Tribunal de Arbitramento

Arabella Hernández de Campillo y otros

v.

Constructora Ponte Vecchio Ltda. y otros

Marzo 18 de 2009

Laudo Arbitral

Bogotá, D.C., dieciocho de marzo de dos mil nueve.

El Tribunal de Arbitraje conformado para dirimir en derecho las controversias jurídicas suscitadas entre ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO Y OTROS y CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. Y OTROS profiere el presente laudo arbitral, después de haberse surtido en su integridad todas las etapas procesales previstas en el Decreto 2279 de 1989, las leyes 23 de 1991 y 446 de 1998, en el Código de Procedimiento Civil, con el cual decide el conflicto planteado en la demanda, en la contestación, en el llamamiento en garantía, en la demanda de reconvención y en las correspondientes réplicas.

CAPÍTULO PRIMERO

ANTECEDENTES

1. PARTES Y REPRESENTANTES.

PARTECONVOCANTE: 

La parte convocante en el proceso está integrada por ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, RICARDO PINILLA PEÑUELA, INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS, MARTHA CÁRDENAS PAJÓN, FRANCISCO BARNIER GONZÁLEZ, MARTHA LUCÍA CARDONA BERMEO y MARÍA CLEOFE MARTÍNEZ DE MEZA, todas personas naturales con plena capacidad y obrando en nombre propio, y la sociedad MOYA HERMANOS Y CÍA. S. EN C., persona jurídica de derecho privado debidamente constituida, con domicilio principal en Bogotá y legalmente representada por LUIS ANTONIO MOYA JIMÉNEZ, todo lo cual consta en el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá.

Esta parte estuvo representada en este trámite arbitral por el doctor CARLOS ENRIQUE CAMPILLO PARRA, apoderado debidamente constituido.

PARTECONVOCADA:

Está integrada, en primer lugar, por CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA., persona jurídica de derecho privado debidamente constituida, con domicilio principal en Bogotá y legalmente representada por ISMAEL ENRIQUE PERDOMO HERNÁNDEZ, todo lo cual consta en el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá.

Esta sociedad estuvo representada en este trámite arbitral por el doctor CARLOS FELIPE PINILLA ACEVEDO, apoderado debidamente constituido.

Así mismo, por FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. - FIDUSUPERIOR S.A. persona jurídica de derecho privado debidamente constituida, con domicilio principal en Bogotá y legalmente representada por ORLANDO CAMACHO VALENCIA, todo lo cual consta en el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá.

Esta sociedad estuvo representada en este trámite arbitral por el doctor JUAN CARLOS VARÓN PALOMINO, apoderado debidamente constituido.

LLAMADAENGARANTÍA:

SEGUROS COMERCIALES BOLÍVAR S.A. persona jurídica de derecho privado, debidamente constituida, con domicilio principal en Bogotá y legalmente representada por MARÍA DE LAS MERCEDES IBAÑEZ CASTILLO, todo lo cual consta en el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, Representada en este trámite arbitral por el doctor NORMAN ALBIN GARZÓN MORA, apoderado debidamente constituido.

2. PACTO ARBITRAL.

El presente Tribunal fue constituido con apoyo en los siguientes pactos arbitrales:

En primer lugar, la cláusula compromisoria incluida en el Contrato de Fiducia mercantil de administración de un proyecto inmobiliario para vinculación al costo, de fecha 15 de noviembre de 2004 (fls. 33 y 34, cdno. de pbas. 1), que reza así:

“Cláusula Décimo Novena: CLÁUSULA COMPROMISORIA. 19.1 Las diferencias que ocurran entre los potenciales adquirentes, LA FIDUCIARIA y EL FIDEICOMITENTE PROMOTOR con ocasión de las actividades que se desarrollen en cumplimiento de este contrato, así como de su celebración, ejecución, terminación y liquidación, devolución de aportes, y cualquier otra, que no pudieren ser dirimidas de común acuerdo en un término no mayor a treinta (30) días calendario contados desde la primera noticia que la parte cumplida o insatisfecha dé a la otra en el sentido de presentar una reclamación y ésta no sea resuelta o solucionada en tal plazo, se resolverán por un tribunal de arbitramento.  

El Tribunal estará conformado por un (1) árbitro cuando la cuantía en litigio sea menor o igual a MIL MILLONES DE PESOS ($ 1000.000.000), el cual será designado de común acuerdo por las partes; si no hay acuerdo en un lapso de diez (10) días corrientes contados a partir de la fecha en que una de las partes requiera a la otra para designar el árbitro, se designará por la Cámara de Comercio de Bogotá. El Tribunal estará conformado por tres (3) árbitros cuando la cuantía del litigio sea mayor a MIL MILLONES DE PESOS ($ 1.000.000.000), los cuales serán designados de común acuerdo por las partes; en caso de que no llegue a un acuerdo de diez (10) días contados a partir de la fecha en que una de las partes requiera a la otra para designar los árbitros, éstos serán nombrados por la Cámara de Comercio de Bogotá. El fallo del tribunal se sujetará a las reglas del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Las direcciones para éste efecto son las indicadas en la cláusula de notificaciones”. 

En segundo lugar, la cláusula compromisoria incluida en el Contrato de Encargo fiduciario de vinculación al fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al costo (fls. 95 y 96, cdno. de pbas. 1):

“DÉCIMA SÉPTIMA. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO. Para cualquier diferencia que surja entre las partes, con ocasión de la interpretación, celebración, ejecución o liquidación de este contrato, se buscarán mecanismos de arreglo directo tales como la negociación directa, la amigable composición o la conciliación. En tal caso, las partes dispondrán de un término de treinta (30) días calendario, contados a partir de la fecha en que cualquiera de ellas haga una solicitud por escrito en tal sentido. Dicho término podrá prorrogarse por mutuo acuerdo. De no ser ello posible, las partes se someterán a la decisión de un Tribunal de Arbitramento constituido por un (1) árbitro que designará el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá. La decisión será en derecho y deberá regirse por lo dispuesto en el Decreto 1888 (sic) de 1998 y Ley 446 de 1998 y demás normas concordantes y complementarias”.  

3. CONVOCATORIA DEL TRIBUNAL, DESIGNACIÓN DE LOS ÁRBITROS Y ETAPA INTRODUCTORIA DEL PROCESO.

La integración del Tribunal de Arbitraje se desarrolló de la siguiente manera:

La demanda fue presentada junto con todos sus anexos el día 13 de julio de 2007 ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. El 23 de julio siguiente, el apoderado de la parte convocante presentó escrito de sustitución de las pretensiones. El 24 de julio se llevó a cabo una reunión en las instalaciones del mencionado Centro de Arbitraje y Conciliación con el fin de designar a los miembros del Tribunal. Ante la falta de candidatos propuestos por las partes, el doctor Carlos Campillo Parra solicitó al Centro de Arbitraje que procediera al nombramiento, de conformidad con lo dispuesto por las cláusulas compromisorias. Éste, en cumplimiento de las disposiciones procesales correspondientes y del pacto arbitral, procedió a realizar el sorteo público del árbitro el día 10 de agosto de 2007, y designó en tal calidad al doctor JOSÉ ALBERTO GAITÁN MARTÍNEZ, quien aceptó de manera oportuna la designación (fls. 54 a 113, cdno. ppal. 1).

El 13 de agosto del mismo año, el apoderado de la parte convocante presentó escrito de sustitución integral de la demanda (fls. 114 a 141, cdno. ppal. 1).

El día 31 de agosto de 2007, se llevó a cabo audiencia en la cual, mediante Auto 1, se declaró legalmente instalado el Tribunal (i); se designó al doctor FABRICIO MANTILLA ESPINOSA como Secretario, quien en forma oportuna manifestó su aceptación y tomó posesión del cargo, de acuerdo con lo señalado por el artículo 20 del Decreto 2279 de 1989 (ii); se fijó como sede del Tribunal y de su Secretaría las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (iii) y se reconoció personería a los doctores CARLOS ENRIQUE CAMPILLO PARRA, como apoderado de la convocante, y CARLOS FELIPE PINILLA ACEVEDO, en calidad apoderado de la convocada CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. (fls. 212 a 215, cdno. ppal. 1).

El 4 de septiembre de 2007, el apoderado de la parte convocante presentó un nuevo escrito de sustitución integral de la demanda (fls. 222 a 248, cdno. ppal. 1).

En audiencia pública que tuvo lugar el 10 de septiembre de 2007, el Tribunal fijó las sumas por concepto de honorarios y gastos del Tribunal, así como de funcionamiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Las partes realizaron los pagos correspondientes en forma oportuna y en proporciones iguales (fls. 271 a 276, cdno. ppal. 1). En esta misma audiencia, el doctor JUAN CARLOS VARÓN PALOMINO presentó poder amplio y suficiente para representar en el proceso a FIDUCIARIA SUPERIOR S.A.

El 9 de octubre de 2007, el apoderado de la parte convocante presentó memorial con “pretensiones finales” (fls. 267 a 270, cdno. ppal. 1).

En audiencia del 10 de octubre de 2007, mediante Auto 4, el Tribunal inadmitió la demanda por no reunir los requisitos señalados por los artículos 75 y 85 del Código de Procedimiento Civil y dio un término de cinco (5) días para su corrección, so pena de rechazo.

El 9 de octubre de 2007, el apoderado de la parte convocante presentó la demanda corregida (fls. 279 a 307, cdno. ppal. 1).

El 7 de noviembre de 2007, el Juez 23 penal municipal con función de control de garantías envió comunicado al Tribunal solicitándole información sobre el desarrollo del trámite arbitral, solicitud que el Tribunal atendió oportunamente (fls. 316 a 318, cdno. ppal. 1).

En audiencia del 30 de octubre de 2007, mediante Auto 7, el Tribunal admitió la demanda presentada por ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, RICARDO PINILLA PEÑUELA, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS, MARTHA CÁRDENAS PAJÓN, FRANCISCO BARNIER GONZÁLEZ, MARTHA LUCÍA CARDONA BERMEO, MARIA CLEOFE MARTÍNEZ DE MEZA y la sociedad MOYA HERMANOS Y CÍA. S. EN C., contra CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. y FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. FIDUSUPERIOR S.A., ya que la parte convocante presentó de manera oportuna memorial para subsanarla cumpliendo así las exigencias hechas en el Auto 4 de 10 de octubre de 2007.

Igualmente, se dispuso correr traslado de la demanda a la parte convocada en la forma prevista por la ley y por el término de diez (10) días hábiles, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 428 Código de Procedimiento Civil.

En esta misma audiencia se notificó personalmente del auto admisorio de la demanda al apoderado de Fiduciaria Superior S.A. y se le hizo entrega de las copias del traslado.

El 8 de noviembre de 2007, se notificó personalmente del mismo auto al representante legal de Constructora Ponte Vecchio Ltda. y se le hizo entrega de las copias del traslado.

El 14 de noviembre de 2007, el apoderado de Constructora Ponte Vecchio Ltda. interpuso recurso de reposición contra la citada providencia (fls. 1 a 5, cdno. ppal. 2).

El 15 de noviembre de 2007, Fiduciaria Superior S.A. presentó escrito de contestación de la demanda en donde interpone excepciones de mérito y solicita el decreto y práctica de pruebas (fls. 40 a 96, cdno. ppal. 2). En esa misma fecha radicó escrito de llamamiento en garantía a SEGUROS COMERCIALES BOLÍVAR S.A. (fls. 97 a 99, cdno. ppal. 2).

De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 121 de la Ley 446 de 1998, 428, 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, se corrió traslado de la contestación de la demanda, toda vez que en ésta se formularon excepciones de mérito (fl. 102, cdno. ppal. 2).

En audiencia del 13 de diciembre de 2007, mediante Auto 10, se dispuso correrle traslado del llamamiento en garantía a Seguros Comerciales Bolívar S.A., con el fin de que manifestara si adhería al pacto arbitral (i) y a las demás partes en el proceso para que si se oponían o no a la mencionada adhesión (ii).

En Auto 11, proferido en la misma audiencia, el Tribunal resolvió el recurso de reposición interpuesto contra el auto admisorio de la demanda el 14 de noviembre de 2007 de la siguiente manera: negó el recurso por considerar que si bien los señores RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR, quienes suscribieron conjuntamente el contrato el encargo fiduciario y adhirieron al contrato de fiducia mercantil, y esta última no fue demandante en el proceso, no se está en presencia de un litisconsorcio necesario, pues nada obsta para que a pesar de no haber comparecido todos los integrantes de la parte actora al trámite respectivo, el Tribunal pueda en relación con dichos contratos dictar sentencia de fondo, limitada en todo caso a los derechos de cuota que en el crédito respectivo le competen al demandante, en los términos previstos por el artículo 1568 del Código Civil (i) y en lo que respecta al otorgamiento del poder por parte de los señores Francisco Barnier González y Martha Lucía Cardona Bermeo, se verificó que el original está suscrito y presentado personalmente por los poderdantes (ii) (fls. 108 a 114, cdno. ppal. 2).

En escritos de 17 de diciembre de 2007 (fls. 115 a 117, cdno. ppal. 2) y de 10 de febrero de 2008 (fls. 132 a 134, cdno. ppal. 4), la parte convocante se opuso expresamente a que la llamada en garantía, Seguros Comerciales Bolívar S.A., adhiriera al pacto arbitral y entrara a formar parte del trámite arbitral.

El día 28 de diciembre de 2007, Constructora Ponte Vecchio Ltda. presentó al Tribunal: 1) escrito de contestación de la demanda en donde interpone excepciones de mérito y solicita el decreto y práctica de pruebas y 2) tres (3) demandas de reconvención, junto con las respectivas pruebas documentales y copias para el traslado, contra los señores: Ricardo Pinilla Peñuela, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS y señoras ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO y LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ (fls. 1 a 145, cdno. ppal. 3).

Mediante Auto 12, de 22 de enero de 2008, el Tribunal: 1) dio por contestada la demanda y dispuso correrle traslado a la convocante por el término legal de cinco (5) días; 2) admitió las mencionadas demandas de reconvención, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 75 y 85 inciso segundo del Código de Procedimiento Civil; 3) teniendo en cuenta que la demanda de reconvención presentada por Constructora Ponte Vecchio Ltda. contra Ricardo Pinilla Peñuela, en sus pretensiones, solicita al Tribunal se declare la resolución de los contratos de “Fiducia mercantil de administración de un proyecto inmobiliario para vinculación al costo - Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al costo” y de comodato, los cuales fueron suscritos conjuntamente por RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR, el Tribunal dispuso integrar el litisconsorcio necesario y notificar de dicha demanda a la señora INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR; 4) dispuso correr traslado de las demandas de reconvención admitidas a las partes convocadas que ya se encuentran vinculadas al proceso arbitral, en la forma prevista por la ley y por el término de diez (10) días hábiles, de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 400 y 428 del Código de Procedimiento Civil y 5) dispuso correr traslado de la demanda de reconvención a la señora INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR en la forma prevista por la ley y por el término de diez (10) días hábiles, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 428 del Código de Procedimiento Civil.

El 22 de enero de 2008, Constructora Ponte Vecchio Ltda. allegó al expediente las copias para correspondientes para correrle traslado a la señora INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR (fls. 148 149, cdno. ppal. 3).

El 30 de enero de 2008, el apoderado de los convocantes presentó escrito en el cual se pronuncia respecto de las excepciones de mérito interpuestas en la contestación de la demanda de Constructora Ponte Vecchio Ltda. (i) y los escritos de contestación a las demandas de reconvención (fls. 206 a 272, cdno. ppal. 3 y 1 a 104, cdno. ppal. 4).

El 26 de enero de 2008, la señora INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR confirió poder amplio y suficiente al doctor Carlos Campillo Parra para que la representara en el proceso (fl. 74, cdno. ppal. 4).

Mediante memorial de 30 de enero de 2008, Constructora Ponte Vecchio Ltda. solicitó se adicionara el Auto 12 de suerte tal que se vinculara a Fiduciaria Superior S.A. a las demandas en reconvención, en calidad de litisconsorte (fls. 150 a 153, cdno. ppal. 3).

El 30 de enero de 2008, el doctor JOSÉ MARÍA NEIRA GARCÍA aportó poder conferido por Seguros Comerciales Bolívar S.A. para representarlo en el proceso, junto con escrito en donde expresaba el consentimiento expreso de su mandante para adherir al pacto arbitral (fls. 122 y 123, cdno. ppal. 4).

En audiencia del 15 de febrero de 2008, mediante Auto 15, el Tribunal rechazó la solicitud de llamamiento en garantía que efectuó la sociedad FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. a SEGUROS BOLÍVAR S.A., pues no obstante que esta última manifestó su consentimiento sobre el sometimiento de las diferencias planteadas al procedimiento arbitral en curso, el apoderado de la parte convocante no estuvo de acuerdo con dicha vinculación, circunstancia que impide que en este proceso se tramite tal llamamiento, dado que se requiere el concurso de todos aquellos que dieron origen al pacto arbitral respectivo para que el Tribunal pueda conocer de dicho conflicto.

Adicionalmente, en la misma providencia, en respuesta a la solicitud de adición al Auto 12, elevada por CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA., el Tribunal decidió: “dado que la FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. ya se encuentra vinculada al proceso, se dispone tenerla como litisconsorte necesario en relación con las demandas de reconvención presentadas por CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. contra RICARDO PINILLA PEÑUELA, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS, ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR” y ordenó correrle el traslado de ley.

Durante la mencionada audiencia, el apoderado de Fiduciaria Superior S.A. interpuso recurso de reposición contra el Auto 15, en lo concerniente al rechazo a la solicitud del llamamiento en garantía y expuso sus razones. El apoderado de la parte convocante, en uso de la palabra, ratificó su posición de negarse a la adhesión al pacto arbitral por parte de la compañía de seguros, justificó su posición y solicitó que se rechazara el recurso de reposición. El apoderado de Constructora Ponte Vecchio Ltda. coadyuvó la solicitud de la fiduciaria.

El Tribunal, mediante Auto 16 proferido en audiencia pública el 15 de febrero de 2008, denegó el recurso de reposición y ratificó el Auto 15, por las siguientes razones (fls. 137 a 148, cdno. ppal. 4):

“1. En cuanto al recurso interpuesto por FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. es pertinente tener en cuenta que uno de los aspectos más polémicos en materia de arbitramento es el relativo a su naturaleza. En este sentido, se esgrimen argumentos para defender su fuente contractualista y criterios para soportar la tesis de su venero procesal.  

Al margen de esta disputa doctrinaria, es evidente que la habilitación para los árbitros surge de la voluntad de quienes acuerdan el pacto arbitral, con base en un objeto preciso, que no es otro que el que se deriva de las diferencias que se someten a su conocimiento, bien plenamente identificadas cuando se trata de un compromiso o bien atadas a un específico contrato cuando se trata de cláusula compromisoria.  

En el presente caso, estamos precisamente frente a esta última figura que surge de sendos contratos de encargo fiduciario y de fiducia mercantil, que ataron a quienes decidieron llevar las diferencias que de ellos se derivaran a la decisión de un tribunal de arbitramento. Por esta circunstancia, una modificación en dicho objeto, dirigida a ventilar ante este tribunal asuntos distintos que surjan de otro tipo de contratos, como sucede en esta hipótesis con el contrato de seguro, debe necesariamente pasar por el filtro del consentimiento coincidente de las partes, fuente originaria del pacto aludido. De no ser así, se estaría vulnerando la voluntad de los contratantes, al someterlos a escenarios de resolución de conflictos no propiciados por su voluntad.  

Puede entonces decirse, sin temor alguno, que en el caso del arbitramento la facultad para las partes de llamar a terceros a través de denuncias del pleito y de llamamientos en garantía, ambas fórmulas propias del llamado litisconsorcio facultativo regulado por el artículo 50 del Código de Procedimiento Civil, no es absoluta, sino relativa, en cuanto está supeditada al consentimiento de las demás partes involucradas en la contienda. De no darse esta condición, evidentemente, la solicitud no podrá ser acogida por el Tribunal.  

Por otro lado, es preciso tener en cuenta que la norma invocada por el recurrente (D. 1818/98, art. 149) es aplicable al litisconsorcio necesario, no al facultativo, circunstancia que precisamente explica la consecuencia de no obtener la vinculación del tercero, en la medida en que ella es indispensable para resolver de fondo la controversia sujeta a decisión del Tribunal.  

En el caso del llamamiento en garantía no se trata de traer al proceso a quien está sujeto al efecto propio de la cosa juzgada en relación con el litigio, sino de ampliar el objeto de este último hacia asuntos que interesan al llamante y ligados a un contrato distinto del que dio origen al arbitramento, para que el llamado acuda a responder por las pretensiones que se plantean en su contra y haga causa común contra aquellas aducidas por el demandante, circunstancia que afecta a este último en su relación jurídico procesal.  

Es importante precisar que el deber de todo juez y árbitro de actuar en aras de la economía procesal, está, obviamente, supeditado a lo establecido por la normativa aplicable a la materia sobre la cual se debe pronunciar, y en el caso del proceso arbitral, ciñéndose al marco de competencia que le fue atribuida por el pacto arbitral.  

Finalmente, el rechazo del llamamiento en garantía no impide que el solicitante pueda, eventualmente, resolver sus pretensiones ante el juez competente.  

Por estas razones el recurso interpuesto no está llamado a prosperar. 

2. El recurso interpuesto por la parte convocante debe igualmente ser rechazado por el Tribunal, por cuanto, en primer término, las pretensiones que surgen de la demanda de reconvención en nada tocan a los restantes fideicomitentes-adherentes, en términos tales que pueda decirse que respecto de ellos el laudo pueda surtir efectos de cosa juzgada y, en la medida en que frente a la Fiduciaria sí existe de manera clara un vínculo contractual de cara a los convenios cuya resolución se solicita, que exige su intervención como litisconsorte, tal como fue decidido por el Tribunal”. 

El 6 de marzo de 2008, Fiduciaria Superior S.A. descorrió el traslado de las demandas de reconvención (fls. 157 a 190, cdno. ppal. 4). El 18 de marzo, el apoderado de la parte convocante presentó memorial en donde se pronuncia sobre el escrito de Fiduciaria Superior que descorrió el traslado de la demanda de reconvención de Constructora Ponte Vecchio contra RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR (fls. 261 a 271, cdno. ppal. 4).

Mediante Auto 16 de 28 de diciembre de 2008, el Tribunal fijó las sumas por concepto de honorarios y gastos del Tribunal, así como de funcionamiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá correspondientes a las demandas de reconvención (fls. 277 a 279, cdno. ppal. 4).

El 14 de abril de 2008, se notificó el auto admisorio proferido por el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, SALA CIVIL, de fecha 10 de abril, con ocasión de la acción de tutela interpuesta por FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. contra Autos 15 y 16 del 15 de febrero de 2008.

Dando cumplimiento a lo dispuesto en el mencionado auto, el Tribunal procedió a hacer la notificación a las partes y a presentar las copias solicitadas por el juez de tutela, junto con un memorial explicativo de la decisión tomada.

Mediante sentencia del 23 de abril de 2.008, magistrado ponente doctor Luis Roberto Suárez González, radicación número 2008-521-00, notificada mediante oficio 1838 del 24 de abril de 2.008, el juez de tutela decide “dejar sin efecto la decisión adoptada en la audiencia del 15 de febrero de 2008 consistente en el rechazo de plano del llamamiento en garantía efectuado Seguros Comerciales Bolívar S.A. y emita la decisión que considere pertinente, teniendo en cuenta el artículo 150 del Decreto 18181 de 1998” (fls. 305 a 324 y 389 a 398, cdno. ppal. 4).

