Laudo Arbitral

Mauricio Segovia Heilbron y la señora Julia Puyana de Segovia

v.

Sociedad Flores Estrella Limitada

Marzo 9 de 1993

Santafé de Bogotá, D.C., marzo nueve (9) de mil novecientos noventa y tres (1993).

Agotado el trámite legal, y dentro de la oportunidad para hacerlo, se procede a pronunciar en derecho el laudo que finaliza el proceso arbitral seguido. De una parte, por el señor Mauricio Segovia Heilbron y la señora Julia Puyana de Segovia, y de la otra, por la sociedad Flores Estrella Limitada.

Antecedentes

1. Mediante escritura pública 6.262 de fecha 24 de diciembre de 1976 de la Notaría Sexta de Bogotá, recogido posteriormente y en forma integral por la escritura pública 1.881 de fecha mayo 9 de 1978 de la misma notaría, la sociedad “Hacienda Buenos Aires Sociedad Anónima”, como arrendadora, celebró un contrato de arrendamiento a término indefinido con la sociedad “Flores Estrella Limitada”, como arrendataria, sobre un inmueble consistente en un lote de terreno denominado “La Punta”, ubicado en el municipio de Soacha, departamento de Cundinamarca, el cual forma parte de uno de mayor extensión denominado “Buenos Aires Occidental”, con una cabida aproximada de 7.5 hectáreas, con el fin de que la sociedad arrendataria instalara allí un cultivo de flores de exportación.

2. Según la cláusula octava (8ª) del contrato de arrendamiento, el canon mensual se pactó en la suma de cincuenta y dos mil quinientos pesos ($ 52.500), moneda corriente, anuales, reajustables cada 1º de enero en un veinte por ciento (20%).

3. Mediante escritura pública 523 de fecha 8 de febrero de 1985 de la Notaría Veintisiete del Círculo de Bogotá, la sociedad “Hacienda Buenos Aires Sociedad Anónima” enajenó a título de venta a favor de Mauricio Segovia Heilbron y Julia Puyana de Segovia, el predio de mayor extensión denominado “Buenos Aires”, dentro del cual se encuentra el inmueble “La Punta” materia del arrendamiento.

4. Mediante escritura pública 4.941 de fecha 16 de julio de 1991 de la Notaría Sexta del Círculo de Bogotá, la sociedad “Hacienda Buenos Aires Sociedad Anónima” cedió a favor de Mauricio Segovia Heilbron y Julia Puyana de Segovia sus derechos en el referido contrato de arrendamiento.

5. El señor Mauricio Segovia Heilbron y la señora Julia Puyana de Segovia, como cesionarios de los derechos del arrendador, han venido solicitando a la sociedad “Flores Estrella Limitada” una revisión del canon de arrendamiento con el fin de adecuarlo a los precios del mercado, por considerarlo gravemente lesivo a sus intereses, pero no ha sido posible un arreglo entre las partes en tal sentido.

6. El contrato de arrendamiento, en cláusula decimoséptima, contempla como mecanismo para dirimir las controversias que surjan entre las partes la figura de los amigables componedores, y en su defecto, la convocación de un Tribunal de Arbitramento que ha de fallar en derecho.

Pretensiones de las partes

La doctora Gloria Angulo de Ordóñez, apoderada especial del señor Mauricio Segovia Heilbron y de la señora Julia Puyana de Segovia, presentó demanda de regulación de cánones de arrendamiento en contra de la sociedad “Flores Estrella Ltda.”, representada por su gerente el doctor Augusto Hoyos Ramírez, para que a través de un proceso verbal sumario se hicieran iguales o semejantes declaraciones:

1. Que se determinara el canon anual de arrendamiento por hectárea que debería pagar la sociedad demandada a los demandantes, a partir del día 1º de enero de 1991, estimado en US$ 1.500 por hectárea o su equivalente en pesos, y que se estableciera el área real ocupada a título de arrendamiento por parte de la arrendataria.

2. En subsidio, que se determinara el canon anual de arrendamiento por hectárea que debería pagar la sociedad demandada a los demandantes, a partir del día 1º de enero de 1992, estimado en US$ 1.500 por hectárea o su equivalente en pesos, y que se establecería el área real ocupado a título de arrendamiento por parte de la arrendataria.

