RESOLUCIÓN 1394 DE 1993

 

RESOLUCIÓN 1394 DE 1993 

(Noviembre 4)

“Por la cual se fijan los requisitos para la inscripción de los nuevos valores en el registro nacional de valores e intermediarios y en las bolsas de valores”.

(Nota: Véase la Decreto 1120 de 2008 artículo 2° del Ministerio de Hacienda y Crédito Público)

La Sala General de la Superintendencia de Valores,

en ejercicio de sus atribuciones legales, en especial de las que le confiere el artículo 4.2.1.2.2, numerales 8º y 15 y 4.1.3.5 del estatuto orgánico del mercado público de valores, y

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

CONSIDERANDO:

Que, de conformidad con los numerales 8º y 15 del artículo 4.1.2.2 del estatuto orgánico del mercado público de valores, corresponde a la Sala General de la Superintendencia de Valores determinar los documentos que estarán sujetos al régimen del mercado público de valores, así como establecer los requisitos que deben llenar los valores que se creen en el futuro para que puedan ser inscritos en el registro nacional de valores e intermediarios y en las bolsas de valores;

Que, en desarrollo de sus funciones, la Superintendencia de Valores expidió las resoluciones 645 de agosto 14 de 1992, y 455 de abril 23 de 1993, mediante las cuales estableció las pautas para la inscripción de valores procedentes del mecanismo financiero de la titularización, determinando los agentes, activos objeto de los procesos y medios jurídicos para su realización, y

Que es conveniente unificar las normas que constituyen el marco jurídico de la titularización, aclarar los procedimientos para el desarrollo del mecanismo y reglamentar los esquemas de movilización de activos inmobiliarios que pueden dar lugar a la inscripción de nuevos valores,

RESUELVE:

CAPÍTULO I

Disposiciones generales

ART. 1º—Creación de valores a partir del mecanismo de titularización. Los valores que se creen en desarrollo de procesos de movilización de activos se regirán por las normas previstas en la presente resolución para efectos de su inscripción en el registro nacional de valores e intermediarios.

La creación de nuevos valores en desarrollo de mecanismos de movilización de activos se hará a través de la conformación de patrimonios autónomos con cargo a los cuales se emiten títulos de participación, títulos de contenido crediticio o títulos mixtos.

Igualmente quedan sometidas a lo establecido en esta resolución las constancias de participación en fondos comunes especiales y los derechos de suscripción en fondos de valores, que se inscriban en el registro nacional de valores e intermediarios, sobre los cuales, por consiguiente, es factible realizar oferta pública o negociación en el mercado secundario.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 1º de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 2º—Vías jurídicas. De conformidad con lo dispuesto en el artículo anterior, la titularización puede llevarse a efecto a partir de las siguientes vías:

1. Contratos de fiducia mercantil irrevocables, salvo tratándose de fiducia pública la cual se adelantará en los términos que establezca el estatuto de contratación de la Nación.

2. Constitución de fondos comunes especiales, a través de contratos de fiducia mercantil.

3. Constitución de fondos de valores.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 2º de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 3º—Agentes de manejo de la titularización. Las sociedades fiduciarias, con sujeción a la normatividad que regula su actividad, podrán ser agentes de manejo de la titularización.

Así mismo, y con sujeción a lo establecido en la presente resolución para las sociedades fiduciarias, podrán ser agentes de manejo las instituciones financieras de creación legal autorizadas para celebrar contratos de fiducia, de conformidad con el inciso 2º del numeral 1º del artículo 118 del estatuto orgánico del sistema financiero.

Las sociedades comisionistas de bolsa podrán también ser agentes de manejo de la titularización, a través de fondos de valores por ellas administrados, conforme con la reglamentación que regula dicha actividad.

PAR.—La actuación de los agentes de manejo de la titularización se sujetarán a las regulaciones sobre conflictos de interés expedidas por la respectiva entidad estatal de vigilancia.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 4º—Activos o bienes objeto de la titularización. Podrán estructurarse procesos de titularización a partir de los siguientes activos o bienes: títulos de deuda pública, títulos inscritos en el registro nacional de valores e intermediarios, cartera de crédito, documentos de crédito, activos inmobiliarios y rentas o flujos de caja predecibles con base en estadísticas de los últimos tres años o en proyecciones de por lo menos tres años continuos.

