; SUR: Con lote número dos (2) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote número tres (3) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0064474.

LOTE DOS: Extensión de 6.015 M2, NORTE: Con lote número [sic] uno (1) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S; ORIENTE: con carretera central; SUR: callejón interno. OCCIDENTE: Con lote número [sic] cuatro (4) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0064475.

LOTE TRES: Extensión de 5.210 M2, NORTE: con callejón; ORIENTE: Con lote Nº uno (1) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; SUR: Con lote Nº cuatro (4) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. OCCIDENTE: Con lote Nº cinco (5) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0064476.

LOTE CUATRO: Extensión de 5.635 M2, NORTE: Con lote Nº tres (3) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; ORIENTE: Con lote Nº dos (2) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: Con lote Nº seis (6) de propiedad de Proagro Ltda. Y CÍA. S. en C.S. Este inmueble se identifica con folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0064477.

LOTE CINCO: Extensión de 5.553 M2. NORTE: con callejón; ORIENTE: con el lote Nº Tres (3) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con el lote Nº seis (6) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: con el lote Nº siete (7) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064478.

LOTE SEIS: Extensión de 5.552 M2. NORTE: con el lote Nº cinco (5) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con el lote Nº cuatro (4) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: con el lote Nº Ocho (8) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064479.

LOTE SIETE: Extensión de 5.765 M2. NORTE: con callejón; ORIENTE: con el lote Nº cinco (5) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con el lote Nº Ocho (8) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: con callejo interno. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064480.

LOTE OCHO: Extensión de 5.353 M2. NORTE: con el lote Nº Siete (7) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con el lote Nº Seis (6) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: con el lote Nº Nueve (9) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064481.

LOTE NUEVE: Extensión de 5.248 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº Ocho (8) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE con el lote Nº diez (10) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064482.

LOTE DIEZ: Extensión de 5.236 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº Nueve (9) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE con el lote Nº Once (11) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064483.

LOTE ONCE: Extensión de 5.000 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº Diez (10) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE con el lote Nº Doce (12) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064484.

LOTE DOCE: Extensión de 5.479 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº Once (11) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE con callejón interno. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064485.

LOTE TRECE: Extensión de 6.057 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº Catorce (14) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE con callejón interno. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064486.

LOTE CATORCE: Extensión de 5.458 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con los lotes Nº Quince (15) y Dieciséis (16) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE con el lote Nº Trece (13) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064487.

LOTE QUINCE: Extensión de 5.658 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº Dieciocho (18) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con el lote Dieciséis (16) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: con el lote Nº Catorce (14) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064488.

LOTE DIECISEIS: Extensión de 5.658 M2. NORTE: con el lote Nº Quince (15) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con el lote Nº Diecisiete (17) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: con el lote Nº Catorce (14) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064489.

LOTE DIECISIETE: Extensión de 4.819 M2. NORTE: con el lote Nº Dieciocho (18) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con el lote Nº Veinte (20) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: con el lote Nº Dieciséis (16) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-00644890.

LOTE DIECIOCHO: Extensión de 4.819 M2. linderos: NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº Diecinueve (19) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con el lote Nº Diecisiete (17) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: con el lote Nº Quince (15) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064491.

LOTE DIECINUEVE: Extensión de 4.813 M2. NORTE: con callejón interno.; ORIENTE: con el lote Nº Veintiuno (21) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con el lote Nº Veinte (20) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: con el lote Nº Dieciocho (18) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064492.

LOTE VEINTE: Extensión de 4.814 M2. NORTE: con el lote Nº Diecinueve (19) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con el lote Nº veintiuno (21) y veintitrés (23) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: con el lote Nº Diecisiete (17) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064493.

LOTE VEINTIUNO: Extensión de 6.047 M2. NORTE: con callejón interno.; ORIENTE: con el lote Nº veintidós (22) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con el lote Nº veintitrés (23) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: con el lote Nº Diecinueve (19) y veinte (20) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064494.

LOTE VEINTIDÓS: Extensión de 6.047 M2. NORTE: con callejón interno.; ORIENTE: con carretera central; SUR: con lotes Nº veintitrés (23) y veinticuatro (24) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: con el lote Nº Veintiuno (21) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064495.

LOTE VEINTITRÉS: Extensión de 6.114 M2. NORTE: con lotes Nº 21 y 22.; ORIENTE: con el lote Nº 24; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: con el lote Nº 20. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064496.

LOTE VEINTICUATRO: Extensión de 8.883 M2. NORTE: con lotes Nº 22.; ORIENTE: con carretera central; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE; con el lote Nº 23. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064497.

LOTE VEINTICINCO: Extensión de 5.262 M2. NORTE: con callejón interno.; ORIENTE: con carretera central; SUR: con lote Nº veintiséis (26) propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: con lote Nº veintiocho (28) propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064498.

LOTE VEINTISÉIS: Extensión de 3.962 M2. NORTE: con el lote Nº Veinticinco (25) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con carretera central; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: con el lote Nº Veintisiete (27) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064499.

LOTE VEINTISIETE: Extensión de 3.973M2. NORTE: con los lotes Nº Veinticinco (25) y Veintiocho (28) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con el lote Nº Veintiséis (26) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: con el lote Nº Treinta (30) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064500.

LOTE VEINTIOCHO: Extensión de 4.451 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº Veinticinco (25) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con el lote Nº Veintisiete (27) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: con el lote Nº Veintinueve (29). Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064501.

LOTE VEINTINUEVE: Extensión de 5.360 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº veintiocho (28) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con el lote Nº Treinta (30) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: con el lote Nº Treinta y uno (31). Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064502.

LOTE TREINTA: Extensión de 4.560 M2. NORTE: con el lote Nº Veintinueve (29) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con el lote Nº Veintisiete (27) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: con el lote Nº Treinta y dos (32) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064503.

LOTE TREINTA Y UNO: Extensión de 5.366 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº Veintinueve (29) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con el lote Nº Treinta y dos (32) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C. S; OCCIDENTE: con el lote Nº Treinta y cuatro (34) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064504.

LOTE TREINTA Y DOS: Extensión de 4.538 M2. NORTE: con el lote Nº Treinta y uno (31) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C. S; ORIENTE: con el lote Nº Treinta (30) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: con el lote Nº Treinta y tres (33) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064505.

LOTE TREINTA Y TRES: Extensión de 3.819 M2. NORTE: con el lote Nº 34 de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con el lote Nº 32 de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: con el lote Nº 36 de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064506.

LOTE TREINTA Y CUATRO: Extensión de 4.543 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº Treinta Y UNO (31) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con el lote Nº Treinta y tres (33) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: con el lote Nº Treinta y cinco (35) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064507.

LOTE TREINTA Y CINCO: Extensión de 6.734 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº Treinta y cuatro (34) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con el lote Nº Treinta y seis (36) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; OCCIDENTE: con callejón interno. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064508.

LOTE TREINTA Y SEIS: Extensión de 5.761 M2. NORTE: con el lote Nº Treinta y cinco (35) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con el lote Nº Treinta y tres (33) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con callejón interno; OCCIDENTE: vía pública (Troncal Industrial). Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064509.

LOTE TREINTA Y SIETE: Extensión de 6.982 M2. Lote de forma triangular. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con el lote Nº Treinta y ocho (38) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR Y OCCIDENTE: vía pública (Troncal Industrial). Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064510.

LOTE TREINTA Y OCHO: Extensión de 6.588 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con lotes Nº Treinta y nueve (39) y cuarenta (40) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: vía pública (Troncal Industrial) y OCCIDENTE: con el lotes Nº Treinta y siete (37) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064511.

LOTE TREINTA Y NUEVE: Extensión de 5.040 M2. NORTE: con el lote Nº Cuarenta (40) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con lotes Nº Cuarenta y dos (42) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: vía pública (Troncal Industrial) y OCCIDENTE: con el lotes Nº Treinta y ocho (38) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064512.

LOTE CUARENTA: Extensión de 5.378 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con lote Nº Cuarenta y uno (41) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con lote Nº Treinta y nueve (39) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. y OCCIDENTE: con lote Nº Treinta y ocho (38) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064513.

LOTE CUARENTA Y UNO: Extensión de 5.386 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con lotes Nº Cuarenta y tres (43) y cuarenta y cuatro (44) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; SUR: con lote Nº Cuarenta y dos (42) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. y OCCIDENTE: con lote Nº Cuarenta (40) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064514.

LOTE CUARENTA Y DOS: Extensión de 5.039 M2. NORTE: con lote Nº Cuarenta y uno (41) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con lotes Nº Cuarenta y cinco (45) y cuarenta y seis (46) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C. S.; SUR: con vía pública [sic] (Troncal Industrial) y OCCIDENTE: con lote Nº Treinta y nueve (39) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064515.

LOTE CUARENTA Y TRES: Extensión de 5.235 M2. NORTE: con callejón interno; ORIENTE: con carretera central; SUR: con lote Nº Cuarenta y cuatro (44) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. y OCCIDENTE: con lote Nº Cuarenta y uno (41) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064516.

LOTE CUARENTA Y CUATRO: Extensión de 4.569 M2. NORTE: con lote Nº Cuarenta y tres (43) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con carretera central; SUR: con lote Nº Cuarenta y cinco (45) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. y OCCIDENTE: con lote Nº Cuarenta y uno (41) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064517.

LOTE CUARENTA Y CINCO: Extensión de 4.422 M2. NORTE: con lote Nº Cuarenta y cuatro (44) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con carretera central; SUR: con lote Nº Cuarenta y seis (46) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. y OCCIDENTE: con lote Nº Cuarenta y dos (42) de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064518.

LOTE CUARENTA Y SEIS: Extensión de 4.423 M2. NORTE: con lote Nº 45 de propiedad de Proagro Ltda. Y Cía. S. en C.S.; ORIENTE: con carretera central; SUR: con vía pública (troncal industria), OCCIDENTE: con lote Nº Cuarenta y dos (42) de propiedad de Proagro Ltda. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0064519.

“8. El inmueble ubicado en la carrera 8 con calle 37 de la ciudad de Guadalajara de Buga, conformado por bodegas y oficinas, conformado por siete (7) lotes identificados con los folios de matrícula inmobiliaria números 373-60846, 373-60847, 373-60848, 373-60849, 373-60850, 373-60851, y 373-60852 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buga. El inmueble ubicado en la carrera 8 con calle 37 de la ciudad de Buga se encuentra identificado con los siguientes linderos generales: NORTE: con propiedad del señor Mauro Gallo, SUR, con propiedad de Proagro Ltda. y Cía. S. en C.S. OCCIDENTE, con la carretera central doble calzada Buga-Tuluá, ORIENTE, prolongación de carrera 8. Dividido en 7 lotes, así:

LOTE DE TERRENO NÚMERO 1: Extensión de 3.141 M2, siendo sus linderos los siguientes, de acuerdo con la escritura 541 del 13-03-96. NORTE: con el lote número dos (2) de la misma sociedad QUIMOR S.A. SUR: en una extensión de 127.80 M con la sociedad PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S., OCCIDENTE: en extensión de 39.975m con la carretera central doble calzada Buga-Tuluá. ORIENTE; en extensión de 25.55 M con el lote número siete (7) de la misma sociedad QUIMOR S.A. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0060846.

LOTE DE TERRENO NÚMERO 2: Extensión de 2.820 M2, siendo sus linderos los siguientes, de acuerdo con la escritura 541 del 13-03-96. NORTE: con el lote número tres (3) en una extensión de 86 M de la misma sociedad QUIMOR S.A., SUR: con el lote número uno (1) de propiedad de la sociedad QUIMOR S.A. en extensión de 105M, OCCIDENTE: con la carretera central doble calzada Buga – Tuluá, en extensión 39.975 Ms. ORIENTE; con el lote número seis (6) de la sociedad QUIMOR S.A., en extensión de 25.90M. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0060847.

LOTE DE TERRENO NÚMERO 3: Extensión de 2.846 M2, siendo sus linderos los siguientes, de acuerdo con la escritura 541 del 13-03-96. NORTE: con el lote número cuatro (4), de la misma sociedad QUIMOR S.A., en una extensión de 64.50 M. SUR: con el lote número dos (2) de propiedad de la sociedad QUIMOR S.A., en extensión de 86 M, OCCIDENTE: con la carretera central doble calzada Buga-Tuluá, ORIENTE; con el lote número cinco (5) de la sociedad QUIMOR S.A., en extensión de 40.15M. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0060848.

LOTE DE TERRENO NÚMERO 4: Extensión de 1.727 M2, siendo sus linderos los siguientes, de acuerdo con la escritura 541 del 13-03-96. NORTE: con propiedad del señor Mauro Gallo, SUR: con el lote número tres (3) de propiedad de la sociedad QUIMOR S.A., en extensión de 64.50 M, OCCIDENTE: con la carretera central doble calzada Buga-Tuluá, ORIENTE; con el lote número cinco (5) de la sociedad QUIMOR S.A., en extensión de 31.90 M. Este inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria número 373-0060849.

LOTE DE TERRENO NÚMERO 5: Extensión de 2.730 M2, siendo sus linderos los siguientes, de acuerdo con la escritura 541 del 13-03-96. NORTE: con propiedad del señor Mauro Gallo, SUR: con el lote número seis (6) de propiedad de la sociedad QUIMOR S.A. en unas extensión de 88.10 M. Occidente: Con los lotes 3 y 4 de la propiedad de la sociedad QUIMOR S.A. en extensión de 64.75M. Oriente: con la prolongación de la carrera octava. Este inmueble se identifica con el folio de la matricula inmobiliaria número [sic] 373-0060850.

LOTE DE TERRENO NÚMERO 6: Extensión: 2.670 M2, siendo sus linderos los siguientes, de acuerdo con la escritura 541 del 13 03 96: Norte: Con el lote número [sic] 5 de propiedad de la misma sociedad QUIMOR S.A. en una extensión de 101.40 M. Sur: Con el lote número [sic] siete (7) de propiedad de la sociedad QUIMOR S.A. en la extensión de 114.50 M. Occidente: Con los lotes 2 y 3 de la propiedad de la sociedad QUIMOR S.A. en extensión de 29.38 M. Oriente: Con la prolongación de la carrera octava. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0060851.

LOTE DE TERRENO NÚMERO 7: Extensión: 3.022 M2, siendo sus linderos los siguientes, de acuerdo con la escritura 541 del 13-03-96: Norte: Con lote número [sic] 6 de la propiedad de la misma sociedad QUIMOR S.A. en extensión 114.50 M. Sur: Con propiedad de la sociedad PROAGRO LIMITADA S. EN C. en extensión 127.80 M. Occidente: Con el lote número [sic] 1 de propiedad de la Sociedad Quimor S.A., en extensión de 29.37 M. Oriente: Con la prolongación de la carrera octava. Este inmueble se identifica con el folio de matricula [sic] inmobiliaria número [sic] 373-0060852.

“9. El lote o globo de terreno y las instalaciones deportivas sobre de levantadas, ubicado en Mamonal, Municipio de Cartagena, con edificaciones especiales para oficinas y depósitos, identificado con la Matricula Inmobiliaria Nº 060-72054, y la referencia catastral Nº 1-10 577-041-00 y alinderado así: Partiendo en un mojón existente sobre el parámetro Oriental de la carrera Pasacaballos-Cartagena, a quince metros (15.00 m) al Noreste del eje de la misma y sobre de vértice Noreste de Estación de Servicios que es o fue de Esso Mamonal se mide ocho metros (8.00 m) con azimut integrado con cincuenta grados (50) lindando carretera de por medio con terrenos que son o fueron de propiedad de Intercol arrendados a la Esso Colombiana S.A.; de aquí se miden sesenta y tres metros con sesenta centímetros (63.60) m) con azimut noventa grados (90) lindado con terrenos de Intercol; de aquí se miden sesenta y cinco metros setenta centímetros (65.70 m) con azimut ciento sesenta y cuatro diez grados (164.10) lindando con la misma propiedad, de aquí se miden treinta y cinco metros sesenta centímetros (35.60 m) con azimut doscientos setenta grados (270), lindando con terreno de la refinería de Cartagena de propiedad de Ecopetrol; de aquí se miden sesenta metros con cero ocho centímetros (60.08 m) con azimut quince grados cincuenta minutos (15.50) lindando con terrenos que son o fueron de Intercol, arrendados a la Esso Colombiana S.A., para una estación de servicio; de aquí se miden veintisiete metros con cuarenta centímetros (27.40 m) con azimut veintisiete grados (27) lindando con la misma propiedad y así se llega al punto de partida.

“Tercero (3). De conformidad con lo convenido en la cláusula Tercera (3) del contrato de arrendamiento de 4 de octubre de 2002, el canon se acordó así:

“TERCERA. CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento mensual por los inmuebles que a este título reciben LAS ARRENDATARIAS, durante la vigencia del contrato y sus prórrogas, será:

“a) Desde el inicio del presente contrato hasta el 6 de abril de 2003, será de $ 12’000.000,oo mensuales más IVA, correspondiente al valor de la comisión fiduciaria estipulada para cada mes, más el valor correspondiente a los impuestos, valorizaciones, tasas, contribuciones, seguros y cualquier otro gasto de los inmuebles o del FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, más la suma que resulte por concepto de impuesto de timbre de la cesión de la posición contractual dentro del FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO que en principio se estima en la suma de $ 940 millones. La suma mencionada de $ 940.000.000,oo se pagará a la arrendataria, INCONDICIONALMENTE el 13 de febrero de 2003 a EL ARRENDADOR salvo que para esa fecha, a juicio del comité fiduciario, el pago del impuesto de timbre anotado por la cesión de la posición contractual resulte exento, independientemente de que posteriormente la DIAN determine lo contrario. EL ARRENDADOR podrá extender dicho término más allá del 13 de febrero de 2003 previa autorización del comité fiduciario”.

“b) A partir del 7 de abril de 2003 será la suma equivalente al 50% del total de la caja disponible que tengan las ARRENDATARIAS conjuntamente durante el respectivo año fiscal, determinada conforme a los parámetros que arrojen los estados financieros del correspondiente año fiscal, debidamente certificados y dictaminados, y que no podrán ser inferiores en más de un 15% a las cifras proyectadas en el presupuesto que para dicho año hubiere sido elaborado por LAS ARRENDATARIAS y presentado a EL ARRENDADOR, para que este a su vez lo presente al Comité Fiduciario del FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO”.

“c) Lo previsto en el literal b) anterior sin perjuicio del canon mínimo fijo mensual que será de $ 60 millones mensuales para el período comprendido entre el 7 de abril de 2003 y el 7 de Diciembre de 2003; de $ 46 Millones para el período entre el 8 de Diciembre y el 31 de Diciembre de 2003 (por excepción, el canon correspondiente a este período comprendido entre el 8 y el 31 de diciembre de 2003, deberán pagarlo LAS ARRENDATARIAS, a más tardar el 18 de diciembre de 2003); de $ 150 millones mensuales para el año comprendido entre el 1 de enero de 2004 y el 31 de diciembre de 2004; de $ 241 millones mensuales para el año 2005; de $ 304 millones mensuales para los años 2006, 2007 y 2008; y de $ 364 millones mensuales para los años 2009, 2010 y hasta el 6 de abril de 2011”.

“d) Con todo, EL ARRENDADOR podrá disponer en cualquier momento y para uno o más períodos, la reducción del canon mínimo correspondiente”.

“e) A partir del 7 de abril de 2003, los costos tales como comisión, impuestos, valorizaciones, seguros y cualquier otro gasto de los inmuebles o del FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO estarán incorporados en el canon mínimo antes señalado y se atenderán prioritariamente por parte de EL ARRENDADOR sobre cualquier otro pago que como fiduciaria ella deba realizar, salvo lo correspondiente a su comisión fiduciaria que se pagará en primer término. En el evento de que el canon mínimo sea insuficiente para atender los señalados costos, el excedente será asumido por LAS ARRENDATARIAS, pero en caso de que al final del correspondiente año el disponible de caja permita un mayor pago por concepto de arrendamiento según se indica a continuación, el valor del excedente cancelado lo descontarán LAS ARRENDATARIAS de dicho mayor pago a realizar”.

“f) Para efectos de determinar el 50% de la caja disponible al final de cada año y a partir del 31 de diciembre del año 2002, el Comité fiduciario tomará en consideración el total de ingresos operacionales del correspondiente año provenientes de la actividad de puerto seco y de cualquier otra actividad de LAS ARRENDATARIAS y de ellos se deducirá los egresos del mismo año por concepto de costos y gastos tanto de operación como administrativos y los de inversión o reposición debidamente justificados y dicho excedente se tendrá como caja disponible. Las sumas correspondientes a la diferencia entre el canon mínimo cancelado durante el respectivo año o porción de año y el 50% de la caja disponible lo cancelarán LAS ARRENDATARIAS al patrimonio autónomo dentro de los primeros tres meses del año siguiente a aquel al cual corresponda dicha caja disponible. Del canon de arrendamiento mínimo y total se deducirán los cánones de arrendamiento que se generarían sobre los inmuebles que salgan del patrimonio autónomo por venta. Para tal fin, del canon de arrendamiento mínimo, se deducirá el porcentaje que el respectivo inmueble tiene dentro del valor total de la promesa de compraventa de los bienes”.

“PARÁGRAFO PRIMERO. La modificación del canon de arrendamiento en ningún caso podrá considerarse como novación o existencia de un contrato verbal de arrendamiento”.

“PARÁGRAFO SEGUNDO. El pago de todos los cánones expresados en períodos mensuales, se pagarán anticipadamente dentro de los diez (10) días de cada período mensual. No obstante lo anterior el canon del período comprendido desde el inicio del presente hasta el seis de abril de 2003, se cancelará mes vencido”.

Cuarto (4º). La fecha de iniciación pactada del contrato de arrendamiento fue el 4 de octubre de 2002”.

Quinto (5º). La fecha de terminación pactada de dicho contrato de arrendamiento fue el 6 de abril de 2011”.

Sexto (6º). Las “Arrendatarias” han incumplido el contrato al no pagar en la forma y fechas estipuladas los cánones de arrendamiento acordados y causados, desde el mes de abril de 2003 y hasta la fecha de presentación de esta demanda, lo cual legitima para solicitar que se decrete el incumplimiento del contrato, la terminación del mismo, y la restitución de los inmuebles arrendados de conformidad con la ley, y con lo pactado en la cláusula undécima, en la cual se dijo”:

“DÉCIMO PRIMERA. INCUMPLIMIENTO: El incumplimiento total o parcial de cualquiera de las obligaciones que la Ley y este contrato imponen a LAS ARRENDATARIAS, dará derecho a EL ARRENDADOR, para dar por terminado el presente contrato y exigir la entrega inmediata de los inmuebles arrendados sin necesidad de las reconvenciones o requerimientos de que tratan los artículos 2007 y 2035 del Código Civil y 424 Parágrafo 2º del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a todo ello renuncian expresamente LAS ARRENDATARIAS, lo mismo que al derecho de retención que a cualquier título les confieran las leyes sobre los inmuebles materia de este contrato”.

Séptimo (7º). A través de diversos requerimientos el Arrendador le ha solicitado a las Arrendatarias el pago de los cánones adeudados, así como la restitución de los inmuebles; es más, a través de comunicación de 25 de marzo de 2004, dirigida a las Arrendatarias, se les informó la terminación del contrato de arrendamiento, y se exigió el pago de los cánones adeudados, así como la entrega inmediata de los bienes objeto de dicho contrato de arrendamiento, sin que nada de lo anterior haya sucedido hasta la fecha”.

Octavo (8º). Las Arrendatarias han incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento desde abril de 2003”.

Noveno (9º). El valor de los cánones adeudados por las Arrendatarias, incluyendo IVA, desde la fecha de incumplimiento (abril de 2003) y para el momento de presentación de esta demanda (diciembre de 2010), es por la suma de $ 27.290.108.705,oo pesos aproximadamente”.

Décimo (10º). Tanto la mora en el pago de los cánones de arrendamiento causados y no pagados, como la mora en la entrega y devolución de los bienes entregados en arrendamiento le han producido perjuicios a la parte demandante. En efecto, la parte demandante se ha visto privada del uso y/o goce de los bienes inmuebles que son de su propiedad, y que han sido explotados económicamente por las demandadas, y además ha estado privado de recibir los dineros a que legítimamente tiene derecho por concepto del arrendamiento otorgado, y por consiguiente a los rendimientos que dicho dinero debían haberle producido de forma diligente, si estuvieran en su poder, y durante el tiempo en que estuvo privado de ellos, con la consecuente depreciación monetaria”.

Undécimo (11º). A las demandadas se les notificó del incumplimiento y la solicitud de devolución de los inmuebles, a través de comunicación dirigida a estas el 25 de marzo de 2004 por parte del Arrendador, tal y como consta en la comunicación que obra como anexo 6 de esta demanda. No obstante lo anterior, y hasta la fecha, las demandadas no ha ni restituido los inmuebles entregados en arrendamiento a estas, ni han pagado el valor de los cánones adeudados desde abril de 2003”.

B. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA

El Fideicomiso, con base en los hechos relatados anteriormente, persigue que el Tribunal acceda a las siguientes pretensiones:

PRIMERA (1). Que se declare que las demandadas SOCIEDAD PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. “PROCAMPO S.A.”, PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C., y QUIMOR S.A. incumplieron el contrato de arrendamiento suscrito el 4 de octubre de 2002, entre estas, como “arrendatarias”, y FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, en su calidad de “arrendador””.

SEGUNDA (2). Que como consecuencia de la declaración anterior, se decrete la terminación del referido contrato de arrendamiento”.

TERCERO (3). Que se ordene a favor de FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, la restitución de los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento, cuyos números de matrícula inmobiliaria, así como direcciones, ubicaciones y linderos se especifican en el hecho Segundo (2º) de esta demanda”.

“Dicha restitución deberá efectuarse dentro del término de 5 días siguientes al laudo, o en la forma que lo determine el Tribunal”.

“Para los efectos pertinentes, solicito se libren los Despachos del caso a los Jueces Civiles Municipales correspondientes, para que practiquen las respectivas diligencias de entrega de los inmuebles, si la parte demandada no cumple con la restitución dentro del término que se señale para tal efecto”.

CUARTA (4). Que se condene a las demandadas SOCIEDAD PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. “PROCAMPO S.A.”, PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C., y QUIMOR S.A. a pagar a favor de FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, los cánones de arrendamiento adeudados, correspondientes a:

(i) los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003;

(ii) los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004,

(iii) los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005;

(iv) los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006;

(v) los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007;

(vi) los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008;

(vii) los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009,

(viii) los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, así como los que se llegaren a causar hacia el futuro y hasta que se produzca la restitución de los inmuebles.

El pago deberá realizarse dentro del término de 5 días siguientes al laudo, o en la forma y término que determine el Tribunal”.

QUINTA (5). Que sobre las sumas anteriores se condene a las demandadas SOCIEDAD PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. “PROCAMPO S.A.”, PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C. y QUIMOR S.A., a pagar a favor de FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, indexación sobre las sumas reclamadas, así como el importe tributario correspondiente, desde la fecha en que se causaron y hasta la fecha del pago efectivo, o en la forma en que lo determine el Tribunal”.

SEXTA (6). Que se condene a las demandadas SOCIEDAD PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. “PROCAMPO S.A.”, PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C. y QUIMOR S.A., a que indemnicen a FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO por los perjuicios producidos como consecuencia de no devolver los inmuebles arrendados cuando se solicitó su restitución, y por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento causados y no pagados. Como consecuencia de lo anterior, las demandadas deberán pagar a FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, a título de indemnización de perjuicios, el equivalente al valor de los intereses moratorios, a la tasa comercial más alta permitida por la ley, sobre los cánones adeudados, desde la fecha en que cada uno de dichos cánones se causaron, y hasta la fecha del pago efectivo; o en la forma en que lo determine el Tribunal”.

Primera pretensión subsidiaria de la Pretensión Sexta: En subsidio de la Pretensión anterior, que se condene a las demandadas SOCIEDAD PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. “PROCAMPO S.A.”, PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C. y QUIMOR S.A., a que indemnicen a FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO por los perjuicios producidos como consecuencia de no devolver los inmuebles arrendados cuando se les solicitó su restitución, y por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento causados y no pagados. Como consecuencia de lo anterior, las demandadas deberán pagar a FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, a título de indemnización de perjuicios, el equivalente al valor de los intereses corrientes, a la tasa comercial más alta permitida por la ley, sobre los cánones adeudados desde la fecha en que cada uno de dichos cánones se causaron, y hasta la fecha del pago efectivo; o en la forma en que lo determine el Tribunal”.

Segunda pretensión subsidiaria de la Pretensión Sexta: En subsidio de la Pretensión subsidiaria anterior, que se condene a las demandadas SOCIEDAD PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. “PROCAMPO S.A.”, PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C. y QUIMOR S.A., a que indemnicen a FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO por los perjuicios producidos como consecuencia de no devolver los inmuebles arrendados cuando se les solicitó su restitución, y por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento causados y no pagados. Como consecuencia de lo anterior, las demandadas deberán pagar a FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, a título de indemnización de perjuicios, el valor de los perjuicios que se prueben dentro del presente proceso, o en la forma en que lo determine el Tribunal”.

SEXTO (6). Que se condene en costas y gastos a la parte demandada”.

C. LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN

1. A su turno, las pretensiones formuladas en la Demanda de Reconvención, se apoyan en los hechos que las Convocadas presentaron en capítulo dedicado a ello y que se transcriben a continuación como fueron expuestos:

1. Las sociedades PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. PROCAMPO S.A., PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C. y QUIMOR S.A., compañías comerciales con domicilio principal en la ciudad de Buga, fueron convocadas por la Superintendencia de Sociedades al trámite de un proceso concursal en la modalidad de concordato o acuerdo de recuperación de sus negocios, mediante Autos 410-620-3330 del 5 de Mayo de 1998 y 410-6687 y 410-6684 del 1º de septiembre de 1998, de conformidad con lo previsto en la Ley 222 de 1995”.

2. La legislación aplicable en ese momento para el TRÁMITE CONCORDATARIO al que fueron sometidas las DEMANDANTES era la Ley 222 de 1995”.

3. El artículo 94 de la Ley 222 de 1995, respecto del objeto del concordato señaló:

“El concordato tendrá por objeto la recuperación y conservación de la empresa como unidad de explotación económica y fuente generadora de empleo, así como protección adecuada del crédito” (Se subraya y destaca)”.

4. La modificación del acuerdo concordatario propuesto por los acreedores beneficiarios del FIDEICOMISO, parte pasiva de este proceso, no era un ACUERDO DE RECUPERACIÓN DE LOS NEGOCIOS DE LAS DEUDORAS sino un CONCORDATO LIQUIDATORIO”.

5. Ese CONCORDATO LIQUIDATORIO, albergaba objeto ilícito o suponía un “fraude a la ley”, pues por esta vía evitaban el trámite engorroso y demorado de la LIQUIDACIÓN OBLIGATORIA”.

6. Como había que darle una apariencia de ACUERDO DE RECUPERACIÓN DE LOS NEGOCIOS DE LAS CONCORDADAS a ese CONCORDATO LIQUIDATORIO, para que la Superintendencia de Sociedades lo aprobara, le concedieron a las sociedades demandantes en su marcha a la muerte comercial (era eso o nada), un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOS BIENES INMUEBLES entregados en dación en pago, en los términos por ellos establecidos, incluso en materia de cánones de arrendamiento, era un CONTRATO ADHESIVO y además imposible de cumplir”.

7. Al acuerdo concordatario liquidatorio se acompañó como anexo el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (ANEXO DIEZ)”.

8. Con la estrategia de disfrazar el ACUERDO CONCORDATARIO LIQUIDATORIO como un ACUERDO DE RECUPERACIÓN DE NEGOCIOS la SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES aprobó el acuerdo concordatario mediante Auto del 4 de octubre de 2002, págs. 138 y 139 del Acta del 4 de octubre de 2002, que obra en el proceso”.

9. Pese al disfraz que se le puso al ACUERDO CONCORDATARIO LIQUIDATORIO es claro que el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que surgió de ese aparente ACUERDO DE RECUPERACIÓN NEGOCIOS, adolecía de: (i) OBJETO ILICITO en la medida que violaba el derecho público de la NACIÓN, al cual por supuesto y sin ninguna duda pertenecía y pertenece la Ley 222 de 1995, con el agravante que los acreedores que impusieron el ACUERDO CONCORDATARIO LIQUIDATORIO en buena parte integrado por ENTIDADES FINANCIERAS, son conocedores de los alcances de la normatividad referida a los PROCESOS CONCURSALES, por lo que esa violación del DERECHO PÚBLICO DE LA NACIÓN se realizó a sabiendas, pues de no haberlo hecho el proceso hubiera desembocado en la LIQUIDACIÓN OBLIGATORIA de las demandantes y que era lo que querían evitar los ACREEDORES beneficiarios del FIDEICOMISO demandado o (ii) CAUSA ILÍCITA (fraude a la ley), comoquiera que el motivo que indujo a la celebración del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO era darle la presentación de ACUERDO DE RECUPERACIÓN al ACUERDO CONCORDATARIO LIQUIDATORIO, al cual fueron sometidas las sociedades demandantes e igualmente era a sabiendas, por las mismas razones antes expuestas”.

10. El acuerdo concordatario liquidatorio implicó que las deudoras (demandantes) no solo entregaban la totalidad de los bienes inmuebles que poseían para pagar a los acreedores vía dación en pago a través de la cesión de derechos fiduciarios que se habían constituido sobre la totalidad de los bienes inmuebles por naturaleza, por adhesión y por destinación, sino que además debían entregar los recursos que poseyeran para perfeccionar los esquemas fiduciarios, su transferencia y su registro, además, de pagar el impuesto de timbre y la suma de: $ 3.200 millones”.

11. Por razón del acuerdo concordatario las demandantes se quedaron sin recursos, sin fuentes de financiamiento y sin capital de trabajo, para poder iniciar la aparente recuperación de sus negocios. Dicho acuerdo correspondía a Objeto ilícito o a un completo fraude a la ley; las sociedades demandantes no se podían recuperar, cómo podían hacerlo si ni siquiera contaban con capital de trabajo y sus marcas estaban dadas en garantía, verdaderamente estaban destinadas a su extinción, a su desaparición”.

12. No se puede hablar que el FIDEICOMISO demandado haya obrado de buena fe, pues basta con señalar que pese a haber incluido dentro del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ADHESIVO, una cláusula compromisoria, la desconoció y adelantó un proceso por las vías ordinarias de restitución de los bienes inmuebles arrendados ante el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Guadalajara de Buga (Valle)”.

13. Los ACREEDORES beneficiarios del FIDEICOMISO parte demandada en reconvención y que participaron en la Audiencia del 4 de octubre de 2002 de modificación del ACUERDO CONCORDATARIO ejercieron sus derechos más allá de lo permitido por la ley y abusaron en el ejercicio de los mismos al llevar a las demandantes a la celebración, no solo, de un ACUERDO CONCORDATARIO LIQUIDATORIO que pugnaba con la naturaleza del CONCORDATO o ACUERDO DE RECUPERACIÓN, sino de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con el cual se daba la apariencia que se garantizaba la RECUPERACIÓN DE LOS NEGOCIOS de las demandantes, pero ello solo era una apariencia, en realidad lo que buscaban era la desaparición del mundo comercial de las demandantes, evitando el trámite engorroso de la LIQUIDACIÓN OBLIGATORIA, en lo cual participó el FIDEICOMISO”.

14. Los ACREEDORES beneficiarios del FIDEICOMISO demandado en reconvención están conformados en su mayoría por ENTIDADES FINANCIERAS que junto a las competidoras nacionales y multinacionales de las demandantes tenían los siguientes porcentajes, en cuanto a créditos reconocidos y admitidos dentro del CONCORDATO, lo que les permitía ejercer abusivamente sus derechos:

 

 PROCAMPOPROAGROQUIMOR
    
Entidades Financieras68.6457.7847.77
Competidoras17.817.2123.30
 86.6564.9971.07

 

15. Con los porcentajes señalados en el hecho anterior los acreedores beneficiarios del FIDEICOMISO demandado imponían la modalidad de acuerdo concordatario que quisieran y las deudoras no tenían otro camino que aceptar, era eso o nada. Más aún, el derecho a las propias acreencias que tenían con las otras compañías (este concordato fue acumulado con las sociedades que integraban el grupo), les fue negado su pago, no se les permitió participar en la Dación y se determinó que tales obligaciones fueran capitalizadas”.

16. En las anteriores condiciones tenemos que los ACREEDORES de las demandantes abusaron de sus derechos al obligarlas a celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que solo favorecía los intereses del FIDEICOMISO, de cuyos derechos son sus titulares, y la prolongación de las autorizaciones otorgadas a las demandantes para DÉPOSITO DE ADUANAS y PUERTO SECO”.

17. Fue tanto el abuso del derecho, que la única obligación que quedó a cargo del FIDEICOMISO y que, por supuesto, los mismos acreedores de la parte activa de esta demanda, le impusieron fue la de celebración del CONTRATO DE PROMESA DE VENTA de los bienes arrendados, que NO fue cumplida”.

18. Nos encontramos frente a un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que fue gestado y celebrado en el ejercicio abusivo de los derechos de los acreedores de las demandantes y que se cumplió mediante la utilización de esquemas fiduciarios que determinaron la celebración del mencionado CONTRATO con el FIDEICOMISO, a la postre demandado en reconvención, que fue constituido a instancias de los acreedores, por lo que es claro el estado de indefensión en que fueron colocadas las demandantes en reconvención”.

19. La falta de celebración por parte del FIDEICOMISO del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, generado por el mismo acuerdo concordatario liquidatorio, conllevó a que las demandantes no siguieran cumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento leoninamente establecidos, se trataba de dos (2) contratos conexos y vinculados, que lleva a la excepción de contrato no cumplido”.

20. Las demandantes efectuaron por pagos de cánones de arrendamiento la suma de $ 92.608.327,oo”.

21. Las demandantes fueron colocadas por el mismo FIDEICOMISO en la situación de no cumplir, al no haber el mismo cumplido con la celebración del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA”.

22. Revisado el ACUERDO CONCORDATARIO LIQUIDATORIO y el texto del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO no se encuentran los soportes que determinen las razones y fundamentos legales de los CÁNONES DE ARRENDAMIENTO impuestos”.

23. Esos cánones impuestos desconocían: (i) la existencia de predios rurales y urbanos; (ii) inmuebles con vocación agrícola y sin ella; (iii) predios para bodegas, oficinas, jardines, zonas de parqueo, etc. y (iv) que no todos los inmuebles eran comerciales (establecimientos de comercio)”.

24. Los cánones no corresponden ni a los establecidos para los predios rurales en el Código Civil ni a ninguna otra reglamentación para la demás clase de bienes, por lo que carecen de sustento legal”.

25. Se aprecia con total claridad como las demandantes fueron colocadas en un estado de total indefensión y como no solamente los acreedores beneficiarios del FIDEICOMISO obtuvieron para pagarse sus acreencias la totalidad de los bienes inmuebles de ellas, sino que el FIDEICOMISO le impuso un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con cánones imposibles de cumplir, es decir, fueron colocadas en total desigualdad e indefensión”.

26. La cláusula tercera del CONTRATO ADHESIVO DE ARRENDAMIENTO, se constituye, por carecer de sustento legal y de su debida explicación, en una CLÁUSULA AMBIGUA la cual debe ser interpretada contra el FIDEICOMISO”.

27. Nos encontramos frente a un caso de “un enriquecimiento sin justa causa y a expensas de las demandantes” y como fue hecho en perjuicio de las sociedades demandantes, a través del FIDEICOMISO, en aras de su desaparición total del mundo del comercio, en este caso se observa con total claridad como:

(i) Existe un enriquecimiento del FIDEICOMISO o lo que es lo mismo una ventaja patrimonial positiva.

(ii) Existe un empobrecimiento correlativo, en este caso de las demandantes y

(iii) Se trata de un enriquecimiento injusto”.

28. Esa misma cláusula tercera del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue concebida dentro de unos parámetros y criterios que desbordan, para el caso de las demandantes, la posibilidad de pagar los cánones de arrendamiento impuestos, recordemos que la parte débil económicamente en este asunto son las demandadas, pero igualmente que quien impuso el CANON LEONINO del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue el FIDEICOMISO, el cual no buscaba otra cosa que las demandantes se liquidaran, cosa que no habían hecho por la vía del PROCESO CONCURSAL de LIQUIDACIÓN OBLIGATORIA por lo engorroso y demorado del trámite y la eventual pérdida parcial o total de sus intereses económicos”.

29. En las anteriores circunstancias resulta que además de ser nulo absolutamente el CONTRATO, por objeto o causa ilícita, también lo es la cláusula tercera, pues lo móviles perseguidos con el canon leonino eran inmorales y antisociales, como se explico en el hecho anterior”.

30. Se observa en este caso que pese a observar que las demandantes no iban a cumplir, pues habían sido colocadas en esa situación desde el comienzo, el FIDEICOMISO no hizo nada para mitigar los propios daños, es decir, que NO ACTUÓ CON DILIGENCIA y ACUCIOSIDAD APARA REDUCIR TANTO COMO FUERA POSIBLE EL PERJUICIO SUFRIDO”.

31. El FIDEICOMISO no actuó con la debida diligencia y acuciosidad, lo que se demuestra con la interposición de la demanda arbitral a puertas de la terminación del CONTRATO, antes lo hizo pero por las vías que no eran las acordadas por las partes, lo que no puede ser tenido en cuenta como una labor mitigadora del impacto de los daños sufridos, por el contrario debe ser tenido en cuenta como prueba en contra de él, pues el proceso finalmente se terminó el 19 de noviembre de 2008 y solo dos (2) años después se interpone la demanda arbitral”.

32. En este caso el FIDEICOMISO no obró con la debida diligencia para mitigar los perjuicios derivados del supuesto incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento y por tanto no puede reclamar cánones e indexaciones por un tiempo superior al mes de diciembre de 2003, cuando era claro que las demandantes en reconvención no iban a continuar pagando los cánones de arrendamiento”.

2. Además de los hechos antes transcritos, las Demandadas presentaron a título de preámbulo y bajo el capítulo que denominaron “Antecedentes”, un recuento de lo que en su sentir constituyeron las circunstancias que rodearon la celebración de los acuerdos concordatarios que vincularon a las Convocadas, de la legislación aplicable a ellos y del Acuerdo Final.

3. Expresaron las Demandadas que el Contrato de Arrendamiento fue el resultado de las negociaciones adelantadas en el proceso concordatario o de recuperación de negocios que involucró a las Convocadas, y su modificación, regido por la Ley 222 que fue quebrantada pues con la fórmula convenida se disfrazó lo que era un proceso de liquidación obligatoria con la apariencia de un acuerdo de recuperación empresarial, generándose un fraude a la Ley y siendo por lo tanto, el Contrato de Arrendamiento, un acto nulo por objeto y causa ilícita.

4. Adicional a lo anterior, bajo la sección que las Convocadas denominaron “Consideraciones Previas”, hicieron una exposición de los fundamentos legales en los cuales apoyan sus aspiraciones.

D. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN

1. Las Convocadas a través de la Demanda de Reconvención formularon las pretensiones que se transcriben a continuación en la forma en que fueron presentadas:

1. DECLARACIONES.

PRIMERA PRINCIPAL. Que se DECLARE la NULIDAD ABSOLUTA del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre el FIDEICOMISO y las demandantes en reconvención el 4 de octubre de 2002, por adolecer de objeto ilícito a sabiendas.

PRIMERA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la pretensión anterior se DECLARE la NULIDAD ABSOLUTA del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre el FIDEICOMISO y las demandantes en reconvención el 4 de octubre de 2002, por adolecer de causa ilícita (fraude a la ley), a sabiendas.

SEGUNDA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la PRIMERA SUBSIDIARIA se DECLARE la NULIDAD ABSOLUTA del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre el FIDEICOMISO y las demandantes en reconvención el 4 de octubre de 2002, por adolecer de objeto ilícito.

TERCERA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la SEGUNDA SUBSIDIARIA se DECLARE la NULIDAD ABSOLUTA del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre el FIDEICOMISO y las demandantes en reconvención el 4 de octubre de 2002, por adolecer de causa ilícita (fraude a la ley).

CUARTA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la TERCERA SUBSIDIARIA se DECLARE el abuso de derecho en que incurrió el FIDEICOMISO al imponerle a las demandantes en reconvención la celebración del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO el 4 de octubre de 2002, cuando se encontraban en estado de indefensión, y que solo favorecía los intereses de dicho FIDEICOMISO, por contener unos CÁNONES EXORBITANTES y LEONINOS.

QUINTA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la CUARTA SUBSIDIARIA se DECLARE que el incumplimiento del FIDEICOMISO en la celebración del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA determinado en el Acuerdo Concordatario Liquidatorio celebrado el 4 de octubre de 2002, colocó a las demandantes en reconvención en la situación de no cumplir con el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado en la misma fecha, al operar la excepción de contrato no cumplido.

SEXTA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la QUINTA SUBSIDIARIA se DECLARE que el FIDEICOMISO incurre en un “enriquecimiento sin justa causa” y a expensas de las demandantes en reconvención al reclamar sumas por los siguientes conceptos:

 

— Cánones e indexación$ 31.950.836.940
— Lucro cesante x intereses corrientes$ 12.723.615.024
— Lucro cesante x intereses moratorios$ 18.296.776.336

 

SÉPTIMA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la SEXTA SUBSIDIARIA se declare que el FIDEICOMISO no mitigo los propios daños, al NO ACTUAR CON LA DEBIDA DILIGENCIA y ACUCIOSIDAD PARA REDUCIR TANTO COMO FUERA POSIBLE EL PERJUICIO SUFRIDO y haber demandado más de siete (7) años después de haberse presentado el incumplimiento.

OCTAVA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la SEPTIMA SUBSIDIARIA se DECLARE que la cláusula tercera (canon de arrendamiento) del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 4 de octubre de 2002, corresponde a una cláusula ambigua, por no tener sustento legal y no contar con las debidas explicaciones que la fundamenten.

SEGUNDA PRINCIPAL. Que se DECLARE que el FIDEICOMISO está obligada a reconocer y pagar a las demandantes en reconvención las costas del proceso, honorarios del apoderado y asesores, los costos de funcionamiento del Tribunal y honorarios del Sr. Árbitro Único y del Secretario del mismo, agencias en derecho (de acuerdo con las tarifas determinadas por el Consejo Superior de la Judicatura) y demás gastos relacionados con el proceso arbitral.

1. CONDENAS.

Como consecuencia de la declaratoria de la pretensión declarativa principal o de cualquiera de las subsidiarias se proceda a efectuar las siguientes condenas en contra del FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO y a favor de las demandantes en reconvención en concordato:

PRIMERA PRINCIPAL. Que se CONDENE al FIDEICOMISO a perder los bienes entregados en arrendamiento, como consecuencia de la DECLARATORIA DE NULIDAD ABSOLUTA del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 4 de octubre de 2001, por OBJETO ILICITO a sabiendas, conforme con lo previsto por el artículo 1525 del Código Civil.

PRIMERA SUBSIDIARIA: Que en subsidio de la anterior pretensión se CONDENE al FIDEICOMISO a perder los bienes entregados en arrendamiento, como consecuencia de la DECLARATORIA DE NULIDAD ABSOLUTA del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 4 de octubre de 2001, por CAUSA ILÍCITA a sabiendas, conforme con lo previsto por el artículo 1525 del Código Civil.

SEGUNDA SUBSIDIARIA: Que en subsidio de la PRIMERA SUBSIDIARIA se RECONOZCA a las demandantes en reconvención como poseedoras de los bienes correspondientes al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del 4 de octubre de 2002, y se CONDENE al FIDEICOMISO a restituir las sumas canceladas como cánones de arrendamiento debidamente indexadas junto con los intereses corrientes o de mora correspondientes y los gastos incurridos en la custodia, mantenimiento y conservación de tales bienes inmuebles desde el 4 de octubre de 2002 a la fecha de la restitución, debidamente indexados, junto con los intereses corrientes o de mora respectivos, conforme con lo determinado por un perito designado por el Tribunal, para este efecto, como consecuencia de la DECLARATORIA DE NULIDAD ABSOLUTA del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 4 de octubre de 2002 por objeto ilícito.

TERCERA SUBSIDIARIA: Que en subsidio de la SEGUNDA SUBSIDIARIA se RECONOZCA a las demandantes en reconvención como poseedoras de los bienes correspondientes al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del 4 de octubre de 2002, y se CONDENE al FIDEICOMISO a restituir las sumas canceladas como cánones de arrendamiento debidamente indexadas junto con los intereses corrientes o de mora correspondientes y los gastos incurridos en la custodia, mantenimiento y conservación de tales bienes inmuebles desde el 4 de octubre de 2002 a la fecha de la restitución, debidamente indexados, junto con los intereses corrientes o de mora respectivos, conforme con lo determinado por un perito designado por el Tribunal, para este efecto, como consecuencia de la DECLARATORIA DE NULIDAD ABSOLUTA del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 4 de octubre de 2002 por causa ilícita.

CUARTA SUBSIDIARIA: Que en subsidio de la TERCERA SUBSIDIARIA se CONDENE al FIDEICOMISO a restituir las sumas canceladas como cánones de arrendamiento debidamente indexadas junto con los intereses corrientes o de mora correspondientes y los gastos incurridos en la custodia, mantenimiento y conservación de tales bienes inmuebles desde el 4 de octubre de 2002 a la fecha de la restitución, debidamente indexados, junto con los intereses corrientes o de mora respectivos, conforme con lo determinado por un perito designado por el Tribunal, para este efecto, como consecuencia de la DECLARATORIA DE NULIDAD ABSOLUTA del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 4 de octubre de 2002, por objeto ilícito.

QUINTA SUBSIDIARIA: Que en subsidio de la CUARTA SUBSIDIARIA se CONDENE al FIDEICOMISO a restituir las sumas canceladas como cánones de arrendamiento debidamente indexadas junto con los intereses corrientes o de mora correspondientes y los gastos incurridos en la custodia, mantenimiento y conservación de tales bienes inmuebles desde el 4 de octubre de 2002 a la fecha de la restitución, debidamente indexados, junto con los intereses corrientes o de mora respectivos, conforme con lo determinado por un perito designado por el Tribunal, para este efecto, como consecuencia de la DECLARATORIA DE NULIDAD ABSOLUTA del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 4 de octubre de 2002, por causa ilícita.

SEXTA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la QUINTA SUBSIDIARIA se CONDENE al FIDEICOMISO a indemnizar los perjuicios causados a las demandantes en reconvención al IMPONERLE la celebración del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO el 4 de octubre de 2002, cuando se encontraban en estado de indefensión y el mismo solo favorecía los intereses de dicho FIDEICOMISO, por contener unos CÁNONES EXORBITANTES y LEONINOS. La anterior condena se efectuará conforme con lo determinado por un perito designado por el Tribunal, para este efecto.

SÉPTIMA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la SEXTA SUBSIDIARIA se condene al FIDEICOMISO a indemnizar los perjuicios causados a las demandantes en reconvención al NO cumplir con la celebración del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA determinado en el Acuerdo Concordatario Liquidatorio celebrado el 4 de octubre de 2002. La anterior condena se efectuará conforme con lo determinado por un perito designado por el Tribunal, para este efecto.

OCTAVA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la SEPTIMA SUBSIDIARIA, como consecuencia de la declaratoria de “enriquecimiento sin justa causa, se CONDENE al FIDEICOMISO a perder las sumas reclamadas en esta demanda.