En Auto 18 de 29 de abril de 2008, el Tribunal dio cumplimiento a la mencionada decisión del juez de tutela y dispuso:

Dando cumplimiento a lo dispuesto por el juez de tutela, se dispone: 1) dejar sin efectos la decisión adoptada en la audiencia verificada el 15 de febrero de 2.008, consistente en el rechazo de plano del llamamiento en garantía efectuado Seguros Comerciales Bolívar S.A.; 2) en su lugar, admitir el llamamiento en garantía realizado por Fiduciaria Superior S.A. contra Seguros Comerciales Bolívar S.A., en los términos previstos por el artículo 150 del Decreto 1818 de 1998, en concordancia con el artículo 57 del Código de Procedimiento Civil; 3) notificar el llamamiento a Seguros Comerciales Bolívar S.A., en los términos previstos en el artículo 87 del Código de Procedimiento Civil y 5) señalar en cinco (5) días el término para que la llamada en garantía intervenga en el proceso.

La mencionada notificación se surtió los días 9 y 27 de mayo de 2008 (fls. 334 y 399, cdno. ppal. 4).

El 15 de mayo de 2008, Seguros Comerciales Bolívar S.A. presentó escrito de contestación al llamamiento en garantía, en el cual interpuso excepciones de mérito. Mediante Auto 19 de 16 de junio de 2008, se dispuso correrles traslado por el término legal de cinco (5) días (fls. 400 y 401, cdno. ppal. 4).

En Auto 19, de 16 de junio de 2008, se reconoce personería al doctor ALBIN NORMAN GARZÓN MORA, como apoderado de Seguros Comerciales Bolívar S.A. a quien el doctor José María Neira le sustituyó el poder (fls. 348, 400 y 401, cdno. ppal. 4).

El 9 de julio de 2008, se llevó a cabo audiencia de conciliación; sin embargo, al no estar presentes la totalidad de las personas que integran la parte convocante no se daban los supuestos previstos en el parágrafo 2º del artículo 101 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal, mediante Auto 21, declaró precluida la etapa de conciliación y dispuso continuar adelante con el trámite del proceso.

En Auto 22 proferido en la misma audiencia, el Tribunal fijó las sumas por concepto de honorarios y gastos del Tribunal, así como de funcionamiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá correspondientes al llamamiento en garantía (fls. 444 a 451, cdno. ppal. 4). Estas sumas fueron pagadas en forma oportuna por las partes (fl. 61, cdno. ppal. 4).

Mediante Auto 23 de 18 de julio de 2008, se fijó fecha para llevar a cabo la primera audiencia de trámite (fl. 57, cdno. ppal. 4).

4. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE, ETAPA PROBATORIA Y ALEGATOS FINALES.

El 15 de agosto de 2008 tuvo lugar la primera audiencia de trámite, en la cual, luego de dar lectura al pacto arbitral y a las cuestiones sometidas a arbitraje, el Tribunal, mediante Auto 24, asumió competencia para tramitar y decidir el litigio sometido a su conocimiento.

En efecto, en desarrollo de lo previsto por el artículo 116 de la Constitución Nacional, el decreto 1818 de 1998 señala que se puede someter al conocimiento de un Tribunal de Arbitramento los conflictos de carácter transigible que se susciten entre personas capaces de transigir. En otras palabras, la delegación transitoria de la facultad jurisdiccional a particulares para administrar justicia está sujeta a la naturaleza de la contienda y a la calidad de las partes, bajo un denominador común, la causa petendi debe recaer sobre un objeto susceptible de actos de disposición en cabeza de aquellos que lo disputan.

El mismo decreto indica que el arbitramento puede ser técnico, en equidad o en derecho, por una parte. Por otra, que el Tribunal puede estar integrado por un número singular o plural de árbitros, en este último caso siempre que sea impar.

En este caso, las partes optaron por un tribunal en derecho integrado por un (1) árbitro si el asunto es de cuantía inferior a un mil millones de pesos moneda legal y de tres (3) en caso contrario, tal como lo indica la cláusula compromisoria incluida en el contrato de fiducia mercantil, que es la que debe prevalecer frente a aquella contenida en el contrato de encargo fiduciario, pues aunque éste no contiene una regla similar, debe ceder el paso a la voluntad expresada en el contrato final. Esto último en la medida en que el encargo fiduciario por su carácter instrumental quedó subsumido en el contrato de fiducia, al cumplirse las condiciones previstas para que el negocio fiduciario se llevara a cabo.

El árbitro fue designado por la Cámara de Comercio de Bogotá mediante el procedimiento del sorteo, en ejecución de lo estipulado en las mencionadas cláusulas arbitrales, ante la falta de acuerdo de las partes.

De los escritos presentados (demanda, reconvención y llamamiento en garantía), el Tribunal ha podido constatar que todas las partes tienen la facultad para disponer de sus derechos, por tratarse de personas naturales con capacidad de ejercicio plena y de personas jurídicas legalmente constituidas y vigentes.

Así mismo, al revisar las pretensiones contenidas en tales documentos se pudo constatar sin dificultad que se trata de controversias susceptibles de ser transigidas, de conformidad con las reglas contenidas en los artículos 2469 y siguientes del Código Civil, pues son inherentes a la esfera patrimonial y privada de las partes en conflicto.

En cuanto a la cuantía, tal y como se expresó en la demanda presentada por la parte convocante, ésta es inferior a la suma de un mil millones de pesos moneda legal, que es la que tomó en cuenta el Tribunal para efectos de fijar su competencia.

En este orden de ideas y conforme a derecho, el Tribunal se declaró competente, tanto para conocer de los asuntos sometidos a su análisis y contenidos en la demanda inicial, con sus adiciones y complementaciones, en las demandas de reconvención presentadas y sus respectivas excepciones presentadas a la demanda inicial y a las demandas de reconvención, como para decidir sobre las pretensiones de FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. respecto de SEGUROS COMERCIALES S.A., quien adhirió expresamente al pacto arbitral (fl. 122, cdno. ppal. 4) y cuya condición de parte fue reconocida por el auto 18 de 29 de abril de 2008, en obedecimiento al fallo de tutela dictado por el Tribunal Superior de Bogotá.

Mediante Auto 25, proferido en la misma audiencia, el Tribunal procedió a decretar todas las pruebas solicitadas por las partes en las oportunidades procesales pertinentes.

Con el fin de recolectar pruebas documentales se enviaron los respectivos oficios a la SUPERINTENDENCIA FINANCIERA, a FIDUCIARIA SUPERIOR S.A., a la DIRECCIÓN DISTRITAL DE INSPECCIÓN, VIGILANCIA Y CONTROL DE VIVIENDA, a la FISCALÍA 137 SECCIONAL DE BOGOTÁ, al CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DEL EDIFICIO TRAMONTANA, a la SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS OFICINA DE REGISTRO DE INSTUMENTOS PÚBLICOS DE BOGOTÁ ZONA CENTRO (Auto 54, ene. 30/2009), a la NOTARÍA 63 DE BOGOTÁ y a los bancos SUPERIOR y DAVIVIENDA (Autos 40, sep. 16/2008, y 43, sep. 30/2008).

Todas las entidades a quienes se les solicitó mediante oficio que aportaran los documentos requeridos lo realizaron en su debida oportunidad, salvo la OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS —ZONA CENTRO— DE BOGOTÁ, el BANCO DAVIVIENDA, el BANSUPERIOR y la FISCALÍA 137 SECCIONAL DE BOGOTÁ. Por tal razón, el Tribunal mediante Auto 55 de 3 de febrero de 2009 instó a las partes para que adelantaran las gestiones necesarias para aportar los documentos requeridos.

Dando cumplimiento a lo dispuesto en el mencionado Auto 55, el 12 de febrero de 2009, Fiduciaria Superior S.A. allegó al expediente los folios de matrícula inmobiliaria solicitados a la OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS —ZONA CENTRO— DE BOGOTÁ.

De las pruebas restantes las partes desistieron expresamente, tal y como consta en el Acta 33 de 16 de febrero de 2009.

Así mismo, se recibieron los testimonios de ÁLVARO ANDRÉS SÁNCHEZ GUTIERREZ, LUIS ALBERTO RODRÍGUEZ PUERTO, , IVÁN ROMERO, CAMILO TOBÓN, EDGAR GÓMEZ LUCENA, CAMILO RUIZ, MAURICIO ROJAS, DANIEL CAMARGO, ÁLVARO LEÓN, CARLOS ANDRÉS RUIZ LEÓN, PEDRO CEPEDA, CARLOS PERDOMO, FABIOLA GÓMEZ, ALEJANDRO CHÁVEZ, EDUARDO SOLANO y GERARDO ACEVEDO y XIMENA SAMPER de la Sociedad Colombiana de Arquitectos.

A los testimonios de los señores LUIS ANTONIO CASTELLANOS, JORGE RAMOS, ALFONSO MEJÍA ARANGO, ÁLVARO MEJÍA ARANGO y JUAN PABLO PÉREZ desistieron las partes que los habían solicitado.

Se recibieron también las declaraciones de parte de los señores CARLOS PERDOMO HERNÁNDEZ, Representante legal de Constructora Ponte Vecchio, ORLANDO CAMACHO, Representante legal de Fiduciaria Superior S.A., y de los convocantes MARTHA LUCÍA CARDONA BERMEO, INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR, RICARDO PINILLA PEÑUELA, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS, ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, FRANCISCO BARNIER GONZÁLEZ, , MARTHA CÁRDENAS PAJÓN, MARÍA CLEOFE MARTÍNEZ DE MEZA y LUIS ANTONIO MOYA JIMÉNEZ, Representante legal de la sociedad Moya Hermanos y Cía. S. en C.

Todas las declaraciones, tanto de parte, como de terceros, fueron registradas en medios magnetofónicos y luego transcritas. Todas las transcripciones se pusieron en conocimiento de las partes de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil.

Se llevaron a cabo también las siguientes inspecciones judiciales:

a. En las oficinas de la Constructora Ponte Vecchio Ltda., el 16 de septiembre de 2008, en donde se posesionaron dos de los peritos solicitados por las partes: un ingeniero civil con experiencia en el desarrollo y administración de proyectos inmobiliarios, el señor JAIRO HERNANDO RUIZ SANDOVAL, y un economista, el señor JOSÉ MARÍA DEL CASTILLO HERNÁNDEZ. A continuación, se llevó a cabo la inspección judicial por parte del Tribunal, asistido por los mencionados peritos. La diligencia fue atendida por el Sr. CARLOS ROBERTO PERDOMO HERNÁNDEZ, en su condición de representante legal Constructora Ponte Vecchio Ltda., quien exhibió y aportó todos los documentos que le fueron solicitados y puso a disposición de los señores peritos los archivos de la sociedad para que realizaran un análisis más detallado. El desarrollo de esta diligencia consta en el Acta 15 de 16 de septiembre de 2008.

b. En el Edificio Tramontana, el 2 de octubre de 2008, diligencia durante la cual el Tribunal revisó detalladamente las instalaciones del inmueble y escuchó atentamente las explicaciones en torno a las características y especificaciones del mismo, dadas por los Srs. ISMAEL PERDOMO y CARLOS PERDOMO, así como las aclaraciones y precisiones hechas por el Dr. CARLOS CAMPILLO PARRA. Durante el recorrido acompañaron al Tribunal los señores arquitectos AMARÍA GALINDO RUBIANO y DIEGO MAHECHA SALAZAR, asistentes del perito ingeniero civil, quienes recolectaron información para la elaboración del dictamen pericial correspondiente. Las partes aportaron también sendos documentos que fueron anexados al expediente. El desarrollo de esta diligencia consta en el Acta 19 de 2 de octubre de 2008.

La inspección judicial en las oficinas de Fiduciaria Superior S.A. no efectuó por cuanto la parte convocante aceptó desistir de ella a condición de que la mencionada sociedad aportara al proceso los documentos cuya exhibición se había decretado para la inspección. La fiduciaria cumplió con su carga y aportó toda la documentación requerida (fls. 187, 211, 232, 249 y 250, cdno. ppal. 5).

Finalmente, en el proceso se rindieron tres dictámenes periciales elaborados por los peritos ingeniero civil, economista —los cuales se posesionaron durante la inspección judicial que tuvo lugar el 16 de septiembre de 2008— y avaluador —quien se posesionó en audiencia del 24 de septiembre de 2008—.

Los expertos presentaron los escritos contentivos de sus análisis técnicos el 17 de octubre de 2008, la perito avaluadora, el 28 de octubre de 2008.

Entre el 29 de octubre y el 5 de noviembre de 2008 las partes presentaron sendos escritos solicitando la aclaración y complementación de los distintos dictámenes. Mediante Auto 51 de 7 de noviembre de 2008, el Tribunal respondió a las solicitudes elevadas y decretó las aclaraciones y complementaciones pertinentes.

El 28 de noviembre y el 10 de diciembre de 2008, los tres peritos radicaron sus escritos de aclaración, junto con los documentos complementarios solicitados por el Tribunal, dando así cumplimiento a lo dispuesto en el mencionado Auto 51.

Las partes objetaron por error grave los respectivos dictámenes, de la siguiente forma: el 30 de octubre y el 4 de noviembre, los convocantes objetaron los dictámenes rendidos por la avaluadora y el economista y el 20 de enero objetaron por error grave las aclaraciones y complementaciones del dictamen rendido por el perito ingeniero civil. Por su parte, el 20 y el 22 de enero de 2009, Constructora Ponte Vecchio radicó escritos de objeción parcial por error grave de los dictámenes rendidos por los peritos ingeniero civil y economista.

Mediante Auto 58 de 16 de febrero de 2009, el Tribunal resolvió algunas de las solicitudes realizadas por las partes respecto de los dictámenes periciales y sus escritos de aclaraciones y complementaciones y precisó que el fondo de las objeciones se resolvería en el laudo.

En esta misma audiencia, se dejó constancia expresa de que los apoderados de todas las partes se declararon satisfechos con todo el desarrollo de la etapa probatoria y, a renglón seguido, manifestaron su desistimiento expreso respecto de cualquier prueba no decretada o no practicada por el Tribunal, que hubiere sido oportunamente pedida por ellas.

Así las cosas, el Tribunal decretó cerrada la etapa probatoria.

El 26 de febrero de 2009 tuvo lugar la audiencia de alegatos de conclusión en donde los cuatro apoderados de las partes expusieron de forma sintética sus posiciones y entregaron una versión escrita al Tribunal, las cuales se adjuntaron al expediente.

• El doctor CARLOS CAMPILLO PARRA, apoderado de la parte convocante, insistió sobre los siguientes puntos: (i) que los contratos no fueron discutidos previamente con los adquirentes de unidades inmobiliarias y que se incumplieron las obligaciones de información respecto de las características de la operación económica; (ii) que el constructor no podía dejar el precio del contrato a su arbitrio, bajo la excusa de sobrecostos; (iii) que el proyecto se promocionó mediante publicidad engañosa; (iv) que el “plazo aproximado” para realizar la obra hace referencia a un desfase de un mes “hacia abajo o hacia arriba” (de 10 a 9 u 11) y no al doble de meses; (v) que la obligación de cobro recaía en la fiduciaria y no en el constructor; (vi) que la fiduciaria incumplió su obligación de “hacer propietarios de las unidades inmobiliarias a los fideicomitentes adherentes”; (vii) que el contrato de comodato “es nulo de nulidad absoluta, por falta de causa, por estar afectado por vicios del consentimiento y porque ni la constructora ni la fiduciaria tenía título alguno para entregar en préstamo de uso un bien que fue construido con dineros de los fideicomitentes adherentes”; (viii) Que “Las cláusulas que incorporan el Constructor y la Fiduciaria a su favor contienen el ejercicio de su poder dominante y no la aceptación de los comodatarios, porque ellos se ven constreñidos con la pérdida del 20% del valor pagado o con la pérdida del apartamento si no firman. Luego, la causa es inexistente en dicho contrato y la amenaza (fuerza) que imponen los comodantes lo hace absolutamente nulo” y (ix) que como las demandadas habían incumplidos sus obligaciones contractuales y legales no podían exigir cumplimiento alguno a los demandantes (C.C., art. 1609).

Como excepción a las demandas de reconvención, puso de relieve el pago total de las sumas establecidas en el Anexo 7. Adicionalmente, sostuvo que “los fideicomitentes fueron afectados por el incumplimiento del plazo contractual, de la calidad de los bienes entregados parcialmente, que hubo exceso de beneficios a favor del constructor y que la fiduciaria no ha escriturado la totalidad de las unidades inmobiliarias, por culpa del constructor y de la propia fiduciaria, los demandantes deben ser indemnizados con la suma de UN MIL MILLONES DE PESOS ($ 1.000.000.000) de conformidad con lo pedido y autorizado en la cláusula compromisoria”. Y reiteró que se reconozca a los demandantes “el derecho de retención de los apartamentos 201B, 501A y 501B, sus garajes y depósito, con sus anexidades, con base en las pruebas aportadas al proceso”.

Para terminar pidió al Tribunal:

“PRIMERO: Que se acceda a las pretensiones de la demanda que convoca a un Tribunal de Arbitramento.

SEGUNDO: Que se nieguen las pretensiones de la demanda de reconvención y se declare nulo el contrato de comodato, por estar afectado de objeto y causa ilícita”.

• El doctor Felipe Pinilla Acevedo, apoderado de Constructora Ponte Vecchio Ltda., (i) hizo múltiples precisiones sobre el contenido y alcance sobre el negocio de fiducia inmobiliaria al costo; (ii) reiteró el incumplimiento de las obligaciones nacidas del negocio fiduciario por parte de ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, RICARDO PINILLA PEÑUELA y JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS; (iii) explicó la forma cómo se determinaron los plazos tanto para obtener el punto de equilibrio como para entrega de los apartamentos en obra gris; (iv) sostuvo que Constructora Ponte Vecchio Ltda. cumplió con todos los plazos (v) explicó las razones que, según él, justificaron la inversión de un tiempo adicional al tiempo estimado para la obra; (vi) sostuvo que las normas del mandato no les son aplicables a los negocios fiduciarios; (vii) alegó el cumplimiento de todas sus obligaciones por parte de Constructora Ponte Vecchio Ltda.; (viii) precisó que la parte convocante no probó en el proceso que hubiera sufrido perjuicio alguno y (ix) sostuvo que Fiduciaria Superior S.A. cumplió a cabalidad con todas sus obligaciones.

Solicitó al Tribunal que rechazara todas las peticiones de la demanda y que acogiera todas las pretensiones contenidas en las tres demandas de reconvención.

• El doctor Juan Carlos Varón Palomino, apoderado de Fiduciaria Superior S.A., después de hacer un breve resumen de la litis, (i) precisó la naturaleza, el régimen y el alcance de los negocios fiduciarios celebrados con ocasión del proyecto inmobiliario “Edificio Tramontana”; (ii) explicó la conformación y el funcionamiento del Comité fiduciario, como órgano rector del contrato matriz y del fideicomiso; (iii) expuso los hechos y excepciones probados en el proceso que, según él, desvirtúan las pretensiones de la demanda y (iv) precisó el régimen de responsabilidad aplicable a Fiduciaria Superior S.A.

• El doctor Norman Albin Garzón Mora, apoderado de Seguros Comerciales Bolívar S.A., hizo un breve resumen de lo expuesto por los apoderados de las otras dos sociedades demandadas sosteniendo que coadyuvaba estos argumentos y concluyó reiterando las excepciones interpuestas por su poderdante en el escrito de contestación al llamamiento en garantía, a saber la inexistencia del siniestro —el no incumplimiento por parte de Fiduciaria Superior S.A. de sus obligaciones contractuales— y, de forma subsidiaria, en caso en que el Tribunal llegase a condenarla, la existencia de unos límites y deducibles pactados en la póliza.

Después de escuchar a los apoderados de todas las partes, el Tribunal procedió a fijar fecha, hora y lugar para la audiencia en la cual se proferirá el laudo: 18 de marzo de 2009 a las 3:30 p.m., en la sede del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

5. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO.

Dado que las partes no pactaron nada distinto, el término de duración del presente proceso es de seis meses, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 103 del Decreto 2651 de 1991.

El término comenzó a correr a partir de la terminación de la primera audiencia de trámite, desde que quedó en firme el auto que decretó pruebas, es decir, el 15 de agosto de 2008.

Sin embargo, para calcular el plazo legal de seis meses, hay que tener en cuenta que el proceso se suspendió en dos oportunidades a solicitud de todas las partes, así:

Mediante Auto 53 de 16 de diciembre de 2008, se decretó la suspensión desde el 19 de diciembre de 2008 hasta el 19 de enero de 2009, ambas fechas inclusive (i) y mediante Auto 64 de 26 de febrero de 2009, se decretó la suspensión desde el 27 de febrero de 2009 hasta el 17 de marzo de 2009, ambas fechas inclusive (ii).

Teniendo en cuenta lo anterior, el plazo para fallar vence entonces el 7 de abril de 2009.

En este orden de ideas, el laudo se profiere en forma oportuna y se hace dentro del término de ley.

CAPÍTULO SEGUNDO

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

1. DEMANDA.

A. Hechos

En su escrito de demanda, la parte actora presenta al proceso ciertos hechos, estructurados de acuerdo con tres ejes temáticos: 1) El plazo contractual; 2) La mayor permanencia y los sobrecostos y 3) La “culpa” de Fiduciaria Superior S.A.

A continuación presentaremos los más relevantes:

1) El plazo contractual 

1) Que “el día 15 de Noviembre de 2004 se suscribió contrato de fiducia mercantil de administración de un proyecto inmobiliario para vinculación al costo —FIDEICOMISO EDIFICIO TRAMONTANA— FIDUSUPERIOR FIDUCIA AL COSTO, entre FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. (FIDUSUPERIOR S.A.) y CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA., sociedad domiciliada en Bogotá, para el desarrollo del proyecto en obra gris y entrega de las unidades inmobiliarias privadas sobre el lote resultante del englobe de tres predios, los cuales fueron transferidos al patrimonio autónomo en virtud de la cesión de las opciones o promesas al fideicomiso en las condiciones pactadas”.

Según la parte actora, el fideicomitente promotor incumplió las siguientes cláusulas del contrato de Fiducia mercantil en relación con el plazo pactado para las diferentes actividades en desarrollo del objeto del mismo: CLÁUSULA SEGUNDA, NUMERAL 2.5. PARTE FINAL; CLÁUSULA CUARTA, NUMERALES 4.1 y 4.2.4.

2) Que el fideicomitente promotor era responsable por la oportunidad en la entrega de las unidades inmobiliarias, de acuerdo con las cláusulas Cuarta (4.9.4) y Séptima (7.2) del contrato.

3) Que el contrato de fiducia mercantil debería resolverse “por expiración del plazo convenido para desarrollar EL PROYECTO” (Cláusula Décima num. 3º del contrato de fiducia), a saber 10 meses contados a partir del punto de equilibrio (anexos 4, 5 y 7 del mencionado contrato).

4) Que el fideicomitente promotor incumplió la CLAUSULA CUARTA del contrato de fiducia mercantil PARÁGRAFO PRIMERO que consagra la obligación expresa para EL FIDEICOMITENTE de asegurar el adecuado entendimiento por parte de los adquirentes de las limitaciones de responsabilidad de la FIDUCIARIA

5) Que a los fideicomitentes adherentes se les ocultó el contrato de fiducia mercantil de cuya existencia sólo se les informó en reunión del día 22 de Mayo de 2007.

