Laudo Arbitral

Aura Cecilia Gómez de Espinosa

v.

Ciudadela Comercial Metrópolis

Junio 11 de 1996

Acta 15

En la ciudad de Santafé de Bogotá, D.C. el once (11) de junio de mil novecientos noventa y seis (1996) a las nueve y media de la mañana (9:30 a.m.), fecha y hora fijadas por auto del treinta y uno (31) de junio del presente año, en el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, se reunieron: el árbitro único, Pablo Cárdenas Pérez, los apoderados de las partes y el doctor Roberto Aguilar Díaz, secretario del tribunal, con el fin de dictar el laudo en el proceso arbitral de Aura Cecilia Gómez de Espinosa, mayor y vecina de esta ciudad, contra Ciudadela Comercial Metrópolis, persona jurídica propietaria de los bienes comunes de este centro comercial, situado en Santafé de Bogotá, D.C.

I. Antecedentes

1.1. Este Tribunal de Arbitramento se constituyó conforme al capítulo IX, artículo 57 del reglamento de propiedad horizontal solemnizado por la escritura 2581 del 25 de marzo de 1987 de la Notaría Quinta del Círculo Notarial de Santafé de Bogotá, D.C. en el que se pactó que “Toda controversia o diferencia relativa a este contrato y a su ejecución y liquidación se resolverá por un Tribunal de Arbitramento designado por la Cámara de Comercio de Bogotá, que se sujetará a lo dispuesto en el Código de Comercio de acuerdo con las siguientes reglas: a) El tribunal estará integrado por tres árbitros; b) La organización interna del tribunal se sujetará a las reglas previstas para el efecto por el Centro de Arbitramento y Conciliación Mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá; c) El tribunal decidirá en derecho, y d) El tribunal funcionará en Bogotá en el Centro de Arbitramento y Conciliación Mercantiles de la Cámara de Comercio de esa ciudad”.

1.2. Se inició el 10 de febrero de 1995 con la demanda que se presentó en nombre de la señora Aura Cecilia Gómez de Espinosa, mayor y vecina de esta ciudad, contra la Ciudadela Comercial Metrópolis, ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

Admitida la demanda, el auto se notificó a la demandada y se le corrió traslado.

1.3. Agotada la etapa de conciliación no se logró convenio alguno entre las partes. Por petición del 5 de julio de 1995, firmada por las partes y sus apoderados (C.P., fl. 90), la Cámara de Comercio nombró árbitro único, quien habiendo aceptado el cargo, fijó los honorarios y gastos conforme a las tarifas oficiales y designó secretario del tribunal (C.P., auto 1). Este también aceptó el cargo y se posesionó.

Consignados oportunamente los honorarios y gastos, se llevó a cabo la primera audiencia, en la cual el tribunal se pronunció sobre su competencia (C.P., auto 5, fl. 128). Interpuesto recurso de reposición por el señor apoderado de la parte demandada, el tribunal, habida consideración de que las partes habían ratificado la competencia, por medio de auto 6 del 29 de enero de 1996, la confirmó.

1.4. En esta oportunidad, examinada nuevamente la cláusula arbitral; que la actora es propietaria del establecimiento comercial “La Jirafa y Yo” y también copropietaria de los locales 217 y 218 de la Ciudadela Comercial Metrópolis donde funciona tal establecimiento; que tiene capacidad para comparecer y lo ha hecho por intermedio de abogado titulado; que la demandada, la Ciudadela Comercial Metrópolis, es persona jurídica, tiene también capacidad para este proceso, ha actuado por medio de abogado titulado y la materia es susceptible de transacción (L. 23/91, art. 96); el tribunal ratificó su competencia para decidir sobre el objeto de la controversia entre las partes.

1.5. No observándose vicio alguno que afecte el procedimiento que se ha cumplido, se procede a pronunciar el respectivo laudo.