NOVENA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la OCTAVA SUBSIDIARIA, como consecuencia de la declaratoria de no haber mitigado los propios daños, se CONDENE al FIDEICOMISO a no poder reclamar cánones, actualizaciones, daños, ni intereses corrientes o de mora con posterioridad al mes de diciembre de 2003.

DÉCIMA SUBSIDIARIA. Que en subsidio de la NOVENA SUBSIDIARIA, como consecuencia de la declaratoria de ambigüedad de la cláusula tercera del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 4 de octubre de 2002, se DETERMINE que dicha cláusula tercera sea INTERPRETADA en contra del FIDEICOMISO, conforme con lo previsto por el inciso segundo del artículo 1625 del Código Civil y no haya lugar a RECONOCIMIENTO de canon alguno.

SEGUNDA PRINCIPAL. Que se CONDENE al FIDEICOMISO a pagar a las demandantes en reconvención las costas del proceso, honorarios del apoderado y asesores, los costos de funcionamiento del Tribunal y honorarios del Sr. Árbitro Único y del Secretario del mismo, agencias en derecho (de acuerdo con las tarifas determinadas por el Consejo Superior de la Judicatura) y demás gastos relacionados con el proceso arbitral”.

2. En torno a las pretensiones arriba reseñadas, el Tribunal reitera que, de acuerdo con lo dispuesto en la Primera Audiencia de Trámite, carece de competencia para manifestarse respecto de las pretensiones Primera Principal y Primera Subsidiaria del capítulo de peticiones de condena, sobre las cuales, por ende, no se hará pronunciamiento alguno en este Laudo.

E. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y EXCEPCIONES PROPUESTAS POR LAS CONVOCADAS

1. Frente a las pretensiones del Convocante, las Convocadas se opusieron a ellas, aceptaron algunos hechos, admitieron otros como parcialmente ciertos y rechazaron los restantes. Además de reproducir como fundamento de su defensa los capítulos que denominaron “Antecedentes” y “Consideraciones Previas” a los cuales ya se refirió el Tribunal, formularon las siguientes excepciones de mérito:

1) El Contrato de Arrendamiento adolece de nulidad por objeto y causa ilícita.

1. Se invoca que las Demandadas fueron llamadas a un proceso concursal bajo la modalidad de concordato, o acuerdo para la recuperación de sus negocios, que concluyó con la celebración del Acuerdo Inicial, posteriormente modificado a través del Acuerdo Final.

2. Que, alrededor de lo preceptuado en Art. 94 de la Ley 222, según el cual, el proceso debe apuntar a la recuperación y conservación de la empresa, los acreedores de las Convocadas idearon una fórmula concursal que incluía (i) la dación en pago de los derechos fiduciarios vinculados a los Inmuebles; (ii) la atención de los gastos relacionados con el perfeccionamiento de los contratos fiduciarios y transferencia de los Inmuebles; (iii) el pago del impuesto de timbre; (iv) la atención de Col $ 3.200 millones y (v) la entrega en garantía de los registros de las Convocadas, convenios que les significaban verse avocadas a carecer de cualquier recurso, fuente de financiamiento y capital de trabajo, que les permitiera alcanzar la rehabilitación de sus negocios.

3. Agregan que, como la anterior propuesta no propendía por la restauración empresarial, los acreedores idearon un contrato de arrendamiento, de carácter adhesivo y leonino, que está viciado de nulidad absoluta por objeto ilícito, en cuanto quebrantó el derecho público de la Nación previsto en la Ley 222, y por causa ilícita porque el motivo que indujo a la celebración del Contrato de Arrendamiento era darle presentación al acuerdo concordatario liquidatorio.

2) Abuso del Derecho.

1. Apoyan dicha excepción en que los acreedores de las Convocadas durante el trámite concursal, abusaron de su derecho, pues las condujeron, prevalidas de sus mayorías, a la celebración no solo de un acuerdo concordatario, sino también del Contrato de Arrendamiento para dar la apariencia de que se propendía por la recuperación empresarial, cuando en realidad se trataba de un proceso de liquidación obligatoria.

3) Excepción de contrato no cumplido.

1. Precisan las Convocadas que del Acuerdo Final surgió la obligación de celebrar un contrato de promesa de compraventa de los Inmuebles a más tardar en Febrero 15, 2003, obligación que aparece mencionada en la Cláusula 9ª del Contrato de Arrendamiento.

2. Que a pesar de que las Convocadas cancelaron los cánones del Contrato de Arrendamiento hasta Julio de 2003, prescindieron de continuar atendiendo su pago por cuanto desde Febrero de ese año, el Fideicomiso había incumplido con la obligación de celebrar el contrato de promesa de compraventa referido, contratos que las Convocadas califican de relacionados entre sí.

4) Canon incluido en el contrato adhesivo no tiene sustento legal.

1. Precisan las Convocadas que el Contrato de Arrendamiento es uno de aquellos que la doctrina conoce como de adhesión, que formaba parte del acuerdo concordatario y en el cual estaba predeterminada la renta mensual.

2. Señalan, sin embargo, que los cánones prefijados ignoran que los predios arrendados corresponden a un conjunto de inmuebles compuestos por lotes rurales, urbanos, con vocación agrícola, bodegas, oficinas, jardines, zonas de parqueo y algunos establecimientos de comercio, todos de naturaleza disímil, regidos por normatividades diferentes.

3. Añaden que la Cláusula Tercera (3ª) del Contrato de Arrendamiento que recogió el valor del canon mensual, es una cláusula ambigua, redactada por el Convocante que debe ser interpretada en su contra, amén de que conlleva un enriquecimiento sin justa causa.

5) La Cláusula que contiene el canon de arrendamiento es nula.

1. Sostienen las Convocadas que la renta mensual prevista en la Cláusula 3ª del Contrato de Arrendamiento tiene objeto o causa ilícita pues el canon pactado, además de leonino e impuesto por el Convocante, apuntaba a la liquidación de las Convocadas sin atender los trámites del proceso concursal de liquidación obligatoria.

6) Obligación de Mitigar los propios daños.

1. Invocan las Convocadas que a pesar de conocer que el canon de arrendamiento pactado no podía atenderse, el Fideicomiso no actuó con la diligencia apropiada para recuperar judicialmente los Inmuebles y evitar un daño mayor, ya que esperó más de siete (7) años para instaurar la demanda de restitución respectiva.

2. Agregan que no pueden considerarse una labor mitigadora de los daños, los procesos judiciales que adelantó previamente la Convocante, puesto que lo hizo por una vía inadecuada y, a pesar de que ellos finalizaron en Noviembre 2008, retardó la iniciación de este litigio por más de dos (2) años.

7) Excepción Genérica o Innominada.

1. Finalmente plantean como excepción, cualquier otra que se acredite en el curso del proceso y que exima o reduzca la responsabilidad de las Convocadas.

F. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN Y EXCEPCIONES PROPUESTAS POR EL FIDEICOMISO

1. Frente a las pretensiones de las Convocadas, el Demandante se opuso a todas ellas, aceptó algunos hechos, admitió otros como parcialmente ciertos y rechazó los restantes. Formuló las siguientes excepciones de mérito:

1) Falta de Jurisdicción y/o Competencia.

1. Persigue con esta excepción que se reconozca que el Tribunal de Arbitramento carece de competencia y de jurisdicción para pronunciarse con respecto a las pretensiones de la Demanda de Reconvención, en la medida que desbordan la Cláusula Compromisoria el pacto arbitral, ya que apuntan a “(i) modificar decisiones judiciales que se encuentran en firme como lo fue el trámite concordatario y la aprobación de la Superintendencia de Sociedades a la modificación del acuerdo concordatario de 4 de octubre de 2002; y (ii) a resolver controversias del contrato de fiducia mercantil que contiene cláusula compromisoria autónoma y distinta a aquella contenida en el contrato de arrendamiento suscrito el 4 de octubre de 2002”.

2) Caducidad y/o Prescripción.

1. Apoya el Convocante esta excepción en que, al tenor de lo dispuesto en la Ley 222, las acciones contra los acuerdos concursales han caducado y/o se encuentran prescritas.

3) Falta de Derecho del Demandante en Reconvención - Culpa de la Víctima.

1. Alega que fueron las Convocadas quienes incumplieron con sus obligaciones, no solo las previstas en el Contrato de Arrendamiento, sino aquellas derivadas del proceso concursal al cuales estuvieron sometidas e inclusive, las que se vertieron en el Contrato de Fiducia. A ello agrega que ha existido un enriquecimiento sin causa del cual se han visto beneficiadas toda vez que han tenido la posibilidad de explotar económicamente los Inmuebles cuyos cánones de arrendamiento no han sido atendidos en la forma en que se pactaron.

2. Señala que lo anterior se entiende sin perjuicio de reiterar la falta de competencia del Tribunal para resolver cuestiones ajenas a las relacionadas con el Contrato de Arrendamiento.

4) Excepción de Contrato No Cumplido.

1. Al igual que en la excepción anterior, el Convocante insiste en que en el desarrollo de la relación que lo vinculó con las Convocadas, ha existido un incumplimiento en la atención de los cánones de arrendamiento que además, ha generado un enriquecimiento sin causa a favor de las Demandadas por haber utilizado los Inmuebles sin contraprestación alguna.

5) Legalidad de la Actuación.

1. Además de reiterar que el Tribunal carece de competencia para pronunciarse con respecto a las determinaciones y acuerdos alcanzados durante el proceso concursal, señala que estos se ajustan a la normatividad y se encuentran en firme de manera tal que no pueden ser modificados por el Tribunal de Arbitramento.

6) Venir contra acto propio.

1. Anota el Convocante en su respuesta a la Demanda de Reconvención, que las Convocadas fueron gestoras, impulsoras y determinantes de los acuerdos alcanzados en el curso del trámite concordatario, a pesar de lo cual incumplieron dichos convenios de manera sistemática, al igual que lo hicieron con el Contrato de Arrendamiento que aquellas suscribieron en forma libre y espontánea.

2. Insiste en que, además de la falta de competencia del Tribunal, existe un enriquecimiento sin causa en cuanto se han aprovechado de la explotación de los Inmuebles.

7) Compensación.

1. Sin dejar de lado la referencia al enriquecimiento sin causa y el incumplimiento de las Convocadas en la atención de los cánones de arrendamiento, el Convocante se opone a la prosperidad de las pretensiones de la Demanda de Reconvención señalando que deben extinguirse las obligaciones por compensación en la cuantía que se demuestre en el curso del proceso a “cargo del demandante”.

8) Genérica.

1. Finalmente plantea como excepción, además las anteriores, con base en los aspectos fácticos que aparezcan probados la de “hecho de un tercero, ausencia de causalidad, fuerza mayor y/o caso fortuito, inexistencia de responsabilidad por parte de Fiduciaria Bancolombia en su condición de vocera del Fideicomiso Pagos Procampo, inexistencia de obligación de indemnizar, nulidad relativa, ausencia de responsabilidad contractual, y todas las demás que se encuentren probadas”.

IV. PRESUPUESTOS PROCESALES

1. En forma previa a la decisión de fondo acerca de las controversias planteadas, se hace necesario establecer si en el presente proceso arbitral se encuentran satisfechos los presupuestos procesales, esto es, si se cuenta con los requisitos de validez de la actuación que permitan proferir una decisión de fondo.

2. Al respecto, el Tribunal observa que tales supuestos están cumplidos. En efecto, las Partes con plenamente capaces y están debidamente representadas. La capacidad de los patrimonios autónomos para ser parte en procesos judiciales, ora como demandantes o ya como demandados representados en ambos casos a través de una fiduciaria, es tema que la doctrina y la jurisprudencia han superado y reconocido. Lo confirma el Dr. SERGIO RODRÍGUEZ AZUERO en su libro “Negocios Fiduciarios” donde anota:

“Pero lo que resulta fundamental es entender que, a pesar de no contar con personería jurídica, el patrimonio autónomo se ha reconocido como sujeto de derecho, capaz, por ende, de adquirir derechos y contraer obligaciones. Y ello, por consiguiente, tanto desde el punto de vista sustancial como para los efectos procesales, o sea, para concurrir como demandante o demandado en una controversia judicial”(38).

3. En igual sentido se encuentran decisiones de la Corte Suprema de Justicia(39) y opiniones de autorizados doctrinantes como la del profesor GILBERTO PEÑA CASTRILLÓN(40) o de la Superintendencia de Sociedades(41).

4. En razón a lo expuesto, se confirma por el Tribunal que el Fideicomiso, que acudió al litigio a través de la sociedad FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, se encuentra en capacidad de comparecer al proceso.

5. Por otra parte, las personas jurídicas que concurrieron a esta causa como Convocadas, son legalmente capaces, están facultadas y cuentan con la posibilidad legal para transigir, de manera tal que la capacidad para ser parte, se encuentra satisfecha.

6. Unas y otras, tanto el Convocante como las Convocadas, se hallan representadas en el presente litigio a través de apoderados judiciales debidamente facultados para actuar.

7. La Demanda y la Demanda de Reconvención satisfacen plenamente los requisitos formales previstos en los Arts. 75 y siguientes del C.P.C. y no existe una indebida acumulación de pretensiones que le impida al Tribunal de Arbitramento pronunciarse sobre ellas.

8. La habilitación del Tribunal de Arbitramento y la validez de la Cláusula Compromisoria, fueron ampliamente analizadas en los Autos 9 y 11, sin que se observe, con las salvedades allí precisadas, la ausencia de competencia del Tribunal de Arbitramento para dirimir las controversias surgidas y planteadas, con excepción de aquellas pretensiones de la Demanda de Reconvención que de manera expresa se sustrajeron de la decisión del presente Tribunal de Arbitramento, por carecer de competencia y a las cuales se hizo referencia anteriormente.

9. El trámite arbitral se adelantó con atención de las normas procesales sin que se observe causal de nulidad que lo afecte y, respecto de las observaciones formuladas por las Convocadas en cuanto a la producción y contradicción del Dictamen, el Tribunal hizo una amplia exposición de su validez en el Auto Nº 30.

10. Del recuento efectuado en los apartes precedentes, se infiere que la relación procesal se constituyó regularmente y que en su desenvolvimiento no se configuró defecto alguno que pudiera tener la trascendencia de invalidar, en todo o en parte, la actuación surtida y que no se hubiere saneado, o que imponga al Tribunal la necesidad de dar aplicación al Art. 145 del C.P.C.(42) por lo cual resulta procedente decidir el mérito de la controversia sometida a arbitraje por las Partes.

V. CONSIDERACIONES

A. LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO PARA PRONUNCIARSE SOBRE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA ARBITRAL Y DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN

1. Como punto de partida de las consideraciones del presente Laudo, y teniendo en cuenta que a lo largo del trámite arbitral, en diferentes oportunidades las Partes se han referido a la competencia del Tribunal, resulta pertinente exponer y reiterar algunas consideraciones sobre la materia, no obstante el detenido estudio que sobre el particular se consignó en el Acta de la audiencia celebrada el 14 de Julio de 2011(43), en el Auto Nº 9 proferido en esa fecha, así como en el Auto Nº 11 del 22 de Julio de 2011 que confirmó el anterior.

2. En efecto, presentada la Demanda de Reconvención y admitida por el Tribunal, la Parte Convocante interpuso recurso de reposición contra el auto admisorio por considerar que “lo pretendido en la reconvención rebasa la cláusula compromisoria contenida en el contrato de arrendamiento suscrito el 4 de octubre de 2002”. Se alegó en esa ocasión que “los demandados en reconvención están pretendiendo que un juez arbitral modifique decisiones judiciales de otras autoridades que se encuentran ejecutoriadas”.

3. Posteriormente, al contestar la Demanda de Reconvención, el Convocante afirmó que el Tribunal carece de competencia para “resolver controversias del contrato de fiducia mercantil que contiene cláusula compromisoria autónoma y distinta de aquella contenida en el contrato de arrendamiento suscrito el 4 de octubre de 2002”. Los anteriores argumentos fueron reiterados en los alegatos de conclusión.

4. De su lado, las Convocadas en el alegato de conclusión presentado ante el Tribunal, argumentaron que los árbitros son verdaderos jueces y que por ello cuentan con las facultades propias para “declarar nulidades absolutas inclusive de oficio”, como lo permite el Art. 2º de la Ley 50 de 1936, sin que sea posible afirmar que el Tribunal carece de esa potestad, por no haber sido contemplada en la Cláusula Compromisoria.

5. Vistos los anteriores argumentos, el Tribunal parte en su análisis del texto de la Cláusula Compromisoria:

“DÉCIMA SEXTA: ARBITRAMENTO: Cualquier diferencia que surja entre las partes con motivo de la ejecución y/o terminación de este contrato por cualquier causa será resuelta por un tribunal de arbitramento, conformado por un árbitro que será designado por la Cámara de Comercio de Bogotá. El Tribunal tendrá su sede en la misma Cámara de comercio [sic] de Bogotá, fallara [sic] en derecho y tendrá el término establecido en el artículo 19 del Decreto 2279 de 1989, es decir seis (6) meses contados desde la primera audiencia de trámite para proferir fallo. Al funcionamiento del tribunal en lo no previsto en esta cláusula se aplicarán las normas vigentes sobre la materia al momento de su constitución”(44).

6. En el caso que ocupa al Tribunal, las Partes habilitaron a un árbitro único para dirimir “cualquier diferencia” que surgiera entre ellas con motivo de “la ejecución y/o terminación del contrato de arrendamiento, por cualquier causa”.

7. Como se dijo en las providencias señaladas, y como lo indica el Art. 116 de la Constitución Nacional (“C.N.”)(45), el arbitraje implica el ejercicio transitorio, concreto y específico de la tarea pública de administrar justicia, por sujetos investidos por las partes para tal función, con el alcance y en los términos señalados en el pacto arbitral, por lo que dicho acuerdo de voluntades será el que determine el ámbito de las facultades del Tribunal de Arbitramento.

8. En el Auto Nº 9 del 14 de Julio de 2011, el Tribunal analizó en extenso lo relativo a la arbitrabilidad de las diferencias surgidas entre las Partes y previa referencia a la jurisprudencia y a la doctrina, determinó que se trataba de un concepto asociado a la naturaleza de los derechos en disputa y concluyó que se predicaba de las cuestiones que involucran derechos de los cuales las Partes pueden disponer libremente.

9. Adicionalmente se estudió la arbitrabilidad de asuntos referidos a defectos de nulidad por objeto o causa ilícita, para concluir que son susceptibles de ser resueltos por el juez arbitral, comoquiera que lo que se persigue con la decisión, es precisamente que impere la Ley, y dentro de ella, la noción de orden público. Con apoyo en lo expresado por varios tratadistas, señaló también la existencia de una tendencia orientada a confiar a los árbitros la decisión acerca de nulidades y de la aplicación de una norma imperativa que genere a la postre un pronunciamiento sobre la validez del contrato.

10. De otra parte se hizo expresa mención al postulado de la “autonomía de la cláusula compromisoria”, a partir del cual se edificó la previsión contenida en el parágrafo del Art. 116 de la ley 446 de 1998, en virtud del cual “podrán someterse al procedimiento arbitral los procesos en los cuales se debatan la existencia y la validez del contrato” con el consecuente entendimiento de que el juez arbitral puede conocer, y por lo tanto es competente, de cualquier discusión en la cual se ponga en tela de juicio el cumplimiento de las condiciones de validez y existencia misma del contrato, entre ellos, naturalmente, los que versen sobre el cumplimiento de los requisitos previstos en el Art. 1502 del C.C., o sobre las causales de nulidad señaladas en los Art. 1740 y siguientes ibídem, o los que giren en torno a las establecidas en los Art. 899 a 904 del C. Cio.

11. A partir de los anteriores presupuestos, en el análisis de las controversias planteadas por las Partes se llegó a la conclusión de que respecto de todas, excepto las contenidas en las pretensiones Primera Principal y Primera Subsidiaria del capítulo de las pretensiones de condena de la Demanda de Reconvención, el Tribunal era competente.

12. En efecto, al tenor de la Cláusula Compromisoria, el Tribunal de Arbitramento fue habilitado para pronunciarse en torno a las diferencias que surgieran con “motivo de la ejecución y/o terminación de este contrato por cualquier causa”. Dicho de otra manera: la Cláusula Compromisoria señaló que las disputas relacionadas con la ejecución y terminación del Contrato de Arrendamiento, independientemente de cual fuere su causa, debían ser conocidas y resultas por un tribunal de arbitraje.

13. Respecto del debate en torno a la forma como fue ejecutado el Contrato de Arrendamiento, y si las prestaciones que surgieron fueron o no adecuadamente atendidas, con las consecuencias de una u otra alternativa, no existe duda alguna de la competencia del Tribunal. De manera particular, el Tribunal se refiere a la Demanda —apoyada en el incumplimiento en los términos de pago— y a sus respectivas defensas o excepciones planteadas en la Contestación de la Demanda.

14. Revisada la Demanda Arbitral, es claro que las pretensiones formuladas se dirigen a lograr la declaratoria de terminación del Contrato de Arrendamiento por el incumplimiento en la atención de las obligaciones a cargo de las Convocadas, y la consecuencial orden de restitución de los Inmuebles junto con la condena al pago de las rentas causadas y no canceladas, y sus perjuicios, que encajan dentro de la órbita delimitada en la Cláusula Compromisoria, pues claramente se derivan, directa o indirectamente de la ejecución y terminación del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes.

15. Lo propio puede predicarse de la Demanda de Reconvención en cuanto a sus aspiraciones para que sea reconocido un incumplimiento en cabeza del Fideicomiso (por no haber atendido la suscripción de un contrato de promesa de compraventa), o que en la ejecución del Contrato de Arrendamiento se gestó un enriquecimiento sin causa en cuanto se han solicitado algunas sumas (Cf. Pretensión Sexta Subsidiaria Declarativa), o que en la atención de sus obligaciones la Parte Convocante no cumplió con su deber de mitigar los posibles daños causados por las Convocadas, todas ellas conductas relacionadas con la ejecución del Contrato de Arrendamiento como lo establece la Cláusula Compromisoria.

16. Respecto de la Demanda de Reconvención y las aspiraciones de las Convocadas, punto en torno al cual gira el debate planteado por el Demandante respecto de la competencia, el Tribunal debe advertir que, corolario de la redacción de la Cláusula Compromisoria, es que, habiendo las Partes habilitado al Tribunal de Arbitramento para resolver cualquier diferencia relacionada con la terminación del Contrato de Arrendamiento por “cualquier causa”, quedó habilitado para conocer de todos los mecanismos relativos a la extinción de las obligaciones emanadas del convenio celebrado, incluyendo, como es apenas natural, los que se finquen en cualquiera de las causales previstas en el Art. 1625 del C.C. que enseña que las “obligaciones se extinguen en todo o en parte...” por los medios allí previstos.

17. Siendo la nulidad —absoluta o relativa—, y la recisión, medios de extinción de las obligaciones (Art. 1625 ordinal 8) y por ende, de terminación del acuerdo al cual ellas se refieren, es forzoso concluir que no se escapa de la competencia del Tribunal, en los términos en que fue redactada la Cláusula Compromisoria, la decisión sobre las disputas planteadas en la Demanda de Reconvención apoyadas en tales eventos de extinción de las obligaciones y por ende de terminación del convenio que las origina, lo cual se reafirma una vez más en el presente Laudo, causales que de suyo conllevan el examen de los requisitos a que se refieren los Artículos 1502(46) y ss. del C.C., o los Artículos 897 y ss. del C. Cio.

18. Bajo el marco anterior, el Tribunal es competente y así asumió competencia, para conocer de aquellas pretensiones de la Demanda de Reconvención referidas a la nulidad absoluta del Contrato de Arrendamiento por objeto o por causa ilícita, al igual que la alegada existencia de una conducta abusiva del Fideicomiso centrada en el aprovechamiento de un supuesto estado de indefensión de las Convocadas para incluir en el Contrato de Arrendamiento unos cánones exorbitantes e ilegales, o derivada de la ilegalidad en la estructuración de la Cláusula Tercera contentiva del canon de arrendamiento, pues todas ellas apuntan a obtener la extinción o terminación total o parcial del Contrato de Arrendamiento, aspecto específicamente cobijado dentro del marco de la competencia definido por la Cláusula Compromisoria como ha quedado expuesto.

19. Sea oportuno reiterar una vez más que, tal y como lo expresó el Tribunal en los Autos 9 y 11, la competencia del Tribunal se circunscribe al análisis relacionado exclusivamente con el Contrato de Arrendamiento, sin que pueda adentrarse en convenios ajenos a aquel. De allí que, de un lado hubiera prescindido de conocer y resolver sobre las Pretensiones Primera Principal y Primera Subsidiaria del Capítulo de pretensiones de Condena, pues con ellas, como se dijo en el Auto Nº 9, el “peticionario apunta, como resultado de la prosperidad de una pretensión declarativa, a obtener decisiones que pretenden afectar negocios jurídicos ajenos al cobijado por la cláusula compromisoria”.

20. Con base en los anteriores argumentos el Tribunal, en los términos expuestos y con las limitaciones anotadas, reitera el alcance y competencia con que cuenta para dirimir las controversias planteadas por las Partes.

B. LA OBJECIÓN AL DICTAMEN

1. El Art. 238 del C.P.C.(47) ordena al Juez resolver en la sentencia las objeciones que por error grave se propongan contra el dictamen pericial, por lo que, de manera inicial, es del caso proveer lo pertinente dentro del presente Laudo, a fin de determinar si el Dictamen puede ser tenido en cuenta como medio probatorio, tarea que acometerá a continuación con anticipación a efectuar las consideraciones generales, de hecho y de derecho sobre las pretensiones de las Partes y sus defensas.

1) Consideraciones Generales.

1. El C.P.C., en su Art. 238, numerales 1º y 4º(48), establece que durante el término del traslado de todo dictamen, las partes pueden objetarlo “por error grave que haya sido determinante de las conclusiones a que hubieren llegado los peritos, o porque el error se haya originado en estas”.

2. El error a que se refiere la norma, como lo ha expresado reiteradamente la jurisprudencia, debe ser de una entidad tal que pueda calificarse de grave y que además, haya sido determinante para el concepto emitido por el perito, es decir, que constituya una equivocación de tal magnitud que, de no haberse incurrido en ella, el sentido del concepto emitido sería sustancialmente diferente.

3. En sentencia del 29 de Agosto de 2007, el Consejo de Estado expuso sobre el punto lo siguiente:

“... para que se configure el “error grave” en el dictamen pericial se requiere de la existencia de una equivocación en materia grave por parte de los peritos, una falla que tenga entidad suficiente para llevarlos a conclusiones igualmente equivocadas, tal y como lo exigen los numerales 4º y 5º del artículo 238 del C. de P.C.”(49).

4. Previamente, la Corte Suprema de Justicia, en providencia del 8 de Septiembre de 1993, había señalado sobre la misma materia:

“Síguese de lo anterior que en cuanto a la tacha de un dictamen por error grave concierne, uno de los factores que no puede perderse de vista para definir su procedencia es la modalidad que presente la función de consultoría pericial que en dicho experticio se pone de manifiesto, habida consideración que, como tantas veces lo ha reiterado la doctrina jurisprudencial, “... si se objeta un dictamen por error grave, los correspondientes reparos deben poner al descubierto que el peritazgo tiene bases equivocadas de tal entidad o magnitud que imponen como consecuencia necesaria la repetición de la diligencia con intervención de otros Peritos...” (G.J. t. LII, pág. 306) pues lo que caracteriza desaciertos de ese linaje y permite diferenciarlos de otros defectos imputables a un peritaje, “... es el hecho de cambiar las cualidades propias del objeto examinado, o sus atributos, por otras que no tiene; o tomar como objeto de observación y estudio una cosa fundamentalmente distinta de la que es materia del dictamen, pues apreciando equivocadamente el objeto, necesariamente serán erróneos los conceptos que se den y falsas las conclusiones que de ellos se deriven...”, de donde resulta a todas luces evidente que las tachas por error grave a las que se refiere el numeral 1º del artículo 238 del Código de Procedimiento Civil “... no pueden hacerse consistir en las apreciaciones, inferencias, juicios o deducciones que los expertos saquen, una vez considerada recta y cabalmente la cosa examinada. Cuando la tacha por error grave se proyecta sobre el proceso intelectivo del Perito, para refutar simplemente sus razonamientos y sus conclusiones, no se está interpretando ni aplicando correctamente la norma legal y por lo mismo es inadmisible para el juzgador, que al considerarla entraría en un balance o contraposición de un criterio a otro criterio, de un razonamiento a otro razonamiento, de una tesis a otra, proceso que inevitablemente lo llevaría a prejuzgar sobre las cuestiones de fondo que ha de examinar únicamente en la decisión definitiva (...)”(50) [Énfasis añadido].

5. El tema ha sido también estudiado por diversos tratadistas, entre ellos el profesor JAIRO Parra QUIJANO, quien expresa:

“El error se presenta cuando hay una inadecuación entre la realidad y lo pensado. Si esa inadecuación es grande estamos frente al error grave”(51).

6. De acuerdo con lo anterior, para que prospere una objeción por error grave contra un dictamen pericial, ha de probarse lo siguiente:

a. De un lado, que el perito incurrió en equivocaciones cuando apreció aquello que debió examinar, cambiando sus cualidades o atributos; o,

b. Que el perito tomó como objeto de observación y estudio una cosa fundamentalmente distinta de la que era materia del dictamen decretado; y, de otro,

c. Que unas u otras equivocaciones, según sea el caso, fueron determinantes de las conclusiones a las que llegó el perito.

7. Finalmente, debe señalarse que corresponde al objetante demostrar el error grave en que incurrió el perito, y por ello, al presentar su objeción, debe pedir las pruebas para acreditarla(52). Por consiguiente, como es apenas natural, si el yerro grave no se prueba, debe desecharse la objeción.

8. Como aspecto de trascendental importancia en el análisis de este tema, ha de tenerse en cuenta que un desacuerdo con los fundamentos del dictamen o con las conclusiones del perito, no necesariamente le abre paso a la censura por error grave, pues es indispensable la evidencia de una abierta pugna entre lo sostenido por el experto y la realidad. Por ello el análisis de la experticia debe hacerse de manera integral, tomando en cuenta los distintos documentos en los que el perito apoyó su concepto, al igual que los anexos e informaciones allegados como soporte de sus conclusiones, o de sus complementaciones y aclaraciones.

9. De otra parte, debe advertirse que el dictamen pericial, como todo medio de prueba, está destinado a ser analizado por el juez, de modo que así la ley autorice al perito, para efectos de la elaboración de su experticia, consultar el expediente y los documentos que estime necesarios, no extiende sus atribuciones a la valoración y crítica de esos documentos u otros medios probatorios. Hay pues, contenidos del dictamen que deben examinarse en la órbita de la apreciación de la prueba y por fuera del ámbito de la objeción.

10. En el marco de los lineamientos expuestos, procede el Tribunal a estudiar y decidir la objeción por error grave presentada por la Parte Convocante respecto del Dictamen.

2) La objeción por error grave.

1. Prevé el Art. 238 del C.P.C. que rendido todo dictamen, a través del cual el experto designado por el Juez absuelve los interrogantes formulados hasta el momento de su posesión, surge para los contrincantes la oportunidad de (i) solicitar aclaraciones y complementaciones, o (ii) objetar el trabajo pericial por error grave.

2. La formulación de la objeción puede posponerse, a opción del interesado en los términos del Art. 238 citado, hasta tanto hayan sido rendidas aquellas, norma que guarda armonía con el propósito de la censura pues es posible que, rendidas las aclaraciones y complementaciones se concluya que resulta innecesaria su formulación, o por el contrario, se determine que procede porque no se enmendó el eventual yerro que pudiera afectar el informe inicial o porque este se produjo con motivo de la producción y contradicción de las aclaraciones y complementaciones.

3. En el presente caso, el Perito respondió en Septiembre 30, 2011, las preguntas que quedaron precisadas en el momento de su posesión y que le fueron formuladas por las Partes o por el Tribunal. Corrido el traslado del anterior documento, las Partes solicitaron aclaraciones y complementaciones que fueron parcialmente ordenadas por el Tribunal y, resueltas por el Perito en sus informes de Enero 4 y Enero 16, 2012.

4. Al amparo de las facultades probatorias que la ley otorga al juez, en dos oportunidades el Tribunal requirió del Perito aclaraciones y complementaciones adicionales, que este rindió dentro de los plazos, en escritos de Febrero 13 y Febrero 17, 2012.

5. Es así como el Dictamen rendido en el presente trámite arbitral se compone de cinco (5) reportes que fueron presentados en fechas diferentes.

6. Todo dictamen pericial, tanto el inicial como sus aclaraciones y complementaciones, cuando las hay, conforman una unidad científica y probatoria que pasan a integrar el concepto técnico de que se trate, por lo que deben ser analizados en forma conjunta, como parte integrante de una misma pieza probatoria. En otras palabras, el dictamen rendido en un todo proceso judicial constituye un elemento probatorio a ser evaluado en forma integral y no tomando aisladamente los diferentes reportes que lo componen.

7. En el presente trámite arbitral, una vez el Perito presentó su informe inicial y las aclaraciones requeridas por las Partes, el Fideicomiso, en escrito del 23 de Febrero de 2012, formuló objeción por error grave contra el Dictamen.

8. Inició la Parte Convocada su escrito de objeción señalando que lo hace respecto del “dictamen pericial rendido por el perito Juan Manuel Noguera Arias de Septiembre de 2011, así como las aclaraciones y complementaciones rendidas en enero de 2012” (Resaltado del texto)(53).

9. En sus alegatos de conclusión, la Parte Convocante insistió en la extensión de la objeción formulada, anotando que no cobijaba “todo el dictamen pericial, con sus aclaraciones y complementaciones, sino que dicha objeción por error grave se formuló en contra de: (i) el dictamen presentado en septiembre de 2011... y (ii) el escrito de aclaraciones y complementaciones rendidas en enero de 2012...”.

10. En este, de nuevo, destacó las razones que tuvo para formularla, y, previa descripción de lo que en su concepto se le solicitó al Perito, afirmó que “en los escritos de aclaración y complementación de enero de 2012 el perito desatiende esas manifestaciones al igual que los documentos que se le indicó tener en cuenta para elaborar los avalúos”.

11. Sin embargo, al referirse a los informes presentados en los días 13 y 17 de Febrero de 2012, expresó que el Perito “acierta al tomar fundamentos que tuvo en cuenta el Grupo Procampo, los acreedores y la Superintendencia de Sociedades para llegar al acuerdo concordatario de 6 de abril de 2001 y 4 de octubre de 2002”(54).

12. Ahora bien, en cuanto al fundamento de la objeción, el apoderado del Fideicomiso fue explícito en afirmar que “gira, básicamente, en torno a los supuestos fundamentos y premisas que utilizó el perito para realizar no solo la valoración de los inmuebles, sino el valor de los cánones de arrendamiento de los mismos, que lo condujo a conclusiones equivocadas”(55).

13. En cuanto a los temas en los que se centró la objeción, la censura trajo seis (6) aspectos puntuales referidos a las preguntas relacionadas con la valoración de los Inmuebles y con el valor de los cánones de arrendamiento, reproches que la Parte Convocante planteó en los siguientes términos:

a. Que el Perito soslayó los supuestos, premisas y fundamentos que se tuvieron en cuenta durante el proceso concordatario de Procampo, Proagro y Quimor, y que fueron determinantes, no solo para llegar al Acuerdo Inicial sino también al Acuerdo Final, así como para celebrar el Contrato de Arrendamiento.

b. Que el Perito realizó el avalúo de los Inmuebles, así como de los cánones de arrendamiento, teniendo en cuenta las actividades que efectivamente desarrolló el Grupo Procampo durante los años 2002 a 2011.

c. Que a pesar de que al Perito se le solicitó que realizara el avalúo de los Inmuebles por los años 2002 a 2011, así como los cánones de arrendamiento, teniendo en cuenta la potencialidad y vocación económica que tenían para el año 2002, al igual que las proyecciones que las Convocadas realizaron para ese efecto, el Perito desestimó dicha solicitud, y centró su avalúo en las actividades que efectivamente desarrollaron las Convocadas durante dichos años.

d. Que no obstante que al Perito se le solicitó que proyectara el avalúo de los Inmuebles durante los años 2002 a 2011 teniendo en cuenta las valoraciones realizadas en los años 1996 y 1997 y que el Grupo Procampo presentó, y además que calculara el valor de los cánones de arrendamiento durante ese mismo período, el Perito desestimó dicha solicitud, no presentó ninguna respuesta al respecto, y se limitó a indicar que aparentemente la persona que realizó dichos avalúos fue retirada de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali.

e. Que el Perito al rendir su dictamen no tuvo en cuenta los documentos y soportes que, además de estar legal y oportunamente aportados al proceso, el Tribunal le ordenó contemplar; y

f. Que el Perito rebasó sus funciones, adentrándose a hacer juicios y valoraciones reservados exclusivamente al juez.

14. Ahora bien, respecto de la fundamentación expuesta para cada uno de los seis (6) puntos enunciados, se aprecia que los argumentos se repiten, y se centran principalmente en las siguientes afirmaciones:

a. Que el Perito omitió tener en cuenta la documentación, fundamentos, y premisas contempladas con motivo del proceso concordatario que dio origen al Acuerdo Inicial y al Acuerdo Final. Entre los documentos que, según afirma la Parte Convocante, no contempló el Perito, se encuentran los avalúos que presentó la Convocada en dicho trámite concordatario realizados en los años 1996 y 1997, al igual que las proyecciones contenidas en las Bases Acuerdo Concordatario.

b. Que el Perito realizó los avalúos partiendo de las actividades que efectivamente desarrollaron y continúan desplegando las Convocadas en los Inmuebles, y no de aquellas que, en el trámite concursal mencionaron que iban a llevar a cabo y que constituyen la vocación de aquellos, lo cual, de haberse efectuado, habría conducido a valores diferentes.

c. Que el Perito ató el monto de los cánones de arrendamiento a su productividad y no al valor de los inmuebles, con lo cual se alcanzaron cánones muy inferiores.

d. Que el Perito tomó los Inmuebles en forma separada, sin contemplar que se arrendaron como un bloque destinado a actividades agroindustriales, agroquímicas, de comercio al por mayor de materias primas para productos agrícolas y como puerto seco.

e. Que el Perito no reparó en que algunos de los Inmuebles se encuentran en zona urbana o semi-urbana, lo que incide en su avalúo, y además calculó los cánones, no sobre esta realidad, sino a partir del uso agrícola que les dan las Convocadas, lo que arroja un resultado inferior.

f. Que al realizar el avalúo el Perito descontó algunas áreas, no obstante que el Contrato de Arrendamiento las contempla.

g. Que al evaluar el impacto de las actividades de “Puerto Seco” el Perito les restó importancia.

15. De otra parte, resulta necesario destacar que en cada punto de la objeción, la Parte Convocante reiteradamente afirma que en las respuestas rendidas por el Perito en los días 13 y 17 de Febrero de 2012, “se encuentra que el valor de los inmuebles, así como los cánones acordados, obedecen a la vocación de los inmuebles y las proyecciones de actividades, ingresos y flujo de caja que proyectó el grupo Procampo en el proceso concordatario(56).

16. No obstante la identificación de los seis (6) puntos indicados, que podrían aparecer como diferentes y autónomos, el Tribunal observa en ellos un denominador común: no haber contemplado los documentos, supuestos, premisas y fundamentos del acuerdo concordatario de los años 2001 y 2002.

3) El Dictamen rendido en el presente trámite arbitral.

1. En el proceso judicial los peritos tienen la función de actuar como colaboradores calificados de los jueces, brindándoles, con absoluta neutralidad, información especializada relacionada con materias ajenas a los conocimientos jurídicos, aportes periciales que “... posibilitan que, con un elevado grado de seguridad y eficacia, se consiga la obtención de datos que no se logran a través de otras fuentes, en cuanto que tales... [aportes]... se apoyan en el valor de la ciencia misma que traen consigo. Así, la incorporación en el proceso de saberes técnicos, no solamente tiene (...) la virtualidad de auxiliar al Juez en sus deficiencias, sino que debido a la profundidad y objetividad del método científico y de las conclusiones a las que se puede llegar a través del mismo, resulta un punto de apoyo seguro en la formación del juicio, contribuyendo a una mayor confianza social en la certeza de la decisión judicial que se adopte...(57).

2. Al tenor de lo previsto en los Arts. 237 Num. 6º(58) y 241 del C.P.C.(59), la fuerza probatoria del dictamen pericial proviene de la firmeza, precisión y claridad de los fundamentos de la experticia, de las calidades profesionales y el conocimiento del perito, y de las investigaciones particulares que realice, las cuales darán soporte a sus conclusiones. Sin embargo es claro que, tal como lo ha establecido la jurisprudencia en forma reiterada, el dictamen pericial no ata al Juez, quien deberá evaluarlo para tomar de aquel los aspectos que considere le proveen elementos de juicio válidos para la adopción de la decisión de fondo, y valorarse junto con los demás elementos probatorios que obren en el proceso, tal y como lo define el citado Art. 241 del C.P.C.

3. Ahora bien, durante la contradicción de la prueba pericial, especial importancia adquieren los escenarios de su aclaración y su complementación, pues, bien a solicitud de las partes o bien por decisión del juez, ellos son propicios y permiten que se profundice en materias propias del dictamen que no quedaron suficientemente explicadas o sustentadas, o sobre ellas existen vacíos por cuanto no fueron respondidas. Como lo explicó el Tribunal, también son propicias para examinar otras aristas o puntos de vista, desde ángulos diversos al inicialmente planteado, que complementan, sin lugar a dudas, la opinión del experto.

4. Agotadas las anteriores etapas, la pericia se torna en un elemento probatorio que debe ser apreciado en su conjunto con los demás elementos probatorios de acuerdo con las reglas de la sana crítica.

5. En el caso que ocupa al Tribunal, el Dictamen se practicó y evacuó en diversos momentos, mediante la entrega, en fechas distintas, de cinco (5) informes, sobre los que el Tribunal se detiene a continuación, centrando su atención en los temas que dieron lugar a la objeción por error grave, es decir en el avalúo de los Inmuebles y en el monto de los cánones de arrendamiento para los años 2002 a 2011.

6. Así, en el primer reporte entregado el 30 de Septiembre de 2011(60), en cuanto a los temas en los que se centra la objeción, el Perito absolvió la siguiente pregunta(61):

“Determine el canon que corresponde para los años 2003 a 2011 de los inmuebles entregados en arrendamiento a las sociedades demandantes en reconvención por razón del contrato de arrendamiento celebrado el 4 de octubre de 2002, que comprende bienes rurales, subrurales y urbanos”.

7. Analizada la pregunta, observa el Tribunal que excepto por la referencia a la naturaleza de los bienes precisada bajo los criterios de rurales, subrurales y urbanos, no había en la petición más elementos que el Perito debiera considerar. No se le requería por el análisis de ninguna índole en función de su potencialidad económica derivadas de las autorizaciones para desarrollar sobre ellos las actividades de habilitación y consolidación de carga, ni tampoco se le requirió, en aquella oportunidad, su valoración partiendo de los documentos incorporados en el trámite concursal, como fueron los avalúos realizados en los años de 1996 y 1997, ni tomando como punto de partida, los presupuestos económicos asignados para sustentar la propuesta concordataria debatida en el curso del proceso concursal de las Convocadas. Todos estos elementos y puntos de vista vinieron a ser planteados al perito con posterioridad y como medios del complementación del Dictamen para que el objeto examinado —valor de los Inmuebles y canon de arrendamiento—, fuese explorado desde otros ángulos diferentes, hasta el punto que así se hizo en los informes de Febrero de 2012 como lo reconoce el Convocante en escritos ya citados.

8. La respuesta que el Perito suministró estuvo debidamente sustentada, con una exposición previa de los mecanismos que utilizó para absolverla, de los distintos métodos que existen para determinar el valor de los Inmuebles —que sería la base para fijar los cánones de arrendamiento—, y por último, con la presentación de cuadros donde consignó el valor de ellos, con lo cual la pregunta quedó absuelta, pudiendo ser, como en efecto lo fue, materia de aclaraciones y complementaciones, ya por solicitud de las Partes o ya por iniciativa del Tribunal, para explorar otros escenarios y puntos de vista.

9. El Tribunal no observa que en esta respuesta el Perito haya incurrido en las omisiones que menciona el Convocante en la objeción, comoquiera que, tal como ha quedado visto, el tenor literal de la pregunta no establecía condicionamientos, referencias a premisas o a fundamentos del acuerdo concordatario, ni a la potencialidad y vocación económica de los Inmuebles.

10. Tampoco encuentra el Tribunal que en esta respuesta el Perito haya emitido juicios de carácter jurídico que no le correspondían, ni que haya omitido tener en cuenta documentos que debía consultar, pues, los que echa de menos el objetante, fueron incorporados al expediente con posterioridad a la presentación del informe de Septiembre 30, 2011 comoquiera que (i) la Lonja de Propiedad Raíz de Cali dio respuesta al requerimiento de entrega del avalúo corporativo de algunos de los predios arrendados en Noviembre 10, 2011(62), y (ii) las Bases del Acuerdo Concordatario, fundamento de la propuesta de pagos y los avalúos de otros de los Inmuebles realizados entre 1996 y 1997 fueron incorporados al expediente por el mismo objetante en Noviembre 11, 2011(63).

11. En uno y otro caso, fueron allegados con posterioridad a la presentación del informe pericial de Septiembre 30, 2011, lo cual bastaría, para negarle cabida a la prosperidad por error grave del Dictamen en lo que se refiere al informe de esa fecha, habida consideración de que, los documentos en los cuales se apoya la censura no fueron conocidos por el Perito con anterioridad a su experticia.

12. El 4 de Enero de 2012, el Perito, dio respuesta a las solicitudes de complementación y aclaración que el Tribunal decretó en los Autos Nº 20 y 21. Entre ellas, la Parte Convocante preguntó al Perito si para realizar los avalúos de los Inmuebles había tenido en cuenta la Resolución 2478 del 29 de Octubre de 1999, expedida por la DIAN, en virtud de la cual, según indicó, se autorizó a Proagro para operar un “Depósito Habilitado de Aduanas” y se facultó a Procampo para destinar los Inmuebles a un “Centro de Consolidación y Desconsolidación de Carga y Transformación de Mercancías”.

13. Al emitir su respuesta, con claridad el Perito informó que en su primer reporte no la había tenido en cuenta por cuanto la desconocía por no obrar en el expediente(64), y a continuación, producto de la solicitud de complementación del informe pericial y dentro del marco propio de esta figura, hizo el análisis detallado que consideró acerca de las implicaciones que de ella se generaban. Se cerró así el vacío que tal circunstancia hubiera podido generar en la práctica del Dictamen y en particular con respecto al informe de Septiembre 30, 2011.

14. Adicionalmente en ese informe, el Perito consignó su respuesta a la pregunta referida a la vocación económica de los Inmuebles para utilizarlos como “Depósito Habilitado de Aduanas” y a la posibilidad de operar un “Centro de Consolidación y Desconsolidación de Carga y Transformación de Mercancías”, y si tales circunstancias modificaban el valor de los inmuebles.

15. Nuevamente en esta respuesta el Perito, con los criterios que consideró aplicables, dio contestación al interrogante, se pronunció sobre las implicaciones que las circunstancias expuestas representaban en cuanto al valor de los Inmuebles y en particular a la vocación económica a la que aludía la Parte Convocante. El Tribunal observa que la respuesta del Perito a esta pregunta fue fundamentada a partir del análisis del objeto adecuado y llegó a las conclusiones que consideró correctas, por lo que no puede afirmarse en este aspecto que se haya incurrido en error grave, pues como se dijo, la discrepancia de criterios no abre paso a la prosperidad de una objeción por error grave.

16. Posteriormente, a partir de lo que la Parte Convocante identificó como la vocación económica de los Inmuebles, se le solicitó al Perito calcular el valor comercial de algunos de ellos, respecto de lo cual el experto, previa explicación de los fundamentos tenidos en cuenta, conceptuó que los valores comerciales de los Inmuebles no se veían afectados por la autorización para operar un depósito público, con excepción del Globo Nº 3, cuyo valor se modificaba, pero solo para los años 2002 a 2004, concepto que incluyó los soportes de las conclusiones a las que llegó.

17. En esta respuesta, el Perito hizo también referencia a las contestaciones anteriores donde había consignado explicaciones más detalladas sobre este tema, con lo cual absolvió la pregunta formulada sin omitir ni la consulta de documentos, ni premisas o fundamentos que fueran necesarios.

18. El Convocante preguntó también, bajo el presupuesto de la existencia de las autorizaciones para operar un “Depósito habilitado de Aduanas” y un “Centro de Consolidación y Desconsolidación de Carga y Transformación de Mercancías, cuál sería el valor de los cánones de arrendamiento de algunos de los Inmuebles, a lo que el Perito, con el fundamento que consideró del caso respondió, y utilizando los conceptos del experto avaluador que colaboró en la elaboración del Dictamen, ajustó algunas cifras contenidas en el informe de Septiembre 30 de 2011.

19. Como se observa con amplitud en la respuesta que aparece a Folios 67 a 80 del Cuaderno de Pruebas Nº 8, el Perito recorrió y atendió el cuestionario adicional y emitió su concepto técnico fundamentado en las premisas y consideraciones que estimó pertinentes, sin alterar aquello que era objeto de examen.

20. De otra parte el Demandante preguntó al Perito cuál sería el valor de los Inmuebles a partir de las proyecciones hechas por las Convocadas en la época de discusión y debate del acuerdo concordatario, a lo que el Perito contestó reiterando su respuesta anterior referida a la incidencia en el valor de los Inmuebles de las dos actividades enunciadas.

21. Al referirse a las proyecciones mencionadas en la pregunta, se pronunció sobre la interpretación que podría dársele a las mismas, y agregó otras consideraciones propias de su especialidad, reiterando al final, lo previamente dicho sobre la incidencia de la vocación económica de los Inmuebles sobre los cánones de arrendamiento. Nuevamente observa el Tribunal que al responder las preguntas que se analizan, el Perito tuvo en cuenta los fundamentos, premisas y supuestos que llevaron al acuerdo concordatario, a más de los documentos e información que se plantearon en la respectiva pregunta, y de acuerdo con su conocimiento de la materia, emitió la respuesta que consideró era la correcta.

22. En otra pregunta se indagó por los cánones de arrendamiento de los Inmuebles para los años 2002 a 2011, teniendo como parámetro los avalúos realizados por la Lonja de Propiedad Raíz de Cali en el año 1997. En su respuesta el Perito partió de las cifras consignadas en varios avalúos hechos en los años 1996 y 1997, y previas consideraciones técnicas, manifestó que los cánones eran los indicados en el literal b. de la respuesta 1.1.4.

23. No observa el Tribunal que en esta pregunta el Perito haya incurrido en omisiones en la consulta de documentos o de premisas y fundamentos, y a la vez se encuentra que la pregunta se absolvió, previas las consideraciones que el Perito consideró que aplicaban, reiterando la respuesta entregada anteriormente sobre el valor de los cánones de arrendamiento. Lo anterior lleva a la conclusión de que no es acertado afirmar, como lo hace la Parte Convocante en la objeción, que el Perito se limitó a indicar que “aparentemente la persona que realizó dicho avalúo fue retirado de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali”. Como ha quedado visto, la mención del retiro de una de las personas que intervinieron en los avalúos del año 1996, no fue la única consideración del Perito al responder la pregunta formulada.