No obstante lo anterior, la Superintendencia de Valores, previo concepto de la Sala General, podrá autorizar la estructuración de procesos con bienes diferentes de los anteriormente señalados, así como abstenerse de autorizar procesos de titularización, esto último en los siguientes casos:

1. Cuando existan circunstancias de las cuales se derive un temor fundado de causar un daño al mercado.

2. Cuando con la operación proyectada se desvirtúe la finalidad que persigue el mecanismo de titularización.

3. Cuando las condiciones financieras y económicas del mercado así lo ameriten.

PAR. 1º—Sólo en los procesos de titularización efectuados para el desarrollo de la actividad energética, obras de infraestructura y prestación de servicios públicos, adelantados por entidades públicas o privadas, se podrán utilizar proyecciones de flujos futuros como base de la estructuración del proceso.

PAR 2º—Podrán también estructurarse procesos de titularización a partir de patrimonios autónomos constituidos con sumas de dinero destinadas a la adquisición de cualquiera de los activos o bienes enunciados en el presente artículo.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 3º de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 5º—Nuevos instrumentos financieros. Como resultado de esquemas de titularización podrán emitirse las siguientes clases de títulos:

1. Títulos de contenido crediticio: en los cuales el patrimonio autónomo se obliga a la cancelación del principal y los intereses a los inversionistas, según las condiciones determinadas en el título. En este caso, los activos que integran el patrimonio autónomo respaldan el pasivo adquirido con los inversionistas, correspondiendo al agente de manejo de la titularización adoptar las medidas necesarias para obtener el recaudo de los flujos requeridos para la atención oportuna de las obligaciones contenidas en los valores emitidos.

2. Títulos de participación: en los cuales el inversionista adquiere un derecho o alícuota en el patrimonio conformado por los activos objeto de movilización. El inversionista no adquiere un título de rendimiento fijo sino que participa en las utilidades o pérdidas que genera el negocio objeto del contrato.

3. Títulos mixtos: aquellos que de manera adicional a los derechos o alícuotas sobre el patrimonio o fondo puedan ser amortizables o puedan tener una rentabilidad mínima.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 4º de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 6º—Negociación de los nuevos valores. Los documentos emitidos como resultado de procesos de titularización tendrán el carácter y prerrogativas propias de los títulos valores y se sujetarán a las reglas previstas para la negociación de los mismos, siempre que, además de contener los requisitos esenciales de los títulos valores, esto es, la mención del derecho que incorporan y la firma de quien los crea, reúnan los siguientes:

1. Se inscriban en el registro nacional de valores e intermediarios.

2. Sean susceptibles de ser colocados mediante oferta pública.

3. Incorporen derechos de participación o de contenido crediticio, o sean de naturaleza mixta.

PAR.—De conformidad con el parágrafo 2º del artículo 1.1.0.4 del estatuto orgánico del mercado público de valores, no habrá lugar a la acción cambiaria de regreso respecto de los nuevos valores emitidos en procesos de titularización.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 7º—Ley de circulación. Los valores emitidos en desarrollo de procesos de titularización podrán ser nominativos o a la orden.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 8º—Plazo. El plazo de redención final de los títulos no será inferior a un (1) año, salvo autorización excepcional otorgada por la Superintendencia de Valores cuando las condiciones particulares del proceso así lo requieran. No obstante podrán efectuarse amortizaciones parciales a término inferior a un año.

El plazo máximo de redención de los títulos no podrá superar el plazo del contrato que dio origen a la conformación del patrimonio o del fondo.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 5º de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 9º—Valuación del patrimonio o fondo. El agente de manejo de la titularización presentará a la Superintendencia de Valores el método o procedimiento de valuación del patrimonio autónomo o del fondo con cargo al cual se emiten los valores. La periodicidad de la valuación, expresada en pesos y en unidades, se sujetará a las instrucciones particulares impartidas por la Superintendencia de Valores, en atención a la naturaleza de los activos objeto de la titularización.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 10.—Calificación de los nuevos valores. Una vez la actividad de calificación de valores sea desarrollada por una o varias sociedades calificadoras de valores debidamente autorizadas, los títulos emitidos en forma serial o masiva como resultado de procesos de titularización deberán ser calificados de manera previa a su inscripción en el registro nacional de valores e intermediarios, salvo los casos expresamente exceptuados en la presente resolución.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 6º de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

CAPÍTULO II

Mecanismos de estructuración

ART. 11.—Contratos de fiducia mercantil irrevocable. A través de este mecanismo los fideicomitentes transfieren los bienes que constituirán la base del proceso, o las sumas de dinero destinadas a la adquisición de bienes que harán parte del patrimonio autónomo. En desarrollo del contrato la fiduciaria, actuando en representación del patrimonio autónomo, emitirá los títulos movilizadores, recaudará los fondos provenientes de la emisión y se vinculará jurídicamente en virtud de tal representación con los inversionistas conforme a los derechos incorporados en los títulos.