3. Se condenara a la sociedad demandada al pago de las costas del proceso.

Como sustento de sus peticiones, los demandantes sostienen que el contrato de arrendamiento es gravemente lesivo a sus intereses, ya que el canon de arrendamiento pactado en 1976 en la suma de $ 52.500 pesos anuales por 7.5 hectáreas, reajustable en un 20% anual, no se compadece con el valor real del mercado para este tipo de precios y para esta actividad comercial, lo cual crea un injusto desequilibrio entre el precio del arrendamiento y el goce concedido a la arrendataria.

Por su parte, la sociedad “Flores Estrellas Limitada”, a través de su apoderado judicial el doctor Mario Gamboa Sepúlveda, dio contestación a la demanda y solicitó:

1. Que se desestimaran todas y cada una de las pretensiones de la demanda, teniendo en cuanta que la tierra arrendada por los demandantes no es de suyo apta para el cultivo de flores de exportación, lo cual implicó la puesta en marcha de una serie de adecuaciones y la elaboración de costosas obras de infraestructura para hacerla apta para el cultivo de flores, de manera que el valor del arrendamiento se compadece íntegramente con el precio de cualquier tierra para usos agrícolas.

2. Propuso las siguientes excepciones de mérito:

a) Nulidad de la cláusula arbitral, por cuanto al establecer el compromiso que cada una de las partes nombraría un árbitro y el tercero lo haría la Cámara de Comercio de Bogotá, se estaba atentando en forma grave contra la imparcialidad que la ley exige de los árbitros y en consecuencia se generaba la nulidad absoluta del pacto arbitral, por contener objeto ilícito y atentar contra disposiciones de orden público.

b) Carencia de derecho sustantivo de la parte demandante, por cuanto el titular de la acción que surge al momento de la renovación de un contrato de arrendamiento es el arrendatario y no el arrendador y, además no puede darse sino una vez el contrato ha vencido; estando pues ante un contrato a término indefinido que en ningún momento ha terminado, es totalmente improcedente la acción de los demandantes.

c) Incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de los demandantes, sustentado en el hecho de que la laguna colindante al predio arrendado, de la cual la sociedad demandada toma el agua para el cultivo de flores, ha sido recientemente contaminada causándole serios perjuicios a Flores Estrella Limitada, y en los actos de perturbación de los arrendadores al tomar agua de la misma laguna.

3. Solicitó se condenara en costas a la parte demandante.

4. En subsidio, solicitó que el canon de arrendamiento fuera señalado únicamente en una cantidad equitativa a la situación actual de los cultivos de flores de exportación.

Consideraciones del tribunal

Procede este tribunal, en primer lugar, a analizar las excepciones de mérito propuestas por el representante legal de la parte demandada, la sociedad “Flores Estrella Limitada”, las cuales, en su orden, son las siguientes:

1. Nulidad de la cláusula arbitral

Este tribunal emitió su concepto jurídico referente a la eficacia o ineficacia de la cláusula compromisoria durante la primera audiencia de trámite, la cual obra a folios 195 y siguientes del cuaderno principal del expediente, pronunciándose a favor de la validez del compromiso, con las argumentaciones allí ampliamente expuestas, motivo por el cual este tribunal considera que no debe extenderse innecesariamente en este punto y, por tanto, se remite a los argumentos esgrimidos en esa oportunidad reafirmando una vez más la validez del pacto arbitral, en virtud de lo cual esta excepción de mérito no está llamada a prosperar.

2. Carencia de derecho sustantivo de la parte demandante

El artículo 519 del Código de Comercio, invocado por la parte demandante como fundamento legal de la presente acción, reza lo siguiente: “Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal con intervención de peritos”. (el resaltado es nuestro).

Por otro lado, la parte pertinente de la cláusula séptima (7ª) del contrato de arrendamiento, contenido en el escritura pública 1.881 de fecha 9 de mayo de 1978 de la Notaría Sexta de Bogotá, establece que “el término de duración de este contrato es indefinido y se contará a partir del quince (15) de mayo de mil novecientos setenta y seis (1976). El contrato se prorrogará anualmente cada primero (1°) de enero y estará en vigencia mientras Estrella explote el negocio de flores de exportación en al área arrendada” (el resaltado es nuestro).