1.6. La demanda se sustenta en los siguientes hechos: a) Que la demandante es propietaria del establecimiento comercial denominado “La Jirafa y Yo”, que funciona en los locales 217 y 218 de la Ciudadela Comercial Metrópolis, situada en la avenida 68 75 A - 50; b) Que entre el 3 y 5 de julio de 1994, se produjo un robo en dicho establecimiento comercial lo que se comprobó por varias personas; c) Que en la inspección que en ese entonces se realizó se observó que los ladrones habían roto la persiana de una reja de ventilación por donde estos penetraron al establecimiento y además hallaron que en la azotea del edificio había un hueco de aproximadamente un metro cuadrado, que la administración de la ciudadela había hecho tiempo atrás para realizar trabajos de mantenimiento que no fue tapado nuevamente y las puertas de acceso a la azotea estaban abiertas.

1.7. En la demanda se enumeran las mercancías sustraídas por valor de $ 3.410.000, dinero por $ 145.000 y joyas por $ 250.000. Así mismo, que la utilidad esperada de la venta de las mercancías robadas era de $ 2.273.000.

El robo se denunció ante las autoridades de policía por el esposo de la actora, y fue radicado con el número 3283 del 5 de julio de 1994. No obstante haber reclamado el resarcimiento de los perjuicios a la demandada no se obtuvo resultado positivo.

1.8. Las pretensiones incluidas en la demanda fueron:

“Primera. Que entre Aura Cecilia Gómez de Espinosa, y la Ciudadela Comercial Metrópolis existe un contrato de administración, regido por las cláusulas del “Reglamento de propiedad horizontal de la Ciudadela Comercial Metrópolis”, elevado a escritura pública dos mil quinientos ochenta y uno (2.581) del veinticinco (25) de marzo de mil novecientos ochenta y siete (1987) ante el señor Notario Quinto del Círculo Notarial de Bogotá.

“Segunda. Que de conformidad con el anterior contrato, la demandada Ciudadela Comercial Metrópolis tiene la obligación de “establecer los medios de control de la seguridad general de los usuarios de la ciudadela” y que “la conservación, seguridad y salubridad de la ciudadela” son de la esencia de las funciones del administrador general de la ciudadela (resalto).

“Tercera. Que la entidad denominada Ciudadela Comercial Metrópolis incumplió con sus obligaciones derivadas del reglamento de propiedad horizontal ya nombrado, y que al no haber tomado adecuadas medidas de seguridad permitió que desconocidos ingresaran a los locales 217 y 218 entre la noche del 3 y la mañana del 5 del julio de 1994, ocasionando millonarias pérdidas a mi mandante.

“Cuarta. Que Ciudadela Comercial Metrópolis debe pagar en favor de Aura Cecilia Gómez de Espinosa las siguientes sumas de dinero:

“a) Por daño emergente, correspondiente al costo de las mercancías robadas, la suma de tres millones cuatrocientos diez mil pesos ($ 3.410.000);

“b) Por lucro cesante, correspondiente a la utilidad esperada en la venta de las mercancías robadas, la suma de dos millones doscientos setenta y tres mil pesos ($ 2.273.000);

“c) La suma de ciento cuarenta y cinco mil pesos ($ 145.000) sustraída en dinero efectivo;

“d) La suma de doscientos cincuenta mil pesos ($ 250.000), valor de joyas robadas en el almacén en el mismo acto;

“e) La corrección monetaria sobre las anteriores cantidades de dinero, a partir del cinco (5) de julio de 1994 y hasta cuando la obligación sea satisfecha en su totalidad, y

“f) Las costas del proceso, los honorarios de los árbitros, y las agencias en derecho” (C.P., fls. 1 y 2).