24. En las demás preguntas consignadas en el documento del mes de Enero de 2012, no observa el Tribunal que se den los supuestos en virtud de los cuales la Parte Convocante estructuró la objeción por error grave contra el Dictamen. Ello sumado a que en la objeción, si bien quedó claro que no todos los temas tratados en el Dictamen eran objeto de ella, no se hizo precisión acerca de cuáles eran las respuestas sobre las que recaían los reparos.

25. Posteriormente, en un tercer reporte presentado el 16 de Enero de 2012, el Perito absolvió dos solicitudes de aclaración y complementación que habían quedado pendientes de atender, referidas a supuestos hipotéticos de utilidades en la explotación de los Inmuebles por una empresa de agroquímicos y/o de comercio y distribución al por mayor de materias primas, que además contara con una autorización para operar un “Depósito Habilitado de Inmuebles” y para operar un “Centro de Consolidación y Desconsolidación de Carga y Transformación de Mercancías”, las cuales fueron absueltas con consideraciones técnicas precisas que llevaron al Perito a presentar índices de utilidades concretos para cada una de las actividades enunciadas.

26. En este punto cabe recordar que la objeción por error grave prevista en el Art. 238 del C.P.C. no está encaminada ni apunta a controvertir los procedimientos utilizados por el Perito, ni las conclusiones a las que este llega. En ese sentido, es pertinente traer a colación y reiterar lo dicho anteriormente, expuesto en otros tribunales de arbitramento, en el sentido que,

“[Las objeciones] deben poner al descubierto que el peritazgo tiene bases equivocadas de tal entidad o magnitud que imponen como consecuencia necesaria la repetición de la diligencia con intervención de otros peritos (...)’ y que lo que caracteriza desaciertos de tal naturaleza y permite diferenciarlos de otros defectos imputables a un dictamen ‘... es el hecho de cambiar las cualidades propias del objeto examinado, o sus atributos, por otros que no tiene; o tomar como objeto de observación y estudio una cosa fundamentalmente distinta de la que es materia del dictamen, pues apreciando equivocadamente el objeto, necesariamente serán erróneos los conceptos que se den y falsas las conclusiones que de ellos se deriven (...).

La tacha por error grave a que se refiere la norma citada [art. 238 del C.P.C.] no es una vía para controvertir los razonamientos y conclusiones del perito. Cuando la tacha por error grave se proyecta sobre el proceso intelectivo del perito, para refutar simplemente sus razonamientos y sus conclusiones, no se está interpretando y aplicando correctamente la norma legal y, por lo mismo, es inadmisible para el juzgador, que al considerarla entraría en un balance o contraposición de un criterio a otro criterio, de un razonamiento a otro razonamiento, de una tesis a otra, proceso que inevitablemente lo llevaría a prejuzgar sobre las cuestiones de fondo que ha de examinar únicamente en la decisión definitiva’”(65) [Énfasis añadido].

27. El Tribunal encuentra que los argumentos del objetante están dirigidos a controvertir los razonamientos y conclusiones del Perito, y no a acreditar que haya tomado como objeto de observación y estudio una cosa distinta a la que era materia del dictamen, o que haya cambiado las cualidades propias de la examinada o sus atributos, por lo cual no se cumplen los supuestos necesarios para que se configure un error grave. Es más, cuando se le requirió al Perito su concepto desde otros ángulos respecto del valor de los Inmuebles y al canon de arrendamiento, así lo expresó como pasa a continuación a indicarse.

28. Por último, en los días 13 y 17 de Febrero de 2012, el Perito presentó, a instancias del Tribunal, dos nuevos informes para responder un conjunto de interrogante formulados de oficio.

29. En este punto cabe destacar nuevamente que en su alegato de conclusión, la Parte Convocante, al referirse a estos últimos informes, expresó que en ellos el Perito “acierta al tomar fundamentos que tuvo en cuenta el Grupo Procampo, los acreedores y la Superintendencia de Sociedades para llegar al acuerdo concordatario de 6 de abril de 2001 y 4 de octubre de 2002”.

30. La anterior manifestación es clara y contundente en el sentido de demostrar la conformidad del Convocante respecto del trabajo elaborado por el Perito en tales materias, así estas hubieren sido respondidas en la etapa de las aclaraciones y complementaciones, que como ya dijo el Tribunal de Arbitramento, no constituyen piezas independientes ni aisladas del informe inicial.

31. Sin embargo, para una mayor claridad en el estudio de la objeción formulada y recordando que el Dictamen debe apreciarse en su conjunto, el Tribunal se referirá brevemente a las preguntas y respuestas consignadas en estos dos últimos reportes. En el documento presentado el 13 de Febrero de 2012, el Perito, a partir de los distintos avalúos que se hicieron de los Inmuebles en los años 1996 y 1997 (i) proyectó el valor comercial de los Inmuebles para los años 2002 a 2011, y (ii) precisó el valor de los cánones de arrendamiento de dichos inmuebles para los mismos años, en tres escenarios, a saber:

a. Bajo los supuestos de uso ya propuestos en el Dictamen;

b. Asumiendo que en los Inmuebles funcionara una unidad de explotación económica de “Depósito de carácter público para almacenar mercancías bajo control aduanero”, un “Centro de Consolidación y Desconsolidación” y un “Centro de Transformación y Ensamble de Mercancías”; y, finalmente

c. Partiendo de las premisas vertidas en las Bases Acuerdo Concordatario allegado al expediente.

32. Al absolver estas preguntas, el Dictamen expuso con claridad y precisión los procedimientos y lineamientos que utilizó para calcular los valores que presentó, con lo cual todos los escenarios de determinación de avalúos comerciales y cánones de arrendamiento que fueron planteados por las Partes en el trámite arbitral quedaron contemplados, como expresamente lo reconoció la Parte Convocante en su alegato de conclusión.

33. Idéntica situación se presentó con las preguntas que fueron absueltas en el reporte de fecha 17 de Febrero de 2012, en virtud del cual el Perito identificó los cánones de arrendamiento para el período comprendido entre los años 2002 a 2011, aplicando para ello los parámetros de estimación contemplados en las Bases del acuerdo Concordatario.

34. Visto lo anterior es claro que en el Dictamen rendido en el presente trámite arbitral, compuesto de cinco reportes, se absolvieron todas y cada una de las preguntas formuladas, y en tal tarea se contemplaron todos los supuestos, premisas y fundamentos del acuerdo concordatario, así como el uso actual de los Inmuebles y los demás que fueron indicados en las preguntas formuladas. Lo propio puede predicarse de su interrelación con las proyecciones elaboradas por las Convocadas en la época del citado acuerdo concordatario, e inclusive respecto de los diversos avalúos de los Inmuebles que se realizaron en los años 1996 y 1997. Todas ellas se encuentran respondidas en el Dictamen a través de los cinco (5) informes que lo componen.

35. Del análisis precedente el Tribunal ha de concluir que no ha quedado acreditado que el Perito haya incurrido en error grave alguno en la elaboración del Dictamen, por lo que, teniendo en cuenta el marco interpretativo y jurisprudencial señalado en este capítulo, el Tribunal de Arbitramento estima que la objeción al Dictamen no está llamada a prosperar y así lo dispondrá en la parte resolutiva de este Laudo.

C. EL ORIGEN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. La decisión del caso sometido a consideración del Tribunal de Arbitramento, tanto desde el punto de vista de las pretensiones de la Demanda, como desde la óptica de las propuestas en la Demanda de Reconvención, y sus respectivas respuestas y excepciones, impone, como fundamento esencial para su resolución, un estudio y análisis de la génesis y de la estructura del Contrato de Arrendamiento. En otras palabras, indagar por su origen y las circunstancias que rodearon su preparación, elaboración, estructuración y finalmente su perfeccionamiento.

2. Por consiguiente, las referencias que en el presente Laudo se harán en cuanto a los procesos concursales y los acuerdos a los cuales arribaron los interesados en ello, apuntan a explicar y entender las circunstancias de tiempo, modo y lugar que precedieron la celebración del Contrato de Arrendamiento y por lo tanto, permitirán entender como mayo (sic) exactitud su contenido y alcance, dentro de la competencia del Tribunal de Arbitramento precisada en Capítulo anterior.

1) Convocatoria de las Demandadas al trámite concursal.

1. El Tribunal encuentra que la Superintendencia de Sociedades, mediante los Autos Nº 410 - 620 - 3330, 410 - 6687 y 410 - 6684, el primero de Mayo 5, 1998, y los dos últimos de Septiembre 1º, 1998, y en desarrollo de las facultades asignadas en los Arts. 85 (7)(66) y 90, inciso 1º(67), ambos de la Ley 222, convocó a Procampo, a Proagro y a Quimor, respectivamente, al trámite de sendos procesos concursales, bajo la modalidad de “concordato o acuerdo de recuperación de negocios”(68), que debían surtirse en los términos señalados en la Ley 222 vigente para esa época.

2. Mediante el Auto 410-620-8555 de Octubre 28, 1998, la Supersociedades dispuso la acumulación de los procesos concordatarios antes citados, por lo que a partir de allí, adelantó conjuntamente la causa concursal de las Convocadas, que dio lugar al Acuerdo Inicial que, al tenor de lo señalado en el numeral 2º del Art.130 de la Ley 222, fue adoptado en la audiencia de Abril 6, 2001, y aprobado por la Superintendencia de Sociedades mediante el Auto Nº 410-620 del mismo día(69).

2) Normatividad vigente para la época.

1. Como se reseñó las Convocadas fueron sometidas al proceso concursal en 1998. Para ese año, se encontraba vigente la Ley 222 que, a través de su Título II, regulaba lo concerniente al régimen de los procesos concursales. Esta Ley, mediante su Art. 242(70), derogó y remplazó en su integridad el Decreto 350 de 1989 que, a la sazón, contenía el régimen íntegro de los procesos concordatarios.

2. En Diciembre 30 de 1999, es decir bajo el imperio de la Ley 222, fue expedida la Ley 550 que estableció el régimen de reactivación empresarial. En su Art. 65 dispuso que aquellos empresarios destinatarios de esa regulación que “a la fecha de entrada en vigencia de la ley hayan sido admitidos al trámite de un concordato o a quienes se les haya ordenado la apertura de un proceso de concordato, y se encuentre tramitándolo, podrán acogerse a los términos de la presente ley para negociar y celebrar un acuerdo de restructuración”.

3. En consecuencia, con la Ley 550 que creó un nuevo régimen concursal denominado de reactivación empresarial subsistió el de la Ley 222, para aquellos empresarios que, estando sometidos al trámite del proceso concursal, como era el caso de las Convocadas, no hicieran uso de la potestad prevista en el citado Art. 65 de la Ley 550.

4. No aparece probado en el expediente que las Convocadas hubieren utilizado la prerrogativa anterior. Por el contrario se observa, de las copias de la actuación surtida ante la Supersociedades que fueron aportadas al expediente, que el trámite se adelantó bajos los términos dispuestos en la Ley 222. Así lo admiten las Partes sin que haya disputa entre ellas respecto de este específico punto, como se desprende entre otros, de lo expuesto por los apoderados de las Partes en sus alegatos de conclusión(71).

5. El Tribunal trae a colación este recuento porque, si bien es cierto que carece de toda competencia para referirse de fondo en torno a las actuaciones que se surtieron ante la Supersociedades, también lo es que algunas normas que traía la Ley 222, que fueron aplicadas por las Partes en la génesis del Contrato de Arrendamiento, son demostrativas de su alcance y de la manera como se estructuró. De manera particular, cobra relevancia la que regula las mayorías y votos requeridos para la adopción de los acuerdos concordatarios, como se profundizará más adelante en el Laudo.

3) El Acuerdo Inicial como elemento indicativo de la génesis del Contrato de Arrendamiento.

1. Al expediente se incorporaron copias de algunas actas de las audiencias de deliberaciones y de la audiencia final que precedieron la celebración del Acuerdo Inicial. Así, el Tribunal cuenta, dentro de los elementos de juicio, de las correspondientes a las reuniones de Diciembre 1º, 2000, Diciembre 20, 2000, Marzo 30, 2001 y finalmente, la de Abril 6, 2001 cuando fue aprobado el Acuerdo Inicial(72).

2. En ellas se observa que desde esa época, existió un marcado interés de las Convocadas para conservar y utilizar los Inmuebles como mecanismo que les habilitara el camino para alcanzar su recuperación empresarial. Así, por ejemplo, el Tribunal encuentra que en la reunión del 1º de Diciembre de 2000, acreedores y Convocadas expresaron su propósito común de facilitar la conservación de los bienes raíces en manos de las Demandadas con miras a abrir las puertas a la continuidad de las empresas.

3. Con relevancia, se advierte que en aquella ocasión, el apoderado especial de las Convocadas en el trámite del proceso concursal Dr. JAIME SALAZAR HERRERA, al explicar el alcance del acuerdo concordatario que para ese entonces venían discutiendo con sus acreedores manifestó, en torno al propósito y alcance de la conservación de los Inmuebles, manifestó lo siguiente(73):

“[s]e nos hizo por parte de los acreedores una contrapropuesta en cuanto al esquema jurídico a través del cual haríamos o posibilitaríamos esa utilización de los inmuebles como fuente de pago y se optó por un mecanismo fiduciario más sencillo que el esquema de la titularización, a partir de allí, se ha estructurado entonces los distintos aspectos relacionados con todo el tema en orden a la consolidación del acuerdo concordatario, básicamente la idea como está planteada en este momento y como está acordada, en principio con los acreedores a través de este comité, es básicamente que con todos los inmuebles de la empresa hagamos dos patrimonios autónomos (...) el primero de ellos básicamente estaría conformado por algunos de los inmuebles, se ha estimado en un valor aproximado de 4.600 millones para que con ese patrimonio autónomo la empresa pueda atender primero unas obligaciones postconcordatarias que son fundamentales resolver (...)”.

“[p]or su parte con el segundo patrimonio autónomo se generaría una fiducia con una duración en principio de diez años y con base en esa fiducia se crearía el mecanismo para atender el pasivo concordatario con los demás acreedores distintos a los que mencionamos para el caso del primer patrimonio autónomo, al cabo de ese término obviamente el objetivo de la fiducia estaría en la venta de los inmuebles al cabo de estos 10 años para que con el producto de la misma se atiendan las obligaciones que se surtan a partir de este segundo patrimonio autónomo, básicamente hay dos principios fundamentales alrededor de este patrimonio autónomo, el primero es que las empresas van a tener la posibilidad de readquirir esos inmuebles al cabo de la vigencia de la fiducia, es decir se establece una opción de compra a favor de las empresas sobre la totalidad de los inmuebles para que una vez liquidada la fiducia al cabo de esos diez años, sean ellas las primeras llamadas a comprar o adquirir esos inmuebles, segundo se va a generar a favor de las empresas la posibilidad de que las mismas continúen explotando los inmuebles dada la vocación agroindustrial que estos tienen y la capacidad que en este momento deben en las empresas, la vocación legal que tienen para explotar esos inmuebles”.

“La tenencia que sería a título de arrendamiento lo cual implicará que las empresas tengan que pagar un canon mensual por la utilización de estos inmuebles y este finalmente va a ser recibido y administrado y manejado por la fiduciaria y el producto de eso obviamente va a revertir en beneficio de todos los acreedores como una participación en la explotación o una participación en los ingresos que va a generar esa explotación de los inmuebles (...)”.

“Esto es a grandes rasgos lo que va a ser la estructura del acuerdo y respecto al cual repito existe en este momento ya plena coincidencia entre las empresas y los acreedores, obviamente estos acuerdos hay que plasmarlos en el texto del acuerdo concordatario y a partir de allí hay que desarrollar una serie de actos o contratos jurídicos como son los contratos de fiducia, el de opción de compra, los de arrendamiento y obviamente la idea es que todo eso quede involucrado dentro del acuerdo concordatario (...)”(74) [Énfasis añadido].

4. La misma intención y conducta se observa en el acta de la reunión celebrada en Diciembre 20, 2000 donde el citado apoderado especial de las Convocadas expresó que, respecto de los bienes raíces de las Convocadas, se mantenía la idea de crear dos patrimonios autónomos con los objetivos antes señalados. De relevancia, para efectos de este proceso arbitral, resulta oportuno transcribir lo siguiente que denota la aspiración perseguida y la voluntad de las Partes con la celebración del Contrato de Arrendamiento:

“[D]urante el término de vigencia de la fiducia [10 años], obviamente este segundo patrimonio autónomo debe tener unos ingresos producto de los cánones de arrendamiento de los inmuebles y de los rendimientos financieros que a su vez produzcan estos cánones,(...). A partir de allí hay unas estipulaciones que se establecen a favor de las empresas. En primer término tenemos el arrendamiento, los inmuebles que queden dentro de este segundo patrimonio autónomo obviamente se entregarían en arrendamiento a las empresas las cuales reconocerán y pagarán por tal hecho un canon de arrendamiento que básicamente está dado por el cincuenta por ciento de la caja disponible que tengan las empresas conjuntamente a 31 de diciembre de cada año. Sin embargo, va a haber un canon mínimo que las empresas deberán cancelar mes a mes y que estará dado por los siguientes valores: los dos primeros años de vigencia del contrato de arrendamiento ese canon mínimo estará representado por el valor de la comisión fiduciaria y por el valor atinente a los inmuebles propiamente dichos, como es el caso del impuesto predial, de la valorización y del seguro. A partir del tercer año ya hay un canon fijo preestablecido que se establecería en 60 millones, a partir del cuarto año subiría esto a 180 millones y así sucesivamente hasta terminar los diez años de vigencia del contrato de arrendamiento (...). Adicionalmente al contrato de arrendamiento que tendrían las empresas sobre los inmuebles operaría una opción de compra para efecto de posibilitarles a las empresas la recuperación o readquisición de esos inmuebles. Esta opción de compra estaría inicialmente fijada también al término de los diez años, hay una opción de compra que tendría un valor inicialmente predeterminado en la suma de sesenta mil millones de pesos (...)”(75) [Énfasis añadido].

5. La anterior iniciativa, se materializó en la audiencia de Abril 6, 2001 donde se discutió y aprobó finalmente la fórmula concordataria. En tal ocasión se consintió el texto del Acuerdo Inicial, del cual se rescatan, para efectos de este litigio, algunas expresiones vertidas en los antecedentes que dan cuenta de la intención e interés de las Convocadas de conservar los bienes raíces para la implementación, en un futuro cercano, de lo que las Partes entendieron como la actividad de “Puerto Seco”, y que, de igual manera, allanara el camino para continuar desarrollando su objeto social. En tal sentido, el Tribunal no puede dejar de lado las siguientes expresiones vertidas en el Acuerdo Inicial:

“Las compañías han continuado con la operación propia de las empresas que constituyen su objeto social y adicionalmente han logrado consolidar la estructura jurídica para la puesta en marcha y funcionamiento inmediato de un puerto seco en algunos de los inmuebles que actualmente ocupan, actividad esta que les debe generar en el futuro inmediato ingresos adicionales a los propios de sus tradicionales actividades. Dicha estructura parte de la habilitación a Proagro para operar un depósito público para el almacenamiento de mercancía bajo control aduanero (Depósito Habilitado de Aduana) dada por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales mediante Resolución 2478 del 29 de Octubre de 1999 y la aquiescencia dada por los Ministerios de Transporte (Oficio 34063 del 20 de diciembre del mismo año) y de Desarrollo (Oficio 01577 del 2 de febrero de 2000) a Procampo para operar un Centro de Consolidación y Desconsolidación de Carga y un Centro de Transformación de Materias Primas, respectivamente.

Lo anterior permitirá nuevos desarrollos empresariales que junto con los que han constituido las actividades tradicionales de las compañías, deben posibilitar la continuidad de las empresas como unidades de explotación económica y fuentes de empleos y recursos para la región. Igualmente disponen de varios activos inmobiliarios para solucionar el pasivo de las empresas pero continuando con la explotación de los mismos a título de arrendamiento y con una opción de compra que podrán ejercer en los términos que aquí se establece”(76) [Énfasis añadido].

6. El Acuerdo Inicial no fue ajeno a tan claros propósitos, y además de reflejar la voluntad de los interesados de constituir dos (2) patrimonios autónomos —como ya lo habían expresado previamente(77) con destino a desarrollar la fórmula de pago de las obligaciones de las Demandadas—, las Convocadas y sus acreedores destinaron el Capítulo V, que titularon “Estipulaciones a favor de las Deudoras”(78), a incorporar con carácter vinculante para ellas, los elementos fundamentales de las dos (2) premisas ya señaladas por los interesados: de un lado, el Contrato de Arrendamiento y de otro, la opción de compra(79).

7. Revisadas tales Secciones, el Tribunal extrae las siguientes precisiones:

a. Se acordó que las Convocadas mantendrían los bienes inmuebles, tanto los que integraban el primer patrimonio autónomo como el segundo(80), en razón a que “la sociedad Proagro Ltda. y Cía. S en C. es quien tiene la capacidad legal para operar el Depósito Habilitado de Aduana constituido sobre parte de los inmuebles, según Resolución 2478 del 29 de octubre de 1999 expedida por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales y la autorización dada a Procampo S.A. para operar en dichos inmuebles un centro de consolidación y desconsolidación de carga y de transformación de mercancías”(81).

b. Se convino que el término de duración del arrendamiento sería de diez (10) años contados a partir de la ejecutoria de la providencia por la cual se aprobara el Acuerdo Inicial(82).

c. Respecto del canon de arrendamiento, las Partes indicaron que correspondería al cincuenta por ciento (50%) del total de la caja conjunta disponible del Grupo Procampo, reflejada en los estados financieros de las Convocadas y que fuera “congruente con los márgenes operacionales y de utilidad neta de las proyecciones financieras anexas”. La renta variable tendría una base mínima de Col$ 60 millones mensuales a partir del tercer año; de Col $ 180 millones mensuales para el cuarto año; de Col$ 241 millones mensuales para el quinto; de Col$ 304 millones mensuales para los años sexto, séptimo y octavo, y de Col$ 364 millones mensuales para los años noveno y décimo(83).

d. Respecto de los dos primeros años, el canon mensual de arrendamiento se fijó en función de la comisión asignada a la vocera de los patrimonios autónomos, más el reconocimiento y reintegro de los gastos provenientes de la administración de los Inmuebles, los cuales, a partir del tercer año se entenderían incorporados en el canon pactado(84).

e. De otro lado y en torno a la opción de compraventa, en el Acuerdo Inicial los interesados pactaron que las Convocadas tendrían derecho a readquirir los Inmuebles por Col$ 56.700 millones, más el 70% de la diferencia entre valor del avalúo que se llegare a practicar previamente a la negociación, y la cantidad señalada(85).

8. El Acuerdo Inicial, que fue adoptado con el voto favorable del 72.85% de los acreedores de Procampo, del 67.82% de los de Proagro y del 77.07% de los de Quimor(86), así como el de las Convocadas, aparece aprobado por la Supersociedades mediante el Auto Nº 410-620 que fue materia de algunos recursos, a los cuales se opusieron las Convocadas, y fue confirmado por la Supersociedades.

4) El Acuerdo Final como elemento indicativo de la génesis del Contrato de Arrendamiento.

1. Algo más de un (1) año después, y ante la imposibilidad de atender lo convenido en la Sección 9ª del Acuerdo Inicial, ante la Superintendencia de Sociedades puso de presente la necesidad de acometer una reforma al Acuerdo Inicial. Se justificó tal petición, como se lee en el Acuerdo Final, en los siguientes móviles que el Tribunal encuentra relevantes de transcribir, y que ilustran las razones y antecedentes que precedieron la celebración del Contrato de Arrendamiento(87).

“Conforme se estableció en el artículo noveno del acuerdo concordatario mencionado [del Acuerdo Inicial](88), el pago de los créditos concordatarios existentes a favor de las entidades de seguridad social y de los acreedores titulares de créditos fiscales, parafiscales, de segunda, tercera y quinta clases, quedó condicionado a la consecución por parte de las concordadas, de los recursos económicos necesarios para llevar a cabo el perfeccionamiento de los esquemas fiduciarios mencionados, mediante el otorgamiento de la escritura pública o escrituras a través de las cuales se solemnizaran los actos jurídicos fiduciarios y la inscripción de los mismos en las oficinas de registro de instrumentos públicos correspondientes, habiéndose estipulado para dicho perfeccionamiento un término de seis meses, prorrogable por el Comité de Seguimiento hasta por un término igual.

Para facilitar la consecución de los mencionados recursos, incluidos los necesarios para atender el pago del impuesto de timbre en el evento en que este se llegare a causar, se determinó dentro del acuerdo concordatario la autorización para que las deudoras procedieran a la venta de algunos de los inmuebles inicialmente destinados a la conformación de los aludidos patrimonios autónomos. Transcurridos los términos indicados, no se logró la consecución de la totalidad de los señalados recursos no obstante las gestiones de venta adelantadas por las deudoras ni se obtuvo durante ese lapso el concepto específico de la Dian sobre si los derechos fiduciarios que se originarían en los esquemas fiduciarios propuestos causarían el indicado impuesto de timbre, pues la respuesta dada por dicha entidad por su carácter general no permitió una decisión del Comité de Seguimiento sobre la necesidad o no de exigir la disposición de los dineros para atender esa eventual obligación tributaria.

Las deudoras mantienen su voluntad de pago con base en el esquema aprobado por lo cual se estima pertinente una modificación del acuerdo concordatario originalmente celebrado con el fin de regular el mecanismo conveniente para proveer los fondos o garantías que permitan atender los costos totales del perfeccionamiento del esquema fiduciario convenido y, adicionalmente, para incorporar dentro del mismo texto del acuerdo concordatario, los instrumentos contentivos de los respectivos actos jurídicos fiduciarios, las daciones en pago y como anexos los contratos de arrendamiento y de promesa de compraventa” [Énfasis añadido].

2. Los motivos de dicha solicitud, amén de lo expuesto en el Acta de la audiencia celebrada en Octubre 4, 2002 ante la Supersociedades, aparecen ratificados en dos declaraciones testimoniales de suma trascendencia: una vertida por el Dr. GERMÁN MONROY ALARCÓN y otra, por el Dr. JAIME ARTURO SALAZAR HERRERA, aquel citado a instancias del Convocante, y este, de las Demandadas.

Dijo el primero con respecto al origen de la solicitud de modificación del Acuerdo Inicial lo siguiente:

“... luego más adelante viene una reforma del acuerdo concursal que entre otras cosas se da porque además de que no se logró la venta de unos activos previstos para el pago de los acreedores privilegiados, existían unas obligaciones postconcordatarias insolutas, impagadas, vencidas”(89).

“... lo que pasa es que como hubo un incumplimiento por parte de las sociedades deudoras en el tema del pago de unas obligaciones que se tenían que verificar, el acuerdo quedó incumplido y como quedó incumplido hubo necesidad de convoca (sic) a una audiencia de modificación del acuerdo para enervar la causal de terminación del acuerdo que se había generado como consecuencia de no haber logrado las sociedades pagar unas obligaciones y buscar el mecanismo de tal manera que se pudiera salvar el acuerdo, entonces se modificó el acuerdo pero técnicamente era uno.

El propósito de la modificación siempre fue y del acuerdo siempre fue tratar de buscar evitar una liquidación obligatoria que se llamaba en aquel momento, era evitar, buscar algún mecanismo de salvación de las sociedades”(90) [Énfasis añadido].

El segundo expresó:

“... pero ocurre que desafortunadamente por razones que no sabría precisar, pero el caso fue que no se pudo ejecutar ese primer acuerdo concordatario, entonces con el ánimo de buscar una fórmula que diera viabilidad al tema y que pudiera hacerse tratando de que fuera el menor costo posible, entonces se convino hacer una modificación de ese acuerdo concordatario, entonces se modificó para efectos de que la estructuración del esquema fiduciario quedara incorporado dentro del acuerdo concordatario y no que fuera un acto a ejecutar o a llevar a cabo en desarrollo o ejecución de la fórmula, sino que quedara una vez ejecutado”(91) [Énfasis añadido].

3. Tal y como las Convocadas y sus acreedores lo anunciaron en los antecedentes que precedieron la celebración del Acuerdo Final, y lo confirmó el Dr. SALAZAR HERRERA —quien en razón de su condición de apoderado de las Convocadas para la época ofrece al Tribunal fundados motivos de credibilidad—, en el convenio concordatario se incorporaron los pactos que reflejaron los convenios fiduciarios acogiendo la fórmula sustitutiva a la inicial —que correspondía al pago de las obligaciones mediante la transferencia de derechos fiduciarios vinculados a los dos patrimonio autónomos—(92), por la “cesión de la posición contractual de LAS DEUDORAS a título de dación en pago dentro del contrato de fiducia (FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO) celebrado con base en los activos de LAS DEUDORAS (...)”(93).

4. Con fidelidad a la intención de “incorporar dentro del mismo texto del acuerdo concordatario, los instrumentos contentivos de los respectivos actos jurídicos fiduciarios, las daciones en pago y como anexos los contratos de arrendamiento y de promesa de compraventa”, las Convocadas y sus acreedores integraron en el Acuerdo Final bajo los Capítulos VII, VIII, IX y X, cuatro (4) acuerdos de significativa relevancia para entender el origen del Contrato de Arrendamiento:

a. El primero titulado “Liquidación Contratos de Fiducia” por el cual se dio por terminado un contrato de fiducia previamente celebrado entre las Convocadas y la sociedad Lloyds Trust S.A. (antes Fiduanglo). Tal terminación tuvo por propósito esencial, restituir a las Convocadas la propiedad y tenencia de los Inmuebles, a fin de allanar el camino para la posterior transferencia a los nuevos patrimonios autónomos que debían constituirse, tal y como lo planearon los interesados desde el Acuerdo Inicial.

Se recaba en este aspecto porque, para los propósitos de la § F (9) posterior, en el Capítulo VII del Acuerdo Final se indica (i) que los Inmuebles fueron restituidos en esa fecha a las Convocadas y (ii) que “en la medida en que LOS FIDEICOMITENTES [entiéndase bajo el contexto de dicha Sección como equivalentes a las Convocadas] detentan la tenencia material de los inmuebles mencionados, a título de comodato precario, no es necesaria la entrega material de los mismos por parte de LA FIDUCIARIA”(94).

b. El segundo, denominado “Dación en Pago”, visible bajo el Capítulo VIII del Acuerdo Final, mediante el cual, habiendo las Convocadas recobrado la propiedad de los inmuebles en razón de la terminación del contrato de fiducia celebrado con Lloyds Trust S.A. (antes Fiduanglo), entregaron a título de dación en pago a favor de unas entidades del sector solidario y de algunos acreedores post concordatarios, la propiedad sobre algunos bienes raíces. Tal redacción es coincidente con lo expresado por el testigo MONROY.

c. El tercero y más importante para los efectos de este proceso arbitral, aparece incorporado bajo el Capítulo IX y corresponde al que llamaron “Contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable de Administración y Venta de Inmuebles Fideicomiso Pagos Procampo”(95). Por medio de él, las Convocadas transfirieron la propiedad adquirida sobre los Inmuebles en virtud de la terminación del contrato de Fiducia suscrito con Lloyds Trust S.A. (antes Fiduanglo), a favor de la Fiduciaria a título de fiducia mercantil y se constituyó el patrimonio autónomo denominado Fideicomiso Pagos Procampo.

En razón de dicha transferencia y en los términos, no solo del capítulo IX del Acuerdo Final sino bajo los del Art. 1226 del C. Cio.(96), las Convocadas adquirieron la condición de fideicomitentes por ser los tradentes de los bienes fideicomitidos.

Adicionalmente se reitera en esta Sección del Acuerdo Final, el compromiso de las Convocadas de transferir a sus acreedores, “a título de dación en pago de las obligaciones y créditos de que son titulares, la cesión de la Posición Contractual de fideicomitentes (derechos y obligaciones) que comporta el presente contrato fiduciario”(97).

El Tribunal rescata de esta Sección del Acuerdo Final, que la anterior obligación aparece atendida a través del mismo acto, como se deriva de su cláusula octava, donde se reitera que, en esa misma fecha y mediante ese documento, las Convocadas cedieron “a título de dación en pago (...) todos los derechos derivados del FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO al igual que su correspondiente Posición Contractual de Fideicomitentes” con el efecto, definitivo y concluyente de dar por “cancelados la totalidad de los créditos a que se refiere el numeral 6.2 (...) a cargo de los FIDEICOMITENTES INICIALES [de las Convocadas] y a favor de los FIDEICOMITENTES DEFINITIVOS”(98) una vez fuera registrada el acta de aprobación del Acuerdo Final ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.

d. El cuarto, consignado bajo el capítulo X, fue denominado “Dación en Pago Postconcordatario Laboral”, con base en el cual se transfirieron algunos bienes raíces, distintos de los Inmuebles, a favor de varias personas naturales con el fin de atender las obligaciones laborales surgidas luego de iniciado el proceso concordatario.

5. En pocas palabras, debido a las dificultades económicas que impidieron la suscripción de los contratos de fiducia mercantil contemplados en el Acuerdo Inicial, las Convocadas y sus acreedores hallaron como vía expedita que sirviera de título traslaticio del dominio a favor de la sociedad fiduciaria, el acta final de deliberaciones y su auto aprobatorio. Se recuerda que en tal sentido, se expresaron las Convocadas y sus acreedores dejando constancia de ello en los antecedentes del Acuerdo Final, tal y como se expuso en la § 3 anterior, y lo reafirmó el asesor legal de las deudoras Dr. SALAZAR HERRERA en la declaración transcrita en el aparte 4 (2) previo.

6. Respecto del Contrato de Arrendamiento, que constituye el eje de este litigio arbitral, los Arts. 14 y 15 del Acuerdo Final, regularon de nuevo (i) lo relacionado con la conservación de los Inmuebles por las Convocadas a título de arrendamiento y (ii) el compromiso de permitir su readquisición, que inicialmente se había previsto canalizar a través de una opción de compra y que luego encauzaron por la vía de una futura promesa de compraventa. En esencia, mantuvieron el mismo propósito y columna vertebral descritos en el Acuerdo Inicial.

7. La justificación para la celebración del Contrato de Arrendamiento bajo el Acuerdo Final, se fundamentó en los mismos motivos que habían precedido el texto del Acuerdo Inicial. En efecto, se observa, por ejemplo, que el Art. 14 del Acuerdo Final, tiene una redacción que recoge de nuevo lo previsto en el Art. 18 del Acuerdo Inicial(99) y refleja el interés mutuo de los interesados, de permitir la conservación de los Inmuebles para facilitar el establecimiento y puesta en operación del llamado “puerto seco”.

8. También, respecto del Contrato de Arrendamiento, además de las expresiones vertidas en el Art. 14 del Acuerdo Final, el Tribunal encuentra que como parte del mismo se incorporó, como Anexo Nº 10, el texto proyectado del contrato de alquiler que debería suscribirse para atender dicha obligación, el cual aparece en los Folios 255 a 268 del Cuaderno de Pruebas Nº 8.

9. Semejante a lo que pasó con el Inicial, el Acuerdo Final fue adoptado en una reunión que contó con la asistencia del 86.04 % de los acreedores de Procampo, del 74.23 % de las acreencias a cargo de Proagro y del 78.03 % de las de Quimor S.A. y fue debidamente aprobado con el voto favorable de los acreedores, y con la necesaria e indispensable aquiescencia de las Convocadas en los términos del inciso 2º del Art. 131 de la Ley 222(100), aplicable a las modificaciones de los acuerdos concursales. El Auto aprobatorio fue objeto de algunos recursos, a los cuales se opusieron las Convocadas, y fueron despachados negativamente por la Supersociedades.

10. En el expediente se encuentra el Anexo Nº 10 del Acuerdo Final que contiene el modelo de contrato de arrendamiento que habría de firmarse(101) y que corresponde al texto que finalmente fue suscrito por las Partes.

11. En este, se vertieron cláusulas que llaman la atención del Tribunal, tales como la de vigencia del contrato que se extendió hasta Abril 6, 2011 (Cf. Cláusula 2ª del Contrato de Arrendamiento) coincidiendo con los 10 años de vigencia del convenio concordatario previsto en Acuerdo Inicial.

12. También se destaca en el texto, el valor del canon de arrendamiento que se fijó así:

a. Respecto del tiempo transcurrido hasta Abril 6, 2003, la cantidad de Col $ 12 millones correspondiente a la comisión fiduciaria asignada a la vocera del Fideicomiso, más el reconocimiento y reintegro de los gastos provenientes de la administración de los inmuebles, más Col$ 940 millones correspondiente al estimativo del valor del impuesto de timbre generado por la cesión de la posición contractual a la que el Tribunal ya ha hecho referencia previamente.

b. Las Partes convinieron que a partir de Abril 7, 2003, el canon de arrendamiento sería el cincuenta por ciento (50%) del total de la caja conjunta disponible de las Convocadas, reflejada en los estados financieros, sin que fuera inferior al 15% de las cifras presupuestas. La renta variable tendría una base mínima de Col$ 60 millones mensuales para el período Abril 7, 2003 y Diciembre 7, 2003; de Col $ 46 millones para el lapso comprendido entre Diciembre 8, 2003 y Diciembre 31 del mismo año; de Col $ 150 millones mensuales para el año 2004; de Col$ 241 millones mensuales para el 2005; de Col$ 304 millones mensuales para los años 2006, 2007 y 2008, y de Col$ 364 millones mensuales para los años 2009, 2010 y el término que corriera entre Enero 1º y Abril 6, 2011(102).

5) Otros documentos que forman parte de las deliberaciones concordatarias como elemento indicativo de la génesis del Contrato de Arrendamiento.

1. Adicional a lo anterior, y con carácter relevante, al expediente se incorporaron otras pruebas que resultan de significación para los efectos del presente proceso arbitral.

2. En primer lugar el Tribunal rescata la comunicación de Enero 30, 2001, suscrita por los apoderados de las Convocadas en el curso del proceso concursal, fechada inclusive con anterioridad a la celebración del Acuerdo Inicial, donde se reitera el propósito y ánimo que precedía la celebración del Contrato de Arrendamiento con frases como las siguientes(103):

“1. Las sociedades cancelarán el ciento por ciento del capital correspondiente a cada crédito mediante la dación en pago de derechos fiduciarios emitidos con base en dos patrimonios autónomos que se constituirán con los inmuebles de las sociedades (...)”.

“5. Las sociedades mantendrán la tenencia a título de arrendamiento de los inmuebles que estarán destinados para la administración y venta al término de la fiducia” [Énfasis añadido].

“6. Durante la vigencia de la segunda fiducia la misma tendrá ingresos producto de los cánones de arrendamiento de los inmuebles y de los rendimientos financieros que estos produzcan, los cuales, a partir del tercer año se distribuirán proporcionalmente entre todos los titulares de derechos fiduciarios, previa deducción de los gastos de fiducia”.

3. Carta de Enero 30, 2004 en la cual el representante legal de Procampo expresa la intención de persistir en “nuestra futura voluntad de continuar con la tenencia y explotación de los inmuebles fideicomitidos y en su futura readquisición” en razón a que para esa fecha los negocios del grupo Procampo han evolucionado y se encuentra cercana de iniciar la actividad relacionada con el Puerto Seco.

4. También, es significativo el documento que se ha denominado en este Laudo como Bases del Acuerdo Concordatario que fue incorporado al expediente en Noviembre 11, 2011(104) en atención a lo ordenado en la audiencia llevada a cabo en Octubre 27, 2011(105) en virtud de la cual se requirió a las Partes para que entregaran al Tribunal “la totalidad de las proyecciones realizadas por las sociedades convocadas sobre la actividad que estas desarrollarían como Puerto Seco (Depósito habilitado de aduanas y centro de consolidación y desconsolidación de carga y transformación de mercancía) en virtud de la autorización de la DIAN contenida en la resolución Nº 2478 del 29 de Octubre de 1999”, y la cual fue puesta en conocimiento de las Convocadas mediante el Auto Nº 19 el cual fue consentido por las Convocadas luego de haber sido revisados por ellas(106).

6) Lo que se deriva de la génesis del Contrato de Arrendamiento.

1. Para precisar el verdadero alcance de las estipulaciones contractuales, la doctrina y la jurisprudencia han encontrado como herramientas auxiliares, la indagación de los antecedentes que precedieron al convenio y el fin que se busca con él. Identificar unos y otros, hacen claridad en torno al alcance del pacto contractual y permiten al juez, desentrañar la verdadera intención de los contratantes, que es el criterio cardinal al cual debe someterse el fallador. Como lo enseña el profesor español LUIS DIEZ-PICAZO:

“Una interpretación histórica de los contratos no solo es posible, sino en ocasiones estrictamente necesaria. Para determinar la significación que un contrato tiene, el intérprete debe conocer y valorar la situación jurídica, económica o social en que las partes se encontraban en el momento de celebrar el contrato (antecedentes), la manera como el contrato fue elaborado (trabajos preparatorios) y la conducta seguida por las partes en la ejecución del contrato.

Los que llamamos ‘antecedentes del contrato’ poseen una evidente importancia en sede interpretativa. Solo a través de ellos es posible explicar lo que el contrato representó para las partes como fenómeno vital, lo que a través del él buscaban conseguir y los propósitos que les guiaron. Habrán de conocerse los borradores, las minutas de contrato o incluso los contratos precedentes y sopesar los cambios experimentados en la redacción. Así mismo, habrá de tenerse en cuenta quien fue la persona que redactó efectivamente el texto si se trata de un contrato redactado por escrito (las mismas partes, un asesor, un abogado, un notario, etc.), así como las cualidades personales, la cultura, el grado de conocimiento del ordenamiento jurídico y los hábitos lingüísticos de la misma.

(...).

Que las reglas contractuales, como todos los preceptos jurídicos, admiten una interpretación finalista o teleológica y funcional es algo que está fuera de toda duda y que para las normas jurídicas predica el art. 3 C.C. Se trata, además, de un criterio de interpretación perfectamente obligado. Para conocer el sentido de un contrato, es preciso averiguar antes el sustrato económico sobre el que se funda, el juego de intereses que subyace en él y el intento práctico de la regulación que mediante el contrato las partes han tratado de dar a estos intereses, pues ello constituye su última razón de ser”(107) [Énfasis añadido].

2. El Art. 1622 del C.C. establece que en el análisis del contrato que corresponde realizar al juez cuando se presenta una diferencia respecto de su significado y alcance, las cláusulas se interpretarán “unas por otras, dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato”. En tal función, el Tribunal de Arbitramento no puede desprenderse de que tanto la celebración del Contrato de Arrendamiento, como la fijación del canon y la determinación de la cosa arrendada, no correspondieron a tareas independientes a la cristalización del acuerdo concordatario, y fueron parte de la fórmula que los interesados encontraron viable, luego de una largo plazo, para alcanzar la aspiración del legislador consignada en el Art. 94 de la Ley 222, que propugnaba porque, de preferencia, en todo proceso concordatario se obtuviera “la recuperación y conservación de la empresa como unidad de explotación económica y fuente generadora de empleo”. Los antecedentes relatados, describen con propiedad y suficiencia los motivos y fines que precedieron y se buscaron con la celebración del Contrato de Arrendamiento.

3. No se trató, como se desprende de lo anterior, vuelve a insistir el Tribunal, en la entrega de la sumatoria de más de doscientos veinte (220) inmuebles, unos de naturaleza rural y otros de naturaleza urbana. Tuvo como fin, permitir a las Convocadas que —liberándose de sus obligaciones que se saldaban con la entrega de la propiedad de los Inmuebles—, pudieran llevar a cabo su operación comercial. De allí que el canon de arrendamiento tuviera como parámetro general los resultados empresariales.

4. Lo que se deriva de los documentos y de las pruebas mencionadas anteriormente, es que el Contrato de Arrendamiento tuvo su génesis en la voluntad de las Partes de permitir la utilización de los Inmuebles con el fin de facilitar la operación de las Convocadas durante el término de diez (10) años, que las Partes consideraron como razonable, para que las Demandadas lograran una recuperación económica, especialmente a través del desarrollo de lo que conjuntamente llamaron “puerto seco”.

5. En apoyo de lo expuesto, no puede el Tribunal ignorar las manifestaciones de las Convocadas en el curso del proceso concordatario y las expresiones vertidas en el Acuerdo Inicial y en el Acuerdo Final a las cuales ya se hizo referencia, que no dejan duda de ello. A riesgo de tornarse repetitivo el Tribunal, son elocuentes las expresiones vertidas en las audiencias de deliberaciones y en los acuerdos concordatarios celebrados. Todas ellas apuntan a que, desde el inicio de las discusiones existió siempre la intención de las Convocadas, consentida por sus acreedores, de conservar los Inmuebles para darle continuidad a sus actividades mercantiles, y contar con la esperanza de poder readquirirlos a través, primero del ejercicio de una opción de compraventa y luego, mediante una eventual promesa de compraventa, que resultó fallida por cuanto nunca se celebró.

6. Resultan demostrativos de lo anterior, los elementos básicos plasmados en las Bases de Acuerdo Concordatario donde se sintetizan los componentes estructurales de la fórmula concordataria, destacando la importancia de conservar la tenencia de los Inmuebles para efectos de poder evolucionar en el desarrollo comercial de las Convocadas.

7. En ese sentido, es ostensible que las condiciones económicas de las Bases del Acuerdo Concordatario sirvieron de punto de partida para la cristalización del convenio económico respecto del canon de arrendamiento; es evidente que el precio del arrendamiento, tanto el proyectado en el Acuerdo Inicial como el que se plasmó en el Contrato de Arrendamiento, obedeció al mismo derrotero de contar con un canon inicial reducido, equivalente a la comisión fiduciaria y luego, unas cifras de mayor envergadura, que por demás resultan semejantes en uno y otro; es evidente para el Tribunal, y a ese convencimiento llega, que la fijación del canon de arrendamiento en función de los resultados económicos de la gestión empresarial de las convocadas, surgió del planteamiento contenido en las Bases del Acuerdo Concordatario sugerido inicialmente por las Convocadas.

8. En fin, que no se trató de la imposición por los acreedores de un mecanismo unilateral para exigirles la carga de recibir los Inmuebles a título de arrendamiento. Por el contrario, se trató de atender una sentida petición de las Convocadas —esperanzadas en que el ejercicio de sus actividades comerciales y el desarrollo de la actividad de “puerto seco”—, que les permitiría encontrar el camino de su recuperación empresarial.

9. En línea con lo anterior, las declaraciones testimoniales vertidas por los Drs. GERMÁN MONROY ALARCÓN y JAIME ARTURO SALAZAR HERRERA, resultan ilustrativas.

a. El primero, explicó que cuenta con el conocimiento de los hechos que rodearon la estructuración y suscripción de los Acuerdos Inicial y Final, dada su calidad de asesor legal de BANCOLOMBIA comoquiera que fue quien llevó su representación judicial en los procesos concursales que precedieron la celebración del Contrato de Arrendamiento.

Indicó que, por el motivo expuesto, tuvo ocasión de participar en la discusión de los dos acuerdos concursales celebrados con las Convocadas, y que estos fueron el resultado del debate y negociación conjunta entre los acreedores y las sociedades deudoras.

Señaló que la modificación del Acuerdo Inicial, tuvo como propósito esencial permitirles a las Convocadas la cancelación de sus pasivos y, simultáneamente, facilitarles la conservación los Inmuebles para llevar a cabo su actividad comercial a fin de que pudieran desarrollar su objeto social, en particular, para construir y atender un “puerto seco”. Concomitante con los propósitos anteriores, permitirles a las Convocadas la posibilidad de readquirir los Inmuebles en el largo plazo. En tal sentido, los siguientes apartes de su declaración resultan explicativos:

DR. MONROY:

Porque digamos recuerdo mucho había un proyecto muy importante sobre el cual ellos fundamentaban sus ingresos y era el proyecto de puerto seco que quedaba en Buga y entendía que tal vez estaba muy próximo para salir la resolución del Ministerio de Comercio Exterior sobre la posibilidad de que ellos pudieran usufructuar esas tierras en ese proyecto, que era un proyecto hasta donde yo entiendo intuito personae era un proyecto en que se les permitía a ellos utilizar esas tierras como puerto seco y zona de cargue y descargue de mercancías.

El propósito era hacer viables las compañías, permitir que ellas pudieran seguir ejecutando su objeto social, pero quitarles la carga del pasivo que las hacía insostenibles, la idea era que ellos transferían las tierras, con ese mecanismo extinguían las obligaciones, pero ellos seguían ejecutando su objeto social en esas mismas tierras cumpliendo con los contratos de arrendamiento para que en determinado momento pudieran hacer uso de una opción de recompra de esas tierras.

(...)

TRIBUNAL:  

Usted menciona una recompra, eso estuvo en las negociaciones del acuerdo?

DR. MONROY:  

Estuvo y quedó incorporado en el acuerdo sí señor, una opción de compra que los acreedores le otorgaron a las sociedades deudores, obviamente siempre y cuando cumplieran con todos los requisitos que el acuerdo establecía”(108).

Y preguntado por el apoderado de las Convocadas, manifestó:

DR. BUITRAGO:

Dentro de esa reforma del acuerdo concordatario qué papel jugaba el contrato de arrendamiento?

DR. MONROY:  

El contrato de arrendamiento era una figura que venía atada al tema del fideicomiso, siempre vino atada al tema del fideicomiso, o sea la idea era que las sociedades pudieran seguir desarrollando su objeto social, ese era el propósito del acuerdo, es que sigan desarrollando su objeto social, había que buscar el mecanismo que les permitiera a ellas seguir con la tenencia de esos activos que primero se liberaran de la deuda, una compañía con la deuda, con la carga financiera que tenían no era sostenible, entonces se liberaba la deuda, pero la virtud, la bondad y la ventaja del acuerdo era que podían seguir usufructuando esos activos para poder seguir desarrollando su objeto social con una carga financiera infinitamente inferior a la que venía antes del concordato porque cancelan un pasivo que no era sostenible y empiezan a pagar un arrendamiento que era simbólico.

Entonces la idea era libérese de ese pasivo, oxigene la compañía, desarrolle su objeto social, cumpla con un contrato de arrendamiento y al final 10 años creo o algo así recompre los activos, entonces sí obviamente el acuerdo concordatario el contrato de arrendamiento como lo manifesté al despacho al inicio de esta diligencia es consecuencia del acuerdo, una consecuencia está establecida en el acuerdo y era parte de la ejecución del acuerdo”(109).

b. El segundo, por su parte, explicó que tuvo conocimiento de los hechos porque desde 1998 hasta la aprobación del Acuerdo Final, participó, en su condición de asesor legal de las Convocadas, en la estructuración de los acuerdos concursales que rodearon la celebración de aquel, hasta el punto que suscribió el Contrato de Arrendamiento como testigo de su celebración(110). Los siguientes apartes resultan de importancia para estos propósitos:

Dr. SALAZAR:  

“Desde allí ya se empezó a hablar que para la empresa era fundamental siendo estos activos que tenían, cuando hablo de los activos me voy referir específicamente a los inmuebles ubicados en Buga, que tienen una vocación agroindustrial y frente a esa realidad que eran necesarios para el desarrollo de la actividad de las empresas, entonces siempre se planteó que la empresa requería conservar esos inmuebles y requería además de conservar los inmuebles tener la posibilidad de readquirirlos, eran como las dos condiciones que se colocaron para efectos de llevar a cabo la fórmula de titularización”(111) [Énfasis añadido].