Es claro y fuera de toda discusión para este tribunal que el artículo 519 del Código de Comercio exige como requisito fundamental para adelantar el procedimiento verbal que aquí se ha adelantado el que las diferencias entre las partes ocurran al “momento de la renovación del contrato de arrendamiento”. Es preciso preguntarse: ¿Estamos al momento de la renovación del contrato? ¿Qué ha de entenderse por “renovación”? ¿Qué ha de entenderse por “prórroga”?.

Para poder dilucidar los anteriores interrogantes, es preciso establecer el significado de los referidos términos. El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española los define así:

“Prorrogar: Continuar, dilatar, extender una cosa por tiempo determinado. Suspender, aplazar”.

“Renovar: Hacer como de nuevo una cosa, o volverla a su primer estado. Restablecer o reanudar una relación u otra cosa que se había interrumpido. Remudar, poner de nuevo o remplazar una cosa. Trocar una cosa vieja, o que ya ha servido, por otra nueva. Reiterar o publicar de nuevo. Novar”.

Por su parte, el artículo 518 del Código de Comercio establece en su parte pertinente que “el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:...”. (el resaltado es nuestro).

Por ser absolutamente procedente y ser íntegramente compartido por este tribunal, transcribimos a continuación un concepto del ex magistrado y conocido tratadista, doctor José Alejandro Bonivento Fernández, referente a este punto:

“En verdad, el Código de Comercio diferencia entre prórroga y renovación del contrato de arrendamiento de locales comerciales, no obstante el artículo 520 habla, indistintamente, de que se entenderá renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato original. La renovación la ubica bajo el concepto del nuevo contrato, y con fundamentos en el artículo 518, en que las partes han tenido oportunidad de discutir los alcances para la continuidad en el goce del bien, hasta el punto que, de presentarse diferencias sobre el particular, podrán movilizar el aparato jurisdiccional del Estado, en procura que por los trámites de un proceso verbal y con la intervención de peritos, decida el juez competente sobre las diferencias existentes, tal como lo expusimos anteriormente. La figura de la prórroga tiene una proyección sustancial diferente: mantener el contrato existente, con todas sus consecuencias y efectos, bajo las mismas condiciones de tiempo y precio del contrato prorrogado. En la renovación hay un nuevo contrato; en la prórroga es el mismo el que regirá las relaciones de los contratantes, por mandato de la ley.

La renovación se ofrece cuando el arrendador al vencimiento del plazo pactado, y cuando el arrendatario ha permanecido por no menos de dos años consecutivos ocupando el inmueble, no lo ha solicitado para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta o para someterlo a una reconstrucción o una reparación que no se puedan hacer sin la entrega. Vale decir: la ley le impone al arrendador que de permitir o convenir en que la cosa permanezca arrendada se prefiera al locatario original, pero dando margen para discutir las diferencias. O sea: al vencimiento del plazo pactado las partes pueden acordar los términos de la renovación. Les bastará expresar su voluntad en tal sentido, o, simplemente, no manifestar anteladamente un propósito volitivo distinto, ya que el simple silencio sirve para suponer que el arrendatario ha de continuar usando el local comercial, pero dejando a salvo la oportunidad de dilucidar los extremos de la nueva relación contractual, en especial lo referente a la renta o precio.

La prórroga, en cambio, está erigida para la continuidad en el goce de la cosa en las mismas condiciones contractuales iniciales y se presenta cuando el arrendador repentinamente pretende ponerle fin al contrato de locación sin atender, previamente, el aviso de 6 meses que debe darle al arrendatario, de acuerdo a los casos de excepción previstos en el artículo 518. “José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Quinta edición, Bogotá, Ediciones Librería del Profesional, 1981, páginas 352-353”.

En este mismo sentido se pronuncia el tratadista Jaime Alberto Arrubla Paucar, en su libro Contratos mercantiles. 1ª edición Medellín, Editorial Biblioteca Jurídica Dike, 1987, página 516 y siguientes, cuando dice respecto de la renovación del contrato, lo siguiente: “Se trata de que al momento de cumplirse el término estipulado para la duración del contrato, se puedan variar las circunstancias que imperan en él. Lo normal es que las mismas partes acuerden esas nuevas circunstancias, siendo para ello preciso que una de ellas, generalmente el arrendador, promueva su discusión formulando para el efecto una oferta de renovación, antes del vencimiento del contrato, so pena que este se renueve en los mismos términos. Pero si ello no es posible al no ponerse de acuerdo los contratantes, prevee la ley mercantil el procedimiento verbal, a fin (sic) que el juez, con la intervención de peritos, decida sobre las circunstancias que han de imperar en el contrato que se renueva”.