De manera adicional a las cláusulas propias del contrato de fiducia mercantil, se incluirán las relativas a los mecanismos de seguridad del proceso consagrados en la presente resolución.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 12.—Constitución de fondos comunes especiales. La titularización se podrá instrumentar mediante la constitución de fondos comunes especiales cerrados, celebrados con el objeto de hacer oferta pública de valores o bien, de inscribir en el registro nacional de valores e intermediarios las constancias de vinculación a un fondo en operación, a fin de otorgarles liquidez en el mercado secundario.

La utilización de este mecanismo se entiende sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones de la Superintendencia Bancaria en lo concerniente a los reglamentos de tales fondos.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 13.—Constitución de fondos de valores. A través de fondos de valores cerrados administrados por sociedades comisionistas de bolsa podrán estructurarse procesos de titularización en los cuales los activos objeto de movilización sólo pueden estar constituidos por títulos inscritos en el registro nacional de valores e intermediarios. El procedimiento de constitución será el previsto en la normatividad que se regula al desarrollo de esta operación por parte de las sociedades comisionistas de bolsa.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 14.—Unidades de participación en fondos especiales a que se refiere el artículo 59 de la Resolución 51 del Conpes. Quedan sujetos al régimen del mercado público de valores y podrán inscribirse en el registro nacional de valores e intermediarios y en las bolsas de valores, las unidades o certificados de participación en fondos constituidos por fiducia mercantil, encargo fiduciario u otros contratos análogos, cuyo patrimonio esté representado por acciones o bonos de empresas domiciliadas en el país, en los términos del artículo 59 de la Resolución 51 de 1991 emitida por el Conpes o de las normas que la modifiquen o sustituyan.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 15.—Las partes en el proceso de titularización. En un proceso de titularización participan las siguientes entidades:

1. La originadora: se considera como tal una o más personas que transfieren los bienes base del proceso de titularización, cuya presencia no resulta esencial en los procesos estructurados a partir de la conformación de fondos comunes especiales o fondos de valores.

Así mismo, pueden tener la calidad de originador entidades financieras del exterior, al igual que entidades públicas y privadas extranjeras.

2. El agente de manejo: es quien emite los nuevos valores, en representación del patrimonio autónomo o en su condición de administrador del fondo, según el caso, recauda los recursos provenientes de dicha emisión y se relaciona jurídicamente con los inversionistas en virtud de tal representación, conforme a los derechos incorporados en los títulos. Previa verificación del cumplimiento de los requisitos contenidos en esta resolución, el agente solicitará la autorización respectiva ante la Superintendencia de Valores.

3. La administradora: es la entidad encargada de recaudar los flujos provenientes de los activos y administrar los bienes objeto de la titularización. Puede tener esta calidad la originadora misma, el agente de manejo o una entidad diferente. En cualquier caso, la actuación de la administradora no exonera de responsabilidad al agente en la realización diligente de los actos necesarios para la consecución de la finalidad del proceso de titularización.

4. La colocadora: es la entidad que, facultada por su objeto social, puede actuar como suscriptor profesional o underwriter, conforme al régimen legal pertinente. La existencia de esta entidad no es esencial en los procesos de titularización, toda vez que la emisión puede ser colocada directamente por el agente de manejo o celebrando al efecto un contrato de comisión.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 7º de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

CAPÍTULO III

Titularización de cartera de créditos

ART. 16.—Características de los activos. Los procesos de titularización de cartera de créditos se ceñirán a las siguientes reglas especiales, además de las generales establecidas en el capítulo I, las cuales serán previamente verificadas por el agente de manejo de la titularización:

1. El flujo generado por la cartera a titularizar debe ser matemática o estadísticamente predecible.

2. Los créditos movilizados deberán corresponder a las categorías A, B o C, conforme con las normas sobre evaluación de cartera expedidas por la Superintendencia Bancaria. Tratándose de cartera de entidades no vigiladas por la Superintendencia Bancaria, la calidad de los créditos deberá corresponder a las condiciones de dichas categorías, según certificación conjunta del representante legal y del revisor fiscal de la entidad propietaria de los activos, o de un auditor independiente y el representante legal.

3. La cartera objeto de titularización debe reunir características de homogeneidad de los créditos en cuanto a su clase. En este sentido no resulta factible la combinación en un mismo proceso de créditos comerciales, hipotecarios para vivienda o de consumo.

PAR.—Una vez la actividad de calificación de valores sea desarrollada por una o varias sociedades calificadoras de valores, debidamente autorizadas, podrá movilizarse toda clase de créditos, sin sujeción a las categorías contempladas en el numeral 2º de este artículo.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 8º de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 17.—Índices de siniestralidad factores. La entidad originadora deberá efectuar análisis que permitan establecer el índice de siniestralidad general de la clase de cartera a la cual corresponden los créditos objeto de movilización. Al efecto contemplará como mínimo los siguientes factores:

1. Porcentaje de cartera castigada durante los últimos cinco años, excluyendo la cartera recuperada.

2. Porcentaje de cartera no castigada que haya presentado morosidades de 30, 60 y 90 o más días a partir de su vencimiento.