“Entonces a partir de allí, de esa fiducia la idea era modificar esa fiducia y pagar las deudas concordatarias con eso, inicialmente se aprobó un primer acuerdo concordatario, se aprobó por parte de los acreedores y fue aprobado por la Superintendencia como juez del concordato donde la fórmula consistía en que en un término que se estableció en ese acuerdo, no recuerdo si fueron 6 meses, tal vez sí, la sociedad debía constituir la fiducia previo estudio de títulos de los inmuebles, previa determinación de los linderos, de los inmuebles, porque había algunas imprecisiones o no había claridad sobre algunos temas, sobre algo de esto”(112).

TRIBUNAL:  

“Recuerda usted si en ese acuerdo concordatario se habla de una promesa de venta?

DR. SALAZAR:  

Sí claro, porque era parte de los principios que enuncié al comienzo, todo este esquema aceptaba que sus activos fueran la fuente de pago de las obligaciones a condición de dos hechos o de dos situaciones, primero tener la posibilidad de seguir utilizando, usufructuando los inmuebles a través del contrato de arrendamiento y tener la posibilidad de readquirir esos inmuebles a través de una opción de compra creo que fue lo que se pactó y creo que ese documento también fue uno de los anexos del acuerdo concordatario”(113) [Énfasis añadido].

10. El Art. 187 del C.P.C., señala que “las pruebas deberán ser apreciadas en conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica", y que el juez “expondrá siempre razonadamente el mérito que le asigne a cada prueba”. Evaluadas las declaraciones anteriores, y a pesar de que los declarantes ostentaban posiciones profesionales opuestas y defendían intereses contrarios, las versiones en torno a la génesis del Contrato de Arrendamiento son coincidentes, y no dejan duda alguna de los antecedentes y propósitos que enmarcaron su celebración.

11. Las dos confirman que el Contrato de Arrendamiento, no tuvo propósito diferente que atender los requisitos que las Partes concibieron para la estructuración de la fórmula concordataria:

a. De un lado, la extinción de las obligaciones a cargo de las Convocadas, lo cual se satisfizo con la transferencia de los Inmuebles a favor de un patrimonio autónomo del cual, a su turno, serían beneficiarios los acreedores de las Convocadas y a quienes se les entregaría un certificado fiduciario con el cual se extinguiría la obligación original. El mismo sentido tiene el Capítulo III del Acuerdo Final visible a folios 29 y ss. del Cuaderno de Pruebas Nº 1.

Se trataba de un elemento indispensable pues, tanto bajo el Acuerdo Inicial como bajo el Acuerdo Final, la fórmula concordataria conllevaba a la transferencia de los Inmuebles como medio de extinción de las obligaciones. En uno y otro caso, como se lee en los Arts. 5º(114) y 15 del Acuerdo Inicial(115), y 5º(116) y 12, del Acuerdo Final(117), se presentaría una extinción de las obligaciones mediante una dación en pago.

b. Y de otro lado, necesariamente complementaria con la primera, la conservación de la tenencia de los Inmuebles para atender el objeto social de las Convocadas.

12. El Contrato de Arrendamiento no puede entonces entenderse como un acuerdo celebrado sin motivación alguna. Lo fue en el contexto anterior, hasta el punto que el texto proyectado fue parte integrante y vital del Acuerdo Final como su Anexo Nº 10. Ello explica también, la incorporación de múltiples cláusulas que únicamente encuentran justificación en la medida en que se escudriña por su génesis, tales como:

a. La que permite al Convocante dar por terminado parcialmente el Contrato de Arrendamiento con anticipación, y obliga a las Convocadas a restituir los inmuebles que integran el globo denominado Santa Rosa A.

b. La que fijó el término de duración del Contrato de Arrendamiento hasta el 6 de Abril de 2011(118), fiel reflejo de lo expresado en el Acuerdo Inicial y lo manifestado por los declarantes, intervalo que es extenso y por ende representativo del interés de conservar los Inmuebles por el tiempo necesario para recuperar las condiciones económicas de la operación usual de las Convocadas, acorde con el empeño que las animaba a solicitar que les fuera permitido desarrollar su objeto social. Además no resulta gratuita la fecha de extinción —Abril 6 de 2011—, comoquiera que coincide con los 10 años de vigencia del Acuerdo Inicial.

c. También son representativas las semejanzas que existen entre el término de duración y la estimación del canon previstas en el Contrato de Arrendamiento, y la concebida en el Acuerdo Inicial que aparece descrita en la Sección 3 (7) anterior, plenamente indicativas para el Tribunal de la continuidad de la intención de las Partes respecto del alcance del Contrato de Arrendamiento plasmados en el Acuerdo Inicial y puestas de presente desde esa época. En efecto:

i. El plazo es el mismo: 10 años contados desde el 6 de Abril de 2001.

ii. El monto del canon es el mismo: 50% de la caja conjunta de las Convocadas;

iii. La renta mensual para el tercer año es la misma: Col$ 60 millones mensuales; Si bien en el Contrato de Arrendamiento hay un cobro de Col$ 46 millones para el período que corre de Diciembre 8, 2003 a Diciembre 31, 2008, es fácil concluir que equivale al mismo canon de Col$ 60 millones, calculado en forma diaria (Col$ 2 millones / día) por el plazo restante de 23 días.

iv. Con excepción del canon de arrendamiento previsto para el 4º año, que en el Acuerdo Inicial se estableció en Col$ 180 millones mensuales y en el Acuerdo Final se redujo a Col$ 150 millones mensuales, la renta por el alquiler es la misma en uno y otro convenio para los subsiguientes períodos mensuales: Col$ 241 millones durante el 5º año; Col$ 304 millones para los 3 años subsiguientes, y Col$ 364 millones para los 2 últimos.

La similitud de los valores convenidos bajo uno y otro acuerdo concordatario ciertamente son demostrativos de la uniformidad y continuidad en la línea de conducta e intención que animó a las Partes en la celebración del Contrato de Arrendamiento desde el Acuerdo Inicial.

d. La que señala que la destinación de los Inmuebles únicamente puede propender por la atención del objeto social de las Convocadas, tal y como se indicó en la cláusula cuarta del Contrato de Arrendamiento(119).

13. Se sigue de lo expuesto, y a esa conclusión llega el Tribunal de Arbitramento, que el Contrato de Arrendamiento fue, en su génesis, parte del engranaje que tanto las Convocadas como los acreedores consideraron mutuamente apropiado para alcanzar la recuperación económica de las empresas en dificultades económicas, aspecto que será desarrollado con mayor profundidad cuando el Tribunal acometa el estudio de las excepciones planteadas por las Convocadas.

7) ¿Fue el Contrato de Arrendamiento un contrato de adhesión o fue un acuerdo negociado?

1. En el marco anterior, pasa el Tribunal a analizar si, tal como lo ha afirmado la Parte Convocada a lo largo del proceso, el Contrato de Arrendamiento fue un contrato de adhesión, o si, por el contrario, las Partes tuvieron la posibilidad de negociar y acordar mutuamente su contenido, como lo ha afirmado el Convocante.

2. Para iniciar, conviene precisar qué debe entenderse por un “contrato de adhesión”, advirtiendo que este se contrapone al contrato libremente discutido. La doctrina ha analizado en detalle esta figura y podrían citarse muchas opiniones coincidentes respecto del concepto bajo análisis, siendo para el Tribunal especialmente ilustrativa la posición del profesor CHRISTIAN LARROUMET, quien sobre el particular afirmó:

“Contrato de adhesión. En segundo lugar, en oposición al contrato libremente negociado, el contrato de adhesión somete la libertad contractual de un contratante al querer de otro, que está en condiciones de imponer al primero las estipulaciones del contrato. En contra de lo que a principios de siglo pretendieron algunos autores que se negaron a ver en el contrato de adhesión un contrato verdadero, la ausencia de libre negociación, no constituye un obstáculo para hacer entrar el contrato de adhesión dentro del marco del concepto de contrato, o sea la voluntad de vincularse jurídicamente. Por lo demás, el contrato de adhesión no es un fenómeno de reciente aparición. Siempre ha existido. Lo que sí es reciente es su considerable desarrollo debido a la distribución en cadena de productos y servicios”(120).

3. De su lado el tratadista JORGE LÓPEZ SANTAMARÍA, previa referencia a los contratos de adhesión derivados de una oferta a toda una colectividad precisa lo siguiente:

“En nuestra opinión, el rasgo distintivo del contrato de adhesión se encuentra en otro factor: en el desequilibrio del poder negociador de los contratantes. El autor de la policitación, por su superioridad (normalmente económica) respecto del destinatario, está en situación de imponer sus condiciones contractuales. De modo que el contrato por adhesión es obra exclusiva del oferente, quien dicta el texto de la convención. El destinatario, siendo el más débil no puede discutir la oferta y debe circunscribirse a aceptarla”(121).

4. En el caso que nos ocupa, la Parte Convocada afirma que el Contrato de Arrendamiento fue un contrato de adhesión, pues no le fue permitido intervenir en la estructuración y determinación de su contenido, sino que únicamente se le impuso la obligación de firmar el texto previamente redactado por la parte Convocante.

5. Lo relatado en las §§ anteriores demuestra lo contrario. El texto y lo más importante, las condiciones del Contrato de Arrendamiento no surgieron, como ha quedado explicado, de la noche a la mañana ni mucho menos correspondió a la imposición de una de las Partes. Fue, como ya se expuso con amplitud, el mecanismo perseguido por las Convocadas para conservar la tenencia y uso de los Inmuebles para los propósitos expuestos, a los cuales se remite el Tribunal, y corresponde al entendimiento de voluntades que describieron las Partes en el Acuerdo Inicial y reiteraron en el Acuerdo Final como Anexo Nº 10, contentivo del futuro clausulado del Contrato de Arrendamiento.

6. En apoyo de lo anterior, además del recuento histórico del nacimiento del Contrato de Arrendamiento realizado previamente, debe recordarse lo indicado en el Art. 130 de la Ley 222, aplicable al trámite del concordato de las Convocadas. En él se señalaba que la fórmula concordataria se sometía a debate y aprobación en la audiencia final y debía ser adoptada con el voto del deudor y uno o más acreedores que representen no menos del 75% del valor de los créditos reconocidos y admitidos”(122).

7. En tal sentido, la Ley 222, continuó con la inquebrantable determinación del legislador de procurar y conservar la igualdad de las Partes en la negociación de los acuerdos concordatarios que de antaño traía, primero el ordinal 3º del Art. 1922 del C. Cio.(123) y posteriormente la regla 5ª del Art. 30 del Decreto 350 de 1989(124), todos ellos tendientes a evitar la imposición al comerciante incapacitado para atender sus obligaciones por parte de los acreedores, de acuerdos y condiciones, en muchos casos de suyo gravosos e imposibles en otros, por lo que dotó al deudor del derecho de veto, de manera tal que, ningún acuerdo concordatario pudiera ser impuesto por quien, en el terreno del debate, tenía evidentemente una marcada superioridad.

8. Lejana está dicha condición de la capacidad de los acreedores para imponer las estipulaciones contractuales, o la de presentarse un desequilibrio de tal magnitud que permitiera a los acreedores financieros imponer los términos del acuerdo concordatario. Si bien es cierto que el deudor, ante una situación de insolvencia puede verse expuesto a la imposición de condiciones económicas desfavorables, la ley, en procura de evitar abusos de quienes detentan el poder económico en las negociaciones, dotó al deudor del derecho de veto que, precisamente y por su esencia misma, impide verse avocado a la imposición de determinaciones de quienes detentan una condición de superioridad manifiesta y podrían perjudicarlo en grado sumo.

9. Dicho derecho de veto, apuntaba a equilibrar la balanza negocial de manera tal que la fórmula concordataria, sea cual fuere, contara siempre con el beneplácito del deudor. De esta manera, la ley le otorgó un derecho privilegiado en cuanto le permitía objetar o repudiar cualquier acuerdo con el que se pretendiera hacer uso de la situación de privilegio y superioridad que, ciertamente y ante la imposibilidad financiera y económica del deudor para atender sus obligaciones, ostentan sus acreedores, y que podrían conducirlos a aceptar condiciones gravosas de no mediar tan importante herramienta jurídica.

10. Pero además, el Tribunal debe recabar en una circunstancia que ha sido traída a colación por la Parte Convocada en forma contraria a la evidencia: desde el Acuerdo Inicial, a través del mecanismo ideado para cancelar el total de las obligaciones, primero mediante la transferencia de derechos fiduciarios [Cf. § 3.(3) anterior] y posteriormente a través de la cesión de la posición contractual que tenían las Convocadas en su condición de fideicomitentes del Contrato de Fiducia, se configuró un desprendimiento de la propiedad sobre los Inmuebles y correlativamente, de su uso, en beneficio de sus acreedores, que conducía, ab initio, a la imposibilidad física para las Convocadas de continuar desarrollando su actividad mercantil.

11. De no contarse con un mecanismo complementario que le permitiera a las Convocadas hacerse al derecho de dominio y a su uso, se frustraría, no solo la eventual recuperación de su condición financiera, sino también la posibilidad de desarrollar su actividad comercial y aquella que las Partes conocieron como “puerto seco”. Una y otro —propiedad y uso—, fueron protegidas a través de las figuras de la recompra (inicialmente a través de la opción de compra y luego mediante la fallida promesa de compraventa) y a través del Contrato de Arrendamiento, con el propósito antes señalado.

12. Sobre este particular, el testigo Sr. GERMÁN MONROY ALARCÓN, Gerente Jurídico del GRUPO BANCOLOMBIA, al ser interrogado acerca de la participación de las sociedades deudoras durante el trámite que llevó al Acuerdo Inicial y posteriormente al Acuerdo Final, fue enfático al afirmar que:

“[L]a participación fue muy activa, es decir a este acuerdo concordatario se llegó gracias a la participación de las sociedades deudoras, me refiero concretamente a su representante legal, a sus grupos de abogados, a sus asesores, si no hubiera sido por eso yo creo que difícilmente se hubiera logrado un acuerdo”(125).

13. Al ser interrogado el Dr. MONROY por el Tribunal respecto al marco bajo el cual fue planteada la celebración del Contrato de Arrendamiento, expresó:

Es que ellos propusieron la fórmula, toda la fórmula del contrato de arrendamiento fue propuesto [sic] por ellos, o sea nosotros como acreedores lo que hicimos fue de alguna manera asumir, recibir las propuestas, analizarlas, mejorarlas en lo que se podía y apoyarlas.

En mi participación como apoderado de uno de los tantos acreedores que es Bancolombia, yo sí recuerdo que la propuesta del contrato de arrendamiento surge es de las sociedades deudoras, ellos dicen yo transfiero los activos, los entrego en dación en pago, y déjemelos que yo bajo el pasivo, genero caja y se los recompro, esa es una propuesta que surge de la sociedad deudora(126) [Énfasis añadido].

14. En línea con lo anterior se cuenta también con la declaración de quien fuera apoderado de las Convocadas, que ratifica con creces lo expuesto. Respondió lo siguiente a la pregunta que de oficio le formuló el Tribunal:

TRIBUNAL:

En esta declaración... qué le consta a usted de ese contrato de arrendamiento, qué recuerda usted?

DR. SALAZAR:  

Entonces recogiendo esos principios básicos del comienzo, entonces siempre se habló de la necesidad de que las empresas mantuvieran el uso de los inmuebles para efectos de su explotación por parte de ella y por eso siempre se habló de un contrato de arrendamiento y por eso el contrato de arrendamiento quedó como un anexo al acuerdo concordatario y dentro de las negociaciones, la negoción (sic) de alguna manera cubrió también los términos del contrato de arrendamiento porque todo era un solo tema”(127).

15. Adicionalmente, al ser interrogado el testigo MONROY ALARCÓN sobre si las deudoras interpusieron algún recurso contra la aprobación del acuerdo concordatario alcanzado, con el objeto de manifestar su rechazo, manifestó:

“No, de ninguna manera, solicitaron la aprobación del acuerdo, ellos apoyaron, votaron los deudores positivamente los acuerdos y además se opusieron a que prosperaran los recursos que se habían interpuesto contra el auto que había aprobado el acuerdo conjunto”(128).

16. Por último, a la pregunta relativa a si recordaba quién había redactado el contrato de arrendamiento, el testigo contestó:

“Este contrato de arrendamiento todos los documentos legales que durante el trámite del proceso concursal se circularizaron entre los acreedores y se socializaron, fueron elaborados por la firma de asesores legales Pinzón Salazar, los abogados de la sociedad (sic) Procampo, Proago (sic) y Quimor”(129).

17. De otro lado, el representante legal del Convocante, doctor JOSÉ MANUEL OROZCO VASCONCELLOS, al rendir su declaración de parte se pronunció sobre si el Contrato de Arrendamiento había sido negociado por la Fiduciaria y fue enfático al afirmar que:

“[L]os contratos fiduciarios no son contratos de adhesión, los contratos fiduciarios son contratos que se negocian y digamos que teniendo en cuenta que esto surge en un proceso concursal, el contrato fiduciario salió del proceso del concurso, y ahí obviamente que como se ve en una de las comunicaciones que reposan en el expediente, se dice que llevaban un tiempo dado conviniendo con la Fiduciaria el contrato como tal, digamos que el contrato fiduciario obviamente siempre se negocia con las partes”(130).

18. Y más adelante precisó:

“El contrato de arrendamiento como le venía diciendo era parte del anexo del contrato fiduciario, era uno de los anexos de este contrato (...)”(131).

19. Ahora bien, el testigo JAIME ARTURO SALAZAR HERRERA, abogado asesor de las Convocadas en la época del trámite del proceso concursal y cuyos motivos de convicción resultan innegables dada las condiciones indicadas, al ser interrogado acerca de su participación en la redacción del contrato de arrendamiento, reafirmó no solo la intervención de las Convocadas, sino también su autoría. Así contestó:

“Digamos que en estos temas por lo general alguien tiene que elaborar el texto inicial de los documentos, nosotros elaboramos el texto inicial del acuerdo concordatario o de los acuerdos tanto el inicial como el modificatorio, nosotros elaboramos el texto y ese texto se circularizaba, se negoció con todos(132).

20. Y a continuación añadió:

“Dentro de esas discusiones iba el tema el (sic) contrato de arrendamiento, las condiciones del contrato de arrendamiento fueron discutidas y es producto de propuestas y discusiones por parte de los acreedores, obviamente como en todo, como en cualquier negociación cada parte busca hacer unas concesionares (sic) que más los beneficie a cada uno, obviamente la empresa hacía su propuesta y los señores acreedores o la aceptaban o la discutían o no la aceptaban y proponían otras opciones, en fin eso creo que es”(133) [Énfasis añadido].

21. Al referirse a la participación del representante legal de las Convocadas en las discusiones relativas al Contrato de Arrendamiento, como parte del acuerdo concordatario, el testigo afirmó:

“Yo recuerdo que él tuvo una participación, de pronto hubo reuniones a las que él no iba, íbamos solo nosotros, pero no sabría precisarle con exactitud cuál fue el grado de participación que él tuvo en eso, pero sí hubo participación de él en varias reuniones que se hicieron con ese comité de acreedores”(134).

22. Vistas las anteriores declaraciones, resulta evidente para el Tribunal que en la negociación del Contrato de Arrendamiento, las Convocadas tuvieron amplia participación y que en su versión inicial, fue redactada por sus asesores, y posteriormente sometida a revisión de la Fiduciaria y de los acreedores.

23. Por lo expuesto, no encuentra el Tribunal razón alguna para concluir que las sociedades Convocadas se hubieren visto privadas por la imposición de su contraparte o de sus acreedores, para negociar las cláusulas que harían parte del Contrato de Arrendamiento, puesto que los distintos testimonios confirman que se trató de un contrato de contenido negociado, en el cual ambas Partes tuvieron la posibilidad de exponer propuestas y presentar objeciones a las mismas.

24. El Tribunal considera que no es de recibo el argumento de la Parte Convocada para que el Contrato de Arrendamiento se catalogue como un contrato de adhesión, pues en ningún momento, a lo largo del proceso, se acreditó que las Demandadas estuvieran limitadas en su libertad para negociar el contenido del negocio jurídico, y por el contrario, los testimonios rendidos ante el Tribunal dan cuenta de lo contrario.

D. REQUISITOS DE VALIDEZ DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

1) Elementos esenciales del Contrato de Arrendamiento.

1. El Art. 1973 del C.C. define el arrendamiento como un contrato en el que “las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Se trata entonces, de un contrato oneroso, bilateral, de tracto sucesivo y consensual.

2. En todo contrato, según lo precisa el Art. 1501 del C.C.(135), se distinguen las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza y las meramente accidentales. Por las primeras, se entienden aquellas sin las cuales el contrato, o no produce efecto alguno, o bien degenera en otro diferente; son de la naturaleza las cosas que, no siendo esenciales, se entienden incorporadas sin necesidad de cláusula especial que las plasme en el acuerdo; y finalmente, son accidentales, las que, por no tratarse de las que ni esencial ni naturalmente se entienden pertenecerle, deben añadirse en la convención por cláusula especial de los contratantes.

3. Por tratarse de un contrato de naturaleza consensual, para que se perfeccione el arrendamiento de una cosa, además de los requisitos de validez señalados para todo contrato en el Art. 1502 del C.C.(136) se impone el acuerdo de voluntades sobre sus elementos esenciales, que, como lo tienen decantado la doctrina y la jurisprudencia, corresponden a la determinación de la cosa arrendada y al precio que debe pagar el arrendatario como retribución por el uso de aquella. Así, lo señala el ex-magistrado BONIVENTO FERNÁNDEZ:

“Se perfecciona [el contrato de arrendamiento] por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaración de voluntad esté revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato. Sobre los extremos cosa y precio debe girar la declaración de convenirse en el uso y goce.

(...).

“Sin cosa no se puede hablar de arrendamiento ya que constituye un elemento esencial del contrato.

(...).

“[S]in precio no se puede hablar de arrendamiento. Si falta, se convierte el acto jurídico en comodato, de que trata el artículo 2200 del Código Civil, si la intención es liberal por parte de quien permite el uso y goce de la cosa”(137).

4. En el caso sometido a consideración, el Tribunal, encuentra que los dos requisitos se hallan plenamente satisfechos y a ello dedicará un espacio en la presente providencia, por la significación que estos elementos tienen para la decisión que en este Laudo se adopta.

a) La Cosa Arrendada

1) La cosa arrendada la constituyen los predios identificados en la Cláusula Primera (1ª) del Contrato de Arrendamiento y para cuya precisión particular, las Partes se remitieron a los linderos incorporados en los certificados de tradición y libertad con los cuales se identifican cada uno de estos bienes raíces en las oficinas de registro de instrumentos públicos de la jurisdicción donde están ubicados. Recalca el Tribunal que los Inmuebles, si bien se enumeraron a través de su identificación registral, se aglutinaron y agruparon, a su vez, en nueve (9) globos o unidades.

2) Con relación a la cosa arrendada, el Tribunal no puede ignorar el origen y el propósito del Contrato de Arrendamiento y sobre el particular trae a colación de nuevo, lo expuesto en el Capítulo C anterior. Como allí se dijo, el Contrato de Arrendamiento fue el mecanismo que las partes —deudoras y acreedores—, encontraron para procurar “la recuperación y conservación de la empresa como unidad de explotación económicatal y como lo imponía el Art. 94 de la Ley 222.

3) El Art. 25 del C. Cio.(138), define la empresa como “toda actividad económica, organizada para la producción, trasformación, circulación, administración o custodia de bienes, o para la prestación de servicios. Dicha actividad se realizará a través de uno o más establecimientos de comercio”.

4) La noción de empresa, bajo la legislación colombiana, presupone la concurrencia de varios elementos: de un lado la actividad económica que, debidamente organizada apunta a producir, transformar, poner en circulación, administrar o custodiar bienes, o que sirve de medio para prestar un servicio.

5) De otro, la existencia de un establecimiento de comercio, es decir, al tenor de lo señalado en el Art. 515 del C. Cio.(139) de un conjunto de bienes organizados por el empresario, que permitan alcanzar los fines de la empresa.

6) Y finalmente, como es apenas elemental, la conjunción de los dos elementos anteriores a través de una persona —el empresario mercantil—, que desarrolle las actividades tendientes a alcanzar los fines de la empresa. Como lo dice MARCELA CASTRO:

“La empresa es una realidad económica y jurídica compleja que descansa en la interacción de diversos factores, todos indispensables para su existencia:

El elemento objetivo: actividad económica organizada;

El elemento subjetivo: empresario mercantil;

El elemento funcional o instrumental: establecimiento de comercio”(140).

7) En el caso sometido a estudio del Tribunal, no se puede ignorar que los Inmuebles formaban, y eran parte integrante de ese conjunto de bienes organizados por las Convocadas para llevar a cabo sus fines empresariales, que no eran otros que la continuación de sus actividades comerciales consistentes en la producción de semillas y su distribución, como fundamento del desarrollo de su objeto social, así como la habilitación de una porción de ellos como “puerto seco”, o área habilitada para operar un centro de consolidación y desconsolidación de carga, y de transformación de mercancías.

8) Por consiguiente, si bien bajo la enumeración de los Inmuebles se aglutinan múltiples predios de diversa índole, más que una sumatoria de ellos, y por lo tanto un conjunto de bienes divisible, se trata de una unidad, estructurada y organizada, que una vez ordenados armónicamente, permitían atender y satisfacer adecuadamente las necesidades de las Convocadas y, facilitaban, bajo la óptica de la Ley 222, el objetivo de conservar las entidades sometidas al proceso concursal como unidades de explotación económica.

9) Ello explica con propiedad, la importancia y relevancia que los Inmuebles representaban para el futuro comercial de las Convocadas y la razón por la cual eran elementos indispensables para alcanzarlo, así como el interés que sobre ellos despertó en las Convocadas para que fueran conservados bajo su tenencia. Sin los Inmuebles, resultaba imposible para las Convocadas, desarrollar su objeto social y mucho menos, llevar a cabo la actividad de “puerto seco”, como ha quedado expuesto previamente en este Laudo, y con ello, frustrada cualquier forma de recuperación empresarial que conservara la línea mercantil propia de sus actividades.

10) Tan cierto resulta lo anterior, que las proyecciones vertidas en las Bases del Acuerdo Concordatario giraron alrededor de tales actividades en los Inmuebles, elemento que se vio como indispensable para que el Grupo Procampo pudiera alcanzar sus objetivos, y que sirvió de fundamento para la construcción y estructuración del Contrato de Arrendamiento, como ya se expuso.

11) El Art. 20 del C. Cio., trae a título ejemplificativo, un conjunto de actividades que se pueden calificar como empresas comerciales tales como las dedicadas a los seguros, las de transporte de personas o cosas, las de depósito de materiales, las editoriales, las litográficas, las fotográficas, las de obras y construcciones, etc.

12) El estatuto mercantil, descarta que sean comerciales las enajenaciones que hagan los agricultores y ganaderos de sus frutos, cosechas y ganados en su estado natural o su transformación siempre y cuando dicha transformación no constituya por sí misma una empresa(141).

13) Para el Tribunal de Arbitramento, no cabe duda alguna que la actividad desplegada por las Convocadas se enmarcaba bajo los parámetros anteriores y que por lo tanto, los Inmuebles, eran parte sustancial del conjunto de bienes que, debidamente organizados, integraban el establecimiento de comercio de las Convocadas y permitirían el desarrollo de su actividad de producción, transformación y circulación de bienes y servicios propios de sus actividades, acorde con la definición que trae el Art. 25 del C. Cio. ya citada.

14) Ello se apoya en las declaraciones testimoniales a que se ha hecho referencia en las §§ C. 5.(7) y 6.(4) anteriores y en las diversas expresiones vertidas en los acuerdos concordatarios.

15) Este fue el entendimiento de las Partes respecto a los Inmuebles, incluyendo dentro de ellos el ubicado en la ciudad de Cartagena, Departamento de Bolívar. No hicieron diferencia ni distinción alguna respecto a su localización, y por el contrario, amén de que bajo el Contrato de Arrendamiento se presentaron agrupados en nueve (9) globos, por la contraprestación por su uso se les asignó un canon de arrendamiento bajo una cifra única. Lo hicieron las Partes porque, para ellas, y lo es también para el Tribunal, los Inmuebles correspondían a un conjunto de bienes necesarios e indispensables para llevar a cabo las actividades económicas propias de la empresa de las Convocadas.

16) Además de las expresiones vertidas en los Acuerdos Inicial y Final, que insisten en necesidad de conservar los Inmuebles para efectos de desarrollar la empresa y la actividad mercantil [Cf. §C. 6.(5)], lo corrobora la declaración del Dr. SALAZAR HERRERA quien expuso:

“Desde allí ya se empezó a hablar que para la empresa era fundamental (...) que eran necesarios [los Inmuebles] para el desarrollo de la actividad de las empresas, entonces siempre se planteó que la empresa requería conservar esos inmuebles y requería además de conservar los inmuebles tener la posibilidad de readquirirlos, eran como las dos condiciones que se colocaron para efectos de llevar a cabo la fórmula de titularización”(142) [Énfasis añadido].

17) Más adelante el Dr. SALAZAR manifestó:

“Entonces recogiendo esos principios básicos del comienzo, entonces siempre se habló de la necesidad de que las empresas mantuvieran el uso de los inmuebles para efectos de su explotación por parte de ella, y por eso siempre se habló de un contrato de arrendamiento y por eso el contrato de arrendamiento quedó como un anexo al acuerdo concordatario y dentro de las negociaciones, la negociación de alguna manera cubrió también los términos del contrato de arrendamiento porque todo era un solo tema”(143) [Énfasis añadido].

18) También se expresó el Dr. SALAZAR en los siguientes términos:

“Ahí no sabría con exactitud darle una idea muy precisa a eso es un tema más financiero [en torno al capital de trabajo que conservaban las Convocadas] pero voy a plantear la idea, las empresas su capital de trabajo solamente tenía la posibilidad de generarlo a partir del desarrollo de sus actividades, de su actividad empresarial, como decía en la explotación de la actividad agrícola la producción de semilla y todo eso que creo que es lo que hacía Procampo allá en los inmuebles y a través de la actividad de Quimor, básicamente de ahí es de donde podría tener origen un capital de trabajo en las empresas, no se tanto de los inmuebles, no creería pero fuente de capital de trabajo”(144) [Énfasis añadido].

19) Y cuando fue interrogado por el apoderado de las Convocadas respecto de los elementos que condujeron a la estructuración del canon de arrendamiento —tema que será abordado más adelante por el Tribunal—, y si este obedeció a la “naturaleza de los bienes involucrados”, el Dr. SALAZAR expresó:

Nunca respondieron, nunca se determinaron en función de la naturaleza, ni ubicación de los inmuebles, otros criterios yo diría si no me falla la memoria era muy atado a esas proyecciones financieras, es decir cuál era la capacidad mínima de generación de recursos de la empresa a partir de esas proyecciones que involucraban el puerto seco, entonces ahí fue donde se establecieron esos cánones mínimos (...) pero fue ese concepto, fue el concepto de lo que la empresa iba a generar según las proyecciones que ella había preparado lo que sirvió de marco de referencia para establecer esos cánones (...)”(145) [Énfasis añadido].

20) De tal material probatorio, se infiere con absoluta claridad que las Partes no pretendieron subdividir el objeto del Contrato en función de la naturaleza y ubicación de los Inmuebles. Siempre asignaron y lo consideraron apropiado, darles el tratamiento de una unidad de explotación económica con independencia de su ubicación, todos necesarios para ejecutar los fines de la empresa.

21) El interés recíproco y la intención de las Partes fue facilitar a las Convocadas la posibilidad de gozar de todo el conjunto de Inmuebles para la preservación de su empresa y para el desarrollo de la zona de consolidación y desconsolidación de mercancías, a cambio de una contraprestación que, como se analizará en detalle más adelante, se convino en una cifra genérica producto de las proyecciones que arrojaban los resultados del desarrollo empresarial.

22) No se trataba de una obligación en cabeza del arrendador que pudiera ser calificada de divisible en función de la ubicación y naturaleza de cada uno de los Inmuebles El Art. 1581 del C.C., enseña que “la obligación es divisible o indivisible según tenga o no tenga por objeto una cosa susceptible de división, sea física, sea intelectual o de cuota”, y la misma norma ejemplifica diciendo que “la obligación de conceder una servidumbre de tránsito, o la de hacer construir una casa, son indivisibles”, mientras que lo es “la de pagar una suma de dinero”.

23) Doctrinariamente, se ha reconocido que la indivisibilidad de las obligaciones se predica no solo en razón del objeto de la obligación, sino también, en virtud de la existencia de una disposición legal o del acuerdo de los contratantes, quienes voluntariamente pueden convenir que la obligación no se entenderá satisfecha sino en la medida en que sea íntegramente cumplida, como por ejemplo, cuando se promete en venta un inmueble de propiedad de dos o más personas y se acuerda que no se entenderá atendida si una de ellas no transfiere la propiedad.

24) En tal sentido, resulta precisa la referencia que a nivel local se extrae de la obra del Dr. ÁLVARO PÉREZ VIVES, según fue actualizada por el Dr. ALBERTO TAMAYO LOMBANA:

“En segundo lugar, la indivisibilidad puede resultar de la obligación misma (...) se trata de un objeto cuya naturaleza es susceptible de división, pero que en razón de la intención de las partes y de la finalidad de obligación, debe considerarse indivisible. De aquí, es donde cabe incorporar la invisibilidad que algunos autores llaman ‘convencional tácita’”(146) [Énfasis añadido].

25) Como se ha señalado, la indivisibilidad convencional de la obligación —en el caso en estudio la de facilitar el uso de los Inmuebles—, puede resultar o bien del pacto especial de las partes, o bien inferirse, como se lee atrás, de la intención y finalidad de la obligación que, no obstante referirse a un objeto físicamente divisible, por tales vías se torna en indivisible.

26) Tal voluntad puede derivarse por el juez de las circunstancias que rodean la negociación. Varios autores se han manifestado en ese sentido y para ello el Tribunal trae a colación las siguientes anotaciones:

“Indivisibilidad por Acto Jurídico. Por hipótesis, aquí el objeto de la obligación es susceptible de fraccionamiento y la ley no se opone al cumplimiento parcial de ella; sin embargo, la obligación puede quedar sometida al régimen de la indivisibilidad por la sola voluntad de los contratantes.

La voluntad de las partes puede ser expresa o tácita (...) La indivisibilidad también puede provenir de la voluntad tácita o presunta de los contratantes, atendidas las circunstancias que han rodeado el nacimiento de la obligación”(147) [Énfasis añadido].

27) En igual sentido, PLANIOL se refiere a este tipo de obligaciones así:

“La indivisibilidad es convencional cuando, siendo el objeto de la obligación divisible en todos sentidos, han querido las partes que la obligación se cumpla como si fuera indivisible.

La convención de las partes, que convierte en indivisible la obligación puede hacerse, en primer lugar, en una cláusula expresa. En la práctica se encuentran frecuentes ejemplos de ella. Se pacta que los deudores ‘se obligan solidaria e indivisiblemente’, de tal modo que se acumulen en beneficio del acreedor las ventajas de las dos instituciones. Esta fórmula ha llegado a ser de estilo en los contratos notariales.

La indivisibilidad puede resultar indirectamente de una circunstancia particular (...). La circunstancia principal de esta clase es el fin que se proponen las partes (...)”(148) [Énfasis añadido].

28) Si bien, en el texto del Contrato de Arrendamiento no se hizo expreso, el Tribunal encuentra que atendida la necesidad de precisar la cosa arrendada como elemento esencial de este tipo de convenios, ella se encuentra conformada, ciertamente por un grupo de más de 200 predios que conforman una unidad económica que, por la voluntad de las Partes y particularmente para atender el propósito del Contrato de Arrendamiento, debe entenderse como indivisible.

29) Ello explica cómo, por un lado, se estableció como contraprestación una cifra global única a título de renta mensual equivalente al uso facilitado de los Inmuebles que constituyen la unidad económica. También explica, la incorporación de un predio en la ciudad de Cartagena como parte de la cosa arrendada, e igualmente, la asignación de un precio global para la eventual adquisición futura de los Inmuebles, como se puntualizó en la Cláusula 19 del Acuerdo Inicial en cuantía de Col$ 56.700 millones sin discriminar el valor de cada uno de ellos.

30) Así como no se fijó un precio para el ejercicio de la opción de compra de manera unitaria para cada uno de los lotes de terreno, ni se tuvo en cuenta su función ni ubicación para la precisión del canon de arrendamiento, tampoco fue este el parámetro, ni así se convino, por lo explicado, en la determinación de la cosa arrendada.

31) Visto lo anterior, encuentra el Tribunal que si bien, dentro de los Inmuebles hay algunos rurales y otros urbanos, todos ellos formaban un conjunto que, por estar adecuadamente organizados, forman parte de su establecimiento de comercio y apuntaban a alcanzar los objetivos de la empresa, que, por lo tanto, respondían al mismo propósito común: el desarrollo del objeto social de las Convocadas.

b) El Precio del Contrato de Arrendamiento

1) En lo que se refiere al otro elemento esencial del arrendamiento, el Tribunal observa que el precio pactado en la Cláusula Tercera satisface enteramente el requisito impuesto por el Art. 1973 del C.C.

2) El Art. 1976 del Código Civil(149) puntualiza que, en el contrato de arrendamiento “el precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta”, por lo que, puede ser determinado o determinable según lo enseña el Art. 1864 del C.C.(150) cuya aplicación se impone en razón de la remisión permitida por el citado Art. 1976 del C.C.

3) Será determinado cuando arrendador y arrendatario puntualizan, sin equívoco alguno, el valor que debe atender el último por el uso y goce de la cosa. Será determinable cuando, no habiendo los contratantes fijado una cifra, señalan en forma vinculante, los parámetros para lograr su valoración.

4) Desde este punto de vista, y sin perjuicio de las limitaciones que a lo largo de las últimas décadas se han impuesto a la fijación de la renta y que se han conocido como régimen de control de arrendamientos al cual el Tribunal hará referencia más adelante, existe, como en todo contrato, una amplia libertad para que los interesados convengan, sin restricciones, el valor que el arrendatario debe atender como contraprestación por el disfrute de la cosa arrendada, así como, un generoso margen para señalar los parámetros que permitan determinarlo con certeza cuando no lo han fijado con exactitud.

5) En cuanto al origen del canon incorporado en el Contrato de Arrendamiento, el Tribunal debe volver sobre las circunstancias que rodearon la celebración de este convenio. Para tal fin, el Tribunal parte de la conclusión a la cual arribó en la Sección anterior: los Inmuebles siempre fueron considerados como una unidad empresarial integrante del establecimiento de comercio que las Partes estimaron necesarios para alcanzar los propósitos económicos perseguidos por las Convocadas, ello es, la realización de las actividades agro industriales propias del objeto social de Procampo, Proagro y Quimor, y la consolidación del proyecto conocido como “puerto seco”.

6) También, como se expresó en el Capítulo V (C) de este Laudo, el Tribunal reitera que el Contrato de Arrendamiento tuvo su génesis en la necesidad y conveniencia de las Convocadas de conservar la tenencia de los Inmuebles a fin de desarrollar sus actividades empresariales y la del “puerto seco” durante el lapso de diez (10) años, equivalente a la vigencia del acuerdo concordatario. Sobre dichas premisas, se edificaron los elementos esenciales del canon de arrendamiento, en función de los resultados del Grupo Procampo, sin que fuere inferior al mínimo pactado, tal y como se explica a continuación.

7) Como se indicó en las §§ C. (3) y (4) anteriores, las bases del canon de arrendamiento, no fueron exclusivas del Contrato de Arrendamiento que se extendió como complemento del Acuerdo Final, sino fue un elemento que sobresalió desde el Acuerdo Inicial.

8) En uno y otro se observa, con absoluta claridad, que tales directrices conjuntas de las Partes, se respetaron tanto en el Acuerdo Inicial como en el Acuerdo Final. En gracia de la brevedad, el Tribunal se remite de nuevo a lo ya explicado y descrito en la §C.6.(12), que reproduce de manera resumida las similitudes entre las dos estructuras económicas respecto del Contrato de Arrendamiento.

9) El origen del canon de arrendamiento, se encuentra para el Tribunal de Arbitramento, explicado en los antecedentes ya relatados, y en las proyecciones económicas debatidas y puestas en consideración durante el curso de las deliberaciones adelantadas entre las Convocadas y sus acreedores, con miras a atender las necesidades puestas de manifiesto por las Convocadas. Así lo confirma el testigo SALAZAR HERRERA quien manifestó durante su declaración:

“Entonces para zanjar esa discusión [cuál era el precio de los bienes raíces y por lo tanto cuál era el canon de arrendamiento] el valor de la deuda por concepto de capital son $ 45.000 o $ 47.000 millones, algo así, entonces por ese valor se entregan los inmuebles, entonces a partir de allí la filosofía era bueno si nos vamos a meter en un proceso conjuntamente los acreedores y la deudora y la deudora va a tener un desarrollo de su actividad empresarial hacia el futuro con base en una serie de prerrogativas que consideraban los acreedores se estaban dando por ejemplo en dejar los inmuebles que la empresa los mantuviera todavía en uso o los explotara, la idea era un poco bueno entonces sobre el mejor resultado de la empresa lo justo es que haya una participación equitativa entre los acreedores y la deudora o deudoras en este caso.

Ahí surgió la idea entonces de que el canon se pagaría con base en los resultados a final de año, de acuerdo con la caja disponible que tuvieran las empresas, si mal no estoy el 50% para los acreedores, el 50% para la empresa, entonces de qué manera se estructuró el canon? A partir de ese 50%, si no me falla la memorial [sic] en el contrato de arrendamiento el canon es el 50% de la caja y sin embargo se puso un canon mínimo, se puso una cifra mínima que arrancaba, no sabría, es decir terminábamos como en 300 millones, era un monto que iba ascendiendo, arrancó en el primero o segundo año arrancaba un canon e iba incrementándose hasta llegar a una cifra que era el canon mínimo, eso significaba que si la caja, el 50% daba por encima de esos cánones mínimos, los correspondientes al período de un año, la empresa pagaba la diferencia entre el 50% y esos cánones, si era por debajo sencillamente quedaba así(151) [Énfasis añadido].

10) La versión anterior es claramente explicativa de los factores económicos que condujeron a un entendimiento sobre la cuantía del canon, pues es evidente que para su determinación, si bien inicialmente y siguiendo las Bases del Acuerdo Concordatario, las Partes mencionaron porcentajes que oscilaban entre el 0.1% y el 0.6% mensual del valor que incorporarían como marco de referencia en los acuerdos concordatarios y que se señaló en Col$ 54.000 millones aproximadamente, posteriormente se apartaron de la idea de atarlo al valor de los Inmuebles(152).

11) Cuando fue cuestionado por el apoderado de las Convocadas en torno a la Cláusula Tercera que recogió el monto del valor del arrendamiento, respecto de si en ella se tuvo en cuenta la “naturaleza de los bienes que están involucrados en el contrato de arrendamiento, es decir, unos eran urbanos, otros eran rurales, otros sub rurales o atendiendo el criterio...”, el testigo SALAZAR respondió que “nunca se determinaron en función de la naturaleza, ni ubicación de los inmuebles, otros criterios yo diría si no me falla la memoria era muy atado a las proyecciones financieras, es decir cuál era la capacidad mínima de generación de recursos de la empresa a partir de esas proyecciones que involucraban el puerto seco, entonces ahí fue donde se establecieron esos cánones mínimos (...)”(153).

12) Lo dicho por el testigo SALAZAR es coincidente con los documentos aportados al expediente. En efecto, como se indicó en capítulo anterior en este Laudo, en el Acuerdo Inicial aprobado en Abril 6, 2001 y en particular en su Artículo Décimo Octavo se sentaron las premisas para la fijación del canon de arrendamiento bajo la idea general de que estuviera atado a los resultados económicos del Grupo Procampo, sin salirse de los mínimos fijados.

13) También es coincidente, con el canon plasmado en el Contrato de Arrendamiento, tal y como se puso de presente en la § C.6.(9) anterior a cuyos elementos el Tribunal se remite en gracia de la brevedad. En suma, los elementos integrantes del canon de arrendamiento fueron diseñados, desde el inicio de las negociaciones concordatarias, con base en las proyecciones económicas y con independencia de la ubicación y destino de los Inmuebles, como se desprende de los elementos probatorios antes indicados.

14) A lo anterior se suma lo revelado las Bases Acuerdo Concordatario. Respecto de la estructuración del canon de arrendamiento se encuentra que la propuesta formulada por las Convocadas incluía la siguiente explicación:

“Por cuanto los inmuebles tienen una vocación agroindustrial y de hecho son objeto de la actividad que desarrollan las concordadas hasta el punto que constituyen activos operacionales de las mismas y en la medida en que aquellos inmuebles que fueron habilitados como depósito aduanero, la operación correspondiente solo le fue autorizada a Proagro, amén de la autorización que ya tiene Proagro para actuar como consolidador y desconsolidador de carga y como transformador, las indicadas compañías, además de Quimor S.A., continuarán con la explotación de los inmuebles, para lo cual, una vez restructurado y conformado el patrimonio autónomo, la entidad fiduciaria procederá a celebrar con estas sociedades los correspondientes contratos de arrendamiento, cuyo texto será previamente del conocimiento de los acreedores.

Dentro del esquema de una titularización, el canon de arrendamiento estará dado por un porcentaje sobre el valor de los bienes, de acuerdo con el avalúo al que sean incorporados al proceso, mientras que el de los bonos sería una suma fija”(154) [Énfasis añadido].

15) Concluye entonces el Tribunal de lo anterior, que existió coincidencia en el consentimiento en torno a la renta o precio que debían cubrir las Convocadas, y que el convenido, descrito en la forma a que se hizo referencia en la § C. anterior, es el resultado del diseño estructurado a partir de las Bases del Acuerdo y de las manifestaciones de las Partes durante las negociaciones concursales, de manera tal que el Contrato de Arrendamiento cuenta con este elemento esencial y se ajusta a lo previsto en el Art.1976 del C.C. en concordancia con el 1864 ibídem.

2) El control de arrendamientos y el Contrato de Arrendamiento.

a) Generalidades

1) La Parte Convocada ha expresado que la fijación del precio establecido en el Contrato de Arrendamiento, carece de sustento legal por cuanto la cláusula que lo recogió desconoció que los Inmuebles estaban conformados por predios rurales y urbanos; algunos con vocación agrícola y otros sin ella; algunos para oficinas y no todos comerciales, por lo que la renta fijada no respeta la reglamentación establecida para los predios rurales en el C.C. ni ninguna otra reglamentación.

2) Se advirtió previamente por el Tribunal que para la fijación del precio del arrendamiento y en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, los interesados cuentan con una amplia facultad para determinar su valor. De lo anterior, se exceptúan algunos eventos, en los cuales el legislador impuso controles y limitó el radio de acción de los particulares bajo el régimen conocido como “control de arrendamientos” que deben ser revisados para determinar si el canon incorporado en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, quebranta o no, alguna disposición imperativa que le reste valor.

3) El Decreto 2221 de 1983(155), expedido en desarrollo del régimen de control de arrendamientos excluyó de dicha reglamentación los cánones que correspondieran a:

a. Los contratos regulados por el Decreto 410 de 1970 (C. Cio.);

b. Los contratos en los cuales el arrendatario variara o cambiara su destinación;

c. Los convenios relativos a inmuebles de propiedad de entidades de beneficencia pública;

d. Los concernientes a inmuebles calificados como patrimonio histórico o artístico;

e. Aquellos relacionados con inmuebles cuyo avalúo catastral fuere superior a Col $ 5 millones, y

f. Los acuerdos ligados con predios que sirvieran de garantía de créditos individuales.

4) Le siguió al Decreto 2221 de 1983, la Ley 56 de 1985 que reguló íntegramente la materia relacionada con los arrendamientos de vivienda urbana.

5) Con la expedición de la Ley 56 de 1995, y por haber regulado íntegramente la materia y tratarse de una norma especial (Cf. Art. 5º de la Ley 57 de 1887(156)), el sector de vivienda fue sustraído del régimen de control previsto en el Decreto 2221 de 1983.

6) La Ley 56 de 1985 fue derogada por la Ley 820 de 2003, que constituye el actual estatuto del contrato de arrendamiento de los inmuebles que tengan por destino la vivienda.

7) El Tribunal encuentra que, para el 4 de Octubre de 2002, fecha en que fue celebrado el Contrato de Arrendamiento, la normatividad que regía respecto del control de arrendamientos era la siguiente:

a. Si el inmueble era urbano y tenía por destino la vivienda, el régimen aplicable era el de la Ley 56 de 1985, que vino a ser derogada y remplazada por la Ley 820 de 2003 y que entró a regir, en los términos de su Art. 43(157), a partir de su promulgación.

b. Respecto de los contratos celebrados con anterioridad a la vigencia de la Ley 820 de 2003, el Art 42(158) dispuso en armonía con lo indicado en el Art. 38 de la Ley 153 de 1887(159), que se regirían por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración(160).

c. Si el inmueble era urbano y no tenía destinación de vivienda, los precios tenían como tope el previsto en el ordinal b) del Art. 1º del Decreto 2221 de 1983.

d. En uno y otro caso, el inmueble debía ser urbano. De ninguna manera, el control de arrendamientos se extendía a predios que no tuvieran esta condición.

e. No se aplicaba el régimen del control de arrendamiento a los casos previstos en Decreto 2221 de 1983 antes referidos.

8) Dentro del marco jurídico anterior, acometerá a continuación el Tribunal el estudio de si, para el caso sometido a su decisión, la voluntad de las Partes se encontraba limitada por disposición alguna que les impidiera fijar libremente el canon de arrendamiento convenido.

9) De otro lado y para concluir, el Tribunal observa, respecto de los argumentos esgrimidos por las Convocadas, que el Capítulo VI del Título XXVI del C.C., bajo el título de “Reglas Particulares Relativas al Arrendamiento de Predios Rústicos”, consagra una regulación especial y muy limitada respecto del alquiler de predios de esa naturaleza, que luego vino a ser completada con la regulación del contrato de aparcería ciertamente ajeno al debate que ocupa a este Tribunal de Arbitramento. No encuentra el Tribunal que en la regulación particular a que se refiere el C.C., exista norma especial que se refiera a la fijación del canon de arrendamiento y que constituya una excepción a las reglas generales previstas en el C.C. y demás normas complementarias, por lo que basta lo manifestado para prescindir de consideración adicional en esta materia.

b) ¿El canon pactado estaba sujeto al control de arrendamientos?

1) El régimen del control de arrendamientos ha mantenido durante décadas un denominador común: se contrae a los predios urbanos, de manera tal que las limitaciones impuestas por el legislador a la autonomía de la voluntad para fijar el valor del precio del alquiler, no puede extenderse a predios que no tengan tal carácter.

2) Debe destacarse que tampoco, para la fecha de celebración del Contrato de Arrendamiento, todos aquellos predios que fueran urbanos estaban sometidos al control de arrendamientos. Como se explicó para el momento en que se perfeccionó aquel, estaban exceptuados de tales limitaciones los inmuebles que se indicaron en la § D. 2. (a) anterior y los destinados a la vivienda cobijados por el régimen especial de la Ley 56 de 1985 y posteriormente por el indicado en la Ley 820 de 2003.

3) Con el propósito de dar respuesta a la pregunta que encabeza este aparte, el Tribunal debe volver sobre la estructura sobre la cual se construyó el Contrato de Arrendamiento y con él, la cosa arrendada. Se explicó con suficiencia en el Capítulo C precedente que el Contrato de Arrendamiento tuvo su génesis en la necesidad de conservar los Inmuebles como parte integrante y necesaria de la empresa, a fin de lograr la recuperación económica y financiera del Grupo Procampo.