6) Que tanto el Fideicomitente promotor como la fiduciaria incumplieron lo dispuesto en la Circular 54 de 2004 de la Superintendencia Bancaria.

7) Que la fiduciaria “no controló el desembolso de fondos de manera que las obras fueran ejecutadas ordenadamente en la medida que ella hiciera el desembolso de los recursos aportados por los FIDEICOMITENTES ADHERENTES”.

8) Que “Según el cronograma del contrato las obras debieron entregarse en Junio de 2006. Las obras no se han entregado mediante acta final de conformidad con los contratos de fiducia y encargo fiduciario por parte del FIDEICOMITENTE PROMOTOR, ni se han escriturado todas las unidades por parte de la Fiduciaria, incurriendo en incumplimiento del plazo contractual”.

9) Que “el incumplimiento del plazo contractual es consecuencia clara de no haber respetado el FIDEICOMITENTE PROMOTOR las normas técnicas sobre gerencia de proyectos, manejo y control de presupuesto, control interno y, además, a la falta de diligencia y cuidado que debe observar toda persona que celebra un contrato y que, como en el caso del CONSTRUCTOR, por tratarse de un agente remunerado, en condiciones de mandatario, debe responder hasta de la culpa leve (C.C., art. 2155)”.

10) Que el fideicomitente promotor incumplió lo dispuesto por las normas relacionadas con Gerencia, Diseño Arquitectónico, Construcción por administración Delegada, Control de presupuesto y promoción y ventas de acuerdo con el reglamento de la Sociedad Colombiana de Arquitectos.

11) Que “los beneficios reclamados por el FIDEICOMITENTE PROMOTOR son excesivos y deben ser revisados teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 1264 del Código de Comercio por manifiesta desproporción”.

2) La mayor permanencia y los sobrecostos 

1) Que “en las CONSIDERACIONES del contrato de fiducia mercantil, en la parte final de la Letra B los fideicomitentes adherentes se obligan “en la proporción que se acuerde en los diferentes contratos o encargos de vinculación”. Es decir se trata de una suma cierta, toda vez que como lo manda el artículo 1865 del Código Civil “no podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes”.

2) Que “El COMITÉ FIDUCIARIO creado en el contrato de fiducia mercantil, ha establecido según relatan las actas del mismo, sumas adicionales a cargo de los fideicomitentes adherentes sin la anuencia escrita de los fideicomitentes adherentes llamados a hacer parte del proyecto. Dicho comité es incompetente para determinar sumas a cargo de terceros pues si aprobara el valor de los sobrecostos, ello significaría ni más ni menos que una violación del artículo 1685, toda vez que el constructor tiene dos miembros en el comité fiduciario y los dueños de la tierra uno; es decir, ellos tres, podrían comprometer el consentimiento de los fideicomitentes, que no hacen parte del contrato de fiducia, sino del contrato de encargo. El consentimiento solamente puede ser expresado por el contratante respectivo o por su representante. El constructor no representa a los fideicomitentes, tampoco los representa el dueño de la tierra”.

3) Que en las CONSIDERACIONES, en la letra G, del contrato de Fiducia, el FIDEICOMITENTE PROMOTOR se obliga a ejecutar el contrato respetando las obligaciones referentes a la CONSTRUCCIÓN POR ADMINISTRACIÓN DELEGADA.

4) Que “el presupuesto es una herramienta técnica y administrativa y la programación un instrumento de control interno para lograr el objeto del contrato. El contratista no puede desconocer el presupuesto inicialmente presentado, ni la programación, salvo situaciones imprevistas. Tampoco puede trasladar la culpa o el error propio en la ejecución presupuestal o en el plazo para la ejecución de los recursos a los fideicomitentes adherentes. La entrega de dineros de los fideicomitentes, entonces, por parte de la Fiduciaria debió hacerse “en la medida en que el flujo de fondos lo requiera para asegurar la terminación de la obra y el cumplimiento del presupuesto y la programación”.

5) Que “la relación contractual de los fideicomitentes adherentes está dada por los términos pactados en el contrato de encargo, mucho más cuando no fueron parte del contrato de fiducia mercantil, que señala los compromisos de los fideicomitentes que deben constar en el contrato de encargo fiduciario, por tanto, las cláusulas del contrato de fiducia mercantil (llamado contrato matriz) deben entenderse conforme al consentimiento expresado por los fideicomitentes adherentes en el contrato de encargo”.

6) Que era el Comité fiduciario quien debía aprobar los sobrecostos en la obra y que el representante de los fideicomitentes adherentes jamás ratificó las propuestas del constructor.

7) Que “los fideicomitentes adherentes solamente se obligaron a pagar las sumas del anexo 7 del contrato de encargo y no los sobrecostos, que requerían un procedimiento de aprobación adicional que jamás se cumplió. Pero además, se insiste, que como la FIDUCIARIA y el CONSTRUCTOR ocultaron información relevante como el contrato de fiducia, menos se les puede hacer exigible a los fideicomitentes un compromiso para el que nunca expresaron su consentimiento”.

8) Que el Fideicomitente promotor nunca explicó a los posibles adquirentes el concepto de metro cuadrado al costo.

De todos los hechos anteriormente presentados, la parte actora infiere la culpa de Constructora Ponte Vecchio Ltda.

3) La “culpa” de Fiduciaria Superior S.A.  

Que Fiduciaria Superior incumplió sus obligaciones contractuales de resultado al permanecer impasible frente los reclamos de los fideicomitentes adherentes, facilitando así al constructor sus incumplimientos “en la medida que hizo los desembolsos sin revisar el avance de la obra, se negó a solicitar al CONSTRUCTOR la liquidación del contrato, se negó a hacer la consulta sobre el alcance de sus obligaciones a la Superintendencia Financiera, no hizo nada frente a la presentación de sobrecostos del CONSTRUCTOR, no formuló observaciones al constructor sino después del requerimiento de los fideicomitentes adherentes, y no ha escriturado todas las unidades inmobiliarias, conforme lo determina la CLÁUSULA NOVENA del contrato de encargo fiduciario”.

B. Pretensiones

Se exponen de manera sintética todas las peticiones de la demanda, tanto las incluidas en el acápite “Pretensiones”, como aquéllas que se encuentran mezcladas entre los hechos:

PRIMERA: “Que se ordene a la Fiduciaria FIDUSUPERIOR S.A. que no se paguen los beneficios restantes en área al Constructor CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. hasta no culminar la entrega de todas las unidades y previo el pago de los pasivos del proyecto Tramontana, en cumplimiento de la CLÁUSULA TERCERA parte final del contrato de Fiducia Mercantil, llamado contrato Matriz”.

SEGUNDA: “Que se declare por parte del Tribunal que el CONSTRUCTOR, CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. promotor del proyecto Edificio Tramontana incumplió el plazo contractual de diez (10) meses, para la ejecución de las obras de terminación del edificio, las zonas comunes en obra blanca y el plazo contractual para la entrega de los apartamentos en obra gris del referido inmueble, conforme a lo pactado en el contrato de fiducia y de encargo fiduciario”.

TERCERA: Que como consecuencia del incumplimiento el constructor debe indemnizar a cada uno de los demandantes mediante el pago de QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($ 595.000.000), por concepto de cuotas pagadas, arrendamientos dejados de percibir, costos de movilización, bodegajes, y gastos por la mora en la entrega de las unidades, devolución de costos de materiales y mano de obra por mala calidad de las unidades, devolución de beneficios por parte de la constructora por mala calidad de materiales y deficiente terminación de las zonas comunes, demora en la escrituración de unidades por parte de la Fiduciaria Superior S.A., además de la condena en gastos y honorarios del Tribunal.

CUARTA: “Que se declare que la FIDUCIARIA SUPERIOR S.A., es responsable solidaria con el constructor por culpa leve en el incumplimiento del presente contrato, por no haber adelantado las gestiones necesarias para entregar dentro del tiempo establecido el edifico Tramontana en obra gris dentro de los costos pactados en el anexo 7 de los contratos de encargo y no haber escriturado todas las unidades inmobiliarias dentro del plazo contractual, por lo cual debe asumir los sobrecostos generados de conformidad con la cláusula 6.8 del contrato de Fiducia mercantil”.

QUINTA: “Que se declare por parte del Tribunal que los fideicomitentes adherentes al fideicomiso contrato de fiducia mercantil FIDEICOMISO EDIFICIO TRAMONTANA-FIDUSUPERIOR FIDUCIA AL COSTO están a paz y salvo por todo concepto en cumplimiento del contrato de fiducia mercantil y de encargo fiduciario de conformidad con los pagos pactados en el anexo 7 del contrato de encargo fiduciario.

SEXTA: “Que declare por parte del Tribunal que la parte demandada debe reintegrar los dineros pagados en exceso por parte de los fideicomitentes adherentes demandantes en este proceso arbitral en relación con las sumas pactadas en el anexo 7 del contrato de encargo fiduciario”.

SÉPTIMA: “Que se declare por parte del Tribunal que la constructora debe devolver los beneficios recibidos y que excedan la suma fijada en el dictamen pericial por manifiesta desproporción en los mismos, en los términos del artículo 1264 del Código de Comercio”.

OCTAVA: “Que se declare por parte del Tribunal que FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. no ha cumplido con la obligación de escriturar la totalidad de las unidades inmobiliarias adquiridas por los fideicomitentes adherentes de conformidad con los acuerdos económicos del anexo 7 del contrato de encargo fiduciario y de la cláusula 6.8 del contrato de fiducia mercantil, en armonía con el artículo 1266 del Código de Comercio”.

NOVENA: “Que, como pretensión subsidiaria, en caso de no poder precisarse el valor de la indemnización individual por el perito designado se ordene a la CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. y a FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. a pagar solidariamente a cada uno de los demandantes a título de indemnización integral el 20% del valor pagado como adquirentes de unidades inmobiliarias en el proyecto Edifico Tramontana Fiducia al costo, suma que es acorde con lo establecido en la cláusula OCTAVA del contrato de encargo FIDUCIARIO (cláusula penal), para los casos de terminación anticipada, en el entendido que se trata de un contrato conmutativo, que genera derechos y obligaciones para ambas partes, en los términos del artículo 1622 del Código Civil”.

DÉCIMA. Que CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. y FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. deben responder por la mala calidad de los terminados y especificaciones del Edificio Tramontana.

2. CONTESTACIONES DE LA DEMANDA.

1. Por parte de Constructora Ponte Vecchio Ltda.

En su escrito de contestación, Constructora Ponte Vecchio Ltda. acepta algunos hechos, niega otros (A) y propone excepciones de mérito (B).

A. Para exponer los hechos, se sirve del mismo en el orden en el cual se encuentran en la demanda y, a renglón seguido, afirma que muchos de ellos no son más que apreciaciones jurídicas subjetivas, presenta su versión de los hechos y la intitula “Los hechos como en realidad sucedieron”. A continuación se presentan, de manera sintética, los más representativos:

1. Que “El plazo fue estimado y correspondió al Comité Fiduciario su reprogramación en caso de que las obras requirieran un tiempo adicional. Como se narra en los “Los HECHOS COMO EN REALIDAD SUCEDIERON”, el demandante omite citar todas las cláusulas que regulan el término para la entrega del inmueble en obra gris”.

2. Que “[l]as limitaciones de responsabilidad de la sociedad fiduciaria fueron reflejadas con claridad y de manera expresa en los contratos de encargo fiduciario y, en virtud de estos últimos, los fideicomitentes adherentes tuvieron acceso y declararon conocer los términos del contrato de fiducia mercantil de administración”.

Y precisa, en múltiples apartes del escrito, que las obligaciones asumidas por la fiduciaria no son de resultado sino de medios.

3. Respecto de la entrega de los inmuebles, afirma:

No es cierto que no se hayan entregado las obras. Olvida el redactor del Iíbelo que todas las unidades inmobiliarias en obra gris ya han sido objeto de entrega material, tal y como se prueba con el documento que se aporta como Prueba documental 19, donde consta que todos los fideicomitentes adherentes recibieron dichas unidades inmobiliarias a título de comodato y de manera concurrente suscribieron el reglamento para la ejecución de los respectivos acabados.

No es cierto que NO se hayan escriturado las unidades inmobiliarias a los fideicomitentes adherentes.

A los fideicomitentes que cumplieron con los pagos que, conforme al contrato, debían efectuar a favor del fideicomiso, esto es la mayoría de los fideicomitentes adherentes, se les escrituró y transfirieron las respectivas unidades inmobiliarias como pago del beneficio fiduciario.

Es cierto que a los fideicomitentes adherentes y ahora convocantes del presente Tribunal de Arbitramento, ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, RICARDO PINILLA PEÑUELA y JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS no se les ha escriturado ni transferido las unidades inmobiliarias cuya adquisición pretendieron. Lo anterior encuentra justificación en el hecho que los mencionados fideicomitentes incumplieron sus obligaciones de pago de sumas de dinero a favor del fideicomiso, situación que se probará dentro del presente trámite arbitral, entre otros medios, con las Actas del Comité Fiduciario adjuntas (Prueba documental 14) al presente escrito”.

4. En lo concerniente a los pagos adicionales sostiene:

Es cierto que el Comité Fiduciario ha establecido sumas adicionales que deben pagar los fideicomitentes adherentes.

Es cierto que dichas sumas a cargo de los fideicomitentes adherentes fueron establecidas sin la anuencia escrita de éstos, a través de su representante en el Comité Fiduciario, PERO también es lo cierto que establecer dichas sumas de dinero a cargo de los mencionados fideicomitentes no resultó ni constituyó una “modificación de carácter sustancial” en materia financiera o técnica del encargo o proyecto a que se refiere el Parágrafo Tercero de la Cláusula Cuarta del contrato de encargo fiduciario y, por ende, no se requirió de dicha anuencia escrita.

No es cierto que el Comité Fiduciario no tuviese competencia para aprobar, inclusive, tal y como ocurrió, con el voto favorable de la representante de los fideicomitentes adherentes, el monto adicional a pagarse entre todos ellos, pues de conformidad con los numerales 5.1.4, 5.1.10 y 5.1.13 de la cláusula quinta del Contrato de Fiducia Mercantil de Administración, dicho órgano rector de la ejecución del proyecto SI era y es competente para adoptar decisiones en materia presupuestal, de programación y flujo de caja, así como para dar instrucciones a la Fiduciaria para el cabal desarrollo del proyecto en lo no previsto en dicho contrato de fiducia.

El consentimiento de los fideicomitentes adherentes para asumir las sumas adicionales del costo de la unidad adquirir y que fueron establecidas por el Comité Fiduciario, fue prestado en el respectivo contrato de encargo fiduciario y sus modificaciones, así como a través del voto afirmativo de su representante en el Comité Fiduciario”.

5. En cuanto a los contratos de fiducia y de encargo fiduciario, afirma:

“No es cierto en cuanto da a entender que las estipulaciones contractuales del contrato de fiducia de administración NO le son oponibles a los convocantes.

Sobre el particular, debemos aclarar que el contrato de encargo fiduciario no subsiste por sí solo sino que accede a otro contrato, en este caso, el de fiducia mercantil con vinculación al costo, y cuyo desconocimiento, cual ya se ha señalado en diversos apartes, no es de recibo por parte de mi representada”.

Y precisa que la operación económica no puede calificarse ni como contrato de compraventa ni como mandato, razón por la cual no son aplicables las normas jurídicas de estas categorías.

6. Respecto de los pagos a cargo de los fideicomitentes adherentes, sostiene:

“No es cierto en cuanto a que los fideicomitentes adherentes solamente se obligaron a pagar las sumas señaladas en el anexo 7 del contrato de encargo, pues en el complejo negocio inmobiliario que nos ocupa los fideicomitentes adherentes se obligaron a pagar los costos previstos e imprevistos del proyecto, conforme a la programación, presupuesto y flujo de caja aprobados por el Comité Fiduciario.

No es cierto en cuanto da a entender que los sobrecostos presentados en la ejecución del proyecto NO fueron conocidos ni aprobados por el Comité Fiduciario.

No es cierto que se haya ocultado información relevante a los fideicomitentes adherentes, como ya lo hemos hecho notar en otros pronunciamientos rente a los hechos de la demanda convocatoria.

No es cierto en cuanto da a entender que los fideicomitentes adherentes no prestaron su consentimiento en relación con la obligación de asumir los costos previstos e imprevistos del proyecto, conforme a la programación, presupuesto y flujo de caja aprobados por el Comité Fiduciario”.

A renglón seguido explica el concepto de “modificaciones sustanciales en la financiación del proyecto” y la necesidad de la “anuencia escrita” por parte de los fideicomitentes adherentes.

7. Finalmente, pone de manifiesto al Tribunal que:

“Formulados los cobros a los fideicomitentes adherentes, los afectos a las unidades inmobiliarias correspondientes a los Apartamentos 201 B, 501 A Y 501 B, se negaron a pagar los aportes requeridos para cubrir su costo y decretados por el Comité Fiduciario.

En efecto, el día 2 de mayo de 2007 se libró por escrito la solicitud del pago de la variación del 5.84% en el costo de las referidas unidades inmobiliarias a fin de lograr el pago total de la obra y frene a dicho requerimiento privado de pago se negaron ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ (Prueba documental 38), JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS ((Prueba documental 39) Y RICARDO PINILLA PEÑUELA (Prueba documental 40).

Ante la negativa a pagar las sumas de dinero correspondientes a los aportes a los que se habían obligado los fideicomitentes adherentes, el Comité Fiduciario en sesión del día 19 de septiembre de 2007, declaró el incumplimiento del contrato por parte de ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO Y LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, según consta en el Acta 22 (Prueba documental 14-v).

Así mismo, y fruto de la anterior declaración de incumplimiento, el día 12 de octubre de 2007 se comunicó a ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO y a LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, la decisión antes referida y se les solicitó la restitución del inmueble en dentro del término de los cinco (5) días siguientes al recibo de la comunicación, con ocasión de la consecuente terminación del respectivo contrato de comodato en virtud del cual ostentan la tenencia sobre la correspondiente unidad inmobiliaria que pretendían adquirir.

Finalmente, ante la renuencia también desplegada por los señores RICARDO PINILLA PEÑUELA y JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS a dar cumplimiento a su obligación de pagar los aportes correspondientes para cubrir el porcentaje adicional de costos del 5.84% sobre el presupuesto inicial, el Comité Fiduciario en sesión del día 1º de noviembre de 2007 y que consta en el Acta 23 de dicho órgano contractual, decidió también declararlos como incumplidos”.

B. Después de oponerse a todas las pretensiones presentadas a lo largo del escrito de la demanda, Constructora Ponte Vecchio Ltda. plantea las excepciones que divide de la siguiente forma:

1. Excepciones frente a los fideicomitentes adherentes ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, RICARDO PINILLA PEÑUELA y JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS:

a) Inexistencia de la obligación de indemnizarlos por haber éstos incumplido sus obligaciones (exceptio non adimpleti contractus).

b) Inexistencia de incumplimiento contractual por parte de Constructora Ponte Vecchio Ltda.

c) Existencia de obligaciones exigibles a los demandantes.

d) Inexistencia del plazo fijo de diez (10) meses para la entrega de los inmuebles en obra gris.

e) Inaplicabilidad de las normas del mandato a los contratos de fiducia.

2. Excepciones frente a los fideicomitentes adherentes MARTHA CÁRDENAS PAJÓN, FRANCISCO BARNIER GONZÁLEZ, MARTHA LUCÍA CARDONA BERMEO, MARÍA CLEOFE MARTÍNEZ DE MEZA y MOYA HERMANOS Y CÍA S. EN C.

a) Falta de causa para demandar, inexistencia de incumplimiento por parte de Constructora Ponte Vecchio Ltda. y consecuencial inexistencia de la obligación de indemnizarlos.

b) Inexistencia de sumas de dinero pagadas en exceso.

Y frente a todos los demandantes, interpuso la excepción genérica, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 306 del Código de Procedimiento Civil, con el fin de que el Tribunal reconozca en el laudo cualquiera otra excepción que resulte probada en desarrollo del proceso

2. Por parte de Fiduciaria Superior S.A.

En su escrito de contestación, Fiduciaria Superior S.A. acepta algunos hechos, niega otros (A) y propone excepciones de mérito (B).

A. En cuanto a los hechos, retoma el orden en el cual los presentó la convocante, afirma que algunos se tratan de simples apreciaciones jurídicas de la convocante y responde una a una a las afirmaciones de ésta. Transcribimos los apartes más representativos:

1. Respecto de las obligaciones asumidas por la fiduciaria, precisa que en el “Parágrafo Primero, inciso segundo, de la cláusula Cuarta del Contrato Matriz, que sigue a continuación del numeral 4.9.4, se estipuló expresamente que la Fiduciaria no es responsable ni puede serlo en ningún evento, por la calidad, sobre-costos, oportunidad en la entrega, estabilidad y servicio de postventa de las unidades inmobiliarias que conforman el proyecto, estipulación ésta que es jurídicamente válida y eficaz y concuerda cabalmente con lo expresado en el inciso tercero del literal D de las consideraciones y en las cláusulas Cuarta, numeral 4.1, numeral (v), y Décima Tercera, del mismo Contrato Matriz, así como con lo indicado en los literales F, K y L, numeral 2º, de las consideraciones de los contratos de encargo fiduciario de vinculación de Fideicomitentes Adherentes al Fideicomiso (en adelante los Encargos Fiduciarios de Vinculación), estipulaciones conforme a las cuales ninguna responsabilidad contractual puede exigirse a mi representada o predicarse de ella por tales conceptos”.

Y, en múltiples oportunidades, afirma que las obligaciones asumidas por Fiduciaria Superior S.A. eran de medios y no de resultado.

2. Rebate también la afirmación según la cual el plazo para la entrega del inmueble era fijo, en siguientes términos: “contrario a lo afirmado por la parte actora, ni en el Contrato Matriz ni en los Encargos Fiduciarios de Vinculación se pactó un plazo suspensivo específico de diez (10) meses para que el Constructor entregara a los Fideicomitentes Adherentes las unidades de construcción del proyecto inmobiliario Edificio Tramontana, en lugar de lo cual se planteó un término aproximado o estimado de duración de la construcción de diez (10) meses a partir de la obtención del punto de equilibrio”.

3. Respecto del supuesto desconocimiento por parte de los fideicomitentes adherentes, de los términos del contrato, sostiene: “En cuanto a la supuesta afectación por esa causa del consentimiento de los Fideicomitentes Adherentes, la misma no es un hecho sino una afirmación genérica de la parte actora, que no se comparte, pues, con independencia de la conducta del Fideicomitente Promotor, los demandantes son todos personas de alto nivel social, económico y cultural, con estudios profesionales, y, conforme a lo dispuesto en el artículo 871 del Código de Comercio, según el cual “[l]os contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural”, tenían la carga de diligencia mínima consistente en leer y analizar el documento contentivo de los términos y condiciones del Encargo Fiduciario de Vinculación que suscribieron, y tuvieron la oportunidad de hacer preguntas y pedir aclaraciones sobre su contenido y alcance, antes de suscribirlo, documento este que todos ellos suscribieron de manera voluntaria y consciente, hecho que permite suponer razonablemente que fue leído y entendido por ellos, y no plantearon objeciones o cuestionamientos al mismo.