3. Rangos de cartera.

4. Consideración de la existencia de garantías, cobertura e idoneidad de las mismas.

5. Ponderación de factores indicativos de riesgo dependiendo de la clase específica de cartera, tales como el tiempo de vinculación del cliente con la entidad.

6. La metodología ponderará tanto el comportamiento promedio de la cartera como los casos extremos de siniestro.

7. Consideración de riesgos previsibles en el futuro, tales como máxima pérdida posible en escenarios de depresión económica, incorrecciones de diseño del título y riesgos legales.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 9º de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 18.—Determinación de los índices de siniestralidad. Para la aplicación de los mecanismos internos o externos de seguridad previstos en el artículo siguiente, el índice de siniestralidad de la cartera se tomará con referencia a:

1. Tratándose de cartera nueva —aquella cuya historia es inferior a tres años— se tomará como índice el factor de siniestralidad de la cartera general del originador, referido a la clase de cartera a la que pertenecen los créditos objeto de la titularización (comercial-hipotecaria para vivienda-consumo).

2. Tratándose de cartera de historia superior a tres (3) años, se tomará el mayor de los valores resultantes de determinar el índice de siniestralidad general de la cartera en la clase correspondiente y el especial, referido concretamente a la cartera que se va a titularizar. En todo caso, el factor resultante no podrá exceder el 100% del valor de los créditos transferidos al patrimonio o fondo, junto con el de sus correspondientes intereses.

3. Tratándose de cartera de largo plazo clasificada dentro de la categoría A, conforme con las normas sobre evaluación de cartera establecidas por la Superintendencia Bancaria, que no haya presentado ningún vencimiento en un lapso correspondiente a la tercera parte del plazo del crédito, ni mora en el pago de instalamentos por capital o intereses, se tomará el índice de siniestralidad general de la cartera correspondiente a los créditos que se movilizan. Sólo para este evento, el mecanismo que conforme con los artículos siguientes se incorpore cubrirá en un 120% el índice resultante.

PAR.—Una vez la actividad de calificación de valores sea desarrollada por una o varias sociedades calificadoras de valores, debidamente autorizadas, los índices de siniestralidad podrán determinarse con base en previsiones adicionales a las contempladas en el presente artículo.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 19.—Mecanismos de seguridad o de apoyo crediticio. En desarrollo de esquemas de titularización de cartera deberán incorporarse mecanismos de apoyo crediticio, a través de los cuales se cubra en un 300% el índice de siniestralidad de la cartera determinado de acuerdo con los artículos 17 y 18 de esta resolución.

De manera adicional a los mecanismos de seguridad dispuestos en los artículos siguientes, en la titularización de cartera de entidades financieras o no financieras deberán contemplarse cláusulas de atención a riesgos externos excepcionales que se considere puedan llegar a originar el deterioro de la cartera y el agotamiento de los mecanismos de apoyo, tales como la cláusula de prepago acelerado de los títulos emitidos.

En la titularización de cartera de instituciones financieras se podrán utilizar mecanismos internos o externos de apoyo crediticio.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 10 de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1. de la Superintendencia de Valores).

ART. 20.—Mecanismos internos de seguridad. Dentro de los mecanismos internos en los procesos de titularización de cartera de instituciones financieras se podrán utilizar alternativamente:

1. Subordinación de la emisión: implica que la entidad que transfiere o entrega los activos suscriba una porción de los valores emitidos. A dicha porción se imputarán hasta agotarla, los siniestros o faltantes de activos, mientras que a la porción colocada entre el público se cancelarán prioritariamente los intereses y el capital.

2. Sobrecolateralización de la cartera: consiste en que el monto de los activos fideicomitidos o entregados a la sociedad que obra como agente de manejo de la titularización, exceda el valor de los títulos emitidos en forma tal que cubra el índice de siniestralidad en un 300%. A la porción excedente se imputarán los siniestros o faltantes en cartera.

3. Exceso de flujo de caja: este mecanismo es factible cuando existe un margen diferencial o excedente entre el rendimiento generado por la cartera y la tasa de interés pagada al inversionista. Con dicho exceso se constituirá un fondo que cubrirá el índice de siniestralidad en el porcentaje establecido.

4. Sustitución de cartera: es el mecanismo de sustitución de créditos que en el curso del proceso varíen de categoría en forma tal que se incremente el riesgo de su normal recaudo. La obligación de sustitución que asume el originador deberá cubrir el índice de siniestralidad en el porcentaje señalado.