4) También con amplitud, el Tribunal ha destacado que la cosa arrendada, conformada por más de doscientos (200) inmuebles, no responde a una sumatoria de bienes raíces, unos de naturaleza urbana y otros rurales, unos de vocación agrícola y otros industriales, unos pocos destinados a vivienda y otros a la explotación económica. No lo fue, en el contexto de la génesis del Contrato de Arrendamiento, pues como se ha explicado a espacio, todos ellos se tomaron y conservaron conjuntamente, para servir de medio esencial e integrante del establecimiento de comercio de las Convocadas, que les permitiera desarrollar a cabalidad su objeto social y alcanzar los fines de la empresa, a través de la producción y distribución de semillas y particularmente mediante la puesta en marcha del centro de consolidación y desconsolidación de mercancías, denominado conjuntamente por las Partes, como el “puerto seco”.

5) Las Partes, y particularmente las Convocadas desearon conservar los Inmuebles como fundamento de una unidad empresarial, como lo hace mutatis mutandi, el arrendatario de una vivienda respecto del lugar de habitación y sus garajes. Carece de todo sentido práctico y jurídico, en un caso como el citado, pretender desligar la comunidad de propósito que anima al inquilino: servirse de uno y otro espacio para establecer su domicilio, mediante los usos propios de ellos que le permitan establecer su vivienda. Contrario al propósito y fin perseguido, sería pretender dividir el conjunto de inmuebles para aspirar que le sea reconocido un régimen diferente para cada uno de ellos.

6) Para las Partes fue indiferente en la fijación del canon de arrendamiento, si algunos inmuebles tenían restricciones y otros no. El precio fue global pues, se trataba de un conjunto único de lotes de terreno destinados a un propósito mercantil común y único consistente en desarrollar su objeto empresarial.

7) El canon reflejaba un precio conjunto. Las declaraciones del abogado JAIME ARTURO SALAZAR HERRERA, que como se ha dicho ofrece amplios motivos de credibilidad, coincide en que la propuesta concordataria y con ella, la retribución dineraria por la conservación de los Inmuebles en poder de las Convocadas, obedeció a la satisfacción de un propósito único y común, con independencia de la naturaleza y ubicación de los Inmuebles, tal y como ha quedado reseñado.

TRIBUNAL:  

Qué recuerda usted del canon de arrendamiento que se pactó?

DR. SALAZAR:  

El canon de arrendamiento, la idea a ver si logramos contextualizar lo mejor posible, el canon de arrendamiento obedeció básicamente a un concepto de negociación global y filosófico, como se le quiera llamar al tema...”.

8) Preguntado por el apoderado de las Convocadas, reiteró el testigo:

DR. BUITRAGO:

En el tema del contrato de arrendamiento hay una cláusula fundamental que es la tercera que es la referida a la estructuración de los cánones de arrendamiento, usted nos contaba que eso respondía a un aspecto global y se refirió a que había un canon mínimo, ese canon mínimo respondía a la naturaleza de los bienes que están involucrados en el contrato de arrendamiento, es decir unos eran urbanos, otros eran rurales, otros subrurales o atendiendo al criterio...

DR. SALAZAR:  

Nunca respondieron, nunca se determinaron en función a la naturaleza, ni ubicación de los inmuebles, otros criterios yo diría si no me falla la memoria era muy atado a esas proyecciones financieras, es decir cuál era la capacidad mínima de generación de recursos de la empresa a partir de esas proyecciones que involucraban el puerto seco, entonces ahí fue donde se establecieron esos cánones mínimos, no recuerdo con precisión exactamente la metodología que se pudo haber empleado para llegar a esas cifras, pero fue ese concepto, fue el concepto de lo que la empresa iba a generar según las proyecciones que ella había preparado lo que sirvió de marco de referencia para establecer esos cánones.

DR. BUITRAGO:  

Relacionado con la pregunta y la respuesta que me acaba de dar, esos cánones podían responder también al valor del mercado de los bienes inmuebles en un momento en Buga tanto a nivel urbano, como el sector rural y subrural?

DR. SALAZAR:  

El concepto, el sustento era básicamente las proyecciones”(161) [Énfasis añadido].

9) El canon de arrendamiento, en consecuencia, fue estructurado para atender los parámetros anteriores, con independencia de la naturaleza rural o urbana de los bienes, y sin tener en cuenta el valor de los inmuebles transferidos o su ubicación o destino particular. No fue un asunto en el cual se detuvieran pues, como lo confirma con suficiencia el testimonio del Dr. SALAZAR HERRERA, las Partes prescindieron de ellos, para fincarse en “un concepto de negociación global y filosófico, como se le quiera llamar al tema...”.

10) Dicho concepto no fue otro que el de conservar los Inmuebles como parte de una unidad empresarial y parte integrante del establecimiento de comercio destinado, en forma armónica y organizada por las Convocadas para alcanzar los fines mercantiles propuestos y obtener así, su recuperación empresarial.

11) Los Inmuebles formaban, desde esta óptica, parte sustancial del establecimiento de comercio dispuesto para tales fines por las Convocadas para la producción de semilla y su distribución, y la conformación de un puerto seco, integrados por demás, sustancial y mayoritariamente por predios rurales(162), con vocación industrial y por consiguiente ajenos, en los términos del Art. 2º del Decreto 2221 de 1983, a cualquier control del canon de arrendamiento y regidos por lo indicado en el C. Cio.

12) En apoyo de lo anterior, se imponen las siguientes reflexiones. Como ya se dijo, el Art. 515 del C. Cio, define el establecimiento de comercio como el “conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa”, caracterización que se ajusta, como ya se explicó en extenso, a la estructura ideada por las Convocadas para desarrollar sus fines mercantiles. A su turno, el Art. 10 del C. Cio. enseña que serán comerciantes “las personas que profesionalmente se ocupan de alguna de las actividades que la ley considera mercantiles”, motivo por el cual no hay duda para el Tribunal que, teniendo las Convocadas como propósito la transformación, producción y distribución de semillas y actividades agroindustriales, es decir, a voces del Art. 23 del C. Cio., una empresa en si misma considerada, las Demandadas son y deben ser calificadas como comerciantes por lo que, al tenor del Art. 21 del C. Cio, deben tratarse como mercantiles “todos los actos de los comerciantes relacionados con actividades o empresas de comercio” como lo es, entre otros, el Contrato de Arrendamiento que suscribieron.

13) Se sigue de lo anterior, sin asomo de duda alguna, que tratándose el Contrato de Arrendamiento del mecanismo idóneo e indispensable hallado por las Convocadas y por sus acreedores para permitir la continuidad del funcionamiento de la empresa y la perpetuación de las actividades mercantiles de las Convocadas, este, en los términos del Art. 21 del C. Cio ya citado, debe ser considerado como mercantil, regulado entonces por el Decreto 410 de 1971 (C. Cio), y por lo tanto, ajeno a cualquier regulación de control de arrendamientos, tal y como lo enseña el Decreto 2221 de 1983 ampliamente comentado en los párrafos anteriores.

14) Visto lo anterior, el Tribunal concluye que el canon de arrendamiento no quedó sujeto a limitación alguna proveniente del régimen de control de arrendamientos, ni que el canon convenido deba fraccionarse en función la naturaleza o ubicación de los inmuebles arrendados.

E. INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. Señala el Art. 2000 del Código Civil(163), norma que resulta aplicable a los contratos de arrendamiento mercantiles en virtud de lo señalado en los Arts. 2º(164) y 822(165) del C. Cio., que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta y que este, según lo enseña el Art. 2002 ibídem(166), debe hacerse en los períodos convenidos y a falta de estipulación, conforme la costumbre del país y en su defecto, por mensualidades si se trata de predios urbanos, o por anualidades, si son rurales.

2. De conformidad con lo establecido en el Parágrafo Segundo de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, las Convocadas se comprometieron a pagar el valor del precio del arrendamiento, en acuerdo que es ley para ellas según lo enseña el Art. 1602 del C.C., así:

a. Aquellos valores señalados como retribución mensual, en forma anticipada dentro de los diez (10) primeros días de cada período mensual, salvo los que se causaran hasta el 6 de Abril de 2003, que debían cubrirse por mensualidades vencidas y que corresponden a los detallados en la § D. 1. (b)(167).

b. La cantidad de Col$ 940 millones, en Febrero 13, 2003 prorrogable a opción del acreedor(168).

c. El reajuste de los valores mínimos indicados en el ordinal c) de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento hasta completar el 50% de la “caja disponible” del Grupo Procampo, dentro de los primeros tres (3) meses del año siguiente(169), previa deducción de los pagos mensuales que hubieren entregado las Convocadas.

3. Se observa en esta materia por el Tribunal, y ello servirá de soporte para las liquidaciones que deben efectuarse en el presente Laudo, que los plazos de pago se fijaron en los “diez (10) primeros días de cada período mensual” anotándose que a partir del 1 de Enero de 2004, las Partes dejaron de lado la causación de los cánones por los períodos que corrían entre los días 6 de cada mes para cortarlos en años calendario.

Se sigue de lo anterior, entonces, que el término contractual convenido de diez (10) días debe armonizarse con lo anterior para concluir que para el lapso que va hasta Diciembre, 2003, corría entre los días 6 y 16 de cada mes, y a partir del año 2004, entre el 1 y el 10 de cada mensualidad.

4. El Art. 1627 del C.C., enseña que el pago, para que tenga el efecto liberatorio de la obligación válidamente adquirida, debe hacerse “en conformidad al tenor de la obligación”. De no atenderse, el Art. 870 del C. Cio puntualiza que tratándose de contratos bilaterales “en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación con indemnización de los perjuicios moratorios”.

5. Dicha norma es equivalente, en lo esencial, a la contenida en Art. 1546 del C.C. según la cual en los “contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado”, caso en el cual el otro contratante podrá a su arbitrio solicitar “o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”.

6. El Art. 1608 del C.C. enseña que el deudor estará en mora cuando “no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado”, por lo que habrá de verificarse si, en efecto, no hubo atención de las Convocadas en su compromiso de cubrir el canon de arrendamiento en la forma y tiempo debidos, que pueda ser calificado como incumplimiento del contrato con los efectos previstos en las normas anteriores.

7. En materia de arrendamiento, la mora en el pago tiene un régimen especial: el Art. 2035 del C.C., vigente para la época en que se celebró el Contrato de Arrendamiento(170), señalaba que la mora en el pago de la renta por un período, otorgaba derecho al arrendador a hacer cesar el arrendamiento, únicamente cuando estaba precedido de dos reconvenciones entre las cuales mediaran a lo menos 4 días. Dicho requisito aparece renunciado por las Convocadas en los términos de la Cláusula Décima Primera (11) del Contrato de Arrendamiento, renuncia que resulta válida por permitirlo así el Art. 15 del C.C.

8. A lo expuesto y como marco general, debe anotarse que las Partes en la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento fijaron un tratamiento particular a la mora en el pago del precio como causal de terminación. En efecto, mientras que en la Cláusula Décima Primera, los contratantes convinieron que el incumplimiento total o parcial de “cualquiera de las obligaciones que la Ley o este contrato imponen a LAS ARRENDATARIAS”, daría derecho al Convocante para exigir la terminación del Contrato de Arrendamiento, y por ende a solicitar la restitución de los Inmuebles, en la § 9 las Partes, apartándose de dicha regla general, acordaron que, si la obligación quebrantada era la de atender el canon, el incumplimiento daría derecho a la extinción cuando (i) la mora se hubiere extendido por un lapso superior a noventa (90) días, o (ii) si durante tres (3) meses consecutivos, la mora se hubiere presentado, en cada uno de ellos, por más de diez (10) días hábiles.

9. El Convocante ha afirmado que las Convocadas incumplieron con la atención del canon de arrendamiento desde el mes de Abril de 2003(171). En apoyo de su afirmación, conjuntamente con la Demanda, el Fideicomiso acompañó una experticia elaborada por GLORIA ZADY CORREA PALACIO, en la que anota que mediante el pago de Col$ 92.608.327 realizado en 6 cuotas, se cubrieron los cánones de arrendamiento por el período que va de Octubre 4, 2002 a Abril 6, 2003 en cuantía de Col$ 77.537.029.05, habiéndose imputado por el Convocante la diferencia (Col$ 15.071.297.96) al período que va desde Abril 7, 2003 al 30 del mismo mes y año(172).

10. A su turno las Convocadas negaron lo anterior y al dar respuesta al hecho Nº 6, adujeron que los cánones de arrendamiento fueron atendidos hasta el mes de Julio, 2003, fecha hasta la cual, en razón a que la Fiduciaria no cumplió con el compromiso de celebrar el contrato de promesa de compraventa anunciado en el Acuerdo Final, “las demandadas desistieron de seguir cumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento” configurándose con ello la excepción de contrato no cumplido consagrada en el Art. 1609 del C.C.(173).

11. De acuerdo con lo indicado en el Art. 1757 del C.C.(174), corresponde demostrar la existencia de una obligación a quien la alega, y su extinción, a quien la invoca. Dicha regla se acompasa con la prevista en el Art. 177 del C.P.C.(175) Por consiguiente, corresponde al Convocante acreditar la existencia del Contrato de Arrendamiento, los términos del precio convenido y los plazos para su pago, y a las Convocadas probar la extinción de la obligación, que apoyan, por un lado en el pago parcial (hasta Julio de 2003) y por otro en la exceptio non adimpleti contractus consagrada en el Art. 1609 del C.C.

12. El Tribunal, para resolver el punto en conflicto, precisará en primer lugar si en efecto, existió o no el incumplimiento alegado y en caso afirmativo, estudiará y despachará el medio exceptivo para lo cual se destinará un capítulo independiente más adelante para su análisis. Por lo tanto, en este acápite se resolverá el primero de los asuntos planteados.

13. No existe debate alguno de las partes que el canon de arrendamiento fue cubierto hasta el mes de Marzo de 2003, pues tanto Demandante como Convocadas coinciden en que fue pagado. El debate surge respecto de los subsiguientes, pues mientras que el Convocante afirma que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril (parcialmente) Mayo, Junio y Julio de 2003 no fueron sufragados, las Convocadas sostienen lo contrario. A partir de Julio 2003, las Convocadas admiten que no se realizó su pago.

14. De lo expuesto se sigue que, a lo menos a partir del mes de Julio de 2003, existe un reconocimiento expreso de las Convocadas en cuanto a que el precio del arrendamiento se encuentra pendiente de satisfacer, de manera tal que la conclusión, prima facie, es que existió un incumplimiento proveniente del no pago del canon de arrendamiento que se extendió por más de 90 días, desconociendo las Convocadas su primaria y esencial obligación del cubrirlo según lo ordena el Art. 2000 del C.C. ya citado y el convenio realizado en el Contrato de Arrendamiento que, en los términos del Art. 1602 del C.C. es ley para ellas, abriéndose paso, la prosperidad de la acción prevista en el Art. 870 del C. Cio. En capítulo independiente, el Tribunal analizará si alguno de los medios exceptivos propuestos por las Convocadas tiene el alcance de enervar la consecuencia derivada del incumplimiento antes mencionado.

15. De otro lado, el Tribunal revisará el alcance del pago efectuado. Como elementos de juicio, el Tribunal cuenta, en primer lugar con la experticia que el Fideicomiso acompañó a la Demanda y en la cual se hace referencia al pago por Col$ 92.608.327 que fue imputado a los cánones causados hasta Abril 2003. El Dictamen revela en forma concordante con la información suministrada por el Convocante, que las Convocadas efectuaron en diversas fechas que van de Febrero 18, 2003 a Octubre 31, 2003, un pago por una cifra global de Col$ 92.608.327.

16. Lo propio se deduce del informe del Perito de Enero 4, 2012, donde se reafirma una vez más que la cantidad de Col$ 92.608.327 fue pagada por las Convocadas (Cf. Folios 50 y siguientes del Cuaderno de Pruebas Nº 8).

17. Visto lo anterior, no surge duda alguna para el Tribunal que dicha cantidad fue recibida por el Convocante de manos de las Convocadas para cubrir los cánones de arrendamientos sin que aquel hubiere manifestado reparo en cuanto a su retraso. Habrá de analizarse hasta qué fecha fueron cubiertos.

18. Como criterio adicional que resulta de suma importancia, ha de decir el Tribunal que en materia de IVA, los arrendamientos de inmuebles diferentes a los destinados para vivienda, fueron gravados por la Ley 788 de 2002 con la tarifa del 7% a partir del 1º de Enero de 2003(176). Con anterioridad no estaban sometidos a dicho gravamen por lo que tal circunstancia se tendrá en cuenta en la imputación del pago que se describe a continuación. A partir del 1º de Enero de 2007, la tarifa se incrementó al 10% de conformidad con lo indicado en el Art. 34 de la Ley 1111 de 2006, aspecto que también será tenido en consideración para efectos de la liquidación dispuesta en la parte resolutiva de este Laudo.

19. En suma, para efectos de la imputación del pago realizado y la determinación de la fecha a partir de la cual se dejó de atender con esta obligación, se tendrá en cuenta que (i) a partir de Octubre 4, 2002 y hasta Diciembre 31, 2002 el valor a pagar era de Col$ 12 millones; (ii) a partir de Enero 1º, 2003 y hasta Abril 6, 2003, el valor a pagar —IVA incluido—, era de Col$ 12.840.000; y (iii) a partir de Abril 7, 2003 el monto a sufragar era de Col$ 60 millones más IVA del 7%, es decir Col$ 4.2 millones para un total de Col$ 64.2 millones mensuales. Con dichas bases, se concluye que la imputación del pago de Col$ 92.608.327 es la siguiente:

 

PeríodoValor PagadoValor Imputado
   
 92.608.327 
   
Oct. 4 - Oct. 30, 2002 (27 días) 10.800.000
Nov. 1 - Nov. 30, 2002 12.000.000
Dic. 1 - Dic. 31, 2002 12.000.000
Enero 1 - Enero 31, 2003 12.840.000
Feb. 1 - Feb. 28, 2003 12.840.000
Marzo 1 - Marzo 31, 2003 12.840.000
Abril 1º - Abril 6, 2003 (6 días calculados sobre un canon de Col$ 12’ + IVA) 2.568.000
   
Sub - Total 75.888.000
   
Saldo Pendiente Amortizar16.720.317 
   
Abril 7 - Abril 14, 2003 (8 días calculados sobre un canon de Col$ 60 + IVA a razón de Col$ 428.000 / día)16.720.317 

 

20. Se sigue de lo expuesto, que en efecto, las Convocadas incumplieron con su obligación de pago de los cánones y por ende, quebrantaron el Contrato de Arrendamiento, generando el derecho a favor del Convocante de solicitar su terminación y la consiguiente restitución de los Inmuebles, a partir de Abril 15, 2005 cuando se generó la mora y se extendió por más de los 90 días convenidos, fecha que será fijada como punto de partida para las liquidaciones a que haya lugar en la parte resolutiva del Laudo.

F. EXCEPCIONES PROPUESTAS POR LAS CONVOCADAS. DEMANDA DE RECONVENCIÓN

1) Precisión Preliminar.

1. Observa el Tribunal que existe una marcada coincidencia entre las excepciones propuestas en la Contestación de la Demanda y las pretensiones formuladas en la Demanda de Reconvención, así como en la causa petendi en que se apoyan unas y otras. Por ello, en la medida en que el Tribunal avance en el análisis de los medios exceptivos y por motivos de estricta economía procesal, lo expuesto en cada uno de los apartes donde se estudian aquellas, servirá para resolver las pretensiones formuladas que tengan un mismo origen o fundamento, tal y como se anunciará en el capítulo respectivo.

2) Objeto Ilícito.

1. Cómo ha insistido el Tribunal desde el Auto Nº 11 de Julio 22, 2011, la habilitación otorgada por las Partes en la Cláusula Compromisoria, no lo faculta, ni lo autoriza, para pronunciarse sobre el alcance de los Acuerdos Inicial y Final por los cuales se puso fin al trámite concursal, ni le permite emitir juicio alguno en cuanto a su validez.

2. Por consiguiente, las referencias que a ellos se han hecho en este Laudo, y las que se realizan a continuación, apuntan a explicar y servir de medio ilustrativo de los antecedentes que precedieron el perfeccionamiento del Contrato de Arrendamiento, y a desentrañar, como lo señala DIEZ-PICAZO en la referencia efectuada previamente en este Laudo, los fines y propósitos que inspiraron a las Partes para alcanzar el entendimiento vertido en él. Lo propio puede predicarse respecto de las excepciones propuestas, especialmente en cuanto a las de nulidad por causa u objeto ilícito, y sus correlativas pretensiones Primera Principal, y Primera, Segunda y Tercera subsidiarias del Capítulo de pretensiones declarativas de la Demanda de Reconvención, y las pretensiones Segunda, Tercera, Cuarta y Quinta Subsidiarias del capítulo de pretensiones de condena que trae la Demanda de Reconvención.

3. Del estudio ya realizado, sumado a las conclusiones adicionales que realice el Tribunal en esta Sección, se concluirá si existe algún vicio que pudiera conducir a estimar que el Contrato de Arrendamiento carece de validez, o si en su celebración se infringió alguna norma imperativa, de manera tal que pudiera ser tachado de nulo por objeto ilícito y abrir camino a las excepciones propuestas por este motivo y por lo tanto a la prosperidad de las pretensiones fundamentadas en tal vicio.

4. Lo anterior se impone, además, porque el Art. 306 del C.P.C. ordena al juez pronunciarse expresamente en la sentencia sobre las excepciones de nulidad y simulación propuestas respecto del contrato del cual se pretenda derivar la relación debatida en el proceso.

5. El numeral 3º del Art. 1502 del C.C.(177) enseña que una persona quedará obligada válidamente con otra, por un acto o declaración de voluntad, cuando, además de la atención de los requisitos de capacidad, consentimiento exento de vicio y causa lícita, dicho acto recae sobre un objeto lícito.

6. La regulación que trae el C.C. en esta materia, es aplicable a los negocios o contratos mercantiles, en virtud de lo señalado en el Art. 822 del C. Cio que extiende a aquellos, los principios que gobiernan la formación, los efectos, la interpretación, los modos de extinguirse, de anularse o de rescindirse de los negocios civiles(178).

7. El Art. 1502 del C.C., al igual que su par del Código Civil chileno(179), señala que, para que una persona se obligue por un acto o declaración de voluntad, es necesario que “recaiga [el acto o declaración de voluntad] sobre un objeto lícito”; a su turno, el Art. 1516 ibídem precisa que “toda declaración de voluntad debe tener por objeto una o más cosas, que se trata de dar, hacer o no hacer”; y de otra parte, el Art. 1495 del C.C., define el contrato o convención como el acto por el cual “una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”.

8. De la lectura de tales normas se observa que existe una confusión entre el objeto del contrato y la naturaleza de las prestaciones que surgen de las obligaciones, y por ende, un conflicto en torno al alcance del requisito impuesto por el Art. 1502 del C.C., y su incidencia en una eventual nulidad absoluta del acto o contrato, como lo pregonan los Arts. 1740(180) y 1741(181) ibídem.

9. Para algunos autores, el objeto del contrato es crear obligaciones, y estas, a su turno, tienen por objeto la prestación propiamente dicha, que puede consistir en dar, hacer o no hacer algo. Por consiguiente, habrá de distinguir entre aquel y esta. En tal sentido, por ejemplo, el profesor LUIS CLARO SOLAR dice:

“En realidad el objeto del contrato no es el objeto de la obligación.

Los contratos tienen por objeto crear obligaciones, son fuentes de obligaciones y por lo mismo y consecuencialmente crear derechos (...)”(182) [Énfasis añadido].

10. Entre nosotros, el Dr. ÁLVARO PÉREZ VIVES señala:

“De conformidad con el artículo 1502, numeral 3, toda declaración de voluntad debe recaer sobre un objeto lícito. ¿Qué ha de entenderse por tal? Antes de puntualizar el concepto en estudio es preciso recordar que no hablamos de ‘objeto del contrato’, sino del ‘objeto de las obligaciones’. El objeto del contrato es producir obligaciones encaminadas a determinado fin: más toda obligación debe tener, a su turno, un objeto, que no es otra cosa que aquello a lo cual el deudor está obligado: en una palabra, lo que dicho deudor debe, que puede consistir en una prestación (dar, hacer) o en una abstención (no hacer) (art. 1517 C.C.)”(183).

11. Otros piensan que el contrato no tiene por objeto crear obligaciones, ya que estas no son el propósito de aquel, sino el efecto propio del contrato, por lo que no pueden confundirse tales conceptos. En tal sentido, los hermanos MAZEAUD señalan:

“Al concretar las reglas generales de las obligaciones, a propósito de los contratos, en la sección titulada: ‘Del objeto y materia de los contratos’ (arts. 1.126 a 1.130), los redactores del Código civil no supieron distinguir el objeto del contrato y el objeto de la obligación. Los autores los aprueban. Estiman que semejante distinción sigue siendo teórica. En efecto, ven el objeto del contrato en la creación de la obligación; y el objeto de la obligación, en la prestación debida; les parece entonces más sencillo decir, por elipsis, que el objeto del contrato es la prestación debida.

Esa definición del objeto del contrato no parece exacta: la creación de la obligación no es el objeto, sino el efecto del contrato. El objeto del contrato es la operación jurídica que las partes pretenden realizar. Esa operación se distingue de las prestaciones prometidas, que son el objeto de las obligaciones. No deben ser confundidas las reglas que rigen el objeto del contrato y el objeto de la obligación: se comprobará que, a veces, la operación prevista está prohibida, cuando las prestaciones debidas no son ilícitas; y que, en ocasiones, por el contrario, la operación jurídica sería válida, mientras que las prestaciones estipuladas están prohibidas”(184) [Énfasis añadido].

12. Hay otros que hacen manifiesta la inutilidad de esta diferenciación. Como lo señala el profesor ARTURO ALESSANDRI: “esta última distinción [la diferencia entre objeto del contrato y objeto de las obligaciones] es exacta en teoría; pero aplicada a los contratos mirados como generadores de obligaciones, se ve claro que la ‘operación jurídica’ proyectada por las partes se resuelve precisamente en una creación de obligaciones y al fin es el objeto de estas el que condiciona la validez de los contratos. Por eso el objeto del contrato se identifica o unimisma con el de la obligación, es decir, con la prestación o con las prestaciones recíprocas, que constituyen el objeto de las obligaciones unilaterales o bilaterales dimanantes del contrato”(185).

13. O como lo expresa el profesor FERNANDO HINESTROSA FORERO:

“Cual se ha indicado repetidamente, nuestro código civil, al igual que la generalidad de los códigos civiles, inclusive los más recientes, contrae la disciplina de la autonomía privada a la del contrato, así como en numerosos aspectos reduce la regulación de las obligaciones a las contractuales y, en varias oportunidades, confunde los elementos y requisitos del contrato y del negocio jurídico con el de la obligación. Es que ‘en la práctica la obligación que surge de negocio jurídico es la que asume obviamente una posición de primer plano y recibe el tratamiento correspondiente. De esto es ejemplo los que concierne al ‘objeto’, del que se ocupa a propósito de los ‘actos y declaraciones de voluntad”(186) [Énfasis añadido]

14. Planteado así el problema y dentro del marco anterior, en los Arts. 1517 a 1523 del C.C., se encuentran varias acepciones de la palabra objeto a la cual se refiere el Art. 1502 ibídem como requisito de validez de toda declaración de voluntad.

15. Se identifica, en primer lugar con la prestación aislada propiamente dicha, como se observa en el Art. 1517 cuando indica que la declaración de voluntad “debe tener por objeto una o más cosas, que se trata de dar, hacer o no hacer”, o en el Art. 1518 que señala que “no solo las cosas que existen pueden ser objeto de una declaración de voluntad”.

16. Y en segundo lugar, con la ilicitud de la convención en su integridad, tal y como lo establece el Art. 1523 que descubre que hay objeto ilícito en todo “contrato prohibido por las leyes”(187), en concordancia con el Art 1519 del C.C. según el cual “hay objeto ilícito en todo lo que contraviene el derecho público de la nación”(188), de cuya estirpe son las convenciones destinadas a someterse a “una jurisdicción no reconocida por las leyes” (Cf. Art. 1519 C.C.), o la que tiene por propósito el “derecho a suceder por causa de muerte a una persona viva” (Cf. Art. 1520 C.C.), o la que se refiere a alguna de las cosas puntualizadas en el Art. 1521 del C.C.

17. En suma, en el contexto anterior y como lo señala OSPINA FERNÁNDEZ, los contratos o convenciones tendrán objeto lícito cuando ellos “en su conjunto y en sus prestaciones aisladamente consideradas, se acomoden a la ley imperativa, al orden público y a las buenas costumbres. Por el contrario, la ilicitud del objeto consiste en la contradicción o pugna entre los mismos extremos”(189).

18. En el presente caso se ha aducido por las Demandadas que el Contrato de Arrendamiento se encuentra viciado de nulidad por objeto ilícito, por cuanto con él, se desconoció el derecho público de la Nación, en particular la normatividad de la Ley 222, en la medida en que fue celebrado en desarrollo de un acuerdo concordatario que bajo una pretendida fórmula de recuperación de negocios de las Demandadas, encubrió, en contravía de las normas contenidas en la Ley 222, que se trataba proceso de liquidación obligatoria de las Convocadas. Se apoya entonces la nulidad propuesta, en la restricción contenida en el Art. 1519 del C.C. en concordancia con lo previsto en el Art. 1523 ibídem, según el cual hay objeto ilícito “en todo contrato prohibido por las leyes”.

19. El Tribunal ha insistido, y lo reitera una vez más, que la habilitación conferida por las Partes en desarrollo de la Cláusula Compromisoria, no lo faculta para resolver las discrepancias que puedan tener respecto de acuerdos o convenios distintos del Contrato de Arrendamiento que aquellas hubieren celebrado. Así, reafirma una vez más, que carece de competencia para pronunciarse en torno a los convenios concordatarios (el Acuerdo Inicial y también el Acuerdo Final), perfeccionados entre las Convocadas y sus acreedores, y particularmente, para hacer manifestación alguna de si este último quebrantó o no norma alguna de orden público, o si está viciado de nulidad absoluta.

20. Tampoco cuenta el Tribunal con competencia para pronunciarse respecto de la validez o invalidez del Contrato de Fiducia que forma parte de aquel. Su competencia se encuentra restringida al estudio y análisis de la validez del Contrato de Arrendamiento.

21. Dentro de estos especiales y restrictivos linderos, el Tribunal de Arbitramento se remite de nuevo a lo que en extenso explicó con suficiencia en el Capítulo B de este Laudo respecto de la génesis del Contrato de Arrendamiento.

22. En gracia de la brevedad, destaca nuevamente que el Contrato de Arrendamiento, fue el resultado de las bases propuestas por las Convocadas como elementos esenciales con miras a facilitar el uso y conservación de los Inmuebles para el desarrollo de las actividades empresariales del Grupo Procampo y el despegue de las labores del “puerto seco”, tanto en el Acuerdo Inicial como en el Acuerdo Final. En tal sentido, resultan propicias las consideraciones que el Tribunal hizo previamente de manera exhaustiva y sobre las cuales no resulta necesario reproducir.

23. Ahora bien. De conformidad con lo previsto en el Art. 89 de la Ley 222(190), vigente para la fecha en la cual se perfeccionó el Contrato de Arrendamiento, los trámites concursales podían tener como propósito:

a. Alcanzar un acuerdo que permitiera la recuperación de la empresa, o

b. Un concurso liquidatorio que apuntara a realizar los bienes del deudor y cubrir, en forma ordenada, los pasivos a su cargo.

24. La misma Ley 222 señalaba el objeto de uno y otro trámite. Por el primero, al tenor de lo indicado en su Art. 94, se aspiraba a “la recuperación de los negocios y conservación de la empresa como unidad de explotación económica y fuente generadora de empleo, así como la protección adecuada del crédito”, mientras que a través del segundo se apuntaba a realizar “los bienes del deudor, para atender en forma ordenada el pago de las obligaciones a su cargo” tal y como lo puntualizaba el Art. 95 ibídem.

25. La ley no fijó camisas de fuerza para establecer los mecanismos bajo los cuales podía alcanzarse el objetivo previsto en el Art. 94 de la Ley 222, ni mucho menos una fórmula económica, financiera y jurídica. Ella debía ser el resultado de las negociaciones entre acreedor y deudor, que se edifica atendiendo las condiciones particulares y la actividad del empresario, siempre que con ellas, como todo acuerdo, se atiendan a plenitud los requisitos legales.

26. La ley otorgó amplias facultades a los interesados para convenir los términos bajo los cuales puede alcanzarse la recuperación y conservación de la empresa deteriorada económicamente, de manera tal que sean los propios interesados los que fijen las condiciones bajo las cuales se atiendan las obligaciones y se preserve la entidad como unidad de explotación económica y fuente generadora de empleo. El acuerdo concordatario final, constituye pues, el epílogo de debates y deliberaciones previas que le permiten al deudor y a sus acreedores alcanzar un entendimiento. De no obtenerse, quedaba abierta la otra la vía señalaba la Ley 222 que era la de proceder a la liquidación del empresario, frustrándose con ello la posibilidad de conservar la actividad comercial.

27. La autonomía de la voluntad, propia de tales debates, es un principio de derecho reconocido en la legislación colombiana, que encuentra talanqueras en lo dispuesto en el Art. 15 del C.C. según el cual “podrán renunciarse los derechos conferidos por las leyes con tal que solo miren el interés individual del renunciante y que no esté prohibida la renuncia”, en concordancia con el Art. 16 del C.C. que señala que “no podrán derogarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden y las buenas costumbres”.

28. En el presente caso, las Convocadas y sus acreedores, eligieron frente a la Supersociedades la primera de las alternativas, descartando de plano su interés de acudir a un proceso de liquidación de las Demandadas. Inclusive, en esa vía insistieron cuando fue necesario modificar el Acuerdo Inicial para enmendar algunos inconvenientes a las cuales ya se ha hecho referencia en este Laudo. No lo hicieron una sino dos veces, y en ambas los interesados dejaron de lado la alternativa de liquidar las Convocadas, como elemento esencial de las negociaciones, y prefirieron buscar fórmulas en procura del encauzamiento de los negocios de las Convocadas.

29. En ambos convenios, tanto en el Acuerdo Inicial como en el Acuerdo Final, se fincó el entendimiento concordatario en tres pilares básicos:

a. El primero, que con los bienes raíces de propiedad de las Convocadas se pudieran satisfacer las obligaciones a su cargo, postulado que se cristalizaría en el Acuerdo Inicial bajo la figura de dos (2) patrimonios autónomos, de los cuales y sobre el segundo, se traspasarían derechos fiduciarios para cubrir las obligaciones; y en el Acuerdo Final, de manera fundamental y sin olvidar las daciones en pago allí convenidas, mediante la cesión de los derechos fiduciarios vinculados al patrimonio autónomo creado de conformidad con el Capítulo IX del acta de deliberaciones de Octubre 4, 2002.

b. El segundo, que se les facilitara y permitiera a las Convocadas continuar utilizando los Inmuebles para el desarrollo de sus actividades comerciales a fin de obtener las fuentes necesarias para su reactivación económica, lo cual se concretaría en la conservación de ellos a título de arrendamiento; y

c. El tercero, que contaran las Demandas con la posibilidad de recuperar los Inmuebles a la finalización del término de vigencia del acuerdo concordatario —10 años—, lo cual se cristalizaría a través de la opción de compra otorgada en el Acuerdo Inicial y de la promesa de compraventa prevista en el Acuerdo Final.

30. Esos fueron los postulados básicos y medulares de la estructuración del acuerdo concordatario que se confirman con las declaraciones de los testigos MONROY y SALAZAR, reproducidas en otros apartes de este Laudo, las cuales son coincidentes con las expresas manifestaciones de las Partes vertidas en las actas de las reuniones deliberatorias surtidas ante la Supersociedades, sobre las cuales el Tribunal considera innecesario volver, y con las Bases del Acuerdo Concordatario.

31. El Tribunal reafirma una vez más que el propósito del Contrato de Arrendamiento no fue burlar o servir como esguince de la ley. No fue su propósito encubrir el camino de la liquidación empresarial —generada por la entrega de la totalidad de los bienes inmuebles a título de pago—, sino por el contrario permitir su utilización por parte de las Convocadas con el ánimo —válido y exento de censura—, de alcanzar una recuperación de sus condiciones económicas y financieras. No se pretendió con ello, burlar el propósito del Art. 94 de la Ley 222 al otorgarle un velo a un proceso de liquidación para que pudiera ser considerado como uno de recuperación financiera. Se pretendió, como fue explicado, allanar el camino de la recuperación empresarial y desde esta óptica no encuentra el Tribunal ilicitud alguna en el objeto perseguido.

32. No halla el Tribunal censura alguna, ni que se quebrante el orden público, ni que exista prohibición normativa para que, dentro del amplio y generoso marco de negociación de los acuerdos concursales regidos por la Ley 222, deudores y acreedores convengan en la celebración de un Contrato de Arrendamiento como el que es objeto del presente trámite arbitral, como mecanismo para alcanzar la recuperación empresarial a partir de la utilización de los Inmuebles, que fueron catalogados por las Convocadas como “activos operacionales”(191).

33. Como se indicó anteriormente, el Contrato de Arrendamiento fue la vía elegida por las Partes para satisfacer el requerimiento de las Convocadas de conservar los Inmuebles para desarrollar sus actividades comerciales, a pesar de que se habían desprendido de la propiedad para cubrir las obligaciones a su cargo.

34. No encuentra el Tribunal, entonces, que bajo la óptica de los Arts. 1519 y 1523 del C.C., el Contrato de Arrendamiento tenga objeto ilícito por tratarse, como lo han pregonado las Convocadas, de un contrato que hubiera desconocido las normas de orden público.

35. Por lo expuesto habrá de despacharse desfavorablemente la excepción propuesta y así se dispondrá en la parte resolutiva de este Laudo, y de contera, por soportarse en los mismos argumentos de hecho y de derecho, negar la prosperidad de las pretensiones Primera Principal y Segunda Subsidiaria del capítulo de pretensiones declarativas de la Demanda de Reconvención y sus consecuenciales de condena identificadas como Segunda y Cuarta Subsidiarias del capítulo de pretensiones de condena señaladas en la Demanda de Reconvención.

3) Causa Ilícita.

1. El mismo Art. 1502 del C.C. precisa que, para que el acto o contrato sea válido, es menester que tenga una causa lícita. A su turno el Art. 1524 del C.C.(192) enseña que no puede haber obligación sin una causa real y lícita, y agrega que, por ella, se entiende “el motivo que induce al acto o contrato”, siendo ilícita aquella prohibida por la ley, o la contraria a las buenas costumbres, o al orden público.

2. La teoría de la causa es una de las instituciones jurídicas que más controversias han motivado en el campo del derecho. La doctrina y la jurisprudencia universal han decantado esta institución a lo largo de varios siglos hasta alcanzar el concepto de la causa impulsiva y determinante como aquella que debe ser valorada por el juez para determinar si se ajusta o no a los requerimientos del Art. 1502 del C.C.

3. Como lo recuerda OSPINA FERNÁNDEZ al recapitular el avance de la jurisprudencia francesa en esta materia:

“De acuerdo con lo anteriormente dicho la teoría de la causa impulsiva y determinante, elaborada por la jurisprudencia francesa con el objeto primordial de controlar y sancionar los actos jurídicos ilícitos en su fin, ofrece las siguientes notas características: 1) la noción de causa considerada como un requisito para la validez de los actos jurídicos corresponde a la idea de los móviles determinantes que presiden la celebración de aquellos. De manera que, entre los móviles de los actos jurídicos, hay que distinguir los que determinan el consentimiento de las partes y los móviles que son indiferentes o accidentales, es decir, que no ejercen influencia efectiva en la celebración de dichos actos. Solamente los primeros pueden ser calificados como causa; y 2) los móviles determinantes deben ser comunes o, a lo menos, conocidos de ambas partes, pasando así de la categoría de móviles subjetivos y secretos de cada uno de los agentes a la de fin del respectivo acto jurídico”(193).

4. El profesor LOUIS JOSSERAND, defensor de la teoría de la causa impulsiva y determinante, señala:

“1. La causa, en el sentido clásico de la palabra, se integra en el contrato, uno de cuyos elementos constitutivos representa; los móviles individuales, los motivos que contraponemos a ella son exteriores al contrato, el cual está completo al margen de ellos; no tienen valor orgánico, no son específicos, y esto en el momento mismo en que entrarían en la convención; su origen y su papel son puramente adventicios.

2. La causa es siempre la misma para un tipo determinado de contrato; los móviles propiamente dichos varían hasta lo infinito; son individuales.

3. Por eso, mientras la causa tiene una configuración netamente determinada, como que constituye uno de los elementos del contrato, los móviles son ondulantes y diversos, pues son los resortes de la voluntad; un mismo acto puede comportar cierto número de ellos, y corresponderá al juez seleccionarlos y averiguar cuál sea, entre ellos, el que le da a la operación su tonalidad, el que lo colora, el que ha sido verdaderamente determinante, el que ha desempeñado el papel de móvil-fin.

Ahora bien, en principio los móviles individuales, tal como acabamos de caracterizarlos, los motivos, se consideran, por lo menos en doctrina, como desprovistos de valor jurídico; resulta de esto, por lo que respecta a quienes mantienen la teoría de la causa en sus límites históricos, que las operaciones, aún las más inmorales, deben surtir sus efectos. Que, por ejemplo, toda liberalidad es válida, sea cual fuere el pensamiento que la inspiró y la finalidad perseguida por el donador; que todo préstamo de dinero es irreprochable, sin atender al destino de la suma prestada; porque el espíritu de beneficencia en el primer caso, y la entrega del dinero en el segundo, cubren e inmunizan todas las combinaciones, sin que el juez tenga por qué preocuparse de las razones que hayan podido presidir su tramitación y realización: el acto es causado, en el sentido clásico de la palabra; poco importan los móviles, individuales, ajenos al contrato.

Contra esta conclusión ha reaccionado nuestra jurisprudencia, y ha reaccionado más vigorosamente por medio de una teoría que ha llegado a hacerse famosa: la de la causa impulsiva y determinante. Para ella, los móviles individuales, exteriores al acto, han de tomarse en consideración y deciden de la validez o de la nulidad de dicho acto, porque lo han determinado, porque han dado a la voluntad de su autor el impulso de donde ha surgido; corresponde al juez apreciar su mérito, y si le parecen ilícitos, el contrato será declarado nulo, por más que queden satisfechas las exigencias de la teoría clásica de la causa”(194).

5. A su turno, el tratadista CLARO SOLAR al comentar una norma del código civil chileno similar a la colombiana, dice:

“Refiriéndose a la causa final, el art. 1467 [se refiere a la numeración del código civil chileno] dice, sin embargo, que ‘se entiende por causa el motivo que induce al acto o contrato’ ¿En qué sentido se ha tomado aquí la palabra motivo?

El Código francés se abstuvo de dar una definición de la causa. Nuestro Código ha querido llenar esta omisión, que parece intencionada por la dificultad de dar una definición buena; y recordando que omnia definitio in jure civil periculosa est, y siguiendo a los primeros comentadores de aquel Código, dijo que debe entenderse por causa ‘el motivo que induce al acto o contrato’; pero evidentemente no ha querido referirse a los motivos o móviles constitutivos de las causas ocasionales.

Se ha dicho que el Código confunde la causa con el motivo. En realidad la confusión no existe, sino lo que ocurre es que ha dado, a la palabra ‘motivo’ una acepción diversa de la que le corresponde generalmente.

En efecto, la expresión legal es exacta en cuanto a la causa es el motivo determinante de la voluntad contractual, la razón suficiente para que la voluntad se produzca y obre, el fin, el propósito perseguido en la convención.

(...)

La causa será pues —añade Claro Solar citando a Bufnoir—, el fin o el elemento intencional, inherente al contrato implicado por la naturaleza del contrato, y que, por consiguiente, ha sido conocido, o debía ser conocido, por las dos partes a la vez, y no puramente personal a aquel de los dos contratantes que se obliga. El motivo, al contrario, sería la intención que el deudor habría tenido cuando ha considerado ese fin inmediato de que acabo de hablar; no es, pues, un fin implicado por la naturaleza del contrato, sino al contrario absolutamente variable según las circunstancias y según el objetivo más o menos lejano contemplado por el deudor, y en consecuencia, puramente personal al que se obliga y no tomado forzosamente en consideración de la otra parte”(195).

6. Respecto de la licitud de la causa, que es el aspecto que ha sido sometido a decisión de este Tribunal de Arbitramento, ÁLVARO PÉREZ VIVES señala:

“Lo anterior nos indica la importancia de determinar qué debe entenderse por causa ilícita. Para hacerlo debemos consignar previamente que no se trata de indagar la licitud o ilicitud de la causa, entendido este concepto en su sentido clásico. El análisis de la licitud de la causa nos lleva de modo necesario a los móviles del acto jurídico. ‘En efecto —para decirlo con Planiol y Ripert— el tribunal ante el cual se plantea una cuestión de causa ilícita, procede a la investigación del móvil concreto que haya sido la causa determinante del acto jurídico’.

Mientras la realidad de la causa dice relación a la contra partida de una obligación, de modo que la existencia de esta se halla subordinada a la existencia de su contrapartida, la ilicitud de la causa se refiere al negocio jurídico, para saber si el móvil determinante de dicho negocio es ilícito o inmoral. Así, las obligaciones con causa ilícita serían aquellas que nacen de un negocio jurídico cuyo móvil determinante es ilícito”(196).

7. En línea con lo anterior, la causa constituye uno de los elementos de validez de todo acto o contrato. Pero es evidente que esta, no se refiere a cualquier propósito que hubieren tenido los contratantes en la celebración del contrato, cuyo ámbito podría extenderse tanto cuantos móviles pudieran tener las partes. El móvil o motivo jurídicamente relevante es aquel que ha sido determinante en la celebración del contrato, ello es, aquel que influye de manera necesaria y eficiente en la formación del consentimiento o, dicho de otra manera, que sin él, no se hubiera contratado. Los restantes, como son los subjetivos, individuales o particulares de cada uno de las partes, se escapan de la órbita de los Arts. 1524 y 1525 del C.C.

8. Pero además de que el móvil debe ser determinante en la formación del consentimiento, es decir debe constituir el pilar de la decisión de contratar, ha de ser conocido por las dos contratantes pues de lo contrario, mal podría constituirse en factor decisivo para que exista el mutuo consentimiento de las partes. La doctrina y la jurisprudencia, acogiendo las directrices que se han sentando anteriormente, han aceptado de manera unánime que ellos deben ser mutuamente advertidos por los contratantes. Así por ejemplo, lo reafirman autores como el Dr. RICARDO URIBE HOLGUÍN(197) o OSPINA FERNÁNDEZ en la cita anteriormente transcrita.

9. Precisado en los términos anteriores el concepto de causa, el Art. 1524 agrega que ella debe ser real y lícita. En el caso que se ha sometido a consideración del Tribunal se ha censurado la validez del Contrato de Arrendamiento aduciendo que con este se pretendió darle la apariencia de un “acuerdo de recuperación de los negocios de las demandadas al acuerdo de concordato liquidatario”. En otras palabras, se ha dirigido el reproche legal al Contrato de Arrendamiento con base en la trasgresión de la segunda de las condiciones previstas para que la causa sea válida. Se ha invocado que el móvil o motivo determinante que indujo a la celebración del Contrato de Arrendamiento, fue ilícito pues con él se pretendió disfrazar un acuerdo liquidatario de los previstos en la Ley 222 con el ropaje de un acuerdo de recuperación empresarial

10. Sobre el particular, y en primer lugar, vuelve y repite el Tribunal, como ya lo hizo cuando se pronunció respecto de la excepción de nulidad por objeto ilícito y a riesgo de caer en la reiteración, que su competencia está restringida al análisis de la validez del Contrato de Arrendamiento y por consiguiente, no podrá ocuparse de censuras que apunten a descalificar el Acuerdo Final. Por tanto, habrá de revisar únicamente si la causa del Contrato de Arrendamiento fue o no lícita.

11. Cómo se ha explicado con suficiencia, el móvil determinante que condujo a la celebración del Contrato de Arrendamiento, fue propiciar un escenario que permitiera perseverar en la recuperación de la empresa por un lapso de 10 años equivalente al término de vigencia de los acuerdos concordatarios tal y como tuvo ocasión de exponerlo el Tribunal de Arbitramento con amplitud en los capítulos anteriores.

12. El propósito que animó a las Partes para la celebración del Contrato de Arrendamiento, no solo no está limitado por la ley, sino que no resulta contrario a las buenas costumbres ni al orden público, pues con él se procuró efectivamente, como ha quedado demostrado, destinar los bienes raíces para efectos preservar la empresa.

13. Más que un propósito o móvil ilícito, corresponde a uno amparado por la ley comoquiera que, dentro de la amplitud y autonomía de la voluntad de que gozan los particulares en el proceso concursal, que tiene por propósito la recuperación y conservación de la empresa, cuentan adicionalmente con un amplio margen para señalar los mecanismos que permitan alcanzarlo.

14. Retomando lo expuesto, no se pretendió con la celebración del Contrato de Arrendamiento, ni esa fue la intención mutua de las Partes, disimular un acuerdo concursal liquidatario, para darle el ropaje de convenio de recuperación empresarial como lo han sostenido con vehemencia las Convocadas.

15. Por el contrario, y en ello son abundantes las declaraciones testimoniales y las constancias escritas de las Partes ya referidas en otros apartes de este Laudo en el sentido de que, teniendo como punto de partida de los acuerdos concordatarios que con los bienes inmuebles de propiedad de las Convocadas se pagarían las deudas, ora mediante la cesión de derechos fiduciarios o ya mediante la cesión de la posición contractual de Fideicomitentes en el Fideicomiso, que el Contrato de Arrendamiento se constituyó en el mecanismo complementario para que las Convocadas mantuvieran la tenencia y uso de tan preciados bienes, para desarrollar sobre ellos y reconstruir, esperanzados en la firmeza de los presupuestos económicos planteados en las Bases del Acuerdo Concordatario, la empresa como unidad de explotación económica generadora de empleo.

16. El móvil o motivo que indujo a las partes a la celebración del Contrato de Arrendamiento, fue mutuamente conocido. Pero dicho móvil no amerita una censura del ordenamiento legal que deba ser reconocido por el Tribunal, pues más que distraer la atención sobre un proceso liquidatario, lo que apuntó y animó a sus participantes, impulsados por las expectativas generadas para un futuro más promisorio de las Convocadas, fue permitirles a estas conservar los Inmuebles para que, a cambio de un canon de arrendamiento acorde a las necesidades económicas de ellas y fijado en función de sus resultados empresariales, pudieran alcanzar la recuperación económica de sus actividades que se habían visto menguadas.

17. No de otra manera tienen explicación presupuestos como los vertidos en las Bases del Acuerdo Concordatario, tales como el que anuncia que “las proyecciones de flujo de caja permiten atender el arrendamiento mensual holgadamente”(198), o aquellas otras que advierten que la fórmula propuesta, que incluía por supuesto la celebración del Contrato de Arrendamiento, “PERMITE LA VIABILIDAD DEL GRUPO PROCAMPO”, pues “armoniza el pago de la deuda con los flujos de caja proyectados del grupo PROCAMPO” y evita “un proceso liquidatario o de capitalización por Ley 550/99”.