Así mismo, se observa que la cláusula 7.8, del Contrato Matriz, invocada en este punto de la demanda arbitral, alude a un deber de información que se ubica en un momento muy posterior al de la vinculación de los Fideicomitentes Adherentes, que es el de la escrituración de las unidades inmobiliarias, y, en esa medida, el supuesto incumplimiento de dicho deber no podría afectar el consentimiento de los Fideicomitentes Adherentes al momento de vincularse al Fideicomiso y al Contrato Matriz, al cual adhirieron todos y cada uno de ellos”.

Adicionalmente, da cuenta de las circunstancias en las cuales se les explicó a los adquirentes de las unidades inmobiliarias los términos del negocio.

4. Afirma que Fiduciaria Superior cumplió a cabalidad sus obligaciones contractuales, en los siguientes términos: “No es cierto que FIDUSUPERIOR no controló el desembolso de fondos de manera que las obras del proyecto inmobiliario fueran ejecutadas ordenadamente. Bien por el contrario, la Fiduciaria de manera diligente dio cumplimiento a sus deberes contractuales como administradora de los recursos del Fideicomiso, de conformidad con las precisas obligaciones que al respecto contrajo en el Contrato Matriz, y efectuó los desembolsos requeridos por la obra de acuerdo con lo informado por la Constructora y con las legalizaciones del fondo rotatorio de la obra hechas por el Interventor designado para el proyecto, como consta en los correspondientes soportes y comprobantes contables del Fideicomiso que reflejan el movimiento de los recursos de éste, y en las actas del comité fiduciario”.

“Y respecto de la escrituración de las unidades del proyecto inmobiliario, se pone de presente al H. Tribunal que ni en el Contrato Matriz ni en los Encargos Fiduciarios de Vinculación se pactó un plazo suspensivo específico para el efecto, toda vez que la escrituración por parte de la Fiduciaria, como propietario fiduciario, es una actividad que depende de factores ajenos a su gestión y control, tales como la terminación de la construcción en obra gris, la entrega de las unidades a los Fideicomitentes Adherentes por parte del Constructor, el reglamento de propiedad horizontal del edificio y la disponibilidad de servicios públicos, entre otros, por lo tanto no es cierto que la Fiduciaria haya incumplido plazo contractual alguno para escriturar las unidades a los Fideicomitentes Adherentes.

Las unidades inmobiliarias correspondientes a los Fideicomitentes Adherentes demandantes ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS, y RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR, no han sido escriturados por la Fiduciaria por cuanto ellos no cumplieron con su obligación contractual de pagar las cuotas adicionales que fueron aprobadas por el comité fiduciario en sus reuniones de fechas 30 de noviembre de 2006 (Acta 13) y 26 de abril de 2007 (Acta 17)”.

5. Finalmente, respecto de los reclamos realizados por los fideicomitentes adherentes, Fiduciaria Superior S.A., afirma: “No es cierto que la Fiduciaria haya permanecido impasible a los reclamos de los Fideicomitentes Adherentes y haya facilitado al Constructor la posibilidad de incumplir el contrato en la medida que hizo los desembolsos sin revisar el avance de la obra, pues por el contrario la Fiduciaria ha sido celosa en el cumplimiento de sus deberes contractuales y legales, ha atendido los derechos de petición presentados por varios Fideicomitentes Adherentes, como consta en las respectivas respuestas de las cuales se adjunta copia, y ha descargado sus responsabilidades mediante la realización de las gestiones que le fueron encomendadas en el Contrato Matriz y en los Encargos Fiduciarios de Vinculación, particularmente en relación con el desembolso oportuno de los desembolsos requeridos por la obra y debidamente soportados por el Constructor”.

B. Después de pronunciarse una a una respecto de las pretensiones de la demanda —tanto de las enunciadas bajo el acápite intitulado “Pretensiones” como de aquéllas que se encuentran dentro del acápite “Hechos”—, Fiduciaria Superior S.A. plantea las siguientes excepciones:

1. Falta de representación de los señores FRANCISCO BARNIER GONZÁLEZ y MARTHA LUCÍA CARDONA BERMEO.

2. Pacta sunt servanda.

3. Inexistencia de solidaridad entre FIDUSUPERIOR y el Fideicomitente Promotor y Constructor

4. Inexistencia de incumplimiento de la Fiduciaria en sus obligaciones contractuales frente a los Fideicomitentes Adherentes demandantes, e improcedencia de la pretensión de reintegro de dineros pagados por los Fideicomitentes Adherentes demandantes en desarrollo de los Encargos Fiduciarios de Vinculación.

5. Inexistencia de perjuicios imputables al incumplimiento contractual de la Fiduciaria.

6. Incumplimiento contractual de los Fideicomitentes Adherentes señores ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS, RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR (Exceptio non adimpleti contractus).

7. Improcedencia de la revisión de los beneficios del Fideicomitente Promotor pactados en el Contrato Matriz y en los Encargos Fiduciarios de Vinculación, con base en el art. 1264 del Código de Comercio.

8. Excepción genérica, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 306 del Código de Procedimiento Civil, con el fin de que el Tribunal reconozca en el laudo cualquiera otra excepción que resulte probada en desarrollo del proceso.

2. DEMANDAS DE RECONVENCIÓN

Constructora Ponte Vecchio Ltda. interpuso tres demandas de reconvención contra ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO y LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS y RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR. De estos escritos presentaremos sucintamente los hechos más relevantes (A), las pretensiones elevadas al tribunal (B) Las precisiones correspondientes a cada uno de ellos.

A. Hechos

1. Que los apartamentos se entregaron a los demandados en reconvención de la siguiente manera: el 201B a ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO y LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, el día doce (12) de diciembre de dos mil seis (2006), el 501 A a RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR, el día dieciocho (18) de enero de dos mil siete (2007) y 501 B a JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS, el día veintidós (22) de enero de dos mil siete (2007).

2. Que para la entrega de los mencionados apartamentos se informó a los fideicomitentes adquirentes que debían suscribir un contrato de Comodato de Mera Tenencia, en virtud del cual recibían el inmueble a título de tenedores, suscribir un Reglamento para la ejecución de las obras de acabados y firmar un Acta de Entrega.

3. Que “en sesión del Comité Fiduciario que tendría lugar el día veintiséis (26) de abril de dos mil siete (2007), y ante nuevas necesidades de adición presupuestal requeridas para la terminación del proyecto, se aprobó el cobro de una nueva cuota adicional”.

4. Que el día dos (2) de mayo de dos mil siete (2007) se enviaron comunicaciones a los demandados en reconvención en las que se les requería para que pagaran la cuota adicional aprobada por el Comité Fiduciario en su última sesión, cuota que correspondía a la variación presupuestal del cinco punto ochenta y cuatro por ciento (5.84%) frente al presupuesto inicial.

5. Que mediante comunicación dirigida a la Constructora Ponte Vecchio Ltda. el ocho (8) de mayo de dos mil siete (2007), los mencionados fideicomitentes adherentes manifiestan su negativa respecto del pago de la segunda cuota de ejecución presupuestal, aprobada por el Comité Fiduciario en sesión del veintiséis (26) de abril de dos mil siete (2007).

6. Que llegada la época en que debían concurrir al acto de escrituración conforme al cual se les transfería el beneficio fiduciario, asistieron a la Notaría 63 del Círculo de Bogotá, D.C., el señor RICARDO PINILLA PEÑUELA (jul. 27/2007) y el señor JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS (jul. 24/2007) para suscribir Acta de Comparecencia, mediante la cual manifiesta su negativa de firmar la Escritura de transferencia.

Que las señoras ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO y LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ asistieron el 31 de julio de 2007, para suscribir la Escritura Pública 3293 del 31 de julio de 2.007, mediante dejan constancia de su negativa a firmar la Escritura de transferencia. A su vez, el Representante Legal de Ponte Vecchio, se niega a firmar dicho documento, argumentando que las fideicomitentes adherentes no habían pagado el total del precio de los apartamentos.

7. Que teniendo en cuenta estos hechos, el Comité Fiduciario, en sesión del día diecinueve (19) de septiembre de dos mil siete (2007), declaró el incumplimiento de los contratos por parte de los señores ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, Ricardo Pinilla Peñuela, INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR y JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS tal cual como consta en las Actas 22 y 23.

8. Que se envió carta a las señoras ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO y LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, donde se les comunicaba lo decidido por el Comité y se les solicitaba la restitución del inmueble en el término de los cinco (5) días siguientes al recibo de la comunicación.

B. Pretensiones

1. Pretensiones principales:

PRIMERA: Que se declare que los señores ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS, RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR incumplieron sus obligaciones de pagar los aportes al Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo conforme a lo ordenado por el Comité Fiduciario.

SEGUNDA: Que se declaren resueltos los respectivos vínculos contractuales contenidos en el contrato de Fiducia Mercantil de Administración de un Proyecto Inmobiliario para Vinculación al Costo - Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo

TERCERA: Que como consecuencia de la anterior declaración, se declaren resueltos los respectivos contratos de Encargo Fiduciario de Vinculación al Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo suscritos por los demandados en reconvención.

CUARTA: Que se condene a los demandados al pago de la sanción por incumplimiento prevista en el inciso segundo, numeral 2.2. de la cláusula Segunda del contrato de Fiducia Mercantil de Administración de un Proyecto Inmobiliario para Vinculación al Costo - Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo, equivalente a al veinte por ciento (20%) del costo total de los respectivos inmuebles.

QUINTA: Que se autorice a Fiduciaria Superior S.A. en su condición de vocera del Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo a deducir los montos correspondientes a las condenas solicitada, de los saldos a restituir a favor de los demandados en reconvención, con ocasión de la resolución del contrato de Fiducia Mercantil de Administración de un Proyecto Inmobiliario para Vinculación al Costo - Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo y del contrato de Encargo Fiduciario de Vinculación al Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo.

SEXTA: Que se declare que los demandados en reconvención han incumplido las obligaciones derivadas del contrato de comodato celebrado entre éstos (comodatarios) y el fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo en calidad de comodante y la Constructora Ponte Vecchio Ltda. el día doce (12) diciembre de dos mil seis (2006).

SÉPTIMA: Que se declare la resolución de los respectivos contratos de comodato.

OCTAVA: Que se condene a los demandados a entregar a Fiduciaria Superior S.A. en su condición de vocera del Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo los respectivos apartamentos.

NOVENA: Que se condene a los demandados en reconvención a pagar a favor del fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo la suma equivalente a Un (1) Salario Mínimo Legal Mensual Vigente Por Cada Día de retardo en la entrega del inmueble.

DÉCIMA: Que se condene a los demandados al pago de las costas causadas dentro del presente trámite arbitral.

2. Pretensiones subsidiarias:

Que se condene a los demandados en reconvención a pagar a favor de la Constructora Ponte Vecchio Ltda., la suma de Cuatrocientos Millones de Pesos ($ 400’000.000), a título de indemnización de perjuicios por el daño emergente y el lucro cesante causados con su incumplimiento o la suma que resultare probada dentro del proceso.

Que se condene a las señoras ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO y Luz Stella Campillo a pagar a favor del fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo la suma equivalente a Un (1) Salario Mínimo Legal Mensual Vigente Por Cada Día de retardo en la entrega del inmueble, contados desde la ejecutoria del Laudo Arbitral que ordena la restitución del bien inmueble (como pretensión subsidiaria de la pretensión Novena Principal de la respectiva demanda).

Para terminar, valga precisar que la demandante en reconvención solicitó en todos los escritos que se convocara a Fiduciaria Superior S.A. en calidad de litisconsorte necesario y, en la demanda contra el señor Ricardo Pinilla Peñuela, que se vinculara al proceso, también en dicha calidad, a la señora INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR.

3. MEMORIALES DE FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. EN LOS CUALES DESCORRE EL TRASLADO DE LAS DEMANDAS DE RECONVENCIÓN.

Después de confirmar los hechos expuestos por Constructora Ponte Vecchio Ltda. en sus demandas de reconvención y de realizar algunas precisiones al respecto, Fiduciaria Superior S.A. sostiene textualmente que “no se opone a las pretensiones” de las mencionadas demandas.

4. CONTESTACIONES DE LAS DEMANDAS DE RECONVENCIÓN.

Teniendo en cuenta que los escritos de contestación de las tres demandas de reconvención presentadas por Constructora Ponte Vecchio Ltda. contra ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO y LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS y RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR se sirven, en principio, de argumentos muy similares, se presentarán, en primer lugar, los planteamientos comunes en respuesta a las tres demandas (A), para luego precisar las particularidades de los escritos (B).

A. En los tres escritos de contestación, el apoderado de la parte convocante se reafirma sobre los hechos presentados en la demanda (1), plantea excepciones de fondo (2) y eleva solicitudes al Tribunal (3).

1. En esta oportunidad procesal, el apoderado de los convocantes, en primer lugar, retoma su argumentación encaminada a demostrar que tanto Constructora Ponte Vecchio Ltda. como Fiduciaria Superior S.A. incumplieron sus obligaciones concernientes al plazo de entrega del inmueble y a los sobrecostos.

En segundo lugar, sostiene que Constructora Ponte Vecchio Ltda. Incumplió su obligación de entrega de las zonas comunes en las condiciones pactadas y dentro de los plazos establecidos.

En tercer lugar, manifiesta que los contratos de comodatos fueron suscritos por los demandados en reconvención motivados por el engaño y la fuerza ejercidos por Constructora Ponte Vecchio y Fiduciaria Superior S.A.

En cuarto lugar, textualmente, precisa:”

“Según el PREAMBULO, LETRA L, numeral 8º del contrato de encargo, la fiduciaria no ejerce representación alguna de los fideicomitentes adherentes. Y como el dinero depositado en la cuenta del fideicomitente nunca sale de su patrimonio, esto significa que no hay ni título de posesión, ni título de dominio en la Fiduciaria, ni en la constructora, que los dueños del edificio son los fideicomitentes, así no exista título registrado, que tampoco la Fiduciaria lo tiene, pues goza es de un título de dominio incompleto.

[…].

Ni la fiduciaria, ni la constructora pueden justificar derecho de dominio sobre el edificio para ser titulares del mismo en virtud de que por el contrato de encargo fiduciario los bienes objeto de fideicomiso no salen del dominio del fideicomitente”.

Finalmente, expone con detalle unas supuestas irregularidades que, según la parte convocante, se presentaron en el seno del Comité Fiduciario, principalmente, respecto de la aprobación de las decisiones tomadas por este órgano.

2. Los escritos de contestación de las demandas de reconvención dan cuenta de varias excepciones, aunque, valga precisar, que por un problema de técnica, no todas ellas se encuentran dentro del acápite denominado “excepción de fondo” sino que, por el contrario, se encuentran diseminadas a lo largo de los mencionados escritos. Sin embargo, los textos exponen claramente cuatro excepciones, a saber:

a) Excepción de pago de la obligación, de conformidad con lo establecido en el Anexo 7 del contrato. 

b) Falta de legitimidad de Constructora Ponte Vecchio para demandar. 

Sobre este último particular los escritos de contestación, textualmente, dicen:

“La Constructora, por tanto, carece de legitimidad para demandar y menos para solicitar la declaratoria de incumplimiento, la resolución del contrato, u otras condenas o declaraciones. No puede olvidarse que lo que se pretende en el fondo con la demanda de reconvención es el pago de una obligación a favor del fideicomiso (en promedio $ 20 millones por cada fideicomitente adherente que no ha pagado por incumplimiento de la constructora y la fiduciaria). Mientras que la demanda presentada por los fideicomitentes adherentes busca una condena por la ineficiencia en la gestión administrativa y la ineficiencia en la ejecución del contrato. (Incumplimiento del plazo contractual y mayor permanencia).

Para que en un proceso se produzca una relación jurídica procesal válida no basta la interposición de la demanda, la presencia de las partes y la intervención del Juez. Para que un proceso sea válido y eficaz deben estar presentes en él los denominados presupuestos procesales, unos de orden formal y otros de orden material o de fondo: Los presupuestos procesales de forma son: a) la demanda en forma, b) la capacidad procesal de las partes; y, c) la competencia del Juez; y los presupuestos procesales de fondo o materiales o también llamadas condiciones de la acción, son: a) la existencia del derecho que tutela la pretensión procesal, lo que otros denominan la voluntad de la ley; b) la legitimidad para obrar; c) el interés para obrar; y d) que la pretensión procesal no haya caducado, como sostienen algunos autores.

La Constructora Ponte Vecchio Ltda. carece de los presupuestos de fondo relacionados en los literales a), b), y c), atrás citados. El interés para obrar o interés para accionar está dado por la relación jurídica entre la situación antijurídica que se denuncia (lesión aparente o real del interés sustancial) y la providencia que se pide para ponerle remedio mediante la aplicación del derecho, y esta relación debe consistir en la titularidad de la providencia como medio para adquirir por parte del interés lesionado la protección acordada por el derecho”.

c) La excepción de inejecución (C.C., art. 1609). 

Al respecto, los escritos precisan: “En relación con el hecho 1º se le olvidó mencionar que en las respectivas comunicaciones se dice que no pagamos porque ni la constructora, ni la Fiduciaria han cumplido con los términos del contrato de encargo, firmado por nosotras, lo que permite la aplicación del artículo 1609 del Código Civil que dice: “En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en el plazo y tiempo debidos”. Igualmente, expresamos nuestra oportuna insatisfacción con los acabados de las zonas comunes, que hacen del edifico Tramontana una construcción de estrato 4, indigno de una vivienda como la que nosotros creímos comprar, porque la intención expresada en la cotización que firmamos fue adquirir el inmueble por el sector”.

d) La nulidad del contrato de comodato.

“Si miramos el contrato desde el punto de vista de la causa, la misma no existe, porque la inversión realizada por mis poderdantes es como futuras adquirentes de un inmueble identificado con el Nº 201B del edificio Tramontana, tres garajes y un depósito. La entrega como consecuencia del supuesto comodato no solamente se hace para terminar la obra blanca, sino para que una vez terminada la obra blanca la unidad se escriturara. Las cláusulas que incorporan el Constructor y la Fiduciaria a su favor contienen el ejercicio de su poder dominante y no la aceptación de los comodatarios, porque ellas se ven constreñidas con la pérdida del 20% del valor pagado o con la pérdida del apartamento si no firman. Luego, la causa, inexistente en dicho contrato, y la amenaza (fuerza) que imponen los comodantes lo hace absolutamente nulo.

[…]

La alteración de los términos contractuales iniciales, bien por efecto de introducción de nuevas obligaciones o modificando las existentes, como la suscripción de un contrato de comodato, afecta la autonomía de la voluntad si el cambio es consecuencia del dolo o de la fuerza o el error de hecho de una de las partes. Los comodatarios entendieron que se les entregaba una unidad inmobiliaria para terminarla y usarla y gozarla legítimamente y que en el menor tiempo sería escriturada por la fiduciaria.

Por esas razones el contrato de comodato es nulo de nulidad absoluta y no compromete a mis poderdantes y, por el contrario, debe ser anulado de oficio por el juez del contrato (C.C., art. 1741 y 1742)”.

3. En los escritos de contestación se solicita expresamente al juez:

a) Que se reconozca a los demandados en reconvención los derechos de retención sobre de los apartamentos 201B, 501A y 501B, junto con sus respectivos garajes y depósitos.

b) Que se condene en costas a Constructora Ponte Vecchio Ltda. por sus demandas en reconvención temerarias.

B. Además de estos planteamiento generales, comunes a todos, cada escrito de contestación incluye ciertos planteamientos específicos:

a) La contestación de la demanda presentada por ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO y LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ explica ampliamente ciertas circunstancias que, según las demandadas en reconvención, se presentaron el 31 de julio de 2007, con ocasión de la firma de la escritura pública 3293.

b) La contestación de la demanda presentada por JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS hace especial énfasis en el hecho de que éste nunca firmó ningún contrato de comodato.

c) La contestación de la demanda presentada por RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR explica ciertas circunstancias que, según los demandados en reconvención, se presentaron el 31 de julio de 2007, con ocasión de la firma de la escritura pública 3293.

Adicionalmente, se pone de manifiesto la comunicación que con ocasión de los mencionados incidentes del 31 de julio de 2007, los señores Pinilla Peñuela y Rodríguez Salazar enviaron a la fiduciaria, la cual incluía un recurso de reposición y en subsidio apelación.

5. LLAMAMIENTO EN GARANTÍA. 

En su escrito de llamamiento den garantía de 15 de noviembre de 2007 (fls. 97 a 99, cdno. ppal. 2), Fiduciaria Superior expresa:

“FIDUSUPERIOR contrató con SEGUROS BOLÍVAR la póliza global bancaria 1000-1050440-01, que ampara riesgos asociados con las operaciones y negocios fiduciarios de mi representada, incluyendo los relacionados con condenas judiciales derivadas de la actividad de la fiduciaria, póliza ésta que a la fecha se encuentra vigente”. 

A renglón seguido, el escrito de llamamiento en garantía transcribe las pretensiones Tercera, Quinta y Octava de la demanda arbitral, las cuales se solicitan se condene a Fiduciaria Superior S.A. a pagar a los convocantes por los retrasos en la obra, por las sumas adicionales que se pagaron (no estipuladas en el Anexo 7 del contrato) y en razón de la cláusula penal, cláusula Octava del contrato de encargo fiduciario.

Finalmente, solicita al Tribunal:

“En el evento en que el H. Tribunal desestime las excepciones y defensas propuestas en la contestación de la demanda arbitral, y acoja las pretensiones tercera, quinta y octava mencionadas, FIDUSUPERIOR tendría que pagar con recursos propios a los demandantes cualquier eventual condena pecuniaria, y en ese evento FIDUSUPERIOR tendría derecho contractual de exigir a SEGUROS BOLÍVAR el reembolso de las sumas que tuviere que pagar en tal virtud, con fundamento en el contrato de seguro celebrado, dado lo cual se formula el presente llamamiento en garantía, con apoyo en lo dispuesto en el artículo 57 del Código de Procedimiento Civil, con el fin de que, de ser ello procedente, se resuelva sobre tal relación dentro del presente proceso”. 

6. RESPUESTA AL LLAMAMIENTO EN GARANTÍA.

El 15 de mayo de 2008, Seguros Comerciales Bolívar S.A. presentó escrito de contestación del llamamiento en garantía (fls. 335 a 349, cdno. ppal. 4) en el cual se opuso tanto a las pretensiones de la demanda principal, como a aquéllas del llamamiento en garantía. Respecto de los hechos, aceptó algunos de la demanda principal, negó otros e hizo ciertas precisiones. En cuanto a aquéllos expuestos en el llamamiento en garantía, los aceptó en su integridad.

A continuación se presentarán de manera sucinta las excepciones que interpuso frente a la demanda principal (A) y frente al llamamiento en garantía (B).

A. Frente al escrito de convocatoria del Tribunal, Seguros Comerciales Bolívar S.A. alegó:

1. Sujeción de las partes a los términos de la ley y, en particular, del (los) contrato(s) celebrados entre ellas 

2. Ausencia de solidaridad entre Fidusuperior S.A. y el fideicomitente promotor 

3. Excepción de contrato no cumplido (C.C., art. 1609) 

4. Excepción de cobro de lo no debido 

A renglón seguido, manifestó expresamente que coadyuvaba la totalidad de las excepciones interpuestas por Fiduciaria Superior S.A. en su escrito de contestación de la demanda.