1.9. Notificado el auto que admitió la demanda y corrido el traslado, la ciudadela le dio respuesta por medio de apoderado. Este aceptó algunos de los hechos, negó otros y como excepción propuso la inexistencia de la obligación, sustentándola en que la ciudadela había celebrado a partir del 16 de julio de 1990 un contrato con Gran Colombiana de Seguridad S.A. para proteger “la propiedad de la compañía situada en la avenida (carrera 68 75 A - 50) mediante el servicio de vigilancia contratado”, y “ello libera de responsabilidad a mi mandante”; “el acceso a los locales se produjo a través de una zona de propiedad común, que era objeto de vigilancia por parte de la firma de seguridad”, “que existe una relación de causalidad entre la omisión o negligencia de Grancolombiana y el daño causado a los propietarios de los locales”, y “mal puede imputarse responsabilidad a mi mandante, si ella fue diligente en extremo y contrató, como es usual ... un servicio de vigilancia con una firma encargada de prestar esos servicios. Es esta firma la responsable del hurto y a ella debe cobrarse entonces la suma que se reclama mediante el presente proceso” (C.P., fls. 16 a 18).

1.10. Las pruebas solicitadas, se decretaron según auto 7 (C.P., fls. 129), además se decretaron algunas de oficio (C.P., autos 14 y 21, fls. 168 y 232). Practicadas las pruebas, se señaló audiencia de conciliación. Al no encontrarse posibilidad de solucionar las diferencias, el árbitro único propuso la formula que a su juicio sería equitativa. En la audiencia del 22 de marzo de 1996, las partes solicitaron posponer su decisión. Sin embargo, en la nueva audiencia, manifestaron que la fórmula propuesta no era aceptable.

Corrido el traslado para alegar, los señores apoderados expusieron sus respectivos argumentos en audiencia del seis (6) de mayo, habiendo entregado por escrito sus argumentos.

II. Consideraciones

2.1. Legitimación e interés

La parte actora es propietaria del establecimiento mercantil “La Jirafa y Yo” (fl. 1º cdno. 1). Las mercancías forman parte del establecimiento (C. Co., art. 516-3). En consecuencia, si hubo sustracción de parte de estas, su propietaria tiene legitimidad e interés jurídico para reclamar la indemnización del daño que se le hubiere causado.

Se alegó que la propietaria del establecimiento es a la vez copropietaria de los locales 217 y 218 donde este funcionaba y funciona y por ello debieron invocar las pretensiones todos los copropietarios de estos.

Sin embargo, en esta controversia las pretensiones se fundamentan en los perjuicios causados por la sustracción de unas mercancías de un establecimiento de propiedad de la demandante (fl. 1 cdno. 1). Al margen, conviene anotar, que según doctrina y jurisprudencia en el caso de comunidades sobre bienes singulares, cualquiera de los comuneros puede actuar en beneficio de la comunidad. La propietaria del establecimiento mercantil que funciona en los locales 217 y 218 habían pagado las cuotas de administración conforme a lo señalado por los organismos de la ciudadela (fls. 181-183 C.P., fl. 2 cdno 1).

2.2. Responsabilidad contractual o extracontractual

El señor apoderado de la demandante afirma que entre esta y la demandada “existe un contrato de administración, regido por las cláusulas del reglamento de propiedad horizontal” y que la “Ciudadela Comercial Metrópolis incumplió sus obligaciones derivadas” del mismo, el cual “rige las relaciones entre demandante y demandada, contempla como parte de las obligaciones a su cargo a través de sus organismos de administración” las señaladas en los artículos 52-10 y 58 del citado estatuto.

Por su parte, el señor apoderado de la demandada sostiene que existió “incumplimiento de la obligación que tal firma (Gran Colombiana de Seguridad) adquirió cuando celebró el contrato”; que dentro de la ciudadela existen la “copropiedad, condominio, ciudadela, comunidad”, expresiones que se refieren “al complejo jurídico de propiedad horizontal” y “el acceso a los locales se produjo a través de una zona de propiedad común, que era objeto de la vigilancia por parte de la firma de seguridad”, “el ingreso a la ciudadela y a los locales afectados solo puede hacer (sic) por zonas que según el reglamento constituyen “bienes y servicios de los copropietarios” y tales zonas eran objeto de vigilancia por parte de la firma de seguridad”. “El suscrito apoderado considera que no existe contrato”. “Por el contrario, las obligaciones y derechos de las partes intervinientes en este proceso tienen supuestamente origen en la ley, pues es esta la que reconoce la validez de la propiedad horizontal”; “en el hecho de pagar unas cuotas de administración … no puede verse un contrato de administración”, la escritura pública 2581 de 1987 “no demuestra existencia de contrato sino el régimen sui géneris de propiedad que rige en la ciudadela”. En síntesis, e interpretando la contestación de la demanda y el alegato de conclusión, se trataría de una responsabilidad extracontractual.