5. Contratos de apertura de crédito a través de los cuales se disponga, por cuenta del originador y a favor del patrimonio autónomo, de líneas de crédito para atender necesidades de liquidez de dicho patrimonio, las cuales deberán ser atendidas por el establecimiento de crédito a solicitud del agente de manejo, quien en representación del patrimonio autónomo tomará la decisión de reconstituir el flujo con base en el crédito.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 11 de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1. de la Superintendencia de Valores).

ART. 21.—Mecanismos externos de seguridad. Dentro de los mecanismos externos se podrán utilizar los siguientes, siempre y cuando tengan permanentemente la cobertura señalada en el artículo 19:

1. Avales o garantías conferidos por establecimientos de crédito, en los casos en que procedan conforme con las disposiciones de la autoridad competente.

2. Seguro de crédito.

3. Depósitos de dinero a que se refiere el artículo 1173 del Código de Comercio.

4. Contratos irrevocables de fiducia mercantil de garantía en los cuales el patrimonio autónomo a cuyo cargo se emiten los títulos tenga la calidad de beneficiario y siempre que:

a) Los bienes fideicomitidos sean títulos de deuda, emitidos, aceptados, avalados o garantizados en cualquier otra forma por la Nación, el Banco de la República, los establecimientos de crédito vigilados por la Superintendencia Bancaria; o bonos o papeles comerciales inscritos en bolsa. La Superintendencia de Valores podrá autorizar en cada caso otros títulos que reúnan similares características de seguridad y liquidez a los anteriormente enunciados;

b) El valor presente de los bienes transferidos no sea inferior al cubrimiento del 300% de que trata el artículo 19 de la presente resolución, y

c) Se prevean en forma inequívoca y objetiva las condiciones para la enajenación del bien en caso de incumplimiento de las obligaciones incorporadas en los títulos emitidos en el proceso de titularización.

5. Las entidades originadoras de procesos de titularización podrán avalar las emisiones de nuevos valores emitidos en desarrollo de tales procesos, cuando se acredite capacidad patrimonial para ello. Ésta se determinará estableciendo el excedente sobre los siguientes factores: la sumatoria del capital, la prima en colocación de acciones y las reservas, disminuidas las pérdidas y el valor de las emisiones de bonos y de papeles comerciales en circulación, cuando sea del caso.

PAR. 1º—Los procesos de movilización de cartera de sociedades diversas de las entidades financieras deberán estructurarse adoptando obligatoriamente cualquiera de los mecanismos de cobertura externos contemplados en este artículo.

PAR. 2º—Una vez la actividad de calificación de valores sea desarrollada por una o varias sociedades calificadoras de valores, debidamente autorizadas, en los procesos de titularización de cartera de entidades no financieras se podrán incorporar alternativamente mecanismos de cobertura internos o externos.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 12 de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1. de la Superintendencia de Valores).

CAPÍTULO IV

Titularización inmobiliaria

Sección I

Modalidades

ART. 22Titularización de un inmueble. Consiste en la emisión de títulos de participación con cargo a patrimonios autónomos constituidos con activos inmobiliarios, los cuales otorgan al inversionista una participación en las rentas o beneficios provenientes del mismo. En la emisión de esta clase de títulos o de títulos mixtos, se contemplará adicionalmente al valor de los activos el de los costos necesarios del proceso de titularización. En ningún caso el valor de la emisión excederá el 110% del avalúo del inmueble.

Pueden también emitirse títulos de contenido crediticio, caso en el cual el patrimonio autónomo integrado por los inmuebles respalda la cancelación de los títulos. La emisión de esta clase de títulos no podrá exceder del 80% del valor comercial de realización de los activos.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 13 de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1. de la Superintendencia de Valores).

ART. 23.—Titularización de un proyecto de construcción. Podrán emitirse títulos mixtos o títulos de participación que incorporen derechos alícuotas o porcentuales sobre un patrimonio autónomo constituido con un lote y los diseños, estudios técnicos y de prefactibilidad económica, programación de obra y presupuestos necesarios para adelantar la construcción del inmueble o inmuebles que contemple el proyecto inmobiliario objeto de la titularización.

El inversionista es partícipe del proyecto en su conjunto, obteniendo una rentabilidad derivada de la valorización del inmueble, de la enajenación de unidades de construcción o, en general, del beneficio obtenido en el desarrollo del proyecto.

El patrimonio autónomo también puede constituirse con sumas de dinero destinadas a la adquisición del lote o a la ejecución del proyecto.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1. de la Superintendencia de Valores).