A. Respecto del llamamiento en garantía, interpuso las excepciones que se enuncian a continuación:

1. Excepción de inexistencia de siniestro 

La compañía aseguradora fundamenta su argumentación en el hecho de que Fiduciaria Superior S.A. cumplió cabalmente con todas sus obligaciones frente a los fideicomitentes adherentes y, por consiguiente, no ha ocurrido el siniestro cubierto por la póliza.

2. Sujeción de las partes a los términos de la ley y el contrato (excepción subsidiaria). 

Seguros Comerciales Bolívar S.A. precisa que en la póliza en cuestión se pactó un límite y un deducible de $ 125.000.000, razón por la cual en la hipótesis en que se llegase a condenar a la compañía aseguradora, se deben tener en cuenta estos montos en el momento de fijar la condena.

CAPÍTULO TERCERO

PRESUPUESTOS PROCESALES Y CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL SOBRE EL FONDO

1. PRESUPUESTOS PROCESALES.

Las condiciones necesarias para que el Tribunal pueda realizar el estudio de fondo de la controversia se encuentran plenamente reunidas, toda vez que los convocantes ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, RICARDO PINILLA PEÑUELA, INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS, MARTHA CÁRDENAS PAJÓN, FRANCISCO BARNIER GONZÁLEZ, MARTHA LUCÍA CARDONA BERMEO y MARIA CLEOFE MARTÍNEZ DE MEZA y MOYA HERMANOS Y CÍA. S. EN C., las sociedades convocadas CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. y FIDUCIARIA SUPERIOR S.A.FIDUSUPERIOR S.A.— y la sociedad llamada en garantía SEGUROS COMERCIALES BOLÍVAR S.A. son plenamente capaces y cuentan con poder suficiente para comparecer al proceso (i); la competencia del Tribunal está claramente determinada por el pacto arbitral (ii) y las demandas, tanto la inicial, como la de reconvención, cumplen con las exigencias legales (iii).

Por consiguiente, reunidos todos los presupuestos procesales, no existe causal de nulidad que invalide la actuación adelantada hasta el momento y, en consecuencia, el Tribunal abordará el análisis de fondo de la controversia planteada.

2. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL.

Se han planteado ante el Tribunal varias diferencias en torno al cumplimiento y ejecución de obligaciones provenientes de un número plural de relaciones jurídicas, que aunque unidas por una finalidad común, el adelantamiento de un proyecto de construcción, no por ello pierden su autonomía para la definición de sus efectos y consecuencias, así como de las partes que tienen legitimación para demandar en juicio declaraciones y condenas derivadas de su inejecución.

Así, por una parte, encontramos los encargos fiduciarios de inversión celebrados entre los denominados fideicomitentes adherentes y la fiduciaria, contratos instrumentales que tuvieron como propósito el acopio de los recursos necesarios para sufragar todos los gastos y costos que requería el desarrollo de la construcción.

Es así como con los fondos recaudados de los fideicomitentes adherentes se debían sufragar, no sólo las contraprestaciones pactadas a favor del llamado fideicomitente constructor, según se detallará enseguida, así como las que fueron estipuladas a favor de la fiduciaria por su labor de intermediación, gestión y administración del patrimonio autónomo, sino también los costos directos e indirectos de la construcción.

Por ser la fuente única de recursos para el desarrollo de la finalidad última que movió a los distintos actores a contratar, con algunas excepciones frente a compromisos contraídos de manera especial por el fideicomitente promotor con los dueños de los terrenos en los cuales se llevó a cabo el proyecto, que no por ello desnaturalizan el alcance de los compromisos asumidos por los fideicomitentes adherentes, desde ya el Tribunal debe sentar su posición en el sentido de que estos últimos asumieron de manera plena el riesgo por eventuales incrementos presupuestales, así como la expectativa de eventuales ahorros en caso contrario.

Por otro lado, encontramos el contrato de fiducia mercantil celebrado, en principio, entre el fideicomitente promotor y la fiduciaria, al cual adhirieron quienes aspiraban a recibir una unidad inmobiliaria como contraprestación por los aportes realizados, contrato del cual surgió el patrimonio autónomo, patrimonio especial o patrimonio de afectación, eje central a partir del cual se desenvolvieron los vínculos que se consolidaron entre las partes.

Este patrimonio autónomo, regulado principalmente por los artículos 1227, 1233 y 1238 del Código de Comercio, aunque no goza de personería jurídica, si tiene una entidad legal tal que le permite ser receptor de relaciones jurídicas activas y pasivas, de las cuales surgen derechos y obligaciones que son ejercidos y cumplidos por intermedio de la sociedad fiduciaria, legitimada en virtud de su calidad para llevar adelante todas las operaciones necesarias en orden a cumplir la finalidad señalada por el fideicomitente o constituyente.

El patrimonio así concebido, como un conjunto de bienes que forman una unidad económica con entidad jurídica ligada por un propósito u objetivo, más que por una persona que ostente su titularidad, en lo que ha sido denominado la teoría objetiva del patrimonio, no obstante no contar con personería jurídica, según se manifestó, se le ha reconocido como sujeto, tanto desde el punto de vista sustancial, como procesal, en este último sentido para concurrir como demandante o como demandado en una controversia judicial.

Sobre esta especial condición se ha pronunciado en distintas ocasiones la jurisprudencia y la doctrina, bastando para los propósitos de este laudo citar lo que al respecto manifestó el Consejo de Estado, a partir de la aplicación de una norma que se refiere específicamente a la personería del patrimonio, el artículo 1º del Decreto 1049 de 2006.

“El patrimonio autónomo no es persona natural ni jurídica, por lo cual debe actuar por conducto del fiduciario quien, a su vez, actúa como vocero y administrador del patrimonio autónomo y en tal carácter celebra y ejecuta diligentemente todos los actos jurídicos necesarios para lograr la finalidad del fideicomiso, comprometiendo al patrimonio autónomo dentro de los términos señalados en el acto constitutivo de la fiducia (D. 1049/2006, art. 1º). 

Además, el fiduciario lleva la personería del patrimonio autónomo en todas las actuaciones procesales de carácter administrativo o jurisdiccional que deban realizarse para proteger y defender los bienes que lo conforman contra actos de terceros, del beneficiario o del constituyente, o para ejercer los derechos y acciones que le correspondan en desarrollo del contrato de fiducia (C. Co., art. 1234 [4] y D. 1049/2006, art. 1º)”(1). 

(…).

Reconociendo entonces la existencia y plena vitalidad del patrimonio autónomo, que surgió a partir de la transferencia de algunos activos por parte del fideicomitente promotor, entre ellos: licencias, planos, estudios, derechos de crédito y, finalmente, bienes inmuebles, que luego vinieron a ser nutridos con los recursos que fueron traslados de los encargos fiduciarios citados en la primera parte y con los demás dineros que, a partir del cumplimiento de ciertas condiciones requeridas para iniciar la construcción, debían ser entregados por los fideicomitentes adherentes, es del caso igualmente reconocer que a partir de dicho patrimonio se generaron una cadena de contratos que, aunque independientes por sus causas concretas, estuvieron ligados por un objetivo común, como atrás se señaló.

En esa multiplicidad de contratos se pueden citar los siguientes: Contrato de comercialización, contrato de gerencia de obra, contrato de permuta de bien presente por bien futuro, contrato de construcción por administración delegada, contrato de vinculación para la adquisición de una unidad inmobiliaria, contrato de comodato, todos los cuales generaron obligaciones y derechos entre cada uno de los grupos de interés y el patrimonio autónomo.

A partir de esta estructura y con el fin de generar un mecanismo que permitiera canalizar y ordenar los intereses de actores tan disímiles para alcanzar el propósito común: promotor, constructor, comercializador, gerente, propietarios, adherentes, fiduciaria; se creó un Comité Fiduciario con amplias facultades de representación y administración, sobre el cual volveremos más adelante, al cual se le asignaron las funciones que aparecen detalladas en el punto 5.1 del contrato de fiducia celebrado el 15 de noviembre de 2004.

En relación con este fenómeno de los contratos coligados o de los grupos de contratos, mucho se ha escrito, tanto en la doctrina nacional, como extranjera, con el fin de determinar cuáles son los efectos que de ellos se predican y si puede afirmarse que estén sometidos a algún tratamiento particular en materia de interpretación de sus estipulaciones. Precisamente, uno de los documentos más completos en la materia y que fue producido recientemente, se encuentra en la sentencia de la Corte Suprema de Justicia proferida a propósito del contrato de leasing, en la cual se indicó lo siguiente:

“Los avances científicos, industriales y tecnológicos, el notorio y acentuado desarrollo de las comunicaciones, el expansionismo de los mercados y, en general, la globalización de la economía, entre otros factores, más de la llamada posmodernidad, han determinado el surgimiento de nuevos esquemas y arquitecturas negociales que, en un buen número de veces, in toto, no se ajustan a las formas típicas que, ab antique, consagran y desarrollan las leyes u ordenamientos, dando lugar, por vía de ejemplo, a la utilización de un sinnúmero de contratos complejos, o de convenciones atípicas o de fenómenos como el conocido con el rótulo de “conexidad contractual”, sin perjuicio del empleo de diversas denominaciones que expresan simétrica idea vinculatoria (contratos conexos; cadena de contratos; coligados; grupo de contratos; redes contractuales, lato sensu; etc.). 

Esta realidad insoslayable del mundo actual exige que el derecho —en sentido amplio— comprenda, explique y delinee las reglas a que deben someterse cierto tipo de negociaciones privadas o públicas, precisamente, con el confesado propósito de ofrecer seguridad jurídica a quienes intervienen en ese tráfico de capitales, bienes y servicios, cada vez mayor, más intrincado y, si se quiere, sofisticado e intercomunicado, así como para favorecer el desarrollo económico y, claro está, un orden justo inscrito en la apellidada “justicia contractual”, norte de legisladores, jueces e intérpretes, en general. 

Así las cosas, corno la producción, la comercialización y distribución, el consumo y la financiación de las personas naturales y jurídicas, continúa encontrando en el contrato la forma más práctica y dinámica para su debida materialización, los mencionados cambios registrados en el marco de la negociación moderna, grosso modo ya referidos en precedencia, indiscutiblemente han tenido gran eco en esta materia y, por ello, en la hora de ahora, se torna imperativo abordar la temática contractual con criterios —y texturas— que se ajusten a esa tendencia innovadora que se aprecia en la esfera de los negocios, tanto en lo que hace a su formación, como a su ejecución, efectos, extinción e interpretación. 

De allí que en los tiempos que corren, la institución del contrato, en sí mismo considerada, trascendiendo su mal interpretada “crisis”, se muestra vigorosa y férrea, en prueba de su pertinencia y masiva utilización, sin perjuicio, naturalmente, de la entronización sostenida de una serie de figuras y metodologías especiales, orientadas a su empleo adecuado, justo y equilibrado. Desde esta perspectiva, por vía de elocuente demostración de su vigencia, desarrollo y dinámica, es menester registrar un cambio relevante, como quiera que en consideración al surgimiento y ulterior posicionamiento de los llamados contratos conexos, ya no puede examinarse el contrato de modo aislado o individual, como otrora se hacía, por cuanto es menester hacerlo en función de la señalada articulación o conexidad, tan en boga en la actualidad. Ello explica, en tal virtud, que el lente con arreglo al cual se escrutaba el entramado contractual, hoy sea diverso, en atención a esta particular fenomenología, percusora de vasos comunicantes, redes y tejidos entre diversos tipos negociales, cada vez más —y más— intercomunicados. 

Desde un ángulo funcional, amén que realista, el fenómeno materia de análisis, revela que, en procura de la realización de una operación económica, los interesados celebran diversos contratos, de manera que solo el conjunto de ellos y, más concretamente, su cabal ejecución, los conduce a la consecución del objetivo que persiguen. Por ello acuden a la pluralidad negocial, como quiera que dicho objetivo, en sí mismo, no siempre pueden obtenerlo a través de la realización de un solo tipo negocial. De ahí que, lato sensu, se aluda a la expresión “operación económica”, sin duda de carácter más omnicomprensiva, a la vez que desprovista de alcances puramente jurídicos, ya que es una locución ante todo descriptiva. 

Ahora bien, la causa de cada uno de los contratos coligados o conexos en particular, no puede confundirse con la del negocio, en definitiva, perseguido por los interesados, analizado como una operación jurídica, en sentido amplio. Esta última, de un lado, se ubica por fuera los contratos mismos que, como eslabones, integran la cadena que sirve a ese propósito final y, de otro, opera como el faro que, a la distancia, guía la ejecución de todos los actos necesarios para la obtención de la meta, de suerte tal que la finalidad o propósito general podrá ser otro al de los acuerdos o tipos negociales, en concreto, vale decir a los que se agrupan, articulan o se comunican, sin perder por ello su autonomía tipológica o sustantiva. Entender lo contrario, impondría colegir que en todos los supuestos en que la conexidad contractual campea, se estaría siempre en presencia de una única causa -la realización de la operación económica- y, por lo mismo, de un sólo negocio jurídico, independientemente de la forma que tuviere, lo que significaría, per se, negar la ocurrencia del fenómeno contractual en cuestión. 

Por eso bien se ha dicho que “Es necesario observar que el coligamento funcional comporta la unidad del interés globalmente perseguido, lo cual no excluye que tal interés sea realizado a través de contratos diversos, que se caracterizan por un interés inmediato, autónomamente identificable, que es instrumental o parcial respecto al interés unitario perseguido mediante el conjunto de contratos. En los contratos coligados debe por tanto identificarse la causa parcial de cada uno de los contratos y la comprensiva de la operación(C. Massimo Bianca. Diritto civile, T. III, II contratto. Giuffré Editore, Milano, 1987). 

Por consiguiente, y sin desconocer la existencia de un motivo supracontractual, esto es, un móvil que, en general, sirve de apoyo a la celebración de la operación económica, in complexu, el examen de la causa que permita establecer la pluralidad de contratos, deberá efectuarse en el interior de ellos. Se trata de comprobar si todos responden a una sola causa o a distintas, que los ligan entre sí. En la primera hipótesis, únicamente podrá reconocerse la existencia de un sólo negocio jurídico, no habiendo lugar a hablar de conexidad contractual; en la segunda, la conclusión será distinta: existen diversos contratos autónomos, pero con un vínculo relevante de dependencia, ora recíproca —interdependencia, unos con otros—, ora unilateral —unos de otros—. 

Una cosa es reconocer el indiscutido ligamen o conexión (negocios coligados o conexos) que existe entre esas dos relaciones jurídicas contractuales y otra, bien diferente, por lo demás, hacer de ellas una mezcla, compuesto o amalgama negocial, que desconocería la función que cada negocio cumple dentro del contexto económico de la operación y, por sobre todo, la naturaleza jurídica de cada contrato, de los que se desprenden obligaciones diversas, aunque complementarias”(2). 

De lo dicho hasta ahora se puede sintetizar que, por una parte, el patrimonio autónomo, en cabeza de la sociedad Fiduciaria Superior S.A., tenía la aptitud para ser sujeto de relaciones jurídicas activas y pasivas y, por otra, que a partir de este patrimonio en efecto se sucedieron toda una serie de contratos coligados entre sí, interdependientes, aunque no subordinados, por una finalidad común, construir un proyecto inmobiliario, a los cuales se vincularon diversos grupos de interés, asumiendo obligaciones y adquiriendo derechos cuyos alcances están definidos por los perfiles de cada tipo contractual específico y sin que por la relación de conexidad puedan perder su autonomía para efectos de definir quiénes ostentan respecto de ellos la condición de partes y, por tanto, tanto por activa, como por pasiva, la titularidad que los legitima para actuar sustancial y procesalmente.

En este desarrollo conceptual, para entrar a definir las diferencias que se sometieron a consideración del Tribunal es preciso finalmente referirse a lo que ha sido denominado como la legitimación en la causa.

Aunque en torno al alcance de este presupuesto, que no procedimental, sino sustantivo, se han propuesto muchas teorías, desde aquellas que abogan por considerar que su carencia debe necesariamente conducir a una sentencia inhibitoria, hasta los que entienden que no es obstáculo para que el juez pueda proceder a fallar en el fondo la controversia sometida a su estudio, el Tribunal, para las decisiones que habrá de tomar en este laudo, hace suyo el planteamiento realizado por la Corte Suprema de Justicia y que aparece reproducido en la obra de derecho procesal civil del profesor Hernando Morales Molina(3), en el siguiente sentido:

“La Corte expresa: “Lo concerniente a la legitimación es la causa es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, razón por la cual su ausencia no constituye impedimento para desatar el fondo del litigio, sino motivo para decidirlo en forma adversa al actor … La falta de legitimación en causa de una de las partes no impide al juez desatar el litigio en el fondo, pues es obvio que si se reclama un derecho por quien no es su titular o frente a quien no es el llamado a responder, debe negarse la pretensión del demandante en sentencia que tenga fuerza de cosa juzgada material, a fin de terminar definitivamente el litigio, en lugar de dejar las puertas abiertas, mediante un fallo inhibitorio, para que quien no es titular del derecho insista en reclamarlo indefinidamente, o para que siéndolo reclame indefinidamente de quien no se persona obligada (L. 25, pág. 50).  

Propuestos estos conceptos fundamentales, el Tribunal entrará a estudiar los distintos asuntos sometidos a su estudio, empezando, como resulta apropiado, por la demanda principal, en primer lugar, en lo que toca con las pretensiones contra Constructora Ponte Vecchio Ltda. y, en segundo, las elevadas contra la Fiduciaria. A renglón seguido, el Tribunal se ocupará del llamamiento en garantía y, finalmente, de la demanda de reconvención.

1. Demanda principal contra Constructora Ponte Vecchio Ltda.

Frente al fideicomitente promotor, los convocantes plantearon varias pretensiones, algunas de ellas relativas al contrato de promoción del proyecto y otras vinculadas al contrato de construcción bajo el esquema de administración delegada.

Es así como se plantean en la demanda condenas a pagar perjuicios derivados de atrasos en la ejecución de los trabajos, de sobre-costos en la construcción que no deben ser asumidos por los fideicomitentes adherentes, de problemas de calidad en la terminación de los bienes comunes y, finamente, de prestaciones que, a juicio de los convocantes, se antojan desproporcionadas frente a las labores desarrolladas por el promotor.

Para resolver tales pretensiones, debe tenerse en cuenta que el Fideicomitente Promotor asumió en la operación económica que quería llevarse adelante, bajo la terminología utilizada por quienes explican la naturaleza de los contratos coligados, según se analizó atrás, varios roles derivados de diversas relaciones contractuales, la mayoría de ellas, por lo menos las que interesan para este proceso, trabadas con el patrimonio autónomo “EDIFICIO TRAMONTANA-FIDUSUPERIOR FIDUCIA AL COSTO”.

Es así como Constructora Ponte Vecchio Ltda., se obligó a:

1. Colocar los recursos preliminares (dineros, planos, estudios, presupuestos) y gestionar la promoción comercial de las unidades inmobiliarias en obra gris.

2. Transferir los derechos sobre los lotes en los cuales se levantaría el proyecto.

3. Llevar adelante la gerencia del proyecto, control de presupuesto y programación.

4. Construir bajo el sistema de administración delegada.

5. Entregar las zonas comunes y las privadas, según correspondiera.

A su turno, como contraprestación por tales obligaciones recibiría:

1. Por las indicadas en los numerales 1º y 2º anteriores, el pago de los derechos de entrada o vinculación realizados por los fideicomitentes adherentes, por la suma de $ 884.046.733.00.

2. Por las restantes obligaciones, lo siguiente:

B. El 1% del costo total de los apartamentos en obra gris, es decir, la suma de $ 88.404.673.00.

C. La transferencia a su favor de 585 metros cuadrados de área construida de apartamentos en el Edificio Tramontana, junto con 9 garajes y 3 depósitos.

Por su parte, los costos de construcción se sufragarían con los mismos recursos entregados por los fideicomitentes adherentes bajo el sistema de fondo rotatorio, equivalente a la suma de $ 400.000.000.00, incluidos los imprevistos que se generaran durante la construcción.

De acuerdo con lo anterior, tenemos entonces que el Fideicomitente Promotor fungió, no sólo como promotor, sino como gerente de obra y como constructor, correspondiéndole entonces responder por la ejecución cabal y completa de las obligaciones inherentes a estos dos contratos, unidos funcionalmente, pero autónomos e independientes en lo que respecta a su propia causa y a las partes vinculadas, hasta la entrega del producto final comprometido, el EDIFICIO TRAMONTANA, algunas de ellas de medios y la principal de resultado, como se deduce nítidamente de la definición del objeto que se plasmó al celebrar el contrato de fiducia mercantil (cláusula primera):

“El fideicomiso tiene por objeto el desarrollo del proyecto en obra gris y la construcción y entrega de las unidades inmobiliarias privadas sobre el lote resultante del englobe de los 3 predios antes determinados, los cuales se transferirán al patrimonio autónomo en virtud de la cesión de las opciones o promesas al fideicomiso en las condiciones pactadas”. 

Si se admite entonces la independencia de tales contratos, que corrieron paralelos al de fiducia, al punto que permitió que se confundieran, como ocurrió en la base de la demanda principal, el Tribunal debe concluir que la legitimación en causa para demandar la responsabilidad del gerente y constructor del proyecto, por eventuales demoras en la construcción, por una pretendida mala administración que supuestamente generó efectos adversos en la programación y en el presupuesto, y por los problemas en los acabados del edificio, la tenía el patrimonio autónomo en cabeza de la sociedad Fiduciaria Superior S.A., no los fideicomitentes adherentes, quienes no fueron parte en ese contrato.

Así las cosas, por este primer aspecto la demanda presentada por los convocantes deberá estar llamada al fracaso, por la ausencia de un presupuesto sustancial para acceder a sus pretensiones.

Sin embargo, con el fin de zanjar toda diferencia en torno a las obligaciones del gerente constructor, que en el futuro pudieran generar nuevos procesos y debates, en cumplimiento del deber de administrar justicia y especialmente para dilucidar lo relativo a la responsabilidad de la fiduciaria como gestora del patrimonio autónomo, titular a su turno de las acciones por eventuales incumplimientos de las obligaciones derivadas de los contratos de gerencia de obra y de construcción, el Tribunal entrará a definir el alcance de tales prestaciones.

Como se ha manifestado, la relación jurídica que surgió entre el patrimonio autónomo y el constructor, se basó en un contrato de administración delegada que por voluntad de las partes se ciñó al reglamento de la Sociedad Colombiana de Arquitectos, Decreto 2090 de 1989.

El mencionado decreto se refiere al contrato de construcción por administración delegada de la siguiente manera:

“En este caso el arquitecto obra como representante o delegado de la entidad contratante y todos los gastos de la obra se hacen por cuenta y riesgo de este último”(4). 

De acuerdo con lo anterior, para regular lo relativo a la asunción de los gastos y los costos de la obra dicha fórmula se asemeja a una especie de contrato de mandato, en el que la constructora actúa como “representante o delegada” de la entidad contratante, es decir, del patrimonio autónomo que aglutina los intereses de todas las partes vinculadas al proyecto, como se ha venido afirmando.

Lo anterior, para marcar el contraste frente a otro tipo de fórmulas contractuales, como el contrato a precio global fijo o el contrato a precios unitarios, en los cuales el arquitecto asume todos los costos y recibe como contraprestación una suma específica y concreta, bien por la totalidad de la obra o bien por cada uno de sus componentes.

Esta fórmula contractual coincide de manera precisa con lo previsto en el contrato de fiducia, en cuanto a la obligación de los fideicomitentes adherentes de suministrar al patrimonio autónomo todos los recursos necesarios para sufragar los costos directos e indirectos, previstos e imprevistos, que resultaren del desarrollo de la construcción.