El tribunal para decidir sobre este aspecto fundamental de la controversia estima, con fundamento en el artículo 1494 del Código Civil que las obligaciones no solo nacen de los contratos sino también de los cuasicontratos y por disposición de la ley. Además, existe el régimen jurídico de los llamados estatutos, en el cual se configuran situaciones jurídicas que señalan obligaciones y derechos respecto de quienes intervinieron originalmente o con posterioridad en la materia sujeta al estatuto, como es el caso de la propiedad horizontal. En este caso, las leyes señalan algunos derechos y obligaciones que tienen su origen en la respectiva situación jurídica. Así, en unos casos hay varios copropietarios de los bienes comunes (L. 182/48); en otros, la persona jurídica es la propietaria de estos (L. 16/85). En el primer caso, la relación se establece con respecto a una comunidad; en el segundo, con la persona jurídica. En uno y otra situación jurídica, esta se encuentra sujeta al reglamento, a la ley y a los principios generales de derecho.

Podría afirmarse, que las denominaciones de responsabilidad contractual y extracontractual se utilizan como términos genéricos para distinguir aquellas en las que existe algún vínculo o situación jurídica entre las partes, de la responsabilidad que se origina en el hecho de terceros.

Las partes se encuentran vinculadas por las cláusulas de la escritura 2581 del 5 de mayo de 1987 de la Notaría Quince de esta ciudad que regula el régimen de propiedad horizontal, algunas de las cuales prescriben los derechos y obligaciones de las partes, cláusulas que armonizan con lo establecido en las normas legales del estatuto que regula este régimen especial (fls. 30 a 64, cdno. 1).

La misma ciudadela así lo entendió (C.C., art. 63) cuando contrató con una compañía de seguridad, el servicio de vigilancia y lo pagó con los recursos aportados por todos los copropietarios (fls. 189-192 cdno. 1).

En el supuesto de que las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 y el Decreto 1365 de 1986 no permitieran señalar con precisión la situación jurídica que contemple los derechos y obligaciones de las partes, conforme a la naturaleza de las cosas habría que recurrir, por analogía al artículo 2º del reglamento de la propiedad horizontal y a las normas que regulan la responsabilidad contractual, es decir a lo previsto en el título XII del Código Civil, en particular los artículos 1602 a 1604 aplicables a la situación jurídica sujeta a controversia que implica beneficio recíproco para ambas partes y, por lo tanto, tomar en consideración la responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones con fundamento en la culpa leve (C.C., art. 63).

3.1. Teniendo en cuenta los artículos 174, 175, 177, 187 y 304 del Código de Procedimiento Civil, se examinaron las pruebas aportadas, decretadas y practicadas y se expondrán las correspondientes conclusiones sobre la responsabilidad, el daño y la relación de causalidad.

La persona jurídica titular de los bienes comunes según las normas legales (L. 16/85, arts. 1º y 3º y D. 1365/86, art. 9º) y las cláusulas de la escritura 2581 tiene la obligación de “administrar correcta y eficazmente los bienes de uso o servicio común” y el administrador la de “velar por la conservación, mantenimiento y buen uso de los bienes comunes … por la tranquilidad, seguridad … de los usuarios” (cláusulas 48-4-8; 52-7-10; 53-2). Estas obligaciones de medio se aprecian como las que corresponden a un buen padre de familia. Como tales, comprenden prudencia y diligencia, esfuerzos constantes y perseverantes, una conducta que implica tomar todas las precauciones necesarias para evitar que las respectivas actividades causen daño.