18. Evidentemente el Contrato de Arrendamiento era parte de un esquema de recuperación empresarial que pretendió evitar el proceso liquidatario. Pero se pretendió evitar, no como un mecanismo de burla o esquince a la ley, sino como el modo de obviar a la liquidación final la empresa y con ella el cese de sus actividades. Es ese el sentido bajo el cual debe entenderse, como así también lo entendieron las Partes, el deseo de “evitar el proceso de liquidación” reflejado en los documentos mencionados y en las declaraciones de los testigos MONROY y SALAZAR tantas veces citadas. Fue la vía para facilitar la recuperación de los negocios comerciales de las Convocadas y escapar de la liquidación y fin de la empresa. No se pretendió, como se ha presentado por las Convocadas, soslayar, huir, esquivar, eludir o sustraerse con propósitos ilegales del proceso de liquidación, que por demás, nunca fue el propósito perseguido por las Convocadas. Se pretendió conjurar el riesgo inminente y perjudicial, al cual estaban enfrentadas las Convocadas, de ver paralizadas en forma definitiva y para siempre sus actividades comerciales, escenario que les resultaba indeseable para su futuro comercial.

19. Por lo tanto, para el Tribunal no existe en el Contrato de Arrendamiento reproche desde el punto de vista de la atención del requisito señalado en el Art. 1502 (4) del C.C., y por consiguiente, no accederá a la prosperidad de la excepción de mérito fundamentada en dicha causal así como tampoco a las pretensiones de la Demanda de Reconvención identificadas como Primera y Tercera Subsidiarias del capítulo de pretensiones declarativas y sus consecuenciales Tercera y Quinta Subsidiarias del capítulo de condenas.

4) Abuso del Derecho.

1. Aducen las Convocadas que el Contrato de Arrendamiento, fue el producto de una conducta abusiva de sus acreedores, quienes gracias a los elevados porcentajes con que contaban producto de los créditos reconocidos, impusieron su criterio y la modalidad del acuerdo concordatario y “abusaron de sus derechos al obligarlas a celebrar un contrato de arrendamiento que solo favorecía los intereses del FIDEICOMISO (...)”. Tal argumento se repite en la Demanda de Reconvención como apoyo de sus pretensiones Cuarta Subsidiaria de las pretensiones declarativas y la consecuencial Sexta Subsidiaria del conjunto de pretensiones de condena.

2. De tiempo atrás y al amparo de lo señalado en el Art. 8º de la Ley 153 de 1887(199), la jurisprudencia nacional recogió el principio de que ninguna persona puede abusar de sus derechos, teoría plasmada con rigor en obra del profesor JOSSERAND titulada “El Espíritu de los Derechos y su Relatividad”(200). Según ella, los derechos deben ser ejercitados conforme a su uso normal, de manera que con su práctica no se ocasione a los demás un daño injustificado.

3. Así, el Tribunal trae a colación valiosos antecedentes jurisprudenciales que demarcaron el campo de acción de la teoría del abuso del derecho, como preámbulo del análisis y estudio de la excepción planteada y sus correlativas aspiraciones. Por ejemplo, en la sentencia de Casación de Febrero 21 de 1938 con ponencia del Dr. ARTURO TAPIAS PILIONETA, la Corte Suprema de Justicia manifestó:

“A la antigua concepción rígida de los derechos individuales, opónese hoy la teoría de su relatividad, que conduce a admitir el posible abuso de los derechos, aún de los más sagrados. Según esta teoría, cada uno de los derechos tiene su razón de ser y su misión que cumplir; cada uno de ellos persigue un fin del cual no le es dado desviarse al titular. Los derechos son dados para la sociedad, a la cual sirven, más que al individuo; por lo tanto no son absolutos sino relativos; deben pues ejercitarse dentro del plano de la respectiva institución, conforme al espíritu que los inspira; no siendo lícito imprimirles una falsa dirección sin abusar de ellos, con lo cual el titular compromete su responsabilidad hacia la víctima de esa desviación. Vanamente alegárase que se ha utilizado un derecho; porque habiéndose cometido una falta en el ejercicio de ese derecho, tal falta es precisamente lo que causa el abuso del derecho, es decir, el acto cumplido, como lo enseña JOSSERAND, conforme a determinado derecho subjetivo, pero que está en conflicto con el derecho general o derecho objetivo, con lo que él y otros autores llaman juridicidad o conjunto de la regla social”(201).

4. Si inicialmente, la teoría del abuso del derecho se apoyaba en el presupuesto esencial de la utilización de un derecho con el ánimo de perjudicar, la sentencia de casación antes mencionada marcó el derrotero futuro al puntualizar que, no solamente en tales casos se configura el ejercicio abusivo del derecho, sino también cuando en su utilización se excede o se desvía de sus fines propios. Así lo recogieron varias sentencias de la Corte Suprema de Justicia de las cuales el Tribunal destaca, además de la ya citada, entre otras las siguientes:

“Atendiendo el modo de producirse y sus consecuencias, se impone reconocer que el abuso del derecho implica o significa culpa en su ejercicio y que en rigor de verdad en esto consiste. Si se opta por el criterio de subjetividad, es en la intención de dañar en donde puede encontrarse; si se da prevalencia al criterio objetivo, es la anormalidad de ese ejercicio lo que lo determina”(202).

5. También en la sentencia de Abril 9 de 1942 con ponencia del mismo magistrado HINESTROSA DAZA la Corte Suprema de Justicia expresó:

“[e]l abuso del derecho implica como punto de partida un derecho legítimo y efectivo en cuyo ejercicio se ha llegado más allá de donde corresponde su finalidad o se le ha desviado de ella”(203).

6. En el mismo sentido, en sentencia de Mayo 19 de 1941, la Corte Suprema de Justicia reiteró lo expuesto en los siguientes términos:

“La Corte ha reconocido la existencia de la acción que se estudia y la ha deducido de ciertas normas legales, y en el concepto evidente de que el derecho solo puede existir para satisfacer necesidades justas, legítimas y racionales y, teniendo en cuenta que nadie puede tener una facultad emanada de la norma de derecho objetivo cuya finalidad no solo sea estéril para el bien propio sino dañosa para los demás o para el fin social, la ha consagrado jurisprudencialmente en los últimos años, aun cuando ya en una sentencia de 1899, sin nombrar esa figura se aceptaron algunas de sus consecuencias”(204).

7. Lo propio se refleja en la Sentencia de Octubre 23 de 1942 donde la Corte Suprema de Justicia señaló:

“La expresión abuso del derecho, de términos antagónicos e inconcebibles en concepto de algunos expositores, cifra cabalmente los dos extremos de licitud e ilicitud en que se puede mover la conducta culposa, la noción honesta del ejercicio del derecho y la necesidad ética de no ser indiferentes a las consecuencias dañinas de su ejercicio abusivo o excesivo. Siendo indispensable la adopción de un criterio técnico en la calificación de los hechos para saber si pueden o no considerarse como constitutivos de un error de conducta, corresponde necesariamente al arbitrio judicial indagar, averiguar a través de todas las pruebas la intención y los móviles para deducir si el uso de un derecho objetivamente legal es acto lícito por moverse dentro de la órbita jurídica normal, o ilícito, capaz de ser fuente de responsabilidad, por desviarse de sus fines honestos y serios en forma inmoral o antisocial”(205).

8. El Dr. ERNESTO RENGIFO GARCÍA en su obra “Del Abuso del Derecho al Abuso de la Posición Dominante”, al referirse a lo expresado por JOSSERAND, uno de los más fervientes defensores de la teoría del abuso del derecho, dice:

“De intencional, pues, se ha pasado a un criterio social. ‘El derecho moderno y especialmente el derecho contemporáneo se forman del abuso una idea mucho más comprensiva; es abusivo cualquier acto que, por sus móviles y por su fin, va contra el destino, contra la función del derecho que se ejerce; el criterio puramente intencional tiende a sustituirse por un criterio funcional, derivado del espíritu del derecho, de la función que le está encomendada. Cada derecho tiene su espíritu, su objeto, su finalidad; quien quiera que intente apartarlo de su misión social, comete una falta, delictuosa o cuasi delictuosa, un abuso del derecho susceptible de comprometer, dado el caso, su responsabilidad’”(206).

9. Aun cuando algunos esbozos de la teoría del abuso del derecho se encuentran en la Ley 200 de 1936(207), tan solo hasta 1971, con la expedición del C. Cio, se elevó a rango legal el principio del abuso del derecho como fuente de responsabilidad civil a través del Art. 830 que señaló que “el que abuse de los derechos está obligado a indemnizar los perjuicios que cause”.

10. En el año de 1991, se elevó a canon constitucional a través del numeral 1º del Art. 95 de la Constitución Nacional (“C.N.”) que asigna como deberes de la persona y del ciudadano el de “respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios.” Especial significación tiene esta evolución pues aquello que surgió con el desarrollo jurisprudencial ha tenido honda aceptación y reconocimiento legal hasta el punto que su figura fue erigida al grado de norma constitucional.

11. Ahora bien, lo que otrora se consideró como una modalidad exclusiva del campo de la responsabilidad aquiliana, ha venido abriéndose paso a través de la revisión de conductas que en el desarrollo de la contratación privada puedan ser calificadas como una modalidad de la figura del abuso del derecho. Son ejemplo de lo anterior, los múltiples fallos que se han referido a la incorporación de cláusulas abusivas, o a la imposición por alguna de las partes de textos contractuales notoriamente desventajosos y desequilibrados para una de ellas a través de los denominados contratos de adhesión. Sin lugar a dudas entonces, en las relaciones de contratación pueden presentarse conductas de las partes que, dentro del marco teórico antes expuesto, formalmente se ajustan al derecho objetivo pero en razón de su ejercicio, pueden ser consideradas como actuaciones que se desvían de la función y finalidad del derecho amparado con el convenio y sus prestaciones.

12. En línea con lo anterior y por ser representativa de la exposición previa, el Tribunal de Arbitramento trae los siguientes apartes de la sentencia de Octubre 19, 1994 de la Corte Suprema de Justicia que, con ponencia del Dr. CARLOS ESTEBAN JARAMILLO, dijo:

“En este orden de ideas, tratándose de la autonomía de la voluntad privada y el conjunto de facultades con que en virtud de ella cuentan las personas, facultades que se condensan en la de celebrar un determinado negocio jurídico o dejar de hacerlo, en la de elegir con quien realizarlo y en la de estipular las cláusulas llamadas a regular la relación así creada, pueden darse conductas abusivas que en cuanto ocasionen agravio a intereses legítimos no amparados por una prerrogativa distinta, dan lugar a que el damnificado, aún encontrándose vinculado por el negocio y por fuerza precisamente de las consecuencias que para él acarrea la eficacia que de este último es propia, puede exigir la correspondiente indemnización.

Y un ejemplo sin duda persuasivo de esta clase de comportamientos irregulares, lo suministra el ejercicio del llamado ‘poder de negociación’ por parte de quien, encontrándose de hecho o por derecho en una posición dominante en el tráfico de capitales, bienes y servicios, no solamente ha señalado desde un principio las condiciones en que celebra determinado contrato, sino que en la fase de ejecución y cumplimiento de este último le compete el control de dichas condiciones, configurándose en este ámbito un supuesto claro abuso cuando, atendidas las circunstancias particulares que rodean el caso, una posición de dominio de tal naturaleza resulta siendo aprovechada, por acción o por omisión, con detrimento del equilibrio económico de la contratación”(208).

13. Las Convocadas en la Contestación de la Demanda Arbitral, plantearon como excepción de mérito la de abuso del derecho, que hicieron consistir, vuelve a repetirse, en que el Contrato de Arrendamiento fue el producto del exceso en el ejercicio de los derechos conferidos a sus acreedores provenientes de las mayorías con que contaban, por lo que las Demandada se vieron abocadas a aceptar el “acuerdo concordatario que quisieran”, pues “no tenían otro camino”, ya que, en su sentir eran tan solo “convidadas de piedra” en la deliberaciones concordatarias y por ende, simples espectadores de los convenios que allí se originaron. De lo anterior la Demanda de Reconvención infiere que “los ACREEDORES de las demandadas abusaron de sus derechos al obligarlas a celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que solo favorecía los intereses del FIDEICOMISO”(209).

14. Similar planteamiento y línea de argumentación, recogen las Convocadas a través de la Demanda de Reconvención donde reiteran que el poder de negociación estaba radicado en cabeza de sus acreedores, la mayoría de ellos pertenecientes al sector financiero poseedores del más del 75% requerido por la Ley 222 para adoptar una decisión sobre la fórmula concordataria, elementos que les confería una posición dominante de la cual abusaron y que se tradujo en la imposición de unos cánones exorbitantes.

15. En este orden de ideas y por obedecer a una misma línea de argumentación, el Tribunal estudiará a continuación la excepción de abuso del derecho y sus conexas pretensiones de la Demanda de Reconvención identificadas como Cuarta Subsidiaria del Capítulo de pretensiones declarativas y Sexta Subsidiaria de la Sección de pretensiones de condena.

16. Para despachar la excepción planteada y las pretensiones correlativas, de nuevo insiste el Tribunal en las fronteras impuestas a su competencia. Ninguna ostenta para calificar la validez de los acuerdos concordatarios, tanto el Acuerdo Inicial como el Final, pues la habilitación concedida por las Partes se restringe al examen del Contrato de Arrendamiento.

17. Tres (3) temas serán abordados: el primero, determinar si existió o no un abuso del derecho por parte del Convocante; el segundo determinar si existió o no un abuso de la posición dominante; y el tercero y último, señalar si los cánones de arrendamientos fueron o no leoninos y exorbitantes.

18. Desde esta óptica, acometerá a continuación el examen para precisar si en efecto, como lo dicen las Convocadas, se presentan alguna de las hipótesis antes planteadas en la celebración del Contrato de Arrendamiento, derivado del poder de negociación de una de las Partes.

19. Se expusieron con anterioridad en el presente Laudo y huelga volver sobre ello, las circunstancias y los propósitos que alimentaron la celebración y suscripción del Contrato de Arrendamiento: fueron ellos, la preservación de la empresa. Estaba desterrada, como se ha explicado, la idea de su liquidación.

20. También se han puntualizado las condiciones que rodearon su celebración y los debates que se presentaron durante su redacción. No fue, como ya ha quedado expuesto, el Contrato de Arrendamiento un convenio impuesto por una de las Partes sino el fruto, primero de la redacción de las propias Convocadas a través del asesor legal de la época, y posteriormente, de la negociación de sus términos para que se ajustara al propósito perseguido dentro del marco de las Bases del Acuerdo Concordatario. Sobre el particular, nuevamente el Tribunal se remite a lo que en extenso ya se expuso en este Laudo.

21. Como se indicó, por demás, tales deliberaciones y los documentos que se sometieron al escrutinio de los interesados, sirvieron de parámetro para fijar el canon de arrendamiento que como se observa en la Cláusula Tercera y así ya se dijo en este Laudo, se pactó con fundamento en las proyecciones de esta operación mercantil. Tal parecer, se encuentra sustentado en las exposiciones de los Drs. MONROY y SALAZAR que fueron transcritas, a las cuales el Tribunal de Arbitramento se remite.

22. También ha quedado de manifiesto, que el Contrato de Arrendamiento no fue un convenio impuesto por el Fideicomiso sino, por el contrario, recogió una aspiración de las Convocadas con el consentimiento de sus acreedores: contar con las herramientas para desarrollar su objeto social. Desde este punto de vista, no se trató de la imposición abusiva de una de las Partes.

23. También, como lo confirma el Dr. SALAZAR, el texto final fue el fruto de la discusión de varios borradores, debatidos en múltiples reuniones y el resultado del regateo propio de los comerciantes.

“TRIBUNAL:  

Dentro de esas discusiones iba el anexo del contrato de arrendamiento?

DR. SALAZAR:  

Dentro de esas discusiones iba el tema el contrato de arrendamiento, las condiciones del contrato de arrendamiento fueron discutidas y es producto de propuestas y discusiones por parte de los acreedores, obviamente como en todo, como en cualquier negociación cada parte busca hacer unas concesionares (sic) que más los beneficie a cada uno, obviamente la empresa hacía su propuesta y los señores acreedores o la aceptaban o la discutían o no la aceptaban y proponían otras opciones, en fin eso creo que es”(210).

24. Por demás, el Contrato de Arrendamiento que provino del texto sugerido por las Convocadas a través de sus asesores legales como parte del Acuerdo Final, fue ciertamente el resultado de la aprobación mayoritaria impartida por un grupo de acreedores que superaban el porcentaje previsto en los Arts. 129 y 130 de la Ley 222, pero también, y en eso no hay duda alguna ni puede hacerse caso omiso, con el necesario e indispensable voto de las Convocadas, sin cuyo beneplácito, no podía aprobarse el acuerdo.

25. Precisamente dichas normas, apuntaban a proteger a los deudores de los abusos e imposiciones de quienes estaban en superioridad y en capacidad de imponer sus propias condiciones, aprovechándose de la precaria situación económica de los comerciantes que se hubieren visto avocados a un proceso concursal. Quiso el legislador precaver abusos y para ello, consignó en favor de los deudores, la posibilidad de veto a cualquier carga que pudiera constituir un desafuero de los acreedores.

26. Amén de las circunstancias que rodearon la celebración del Contrato de Arrendamiento ya expuestas con suficiencia en capítulos anteriores, que acreditan que no existió la imposición de su texto ni de sus cláusulas por parte del Fideicomiso, la norma en comentario precisamente apunta a evitar el abuso del ejercicio del “poder de negociación” a que se refiere la Corte Suprema de Justicia procurando un adecuado equilibrio entre el deudor —apabullado y enfrentado a una crisis económica de tal magnitud que le obligó a acudir al mecanismo del concordato—, y sus acreedores que, validos de su poder económico, pudieran imponer condiciones de suyo gravosas y desiguales para los deudores.

27. No existía entonces, por disposición de la ley, una capacidad de imposición en cabeza de los acreedores, quienes amén de contar con una mayoría calificada equivalente a las tres cuartas partes de los créditos reconocidos y admitidos, requerían de la aquiescencia del deudor. Aún más: ninguna diferencia existía en razón de la naturaleza de la acreencia, fueran estas financieras, laborales, quirografarias, etc. para integrar el quórum decisorio previsto en la Ley, como si lo vino a reconocer con posterioridad la normatividad que le siguió (Ley 550 de 1999 y la 1116 de 2006) que establecieron un voto calificado en función de los distintos créditos admitidos. Todos ellos, sin importar si eran o no acreedores financieros, estaban en igualdad de condiciones, pari passu, para expresar su voto.

28. Se sigue de lo dicho entonces, que además de los elementos que rodearon la estructuración y debate del Contrato de Arrendamiento, no existió una relación de subordinación de tal naturaleza frente a los acreedores que hiciera posible la imposición del Contrato de Arrendamiento a la exclusiva voluntad de las entidades acreedoras, tal y como lo afirman las Convocadas.

29. A lo anterior se suma, en gracia de discusión, que si el objetivo perseguido las Convocadas fue distorsionado por las entidades acreedoras mediante la celebración del Contrato de Arrendamiento, pues ellas en realidad pretendían la liquidación de la empresa y no su conservación (abiertamente en contravía de lo que arroja el expediente), ello hubiera podido evitarse con la sola y exclusiva voluntad de las Convocadas, de la cual no hicieron uso, pudiéndolo hacer, con tan solo emitir su voto desfavorable. Pero no solo eso: apoyaron decididamente la propuesta concordataria y con ella la celebración del Contrato de Arrendamiento, tanto desde su incubación en las audiencias iniciales, como también a través de la defensa del auto aprobatorio del Acuerdo Inicial y Final cuando se opusieron por intermedio de sus representantes judiciales, a su revocatoria frente a los recursos interpuestos contra ellos.

30. El ejercicio legal del derecho de veto en cabeza de las Convocadas y su correlativo, el ejercicio legal del derecho a votar afirmativa o negativamente una fórmula concordataria, por quienes tuvieran más del 75% de los créditos reconocidos, no aparece ejercitado en el presente caso con móviles o propósitos ajenos a su finalidad, pues ejercitado conjuntamente entre acreedores y deudoras, se respetó el principio de generalidad y universalidad —diferente del de unanimidad— que debe atenderse en las decisiones concordatarias, tal y como lo enseña el Art. 135 de la Ley 222(211) y apuntó a alcanzar el fin protegido por la Ley 222 de preservar la empresa como unidad económicamente útil.

31. Las decisiones así adoptadas, obedecieron al propósito común de las Partes, conjunto y legítimo, de atender la finalidad prevista en el Art. 94 de la Ley 222 de lograr la recuperación y conservación “como unidad de explotación económica y fuente generadora de empleo”, tal y como en extenso se puso de presente en el presente Laudo.

32. Tal fin, acorde con el ordenamiento jurídico, se alcanzó, en el caso en estudio, con la preservación de los Inmuebles a través del Contrato de Arrendamiento, de manera que no hay abuso por desviación de la finalidad consignada en la ley para este específico derecho. Tampoco se observa que se hubiere generado un abuso del derecho proveniente de la intención de causar un daño con su ejercicio —la aprobación de la fórmula concordataria para imponer el Contrato de Arrendamiento—, pues como ha quedado relatado, los antecedentes y circunstancias que rodearon su estructuración apuntan a otro fin, consistente en servir de mecanismo legal para alcanzar el fin señalado en el Art. 94 de la Ley 222 ya citado.

33. Lo expuesto bastaría para despachar desfavorablemente la excepción propuesta y las pretensiones estudiadas. Sin embargo, el Tribunal, encuentra apropiado referirse a la cuantía de los cánones de arrendamiento. No observa el Tribunal que el ejercicio de la mayoría prevista hubiera conducido a la imposición de unos cánones exorbitantes y leoninos. No lo encuentra porque como ya se explicó con suficiencia, el valor de la renta mensual tuvo su origen en las proyecciones derivadas de las Bases del Acuerdo Concordatario, amén de las expectativas generadas en el desarrollo de las actividades empresariales de las Convocadas y del “puerto seco” que les animaron a afirmar que las proyecciones de caja les permitirían “atender el arrendamiento mensual holgadamente”.

34. Sin embargo, y para abundar en razones el Tribunal en varios escenarios ha detectado que los cánones pactados en el contrato de Arrendamiento no pueden ser calificados de exorbitantes, como se explica a continuación.

35. Como se verá en seguida, los montos del canon mínimo mensual propuestos a partir de las Bases del Acuerdo Concordatario elaboradas por las Convocadas, y partiendo de los valores de los Inmuebles indicados en dicho documento por cuantía de Col$ 53.930 millones, resultarían superiores a los que finalmente se vertieron en el Contrato de Arrendamiento, de manera tal que no puede pregonarse que ellos fueron leoninos y exorbitantes.

36. En efecto, con carácter especialmente significativo, dentro de las Bases del Acuerdo Concordatario(212), se halla el siguiente documento que es demostrativo de la forma bajo la cual las Partes estructuraron, desde el Acuerdo Inicial, el canon de arrendamiento:

“Contrato de Arrendamiento con un canon mensual:

Mínimo: Sobre el valor inicial ($ 53.930 millones) ajustado por inflación anualmente.

Extraordinario: Equivalente a la diferencia entre el 50% del flujo de caja disponible del Grupo Procampo al final de cada año y el total del arrendamiento pagado ese año.

Características Particulares.

Monto del Canon de Arrendamiento Mínimo:

 

AñoMensualAnual
   
10.1%1.2%
20.3%3.6%
30.4%4.8%
4 al 60.5%6.0%
7 al 100.6%7.2%

 

Calculado sobre el valor actualizado por IPC de los inmuebles, partiendo del valor inicial de $ 53.930 millones”.

37. A manera de ilustración y como corolario de lo que se infiere del cuadro anterior, haciendo caso omiso de cualquier incidencia en el valor de los Inmuebles producto de incrementos en el Índice de Precios al Consumidor —IPC—, el canon mensual fijo propuesto en las Bases del Acuerdo Concordatario para el término de 10 años, oscilaría entre Col$ 53.9 millones mensuales para el primer año (Col$ 53.930 millones x 0.1%) y Col$ 325.58 millones mensuales para los últimos tres (3) años (Col$ 53.930 millones x 0.6%), cifras que no distan significativamente de las que finalmente se consignaron en el Acuerdo Inicial y en el Contrato de Arrendamiento como se puntualizará a continuación.

38. Efectivamente, si se comparan los valores que arrojaría la propuesta vertida en las Bases del Acuerdo Concordatario con los de la Cláusula Tercera (3ª) del Contrato de Arrendamiento, para los años corridos que van desde Abril 6, 2001 hasta Abril 6, 2011, se obtendrían los siguientes montos partiendo de un valor asignado a los bienes raíces de Col$ 53.930 millones(213), advirtiendo que, para efectos comparativos no se ha tenido en cuenta que en el Contrato de Arrendamiento, a partir del año 2004, el cálculo del canon se asignó en función de años calendario y dejó de lado los años que corrían de abril a abril. Sin embargo, tal ajuste no muestra mayor diferencia con respecto al monto proyectado durante el término de duración del Contrato de Arrendamiento si se partiere de las premisas señaladas:

 

Año% MensualValor s/ Bases (Millones)Valor s/ Contrato (Millones)
10.1%53.912
20.3%161.7912
30.4%215.7260
40.5%269.65150
50.5%269.65241
60.5%269.65304
70.6%323.58304
80.6%323.58304
90.6%323.58364
100.6%323.58364
Total 2.534.712.115.00

 

39. Se observa en el cuadro anterior, que durante los seis (6) primeros años el canon pactado resulta inferior al proyectado, el cual únicamente sería inferior durante los últimos 4 años, donde es prudente considerar que la empresa habría tenido su despegue y estaría en vía de recuperación económica y financiera. En todo caso —y advirtiendo que se trataría de una simple proyección dejando de lado cualquier incremento en el valor de los Inmuebles producto de su ajuste por IPC que sin lugar a dudas se vería reflejado en los valores de la columna “Valor s/ Bases” incrementando sus rubros—, el resultado final de lo convenido arroja una diferencia de cerca de Col$ 400 millones en favor de las Convocadas.

40. Desde otro punto de vista y siguiendo la exploración de escenarios que permitan resolver la duda de si los cánones de arrendamiento fueron o no leoninos o exorbitantes, de lo incorporado en el Dictamen el Tribunal encuentra que en el informe de Febrero 13, 2012, se anota por el perito que en el consolidado de la cifra base utilizada de Col$ 53.930 millones están involucrados seis (6) predios que no forman parte de los Inmuebles, por lo que, para hacer consistente el ejercicio propuesto, deben sustraerse de aquella obteniéndose así un valor base de Col$ 49.309 millones(214).

41. La cifra anterior no incluye el valor estimado del globo de terreno Nº 7 que habría que agregarse para completar la totalidad de los Inmuebles, y por ello el Perito adiciona la suma de Col$ 39.965 millones tomada del avalúo que realizó, para la época de las deliberaciones concordatarias, la firma Asistek. Ello arroja un valor de referencia —excluyendo los predios ajenos al Contrato de Arrendamiento— de Col$ 89.274 millones(215).

42. Se sigue de lo anterior que si se partiera entonces de la base de Col$ 89.274 millones, haciendo de nuevo caso omiso de cualquier incremento del valor de los Inmuebles en razón del Índice de Precios al Consumidor —IPC— y con la misma salvedad de la referencia a los períodos liquidados, el siguiente sería el cuadro comparativo:

 

Año% MensualValor s/ Bases (Millones)Valor s/ Contrato (Millones)
10.1%89.2712
20.3%267.8212
30.4%357.0960
40.5%446.37150
50.5%446.37241
60.5%446.37304
70.6%535.64304
80.6%535.64304
90.6%535.64364
100.6%535.64364
    
Total 4.195.872.115.00

 

43. Desde esta óptica, en cualquier caso y durante el término de duración del Contrato de Arrendamiento, los cánones mensuales mínimos serían superiores a los pactados en el Contrato de Arrendamiento y excederían, al final del término de duración en más de Col$ 2.000 millones el valor total final convenido.

44. Un tercer escenario podría elaborarse partiendo de los valores que consignaron las Partes en el Capítulo Noveno del Acuerdo Final donde señalaron la cantidad de Col $ 45.858 millones(216) como valor mutuamente convenido de transferencia de los Inmuebles al Fideicomiso. Si se partiera de esa cifra el cuadro comparativo sería el siguiente:

 

Año% MensualValor s/ Avalúo contenido en Contrato de Fiducia (Millones)Valor s/ Contrato (Millones)
10.1%45.8512
20.3%137.5712
30.4%183.4360
40.5%229.29150
50.5%229.29241
60.5%229.29304
70.6%275.14304
80.6%275.14304
90.6%275.14364
100.6%275.14364
    
Total 2.155.282.115.00

 

45. Tal escenario, en el cual también se prescinde de realizar ajustes en los valores bases de los Inmuebles por efectos de incrementos en el IPC, arroja una cifra que si bien es cierto supera durante los primeros 5 años la convenida en el Contrato de Arrendamiento, se torna inferior durante los restantes pero, que resulta al final del compromiso muy semejante. Ello, coincide sustancialmente con lo expresado por el testigo SALAZAR en cita ya transcrita arriba pero que, por lo demostrativa, vale la pena reproducir en esta Sección:

TRIBUNAL:

Qué recuerda usted del canon de arrendamiento que se pactó?

DR. SALAZAR:  

Ahí había una gran dificultad al comienzo, que el avalúo, qué cual era el avalúo, que quién iba por el valor que iba hasta que finalmente surgió una idean y era bueno para dejar de lado la discusión sobre el tema del valor de los inmuebles y de qué avalúo se acepta y cual no, sencillamente la filosofía fue los acreedores reciben los inmuebles por el valor del capital es decir los inmuebles el capital vale 45.000 porque por decir algo había un avalúo que hablaba que el valor total de los inmuebles era como de $ 100.000 millones algo así, otro que habla de $ 23.000 o $ 24.000 millones.

Entonces para zanjar esa discusión [cuál era el precio de los bienes raíces y por lo tanto cuál era el canon de arrendamiento] el valor de la deuda por concepto de capital son $ 45.000 o $ 47.000 millones, algo así, entonces por ese valor se entregan los inmuebles, entonces a partir de allí la filosofía era bueno si nos vamos a meter en un proceso conjuntamente los acreedores y la deudora y la deudora va a tener un desarrollo de su actividad empresarial hacia el futuro con base en una serie de prerrogativas que consideraban los acreedores se estaban dando por ejemplo en dejar los inmuebles que la empresa los mantuviera todavía en uso o los explotara, la idea era un poco bueno entonces sobre el mejor resultado de la empresa lo justo es que haya una participación equitativa entre los acreedores y la deudora o deudoras en este caso.

Ahí surgió la idea entonces de que el canon se pagaría con base en los resultados a final de año, de acuerdo con la caja disponible que tuvieran las empresas, si mal no estoy el 50% para los acreedores, el 50% para la empresa, entonces de qué manera se estructuró el canon? A partir de ese 50%, si no me falla la memorial [sic] en el contrato de arrendamiento el canon es el 50% de la caja y sin embargo se puso un canon mínimo, se puso una cifra mínima que arrancaba, no sabría, es decir terminábamos como en 300 millones, era un monto que iba ascendiendo, arrancó en el primero o segundo año arrancaba un canon e iba incrementándose hasta llegar a una cifra que era el canon mínimo, eso significaba que si la caja, el 50% daba por encima de esos cánones mínimos, los correspondientes al período de un año, la empresa pagaba la diferencia entre el 50% y esos cánones, si era por debajo sencillamente quedaba así(217) [Énfasis añadido].

46. No obstante la certeza que los anteriores argumentos dan en cuanto a que los cánones de arrendamiento no fueron exorbitantes ni leoninos, resulta pertinente destacar que en las Bases del Acuerdo Concordatario se anotó que “las proyecciones de flujo de caja permiten atender el arrendamiento mensual holgadamente”, lo cual se reafirma en la gráfica visible al Folio 121 vuelto del mismo Cuaderno Nº 5.

47. No puede dejar de lado el Tribunal en este análisis la declaración vertida en el Parágrafo Primero de la Cláusula Quinta del Contrato de Fiducia incorporado en el Capítulo IX del Acuerdo Final según la cual las Convocadas manifestaron que “con la constitución del presente fideicomiso no se produce un desequilibrio en su patrimonio que les impida satisfacer las obligaciones contraídas en el pasado y garantizan que este fideicomiso no tiene como causa ni produce como efecto la defraudación de derechos de terceros y que por su constitución no se genera deterioro en la prenda general de los acreedores”.

48. En la pretensión cuarta subsidiaria de la Demanda de Reconvención, como soporte del abuso del derecho en que según se dice habría incurrido el Fideicomiso, se ha afirmado que el canon de arrendamiento pactado en el contrato fue leonino.

49. El diccionario de la Real Academia de la Lengua define el adjetivo “leonino” en los siguientes términos: “Dícese del Contrato oneroso en que toda la ventaja o ganancia se atribuye a una de las partes sin equitativa conmutación entre estas”.

50. De otro lado, la Corte Suprema de Justicia, en sentencia de Febrero 2 de 2001, al referirse a las cláusulas leoninas expuso lo siguiente:

“Se advierten como características arquetípicas de las cláusulas abusivas —primordialmente—: a) que su negociación no haya sido individual; b) que lesionen los requerimientos emergentes de la buena fe negocial —vale decir, que se quebrante este postulado rector desde una perspectiva objetiva: buena fe probidad o lealtad—, y c) que genere un desequilibrio significativo de cara a los derechos y las obligaciones que contraen las partes”(218).

51. Tal como ha quedado dicho en apartes anteriores de este Laudo, el Tribunal ha encontrado que el canon de arrendamiento fue estructurado a partir de la propuesta de las Convocadas contenida en las Bases del Acuerdo Concordatario, y que con motivo de estos parámetros de referencia, previos los análisis que consideraron, las Partes llegaron al Acuerdo Final sobre la materia, el cual quedó plasmado en el Contrato de Arrendamiento. No se trató de una “negociación individual”.

52. Comoquiera que también ha quedado ampliamente probado que los Acuerdos Inicial y Final, junto con el Contrato de Arrendamiento fueron objeto de discusiones entre las Partes, y que para tales Acuerdos las propuestas de las Convocadas fueron el parámetro y directriz, no puede hablarse en este caso de un quebrantamiento de los principios de buena fe, probidad o lealtad que deben prevalecer entre los contratantes.

53. Por último, el Tribunal se ha referido en extenso a los cánones de arrendamiento y ha concluido de un lado, que los mismos se ajustan a la ley y que en su determinación no se incurrió en abuso del derecho alguno, y de otro, que por el contrario se fijaron teniendo como propósito que el objeto social de las empresas se siguiera desarrollando con miras a la recuperación de las Convocadas. Es claro entonces que no se generó un desequilibrio de cara a los derechos y obligaciones que estas contrajeron, a más de que, en gran medida, según lo relató al Tribunal el testigo Salazar, fueron ellas mismas gestoras de los acuerdos logrados.

54. Todos los elementos de prueba que se han relacionado, le permiten concluir al Tribunal, que el precio de la renta concertado no puede ser calificado de exorbitante o leonino, pues se ajustó, como se puede observar, a patrones adecuados de valoración en función de los futuros resultados económicos de las actividades de las Convocadas.

55. Concluye entonces el Tribunal de Arbitramento, que no procede la excepción planteada, y así se dispondrá en la parte resolutiva de este Laudo; igualmente no se accederá a las pretensiones Cuarta Subsidiaria Declarativa y la consecuencial de condena distinguida como Sexta Subsidiaria.

5) Contrato No Cumplido.

1. Argumentan las Convocadas que en la ejecución del Contrato de Arrendamiento se presentó un incumplimiento previo del Convocante, que obliga al Tribunal a reconocer como medio de defensa, la “exceptio non adimpleti contractus” prevista en el Art. 1609 del C.C.(219) y, por la vía de la acción, a declarar el incumplimiento del Contrato de Arrendamiento por causa imputable al Fideicomiso como se refleja en las pretensiones Quinta Subsidiaria de las declarativas, y Séptima Subsidiaria del grupo de las de condena de la Demanda de Reconvención.

2. Indican las Convocadas, para el caso concreto, que no están obligadas a atender el pago de los cánones de arrendamiento pues, previamente, el Convocante incumplió con su obligación de suscribir un contrato de promesa de compraventa cuya firma debía llevarse a cabo en Febrero 15, 2003, elemento de hecho que invoca como sustento de su aspiración para que se declare que el Contrato de Arrendamiento fue incumplido por el Fideicomiso.

3. En varios apartes de la Contestación de la Demanda, y en los hechos propuestos en la Demanda de Reconvención, la Parte Convocada se ha referido a un contrato de promesa de compraventa que, según afirma, formaba parte del acuerdo concordatario y que define como un contrato coligado con el de arrendamiento. En los hechos 17, 19 y 21 de la Demanda de Reconvención, la Parte Convocada señala que el contrato de promesa de compraventa constituía la única obligación a cargo del Fideicomiso que por demás, fue cumplida, circunstancia que llevó a las Convocadas al incumplimiento del Contrato de Arrendamiento.

4. La Parte Convocada insistió en su alegato de conclusión en los anteriores planteamientos y afirmó que la suscripción del contrato de promesa de compraventa era un derecho suyo, que fue vulnerado en la medida en que el Fideicomiso se negó a extenderlo.

5. Sobre el particular la Parte Convocante manifestó que el análisis del contrato de promesa excede el ámbito de la competencia del Tribunal, pues la convocatoria se formuló a partir de la Cláusula Compromisoria, limitada al Contrato de Arrendamiento. Agregó que, no obstante lo anterior, las Demandantes en Reconvención reconocieron que la razón que impidió la firma del contrato de promesa fue el incumplimiento de las Demandadas de algunas de sus obligaciones.

6. Posteriormente, en su alegato de conclusión, la Parte Convocante expresó que el contrato de promesa de compraventa no había sido suscrito, pues ello dependía y estaba sujeto al pago, por parte de las Convocadas, de Col $ 940 millones destinados a la atención del impuesto de timbre derivado de la cesión de los derechos fiduciarios en el Fideicomiso, obligación prevista en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento que ni se realizó en el plazo convenido que vencía el 13 de Febrero de 2003, ni en el adicional que el Comité Fiduciario del Fideicomiso otorgó hasta el 31 de Marzo de 2003.

7. De acuerdo con lo previsto en el Art. 870 del C. Cio., en concordancia con el Art. 1546 del C.C.(220), en “los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir la resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de perjuicios moratorios”.

8. De otro lado, el citado Art. 1609 del C.C. indica que ninguno de los contratantes está en mora de cumplir con sus obligaciones mientras su contraparte no haya cumplido con las suyas, o se allane a hacerlo en la forma y tiempo debidos.

9. La prosperidad de la acción resolutoria prevista en los Arts. 1546 del C.C. y 870 del C. Cio., se finca esencialmente en la existencia de una obligación contractual y su incumplimiento por parte del deudor. Requisito indispensable es que exista una obligación válidamente contraída, pues de no acreditarse su existencia por el acreedor, como lo impone el Art. 1757 del C.C.(221), la acción resolutoria estará llamada al fracaso.

10. Por su parte, la excepción del contrato no cumplido prevista en el Art. 1609 del C.C., tiene cabida cuando, alrededor de un contrato bilateral, una de las partes deja de cumplir con lo convenido porque la otra, debiendo cumplir previamente, o a lo menos, en forma simultánea, se ha abstenido de atender su obligación.

11. Se deriva de lo anterior, que es esencial, para que proceda la excepción de contrato no cumplido, la existencia de obligaciones recíprocas, producto del acuerdo bilateral, ya sea que provengan del pacto especial que hubieren insertado los contratantes, o que se trate de aquellas que por su naturaleza o esencia le pertenecen y se entienden incorporadas en la convención, tal y como lo enseña el Art. 1501 del C.C.

12. Visto lo anterior, corresponde al Tribunal determinar si bajo el Contrato de Arrendamiento se convino la obligación de suscribir un contrato de promesa de compraventa a cargo del Fideicomiso y si dicha obligación fue incumplida por el Convocante en forma tal que, de un lado, encuentre en tal quebrantamiento el sustento de su aspiración de que se declare que el Fideicomiso incumplió el convenio de alquiler y de otro, le permita abstenerse válidamente de atender su obligación de cubrir los cánones de arrendamiento pactados.

13. Este Tribunal de Arbitramento encuentra que en el Contrato de Arrendamiento no se pactó compromiso alguno que impusiera al Fideicomiso la obligación de suscribir un contrato de promesa de compraventa. La única referencia a tal convenio se desprende de lo vertido en la Cláusula Novena, donde las Partes indicaron que serían causales de su terminación (i) la manifestación de las Convocadas de resolver la referida promesa de compraventa(222), y (ii) el incumplimiento de las Convocadas en la atención de los pagos previstos en dicho acuerdo.

14. El Tribunal recuerda, por demás, que la ausencia de pacto alguno en el Contrato de Arrendamiento se explica en razón de su origen pues el compromiso de suscribir un contrato de promesa de compraventa surgió, no del Contrato de Arrendamiento, sino originalmente del Acuerdo Inicial y luego del Acuerdo Final, como lo señalan las declaraciones de los Drs. MONROY y SALAZAR, como un mecanismo para garantizarle a las Convocadas su expectativa de conservar y recuperar en el futuro la propiedad sobre los Inmuebles.

15. En la modificación del Acuerdo Inicial, aprobada el 4 de Octubre de 2002, bajo el Artículo Décimo Cuarto, se previó que la Fiduciaria y las deudoras debían suscribir “un contrato de arrendamiento sobre la totalidad de los bienes fideicomitidos” y se estableció además que el texto del contrato de arrendamiento sería el contenido en el Anexo Diez(223).

16. Adicionalmente, bajo el Art. Décimo Quinto se incluyó la obligación a cargo de las partes de celebrar “un contrato de promesa de compraventa sobre todos los bienes inmuebles que conforman dicho fideicomiso y el cual se suscribirá a más tardar el 15 de febrero de 2003”, y se precisó que, para tal efecto, “El texto de la promesa de compraventa será la contenida (sic) en el ANEXO ONCE”(224).

17. No encuentra el Tribunal que el compromiso cuyo cumplimiento se echa de menos, corresponda a un elemento de la naturaleza del convenio celebrado, de manera tal que pudiera predicarse que la obligación de suscribir un contrato de promesa de compraventa hace referencia a uno de aquellos elementos que por ley se entienden pertenecerle al contrato de arrendamiento. Tampoco se trata de uno de los que, al tenor de los artículos 1603 del C.C. y 871 del C. Cio., emanan de la naturaleza de la obligación.

18. Se trataría entonces de una condición que debía imponerse por cláusula especial, es decir, de aquellas conocidas como accidentales que obligan a su incorporación a través de pacto especial. Como se señaló previamente, no encuentra el Tribunal que en el Contrato de Arrendamiento se hubiere pactado obligación alguna de suscribir un contrato de promesa de compraventa de los Inmuebles a cargo del Fideicomiso. Dicha obligación se consignó, como se ha precisado previamente, en el contrato de Fiducia, convenio ajeno por supuesto, del análisis y juicio de este Tribunal de Arbitramento.

19. El Tribunal desde el Auto Nº 11 ha manifestado que su competencia se encuentra restringida por los términos de la Cláusula Compromisoria a las diferencias nacidas del Contrato de Arrendamiento. No puede entonces este Tribunal de Arbitramento sobrepasar las claras fronteras delimitadas por las Partes para adentrarse y determinar si el acuerdo concordatario fue o no incumplido. Tampoco podrá examinar si el Contrato de Fiducia Mercantil fue o no trasgredido, pues fue en esos convenios donde se plasmó la obligación de las Partes de suscribir una promesa de compraventa.

20. Lo anterior, es suficiente para despachar desfavorablemente la excepción propuesta. Restaría tan solo revisar si se trató de un elemento que, en razón del principio de ejecución de buena fe de los contratos consignado en los Arts. 1603 del C.C. y 871 del C. Cio, puede ser considerado que forma parte del Contrato de Arrendamiento, dada la naturaleza del convenio.

21. Comoquiera que la Parte Convocada ha planteado que el contrato de promesa de compraventa es un contrato coligado con el Contrato de Arrendamiento, procede el Tribunal a analizar el tema.

22. El concepto de contratos conexos o coligados ha sido objeto de amplio desarrollo en la jurisprudencia nacional. De ello es ejemplo el pronunciamiento contenido en sentencia del 25 de Septiembre de 2007, de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Magistrado CARLOS IGNACIO JARAMILLO, en la que se afirmó:

“... él opera, así parezca obvio señalarlo, en el supuesto inexorable de una pluralidad de contratos autónomos (dos o más), entre los cuales existe un ligamen de dependencia que, jurídicamente, trasciende o puede transcender en su formación, ejecución o validez, o como bien lo puntualiza el doctrinante Renato Scognamiglio, “dos elementos se tornan necesarios para que pueda hablarse de negocios coligados: una pluralidad de negocios y la conexión entre ellos mismos”. Cuando el vínculo de dependencia apunta en un solo sentido, de un contrato a los demás, se habla de una subordinación o vinculación unilateral y cuando es bifronte, es decir, va y viene por igual entre los distintos contratos, el lazo es mutuo o recíproco, de interdependencia”.

23. En términos similares, en sentencia del 1º de Junio de 2009, con ponencia del Magistrado WILLIAM NAMÉN RODRÍGUEZ, dicha corporación consideró:

“... la simple pluralidad de negocios, tampoco determina per se la confluencia negocial. Es menester, un nexo, vinculación o unión teleológica o funcional de los distintos acuerdos con relevancia jurídica, de uno sobre otro o respecto de todos, en el sentido de que uno solo de ellos reciba la influencia del otro (dependencia unilateral), o en el sentido de que dicha influencia sea recíproca (dependencia bilateral). El nexo de dependencia puede, además, derivar, ya de un concurso simultáneo, ya de una secuencia de actos dispuestos en orden cronológico. En especial pueden darse: a) una coligación de índole genética, modificatoria o extintiva, que se manifiesta en el hecho de que un negocio ejerce su influencia en la formación, en la modificación o en la extinción del otro; b) una coligación de índole funcional y efectual, que se manifiesta no solo en el hecho de que uno de los negocios encuentra su fundamento en la relación surgida del otro, sino, más generalmente, en el hecho de que los actos de autonomía privada tienden a la persecución de un resultado común; c) una coligación de índole, por así decirlo, ‘mixta’, o sea al mismo tiempo genética y funcional’”.

24. En el caso que ocupa al Tribunal, tal como ha quedado visto, en desarrollo de lo pactado el 4 de Octubre del año 2002, las Partes efectivamente suscribieron el Contrato de Arrendamiento, en cuya Cláusula Novena(225) que prevé unas causales especiales de terminación, se hizo referencia al contrato de promesa, en los siguientes términos:

NOVENA. CAUSALES ESPECIALES DE TERMINACIÓN: Además de lo expresado en las demás cláusulas de este contrato, serán causales de terminación del contrato de arrendamiento, las siguientes: 1. Si en cualquier momento de la vigencia de este contrato, LAS ARRENDATARIAS como Promitentes Compradoras de los bienes arrendados, le manifiestan a EL ARRENDADOR su deseo de resolver la mencionada promesa con la aprobación del comité fiduciario. (...) 4. Por el incumplimiento en los pagos pactados en la Promesa de Compraventa suscrita entre LAS ARRENDATARIAS Y EL ARRENDADOR sobre los bienes objeto de este (sic) contrato de arrendamiento”.

25. De lo anterior se deduce que salvo el vínculo derivado de la causal de terminación, la existencia y efectos del contrato de arrendamiento eran autónomos respecto del de promesa de compraventa. En efecto, el Contrato de Arrendamiento tendría vinculación o estaría coligado con el eventual contrato de promesa de compraventa, única y exclusivamente como factor de conexión para una eventual terminación del Contrato de Arrendamiento. Ello siempre y cuando, o bien las arrendatarias —ello es las Convocadas—, manifestaren su intención de resolver el contrato de promesa de compraventa, o bien si estas incurrieren en mora en los pagos pactados en el contrato de promesa de compraventa. Lo anterior, de suyo, imponía la existencia del contrato de promesa de compraventa.

26. Frente a la inexistencia del contrato de promesa de compraventa, caen en el vacío las causales de terminación del Contrato de Arrendamiento.

La condición allí impuesta se tornó fallida en los términos del Art.1539 del C.C., puesto que adquirió certeza el hecho de que el hecho contemplado en la condición no tendría lugar.

27. Los motivos de la ausencia del contrato de promesa de compraventa, toda vez que nunca se suscribió, escapan del conocimiento y competencia de este Tribunal de Arbitramento por cuanto no está habilitado para determinar si existió o no una trasgresión de los pactos vertidos en tales convenios.

28. Dicho de otra manera, no concurre en el presente caso el requisito esencial para que prospere de la excepción de contrato no cumplido, consistente en la existencia de obligaciones mutuas derivadas de la misma relación contractual o lo que es lo mismo, de la doble condición simultánea de acreedor y deudor esencial de los contratos bilaterales, comoquiera que la obligación de suscribir el contrato de promesa de compraventa, en cuya inobservancia se fundamentan las Convocadas para invocar la aplicación del Art. 1609 del C.C., no resulta ni es el producto del contrato de arrendamiento. Lo es de otros acuerdos o convenios ajenos al campo de juicio de este Tribunal de Arbitramento.

29. Tampoco aparece, por la misma razón, que pudiera predicarse un incumplimiento de obligación adquirida bajo el Contrato, que pudiera abrir camino a la acción resolutoria prevista en los Arts. 870 del C. Cio y 1546 del C.C., pues evidentemente, de existir tal obligación, se trataría de un compromiso vinculante bajo un acuerdo diferente del que es objeto de estudio por este Tribunal de Arbitramento.

30. Por último, como aspecto de especial relevancia en el tema que se analiza, no puede el Tribunal dejar de mencionar la manifestación de las convocadas plasmada en la comunicación de fecha 30 de Enero de 2004(226), referida a la solicitud de suspender la suscripción del contrato de promesa de compraventa. Dijeron entonces las Convocadas:

“En cuanto a la obligación de celebrar la promesa de compraventa sobre los bienes fideicomitidos existente a favor de la (sic) sociedades que represento en los términos del Acuerdo Concordatario y del Contrato de Fiducia, no consideramos pertinente la terminación de la misma sino una suspensión de ella hasta tanto las empresas se pongan al día en el pago de las sumas que correspondan a los cánones de arrendamiento” [Énfasis añadido].

31. Los anteriores argumentos llevan al Tribunal a la conclusión de que no resulta de recibo para el Tribunal el argumento esgrimido por la Convocada según el cual el incumplimiento de la obligación de suscribir el contrato de promesa de compraventa en el plazo, justifica el incumplimiento en que incurrieron las deudoras respecto de las obligaciones derivadas del Contrato de Arrendamiento, argumento a partir del cual se estructura la excepción de contrato no cumplido. Ni tampoco que tal hecho sirva de apoyo para invocar la terminación del contrato por el incumplimiento del Convocante.

32. Así pues, el Tribunal declarará impróspera el(sic) excepción de contrato no cumplido, y negará la pretensión declarativa Quinta Subsidiaria de la Demanda de Reconvención y su consecuencial Séptima Subsidiaria del Capítulo de pretensiones de condena.

6) El canon incluido en el Contrato no tiene sustento legal.