Ahora bien, como se señalará más adelante, esta división de riesgos inherente al contrato de administración delegada, no obsta para que finalmente se pueda exigir al constructor la entrega de un resultado concreto y determinado, de conformidad con las variables y los presupuestos fijados en los planos, diseños y especificaciones, bajo una simbiosis contractual que resulta vital para lo que habrá de considerar el Tribunal.

Precisado lo anterior, resulta importante ahora, antes de abordar el estudio de cada reclamo en concreto, hacer énfasis en dos premisas que resultan claras de la lectura de los documentos contractuales, específicamente del contrato de fiducia y de los encargos que le sirvieron de instrumento.

En primer lugar, que el plazo para la construcción no fue fijo, sino aproximado, sujeto al control del Comité Fiduciario, en términos tales que no era dable pretender un incumplimiento por la inobservancia de un término específico. Bajo esta premisa, sólo la demostración de una actitud negligente, descuidada, ajena a los deberes de un profesional en el ramo de la construcción, que hubiere incidido en mayores tiempos de los que hubieren sido razonablemente indispensables para acabar la tarea, podría dar lugar a una declaratoria de responsabilidad del constructor frente al patrimonio autónomo.

Así se deduce de lo señalado en las cláusulas 4.5 y quinta del contrato matriz, que le delegó al Comité Fiduciario lo relativo al control sobre la duración de la obra, y la cláusula cuarta, parágrafo 4º, del encargo fiduciario, que da cuenta de un plazo “aproximado” para la construcción.

En segundo, que el valor de los apartamentos que los fideicomitentes adherentes podían recibir a cambio de sus aportes, bajo el contrato de vinculación, no era fijo, sino variable, atado a los costos directos e indirectos, previstos e imprevistos, que se causaren dentro del proyecto, de acuerdo con los presupuestos aprobados por el Comité Fiduciario. Esta fórmula de costo variable resulta compatible, como antes se manifestó, con el contrato de construcción bajo administración delegada. Así las cosas, de la misma manera que se señaló para lo relativo al plazo, sólo una culpa probada a cargo del constructor, que hubiere incidido en el costo final de la obra, podría dar lugar a una responsabilidad y la consecuente condena a indemnizar los perjuicios causados con el incumplimiento.

Lo anterior se deriva de lo dispuesto en los literales B y D de las consideraciones del contrato matriz, cláusula Segunda, numeral 2.2, y cláusula Cuarta, numeral 4.5.

De acuerdo con lo anterior, frente a estas prestaciones específicas se puede deducir que fue voluntad de las partes que se sometieran al régimen de responsabilidad propio de las llamadas obligaciones de medios, como las derivadas del contrato de mandato. Ya tendrá el Tribunal espacio para tratar lo que atañe a la calidad del producto entregado, que corresponde al resultado esperado(5).

Sobre el alcance de las obligaciones de medios, por oposición a las de resultado, también existen innumerables pronunciamientos. Sin embargo, en aras de la brevedad el Tribunal se acoge a lo dicho en la siguiente providencia:

“El contenido de cualquiera obligación consiste en la prestación que el acreedor puede reclamar al deudor y que este debe suministrar. La prestación, pues, o bien es una conducta del deudor en provecho del acreedor, o bien es un resultado externo que con su actividad debe producir el deudor a favor del acreedor. Dicho con otras palabras. La obligación puede tener por objeto un hecho o un resultado determinado y entonces obliga al deudor a realizar ese hecho o a obtener ese resultado deseado por acreedor. El hecho prometido por el deudor o la abstención a que él se ha comprometido, tiene las características de ser claros, precisos, y de contornos definidos. 

Es deber del deudor obtener con su actividad ese hecho, tal resultado. En cambio, en las obligaciones de medio el deudor únicamente consiente en aportar toda la diligencia posible a fin de procurar tener el resultado que pretende el acreedor. El deudor solo promete consagrar a logro de un resultado determinado su actividad, sus esfuerzos y su diligencia, pero no a que este se alcance”. 

En las obligaciones de medio, el trabajo de apreciación por parte del juzgador, es a menudo delicado, porque aquí no hay lugar a confundir el incumplimiento con la culpa. No basta para deducir la responsabilidad del deudor, comprobar la existencia de una inejecución sino que sea indispensable estimar si ella es culposa, para lo cual debe compararse la conducta del deudor, con la que hubiera observado un hombre de prudencia ordinaria, normal y usual, colocando en la misma situación objetiva de aquel. Si el resultado de la comparación es desfavorable al deudor, surge entonces la responsabilidad”(6). 

Partiendo de estas dos variables, pasa ahora el Tribunal a examinar en concreto los reclamos hechos por los convocantes:

1. En relación con el incumplimiento del plazo.

Al efecto, nuevamente se citarán las pretensiones de la parte convocante que se consideran pertinentes:

SEGUNDA: “Que se declare por parte del Tribunal que el CONSTRUCTOR, CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. promotor del proyecto Edificio Tramontana incumplió el plazo contractual de diez (10) meses, para la ejecución de las obras de terminación del edificio, las zonas comunes en obra blanca y el plazo contractual para la entrega de los apartamentos en obra gris del referido inmueble, conforme a lo pactado en el contrato de fiducia y de encargo fiduciario”. 

TERCERA: Que como consecuencia del incumplimiento el constructor debe indemnizar a cada uno de los demandantes mediante el pago de QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($ 595.000.000), por concepto de cuotas pagadas, arrendamientos dejados de percibir, costos de movilización, bodegajes, y gastos por la mora en la entrega de las unidades…………..”. 

NOVENA: “Que, como pretensión subsidiaria, en caso de no poder precisarse el valor de la indemnización individual por el perito designado se ordene a la CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. y a FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. a pagar solidariamente a cada uno de los demandantes a título de indemnización integral el 20% del valor pagado como adquirentes de unidades inmobiliarias en el proyecto Edifico Tramontana Fiducia al costo, suma que es acorde con lo establecido en la cláusula OCTAVA del contrato de encargo FIDUCIARIO (cláusula penal), para los casos de terminación anticipada, en el entendido que se trata de un contrato conmutativo, que genera derechos y obligaciones para ambas partes, en los términos del artículo 1622 del Código Civil”. 

Siguiendo con el planteamiento realizado como examen preliminar de este debate, es evidente que el constructor estaba obligado a administrar la obra encargada por el mandante, patrimonio autónomo, con diligencia y cuidado al menos medianos, y poner al servicio de esa causa toda su experiencia y experticia.

Lo anterior, como resulta de lo previsto en los artículos 1604 y 2.155 del Código Civil, por la remisión que a tales normas realiza el artículo 822 del Código de Comercio.

Sobre el alcance de esta responsabilidad, el tratadista Javier Tamayo Jaramillo refiriéndose al citado artículo 2155 del Código Civil, sostiene lo siguiente:

“Ello significa que, en principio, en cuanto a la ejecución del encargo hecho por el mandante al mandatario, este responde hasta de la culpa leve en caso de que aquel alegue que el mandatario ha ejecutado imperfectamente la gestión que le encomendó. En tales circunstancias, la obligación principal del mandatario sería de medio, ya que solo se compromete a emplear diligencia y cuidado en la realización de la gestión que se le encargó”(7). 

Con respecto a “los contratos para la construcción de una obra material, entre ellos los de construcción de edificios”, el mencionado autor señala:

“Sin embargo, es de anotar que, según lo prescribe el artículo 2057 del Código Civil: 

La pérdida de la materia recae sobre su dueño, es decir, sobre el que encargó la obra. 

En este caso, el deudor, es decir quien se encargó de confeccionar la obra, se halla frente a una obligación de medio en cuanto a la conservación de la materia que le fue entregada para la confección de la obra, conforme a los principios sobre la pérdida de las cosa que se debe, establecen los artículos 1604 y 1730 del Código Civil. Pero en cuanto a la calidad misma de la obra realizada, la obligación será de resultado”(8). 

Como se advirtió, el contenido del contrato de administración delegada permite concluir que en su ejecución confluyen, tanto obligaciones de medio, como de resultado.

Sin embargo, como ya se anticipó, en cuanto al cumplimiento de eventuales plazos estipulados por las partes para la ejecución de la obra bajo la administración delegada, la obligación se pactó como de medios.

Bajo este presupuesto se debe analizar el material probatorio, con el fin de verificar si se probó alguna culpa imputable a la constructora que hubiere incidido en el aumento del plazo final de ejecución del proyecto, frente al que se había programado.

Al respecto, en primer lugar, el Tribunal toma el testimonio del Señor Daniel Edmundo Camargo Froc, en lo que respecta al tiempo de ejecución de la obra:

“Dr. Gaitán: Que nos puede contar en cuanto al tiempo de ejecución de esa etapa del proyecto ¿estuvo dentro de los estimativos, se prolongó en el tiempo? 

Sr. Camargo: Sí obviamente, haber(sic) la etapa de construcción presentó alguna dificultad en cuanto a la presencia de roca y la forma de la excavación, básicamente eso es un proceso demorado, más que lo esperado, por la dificultad que se presentó en cuanto a la protección de las edificaciones vecinas. 

(…). 

Dr. Gaitán: Según su experiencia y experticia considera usted que este tipo de circunstancias se hubieran podido prever? 

Sr. Camargo: Es difícil, porque existen estudios de suelos que le pueden decir a uno que hay presencia de roca, por decir algo, pero no en la magnitud de que, es decir, ahí existe roca en el terreno, hay presencia de roca y propiamente no roca, si no bolas de piedra entonces es difícil estimar realmente la magnitud de la presencia de roca”(9). 

Así mismo, el Tribunal encuentra en el testimonio del arquitecto Alejandro Yesid Chávez Romero (residente de la obra en el proyecto Tramontana), una versión similar respecto los problemas encontrados, lo que analizado en conjunto lleva al Tribunal al convencimiento de que efectivamente se dieron circunstancias especiales que incidieron en la mayor duración de la obra, no imputables a culpa de la constructora.

En lo que tiene que ver con las funciones asignadas al Comité Fiduciario, se encuentra que en la reunión 8 se informó sobre los imprevistos presentados y sobre el atraso que había sufrido la obra debido a las mismas razones aludidas por los testigos citados, por lo que en la reunión 9 se llegó al acuerdo de iniciar la entrega de las unidades inmobiliarias en Diciembre 12 de 2006.

Es así como el informe de gestión sobre los imprevistos presentados consta en el Acta 8 del Comité Fiduciario de la siguiente manera:

“De otra parte se aclara que la obra tiene un atraso actual de 45 días, debido a imprevistos como la voladura de roca que fue mayor a la prevista, la demolición de concreto en las estructuras de las construcciones vecinas y que afectan el proyecto, el estado del tiempo ya que las lluvias han generado obras adicionales, el traslado del campamento y del almacén teniendo en cuenta que el área del lote es ocupada en su totalidad por la obra y los horarios de trabajo los cuales no se han podido ampliar debido a la zona donde se está desarrollando el proyecto. 

INFORME SOBRE EL DESARROLLO DE LA OBRA, POR PARTE DEL INTERVENTOR (…) El interventor resalta el avance significativo que se tiene sobre la torre A y respecto al atraso que presenta la obra coincide con la Gerencia de Proyecto en que los aspectos que han afectado son demoliciones parciales de la estructura de edificaciones vecinas, la voladura de roca adicional y las lluvias(10). 

El Tribunal advierte que no solamente los testimonios citados y el acta de Comité Fiduciario prueban la existencia de imprevistos durante la ejecución de la obra ajenos a la culpa del constructor, pues el dictamen pericial del perito Ingeniero Civil Jairo Ruiz Sandoval, que en este aspecto le merece toda credibilidad, concluye que efectivamente en el mes de Diciembre de 2005 y entre los meses de Enero a Junio de 2006 se presentaron lluvias que excedieron las previsiones meteorológicas de tal manera que no era posible preverlas en la época de estudio y diseño del proyecto. Para llegar a este concepto, el perito se basa en los estudios realizados por el Instituto de Hidrología, Meteorología y Estudios Ambientales de Colombia IDEAM.

Concluye de esta manera el experto ingeniero civil que las lluvias coincidieron con el proceso de excavación, generando atrasos en la obra.

“(…) el suscrito procedió a obtener los datos registrados en la Estación El dorado, representativa de la zona de Bogotá, según lo indicado por el IDEAM (...) de la cual el suscrito hizo un análisis, encontrando que efectivamente durante los meses de 2006 las lluvias registradas por el IDEAM excedieron las previsiones que se podría estimar en la época de estudio y diseño del Proyecto Edificio Tramontana. 

Adicionalmente, una vez analizados los registros del IDEAM, para el mes de diciembre de 2005, también se registra este mes un valor máximo mensual frente a los datos históricos de la citada Estación Meteorológica. 

De acuerdo con lo anterior, los registros del IDEAM evidencian fuertes lluvias ocurridas desde el mes de diciembre de 2005 y durante el primer trimestre del año 2006, donde en estos meses normalmente eran de verano. Las fuertes precipitaciones ocurridas en Bogotá durante el citado periodo, coincidieron con el proceso de excavación de la cimentación profunda de la estructura del Edificio Tramontana, lo cual era imprevisible por un Constructor en la época de estudio y diseño”(11). 

En lo que respecta a los bloques de roca que se encontraron en el terreno, afirma el perito que eran imprevisibles desde el punto de vista técnico y científico.

En efecto, sobre este particular señala el perito:

“Sin embargo, el programa de exploración del subsuelo ejecutado, según Estudio de Suelos, consistió en tres (3) perforaciones ubicadas estratégicamente en el área a construir, una por cada Torre del Edificio, que alcanzaron profundidades entre 11.0 y 12.5 metros bajo la superficie ejecutadas con taladro rotatorio, no permitía al Constructor precisar con anterioridad a la excavación, la proporción entre los diferentes materiales que realmente se podían encontrar durante la ejecución de la excavación para la cimentación del Edificio Tramontana, lo cual se reflejó en el rendimiento de las excavaciones y desagües, agravado por las fuertes lluvias ocurridas en la época año 2006 (…)”(12). 

“Las causas alegadas por el Constructor como exonerantes de responsabilidad para justificar la mora en la entrega, son de aquellas que pueden tenerse como imprevisibles, desde el punto de vista técnico, analizando los informes del interventor y de acuerdo con el avance la ciencia y el conocimiento científico moderno”(13). 

El Tribunal en este punto señala que el apoderado de la parte convocante, fuera de hacer afirmaciones en sus escritos de objeciones, en torno a las conclusiones obtenidas por el perito, en lo relativo a las causas que originaron los atrasos frente a la programación, no acometió la tarea de traer al proceso pruebas que respaldaran su dicho y que, por tanto, acreditaran los pretendidos errores cometidos por el Ingeniero

Como consecuencia de lo anterior, sin mayor esfuerzo se puede concluir que no existe culpa imputable al mandatario, tal que lo pueda hacer reo de condenas por mayores tiempos en la entrega de las unidades inmobiliarias o de las zonas comunes del edificio.

Por las razones expuestas, el Tribunal no encuentra que haya habido incumplimiento de la constructora en la ejecución de sus obligaciones de medios, de gerenciar y llevar adelante la construcción con la diligencia que debía observar un profesional medianamente cuidadoso puesto en iguales circunstancias.

2. En relación con los sobrecostos. 

La pretensión referente a este punto es:

SEXTA: Que declare por parte del Tribunal que la parte demandada debe reintegrar los dineros pagados en exceso por parte de los fideicomitentes adherentes demandantes en este proceso arbitral en relación con las sumas pactadas en el anexo 7 del contrato de encargo fiduciario”.  

Respecto a este asunto la parte convocante afirma que “como en el contrato de fiducia mercantil, en la parte final de la Letra B los fideicomitentes adherentes se obligan “en la proporción que se acuerde en los diferentes contratos o encargos de vinculación”, se trata de una suma cierta, toda vez que como lo manda el artículo 1865 del Código Civil “no podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes”.

El tribunal no comparte lo propuesto, por cuanto, tratándose de contratos de administración delegada, por el contrario, es propio de su naturaleza que los mayores costos o los ahorros se trasladen al contratante, en este caso al patrimonio autónomo y, a través suyo, a los fideicomitentes adherentes.

Al respecto, el artículo 1268 del Código de Comercio establece:

“El mandatario deberá informar al mandante de la marcha del negocio; rendirle cuenta detallada y justificada de la gestión, y entregarle todo lo que haya recibido por causa del mandato, dentro de los tres días siguientes a la terminación del mismo”. 

En otras palabras, contrario a lo afirmado por la parte convocante, el pago al cual se obligaron los fideicomitentes adherentes no era una suma cierta, pues en este caso, no sólo se estaba en presencia de un contrato de administración delegada, sino en un contrato de fiducia al costo, como resulta claramente de los términos previstos en los considerandos que aparecen en las letras B y D del contrato de fiducia mercantil, y en las cláusulas Segunda, numeral 2.2, y Cuarta, numeral 4.5.

En los contratos de administración delegada el precio total de obra encargada se fija precisamente por el sistema “al costo”, es decir, la sumatoria del valor total de la obra y de los honorarios del mandante, en este caso, del constructor, que pueden ser a su turno un precio fijo o un porcentaje del precio total de la obra.

Así lo explica el tratadista Ricardo Luis Lorenzetti:

“En este caso no hay un monto determinado, sino que es determinable. Mediante este sistema el precio se fija en función de lo que cuestan los materiales y la mano de obra realmente utilizados, más una ganancia para el empresario. Las partes prescinden de un monto total por obra o por unidad de medida, bien sea porque el empresario no quiere asumir los riesgos inherentes a los sistemas anteriormente descritos, o porque el dueño quiere pagar un precio menor”(14). 

En torno al alcance de esta presupuesto, el Tribunal trae a colación la definición del contrato de administración delegada contenida en el reglamento de la Sociedad Colombiana de Arquitectos, citada anteriormente.

“El arquitecto obra como representante o delegado de la entidad contratante y todos los gastos de la obra se hacen por cuenta y riesgo de este último”(15) (resaltado fuera del texto). 

De los textos anteriormente señalados puede concluirse que es de la naturaleza del contrato de administración delegada que el contratante corra con los riesgos y ganancias con respecto a los costos del proyecto. Es decir, si el costo del proyecto está por debajo del estimado, quien debe tener provecho de esa diferencia es el mandante. Lo mismo ocurre si el precio es mayor al estimado, quien debe cubrir esa diferencia es el verdadero dueño de la obra, el representado.

Por ello es que el constructor debe presentar un informe de gestión en el que justifique la presencia de los sobrecostos, pues en la medida en que resulten razonables el mandante deberá cubrirlos. Solo si se llegare a demostrar negligencia o culpa del constructor por impericia, deberá este último asumir las consecuencias de su incumplimiento.

Con base en los anteriores planteamientos, entra el Tribunal a analizar el material probatorio con el fin de concluir si los sobrecostos resultaron justificados o no.

En primer lugar, la cláusula 4.5 del contrato de administración fiduciaria señala claramente que es obligación de los fideicomitentes adherentes cubrir los sobre-costos que se presenten en la obra del proyecto Tramontana, de acuerdo con lo que al efecto decida el comité fiduciario.

“CLÁUSULA CUARTA NUMERAL 4.5  

(…)  

“En caso de incrementos en los costos u obras adicionales EL FIDEICOMITENTE PROMOTOR presentará para aprobación del comité fiduciario las modificaciones en el presupuesto programación y flujo de caja y éste comité las aprobará de manera que LOS FIDEICOMITENTES ADHERENTES deberán atender los sobrecostos que se presenten”. 

Se concluye entones que el Comité Fiduciario era el órgano encargado de aprobar los sobre-costos y que sus decisiones eran obligatorias para las partes, en virtud de las delegaciones y facultades que se pusieron en su cabeza.

De lo así pactado surge entonces una doble relación de delegación. Una del patrimonio autónomo en el constructor para llevar adelante el proyecto bajo el sistema de administración delegada. Otra de las partes vinculadas al contrato de fiducia, en el Comité Fiduciario, para que analizará los eventuales sobre-costos y para, de encontrarlos justificados, aprobar las adiciones a que hubiera lugar.

Bajo esta estructura, entonces, el reclamo de los convocantes en el sentido de entender que los sobre-costos son a cargo del constructor, debería pasar primero por el filtro de la conducta asumida por el Comité Fiduciario, como delegatario de la función de aprobar las adiciones correspondientes.

De acuerdo con lo anterior, del material probatorio aportado al proceso se encuentra que en las reuniones 13 y 17 del mencionado comité se aprobaron sobrecostos que en total llegaron al 5.84% del presupuesto inicial.

Acta 13. Proposiciones y Varios. “Los Fideicomitentes Promotores del proyecto informaron que, con la liquidación actual del proyecto se hace necesario cancelar una cuota adicional aproximada de $ 127.000.000 la cual será liquidada de acuerdo al porcentaje de participación de cada una de las unidades inmobiliarias, se procederá a realizar los cobros pertinentes”. 

Acta 17” (…). 

El Dr. Carlos Perdomo presentó el Control del Presupuesto de Tramontana, de igual forma afirmó que el informe presentado corresponde al cálculo de la ejecución final del Proyecto, en el cual se encuentran las cifras sumadas y proyectadas a la Liquidación tanto del Proyecto como del Fideicomiso. 

En el informe se detallan por actividades todos los costos directos y por capítulos los costos indirectos y otros costos, haciendo un comparativo del presupuesto original, las cifras actuales, lo ejecutado y pendiente por ejecutar y los valores finales. 

El incremento presupuestal total corresponde al 5.84% del cual ya se había realizado el cobro de una parte y se encuentra pendiente del cobro el 4.31% que corresponde a $ 357.320.839; en estas cifras se incluyó la suma de $ 15.000.000 para imprevistos; la Fiduciaria planteó ampliar el monto de estos imprevistos teniendo en cuenta el valor total del proyecto y para evitar que sea necesario un cobro adicional más tarde; sin embargo los integrantes del comité revisaron las cifras y no vieron conveniente incluir una cifra superior de imprevistos. Por lo tanto se aprobó el informe de ejecución presupuestal presentado por la gerencia del proyecto. 

Así mismo Arabella Hernández y la Fiduciaria solicitaron a la Gerencia del Proyecto que se remitiera copia de la ejecución presupuestal presentada, a cada uno de los fideicomitentes adherentes para su conocimiento”. 

Está entonces acreditado que el Comité Fiduciario aprobó los sobre-costos del proyecto, de conformidad con los lineamientos contractuales, por lo que podría decirse, en principio, que si dicha decisión hubiere sido equivocada, sería en primer lugar a sus miembros a quienes les correspondería responder por haber cometido culpa en el cumplimento de las funciones que le fueron asignadas.

Sin embargo, si se verifica la razonabilidad de los sobre-costos así aprobados, el Tribunal encuentra que el perito Ingeniero Civil en su dictamen concluyó que resulta frecuente en la mayoría de proyectos de construcción que el presupuesto sufra variaciones por diferentes variables externas, las cuales pueden ir en promedio hasta el 8% de los rubros presupuestados.

Pregunta 1: Sí ordinariamente las reglas de la experticia demuestran o no que en un Proyecto Inmobiliario, de la naturaleza y magnitud del correspondiente al “Edificio Tramontana”, el presupuesto de obra es susceptible de variaciones o desviaciones. Respuesta 1: Si, en la gran mayoría de los Proyectos el presupuesto sufre variaciones durante el proceso constructivo, ya que es poco probable lograr un estimativo sin fluctuaciones no sustantivas en un proceso donde incurren diferentes variables externas al mismo proceso.  