ART. 24.—Agentes de manejo. Solamente podrán ser agentes de manejo de procesos de titularización inmobiliaria las sociedades fiduciarias y las instituciones financieras de creación legal a que se refiere el artículo 3º de la presente resolución.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1. de la Superintendencia de Valores).

ART. 25.—Inscripción en el registro nacional de valores e intermediarios y en las bolsas de valores. Los valores que en forma serial o masiva se emitan en desarrollo de procesos de titularización inmobiliaria deberán inscribirse en el registro nacional de valores e intermediarios.

Los citados valores podrán ser inscritos en las bolsas de valores.

PAR.—Se entiende por valor todo documento, certificado o título que incorpore derechos de participación, de contenido crediticio o mixtos y cuya emisión se efectúe en forma serial o masiva, de conformidad con lo previsto en el Decreto 1168 de 1993, reglamentario del artículo 1.1.0.1 del estatuto orgánico del mercado público de valores.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 14 de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1. de la Superintendencia de Valores).

Sección II

Titularización de un inmueble

ART. 26.—Reglas particulares. La realización de esta clase de procesos se sujetará especialmente al cumplimiento de los siguientes requisitos, además de las disposiciones generales contenidas en el capítulo I.

1. Existencia de dos avalúos de reconocido valor técnico, los cuales deberán ser efectuados por sociedades avaluadoras independientes del originador y del agente.

Se entenderá como avalúo actualizado aquel que no tenga más de un año de antelación a la fecha de radicación de la solicitud ante la Superintendencia de Valores.

2. El activo inmobiliario objeto de titularización deberá estar libre de gravámenes, limitaciones de dominio o condiciones resolutorias, lo cual se acreditará mediante el certificado de matrícula inmobiliaria, acompañado del estudio del título respectivo.

3. Tratándose de esquemas en los cuales el flujo de caja constituya factor preponderante en la rentabilidad ofrecida al inversionista deberán incorporarse mecanismos de cobertura internos o externos que permitan cubrir en el 300% el riesgo de existencia del flujo ofrecido.

4. Los inmuebles objeto de la titularización deberán permanecer garantizados contra riesgos de incendio y terremoto, durante la vigencia del contrato de fiducia mercantil.

5. El monto de la emisión de títulos de participación, mixtos o de contenido crediticio se sujetará a los respectivos límites establecidos en el artículo 22.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 15 de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1. de la Superintendencia de Valores).

ART. 27.—Títulos de deuda con garantía inmobiliaria. Podrán emitirse títulos de contenido crediticio a partir de la conformación de patrimonios autónomos con bienes inmuebles. Los recursos para atender oportunamente el pago de los intereses de los títulos podrán tener los siguientes orígenes:

1. Flujo externo: la fuente de pago proviene directamente del originador.

2. Flujo interno: el flujo de caja se origina en un contrato mediante el cual se explota comercialmente el inmueble que conforma el patrimonio autónomo.

En cualquiera de los dos casos el flujo de caja ofrecido deberá estar cubierto en un 100%. Adicionalmente deberán contemplarse mecanismos idóneos para asegurar el pago del capital.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 16 de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1. de la Superintendencia de Valores).

Sección III

Titularización de proyectos de construcción

ART. 28.—Montos mínimos de inversión. La inversión mínima en títulos emitidos en desarrollo de procesos de titularización de proyectos de construcción debe ser, cuando menos, equivalente a 60 salarios mínimos por inversionista.

Las inversiones realizadas por los fondos inmobiliarios contemplados en la sección IV o por inversionistas institucionales autorizados al efecto, conforme con la normatividad que imparta el Gobierno Nacional, se exceptúan de los anteriores límites.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1. de la Superintendencia de Valores).

ART. 29.—Valor de la emisión. En ningún caso el valor de la emisión podrá exceder el 100% del presupuesto total de costos del proyecto inmobiliario.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 17 de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 30.—Reglas particulares. La realización de esta clase de procesos se sujetará especialmente al cumplimiento de los siguientes requisitos, cuya existencia será verificada por el agente de manejo:

1. Existencia de dos avalúos actualizados sobre el lote de terreno en el cual se realizará la construcción. Dicho lote deberá estar libre de gravámenes.

2. Estudio técnico económico detallado que concluya razonablemente la viabilidad financiera del proyecto.

3. En el presupuesto total del proyecto deberá incluirse el valor del terreno y el costo de los diseños, estudios técnicos y de factibilidad económica, programación de obras y presupuestos.

4. El costo de los diseños, estudios técnicos y de factibilidad económica, programación de obras y presupuestos o de los estudios que sean equivalentes se valorarán hasta por el 20% del presupuesto total del proyecto.

5. La sociedad constructora deberá acreditar trayectoria superior a 5 años en el sector de la construcción y experiencia en obras de similar envergadura.