1. Como parte de la Contestación de la Demanda, esgrimen las Convocadas en su defensa que el precio incluido en el Contrato de Arrendamiento no tiene sustento legal pues, ni en los acuerdos concordatarios ni en el texto del convenio suscrito se “encuentran los soportes que determinen las razones de los cánones de arrendamiento”, ya que se trataba de un contrato adhesivo “preparado conforme a las instrucciones de los acreedores en el que por su puesto los cánones indicados estaban determinados”.

2. En apoyo de su defensa agregan que el canon convenido desconoció (i) la existencia de predios rurales y urbanos (ii) la existencia de inmuebles con vocación agrícola y sin ella, (iii) la presencia de predios para bodegas, oficinas, jardines, zonas de parqueo y que (iv) no todos los predios son comerciales.

3. Agregan que la Demanda se apoya en lo dispuesto en las Leyes 820 de 2003 y 56 de 1985, inaplicables por tratarse de la regulación propia del régimen de los arrendamientos de vivienda urbana, amén de que la primera de ellas no estaba vigente para la época de celebración del Contrato de Arrendamiento.

4. Concluyen las Convocadas que los cánones de arrendamiento convenidos no corresponden ni a los establecidos para los predios rurales en el C.C., ni a los regulados por ninguna otra reglamentación, por lo que carecen de sustento legal, amén de que fueron impuestos por el Convocante, de manera tal que al tenor de lo indicado en el Art. 1624 del C.C., por tratarse de una cláusula dictada por la Parte Convocante y ser ambigua, debe ser interpretada en su contra, ya que condujo a un enriquecimiento sin causa e injusto.

5. En los mismos argumentos descansan los hechos que dan soporte a las pretensiones Octava Subsidiaria declarativa y Décima Subsidiaria de condena de la Demanda de Reconvención

6. Los hechos así planteados, mezclan de diversos varios medios de defensa. De un lado procuran obtener una declaratoria de ilegalidad de los cánones convenidos; de otra persiguen el amparo por haberse las Convocadas visto obligadas a aceptar tales cánones de arrendamiento, en su concepto, imposibles de cumplir; también procuran que el Tribunal reconozca que el alcance de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, por tratarse de una cláusula ambigua, debe ser interpretada en contra de quien la dictó y finalmente, que se reconozca un enriquecimiento injusto y sin causa de la Parte Convocante. Para resolver lo anterior el Tribunal formula las consideraciones de que dan cuenta los párrafos siguientes.

7. Para empezar ha de decirse que como lo tienen decantado la doctrina y lo jurisprudencia, la mención a la normatividad aplicable que formule el demandante en su escrito de demanda no ata al juez. Si bien el Art. 75 del C.P.C. en su numeral 7º señala que en la demanda con la cual se promueva cualquier proceso, entre ellos naturalmente el de arbitramento, deben mencionarse “los fundamentos de derecho que se invoquen”, es ampliamente aceptado por la jurisprudencia y la doctrina que tal requisito resulta inocuo porque el juez no se encuentra vinculado ni obligado a aplicar la normatividad invocada por el peticionario. Como lo enseña el profesor HERNÁN FABIO LÓPEZ:

“... y el hecho de que el demandante señale normas que estima aplicables, de ningún modo condiciona la actuación del juez, quien de manera alguna podrá verse limitado por las disposiciones que cita el demandante. Es más: en caso de que las mencionadas por el demandante sean totalmente erróneas, esto en nada afecta su situación procesal, por cuanto, repito, el juez tiene la obligación de aplicar las normas que estime pertinentes para resolver esas pretensiones”(227).

8. El Tribunal trae a colación lo anterior porque si bien es cierto que en la Demanda se invocó la Ley 820 de 2003 como soporte de las pretensiones, norma que como se ha dicho en el Capítulo D. (2) anterior no estaba en vigor cuando se celebró el Contrato de Arrendamiento, dicha referencia, en nada vincula ni ata al Tribunal, por lo que, desde este punto de vista, la censura propuesta no tiene el efecto de enervar las pretensiones de la Demanda.

9. Corresponderá al Tribunal, desde el punto de vista del fondo de la estructuración del canon de arrendamiento, establecer si efectivamente quebranta norma alguna que le reste sustento legal, con independencia de las que fueron invocadas por el Demandante.

10. En la § D. 1. (b) anterior de este Laudo, el Tribunal ha hecho una larga y sustentada exposición de la validez del canon de arrendamiento. En gracia de la brevedad, encuentra oportuno remitirse a lo allí explicado, donde concluyó que el convenido resultaba ajustado a la normatividad. De tales apartes, el Tribunal rescata una vez más, que como se deriva de los antecedentes que precedieron la celebración del Contrato de Arrendamiento, la determinación del canon no se hizo en función de la ubicación y localización de los Inmuebles, ni de su vocación agrícola o urbana, como allí se explicó en extenso, sino de la necesidad de conservarlos como parte integrante de la empresa de las Convocadas destinada al desarrollo de su propósito mercantil aunada a las expectativas de impulso de la actividad del “puerto seco”.

11. Lo allí expresado, resulta claro y explica con suficiencia el origen del canon de arrendamiento y la forma a la cual se arribó. No olvida el Tribunal las referencias que ya hizo respecto de los antecedentes de la suscripción del Contrato de Arrendamiento y cómo se reflejaron tanto en el Acuerdo Inicial como en el Final, hasta el punto que conservan la misma línea y propósito, recogiendo la intención de las Partes de permitir la conservación de los Inmuebles en poder las Convocadas y el desarrollo de sus actividades comerciales, debiendo cubrir como contraprestación un precio global establecido en función de los resultados del Grupo Procampo.

12. También ha quedado explicado que el Contrato de Arrendamiento no fue un contrato de adhesión ni que hubiese sido impuesto por el convocante.

13. Ahora bien, en lo que respecta a la interpretación de la Cláusula Tercera y el alcance de lo previsto en el Art. 1624 del C.C.(228), el Tribunal debe efectuar las siguientes reflexiones. Los Arts. 1618 y siguientes del C.C. consagran un verdadero estatuto de las reglas de interpretación de los contratos, que privilegian la intención de las partes sobre lo literal de las palabras (Art. 1618), o el sentido de una cláusula que produzca algún efecto sobre aquel que no produzca ninguno (Art. 1619), o el significado que mejor cuadre con la naturaleza del contrato (Art. 1620).

14. La labor de interpretación que por ley le corresponde al juez, no equivale a asignarle la función de redactor del contrato o de juez de la conveniencia de lo pactado en detrimento de violentar la autonomía de la voluntad que constituye el germen de todo contrato. Por consiguiente, los Arts. 1618 y siguientes del C.C. que le otorgan al fallador la función de intérprete de los contratos, señalan la manera de darle significación a lo convenido por las Partes cuando el acuerdo pueda ser considerado oscuro. No todos los contratos ameritan una labor de interpretación, pues la más de las veces, ella resulta innecesaria en atención a la claridad con la que las partes plasman sus compromisos.

15. Dentro del régimen de interpretación de los contratos, se encuentra lo señalado en el Art. 1624 del C.C., que contiene una norma supletiva de las anteriores. En él se indica que, cuando existe una cláusula ambigua que amerita la participación del juez para determinar su significado y alcance, que no hubiera podido ser resuelta utilizando las herramientas anteriores, debe asignársele el alcance que beneficie a quien no la extendió, sea este acreedor o deudor. Se impone entonces que exista en la cláusula una ambigüedad, es decir, que permita varias interpretaciones o pueda entenderse de múltiples formas(229).

16. Visto lo anterior, encuentra el Tribunal que la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, en la forma en que se encuentra plasmada, no otorga dos o más posibilidades de interpretación. En ella se incorporó un régimen transparente en cuanto al valor del canon de arrendamiento y el momento en que debía ser cubierto. Las cifras no requieren de mayores elucubraciones, y aquellas que exigen la puntualización partiendo de los resultados empresariales de las Convocadas contienen los elementos necesarios para su determinación científica, de manera tal que no hay lugar a dos o más conclusiones que puedan considerarse como válidas.

17. Pero además, no sobre recordar cómo el Contrato de Arrendamiento no fue dictado exclusivamente por el Fideicomiso. El testigo Dr. SALAZAR HERRERA fue reiterativo y claro al señalar que el Contrato de Arrendamiento fue elaborado por él y por su oficina de abogados, y la versión final fue el producto del debate luego de haber sido circularizado entre todos los interesados. Desde este punto de vista, resulta oportuno remitirse de nuevo a lo expuesto en su declaración donde se recordó que una vez concluidas las etapas previas de presentación y validación de los créditos “empezamos a estructurar una propuesta o fórmula de pago” inicialmente a través de un proceso de titularización donde era indispensable y siempre se planteó “que la empresa requería conservar esos inmuebles”, proceso que luego se modificó hacia un mecanismo fiduciario simple. No sobra advertir que cuando al declarante se le solicitó que precisara a quienes se refería con la palabra “estructuramos” extendida en plural, señaló: “Me refiero a acreedores y deudor, nosotros como apoderados de la deudora y un comité de acreedores”.

18. También se rescata de lo que expuso el asesor legal de las Convocadas que el Contrato de Arrendamiento formó parte de “la negociación... del acuerdo mismo”, hasta el punto que fue uno de sus anexos y que dentro de esas “discusiones iba el tema el [sic] el contrato de arrendamiento, las condiciones del contrato de arrendamiento fueron discutidas y es producto de propuestas y discusiones por parte de los acreedores, obviamente como en todo, como en cualquier negociación cada parte busca hacer unas concesionares [sic] que más lo beneficie a cada uno, obviamente la empresa hacía su propuesta y los señores acreedores o la aceptaban o la discutían o no la aceptaban y proponían otras opciones, en fin eso creo que es”.

19. Y finalmente, en torno a la redacción y preparación del Contrato de Arrendamiento, lo expuesto por el Dr. SALAZAR HERRERA no deja duda alguna: el convenio fue redactado por las Convocadas y su texto discutido, por lo que la sanción impuesta en el Art. 1624 del C.C., amén de que la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento no es ambigua, no resulta de recibo para oponerla al Convocante. Con claridad absoluta expresó el Dr. SALAZAR cuando fue interrogado por el apoderado de las Convocadas:

DR. BUITRAGO:

En un testimonio anterior nos afirmaron que ustedes o la firma que usted representa habían elaborado, redactado el contrato de arrendamiento, es cierto?

DR. SALAZAR:  

Lo que sí puedo decir con absoluta y casi seguridad es que si elaboramos el texto del acuerdo concordatario y eso si tengo presente y creería también, sin poderlo afirmar con total seguridad, pero creería que también ocurrió lo propio con el contrato de arrendamiento y la opción de compra, teniendo en cuenta que eran anexos del acuerdo concordatario y la idea nuestra era trabajar todo el tema completo”(230) [Énfasis añadido].

20. Finalmente las Convocadas argumentan que la carencia de sustento legal de que en su concepto adolece la Cláusula Tercera, a más de condición de ambigua generan “un enriquecimiento sin causa y a expensas de las Demandadas” que se hace en perjuicio de estas en aras de su desaparición total del mundo del comercio.

21. Si bien el tema del enriquecimiento sin causa será desarrollado en forma más detenida en capitulo posterior de este Laudo, baste decir que no hay en el expediente prueba alguna que demuestre que el pacto contenido en la Cláusula Tercera responda a los elementos propios de la institución que se analiza, como son el empobrecimiento de las Convocadas, el paralelo enriquecimiento del Convocante y la ausencia de una razón que justifique tal situación.

22. Como lo ha identificado la Corte Suprema de Justicia para que “el empobrecimiento sufrido por el Demandante como consecuencia del enriquecimiento del demandado, sea injusto, se requiere que el desequilibrio entre los dos patrimonios se haya producido sin causa jurídica.(...) en el enriquecimiento torticero, causa y título son sinónimos, por cuyo motivo la ausencia de causa o falta de justificación en el enriquecimiento se toma en el sentido de que la circunstancia que produjo el desplazamiento de un patrimonio a otro no haya sido generada por un contrato o un cuasicontrato, un delito o un cuasidelito, como tampoco por disposición expresa de la ley”(231).

23. No se observa y por el contrario el Tribunal encuentra que la causa que originó el pago del canon convenido se materializa en la respectiva contraprestación del Fideicomiso de permitir el uso de los inmuebles. En otras palabras, el Contrato de Arrendamiento generó para las Convocadas el derecho al uso y al goce de los Inmuebles durante su término de vigencia, con la contraprestación del pago de un canon propuesto por ellas mismas y sobre el que el Tribunal no ha encontrado reparo que lo invalide. Para el Convocante el Contrato de Arrendamiento generó el derecho a percibir el canon acordado, prestación que como ya se vio fue incumplida por las Convocadas.

24. Concluye el Tribunal que no resulta de recibo la excepción propuesta, ni las pretensiones Octava Subsidiaria declarativa y Décima Subsidiaria de condena de la Demanda de Reconvención.

7) La cláusula que contiene el canon de arrendamiento es nula.

1. Sostienen las Convocadas que la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento es nula pues desborda “para el caso de las demandadas la posibilidad de pagarlo”, que corresponde a la parte económicamente débil y a quien le impusieron un canon de arrendamiento leonino que, por lo mismo, es nulo absolutamente por objeto o causa ilícita ya que los móviles perseguidos “eran inmorales y antisociales”.

2. El Tribunal en esta materia, vuelve a retomar lo que se expuso respecto de la génesis y origen del Contrato de Arrendamiento y la forma como se estructuró el canon a cuyos antecedentes se remite una vez más. Las referencias que allí se indicaron, unidas a las consideraciones que en torno al objeto y causa ilícita del Contrato de Arrendamiento se hicieron previamente en este Laudo, resultan igualmente aplicables a la excepción aquí estudiada.

3. Además de lo expuesto, el Tribunal encuentra que dentro de las Bases del Acuerdo Concordatario se insistió en que el canon de arrendamiento proyectado, compuesto por un canon mínimo y uno variable o extraordinario y basado en las proyecciones del flujo de caja “permiten atender el arrendamiento holgadamente” -frase que fue plasmada en el documento mencionado en varios apartes como se puede observar a los Folios 119 vuelto y 137 vuelto del Cuaderno de Pruebas Nº 8, así como en la exposición de las ventajas y desventajas que resultarían de un proceso de titularización de los Inmuebles frente al de emisión de bonos, como figura en el Folio 142 del mismo cuaderno.

4. Como ya se dijo, el canon de arrendamiento se estructuró con base en las proyecciones económicas que fueron debatidas para efectos de alcanzar los acuerdos concordatarios, en los cuales, además de tener la iniciativa, participaron con amplitud y con derecho a veto las Convocadas, de manera tal que sobre esas mismas bases se estructuró el valor a pagar, que lejos está de ser considerado como leonino e impuesto con fines contrarios al orden público o con móviles o motivos ilícitos.

5. También cuando el Tribunal de Arbitramento estudió la excepción de abuso del derecho, se hizo un recuento de algunos escenarios que demuestran la razonabilidad del canon proyectado. Por demás, ninguna censura puede formularse respecto del sustento legal que reflejó su legalidad por tratarse de un contrato de arrendamiento de los regulados por el C. Cio.

6. Vale la pena mencionar en este punto lo expresado por las Convocadas en la comunicación de Enero 30, 2004, donde su represente legal, a diferencia de lo que hoy se argumenta en la excepción bajo estudio, puso de presente que

“las empresas que represento no han logrado una recuperación plena que es permita sustentar hoy en día una capacidad financiera fuerte o al menos suficiente para atender aquellos compromisos que se adquirieron cuando se concertó y finalmente aprobó el acuerdo de pago de sus obligaciones pecuniarias “y que tan solo “las actividades tradicionales consistentes en la producción y comercialización de semillas y agroquímicos se empezaron a desarrollar en debida forma, no en el tiempo que se previó inicialmente, sino tan solo recientemente, en el año 2002 y con mayor empuje en el año anterior y en segundo lugar porque como se sabe la actividad de puerto seco y en la cual se ha soportado la mayor expectativa sobre los nuevos ingresos que permitirán la atención de los aludidos compromisos, aún no se ha empezado a desarrollar por las razones que hemos expuesto en el Comité, lo cual esperamos ocurra más tardar el próximo mes de julio (...)”(232).

7. Lo que se deriva con claridad de la nota trascrita no es que se tratara de la imposición de un canon de imposible atención, sino del incumplimiento motivado en la frustración de las expectativas sobre las cuales, según propuesta de las mismas convocadas, se cimentó el Contrato de Arrendamiento.

8. En consecuencia habrá de despacharse desfavorablemente la excepción propuesta de nulidad de la cláusula tercera planteada, y así se dispondrá en la parte resolutiva de este Laudo.

8) Excepción consistente en el incumplimiento de la obligación de mitigar los daños propios.

a) La demanda de restitución de inmueble arrendado presentada por el Fideicomiso

1. Como parte de su defensa, las Convocadas señalan que a pesar de que fueron colocadas en una desfavorable situación desde el comienzo, el Fideicomiso “no hizo nada para mitigar los propios daños, es decir no actuó con la diligencia y acuciosidad para reducir tanto como fuera posible el perjuicio sufrido”, pues antes de proceder a esta instancia arbitral, acudió a un proceso judicial ante la justicia ordinaria y por una vía no acordada, que se extendió hasta el 19 de Noviembre de 2008.

2. Sostiene que el Fideicomiso actuó negligentemente pues esperó desde Abril de 2003 hasta Diciembre de 2010 para formular la demanda arbitral y por consiguiente, se expuso de manera voluntaria al daño, de manera que no puede exigir indemnización alguna más allá de Octubre de 2003.

3. Lo propio reitera en el hecho 12 de la Demanda de Reconvención donde argumenta que Fiducolombia obró de mala fe pues “pese a haber incluido dentro del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ADHESIVO, una cláusula compromisoria, la desconoció y adelantó un proceso por las vías ordinarias de restitución de los bienes inmuebles arrendados ante el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Guadalajara de Buga (Valle)”.

4. En su alegato de conclusión la Parte Convocada retomó el tema y planteó que el Fideicomiso había recurrido a la acción ordinaria de restitución de inmueble arrendado para evitar que sus representadas fueran oídas, comoquiera que las normas de esta clase de procesos exigen el pago de los cánones para adelantar su defensa.

5. Reiteró también, que fue en virtud de una decisión de la Corte Suprema de Justicia proferida el 28 de Agosto de 2008, que se impuso el trámite del proceso por la vía arbitral.

6. Los planteamientos de la Parte Convocada en este tema particular, sirven de complemento a la excepción que se estudia y según la cual el Fideicomiso no actuó con la diligencia suficiente para reducir, tanto como fuera posible, el perjuicio sufrido. En ese sentido, las Convocadas aseguran que:

“[P]ese a percibir la demandante y quiénes son sus beneficiarios que con el CANON DE ARRENDAMIENTO impuesto, las demandadas no iban a cumplir, pues habían sido colocadas en esa situación desde el comienzo, el FIDEICOMISO no hizo nada para mitigar los propios daños, es decir, que no ACTUÓ CON DILIGENCIA Y ACUCIOSIDAD PARA REDUCIR TANTO COMO FUERA POSIBLE EL PERJUICIO SUFRIDO”(233).

7. Al contestar la Demanda de Reconvención y en particular al referirse al hecho 12, el Fideicomiso lo negó y afirmó que “el proceso iniciado para obtener la restitución de los inmuebles arrendados fue conocido por un juez ordinario, quien además de asumir competencia desde el año 2004, procedió a dar trámite al mismo”.

8. Agregó que “estando en trámite el proceso de restitución de inmueble, en el año 2008 un juez constitucional ordenó que el proceso de restitución debía surtirse a través de un tribunal de arbitramento, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento suscrito en octubre de 2002”.

9. De otra parte, en el capitulo denominado “Afirmaciones de Fiduciaria Bancolombia (...)”(234), precisó que ante el incumplimiento de las Convocadas en el pago de los cánones de arrendamiento, y después de diversos intercambios de comunicaciones tratando de encontrar soluciones, en el mes de Marzo de 2004 la Fiduciaria envió a las Convocadas una carta en que dio por terminado el Contrato de Arrendamiento, requirió el pago de los cánones pendientes y solicitó la restitución de los Inmuebles, comunicación respecto de la cual las Convocadas pidieron su reconsideración.

10. Afirma el Convocante que el tema fue objeto de análisis en la Asamblea Ordinaria de Fideicomitentes Definitivos “Fideicomiso Pagos Procampo” celebrada el 31 de Marzo de 2004, oportunidad en la que se avaló la decisión de dar por terminado el Contrato de Arrendamiento, con las consecuencias que ello aparejaba, decisión que fue comunicada a las Convocadas el 1º de Abril de 2004.

11. Fue entonces cuando el Fideicomiso inició la acción ordinaria de restitución de inmueble arrendado, proceso que fue conocido por el Juzgado 3º Civil del Circuito de Buga.

12. En los mismos supuestos de hecho y de derecho se apoyan las pretensiones Séptima Subsidiaria declarativa y Novena Subsidiaria de condena, las cuales serán por consiguiente despachadas conjuntamente con la excepción propuesta.

13. En esta materia el Tribunal observa que en efecto ha quedado probado que el Fideicomiso y la Asamblea Ordinaria de Fideicomitentes Definitivos “Fideicomiso Pagos Procampo” consideraron que las Convocadas habían incumplido el Contrato de Arrendamiento y procedieron, en diferentes comunicaciones, a anunciarles lo anterior y a solicitarles, inicialmente el pago de los cánones debidos, y posteriormente la restitución de los Inmuebles. De ello dan cuenta las siguientes piezas probatorias:

a. La comunicación del 24 de Febrero de 2004 en la que se les informó a las Demandadas que el Comité Fiduciario no aceptó las propuestas alternas que presentaron para el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, y les exigió el pago de los mismos al igual que el cumplimiento de las obligaciones que se encontraban en mora(235).

b. La comunicación del 25 de Marzo de 2004 en virtud de la cual el Fideicomiso le informó a las Convocadas su determinación de dar por terminado el Contrato de Arrendamiento a partir de la fecha de esa comunicación, les exigió la entrega de los Inmuebles, y les solicitó presentar los recibos de pagos de impuestos, servicios públicos, etc.(236).

c. La comunicación del 1º de Abril de 2004 en la que reiteró los términos de la comunicación anterior y requirió la entrega inmediata de los Inmuebles, confirmando que la fecha de terminación del Contrato de Arrendamiento era el 25 de Marzo de 2004, tal como había anunciado en la comunicación de ese día(237).

14. De otro lado, el Tribunal observa que se encuentra acreditado en este proceso, y así lo han reconocido las Convocadas, que la restitución de los Inmuebles no ocurrió en la fecha indicada. También quedó probado que el 30 de Septiembre de 2004 la Parte Convocante inició un proceso civil de restitución de inmueble arrendado cuyo trámite correspondió al Juzgado 3º Civil del Circuito de Buga, y cuya demanda fue admitida mediante Auto del 23 de Febrero de 2005.

15. Consta también, según lo certifica el juzgado(238), que la demanda de restitución de inmueble fue respondida el 29 de Agosto de 2005. Se observa, sin embargo que en el curso del proceso, mediante Auto del 30 de Mayo de 2007 se declaró la nulidad de todo lo actuado hasta ese momento y se rechazó la demanda toda vez que el juzgado consideró que se había presentado la causal de nulidad contemplada en el numeral primero del Art. 140 del C.P.C., debida a la existencia de una cláusula compromisoria.

16. La anterior decisión fue apelada y mediante providencia del 3 de Julio 2008, la Sala de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Guadalajara de Buga la revocó y ordenó al juez de conocimiento “continuar la rituación del asunto al quedar claro que las partes con su actitud procesal renunciaron a la cláusula arbitral y el juez no puede hacer un examen de invalidez por la vía de la falta de jurisdicción a un asunto en el que se excluye toda posibilidad oficiosa por no haberse formulado la respectiva excepción previa”.

17. Con motivo de la anterior providencia, las Demandadas intentaron una acción de tutela que concluyó con el amparo al derecho al debido proceso y ordenó al Tribunal Superior de Buga que el recurso interpuesto se resolviera teniendo como marco de referencia, la Cláusula Compromisoria insertada en el Contrato de Arrendamiento.

18. El Fideicomiso impugnó la anterior determinación, con motivo de lo cual, la Corte Suprema de Justicia, en decisión del 15 de Octubre de 2008, confirmó el fallo de tutela dictado por el Tribunal Superior de Buga.

19. Como consecuencia de todo lo anterior, en providencia del 29 de Noviembre de 2008, el Juez 3º Civil del Circuito de Buga declaró probada la excepción de “Cláusula Compromisoria” y, por tanto, decretó la terminación del proceso de restitución de inmueble arrendado iniciado por Fiducolombia en contra del Grupo Procampo(239).

20. Los anteriores planteamientos llevan al Tribunal a estudiar los alcances de la conducta del Fideicomiso al haber presentado ante la justicia ordinaria una demanda de restitución de inmueble arrendado, no obstante contar con la Cláusula Compromisoria, por lo que expuestas las anteriores circunstancias fácticas, el Tribunal avoca el estudio de las dos materias planteadas: de un lado las implicaciones que tiene haber formulado una demanda ante la justicia ordinaria no obstante la existencia de la cláusula compromisoria, y de otro, la obligación de mitigar los daños que según afirman las Convocadas fue incumplida por el Fideicomiso.

b) Las implicaciones de haber formulado una demanda ante la justicia ordinaria a pesar de la existencia de la Cláusula Compromisoria

1. Como punto de partida para el análisis, se hace necesario recordar una vez más que la Cláusula Compromisoria establecía, antes de su reforma, que:

“Cualquier diferencia que surja entre las partes con motivo de la ejecución y/o terminación de este contrato por cualquier causa será resuelta por un tribunal de arbitramento, conformado por un árbitro que será nombrado por la Cámara de Comercio de Bogotá (...)”(240).

2. A pesar del claro texto anterior y sin detenerse en que según aquel, las diferencias derivadas del Contrato de Arrendamiento debían someterse a la justicia arbitral, el Convocante formuló en 2004, una demanda de restitución de los Inmuebles ante la justicia ordinaria, cuyo trámite, desde el inicio hasta su terminación por falta de competencia en virtud de la Cláusula Compromisoria, duró aproximadamente cuatro (4) años.

3. Para el Tribunal, si bien es claro que la Convocante no siguió el procedimiento establecido en el Contrato de Arrendamiento para dirimir las diferencias que surgieran del mismo, no es esta una conducta que pueda ser considerada como un incumplimiento del aquel. En efecto, lo primero que hay que advertir es que de conformidad con lo indicado en el Art. 116 de la Ley 446 de 1998, la cláusula compromisoria es autónoma e independiente del contrato del cual forma parte, de manera tal que el incumplimiento a acudir a la justicia excepcional no constituye ni puede calificarse como un incumplimiento del contrato al cual aquella se refiere, sino, a lo sumo un incumplimiento del contrato de arbitraje cuyas consecuencias se estudian a continuación.

4. La doctrina y la jurisprudencia han considerado que cuando se demanda ante la jurisdicción ordinaria, a pesar de la existencia de un pacto arbitral, quien así procede, a los efectos de la cláusula compromisoria, renuncia tácitamente a la jurisdicción arbitral de manera que, si la actuación no es objetada por quien es citado mediante la formulación de la excepción previa, ha de entenderse como una renuncia mutua de las partes, a la jurisdicción arbitral y por ende una modificación del contrato de arbitraje por mutuo disenso.

5. Tal posición ha sido expresada por el tratadista EDUARDO SILVA ROMERO en los siguientes términos:

“... si una de las partes del contrato de arbitraje intenta someter a la jurisdicción estatal una controversia que, en virtud de la voluntad de las partes, debería ser sometida a un tribunal arbitral, las demás partes del pacto arbitral pueden oponer, dentro del proceso judicial, la excepción previa de existencia de compromiso o cláusula compromisoria.

(...).

Ahora bien: si, a pesar de la existencia de una cláusula compromisoria o de un compromiso, se comienza un proceso judicial, y ninguna de las partes opone la excepción previa arriba mencionada, se debe concluir, en nuestra opinión, que las partes han renunciado a la aplicación y ejecución del contrato de arbitraje. En definitiva, la voluntad tiene el poder de deshacer lo que ha hecho”(241) [Énfasis añadido].

6. En igual sentido se ha manifestado la Dra. MARÍA CRISTINA MORALES, quien señala:

“La otra corriente jurisprudencial y doctrinaria, mayoritaria en su análisis, dentro de la que se encuentra actualmente el Consejo de Estado y la Corte Suprema de Justicia, confiere a la presentación de la demanda y a la falta de proposición de la excepción previa por parte del demandado el efecto de dar por finalizado tácitamente el pacto arbitral por mutuo disenso manifestado por el incumplimiento recíproco de las partes al acudir a la jurisdicción estatal sin invocar su existencia”(242) [Énfasis añadido].

7. Consideraciones del mismo tenor fueron planteadas en el fallo emitido por el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, en el que se consignó lo siguiente:

“... si un asunto que en principio debe ser sometido al conocimiento de los árbitros, llega a la mesa de los jueces del Estado, no pueden estos rehusar su conocimiento, sino que deben esperar a que la parte demandada invoque la excepción previa de compromiso o cláusula compromisoria (C.P.C., art. 97, num. 3º), dado que si no lo hace, su conducta y la del demandante traducirán una renuncia tácita al pacto arbitral(243) [Énfasis añadido].

8. A partir de las anteriores citas se confirma entonces que cuando una parte recurre a la justicia ordinaria pese a haber pactado una cláusula compromisoria, ha de entenderse que, de no haber objeción de su contraparte mediante la proposición de la excepción respectiva, se entenderá que las dos partes han renunciado a la justicia arbitral.

9. Es de recordar que en sentencia de la Corte Constitucional del 8 de Julio de 2004(244) se declaró inexequible el numeral segundo del Art. 91 del C.P.C. que establecía que no se consideraba interrumpida la prescripción y que debía operar la caducidad cuando el proceso terminara por la prosperidad de algunas de las excepciones mencionadas en el numeral 7 del Art. 99, o con sentencia que absolviera.

10. Dijo en esa ocasión la Corte Constitucional, respecto de la excepción de falta de jurisdicción prevista en el numeral primero del Art. 97 del C.P.C., que en auto que declarare probada la excepción, el juez debía ordenar la remisión del expediente al juez que considerara competente. En particular, respecto de la excepción de compromiso o cláusula compromisoria la Corte Constitucional dispuso que se debía señalar un plazo razonable para que las partes iniciaran el trámite de integración del correspondiente Tribunal de Arbitramento, mientras el legislador no regulara la materia en forma distinta.

11. Posteriormente, la Ley 1395 de 2012 estableció que la demanda sería rechazada de plano cuando el Juez careciera “de jurisdicción o de competencia, o exista término de caducidad para instaurarla, si de aquella o sus anexos aparece que el término está vencido” y precisó que “Si el rechazo se debe a falta de competencia o jurisdicción, el juez la enviará con sus anexos al que considere competente (...)”.

12. Visto lo anterior, el Tribunal encuentra pertinente destacar que si bien es evidente que el contrato de arbitraje resultaría ignorado por la conducta de una de las partes de acudir a la justicia ordinaria a pesar de esta convenida la arbitral, tal proceder no puede entender como un quebrantamiento del contrato al cual aquella hace referencia. Se tratará de un proceder que puede ser admitido o no por quien se ve sometido a acudir en su defensa ante los jueces ordinarios, en la medida en que proponga o no la excepción respectiva y de esta manera, con su conducta o con su silencio, aspire a que el pacto arbitral sea respetado, no solo por su contra parte, sino también por los jueces ante quien se presenta la disputa.

13. Se sigue de lo anterior que, con independencia de las particulares connotaciones que conlleva para el demandado enfrentarse a un proceso de restitución de tenencia ante la justicia ordinaria, cuando la causal invocada es la falta de pago y en particular que al tenor de lo señalado en el numeral 2º del Parágrafo 2º del Art. 424 del C.P.C. no puede ser oído en el litigio hasta tanto demuestre su pago, a lo cual el Tribunal se referirá más adelante en el marco de este litigio, no está llamado a prosperar el argumento del incumplimiento del Contrato de Arrendamiento en cabeza del Convocante por haber acudido el Fideicomiso a la justicia ordinaria cuando contaba con una cláusula compromisoria.

c) El deber de mitigar los daños

1. Pasa ahora el Tribunal a analizar si el hecho de que la Demandante haya iniciado el proceso arbitral tanto tiempo después de ocurrido el incumplimiento constituye, tal como lo afirma la Convocada, un acto de negligencia y un incumplimiento de su obligación de mitigar los propios daños.

2. La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, mediante sentencia del 16 de Junio de 2008, con ponencia de la Magistrada RUTH MARINA DÍAZ RUEDA, explicó el alcance de la obligación de mitigar los propios daños, en los siguientes términos:

“[E]n virtud de este postulado el acreedor debe realizar conductas encaminadas a facilitar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del deudor, incluso una vez haya sobrevenido el incumplimiento, que pueden determinar que las consecuencias económicas de este sean menos gravosas o dejen de producirse” [Énfasis añadido].

3. Posteriormente, en sentencia del 16 de Diciembre de 2010, con ponencia del Magistrado ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia se pronunció sobre esta figura en términos similares:

“En tal orden de ideas, resulta palmario que ante la ocurrencia de un daño, quien lo padece, en acatamiento de las premisas que se dejan reseñadas, debe procurar, de serle posible, esto es, sin colocarse en una situación que implique para sí nuevos riesgos o afectaciones, o sacrificios desproporcionados, desplegar las conductas que, siendo razonables, tiendan a que la intensidad del daño no se incremente o, incluso, a minimizar sus efectos perjudiciales, pues solo de esta manera su comportamiento podría entenderse realizado de buena fe y le daría legitimación para reclamar la totalidad de la reparación del daño que haya padecido” [Énfasis añadido].

4. En esa misma providencia se explicó el fundamento de la obligación de mitigar los propios daños en los siguientes términos:

“El señalado comportamiento encuentra su razón de ser en el principio de buena fe, hoy de raigambre constitucional (art. 83, C.P.), el cual, sin duda, orienta, en general, todas las actividades de las personas que conviven en sociedad, particularmente aquellas que trascienden al mundo de lo jurídico, imponiendo a las personas que actúan —sentido positivo— o que se abstienen de hacerlo —sentido negativo— parámetros que denotan honradez, probidad, lealtad y transparencia o, en el campo negocial, que la actitud que asuman, satisfaga la confianza depositada por cada contratante en el otro, de modo que ella no resulte defraudada (arts. 1603 del C.C. y 871 del C. de Co.)”.

5. Como señala la sentencia mencionada, la obligación de mitigar los daños encuentra su justificación en la obligación en cabeza de todas las personas de desarrollar sus actividades bajo el postulado de la buena fe, según el cual se impone un proceder leal y probo, tanto desde el punto de vista contractual como cuando se ha incumplido con una obligación de debida diligencia originadora de la responsabilidad extracontractual.

6. Para el Tribunal es claro que las relaciones contractuales deben regirse en todo momento por dicho principio y que, de acuerdo con lo que se ha establecido por vía jurisprudencial, está a cargo del afectado la obligación de mitigar los daños que sufra, con el fin de que su situación no se haga cada vez más gravosa en detrimento injustificado del deudor.

7. Sin embargo, esta obligación no es absoluta sino que, por el contrario, tiene un alcance delimitado. En ese sentido, es necesario hacer énfasis en que la obligación de mitigar los daños implica que el afectado tome las medidas que estén a su alcance, siempre que estas sean posibles y proporcionadas, es decir que no le impliquen nuevos riesgos. Dichas medidas, además, deben ser realmente efectivas a la hora de evitar que el daño se haga cada vez mayor, pues mal haría la ley en exigirle al afectado que tome medidas que no mitigan los daños de manera real.

8. Pero también debe el Tribunal recalcar que corresponde al deudor, en claro propósito de conservar el equilibrio y como corolario del principio de buena fe que también, aún en el caso de su incumplimiento lo cobija, que debe adoptar las medidas que resulten adecuadas a su cargo para impedir la propagación de los efectos de su hecho ilícito, so pena de responsabilizarse de ellos.

9. De las pruebas allegadas al expediente se evidencia que en el caso que nos ocupa, una vez se presentó el incumplimiento, a partir del mes de Abril de 2003, el Demandante llamó la atención a las Convocadas de la situación de incumplimiento que se estaba presentando con motivo de la inobservancia en el pago de los cánones de arrendamiento.

10. También que en Febrero 24, 2004 las Demandadas fueron advertidas por el Comité Fiduciario de la negativa a aceptar las propuestas alternas que presentaron para el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, fecha en la cual además se les exigió el pago de los mismos al igual que el cumplimiento de las obligaciones que se encontraban en mora(245).

11. También que el 25 de Marzo de 2004, es decir a menos de un año de ocurrido el incumplimiento, la Demandante envió una comunicación(246) a las arrendatarias en la cual les informó de la decisión de dar por terminado el Contrato y la petición para que los Inmuebles fueran restituidos.

12. Dicha comunicación no solo fue conocida por las Demandadas, sino que estas, por medio de su representante legal, procedieron a responderla, solicitando a la Fiduciaria que reconsiderara la terminación del contrato.

13. Tampoco es ajeno este Tribunal a que mediante comunicación del 1º de Abril de 2004(247) se reiteró la decisión de dar por terminado el Contrato de Arrendamiento y se requirió de nuevo la entrega de los Inmuebles y el pago de los cánones adeudados.

14. Lo anterior demuestra, sin lugar a dudas que desde esa época, es decir desde Abril de 2004, ya existía la determinación adoptada por el Fideicomiso de dar por terminado el Contrato de Arrendamiento y obtener la restitución de los Inmuebles. Tal posición fue conocida de antemano por las Convocadas con anterioridad a la iniciación del proceso de restitución de los Inmuebles propuesto ante la justicia ordinaria que vino a plantearse en Septiembre de ese año.

15. De un lado, es cierto y evidente que se impone una especial mención al proceder del Fideicomiso de acudir a la vía ordinaria para obtener la restitución de los Inmuebles frente a la existencia de un pacto arbitral, por la significación que se deriva de la causal alegada de falta de pago ante esta jurisdicción, donde no puede ser escuchada la parte deudora hasta tanto no se consignen los cánones debidos.

16. Pero de otro, también es evidente que ante el notorio y reconocido incumplimiento de las Convocadas de su compromiso contractual, la conducta proba de estas y ajustada igualmente al principio de la buena fe, era la de proceder a la restitución inmediata de los inmuebles, y no la de extender en el tiempo el eventual litigio, ya fuera arbitral u ordinario. De haber actuado en tal forma, no se habría expuesto imprudentemente a la propagación de los efectos de su propio incumplimiento, cuya causa no puede encontrarse en la presentación de una demanda ante juez incompetente, sino en la propia conducta del deudor que, a sabiendas de su incumplimiento, se abstuvo de reintegrar los Inmuebles.

17. No le asiste entonces razón a la convocada al afirmar que la Convocante no actuó con la diligencia y acuciosidad necesarias para mitigar los daños, pues la única forma de mitigarlos estaba a su cargo y era a través de la restitución de los Inmuebles.

18. No hay que perder de vista que el incremento del daño que se dio en la medida en que el tiempo avanzó, solo puede considerarse imputable a la Parte Convocada que, ante el incumplimiento en el pago de los cánones y la consecuente terminación del Contrato de Arrendamiento, no procedió en los términos previstos en la ley y en el convenio, a la restitución de los inmuebles arrendados. Así, es claro que lo que ha hecho más gravosa la situación del Convocante, no es el tiempo que trascurrió hasta la presentación de la Demanda Arbitral, a pesar de la censura que puede cernirse sobre ella por haber acudido a la justicia ordinaria dadas las especiales significaciones aplicables en esta jurisdicción a los litigios de restitución del inmueble arrendado por falta de pago, sino la circunstancia de no haber podido recuperar los inmuebles arrendados cuando se los solicitó a las Convocadas.

19. Y ello también cobra validez si lo que pretendía era cuestionar, como en efecto lo hizo en este Tribunal, la validez del Contrato de Arrendamiento o la conducta durante su ejecución por parte del Fideicomiso, pues en tal caso, las puertas de la justicia arbitral no eran prerrogativa exclusiva del Fideicomiso sino también facultad entregada a las Convocadas quienes hubieran podido reclamar de lo anterior desde fecha de celebración del Contrato de Arrendamiento y no esperar a que fueran convocadas para plantear sus discrepancias. Lo hicieron tan solo a través de la Contestación de la Demanda y de la Demanda de Reconvención cuando fueron citadas al presente Tribunal de Arbitramento.

20. Partiendo de lo antes expuesto, el Tribunal concluye que la Convocante no incumplió su obligación de mitigar los propios daños, con lo cual declarara impróspera la excepción referida a esta materia así como las pretensiones Séptima Subsidiaria declarativa y Novena Subsidiaria de condena de la Demanda de Reconvención.

9) Excepción genérica o innominada.

1. Pasa el Tribunal a analizar el argumento expuesto por el apoderado de la Convocada en sus alegatos de conclusión, según el cual el Contrato Arrendamiento se extinguió el 13 de Enero de 2003 por confusión, figura regulada en el Art. 1724 del C.C.

2. En forma previa al análisis que corresponda, el Tribunal considera necesario resaltar que los hechos que sirven de fundamento al argumento que se estudia, se presentaron con anterioridad al inicio del presente trámite arbitral, por lo que resulta inexplicable que el tema no se hubiese planteado, bien como una excepción tendiente a enervar las pretensiones de la Demanda, o bien como una pretensión de la Demanda de Reconvención, y que se hubiesen esperado las Convocadas hasta el alegato de conclusión para proponerlo, como si se tratara de hechos sobrevinientes o cuyo conocimiento por parte de las Convocadas solo se hubiese dado en virtud del proceso, lo cual no ocurrió. La conducta de las Demandadas de plantear el tema solamente en los alegatos de conclusión es criticable pues afecta el derecho de defensa de la parte contraria que no pudo exponer sus argumentos sobre la materia dada la presentación tardía del asunto.

3. No obstante lo anterior y teniendo en cuenta que de conformidad con el Art. 306 del C.P.C., cuando “el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción debe reconocerla oficiosamente en la sentencia”, procede el Tribunal al estudio del planteamiento fincado por las Convocadas en la figura de la confusión, como medio de extinción del Contrato de Arrendamiento.

4. La Parte Convocada plantea que con la inscripción del acta por medio de la cual se aprobó el Acuerdo Final, el 13 de Enero de 2003 en los diversos folios de matricula inmobiliaria de los Inmuebles, se perfeccionó la extinción del contrato de fiducia celebrado entre Lloyds Trust S.A. (hoy Fiduanglo) y las Convocadas, por lo que tan solo hasta esa fecha, retornaron los Inmuebles a poder de las Demandadas. De lo anterior, sigue la argumentación, el Contrato de Arrendamiento celebrado previamente en Octubre 4, 2002 se extinguió en los términos del Art. 2008 del C.C., pues en esa ocasión, se radicó en cabeza de las Convocadas la condición de propietarias, poseedoras y tenedoras de los Inmuebles, presentándose en consecuencia el fenómeno de la extinción de la obligación por confusión, de conformidad con lo estipulado en los artículos 2008 y 2016 del C.C., pues simultáneamente las Demandadas ostentaban la condición de poseedoras y arrendatarias de sus propios bienes.

5. El Art. 1724 del C.C. define la confusión como el medio extintivo de las obligaciones que ocurre cuando en una misma persona concurren “las calidades de acreedor y deudor”. Como lo señala la jurisprudencia, para que opere la confusión es “indispensable que en una misma persona concurran a la vez las calidades de acreedor y deudor, con relación a esta misma no con relación a otra, pues si una persona es a la vez acreedora de otra que a su turno tiene las mismas calidades, ese fenómeno no es el de la confusión, sino el de la compensación”(248).

6. Por consiguiente habrá de estudiarse, si en el presente caso se conjugó en cabeza de las Convocadas la doble condición de acreedor y deudor del Contrato de Arrendamiento.

7. Respecto de lo anterior el Tribunal empieza diciendo que, en la transferencia de inmuebles existen dos actos distintos y sucesivos: el contrato en sí mismo y el registro. Como lo indica la Corte Suprema de Justicia, referente al contrato de compraventa: “Cada uno de estos actos tiene su propia finalidad, como ya se dijo. El primero solemniza el acuerdo de voluntades y crea el vínculo de derecho y las obligaciones respectivas entre los contratantes. Verifica la tradición el segundo. Se ve por lo anterior que sería violatorio del artículo 1857 del Código Civil exigir para perfeccionamiento de los contratos a que esa norma se refiere, no solo la solemnidad que de suyo ostenta la escritura pública, sino, además, su registro instituido por el legislador como medio para transferir el dominio (...)”(249).

8. De otro lado, la entrega de los inmuebles comporta dos conceptos diferentes: uno, la tradición del dominio que, como lo señala el Art. 756 del C.C. se produce por la inscripción del título en la oficina de registro respectiva; y otro, correspondiente a la entrega material del inmueble que procede poniendo al adquirente en capacidad de disfrutar de la cosa enajenada. De allí que, se observe que el Art. 1880 del C.C. contenga una impropiedad al asimilar la tradición con la entrega. Como lo sostiene BONIVENTO FERNÁNDEZ:

“Resalta en esa norma [Art. 1880 del C.C.] el intento de asimilar la expresión ‘entregar’ con la tradición, a pesar de que, a nuestro modo, encierra una incorrección, por recoger o contener sustancial y gramaticalmente alcances diferentes.

Si se trata de entregar, sin agregar otro concepto, la obligación se cumple cristalizando materialmente ese hecho, es decir, colocando al comprador en la posibilidad física de la explotación útil de la cosa. Pero si se pretende refundir con la tradición, la cuestión varía sustancialmente, por cuanto este último fenómeno no se logra sino mediante la transferencia del dominio. No es la entrega, de esa manera, la obligación, sino apareja otra consecuencia: la disposición del objeto vendido, que indiscutiblemente, plantea una obligación diferente”(250).

9. El Tribunal trae a colación entonces, lo que se puso de presente en Capítulo anterior donde se expuso que, a través del Capítulo VII del Acta modificatoria del Acuerdo Inicial, efectivamente se terminó el contrato de fiducia celebrado con Lloyds Trust S.A. (hoy Fiduanglo), y se convino en realizar la restitución o entrega física de los bienes raíces a las Convocadas(251), habiendo precisado que “en la medida en que LOS FIDEICOMITENTES [es decir las Convocadas] ya detentan la tenencia material de los inmuebles mencionados a título de comodato precario, no es necesaria la entrega material de los mismos por parte de LA FIDUCIARIA”(252).

10. Como se indicó previamente, dicho Capítulo VII cumplió un doble cometido: transferir el derecho de dominio sobre los inmuebles que ciertamente culminó con el registro y restituir la tenencia sobre los mismos.

11. A partir de dicho momento pudieron las Convocadas utilizar los inmuebles en la forma que consideraran apropiado, pudiendo entre otras cosas, entregar la posesión o tenencia de los mismos a cualquier título, por lo que la entrega que hicieron al Fideicomiso, como resultado de su constitución en los términos del Capítulo IX del Acuerdo Final, correspondió a un legítimo ejercicio de lo anterior. Se desprendieron válidamente las Convocadas de la tenencia sobre los Inmuebles en favor del Fideicomiso, al igual que del dominio, por lo que, no existe duda alguna de que este quedó en capacidad, a su turno de utilizarlos en la forma que considerare apropiada, entre otras maneras, a través de su entrega a título de arrendamiento a las mismas Convocadas.

12. En el marco anterior, y al tenor de lo señalado en la Cláusula Sexta del citado Capítulo IX, se materializó el Contrato de Arrendamiento según texto que se suscribió en la misma fecha y que se consignó en el Anexo 1o del Acuerdo Final.

13. La tradición que se perfeccionó, ciertamente, en Enero de 2003, tuvo el efecto de transferir la propiedad sobre los Inmuebles, pero no el de producir la entrega real y material sobre los mismos ya realizada previamente a las Convocadas y de la cual se habían despojado cuando los entregaron al Fideicomiso en los términos del Capítulo IX del Acuerdo Final.

14. Por consiguiente, habiendo el Fideicomiso recibido la tenencia de manos de las Convocadas también con anterioridad, podía aquel disponer con libertad. Dado que el efecto de una y otra acepción de la palabra entrega es diferente, es necesario concluir que la que se realizó mediante la inscripción del título adquisitivo no tuvo el efecto de restituir la tenencia sobre los Inmuebles, pues esta para esa época ya había pasado de Lloyds Trust S.A. a las Convocadas, y de estas al Fideicomiso y finalmente de este una vez más a las Convocadas a título de arrendamiento, por lo que no puede predicarse la doble condición de acreedor y deudor, de arrendador y arrendatario simultáneamente, requisito indispensable para que opere la confusión como medio de extinción de las obligaciones.

15. De lo anterior se concluye que no son de recibo los argumentos de las Convocadas en el sentido de que el Contrato de Arrendamiento expiró por haber operado sobre el mismo el fenómeno de la confusión, y en tal virtud se denegará la excepción que sobre este tema se planteó en los alegatos de conclusión.

G. DEMANDA DE RECONVENCIÓN. EXCEPCIONES

1. Tal como quedó dicho en la sección F. en la que el Tribunal se pronunció sobre las excepciones formuladas en la contestación de la Demanda, existe una marcada coincidencia entre estas y las pretensiones contenidas en la Demanda de Reconvención, por lo que el Tribunal, evacuó el análisis de tales argumentos en forma conjunta, habiendo encontrado que no prosperan las que allí se estudiaron.

2. No obstante lo anterior, particular análisis merece la pretensión sexta Subsidiaria de la Demanda de Reconvención, por cuanto se funda en elementos diferentes de los referidos en las excepciones, por lo que el Tribunal procede a estudiarla en este capítulo.

3. En efecto, en ella las Convocadas pretenden que se declare que el Convocante “incurre en un enriquecimiento sin justa causa y a expensas de las Demandantes en reconvención al reclamar sumas (...)” por “cánones e indexación” en un monto de Col$ 31.950.836.940, “Lucro cesante x intereses corrientes” en una suma de 12.723.615.024, y “Lucro cesante x intereses moratorios” por un valor de Col$ 18.296.776.336.

4. En el derecho colombiano, tal como lo dijo el profesor ÁLVARO PÉREZ VIVES, “toda obligación debe tener una causa real y lícita, la falsedad o la ausencia de causa tienen por consecuencia la nulidad o inexistencia del acto y la consiguiente restitución de lo que se dio en virtud de ese acto nulo o inexistente, aunque se haya dado por error de hecho o de derecho(253).

5. Sobre la figura del enriquecimiento sin justa causa, que ha sido objeto de amplio desarrollo doctrinario y jurisprudencial el profesor GUILLERMO OSPINA FERNÁNDEZ, se ha referido considerando que este “se presenta en todas aquellas hipótesis de acrecentamiento del patrimonio de una persona a expensas del patrimonio de otra, sin que este desplazamiento de valores obedezca a una causa jurídica justificativa”(254).

6. En sentencia T-219, la Corte Constitucional, retomando un pronunciamiento de la Corte Suprema de Justicia determinó lo siguiente:

“Son tres los requisitos que deben probarse para que se declare la existencia de un enriquecimiento de esta índole y se ordene la devolución de los bienes correspondientes: 1) un enriquecimiento o aumento de un patrimonio; 2) un empobrecimiento correlativo de otro, y 3) que el enriquecimiento se haya producido sin causa, es decir, sin fundamento jurídico”(255).