Pregunta 2: En caso de respuesta afirmativa al anterior cuestionamiento, ¿Cuál es promedio ordinario de dicha variación o desviación? 

Respuesta 2: El incremento o variación promedio ordinario puede estar alrededor hasta del ocho por ciento (8%) 

(…). 

Respuesta 4: Como se menciona en el punto 2 del capítulo 3 del presente documento, el rango máximo de fluctuación es hasta del 8%. Teniendo en cuenta que la variación del presupuesto inicial que obra como Anexo 1 de los Contratos de Encargo Fiduciario, se varió en un 5.84%, el cual se considera que esta un rango estándar de variación admisible en el sector de la construcción de este tipo de Proyectos”(16). 

De acuerdo con esta conclusión del perito, que para el Tribunal es seria y soportada, de tal manera que no acepta el error grave que le endilga la convocante, el presupuesto del proyecto Tramontana varió tan sólo en un 5.84%, es decir, dentro del rango estándar admisible en el sector de la construcción para este tipo de proyectos.

Este porcentaje, por lo demás, permite igualmente concluir que las variaciones presupuestales no eran sustanciales, al punto que hubiere sido de recibo la aplicación de lo previsto en el parágrafo Tercero de la cláusula Curta del encargo fiduciario, es decir, la previa anuencia escrita de los fideicomitentes adherentes, pues se trataba de simples ajustes al presupuesto cuya aprobación correspondía al Comité Fiduciario bajo las reglas de la mayoría, dentro de la dinámica propia de los proyectos de construcción.

En conclusión, el Tribunal infiere del material probatorio que los sobrecostos fueron aprobados por el Comité Fiduciario, de conformidad con el esquema contractual definido para el efecto, y que además fueron justificados y razonables.

Bajo esta premisa, por tratarse de un contrato de administración delegada y de una fiducia al costo, quien debe correr con el riesgo de un mayor valor de la obra es el mandante, es decir, el patrimonio autónomo y, a través suyo, los fideicomitentes adherentes, quienes contractualmente tenían la obligación de pagar cualquier monto excedente al inicialmente presupuestado.

3. Respecto de la manifiesta desproporción de la remuneración del fideicomitente promotor. 

De la demanda principal se logra extraer la siguiente pretensión por la parte convocante:

SÉPTIMA: “Que se declare por parte del Tribunal que la constructora debe devolver los beneficios recibidos y que excedan la suma fijada en el dictamen pericial por manifiesta desproporción en los mismos, en los términos del artículo 1264 del Código de Comercio”. 

DÉCIMA: “que se revisen los beneficios del Fideicomitente Promotor pactados en el Contrato Matriz y en los Encargos Fiduciarios de Vinculación, con base en el art. 1264 del Código de Comercio”. 

La parte actora afirma que “los beneficios reclamados por el FIDEICOMITENTE PROMOTOR son excesivos y deben ser revisados teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 1264 del código de comercio por manifiesta desproporción”.

Para resolver este asunto, es necesario remitirnos a la norma citada por los convocantes.

Artículo 1264, Código de Comercio. “El mandatario tendrá derecho a la remuneración estipulada o usual en este género de actividades, o, en su defecto, a la que se determine por medio de peritos”. 

(…). 

Si la remuneración pactada se halla en manifiesta desproporción, el mandante podrá demandar su reducción, probando que la remuneración usual para esa clase de servicios es notoriamente inferior a la estipulada, o acreditando por medio de peritos la desproporción, a falta de remuneración usual”. 

La norma prevé una de dos opciones para probar la manifiesta desproporción económica: La primera de ellas cuando quiera que la remuneración usual para estos oficios sea notoriamente inferior.

Al respecto, encuentra el Tribunal que durante el proceso no se logró probar que en negocios similares la remuneración pactada por el constructor se diferenciara de la del contrato Tramontana de manera significativa. Por el contrario, el perito Ingeniero Civil consideró que el precio fijado era razonable y que era común pactarlo en especie, caso en el cual los honorarios del constructor están compuestos por dinero y unidades inmobiliarias.

Pregunta 3: Teniendo en cuenta las distintas variaciones históricas de precio de los materiales empleados en la construcción del Edificio Tramontana, honorarios profesionales, mano de obra, alquiler de maquinaria y demás costos propios de la actividad de la construcción para la ejecución de un Proyecto Inmobiliario, de la naturaleza y magnitud del correspondiente al “Edificio Tramontana”, conceptúe si el presupuesto presentado a los Fideicomitentes Adherentes (compradores) en el presente caso y que se presentó como anexo 1 de los Contratos de Encargo Fiduciario, fue razonable o no”. Respuesta 3: Si, el presupuesto presentado a los Fideicomitentes Adherentes que se entiende como Anexo 1 de los Contratos de encargo Fiduciario, fue razonable y se considera que los costos presentados en dicho documento manejan un rango justo dentro del mercado de la construcción, disponible a la fecha en que fue concebido el Proyecto (año 2004)”(17). “Pregunta 2: Si en desarrollo de Proyectos como el del Edificio “Tramontana” se considera normal que parte o la totalidad de los honorarios o beneficios de los gestores, promotores, gerentes o constructores se pague mediante entrega de áreas en el mismo proyecto Respuesta 2: Si, en el desarrollo de Proyectos como el de Edificio “Tramontana” se considera aceptable pagar parcial o totalmente los honorarios o beneficios de acuerdo a la cualificación de los mismos y del valor por metro cuadrado al costo ofrecido en el momento de pactar la forma de pago de dichos honorarios (dentro de los porcentajes citados en el punto 1 inmediatamente al presente), sin embargo, lo anterior no exonera a los gestores, promotores o constructores de los pagos adicionales que alleguen al inmueble que se da en forma de pago”(18). 

La segunda, es probar por medio de un dictamen pericial la desproporción económica de los honorarios.

A este respecto, aunque se hizo la pregunta al perito experto en finanzas, no se halló una respuesta satisfactoria al respecto, pues el experto consideró que escapaba a sus conocimientos dicho asunto.

“Pregunta 3: Literal F folio 303 Cuaderno Principal 1 “Que se revisen los beneficios obtenidos por el constructor y se determine si existe o no manifiesta desproporción en los mismos a la luz de lo expresado en el hecho 6 de la presente demanda y del artículo 1264 del Código de Comercio (…). 

Sobre la razonabilidad de los beneficios según el artículo 1264 del Código de Comercio, este Perito no se pronuncia debido a que la información disponible sobre las empresas de construcción de vivienda en la Superintendencia de Sociedades se encuentra agregada y no permite identificar los proyectos y mucho menos los proyectos al costo”(19). 

“Pregunta 3. BENEFICIOS DEL CONSTRUCTOR. (…) Pero sobre la razonabilidad de dichos beneficios frente al valor total del proyecto no se pronuncia por falta de información en la Superintendencia de Sociedades. (…)”. 

Respuesta: “El perito se abstiene de contestar esta COMPLEMENTACIÓN ya que las valoraciones a partir de los defectos y obras que se mencionan están fuera de su conocimiento técnico”(20). 

Así las cosas, no se encuentran probada la “manifiesta desproporción” de la remuneración del mandatario, según lo requerido por el citado artículo del Código de Comercio.

Por otro lado, es necesario también mencionar que bajo la premisa de que el contrato es una ley para las partes, el desequilibrio económico debe ser de tal magnitud que resulte perentorio revisar el contrato y equilibrar las cargas, bajo la teoría esbozada por el artículo 1264 del Código de Comercio. No puede olvidarse que los mismos fideicomitentes adherentes voluntariamente consintieron en celebrar el contrato de vinculación al fideicomiso, incluida la remuneración del Constructor, sin que se vislumbre un vicio del consentimiento en esta materia y sin que exista prueba alguna que dé cuenta de que el margen permitido por el Código de Comercio para que las partes en un contrato conmutativo obtengan la utilidad esperada por la gestión adelantada, hubiera desbordado el justo equilibrio.

En conclusión, al no encontrarse una manifiesta desproporción en lo que respecta a la remuneración de la Constructora Ponte Vecchio, la pretensión de la parte convocante en cuanto a su reducción no será acogida por el Tribunal.

4. Respecto de la calidad de los terminados de las zonas comunes. 

Sobre este particular, la parte convocante solicita una condena contra el fideicomitente promotor y constructor, por los siguientes conceptos:

“d) Devolución de costos de materiales y de mano obra por mala calidad de las unidades; e) Devolución de beneficios por parte de la constructora mala calidad de materiales y deficiente terminación de las zonas comunes”. 

Se trata de un cuestionamiento directo en cuanto al producto entregado, por considerar que no se ajustó a las especificaciones ofrecidas, ni a lo que debe entenderse como calidad al menos mediana a la luz del estrato al cual corresponde el Edificio Tramontana.

En este asunto se plantea entonces una discusión en torno al cumplimiento de aquella parte de las prestaciones propias del contrato de construcción por el sistema de administración delegada, que corresponden a las obligaciones de resultado, en las cuales ya el tema de la conducta deja de tener relevancia, en cuanto la asunción de la pericia y el cuidado no son suficientes para enervar la responsabilidad del deudor por la no obtención del resultado o por el logro de uno insuficiente o defectuoso.

Al respecto, aunque el Tribunal encuentra que del dictamen pericial del Ingeniero Civil se puede concluir que hubo fallas en la terminación de las zonas comunes, especialmente por la forma en que se colocaron los materiales, según se evidencia en el siguiente aparte de su dictamen, no puede acceder a las pretensiones de la parte convocante por dos razones fundamentales.

“Los defectos que se observan en el Edificio Tramontana, en opinión del suscrito, técnicamente no constituyen deficiencias graves que afecten la estabilidad de este Edificio, sí corresponden a una mala calidad en la aplicación de los materiales de los acabados de las zonas comunes, incluidas las terrazas de las zonas comunes de uso privado, tal como se ha detallado a lo largo del Informe del suscrito de fecha de 17 de Octubre de 2008 y se ratifican en el presente. Estos defectos en los acabados sí alteran la presentación del Edificio estrato 6”(21).

La primera, por cuanto al referirse a asuntos que son del interés de todos los fideicomitentes adherentes, varios de ellos hoy copropietarios del Edificio, la legitimación en causa por activa para reclamar la responsabilidad del constructor por los eventuales errores cometidos en esta materia, que puede incidir sobre las llamadas zonas comunes del inmueble, la tenía en su momento la Fiduciaria, en su calidad de gestora del patrimonio autónomo, como se manifestó en otras consideraciones de esta laudo, que no es del caso repetir, y hoy está radicada en la copropiedad como titular de los derechos sobre las mismas zonas, a partir de la entrega que de ellas se hizo por parte de la constructora, según consta en el actas de fechas mayo 28 de 2008 y julio 10 de 2009, que obra a folios 79 a 101 del expediente, en aquello que no hubiere quedado definido por finiquitos o paz y salvos otorgados al constructor.

La segunda, por cuanto no existe en el plenario prueba alguna que permita cuantificar el valor de los pretendidos daños derivados de las fallas que pudieron haberse cometido en los terminados del Edificio, a pesar de que de manera expresa se solicitó al perito Ingeniero Civil designado, al decidir sobre las aclaraciones y complementaciones al dictamen inicial, para que cuantificare lo que el entendió como defectos no sustanciales en la construcción que, aunque no afectaban la estructura del edificio, si demeritaban su enlucimiento.

Esta ausencia de prueba no puede ser suplida con la aplicación de la cláusula penal prevista en la cláusula Segunda, punto 2.2, del contrato de fiducia mercantil, como lo pretende la parte convocante, por cuanto esta estimación anticipada de perjuicios fue prevista para otra hipótesis, de tal manera que cometería un error grave el Tribunal si pretendiera extenderla analógicamente a proposiciones diferentes.

En tales circunstancias, por falta de legitimación en causa y por ausencia de prueba el Tribunal igualmente deberá rechazar estas pretensiones.

II. Demanda principal contra Fiduciaria Superior S.A.

Las pretensiones de los convocantes contra Fiduciaria Superior S.A. se concretan a lo siguiente:

“Que se declare que la FIDUCIARIA SUPERIOR S.A., es responsable solidaria con el constructor por culpa leve en el incumplimiento del presente contrato, por no haber adelantado las gestiones necesarias para entregar dentro del tiempo establecido el edifico Tramontana en obra gris dentro de los costos pactados en el anexo 7 de los contratos de encargo y no haber escriturado todas las unidades inmobiliarias dentro del plazo contractual, por lo cual debe asumir los sobrecostos generados de conformidad con la cláusula 6.8 del contrato de Fiducia mercantil”. 

“Que se declare por parte del Tribunal que FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. no ha cumplido con la obligación de escriturar la totalidad de las unidades inmobiliarias adquiridas por los fideicomitentes adherentes de conformidad con los acuerdos económicos del anexo 7 del contrato de encargo fiduciario y de la cláusula 6.8 del contrato de fiducia mercantil, en armonía con el artículo 1266 del código de Comercio”. 

“Que se ordene a la Fiduciaria FIDUSUPERIOR S.A. que no se paguen los beneficios restantes en área al Constructor CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. hasta no culminar la entrega de todas las unidades y previo el pago de los pasivos del proyecto Tramontana, en cumplimiento de la CLÁUSULA TERCERA parte final del contrato de Fiducia Mercantil, llamado contrato Matriz”. 

“Que, como pretensión subsidiaria, en caso de no poder precisarse el valor de la indemnización individual por el perito designado se ordene ………….. a la FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. a pagar solidariamente a cada uno de los demandantes a título de indemnización integral el 20% del valor pagado como adquirentes de unidades inmobiliarias en el proyecto Edifico Tramontana Fiducia al costo, suma que es acorde con lo establecido en la cláusula OCTAVA del contrato de encargo FIDUCIARIO (cláusula penal), para los casos de terminación anticipada, en el entendido que se trata de un contrato conmutativo, que genera derechos y obligaciones para ambas partes, en los términos del artículo 1622 del Código Civil”. 

Para resolver estas pretensiones es preciso recordar, como corresponde a un contrato de gestión de intereses ajenos, que por regla general las obligaciones que asume la sociedad fiduciaria son de medios, con el contenido y alcances referidos atrás, y excepcionalmente son de resultado.

Por otra, que por tratarse de la discusión en torno al cumplimiento de obligaciones que surgen de un contrato, tal como lo reseñó la misma parte convocante, la solidaridad es excepcional y sólo surgirá en cuanto se pudiera predicar que la Fiduciaria asumió las mismas prestaciones que correspondía a otros sujetos dentro de los múltiples contratos celebrados con apoyo en el patrimonio autónomo, dentro de ellos los de gerencia y construcción, a la luz de lo previsto en el artículo 825 del Código de Comercio.

A partir de esta premisa, el Tribunal estudiará las pretensiones que se dirigen contra la Fiduciaria, así:

En primer lugar, no es posible endilgar responsabilidad alguna a la Fiduciaria por el pretendido incumplimiento de las obligaciones que para el fideicomitente promotor surgieron de los contratos de gerencia y de construcción, por cuanto, por una parte, la Fiduciaria actuó en ellos en condición de contraparte de aquel, como contratante o mandante de la obra, por cuenta del patrimonio autónomo y, a través suyo, de los fideicomitentes adherentes, para la consecución de la finalidad que movió el contrato de fiducia, es decir, la construcción del Edificio Tramontana. Por otra, en la medida en que, tanto en los contratos de encargo fiduciario, como de fiducia, se pactó expresamente que:

“LA FIDUCIARIA no asume responsabilidad con su propio patrimonio ni el de otros fideicomisos, ya que no es contractura, ni interventora, ni asume responsabilidad por las construcciones o la gestión de la gerencia del PROYECTO”. 

“En consecuencia, la FIDUCIARIA no es responsable, ni puede serlo en ningún evento: por la calidad, sobrecostos, oportunidad en la entrega, estabilidad y servicio postventa de las unidades inmobiliarias que conformarán el PROYECTO, ya que ésta es responsabilidad exclusiva de EL FIDEICOMITENTE PROMOTOR”. 

A la luz de este pacto, cuya validez no fue atacada por los convocantes y que el Tribunal no encuentra viciado por causales de nulidad absoluta, ni de ineficacia por un abuso manifiesto de parte de la fiduciaria, en cuanto corresponde simplemente a la fijación del ámbito de responsabilidad de cada uno de los actores en este grupo de contratos, a partir de la autonomía negocial que antes se resaltó, no obstante la unidad funcional que los liga, al Tribunal no le queda duda alguna sobre la exoneración de toda responsabilidad respecto de la Fiduciaria, en cuanto al alegado incumplimiento de las obligaciones que como constructor y gerente del proyecto le correspondieron al fideicomitente promotor.

Por lo dicho, el Tribunal declarara probada la excepción que fue propuesta a la luz de lo regulado en el artículo 1602 del Código Civil.

En segundo lugar, aunque no fue así planteado de manera explícita, el Tribunal igualmente debe declarar que no existe incumplimiento de las obligaciones de gestión que le competían a la Fiduciaria, como administradora del patrimonio autónomo EDIFICIO TRAMONTANA - FIDUSUPERIOR FIDUCIA AL COSTO, y como garante de la defensa de los bienes fideicomitidos, en los términos regulados por el artículo 1234 del Código de Comercio, para haber demandado del constructor el cumplimiento de sus obligaciones en materia de plazos, de programación y de manejo del presupuesto, pues, como lo indicó el Tribunal al estudiar la responsabilidad de aquel, no se puede tampoco endilgar un incumplimiento de prestaciones asumidas por el fideicomitente promotor sobre tales aspectos.

En tercer lugar, en lo que toca con la calidad de la construcción no es de recibo tampoco hacer reproche alguno a la conducta de la Fiduciaria, pues la titularidad para demandar una eventual responsabilidad por este causa a partir de la entrega está radicada en la copropiedad del Edificio, como lo señala el régimen de propiedad horizontal, cuando de zonas o bienes comunes se trata, tal como lo pregonan los artículos 24, 32 y 50 de la Ley 675 de 2001, asunto frente al cual existen las actas de entrega debidamente suscritas por el representante legal de la copropiedad, según antes se manifestó.

Por otra parte, en cuanto a las pretensiones enderezadas a que se declare que la Fiduciaria incumplió con su obligación de escriturar en tiempo las unidades inmobiliarias a favor de los fideicomitentes adherentes, la decisión debe ser igualmente desestimatoria, en cuanto no es necesario mayor análisis en torno a la circunstancia de que este acto jurídico estaba atado al cumplimiento de hechos específicos, la mayoría de ellos realizables por voluntad de los mismos beneficiarios de la futura transferencia, como los atinentes al pago de la totalidad de los aportes comprometidos para realizar la finalidad querida por todos los interesados. Así las cosas, al no haberse dado los presupuestos para ello no nació para la Fiduciaria la obligación de llevar adelante dicha escrituración.

Finalmente, en cuanto a la solicitud de ordenar a la Fiduciaria que se abstenga de pagar los beneficios pactados a favor del fideicomitente promotor, no encuentra el Tribunal una razón que justifique un pronunciamiento de tal linaje, pues la causación de dichos beneficios estaba atada al cumplimiento de las obligaciones que como constructor y gestor del proyecto asumió con el patrimonio autónomo, en torno a las cuales el Tribunal no encontró reparo alguno, de tal manera que no existiría una causa que en el contexto del contrato de fiducia y de los restantes contratos que corrieron paralelos con ella, impidiera que se cumpliera con la contraprestación pactada.

Tampoco es óbice para lo anterior, que eventualmente exista alguna responsabilidad del constructor en cuanto a la calidad del producto entregado, pues esta es una controversia que no se podrá plantear a la luz del contrato que le dio origen a tales beneficios, sino en el escenario de la responsabilidad propia del artífice de una obra material asumida con la copropiedad y, eventualmente, con los copropietarios, a la luz de lo pactado en las escrituras de venta, específicamente en las cláusulas Séptima y Décima-primera, y en el artículo 2060 del Código Civil, en lo que resulte aplicable al contrato de administración delegada.

III. Llamamiento en garantía

Fiduciaria Superior S.A. llamó en garantía a Seguros Bolívar S.A., para que, en caso de que en su contra se profiriere una condena, se declarare que la compañía de seguros estaba obligada a asumir la pérdida respectiva con apoyo en el contrato de seguro expedido para respaldar este tipo de riesgos vinculados a la actividad contractual del asegurado.

Bajo este presupuesto, al no haberse proferido condena alguna contra la Fiduciaria, en cuanto el Tribunal no encontró que pudiera predicarse que es deudora de prestaciones insatisfechas o cumplidas de manera defectuosa o tardía, a la luz de sus precisas obligaciones como fiduciaria y gestora del patrimonio autónomo, por sustracción de materia el Tribunal queda relevado del estudio del llamamiento en garantía formulado y de las excepciones propuestas por la compañía de seguros y así habrá de declararse.

Lo anterior, a la luz de lo preceptuado en el artículo 57 del Código de Procedimiento Civil, que remite al 56, norma esta última que regula el trámite de la denuncia del pleito, para todo lo relativo a la decisión de fondo sobre el llamamiento, la cual sólo será necesaria según estas disposiciones, cuando ello fuere pertinente, es decir, cuando se profiera condena contra quien realiza el llamamiento.

IV. Demandas de reconvención

Constructora Ponte Vecchio Ltda. interpuso tres demandas de reconvención contra los fideicomitentes adherentes ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS, RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR, con el fin de que se declare el incumplimiento de sus obligaciones de pagar los aportes al Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo (i), se resuelvan sus respectivos contratos de encargo fiduciario y la vinculación al Fiducia Mercantil de Administración de un Proyecto Inmobiliario para Vinculación al Costo - Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo (ii), se resuelvan los contratos de comodato en virtud de los cuales detentaban la tenencia de los inmuebles (iii), se proceda a las restituciones mutuas (iv), se condene al pago de la cláusula prevista en el inciso segundo, numeral 2.2. de la cláusula Segunda del contrato de Fiducia Mercantil de Administración de un Proyecto Inmobiliario para Vinculación al Costo - Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo (v) y se condenen en costas (vi).

Las pretensiones de la demandante en reconvención se apoyan en el texto del artículo 1546 del Código Civil, que consagra la resolución por incumplimiento.

Ésta es una norma que, frente al régimen general de los contratos privados, permite la extinción del contrato y de los vínculos jurídicos que éste conlleva, con una particularidad bien importante: la retroactividad.

En efecto, a la resolución se le suele reconocer(22), al igual que a la nulidad (C.C., art. 1746), efectos retroactivos, es decir que, en virtud de su declaratoria, las partes deberán proceder a las restituciones mutuas, como si no hubiera existido la convención. Ahora bien, los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio colombianos han sido, tradicionalmente, interpretados como los textos que consagran un régimen general de resolución, mediante declaración judicial, para los contratos bilaterales. En esta misma dirección se han entendido otras disposiciones análogas del Código Civil que se encuentran en algunos regímenes particulares, como el artículo 1930, en el contrato de compraventa.

Así las cosas, para determinar si las pretensiones de las demandas de reconvención son procedentes hay que entrar a analizar si los hechos alegados y probados en el proceso cumplen con las condiciones de aplicación —supuesto de hecho— de la norma de la resolución judicial (C.C., art. 1546).

