Predial unificado y avalúo catastral año 2003

Revista Nº 117 Mayo-Jun. 2003

Contratar un perito o hacer inspección ocular son algunos medios probatorios para la revisión del avalúo catastral 

Álvaro Camacho Montoya 

Asesor y Profesor universitario 

El avalúo catastral vigente(1) a 1º de enero de cada año es la base mínima del impuesto predial unificado (L. 601/2000, art. 1º) y se debe aplicar obligatoriamente para el año gravable 2003. Si el predio no tiene avalúo catastral debe aplicarse la base presuntiva mínima contenida en el Acuerdo 76 de 2002(2). Si el contribuyente desea declarar por un valor superior para usarlo como costo fiscal en el impuesto de renta en caso de enajenación del predio, lo puede hacer (E.T., art. 72).

Los avalúos catastrales son de dos clases: actualizados y formados (cuyo límite es el valor comercial del predio y por eso se pueden apreciar fuertes incrementos o decrementos del valor de un predio de un año a otro, que pueden ser normales si, reiteramos, respetan el valor comercial) o conservados (se incrementa su valor únicamente por el IPC)(3). Se recomienda siempre que se solicite un boletín catastral ante Catastro para verificar el avalúo vigente para el 2003. Sobre cuándo se entienden vigentes los avalúos sugerimos revisar el texto del primer pie de página de este escrito.

Si el avalúo catastral es superior al valor comercial del predio, se debería discutir ante catastro para que esta entidad lo reduzca, pero en todo caso se debe respetar el avalúo catastral en la declaración predial de este año y si catastro, con motivo de la revisión, redujera el avalúo en mención, se puede corregir posteriormente la declaración inicialmente presentada y pedir devolución de lo pagado en exceso de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 4º de la Ley 601 de 2000.

Retomando el tema, cualquier propietario o poseedor puede elevar petición de revisión del avalúo de su predio o mejora ante el Departamento Administrativo de Catastro Distrital cuando note alguna inconsistencia (valor del avalúo catastral muy alto, etc.) a partir del día siguiente de la fecha de iniciación de la vigencia fiscal (el 1º de enero es la fecha de vigencia fiscal) acompañando las pruebas pertinentes. En consecuencia, los documentos a presentar son los siguientes: solicitud escrita, certificado de constitución y gerencia (personas jurídicas), escritura pública registrada y anexar las pruebas.

Cuando haya sido notificado del acto administrativo (resolución que revisó el avalúo) y en caso de persistir el problema, se tienen 5 días hábiles para interponer los recursos de reposición y apelación, previa presentación personal del propietario, poseedor o apoderado autorizado.

En materia probatoria para solicitar la revisión del avalúo catastral se puede contratar un avalúo efectuado por un afiliado a la lonja o solicitar una inspección ocular.

El Consejo de Estado nos ilustra al respecto: “se deben suministrar pruebas en concreto que lo desvirtúen, solicitando por ejemplo, dentro de la etapa contencioso administrativa nuevos reconocimientos y avalúos o puntajes a través de los cuales se pudieran establecer con exactitud los reales precios de los inmuebles” (C.E., Sec. Primera, Sent. sep. 20/85, Exp. 4383).

Límite de crecimiento del impuesto predial

El artículo 27 del Decreto Distrital 352 de 2002 señala que el impuesto predial unificado resultante con base en el autoavalúo, no podrá exceder del doble del impuesto predial liquidado (renglón FU) por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior.

En Bogotá la anterior regla general tiene varias excepciones, es decir, que el impuesto predial se liquidará sin el beneficio de limitación antes señalado en los siguientes casos(4):

a) Terrenos urbanizables no urbanizados. Son los predios que no han tenido desarrollo por urbanización ni por construcción. Desarrollo por urbanización es el proceso mediante el cual un terreno ubicado en áreas urbanas y suburbanas es dotado de servicios de infraestructura, dividido en áreas destinadas al uso privado y comunal, apto para construir edificaciones idóneas para el funcionamiento de los usos urbanos allí permitidos;

b) Terrenos urbanizados no edificados. Son los predios urbanizados que no han tenido desarrollo por construcción, es decir, las acciones encaminadas a la construcción de edificios, su ampliación, adecuación o remodelación (Ac. 6/90, art. 443), y

c) En los casos de los predios que a 1º de enero del respectivo año gravable se encuentren construidos o edificados y que en el período gravable inmediatamente anterior, correspondían a terrenos no edificados o no construidos.

Bienes en copropiedad

Según la Ley 675 de 2001 y de conformidad con lo establecido en el inciso 2º del artículo 16 de la misma, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo(5).

Algunos aspectos de forma de la declaración predial

Los contribuyentes deben revisar detalladamente que los datos del formulario predial, cuando les llega por correo, y que estén de acuerdo con los datos reales de los inmuebles que están declarando y que sean los vigentes a 1º de enero de este año: estrato (quien lo certifica es planeación distrital y no catastro), dirección (de acuerdo con la que certifica nomenclatura urbana de catastro), cédula catastral (boletín de catastro), matrícula inmobiliaria (oficina de registro), área de terreno, área construida, etc. Si algún dato no corresponde a la realidad jurídica, económica o física del predio se debe adquirir otro formulario y diligenciarlo correctamente.

La matrícula inmobiliaria es el elemento más importante de la declaración predial ya que está vinculado a la existencia jurídica del inmueble. El número de matrículas inmobiliarias determina el número de declaraciones que se van a presentar.

Si un predio tiene área edificada(6) así se debe reflejar en el formulario en la sección respectiva. Si es un lote se debe colocar cero en dicha sección.

Para finalizar, no se puede perder de vista que la administración distrital tiene cinco (5) años para obligar al responsable a declarar y/o pagar el impuesto predial y dos (2) años para intentar modificar las declaraciones que sí fueron presentadas(7).

(1) D. 352/2002, art. 21.—Vigencia de los avalúos catastrales. Los avalúos catastrales determinados en los procesos de formación y/o actualización catastral se entenderán notificados una vez publique el acto administrativo de clausura, y se incorpore en los archivos de los catastros. Su vigencia será a partir del primero de enero del año siguiente a aquel en que se efectuó la publicación e incorporación.

(...).

(2) D. 352 de 2002, art. 20.—Base gravable.

(3) D. 352 de 2002, art. 22. y D. Distrital 525 de 2002, art. 2º.

(4) D. 130 de 1994, art. 2º

(5) D. Distrital 352 de 2002, art. 24.

(6) Resolución 2555 de 1988, IGAC.

(7) De acuerdo con los artículos 107 del Decreto 807 de 1993 y 705 y 714 del estatuto tributario nacional, entre otras normas.