7. A partir del citado desarrollo jurisprudencial y doctrinal han quedado establecidos los requisitos para esta figura.

8. En el caso que ocupa al Tribunal, los montos de los cánones a los que las Convocadas se refieren como fundamento de su argumento de enriquecimiento sin justa causa se derivan del Contrato de Arrendamiento. Dicho canon constituye un ingreso al que el Convocante, en su condición de arrendatario tiene derecho, pues, amén de que ha cumplido con sus obligaciones derivadas de aquel, coincide con aquello que fue pactado por las Partes.

9. Es claro también que las Convocadas han tenido el uso y goce de los Inmuebles desde el 4 de octubre de 2002, momento en que los mismos les fueron entregados con motivo del Contrato de Arrendamiento, y que pese al incumplimiento en que incurrieron, tal como ha quedado probado en este trámite arbitral, aún no los han restituido al arrendador. El mencionado uso y goce de los Inmuebles evidencia que no ha existido un empobrecimiento de las Convocadas derivado de los cánones de arrendamiento que reclama el Convocante. Dichos cánones no han sido pagados durante la mayor parte del término de ejecución del contrato, y paralelamente el uso y el goce de los Inmuebles si ha estado en cabeza de estas.

10. De las pruebas allegadas al expediente ha quedado demostrado que el Convocante no ha dispuesto de los Inmuebles y que, sin embargo, a partir del mes de abril de 2003 ha dejado de percibir el canon de arrendamiento pactado, con lo cual no puede predicarse de este un enriquecimiento de ninguna índole.

11. Sin que resulten necesarios análisis adicionales, ni la verificación de las demás características de la figura que se analiza, el Tribunal concluye que no se presenta aquí el enriquecimiento sin justa causa que reclaman las Convocadas, toda vez que no han quedado probados los principales elementos de tal figura como son el enriquecimiento del Convocante y el paralelo empobrecimiento de las Convocadas, pues es evidente que las Convocadas han disfrutado los Inmuebles que recibieron a título justo y por consiguiente con causa, en virtud del Contrato de Arrendamiento. Por lo expuesto la pretensión habrá de ser desestimada.

12. Ahora bien, en cuanto los montos referidos a intereses moratorios, indexación o intereses corrientes habrá de estarse a lo dicho por el Tribunal en el capítulo de la liquidación de condena que se expondrá más adelante en este Laudo.

13. De otra parte, y teniendo en cuenta que las pretensiones de la Demanda de Reconvención no prosperan, tal como se explicó en el Capítulo F anterior y en este aparte, resulta innecesario estudiar las excepciones propuestas en la respectiva contestación, por lo que el Tribunal prescindirá de hacerlo.

H. LIQUIDACIONES Y CONDENAS

1) Preliminares.

1. Corresponde entonces al Tribunal pronunciarse respecto de las pretensiones de condena formuladas en la Demanda.

2. En primer lugar solicita el Convocante que, como consecuencia de la declaración de incumplimiento y consiguiente declaración de terminación del Contrato de Arrendamiento, se ordene a las Convocadas la restitución de los Inmuebles dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha del Laudo, o en la forma en que lo determine el Tribunal, para lo cual pide que se libren los correspondientes despachos a los jueces municipales a fin de que se cumpla con la restitución ordenada.

3. Demostrado el incumplimiento contractual, en los términos de los Arts. 870 del C. Cio. y 1546 del C.C., procede la declaratoria de resolución o terminación, por lo cual procede disponer la restitución de los Inmuebles al Fideicomiso, y así se ordenará en la parte resolutiva de este Laudo. Para lo anterior, dada la extensión y número de predios involucrados bajo el Contrato de Arrendamiento y que se incluye uno fuera del Municipio de Buga, se dispondrá que la entrega se haga dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la ejecutoria del presente Laudo, término que coincide con el previsto en la cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento.

4. Por otra parte, y en lo que se refiere al cumplimiento de la anterior determinación, el Tribunal observa que el Art. 114 de la Ley 446 de 1998 señala que son susceptibles de resolverse por la vía arbitral las controversias suscitadas respecto de los contratos de arrendamiento pero “los aspectos de ejecución que demanden las condenas en los laudos deberán tramitarse ante la jurisdicción ordinaria”.

5. De otro lado, el Art. 43 del Decreto 2279 de 1989 enseña que el Tribunal de Arbitramento cesará en sus funciones por la “ejecutoria del laudo, o de la providencia que lo adicione, corrija o complemente”. Adicionalmente, el Art. 34 del C.P.C. señala que el “comisionado tendrá las mismas facultades del comitente en relación con la diligencia que se le delegue, inclusive las de resolver reposiciones y conceder apelaciones (...)”.

6. Del conjunto de normas antes citadas se evidencia, sin duda alguna, la imposibilidad de acceder a librar los oficios requeridos por el Convocante, pues es evidente que, ninguna competencia conservará ni puede reservarse el Tribunal de Arbitramento a partir de la ejecutoria del presente Laudo, o si fuere materia de aclaración o complementación, a partir de la ejecutoria de la providencia que las resuelva, y por consiguiente, ninguna podrá delegar para efectos de que se adelante la diligencia de entrega de los Inmuebles.

7. De allí que resulte pertinente dar aplicación a lo señalado en el Art. 114 de la Ley 446 de 1998 y por consiguiente, corresponderá a la Parte Convocante hacer efectiva la orden de restitución ante la justicia ordinaria tal y como allí se dispone.

8. Por otra parte, solicita el Convocante que se condene a las Convocadas a pagar, dentro de los cinco (5) días siguientes al Laudo, o en la forma en que lo disponga el Tribunal, la totalidad de los cánones adeudados, y los que se lleguen a causar hasta la fecha en que se produzca la restitución de los Inmuebles(256).

9. Solicita además, que tales cánones sean indexados, y adicionados con los cargos tributarios respectivos(257). Requiere el Convocante que el Tribunal condene a las Convocadas a pagar intereses de mora sobre los cánones adeudados, a la máxima tasa permitida por la ley colombiana(258). y en subsidio, intereses corrientes(259), o a falta de estos, el valor de los perjuicios que se lleguen a acreditar en el curso del proceso(260). A todo lo anterior, se agrega la solicitud de condena en costas y agencias en derecho(261).

10. De conformidad con lo previsto en los Arts. 870 del C. Cio y 1546 del C.C., en el evento de incumplimiento de un contrato bilateral, el acreedor podrá solicitar la resolución o terminación del convenio junto con perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación reclamando para sí, los perjuicios moratorios. En el caso de los contratos de tracto sucesivo la primera prerrogativa se concreta en la extinción de los efectos del contrato hacia el futuro, debiéndose respetar las prestaciones ejecutadas hasta la fecha de la terminación, las cuales por la propia naturaleza del convenio no pueden reversarse, de manera tal que deben ser compensadas en los términos de la segunda prerrogativa.

11. En el presente caso, el Tribunal observa que de conformidad con el Contrato de Arrendamiento, la obligación de cubrir el canon de pactado correspondía, por tratarse de un contrato bilateral y de tracto sucesivo, a la contraprestación por el uso de los Inmuebles.

12. Por consiguiente, en la medida en que ha existido ese uso en manos de las Convocadas y este se ha extendido hasta la fecha del presente Laudo, es imperioso reconocer que el Convocante tiene derecho, a fin de no afectar el equilibrio contractual propio de las prestaciones mutuas, a verse satisfecho en el correlativo derecho de percibir el canon de arrendamiento. La condena al pago de los cánones de arrendamiento adeudados equivale a hacer efectiva la prestación, caso en el cual, en los términos de las normas citadas, la vía elegida habrá de encasillarse bajo la segunda de las alternativas previstas en el Art. 870 del C. Cio, en concordancia con lo señalado en el Art. 1546 del C.C., por lo que procederá la estimación de los perjuicios moratorios.

13. El Art. 884 del C. Cio. señala que cuando en los “negocios mercantiles haya de pagarse réditos de un capital, sin que se especifique por convenio el interés, este será el bancario corriente; si las partes no han estipulado el interés moratorio, este será el equivalente a una y media veces el bancario corriente (...)”. Como lo tiene decantado la doctrina y la jurisprudencia, existe una marcada diferencia entre los intereses corrientes y los moratorios. Mientras que aquellos apuntan a reconocer los “beneficios que produce una suma de dinero”(262), los intereses moratorios tiene la función de resarcir los perjuicios originados por la falta de cumplimiento, o el cumplimiento tardío o defectuoso de la obligación dineraria. Dicha estimación de la tasa de interés lleva implícito cualquier perjuicio que hubiere podido sufrir el acreedor por el incumplimiento de la obligación dineraria, incluyendo la pérdida del valor adquisitivo de la moneda y los beneficios generados por el dinero. No podrá entonces, acumularse la indexación monetaria con la tasa de interés moratorio.

“Con mucha frecuencia, y esta es, sin duda, la situación de común ocurrencia en materia comercial dado el sistema de fijación del interés legal moratorio que consagran los artículo 883 y 884 del código del ramo, cuando los jueces condenan al pago de intereses de esta naturaleza se están remitiendo a una tasa que, también, comprende el resarcimiento por la pérdida del poder adquisitivo del dinero, hace gravitar nuevamente y de manera arbitraria el deterioro del signo monetario, imponiéndole una condena adicional que vendría a hacerlo soportar un doble pago el mismo concepto por la vía de la revaluación de la suma líquida adeudada(263).

14. Debiéndose reconocer los intereses moratorios y toda vez que estos incluyen el componente de indexación habrá de negarse la solicitud de indexación recogida en la pretensión Quinta de la Demanda y en su lugar se accederá a la pretensión Sexta de la misma. En cuanto a la solicitud referida al pago del “importe tributario correspondiente” contenida en la pretensión Quinta se accederá en los términos en que fue solicitada.

15. En consecuencia se dispondrá que las Convocadas deben pagar al Convocante el valor total de los cánones de arrendamiento causados desde el 15 de Abril de 2003 y hasta la fecha de restitución de los Inmuebles, cánones que a la fecha de este Laudo ascienden a la suma de Col $ 32.150.000.000 de conformidad con la liquidación que se presenta a continuación.

16. Igualmente se dispondrá que las Convocadas deben pagar intereses moratorios generados sobre los cánones adeudados desde la fecha en que cada uno de dichos cánones se causaron y hasta la fecha de su pago efectivo, intereses que liquidados a la fecha del presente Laudo ascienden a Col $ 31,380.927.190, de acuerdo con la liquidación que se presenta a continuación.

[El resto de la página ha sido dejada intencionalmente en blanco por el Tribunal para efectos de incorporar a continuación la liquidación a que aquí se hace referencia] 

Liquidación de Cánones Adeudados e Intereses Moratorios causados hasta Agosto 30, 2012

Resolución Super FinancieraVigencia ResoluciónInterés MoratorioPeríodoDíasCanon Mensual GeneradoCánones AcumuladosIntereses Periódicos sobre Cánones Acumulados
DesdeHastaTasa Anual EfectivaTasa Mensual EquivalenteDesdeHasta
           
029001-abr.-0330-abr.-0329,72%2,19%15-abr.-0330-abr.-031532.000.00032.000.000350.681
038601-may-0331-may-0329,84%2,20%01-may-0316-may-0316032.000.000375.403
17-may-0331-may-031560.000.00092.000.0001.011.829
052101-jun-0330-jun.-0328,80%2,13%01-jun.-0316-jun.-0316092.000.0001.045.850
17-jun.-0330-jun.-031460.000.000152.000.0001.511.935
063601-jul.-0331-jul.-0329,16%2,16%01-jul.-0316-jul.-03160152.000.0001.747.185
17-jul.-0331-jul.-031560.000.000212.000.0002.284.560
077201-ago.-0331-ago.-0329,82%2,20%01-ago.-0316-ago.-03160212.000.0002.485.934
17-ago.-0331-ago.-031560.000.000272.000.0002.990.156
088101-sep.-0330-sep.-0330,18%2,22%01-sep.-0316-sep.-03160272.000.0003.223.717
17-sep.-0330-sep.-031460.000.000332.000.0003.442.977
103801-oct.-0331-oct.-0330,06%2,21%01-oct.-0316-oct.-03160332.000.0003.920.921
17-oct.-0331-oct.-031560.000.000392.000.0004.340.176
115201-nov.-0330-nov.-0329,81%2,20%01-nov.-0316-nov.-03160392.000.0004.594.574
17-nov.-0330-nov.-031460.000.000452.000.0004.635.597
131501-dic.-0331-dic.-0329,72%2,19%01-dic.-0316-dic.-03160452.000.0005.283.586
17-dic.-0331-dic.-031546.000.000498.000.0005.457.465
153101-ene.-0431-ene.-0429,51%2,18%01-ene.-0410-ene.-04100498.000.0003.615.407
11-ene.-0431-ene.-0421150.000.000648.000.0009.879.209
006801-feb.-0429-feb.-0429,61%2,18%01-feb.-0410-feb.-04100648.000.0004.719.292
11-feb.-0429-feb.-0419150.000.000798.000.00011.042.269
015501-mar.-0431-mar.-0429,70%2,19%01-mar.-0410-mar.-04100798.000.0005.827.444
11-mar.-0431-mar.-0421150.000.000948.000.00014.537.939
025701-abr.-0430-abr.-0429,67%2,19%01-abr.-0410-abr.-04100948.000.0006.916.603
11-abr.-0430-abr.-0420150.000.0001.098.000.00016.022.004
112801-may-0431-may-0429,57%2,18%01-may-0410-may-041001.098.000.0007.985.755
11-may-0431-may-0421150.000.0001.248.000.00019.061.081
122801-jun.-0430-jun.-0429,51%2,18%01-jun.-0410-jun.-041001.248.000.0009.060.298
11-jun.-0430-jun.-0420150.000.0001.398.000.00020.298.551
133701-jul.-0431-jul.-0429,16%2,16%01-jul.-0410-jul.-041001.398.000.00010.043.442
11-jul.-0431-jul.-0421150.000.0001.548.000.00023.354.235
143801-ago.-0431-ago.-0428,92%2,14%01-ago.-0410-ago.-041001.548.000.00011.039.372
11-ago.-0431-ago.-0421150.000.0001.698.000.00025.429.064
152701-sep.-0430-sep.-0429,25%2,16%01-sep.-0410-sep.-041001.698.000.00012.232.251
11-sep.-0430-sep.-0420150.000.0001.848.000.00026.625.676
164801-oct.-0431-oct.-0428,64%2,12%01-oct.-0410-oct.-041001.848.000.00013.062.758
11-oct.-0431-oct.-0421150.000.0001.998.000.00029.658.398
175301-nov.-0430-nov.-0429,39%2,17%01-nov.-0410-nov.-041001.998.000.00014.452.619
11-nov.-0430-nov.-0420150.000.0002.148.000.00031.075.301
189001-dic.-0431-dic.-0429,24%2,16%01-dic.-0410-dic.-041002.148.000.00015.466.938
11-dic.-0431-dic.-0421150.000.0002.298.000.00034.748.767
203701-ene.-0531-ene.-0529,18%2,16%01-ene.-0510-ene.-051002.298.000.00016.516.749
11-ene.-0531-ene.-0521241.000.0002.539.000.00038.322.740
0244 modif por 026601-feb.-0528-feb.-0529,10%2,15%01-feb.-0510-feb.-051002.539.000.00018.207.081
11-feb.-0528-feb.-0518241.000.0002.780.000.00035.883.510
038601-mar.-0531-mar.-0528,73%2,13%01-mar.-0510-mar.-051002.780.000.00019.705.843
11-mar.-0531-mar.-0521241.000.0003.021.000.00044.969.725
056701-abr.-0530-abr.-0528,79%2,13%01-abr.-0510-abr.-051003.021.000.00021.454.093
11-abr.-0530-abr.-0520241.000.0003.262.000.00046.331.182
066301-may-0531-may-0528,53%2,11%01-may-0510-may-051003.262.000.00022.982.188
11-may-0531-may-0521241.000.0003.503.000.00051.828.286
080301-jun.-0530-jun.-0528,28%2,10%01-jun.-0510-jun.-051003.503.000.00024.482.825
11-jun.-0530-jun.-0520241.000.0003.744.000.00052.334.397
094801-jul.-0531-jul.-0527,75%2,06%01-jul.-0510-jul.-051003.744.000.00025.731.808
11-jul.-0531-jul.-0521241.000.0003.985.000.00057.515.128
110101-ago.-0531-ago.-0527,36%2,04%01-ago.-0510-ago.-051003.985.000.00027.042.773
11-ago.-0531-ago.-0521241.000.0004.226.000.00060.224.289
125701-sep.-0530-sep.-0527,33%2,03%01-sep.-0510-sep.-051004.226.000.00028.650.016
11-sep.-0530-sep.-0520241.000.0004.467.000.00060.567.733
148701-oct.-0531-oct.-0526,90%2,00%01-oct.-0510-oct.-051004.467.000.00029.850.658
11-oct.-0531-oct.-0521241.000.0004.708.000.00066.068.387
169001-nov.-0530-nov.-0526,72%1,99%01-nov.-0510-nov.-051004.708.000.00031.271.787
11-nov.-0530-nov.-0520241.000.0004.949.000.00065.745.145
000801-dic.-0531-dic.-0526,24%1,96%01-dic.-0510-dic.-051004.949.000.00032.340.523
11-dic.-0531-dic.-0521241.000.0005.190.000.00071.222.339
029001-ene.-0631-ene.-0626,03%1,95%01-ene.-0610-ene.-061005.190.000.00033.670.681
11-ene.-0631-ene.-0621304.000.0005.494.000.00074.850.118
020601-feb.-0628-feb.-0626,27%1,96%01-feb.-0610-feb.-061005.494.000.00035.938.942
11-feb.-0628-feb.-0618304.000.0005.798.000.00068.269.598
034901-mar.-0631-mar.-0625,88%1,94%01-mar.-0610-mar.-061005.798.000.00037.419.614
11-mar.-0631-mar.-0621304.000.0006.102.000.00082.701.348
063301-abr.-0630-abr.-0625,13%1,89%01-abr.-0610-abr.-061006.102.000.00038.349.288
11-abr.-0630-abr.-0620304.000.0006.406.000.00080.519.678
074801-may-0631-may-0624,11%1,82%01-may-0610-may-061006.406.000.00038.776.362
11-may-0631-may-0621304.000.0006.710.000.00085.294.681
088701-jun.-0630-jun.-0623,42%1,77%01-jun.-0610-jun.-061006.710.000.00039.558.711
11-jun.-0630-jun.-0620304.000.0007.014.000.00082.701.878
110301-jul.-0631-jul.-0622,62%1,71%01-jul.-0610-jul.-061007.014.000.00040.069.901
11-jul.-0631-jul.-0621304.000.0007.318.000.00087.793.873
130501-ago.-0631-ago.-0622,53%1,71%01-ago.-0610-ago.-061007.318.000.00041.654.797
11-ago.-0631-ago.-0621304.000.0007.622.000.00091.108.912
146801-sep.-0630-sep.-0622,58%1,71%01-sep.-0610-sep.-061007.622.000.00043.464.267
11-sep.-0630-sep.-0620304.000.0007.926.000.00090.395.639
171501-oct.-0631-dic.-0622,61%1,71%01-oct.-0610-oct.-061007.926.000.00045.252.621
11-oct.-0631-oct.-0621304.000.0008.230.000.00098.675.378
01-nov.-0610-nov.-061008.230.000.00046.988.275
11-nov.-0630-nov.-0620304.000.0008.534.000.00097.447.859
01-dic.-0610-dic.-061008.534.000.00048.723.929
11-dic.-0631-dic.-0621304.000.0008.838.000.000105.965.126
244101-ene.-0710-ene.-0716,61%1,29%01-ene.-0710-ene.-071008.838.000.00037.956.632
000811-ene.-0731-mar.-0720,75%1,58%11-ene.-0731-ene.-0721304.000.0009.142.000.000101.323.386
01-feb.-0710-feb.-071009.142.000.00048.249.231
11-feb.-0728-feb.-0718304.000.0009.446.000.00089.736.603
01-mar.-0710-mar.-071009.446.000.00049.853.669
11-mar.-0731-mar.-0721304.000.0009.750.000.000108.062.022
042801-abr.-0730-jun.-0725,13%1,89%01-abr.-0710-abr.-071009.750.000.00061.275.902
11-abr.-0730-abr.-0720304.000.00010.054.000.000126.372.906
01-may-0710-may-0710010.054.000.00063.186.453
11-may-0731-may-0721304.000.00010.358.000.000136.703.709
01-jun.-0710-jun.-0710010.358.000.00065.097.004
11-jun.-0730-jun.-0720304.000.00010.662.000.000134.015.111
108601-jul.-0730-sep.-0728,52%2,11%01-jul.-0710-jul.-0710010.662.000.00075.083.063
11-jul.-0731-jul.-0721304.000.00010.966.000.000162.170.121
01-ago.-0710-ago.-0710010.966.000.00077.223.867
11-ago.-0731-ago.-0721304.000.00011.270.000.000166.665.809
01-sep.-0710-sep.-0710011.270.000.00079.364.671
11-sep.-0730-sep.-0720304.000.00011.574.000.000163.010.949

 

Resolución Super FinancieraVigencia ResoluciónInterés MoratorioPeríodoDíasCanon Mensual GeneradoCánones AcumuladosIntereses Periódicos sobre Cánones Acumulados
DesdeHastaTasa Anual EfectivaTasa Mensual EquivalenteDesdeHasta
174201-oct.-0731-dic.-0731,89%2,33%01-oct.-0710-oct.-0710011.574.000.00090.024.863
11-oct.-0731-oct.-0721304.000.00011.878.000.000194.017.814
01-nov.-0710-nov.-0710011.878.000.00092.389.435
11-nov.-0730-nov.-0720304.000.00012.182.000.000189.508.014
01-dic.-0710-dic.-0710012.182.000.00094.754.007
11-dic.-0731-dic.-0721304.000.00012.486.000.000203.949.017
236601-ene.-0831-mar.-0832,75%2,39%01-ene.-0810-ene.-0810012.486.000.00099.412.645
11-ene.-0831-ene.-0821304.000.00012.790.000.000213.849.449
01-feb.-0810-feb.-0810012.790.000.000101.833.071
11-feb.-0829-feb.-0819304.000.00013.094.000.000198.081.645
01-mar.-0810-mar.-0810013.094.000.000104.253.497
11-mar.-0831-mar.-0821304.000.00013.398.000.000224.015.240
047401-abr.-0830-jun.-0832,88%2,40%01-abr.-0810-abr.-0810013.398.000.000107.061.273
11-abr.-0830-abr.-0820304.000.00013.702.000.000218.980.976
01-may-0810-may-0810013.702.000.000109.490.488
11-may-0831-may-0821304.000.00014.006.000.000235.031.377
01-jun.-0810-jun.-0810014.006.000.000111.919.703
11-jun.-0830-jun.-0820304.000.00014.310.000.000228.697.837
101101-jul.-0830-sep.-0832,27%2,36%01-jul.-0810-jul.-0810014.310.000.000112.461.084
11-jul.-0831-jul.-0821304.000.00014.614.000.000241.185.408
01-ago.-0810-ago.-0810014.614.000.000114.850.194
11-ago.-0831-ago.-0821304.000.00014.918.000.000246.202.540
01-sep.-0810-sep.-0810014.918.000.000117.239.305
11-sep.-0830-sep.-0820304.000.00015.222.000.000239.256.830
155501-oct.-0831-dic.-0831,53%2,31%01-oct.-0810-oct.-0810015.222.000.000117.217.174
11-oct.-0831-oct.-0821304.000.00015.526.000.000251.072.071
01-nov.-0810-nov.-0810015.526.000.000119.558.129
11-nov.-0830-nov.-0820304.000.00015.830.000.000243.798.168
01-dic.-0810-dic.-0810015.830.000.000121.899.084
11-dic.-0831-dic.-0821304.000.00016.134.000.000260.904.083
216301-ene.-0931-mar.-0930,71%2,26%01-ene.-0910-ene.-0910016.134.000.000121.355.748
11-ene.-0931-ene.-0921364.000.00016.498.000.000260.596.688
01-feb.-0910-feb.-0910016.498.000.000124.093.661
11-feb.-0928-feb.-0918364.000.00016.862.000.000228.296.834
01-mar.-0910-mar.-0910016.862.000.000126.831.574
11-mar.-0931-mar.-0921364.000.00017.226.000.000272.095.924
038801-abr.-0930-jun.-0930,42%2,24%01-abr.-0910-abr.-0910017.226.000.000128.501.515
11-abr.-0930-abr.-0920364.000.00017.590.000.000262.433.723
01-may-0910-may-0910017.590.000.000131.216.861
11-may-0931-may-0921364.000.00017.954.000.000281.257.636
01-jun.-0910-jun.-0910017.954.000.000133.932.207
11-jun.-0930-jun.-0920364.000.00018.318.000.000273.295.107
093701-jul.-0930-sep.-0927,98%2,08%01-jul.-0910-jul.-0910018.318.000.000126.810.096
11-jul.-0931-jul.-0921364.000.00018.682.000.000271.592.917
01-ago.-0910-ago.-0910018.682.000.000129.329.960
11-ago.-0931-ago.-0921364.000.00019.046.000.000276.884.632
01-sep.-0910-sep.-0910019.046.000.000131.849.825
11-sep.-0930-sep.-0920364.000.00019.410.000.000268.739.378
148601-oct.-0931-dic.-0925,92%1,94%01-oct.-0910-oct.-0910019.410.000.000125.466.320
11-oct.-0931-oct.-0921364.000.00019.774.000.000268.420.356
01-nov.-0910-nov.-0910019.774.000.000127.819.217
11-nov.-0930-nov.-0920364.000.00020.138.000.000260.344.229
01-dic.-0910-dic.-0910020.138.000.000130.172.115
11-dic.-0931-dic.-0921364.000.00020.502.000.000278.302.526
203901-ene.-1031-mar.-1024,21%1,82%01-ene.-1010-ene.-1010020.502.000.000124.591.698
11-ene.-1031-ene.-1021364.000.00020.866.000.000266.287.864
01-feb.-1010-feb.-1010020.866.000.000126.803.745
11-feb.-1028-feb.-1018364.000.00021.230.000.000232.228.424
01-mar.-1010-mar.-1010021.230.000.000129.015.791
11-mar.-1031-mar.-1021364.000.00021.594.000.000275.578.459
069901-abr.-1030-jun.-1022,97%1,74%01-abr.-1010-abr.-1010021.594.000.000125.077.582
11-abr.-1030-abr.-1020364.000.00021.958.000.000254.371.913
01-may-1010-may-1010021.958.000.000127.185.957
11-may-1031-may-1021364.000.00022.322.000.000271.518.095
01-jun.-1010-jun.-1010022.322.000.000129.294.331
11-jun.-1030-jun.-1020364.000.00022.686.000.000262.805.411
131101-jul.-1030-sep.-1022,41%1,70%01-jul.-1010-jul.-1010022.686.000.000128.503.034
11-jul.-1031-jul.-1021364.000.00023.050.000.000274.186.255
01-ago.-1010-ago.-1010023.050.000.000130.564.883
11-ago.-1031-ago.-1021364.000.00023.414.000.000278.516.138
01-sep.-1010-sep.-1010023.414.000.000132.626.732
11-sep.-1030-sep.-1020364.000.00023.778.000.000269.377.162
192001-oct.-1031-dic.-1021,32%1,62%01-oct.-1010-oct.-1010023.778.000.000128.654.999
11-oct.-1031-oct.-1021364.000.00024.142.000.000274.311.416
01-nov.-1010-nov.-1010024.142.000.000130.624.484
11-nov.-1030-nov.-1020364.000.00024.506.000.000265.187.938
01-dic.-1010-dic.-1010024.506.000.000132.593.969
11-dic.-1031-dic.-1021364.000.00024.870.000.000282.583.254
247601-ene.-1131-mar.-1123,42%1,77%01-ene.-1110-ene.-1110024.870.000.000146.620.738
11-ene.-1131-ene.-1121364.000.00025.234.000.000312.410.060
01-feb.-1110-feb.-1110025.234.000.000148.766.695
11-feb.-1128-feb.-1118364.000.00025.598.000.000271.642.774
01-mar.-1110-mar.-1110025.598.000.000150.912.652
11-mar.-1131-mar.-1121364.000.00025.962.000.000321.423.079
048701-abr.-1130-jun.-1126,54%1,98%01-abr.-1110-abr.-1110025.962.000.000171.400.981
11-abr.-1130-abr.-1120364.000.00026.326.000.000347.608.215
01-may-1110-may-1110026.326.000.000173.804.107
11-may-1131-may-1121364.000.00026.690.000.000370.035.190
01-jun.-1110-jun.-1110026.690.000.000176.207.233
11-jun.-1130-jun.-1120364.000.00027.054.000.000357.220.719
104701-jul.-1130-sep.-1127,95%2,07%01-jul.-1110-jul.-1110027.054.000.000187.106.995
11-jul.-1131-jul.-1121364.000.00027.418.000.000398.211.323
01-ago.-1110-ago.-1110027.418.000.000189.624.439
11-ago.-1131-ago.-1121364.000.00027.782.000.000403.497.956
01-sep.-1110-sep.-1110027.782.000.000192.141.884
11-sep.-1130-sep.-1120364.000.00028.146.000.000389.318.657
168401-oct.-1131-dic.-1129,09%2,15%01-oct.-1110-oct.-1110028.146.000.000201.741.186
11-oct.-1131-oct.-1121364.000.00028.510.000.000429.135.457
01-nov.-1110-nov.-1110028.510.000.000204.350.218
11-nov.-1130-nov.-1120364.000.00028.874.000.000413.918.498
01-dic.-1110-dic.-1110028.874.000.000206.959.249
11-dic.-1131-dic.-1121364.000.00029.238.000.000440.093.388
233601-ene.-1231-mar.-1229,88%2,20%01-ene.-1210-ene.-1210029.238.000.000214.663.387
11-ene.-1231-ene.-1221364.000.00029.602.000.000456.405.286
01-feb.-1210-feb.-1210029.602.000.000217.335.850
11-feb.-1229-feb.-1219364.000.00029.966.000.000418.015.795
01-mar.-1210-mar.-1210029.966.000.000220.008.313
11-mar.-1231-mar.-1221364.000.00030.330.000.000467.629.630
046501-abr.-1230-jun.-1230,78%2,26%01-abr.-1210-abr.-1210030.330.000.000228.628.579
11-abr.-1230-abr.-1220364.000.00030.694.000.000462.744.847
01-may-1210-may-1210030.694.000.000231.372.424
11-may-1231-may-1221364.000.00031.058.000.000491.644.163
01-jun.-1210-jun.-1210031.058.000.000234.116.268
11-jun.-1230-jun.-1220364.000.00031.422.000.000473.720.225
098401-jul.-1230-sep.-1231,29%2,29%01-jul.-1210-jul.-1210031.422.000.000240.334.650
11-jul.-1231-jul.-1221364.000.00031.786.000.000510.549.362
01-ago.-1210-ago.-1210031.786.000.000243.118.744
11-ago.-1230-ago.-1221364.000.00032.150.000.000516.395.960
   
TOTAL32.150.000.000 31.380.927.190

 

[El resto de la página ha sido dejada en blanco intencionalmente por el Tribunal para efectos de continuar con las consideraciones del presente Laudo] 

17. En cuanto al reconocimiento del importe tributario contenido en la pretensión Quinta se dispondrá que las Convocadas deben pagar el valor del Impuesto al Valor Agregado —IVA— sobre los cánones adeudados, impuesto que liquidado a la fecha del presente Laudo asciende a la suma de Col $ 2.950.700.000 según la liquidación que se presenta a continuación, así como el IVA sobre aquellos cánones que se causen hasta la fecha de restitución de los Inmuebles.

 

IVA generado sobre cánones causados hasta Agosto 30, 2012
  IVA hasta Diciembre 31, 20067%
  IVA desde Enero 1º, 200710%
PeríodoCanon Mensual GeneradoIVA
DesdeHasta
15-abr.-0330-abr.-0332.000.0002.240.000
01-may-0331-may-0360.000.0004.200.000
01-jun.-0330-jun.-0360.000.0004.200.000
01-jul.-0331-jul.-0360.000.0004.200.000
01-ago.-0331-ago.-0360.000.0004.200.000
01-sep.-0330-sep.-0360.000.0004.200.000
01-oct.-0331-oct.-0360.000.0004.200.000
01-nov.-0330-nov.-0360.000.0004.200.000
01-dic.-0306-dic.-0312.000.000840.000
07-dic.-0331-dic.-0346.000.0003.220.000
01-ene.-0431-ene.-04150.000.00010.500.000
01-feb.-0429-feb.-04150.000.00010.500.000
01-mar.-0431-mar.-04150.000.00010.500.000
01-abr.-0430-abr.-04150.000.00010.500.000
01-may-0431-may-04150.000.00010.500.000
01-jun.-0430-jun.-04150.000.00010.500.000
01-jul.-0431-jul.-04150.000.00010.500.000
01-ago.-0431-ago.-04150.000.00010.500.000
01-sep.-0430-sep.-04150.000.00010.500.000
01-oct.-0431-oct.-04150.000.00010.500.000
01-nov.-0430-nov.-04150.000.00010.500.000
01-dic.-0431-dic.-04150.000.00010.500.000
01-ene.-0531-ene.-05241.000.00016.870.000
01-feb.-0528-feb.-05241.000.00016.870.000
01-mar.-0531-mar.-05241.000.00016.870.000
01-abr.-0530-abr.-05241.000.00016.870.000
01-may-0531-may-05241.000.00016.870.000
01-jun.-0530-jun.-05241.000.00016.870.000
01-jul.-0531-jul.-05241.000.00016.870.000
01-ago.-0531-ago.-05241.000.00016.870.000
01-sep.-0530-sep.-05241.000.00016.870.000
01-oct.-0531-oct.-05241.000.00016.870.000
01-nov.-0530-nov.-05241.000.00016.870.000
01-dic.-0531-dic.-05241.000.00016.870.000
01-ene.-0631-ene.-06304.000.00021.280.000
01-feb.-0628-feb.-06304.000.00021.280.000
01-mar.-0631-mar.-06304.000.00021.280.000
01-abr.-0630-abr.-06304.000.00021.280.000
01-may-0631-may-06304.000.00021.280.000
01-jun.-0630-jun.-06304.000.00021.280.000
01-jul.-0631-jul.-06304.000.00021.280.000
01-ago.-0631-ago.-06304.000.00021.280.000
01-sep.-0630-sep.-06304.000.00021.280.000
01-oct.-0631-oct.-06304.000.00021.280.000
01-nov.-0630-nov.-06304.000.00021.280.000
01-dic.-0631-dic.-06304.000.00021.280.000
01-ene.-0731-ene.-07304.000.00030.400.000
01-feb.-0728-feb.-07304.000.00030.400.000
01-mar.-0731-mar.-07304.000.00030.400.000
01-abr.-0730-abr.-07304.000.00030.400.000
01-may-0731-may-07304.000.00030.400.000
01-jun.-0730-jun.-07304.000.00030.400.000
01-jul.-0731-jul.-07304.000.00030.400.000
01-ago.-0731-ago.-07304.000.00030.400.000
01-sep.-0730-sep.-07304.000.00030.400.000
01-oct.-0731-oct.-07304.000.00030.400.000
01-nov.-0730-nov.-07304.000.00030.400.000
01-dic.-0731-dic.-07304.000.00030.400.000
01-ene.-0831-ene.-08304.000.00030.400.000
01-feb.-0829-feb.-08304.000.00030.400.000
01-mar.-0831-mar.-08304.000.00030.400.000
01-abr.-0830-abr.-08304.000.00030.400.000
01-may-0831-may-08304.000.00030.400.000
01-jun.-0830-jun.-08304.000.00030.400.000
01-jul.-0831-jul.-08304.000.00030.400.000
01-ago.-0831-ago.-08304.000.00030.400.000
01-sep.-0830-sep.-08304.000.00030.400.000
01-oct.-0831-oct.-08304.000.00030.400.000
01-nov.-0830-nov.-08304.000.00030.400.000
01-dic.-0831-dic.-08304.000.00030.400.000
01-ene.-0931-ene.-09364.000.00036.400.000
01-feb.-0928-feb.-09364.000.00036.400.000
01-mar.-0931-mar.-09364.000.00036.400.000
01-abr.-0930-abr.-09364.000.00036.400.000
01-may-0931-may-09364.000.00036.400.000
01-jun.-0930-jun.-09364.000.00036.400.000
01-jul.-0931-jul.-09364.000.00036.400.000
01-ago.-0931-ago.-09364.000.00036.400.000
01-sep.-0930-sep.-09364.000.00036.400.000
01-oct.-0931-oct.-09364.000.00036.400.000
01-nov.-0930-nov.-09364.000.00036.400.000
01-dic.-0931-dic.-09364.000.00036.400.000
01-ene.-1031-ene.-10364.000.00036.400.000
01-feb.-1028-feb.-10364.000.00036.400.000
01-mar.-1031-mar.-10364.000.00036.400.000
01-abr.-1030-abr.-10364.000.00036.400.000
01-may-1031-may-10364.000.00036.400.000
01-jun.-1030-jun.-10364.000.00036.400.000
01-jul.-1031-jul.-10364.000.00036.400.000
01-ago.-1031-ago.-10364.000.00036.400.000
01-sep.-1030-sep.-10364.000.00036.400.000
01-oct.-1031-oct.-10364.000.00036.400.000
01-nov.-1030-nov.-10364.000.00036.400.000
01-dic.-1031-dic.-10364.000.00036.400.000
01-ene.-1131-ene.-11364.000.00036.400.000
01-feb.-1128-feb.-11364.000.00036.400.000
01-mar.-1131-mar.-11364.000.00036.400.000
01-abr.-1130-abr.-11364.000.00036.400.000
01-may-1131-may-11364.000.00036.400.000
01-jun.-1130-jun.-11364.000.00036.400.000
01-jul.-1131-jul.-11364.000.00036.400.000
01-ago.-1131-ago.-11364.000.00036.400.000
01-sep.-1130-sep.-11364.000.00036.400.000
01-oct.-1131-oct.-11364.000.00036.400.000
01-nov.-1130-nov.-11364.000.00036.400.000
01-dic.-1131-dic.-11364.000.00036.400.000
01-ene.-1231-ene.-12364.000.00036.400.000
01-feb.-1229-feb.-12364.000.00036.400.000
01-mar.-1231-mar.-12364.000.00036.400.000
01-abr.-1230-abr.-12364.000.00036.400.000
01-may-1231-may-12364.000.00036.400.000
01-jun.-1230-jun.-12364.000.00036.400.000
01-jul.-1231-jul.-12364.000.00036.400.000
01-ago.-1230-ago.-12364.000.00036.400.000
    
TOTAL 2.950.700.000

 

18. Con respecto a las costas el Tribunal estima que están constituidas tanto por las expensas, esto es, por los gastos judiciales en que incurren las partes por la tramitación del proceso, como por las agencias en derecho, definidas como “los gastos de defensa judicial de la parte victoriosa, a cargo de quien pierda el proceso(264).

19. El numeral 1º del Art. 392 del C.P.C. establece que “se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, súplica, queja, casación, revisión o anulación que haya propuesto”.

20. Entendido lo anterior, teniendo en cuenta que en el presente caso prosperan las pretensiones de la Demanda, y no prosperan ni las excepciones formuladas en la Contestación de la Demanda, ni las pretensiones involucradas en la Demanda de Reconvención, cotejando además el importe de los beneficios procesales obtenidos por las Partes, al igual que el sentido general de la definición del litigio contenida en el presente Laudo, de conformidad con el Art. 392 numeral 1º del C.P.C. es del caso condenar a la Parte Convocada al pago del 100% de las costas y gastos del proceso, de conformidad con la liquidación que se presenta más adelante, atendiendo los parámetros establecidos por el Consejo Superior de la Judicatura en los Acuerdos 1887 y 2222 de 2003), liquidación a la que se le adicionará la suma de $ 650.000.000, como agencias en derecho.

21. De otra parte, el Tribunal encuentra que la totalidad de los gastos fijados en el Auto Nº 8, correspondientes a los honorarios del árbitro único y de la secretaria, y la relacionada con los costos de administración a favor del Centro de Arbitraje y la provisión para gastos de protocolización, fue sufragada en su integridad por el Convocante.

22. A pesar de que en su oportunidad, el Convocante solicitó que le expidiera y entregara la constancia de que trata el inciso 2º del Art. 144 del Decreto 1818 de 1998, lo cual efectivamente se hizo por el Tribunal, a Folios 16 a 20 del Cuaderno Principal No.3 obra evidencia de que la Parte Convocante prescindió de adelantar el proceso ejecutivo, motivo por el cual resulta pertinente dar aplicación al inciso 3º de dicha norma que prevé que “de no mediar ejecución, las expensas por gastos y honorarios pendientes de rembolso se tendrán en cuenta en el laudo para liquidar costas”, caso en el cual “se causarán intereses de mora a la tasa más alta autorizada desde el vencimiento del plazo para consignar hasta el momento en que efectivamente cancela la totalidad de las sumas liquidadas”.

23. Visto lo anterior, el Tribunal encuentra que el plazo para atender la fijación de los gastos expiró el día 29 de Junio de 2011, motivo por el cual, a partir de allí, y hasta la fecha del pago correspondiente, se causarán los intereses de mora a la tasa indicada en la norma anterior, intereses que al fecha del presente Laudo ascienden a la suma de Col $ 232.913.475 de acuerdo con la liquidación que se presenta a continuación.

 

Intereses Moratorios causados sobre pagos Gastos Tribunal

 

Resolución Super FinancieraPeríodosTasa Interés de MoraMontoIntereses
    
     
487Junio 30 20111,98%25.270.667500.510
1047jul.-112,07%758.120.00015.729.602
1047ago.-112,07%758.120.00015.729.602
1047sep.-112,07%758.120.00015.729.602
1684oct.-112,15%758.120.00016.301.858
1684nov.-112,15%758.120.00016.301.858
1684dic.-112,15%758.120.00016.301.858
2336ene.-122,20%758.120.00016.698.195
2336feb.-122,20%758.120.00016.698.195
2336mar.-122,20%758.120.00016.698.195
465abr.-122,26%758.120.00017.144.204
465may-122,26%758.120.00017.144.204
465jun.-122,26%758.120.00017.144.204
984jul.-122,29%758.120.00017.395.695
984ago.-122,29%758.120.00017.395.695
     
    232.913.475

 

24. Respecto de las sumas que no se utilicen de la partida de gastos se ordenará su devolución si a ello hubiera lugar. En el evento de que la suma disponible a la fecha no resulte suficiente para cubrir los gastos que se han generado, el valor faltante deberá ser sufragado por las partes en las proporciones antes indicadas.

2) Liquidación de costas, agencias en derecho e intereses derivados del no pago por las Convocadas, de las sumas de gastos y honorarios fijados.

1. El siguiente es el detalle de las sumas entregadas al árbitro único para efectos de cubrir las sumas ordenadas en el Auto Nº 8.

 

ConceptoValor
  
Honorarios del Árbitro Único650.000.000
IVA 16%104.000.000
  
Honorarios de la Secretaria325.000.000
IVA 16%52.000.000
  
Gastos de Funcionamiento y Administración Cámara de Comercio de Bogotá214.000.000
IVA 16%34.240.000
  
Gastos protocolización137.000.000
  
TOTAL 1.516.240.000

 

2. La anterior suma de dinero, fue cancelada en su integridad por el Convocante por lo que debe ser reintegrada totalmente por las Convocadas. De esta la cantidad de Col$ 758’120.000, que equivale al cincuenta por cuento de las cantidades que debió ser atendida por las Convocadas y no lo fue, causa intereses moratorios en los términos mencionados en el Art. 144 del Decreto 1818 de 1998, según la liquidación ya presentada.

3) Honorarios y gastos fijados a favor del Perito.

1. El siguiente es el detalle de los montos y honorarios fijados a favor del Perito:

 

ConceptoValor
  
Honorarios50.000.000
IVA 16%8.000.000
  
Gastos35.000.000
  
TOTAL 93.000.000

 

2. La anterior suma de dinero, fue cancelada en su integridad por las Convocadas, motivo por el cual no hay lugar a disponer rembolso alguno de ella a favor del Convocante.

VI. DECISIÓN

Por las razones expuestas en las consideraciones precedentes, el Tribunal de Arbitramento conformado para resolver en derecho las controversias suscitadas entre el Patrimonio Autónomo denominado FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, administrado y representado por FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, como parte convocante, y las sociedades (i) PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO; (ii) PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. y (iii) QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, y en cumplimiento de la misión encomendada por las Partes

RESUELVE:

Primero. Por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo, negar la objeción por error grave formulada por FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, contra el dictamen pericial rendido por el perito JUAN MANUEL NOGUERA ARIAS. Procédase por parte del Árbitro Único al pago de los honorarios fijados a favor del Perito.

Segundo. Por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo, declarar que las sociedades PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO, PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. Y QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO incumplieron el Contrato de Arrendamiento suscrito el 4 de Octubre de 2002, entre estas, como arrendatarias, y FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO en su calidad de arrendador, con lo cual prospera la pretensión Primera de la Demanda.

Tercero. Por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo, decretar la terminación del Contrato de Arrendamiento suscrito el 4 de Octubre de 2002, entre las sociedades PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO, PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. Y QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO como arrendatarias y FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del

Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, en su calidad de arrendador, con lo cual prospera la pretensión Segunda de la Demanda.

Cuarto. Por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo, se ordena a las sociedades PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO, PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. Y QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO en su condición de arrendatarias, para que procedan a la restitución de los Inmuebles descritos y alinderados en el Capítulo III. A.1 de este Laudo, a favor de FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, en su calidad de arrendador, restitución que deberá hacerse dentro del término de treinta (30) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del presente Laudo, con lo cual prospera parcialmente la pretensión Tercera de la Demanda.

Quinto. Por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo niégase la petición de librar oficios a los jueces civiles municipales competentes.

Sexto. Condenar a las sociedades PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO, PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. Y QUÍMICA Moderna S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO a pagar a favor de FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO la suma de treinta y dos mil ciento cincuenta millones de pesos ($ 32.150.000.000), equivalente al valor de los cánones de arrendamiento adeudados, correspondientes al período entre el 15 y el 30 de abril de 2003 y los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012, pago que deberá hacerse dentro del término de diez (10) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del presente Laudo con lo cual prospera la pretensión Cuarta de la Demanda.

Séptimo. Condenar a las sociedades PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO, PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. Y QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO a pagar a favor de FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, las sumas de dinero correspondientes a los cánones de arrendamiento que se causen hacia el futuro, incluyendo el Impuesto al Valor Agregado —IVA—, y hasta que se produzca la restitución de los Inmuebles, con lo cual prosperan la pretensión Cuarta de la Demanda en su parte final y la pretensión Quinta en su parte final.

Octavo. Por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo, negar la pretensión Quinta de la Demanda en lo que se refiere a la indexación sobre las sumas reclamadas.

Noveno. Condenar a las sociedades PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO, PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. Y QUÍMICA Moderna S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO a pagar a favor de FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO la suma de dos mil novecientos cincuenta millones setecientos mil pesos ($ 2.950.700.000), por concepto del Impuesto al Valor Agregado -IVA.- causado sobre los cánones adeudados hasta la fecha, pago que deberá hacerse dentro del término de diez (10) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del presente Laudo con lo cual prospera, parcialmente, la pretensión Quinta de la Demanda.

Décimo. Condenar a las sociedades PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO, PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. Y QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO a pagar a favor de FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, a título de indemnización de perjuicios por la no devolución de los Inmuebles, el valor de los intereses moratorios causados sobre los cánones adeudados desde la fecha en que cada uno de dichos cánones se causaron, y hasta el momento del pago efectivo, intereses que al día de hoy se liquidan en la suma de treinta y un mil trescientos ochenta millones novecientos veintisiete mil ciento noventa pesos ($ 31.380.927.190), pago que deberá hacerse dentro del término de diez (10) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del presente Laudo, con lo cual prospera la pretensión Sexta de la Demanda.

Undécimo. Por haber prosperado la pretensión Sexta de la Demanda no resulta procedente el estudio y decisión de las pretensiones subsidiarias de aquella.

Duodécimo. Por las razones expuestas en la parte motiva de este laudo, negar las excepciones planteadas por las sociedades PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO, PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. Y QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO, en la Contestación de la Demanda.

Decimotercero. Por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo, negar las pretensiones formuladas en la Demanda de Reconvención por las sociedades PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - Procampo S.A. EN CONCORDATO, PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. Y QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO.

Decimocuarto. Condenar a las sociedades PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN Concordato, PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. Y QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO a pagar en favor de FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, la suma de dos mil ciento sesenta y seis millones doscientos cuarenta mil pesos ($ 2.166.240.000) por concepto de costas y agencias en derecho, monto que deberá ser cancelado por las Convocadas en el plazo de diez (10) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del presente Laudo.

Decimoquinto. En aplicación de lo previsto en Art. 144 del Decreto 1818 de 1998, condenar a las sociedades PRODUCTIVIDAD PARA EL CAMPO S.A. - PROCAMPO S.A. EN CONCORDATO, PRODUCTOS AGROPECUARIOS LTDA. & CÍA. S. EN C.S. EN CONCORDATO - PROAGRO LTDA. Y CÍA. S. EN C.S. Y QUÍMICA MODERNA S.A. - QUIMOR S.A. EN CONCORDATO a pagar a FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, quien a su vez actúa como Vocera y Administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO PAGOS PROCAMPO, intereses moratorios a la más alta tasa autorizada por la ley, causados desde el 30 de Junio del 2011 y hasta la fecha de su pago, sobre el valor de los honorarios y gastos del Tribunal —junto con los impuestos correspondientes— que fueron fijados a cargo de las primeras y que estas no pagaron, intereses que a la fecha de este Laudo se liquidan en la suma de doscientos treinta y dos millones novecientos trece mil cuatrocientos setenta y cinco pesos ($ 232.913.475). Dicha suma de dinero deberá cancelarse en el plazo de diez (10) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del presente Laudo.

Decimosexto. En firme este Laudo, protocolícese el expediente por el Árbitro Único en una Notaría de esta ciudad, de conformidad con lo previsto en el Art. 159 del Decreto 1818 de 1998, con cargo al rubro de protocolizaciones, efecto para el cual se previene a las Partes sobre la obligación de cubrir lo que faltare, si la suma decretada y recibida para este fin resultare insuficiente. Si resultare mayor, se devolverá lo correspondiente.

Decimoséptimo. Procédase por el Árbitro Único a elaborar y presentarle a las Partes la cuenta final de gastos de la partida “Protocolización, registro y otros”, ordenando la restitución de las sumas remanentes a que hubiere lugar.

Decimoctavo. Declarar causado el saldo final de los honorarios del Árbitro Único y de la Secretaria. El Árbitro Único efectuará los pagos correspondientes.

Decimonoveno. Disponer que por Secretaría se expidan copias auténticas de este Laudo con las constancias de ley (Art 115, numeral 2 del C.P.C.), con destino a cada una de las Partes y al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

Esta providencia queda notificada en estrados.

CÚMPLASE,

Luis Carlos Gamboa Morales, árbitro único. 

Gabriela Monroy Torres, secretaria.