En este orden de ideas, el Tribunal analizará sucesivamente la calidad que debe tener el sujeto que solicita la resolución por incumplimiento (A) y las características del contrato cuya resolución se demanda (B).

A. El artículo 1546 del Código Civil consagra una “acción contractual” en cabeza del contratante acreedor que no ha incumplido con sus obligaciones nacidas de la convención, pero, a quien su deudor le ha incumplido las suyas.

La jurisprudencia colombiana ha sido reiterativa en este punto:

“(…) Con arreglo al esquema de la condición resolutoria tácita se consagra en Colombia el derecho potestativo y alternativo del acreedor cumplidor, a pedir el cumplimiento o la resolución del contrato incumplido por su contratante, sin que medie —ex lege— regulación expresa en punto del derecho a variar la pretensión primigeniamente escogida, a fortiori, sin contemplar explícitamente requisito alguno para el ejercicio del jus variandi […]. No obstante, huelga resaltar que dicho jus variandi, como todo derecho subjetivo, es relativo, de modo que la potestad de variar o migrar de una pretensión a la otra está limitada, entre otras causas, por el acerado deber a cargo del acreedor de no incurrir en ejercicio abusivo del mismo […]”(23).

En pocas palabras, la potestad de resolver el contrato nace de la convención misma y, en principio, se halla en cabeza sólo de quien detenta la condición de contratante —que no ha incumplido— y solamente respecto de su deudor contractual por el incumplimiento de sus obligaciones convencionales. Analicemos ahora si estas condiciones se cumplen en el caso puesto en conocimiento del Tribunal:

¿Es Constructora Ponte Vecchio acreedor contractual de ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS, RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR respecto de las obligaciones de pagar los aportes al Fideicomiso Edificio Tramontana - Fidusuperior Fiducia al Costo?

El contrato matriz de fiducia, en el párrafo primero del literal D del acápite Consideraciones establece:

D. En consecuencia, EL FIDEICOMITENTE PROMOTOR se obliga a colocar los recursos preliminares y a gestionar la promoción comercial de las unidades inmobiliarias en obra gris, mediante el mecanismo de vincular FIDEICOMITENTES ADHERENTES que adquirirán un porcentaje del fidecomiso proporcional al INDICE DE PARTICIPACIÓN de la respectiva unidad inmobiliaria que desea adquirir en EL PROYECTO, obligándose cada uno de estos adherentes a colocar los recursos correspondientes a a) los derechos de entrada o vinculación al fideicomiso que corresponden al reembolso de las inversiones preliminares que realice el FIDEICOMITENTE PROMOTOR y el costo de los lotes y b) con posterioridad los costos directos e indirectos del edificio que proporcionalmente correspondan al índice de participación de esas unidades inmobiliarias dentro del costo total del PROYECTO, de acuerdo con el anexo 3 de este contrato situando esos recursos a órdenes de LA FIDUCIARIA en encargos individuales de vinculación. Así mismo se ha previsto que la propiedad de los predios se adquiera por el fideicomiso administrado por la FIDUCIARIA, para el adecuado desarrollo del PROYECTO una vez se complete un punto de equilibrio equivalente al 100% de las unidades inmobiliarias”.

Así las cosas, la obligación de hacer los aportes en dinero, en cabeza de los señores ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO, LUZ STELLA CAMPILLO HERNÁNDEZ, JOSÉ ROBERTO ACOSTA RAMOS, RICARDO PINILLA PEÑUELA e INGRITH DEL CIELO RODRÍGUEZ SALAZAR, fideicomitentes adherentes, tiene por acreedor a Fiduciaria Superior S.A., titular del patrimonio autónomo constituido para la realización del proyecto inmobiliario, y no a Constructora Ponte Vecchio Ltda., Fideicomitente promotor, y beneficiario respecto de las sumas establecidas en la cláusula Tercera, numeral 3.3, del mismo contrato(24).

De lo anterior se sigue que la única persona con el interés para obrar(25) y legitimado en la causa(26) para reclamar por incumplimientos de las obligaciones contractuales en cabeza de los fideicomitentes adherentes es Fiduciaria Superior S.A., único acreedor contractual, bajo las mismas premisas que se plantearon al estudiar la demanda principal contra Constructora Ponte Vecchio.

De igual manera, en lo concerniente a los contratos de comodato, los fideicomitentes recibían los apartamentos de manos de la fiduciaria, titular del patrimonio autónomo y, por ende, dueña —propietaria fiduciaria— de los inmuebles. Así, pues, sólo el comodante tiene la potestad de resolver el contrato en caso de que el comodatario incumpla sus obligaciones —de guardar la cosa, de usar sólo para el uso contractual o de pagar el precio, en caso de que el comodato sea oneroso (C.C., art. 2204)—, tal como lo establece el inciso segundo del artículo 2202 del Código Civil:

“En el caso de contravención podrá el comodante exigir la reparación de todo perjuicio, y la restitución inmediata, aun cuando para la restitución se haya estipulado plazo”.

En sus escritos de contestación a las demandas de reconvención, el apoderado de la parte convocante alega este hecho come excepción:

“4. Para que en un proceso se produzca una relación jurídica procesal válida no basta la interposición de la demanda, la presencia de las partes y la intervención del Juez. Para que un proceso sea válido y eficaz deben estar presentes en él los denominados presupuestos procesales, unos de orden formal y otros de orden material o de fondo: Los presupuestos procesales de forma son: a) la demanda en forma, b) la capacidad procesal de las partes; y, c) la competencia del Juez; y los presupuestos procesales de fondo o materiales o también llamadas condiciones de la acción, son: a) la existencia del derecho que tutela la pretensión procesal, lo que otros denominan la voluntad de la ley; b) la legitimidad para obrar; c) el interés para obrar; y d) que la pretensión procesal no haya caducado, como sostienen algunos autores. 

5. La Constructora Ponte vecchio Ltda. carece de los presupuestos de fondo relacionados en los literales a), b), y c), atrás citados. El interés para obrar o interés para accionar está dado por la relación jurídica entre la situación antijurídica que se denuncia (lesión aparente o real del interés sustancial) y la providencia que se pide para ponerle remedio mediante la aplicación del derecho, y esta relación debe consistir en la titularidad de la providencia como medio para adquirir por parte del interés lesionado la protección acordada por el derecho.  

Cuando se plantea lo que es la legitimidad para obrar se trata, con referencia ya a un proceso determinado, de resolver la cuestión de quién debe interponer la pretensión y contra quién debe interponerse para que el Juez pueda dictar una sentencia en la que resuelva el tema de fondo, esto es, para que en esa sentencia pueda decidirse sobre si estima o desestima la pretensión”. 

Vemos cómo quien demandó en reconvención, Constructora Ponte Vecchio Ltda., no estaba legitimada para hacerlo y quien tenía la legitimación e interés para hacerlo, Fiduciaria Superior S.A., nunca presentó demanda.

En efecto, Constructora Ponte Vecchio Ltda., mediante memorial de 30 de enero de 2008, solicitó que se adicionara el auto que admitió las mencionadas demandas de reconvención (Auto 12, ene. 22/2008) de suerte tal que se vinculara a Fiduciaria Superior S.A. a las demandas en reconvención, en calidad de litisconsorte. En Auto 15 de 15 de febrero de 2008, el Tribunal decidió tenerla como litisconsorte necesario y le corrió el traslado de ley. Fiduciaria Superior S.A. presentó escritos dentro del término del traslado, pero, tales memoriales no cumplían con los requisitos de las demandas (CPC, arts. 75 y 85), no formulaban pretensión alguna, ni coadyuvaban las esgrimidas por Constructora Ponte Vecchio, sólo se limitaban a afirmar que la fiduciaria “no se opone a las pretensiones” de demandas de reconvención.

B. Si resolver un contrato es extinguirlo, en principio, con efectos retroactivos, resulta lógicamente necesario que exista un contrato en ejecución. ¿Podemos sostener que, a la fecha, los demandados en reconvención ostentan aún la calidad de partes en los contratos de fiducia y encargo fiduciario?

La respuesta a este interrogante es negativa. En efecto, de acuerdo con lo afirmado en las demandas de reconvención y con lo probado en el proceso, los demandados se negaron a pagar las cuotas adicionales aprobadas por el Comité Fiduciario en las reuniones de fechas 30 de noviembre de 2006 (Acta 13) y 26 de abril de 2007 (Acta 17), hicieron caso omiso de los requerimientos enviados en 2 de mayo de 2007 y, además, mediante comunicación enviada a Constructora Ponte Vecchio el 8 de mayo de 2007, manifestaron expresamente su voluntad de no pagar.

Ahora bien un comportamiento de este tipo encuadra en el supuesto de hecho de las normas siguientes:

Cláusula Segunda, numeral 2.2, del contrato de fiducia (contrato matriz):

“LOS FIDEICOMITENTES ADHERENTES mediante la suscripción de encargos fiduciarios individuales de vinculación, se obligarán a aportar los recursos que demande EL PROYECTO en proporción al índice de participación que corresponda a las unidades inmobiliarias que deseen adquirir, en la cuantía necesaria para cubrir los dineros para pagar el precio de los lotes, los derechos de entrada o vinculación al fideicomiso que permitan el reembolso al FIDEICOMITENTE PROMOTOR de la inversión preliminar para promoción del PROYECTO y los costos directos e indirectos previstos o imprevistos del PROYECTO, que sean necesarios para entregar las unidades privadas en obra gris y las zonas comunes terminadas, sumas que se girarán en forma progresiva de acuerdo con lo contemplado en los encargos fiduciarios sujetándose a la PROGRAMACIÓN, PRESUPUESTO Y FLUJO DE CAJA que se aprueben por el COMITÉ FIDUCIARIO. 

Literal L, numeral 6º, inciso segundo, del acápite de consideraciones del Encargo Fiduciario de Vinculación:

“Dado el caso de que el FIDEICOMITENTE ADHERENTE no haga su aporte en forma oportuna, se cobrarán intereses moratorios a la tasa máxima legal vigente, sin perjuicio de que cumplidos 30 días de mora, se declare por el COMITÉ FIDUCIARIO el incumplimiento definitivo, en cuyo caso, el FIDEICOMITENTE ADHERENTE perderá el 20% del costo total del inmueble contemplado en el presupuesto a título de sanción o pena pecuniaria. En caso que el incumplimiento se presente con posterioridad al punto de equilibrio deberá esperar a que el FIDEICOMISO obtenga un FIDEICOMITENTE ADHERENTE en su reemplazo para recibir la devolución del resto de sus aportes sin reajusta ni valorización alguna”. 

Estas disposiciones contractuales no son nada distinto de una resolución unilateral —resolución extrajudicial— consagrada mediante disposiciones convencionales —cláusulas resolutorias—. Si bien es cierto, las normas generales que estructuran la resolución en el derecho privado colombiano (C.C., art. 1546 y C. Co., art. 870) requieren una sentencia judicial declarativa, la resolución unilateral —extrajudicial— está consagrada en algunos regímenes especiales(27) y, sobre todo, en la práctica comercial es muy común encontrar contratos —no sólo de compraventa— con cláusulas resolutorias, en virtud de las cuales los contratantes declaran resueltas las convenciones sin necesidad de sentencia judicial(28).

Adicionalmente, es importante precisar que el objetivo de las cláusulas resolutorias no es sólo autorizar la declaración unilateral de la resolución por el acreedor insatisfecho, sino, también, permitirle a las partes introducir modificaciones en cuanto a las condiciones de la resolución del derecho común (C.C., art. 1546 y C. Co., art. 870), como es el caso de la exclusión de la exigencia de un incumplimiento de cierta “gravedad”. Ahora bien, si tenemos en cuenta que el juez no ejercerá un control previo, estas cláusulas se pueden prestar, perfectamente, para un sinnúmero de abusos; por esta razón, en el derecho comparado(29), se han determinado algunos parámetros que permitirán al juez realizar un control de su procedencia a posteriori, y por solicitud del contratante incumplido. Por un lado, la cláusula puede ser considerada “abusiva”(30) cuando, por ejemplo, permite la resolución por incumplimiento de una de las obligaciones del consumidor, pero sin precisar de cuál; o por un incumplimiento insignificante; o en el caso de que excluya la posibilidad de ejecución tardía dentro de un plazo razonable. Por otro lado, el ejercicio de la potestad de resolver puede ser considerado como un abuso del derecho(31) del acreedor cuando, por ejemplo, la cláusula ha sido redactada de una forma demasiado amplia y es invocada por la inejecución de una obligación cuya importancia no podía prever el deudor; o en la hipótesis en que el acreedor había permitido retrasos en la ejecución y, de manera imprevisible, cambia de actitud y decide resolver el contrato. En resumidas cuentas, el juez puede declarar improcedente la resolución unilateral cuando considere que el acreedor actuó de mala fe, ya sea porque la cláusula fue redactada de forma abusiva —mala fe en el periodo de formación de la convención—, ya sea porque en su ejercicio se incurrió en un abuso del derecho —mala fe en el periodo de ejecución— (C.C., art. 1603 y C. Co., art. 871).

Las mencionadas cláusulas incluidas en los contratos de fiducia y de encargo fiduciario son disposiciones que establecen claramente que en caso de un incumplimiento de las obligaciones de realizar los aportes, en cabeza de los fideicomitentes adherentes (obligaciones precisas) (i), pasado un plazo determinado, de 30 días (ii), se pueden declarar resueltos los contratos, con sus respectivas restituciones mutuas (efectos retroactivos) (iii), junto con el cobro de una sanción pecuniaria (el 20% del costo total del inmueble) (iv).

A priori, estas disposiciones convencionales no parecerían revestir el carácter de abusivas, ni el ejercicio de la potestad parecería haber sido de mala fe, si tenemos en cuenta que se reconvino oportunamente a los deudores (mayo 8/2007) y las sanciones se aplicaron sólo cuatro meses después (sep. 19/2007, tal y como consta en las Actas 22 y 23), por un órgano colegiado compuesto por representantes tanto de la constructora y de la fiduciaria, como de los fideicomitentes adherentes mismos.

Esta última circunstancia, es decir, la conformación de un órgano colegiado compuesto por todos los grupos de interés, que por mayoría podía tomar la decisión respecto de los contratos incumplidos, hace mucho más evidente el equilibrio y la razonabilidad de las estipulaciones que tuvieron como propósito defender el interés común de todos los actores, en el sentido de que se cumplieran las premisas requeridas para culminar el proyecto, en este caso la ligada a las fuentes de los recursos necesarios para ello. Bajo idéntico postulado la ley misma se encarga de regular hipótesis similares, como acontece cuando un accionista deja de pagar las sumas comprometidas en el contrato de suscripción de acciones, en cuanto a las facultades delegadas en la Junta Directiva para decidir la suerte de dicho contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 397 del Código de Comercio.

Los efectos de la resolución son evidentes: la extinción retroactiva de los contratos de fiducia (en cuanto a la vinculación de los fideicomitentes incumplidos) y de encargo fiduciario.

El escrito contentivo de los alegatos de conclusión presentado por Fiduciaria Superior S.A. lo expresa con claridad en los siguientes términos:

“Respecto de los efectos de la declaratoria de incumplimiento definitivo del contrato por parte del Comité Fiduciario, debe ilustrarse como ésta tenía como consecuencia ineluctable la terminación de los vínculos de los Fideicomitentes Adherentes Convocantes Incumplidos bajo el Contrato Matriz, y la terminación del Encargo Fiduciario de Vinculación, ya que una vez declarado el incumplimiento definitivo del Fideicomitente Adherente, el Encargo Fiduciario de Vinculación perdía su razón de ser pues los dineros que eventualmente fueran entregados a través de la cuenta del encargo terminado ya no podían ingresar válidamente al Patrimonio Autónomo.  

(…). 

Como consecuencia de ello, la Fiduciaria, en muestra de diligencia y prudencia, debía bloquear el acceso de los Fideicomitente Adherentes Convocantes Incumplidos a las cuentas de los respectivos Encargo Fiduciarios de Vinculación, pues de no hacerlo, estaría incumpliendo la decisión del Comité Fiduciario. Además, no sería diligente ni prudente que la Fiduciaria permitiera que la cuenta del encargo fiduciario siguiera abierta, en una especie de limbo jurídico, pues los recursos que ahí se recibieran, después del declarado el incumplimiento, no podrían ser ya considerados pago, y sólo podrían ser devueltos a quien los consignó, ya sin causa. Lo cual como ya se ha visto era un desarrollo del contrato. 

(…). 

Puesto en otros términos, una vez declarado por el Comité Fiduciario el incumplimiento de los contratos, ya no había para los Fideicomitentes Adherentes Convocantes Incumplidos manera de pagar, independiente de que la cuenta estuviera bloqueado o no”. 

Así las cosas, el Tribunal no pueden entrar a declarar la resolución de unos contratos que ya se terminaron en virtud del ejercicio de la potestad de resolución unilateral consagrada en los contratos mismos (i), ni tampoco podría realizar el control a posteriori de la procedencia de la mencionada resolución extrajudicial, ya que esto no fue solicitado por los contratantes incumplidos y, en tales circunstancias, un pronunciamiento de este tipo iría en contra del principio de congruencia de la sentencia (CPC, art. 305) (ii).

Finalmente, en lo que toca con las demandas de reconvención, el Tribunal igualmente deberá negar lo relativo a la condena a indemnizar perjuicios pretendidamente causados a la Constructora en virtud del incumplimiento de las obligaciones de los fideicomitentes adherentes, asunto que incluso fue abandonado al final del proceso por el interesado, pues ni siquiera aparece mencionado en el alegato de conclusión, por cuanto el Tribunal no encuentra vínculo causal alguno que ate la conducta observada por los fideicomitentes adherentes, con los alegados daños, como tampoco una prueba contundente sobre la causación de estos últimos.

V. Otras cuestiones sujetas al laudo arbitral

En cuanto a las objeciones que por error grave planteó la parte convocante contra los dictámenes periciales realizados por Jairo Ruiz Sandoval (fl. 228), Sandra Camacho Labrador (fls. 141 y 212) y José María del Castillo Hernández (fls. 154 y 257), el tribunal se manifiesta en el siguiente sentido:

En lo que tiene que ver con el dictamen llevado a cabo por Jairo Ruiz Sandoval, no sólo por cuanto las conclusiones a las cuales llegó el perito resultaron debidamente fundadas, sino en la medida en que el objetante no allegó pruebas al expediente que permitieran contradecir de manera contundente y clara el trabajo realizado por el experto, el Tribunal deberá negar el error grave que se le endilga a este trabajo.

Por su parte, en lo que toca con los dictámenes periciales de Sandra Camacho Labrador y de José María del Castillo, al haber concluido el Tribunal que no hubo incumplimiento del constructor en lo relativo al tiempo de construcción y a los costos de la obra, ni de la Fiduciaria en la escrituración de las unidades privadas, estas pruebas resultan irrelevantes, por lo que por sustracción de materia el Tribunal no se pronunciará sobre las objeciones por error grave que al respecto fueron planteadas.

En cuanto a la objeción planteada por la Constructora Ponte Vecchio Ltda. al dictamen del perito Jairo Ruiz Sandoval (fl. 238), el Tribunal resuelve admitirla, por cuanto lo afirmado por el perito en lo que a su juicio resultaría apropiado para remunerar la gerencia de obra realizada por el fideicomitente-promotor, no está respaldado con una clara fundamentación sobre las razones que lo llevaron a este aserto, de tal manera que el Tribunal no ha tomado en cuenta este criterio para adoptar las decisiones en torno a la justeza de la remuneración del constructor. No obstante lo anterior, en la medida en que este reconocimiento no deja sin mérito el resto del trabajo del perito, no habrá lugar a declarar la pérdida de parte alguna de los honorarios establecidos a su favor.

Finalmente, en lo que toca con algunas consideraciones que se realizaron por la parte convocante en cuanto a eventuales irregularidades que pudieron haber afectado los contratos celebrados por los fideicomitentes adherentes con la Fiduciaria y con el patrimonio autónomo administrado por ella, por supuestos vicios del consentimiento (error, fuerza y dolo), especialmente contenidas en su alegato de conclusión, el Tribunal no realiza pronunciamiento alguno en la medida en que tales argumentos no resultan compatibles con las pretensiones sujetas a conocimiento del Tribunal.

En este sentido, debe recordarse que los vicios del consentimiento pueden dar lugar a nulidades relativas que sólo pueden ser declaradas por el Juez si media una solicitud expresa de parte, como lo señala el artículo 1743 del Código Civil, la cual brilla por su ausencia en el presente arbitramento.

3. PARTE RESOLUTIVA.

En mérito de lo expuesto, el Tribunal de Arbitramento constituido para resolver las diferencias surgidas entre ARABELLA HERNÁNDEZ DE CAMPILLO Y OTROS y CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. Y OTRO, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,

RESUELVE:

1. Negar todas las pretensiones elevadas por la parte convocante contra CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA., tanto principales, como subsidiarias.

2. Igualmente, negar todas las pretensiones elevadas por la parte convocante contra FIDUCIARIA SUPERIOR S.A., tanto principales, como subsidiarias.

3. Declarar probada la excepción de “cumplimiento de las obligaciones contractuales”, en lo que se refiere a las pretensiones dirigidas contra CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA., ligadas al plazo para realizar la construcción y a los sobre-costos del proyecto.

4. Declarar probada la excepción de “falta de legitimación en causa”, para las pretensiones dirigidas contra CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. y relativas a problemas constructivos que pudieron afectar las zonas comunes del Edificio Tramontana-Propiedad Horizontal.

5. Declarar probadas la excepciones de “inexistencia de incumplimiento alguno imputable a la fiduciaria” y de “contrato no cumplido por la parte convocante”, en lo que tiene que ver con las pretensiones dirigidas contra Fiduciaria Superior S.A. por los errores que se le imputaron en cuanto a su gestión fiduciaria y por la pretendida demora en la escrituración de las unidades inmobiliarias.

6. No acceder a las pretensiones del llamamiento en garantía realizado por FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. contra SEGUROS BOLÍVAR S.A., por ausencia de los presupuestos para ello.

7. Negar todas las pretensiones de las demandas de reconvención presentadas por CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. contra la parte convocante, tanto principales, como subsidiarias.

8. Declarar probada la excepción de “falta de legitimación en la causa”, propuesta por las personas reconvenidas frente a la demanda de reconvención.

9. Declarar que no habrá condena en costas, ni agencias en derecho, en lo que respecta a la demanda principal y a las de reconvención, en lo que a CONSTRUCTORA PONTE VECCHIO LTDA. y a la parte convocante y reconvenida se refiere.

10. Condenar en costas y en agencias en derecho a la parte convocante frente a FIDUCIARIA SUPERIOR S.A., las que deberá pagar dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de este laudo arbitral, de conformidad con el detalle siguiente:

Costas, la suma de TRES MILLONES SETENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA PESOS MONEDA LEGAL ($ 3.079.750).

Agencias en derecho la suma de SEIS MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL ($ 6.000.000).

11. No condenar en costas ni en agencias en derecho en lo que toca con el llamamiento en garantía propuesto por FIDUCIARIA SUPERIOR S.A. contra SEGUROS BOLÍVAR S.A.

12. Dar por causada la segunda parte de los honorarios del Árbitro Único y del Secretario del Tribunal.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE.

La anterior providencia fue notificada en estrados.

JOSÉ ALBERTO GAITÁN MARTÍNEZ

Árbitro único

FABRICIO MANTILLA ESPINOSA

Secretario