Es menester, entonces, determinar si dicho contrato se encuentra “en el momento de la renovación”, pues de ser así es preciso entrar a estudiar todas las demás cuestiones sustanciales y probatorias que aquí se han planteado; en caso contrario, hay que desestimar, sin consideraciones adicionales, las pretensiones de esta demanda.

¿Nos encontramos “al momento de la renovación” del contrato de arrendamiento entre Mauricio Segovia Heilbron y Julia Puyana de Segovia por un lado, y “Flores Estrella Limitada”, por el otro?

La sociedad demandada, como ya se dijo antes, sostiene que el contrato no ha terminado en momento alguno por tratarse de un contrato a término indefinido, y al no haber terminado, mal puede hablarse de su “renovación”. Por su parte, los demandantes afirman en su alegato de conclusión que de conformidad con el artículo 519 sí opera la renovación del contrato, toda vez que los contratantes pactaron “no un término de duración indefinida, sino la prórroga indefinida del contrato, y la renovación del mismo de cada primero de enero” (fls. 209 y ss.).

No comparte este tribunal la anterior interpretación de los demandantes, por cuanto, aparte de los argumentos anteriormente mencionados, es muy claro el texto de la cláusula de duración del contrato cuando establece el término indefinido del contrato, circunstancia que es reafirmada posteriormente cuando dice que dicho contrato estará vigente mientras Flores Estrella Limitada explote el negocio de flores en el área arrendada, lo cual ha venido sucediendo desde el año de 1976.

Considera este tribunal que de acuerdo con el texto del artículo 519 del Código de Comercio y la interpretación que al mismo le han dado tanto la jurisprudencia como los diferentes tratadistas, el contrato de arrendamiento entre Mauricio Segovia Heilbron y Julia Puyana de Segovia, por un lado, y “Flores Estrella Limitada”, por el otro lado, no ha sido renovado en momento alguno porque tampoco ha acaecido su terminación; se trata de un contrato a término indefinido que no ha tenido solución de continuidad, cuyas condiciones contractuales no han variado en forma alguna y cuyo reajuste anual en el canon obedece simplemente a la apliación de una cláusula que ha permanecido idéntica por toda la duración del contrato. Dicho contrato, al momento de la presentación de la demanda, estaba plenamente vigente por no encontrarse sometido a plazo alguno, no había acaecido la condición resolutoria pactada en la cláusula séptima de la escritura 1.881 que condicionaba su vigencia a “la explotación del negocio de flores de exportación en el área arrendada por Flores Estrella Limitada”,o cualquiera de los requisitos legales para que opere la terminación de un contrato de arrendamiento.

Al no haber terminado el contrato y por tanto no poder hablarse de su “renovación”, no es aplicable en este proceso lo establecido por el artículo 519 del Código de Comercio como lo pretende la parte demandante, y en consecuencia, esta excepción propuesta por la parte demandada está llamada a prosperar y así se dirá en la parte resolutiva del presente fallo, lo cual hace innecesario el estudio de las demás excepciones de mérito propuestas por la parte demanda y de las pretensiones de la parte demandante.

FALLO:

En mérito de los expuesto, el Tribunal de Arbitramento constituido para dirimir las controversias entre Mauricio Segovia Heilbron y Julia Puyan de Segovia y Flores Estrella Limitada, con ocasión del contrato de arrendamiento del predio “La Punta” del municipio de Soacha, departamento de Cundinamarca, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

RESUELVE:

1. Declarar NO PROBADA la excepción de nulidad de la cláusula arbitral.

2. Declarar PROBADA la excepción de carencia de derecho sustantivo de la parte demandante.

3. Por haber prosperado la anterior excepción, se NIEGAN todas y cada una de las pretensiones de la demanda.

4. Condenar en COSTAS a los demandantes según la siguiente liquidación:

Agencias en derecho $ 100.000

Como no se causaron otros gastos para la parte demandada, el tribunal se abstiene de hacer cualquier otra condena.

Dado en Santafé de Bogotá a los 9 días de marzo de 1993.

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