6. Se requerirá de la vinculación de una sociedad interventora, la cual acreditará:

6.1. Inexistencia de relaciones de dependencia o subordinación con cualquiera de las partes en el proceso.

6.2. Experiencia y trayectoria en la interventoría de proyectos de similar envergadura a la del proyecto a titularizar.

7. El constructor deberá constituir pólizas de cumplimiento y de manejo del anticipo.

8. Se determinará claramente el punto de equilibrio para acometer la ejecución del proyecto. En la determinación de este factor no se considerarán las ventas o enajenaciones proyectadas.

9. El contrato de fiducia mercantil que da origen al proceso de titularización deberá incluir cláusulas de condición resolutoria a través de las cuales se prevea el reembolso del dinero a los inversionistas en el evento de no alcanzarse el punto de equilibrio establecido para iniciar la ejecución del proyecto.

10. Se presentará el método o procedimiento de valuación del patrimonio autónomo con cargo al cual se emiten los valores.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 18 de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 31.—Mecanismo de cobertura. El desarrollo de proyectos de construcción mediante procesos de titularización requerirá la incorporación del mecanismo de subordinación, a través del cual la participación de los fideicomitentes iniciales u originadores del proceso se representará en títulos de participación correspondientes al valor de sus derechos en el fideicomiso, los cuales constituirán la porción subordinada. La liberación de los títulos subordinados se efectuará por la sociedad fiduciaria al originador en proporción directa al porcentaje de avance de obra.

Sólo podrá sustituirse este mecanismo mediante el otorgamiento de cualquiera de los mecanismos de cobertura externos contemplados en el artículo 21 de esta resolución, salvo el previsto en el numeral 5º de dicho artículo.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 32.—Representante de los tenedores de títulos. En los procesos de titularización de proyectos de construcción la sociedad fiduciaria que actúe como agente de manejo de la titularización ejercerá la representación de los intereses de los tenedores de los títulos de participación.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 33.—Manejo de tesorería. El agente del proceso propenderá por el manejo eficiente de los recursos provenientes de la emisión, disponiendo los desembolsos al constructor conforme con la programación de la obra y administrando los excedentes temporales en títulos de adecuada liquidez, rentabilidad y seguridad.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

Sección IV

Fondos inmobiliarios

ART. 34.—Modalidad. Podrán desarrollarse esquemas de titularización inmobiliaria a través de fondos comunes especiales constituidos en desarrollo de contratos de fiducia mercantil irrevocable.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 35.—Reglas particulares. La emisión de nuevos valores a través de los fondos inmobiliarios se sujetará a las siguientes reglas particulares:

1. La inversión de los recursos del fondo se hará en bienes inmuebles, proyectos de construcción, títulos emitidos en desarrollo de procesos de titularización inmobiliaria, títulos emitidos en procesos de titularización de créditos hipotecarios y otras inversiones que autorice el Gobierno Nacional.

2. Las inversiones a que se refiere el numeral anterior, por parte de los fondos inmobiliarios, deberán realizarse previa su evaluación por el agente de manejo, siguiendo para ello los parámetros que sobre el particular se señalen.

3. Los fondos podrán determinar la garantía interna o externa necesaria para proteger los activos adquiridos, previo estudio técnico.

4. Los excedentes de liquidez y el manejo temporal de recursos se invertirán en activos de alta seguridad y liquidez.

5. Sólo pueden emitirse títulos de participación.

6. Los títulos no tienen redención primaria, salvo al vencimiento del fondo.

7. La inversión en esta clase de títulos no se sujetará al monto mínimo establecido en el artículo 28 de esta resolución.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 19 de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

Sección V

ART. 36.—Construcción de obras de infraestructura y de servicios públicos. A partir de la existencia de flujos futuros de fondos determinados con base en estadísticas de los tres años anteriores a la fecha de solicitud de autorización de la respectiva titularización, o determinables con apoyo en proyecciones de tres años, podrán emitirse títulos de participación o mixtos para la financiación de proyectos de infraestructura y de servicios públicos. Se observarán los siguientes requisitos mínimos:

1. Estudios de factibilidad financiera de retorno de la inversión.

2. Estudio de costos del proyecto.

3. Plazo de retorno de la inversión a los potenciales adquirentes de títulos.

4. Inscripción de la sociedad constructora en el registro que determine el estatuto de contratación de la nación.

5. Presencia de una firma interventora inscrita como tal en el registro que determine el estatuto de contratación de la nación.

6. La existencia del flujo proyectado debe ser respaldada por cualesquiera de los mecanismos de cobertura previstos en esta resolución.