El haber contratado la vigilancia con un tercero (Gran Colombiana de Seguridad), no exonera a la persona jurídica de su obligación, ni de su responsabilidad (C.C., 1604). Además, la misma persona jurídica contaba con los servicios de un jefe de seguridad y de supervisores a cuyo cargo se encontraba la función de supervigilar el cumplimiento de las obligaciones que, en virtud del respectivo contrato, asumió la compañía de seguridad. Significa lo anterior, que hubo deficiencia en la prestación de los servicios de vigilancia y en el cumplimiento de las obligaciones de la persona jurídica demandada. Es más, un empleado de esta, el jefe de mantenimiento, ordenó abrir un hueco con el objeto de adelantar labores de mantenimiento (declaración de Daniel Rátiva Monroy, fl. 65 cdno. 2). Este, no fue cubierto en forma oportuna y se encontró abierto en la fecha del suceso, y era de dimensiones que permitían que por él penetrara una persona (Interrogatorio administrador, fls. 52 y s.s. cdno. 1). Así mismo, la puerta del lugar de acceso, no estaba debidamente asegurada en la fecha del robo (declaración de Daniel Rátiva Monroy, fl. 74 cdno. 2 y de Jorge Enrique Rodríguez Pineda, fl. 6 cdno. 2). Todo ello lleva consigo responsabilidad a cargo de la demandada.

3.1.2. La sustracción de las mercancías está debidamente probada con las declaraciones del jefe de seguridad de la ciudadela y de la empleada del almacén (fls. 42, 65, cdno. 1, fls. 174 a 179 C.P.) y los informes de los empleados de la compañía de seguridad.

Así mismo, el estado en que se encontraba el establecimiento el 5 de julio, y las declaraciones de la empleada de la demandante, del esposo de esta (fl. 42 cdno. 1) y las demás personas que intervinieron en la misma fecha para comprobar la sustracción (declaraciones de Jenith Andrea Fonseca y de Víctor Manuel Espinosa Quijano, fls. 57 y s.s. C.P.) y la denuncia ante las autoridades (fls. 42 y 57 cdno. 1), así lo demuestran.

3.1.3. Efectivamente entre el 3 y el 5 de julio de 1994 se presentó la sustracción de mercancías del establecimiento comercial “La Jirafa y Yo”, que funciona en los citados locales. Dicha sustracción se pudo realizar por haberse violentado una de las rejillas de ventilación que daba acceso al local 217, en uno de los cuales funciona dicho establecimiento, advirtiéndose que los dos locales están unidos. Igualmente, en la azotea existía un hueco de aproximadamente 67 centímetros por 48 centímetros, ya cubierto en la fecha de la diligencia de inspección por el cual pudieron tener acceso los ladrones (fl. 165 y s.s. cdno. 1).

Se demostró que por empleados de la demandada se ordenó abrir un hueco en la azotea, con el fin de adelantar labores de mantenimiento de los bienes comunes, hueco que no fue cubierto oportunamente y que las puertas de acceso no estaban cerradas. Entre la Ciudadela Comercial Metrópolis y Gran Colombiana de Seguridad S.A. existió y estaba vigente en la fecha del suceso un contrato de vigilancia de los bienes. Como la obligación de seguridad y la función de vigilancia correspondían la persona jurídica propietaria de los bienes comunes las cuales no podía delegar en un tercero sin el consentimiento de la otra parte, y no está probado que la propietaria del establecimiento mercantil hubiera consentido en delegar tal vigilancia en un tercero, se concluye que la conducta de la demandada fue deficiente en el cumplimiento de sus obligaciones.

3.1.4. Se deduce, en consecuencia, que están debidamente probados la culpa de la demandada, el daño y la relación de causalidad.