7. La inversión mínima en esta clase de títulos será el equivalente a 60 salarios mínimos por inversionista, salvo tratándose de inversiones realizadas por los fondos de obras contemplados en el artículo 38 o por inversionistas institucionales, conforme con la normatividad que para el efecto imparta el Gobierno Nacional.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 20 de la Superintendencia de Valores).

ART. 37.—Construcción de obras de infraestructura vial. La emisión de títulos de participación o mixtos para coadyuvar a la financiación de proyectos de infraestructura vial se sujetará a los requisitos dispuestos en el artículo anterior y, adicionalmente, requerirá:

1. Estudios de potencial demanda de tráfico vehicular para la vía en construcción o en reparación.

2. Estudio de tarifas de peaje proyectadas para la vía objeto de la obra.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 21 de la Superintendencia de Valores).

Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 38.—Fondos de obras de infraestructura y de servicios públicos. Podrán desarrollarse procesos de titularización de obras de infraestructura y de servicios públicos a través de la constitución de fondos comunes especiales, con las siguientes características:

1. Los recursos del fondo se destinarán a la inversión en proyectos de construcción de obras de infraestructura y de servicios públicos, títulos provenientes de procesos de titularización de obras de esa naturaleza y otros activos que autorice el Gobierno Nacional.

2. Las inversiones a que se refiere el numeral anterior, por parte de los fondos de obras de infraestructura y de servicios públicos, deberán realizarse previa su evaluación por el agente de manejo, siguiendo para ello los parámetros que sobre el particular se señalen.

3. Los fondos podrán determinar la garantía interna o externa necesaria para proteger los activos adquiridos, previo estudio técnico.

4. Los excedentes de liquidez y el manejo temporal de recursos se invertirán en activos de alta seguridad y liquidez.

5. Sólo podrán emitir títulos de participación.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

CAPÍTULO V

Titularización sobre otros bienes

ART. 39.—Procesos estructurados sobre flujos de caja. Cuando un proceso de titularización se estructure con base en flujos de caja destinados a la cancelación de los títulos emitidos deberán incorporarse mecanismos de seguridad a través de los cuales se cubra el riesgo de certeza de flujo, matemática o estadísticamente predecible. El índice de riesgo deberá ser cubierto en un 300%.

PAR.—Para los casos de estructuración de procesos de titularización con base en proyecciones de flujos futuros de que trata el parágrafo 1º del artículo 4º, la Superintendencia de Valores, previo concepto de la Sala General, podrá autorizar mecanismos de seguridad y coberturas diversas de los contemplados en esta resolución.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 40.—Procesos estructurados sobre flujos provenientes de contratos de leasing. En los procesos de titularización estructurados a partir de flujos de caja provenientes de contratos de leasing, se incorporarán mecanismos internos o externos de seguridad conforme con lo previsto en los artículos 20 y 21 de la presente resolución a efecto de cubrir en un 300% el índice de riesgo del flujo esperado.

Adicionalmente, el originador deberá respaldar por cualquier medio idóneo el cumplimiento de las obligaciones que le corresponden en desarrollo del contrato respecto del cual transfiere los derechos de percepción del flujo al patrimonio autónomo.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 41.—Procesos estructurados sobre acciones. En los procesos estructurados sobre acciones sólo podrán emitirse títulos de participación, en los cuales el inversionista conoce y asume el riesgo de mercado. Estos procesos no requerirán de mecanismos de apoyo crediticio ni de calificación previa.

(Nota: Modificado por la Resolución 1032 de 1994 artículo 22 de la Superintendencia de Valores).

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 42.—Títulos de deuda pública. Los procesos de titularización estructurados a partir de títulos de deuda pública emitidos o garantizados por la Nación o por el Banco de la República no requerirán de la presencia de mecanismos de garantía, ni de la previa calificación de los nuevos valores.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

CAPÍTULO VI

ART. 43.—Inscripción y oferta pública de los títulos. De manera adicional a las disposiciones contenidas en la presente resolución, la inscripción y oferta de los títulos emitidos en desarrollo de procesos de titularización se sujetará al régimen establecido en la Resolución 1242 de octubre 5 de 1993, expedida por esta superintendencia, o en las normas que la modifiquen, adicionen o reformen.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

ART. 44.—Vigencia. La presente resolución rige a partir de la fecha de su expedición y deroga las resoluciones 645 de 1992 y 455 de 1993 de esta superintendencia.

(Nota: Derogada por la Resolución 400 de 1995 artículo 4.4.0.1 de la Superintendencia de Valores).

Comuníquese y cúmplase.

Dada en Santafé de Bogotá, D.C., a 4 de noviembre de 1993.

(Nota: Véase la Decreto 1120 de 2008 artículo 2° del Ministerio de Hacienda y Crédito Público)

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