3.1.5. Sin embargo, y no obstante que el tribunal decretó de oficio la exhibición parcial de libros y en especial los inventarios de la parte actora, la prueba que consideró idónea para comprobar el valor de las mercancías y así determinar el monto del daño, ello no fue posible porque no fueron exhibidos. La demandante, propietaria del establecimiento comercial “La Jirafa y Yo”, como comerciante, estaba obligada a llevar libros de contabilidad y a inscribirlos en el registro mercantil en la forma ordenada por la ley (C. Co., arts. 19, 48 y ss.). La certificación del contador público (fl. 3 cdno. 1), no es prueba suficiente porque se limita a afirmar que la contabilidad se lleva en forma simplificada por no reunir los requisitos exigidos por las normas tributarias para no llevarla en forma completa. No se certifica que los costos hayan sido tomados de los libros de contabilidad, debidamente registrados en la Cámara de Comercio de esta ciudad y que ellos se llevaban en la forma ordenada por la ley. Por lo tanto, no prueba la preexistencia de las mismas y de su costo. Las listas que se anexaron sin firma de ninguna clase (fls. 28 y ss. cdno. 1) y las explicaciones sobre la forma como se elaboraban los inventarios y se determinaban los costos y fijaban los precios de venta, si bien pueden calificarse como indicios de la preexistencia, no son apropiadas legalmente para demostrar el monto del daño.

Se afirmó que las joyas que fueron sustraídas, eran de propiedad de un tercero (interrogatorio de la demandante, fl. 3 cdno. 1 y declaración de Víctor Manuel Espinosa Quijano, fl. 2 cdno. 1). Tampoco se probó la preexistencia del dinero ni su monto. Ello quiere decir que aunque están demostrados la culpa de la demandada, el daño y la relación de causalidad, el monto de los perjuicios no se pudo determinar con las pruebas solicitadas y aportadas por las partes, ni con la prueba decretada por el tribunal.

En consecuencia, no es posible condenar a la demandada el pago, a pesar de declararse que estaba y está vinculada jurídicamente con la demandante según las normas del régimen de propiedad horizontal y el reglamento de la Ciudadela Comercial Metrópolis.

3.1.6. Por haberse decidido positivamente sobre varias de las pretensiones, no habiéndose condenado a la indemnización de los perjuicios y como no prosperó la excepción de inexistencia de la obligación, la demandada deberá pagar a la demandante las costas que comprenden los gastos efectuados por la demandante y las agencias en derecho.

El tribunal de arbitramento constituido para dirimir la controversia entre la señora Aura Cecilia Gómez de Espinosa y la Ciudadela Comercial Metrópolis, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,

RESUELVE:

1. Declarar que entre la señora Aura Cecilia Gómez de Espinosa y la Ciudadela Comercial Metrópolis, persona jurídica con domicilio en esta ciudad, existía una situación jurídica regida por las cláusulas del reglamento de propiedad horizontal que contiene la escritura pública 2.581 de 25 de marzo de 1987 de la Notaría Quinta del Círculo de esta ciudad y por las disposiciones de las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 y Decreto 1365 de 1986.

2. Declarar que la Ciudadela Comercial Metrópolis incumplió las obligaciones a su cargo, originadas de dicha situación, y por ello es responsable del daño causado a la demandante propietaria del establecimiento mercantil “La Jirafa y Yo” como consecuencia de la sustracción de las mercancías que por hechos de terceros sucedió entre el día 3 y el 5 de julio de 1994 en dicha ciudadela.

3. Abstenerse de condenar a la demandada, la Ciudadela Comercial Metrópolis, a pagar a la demandante, señora Aura Cecilia Gómez de Espinosa, el valor de los daños causados por la sustracción de mercancías del establecimiento comercial “La Jirafa y Yo”, de su propiedad, por no haberse demostrado el valor de las mercancías sustraídas, la cantidad de dinero y porque las joyas eran de propiedad de un tercero.

4. Negar la excepción de inexistencia de la obligación propuesta por la demandada.

5. Por haber sido positiva la decisión respecto de varias de las pretensiones, se condena a la demandada Ciudadela Comercial Metrópolis a pagar a la demandante, señora Aura Cecilia Gómez de Espinosa las costas que comprenden: a) Gastos funcionamiento del tribunal $ 431.600; certificado de la Cámara de Comercio $ 616; Agencias en derecho $ 350.000. En total $ 782.216.

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