Sentencia 14415 de marzo 15 de 2001 

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

LESIÓN ENORME

EN CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES QUE CELEBRA EL INCORA

EXTRACTOS: «La acción de rescisión por lesión enorme. 1. El artículo 1947 del Código Civil define la lesión enorme así:

“El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

El justo precio se refiere al tiempo del contrato”

El fundamento histórico de esa figura jurídica está contenido en la doctrina del justo precio que prohíbe obtener del contrato un provecho excesivo con perjuicios del otro contratante (1) y se basa en los principios de equidad y equilibrio que orientan las relaciones jurídicas contractuales. A este respecto la Corte Suprema de Justicia ha señalado:

(1) La doctrina del justo precio fue desarrollada por los teólogos y Santo Tomás en la edad media.

“... en tratándose de contratos conmutativos, el valor recibido debe ser, en cierta medida proporcional al valor entregado, garantizándose de tal manera un mínimo de equilibrio en las relaciones jurídicas, concepción esta con la cual la figura de la lesión trasciende la simple protección de las personas incapaces, para llegar a ser un principio general de los contratos, que no podrían, en virtud del mismo, convertirse en fuente de lucro indebido” (2) .

(2) Sentencia proferida por la Sala de Casación Civil el 9 de diciembre de 1999; expediente 5368.

La lesión enorme es un defecto objetivo del contrato, no es un vicio del consentimiento; opera de manera autónoma e independiente a las calidades o a los actos de las partes contratantes.

Cumplidos los presupuestos de la lesión enorme el interesado, comprador o vendedor afectado, podrá en la demanda o después de pronunciada la rescisión, optar por una de las siguientes alternativas: la rescisión del contrato que consiste en la terminación del mismo, o el reajuste del precio recibido o pagado, según el caso, al justo valor acreditado en el proceso.

En el primer evento las cosas volverán al estado inicial: si se trata del vendedor obtendrá la devolución del bien, si es el comprador podrá restituirlo, sin perjuicio de que se cumplan las correspondientes prestaciones mutuas que tal situación generó.

En el segundo evento, cuando se solicita el reajuste del precio injusto, el vendedor podrá obtener el correspondiente aumento o el comprador lograr la correspondiente disminución, que se verá afectada en una décima parte.

Así lo prevé la ley cuando dispone:

“ART. 1948.—El comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá, a su arbitrio, consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.

No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato”.

2. La rescisión del contrato por lesión enorme, o la pretensión relativa al ajuste del precio, según el caso, procede en cumplimiento de las siguientes condiciones:

a) Que haya lesión en la proporción que establece el artículo 1947 del Código Civil.

b) Que se trate de contratos respecto de los cuales la ley lo admite (C.C., art. 1949).

c) Que la pretensión se reclame dentro del término que la ley concede al efecto (art. 1954).

d) Que el bien se conserve en poder del comprador (C.C., art. 1951).

e) Que no se trate de un contrato aleatorio (3) .

(3) Al efecto pueden consultarse las sentencias proferidas por la Sala de Casación Civil de la Corte el 13 de diciembre de 1988 y el 16 de julio de 1993.

Respecto de la acción de rescisión por lesión enorme la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia señaló:

“La acción rescisoria por lesión enorme es la medida excepcional al principio de la soberanía contractual, tendiente a conjurar la lesión patrimonial o de ultramitad sufrida injustamente por uno de los contratantes. Esta acción se consagra indistintamente en favor del vendedor o del comprador, y se estructura cuando a una de las partes se le ha perjudicado en más de la mitad del justo precio de la cosa” (4) .

(4) Sentencia del 16 de julio de 1993.

II. La procedencia de la lesión enorme en los contratos de adquisición de inmuebles rurales

El Incora afirma que la acción de rescisión por lesión enorme respecto de los contratos de compraventa de bienes inmuebles que realiza el Incora es improcedente, en consideración a la naturaleza de los derechos objetivos y principios de la reforma agraria. Aduce también que el proceso de adquisición del inmueble está sometido a una reglamentación particular y concreta que descarta esa posibilidad, en la que se dispone que el Incora está obligado a pagar únicamente el precio que determina el Igac.

La Sala no comparte la anterior conclusión; por el contrario, considera que la lesión enorme es una figura jurídica predicable de los contratos estatales, siempre que se cumplan los supuestos jurídicos que prevé la ley.

Así lo precisó esta Sala en sentencia proferida el 10 de noviembre de 1995, expediente 10.039; allí encontró procedente estudiar la pretensión que formuló el actor para que se ajustara el precio pactado en el contrato a su justo valor; al efecto analizó las pruebas que se practicaron para demostrar el mayor valor que prevé la ley civil y concluyó que este hecho no se había demostrado porque el dictamen estaba afectado de error grave.

Se afirmó en esa providencia:

“En vista de que la prueba testimonial recaudada da cuenta a la Sala de que el precio por el cual el Incora adquirió el predio El Limonar, se ajustó a su valor real, y dada la circunstancia de que el dictamen pericial practicado dentro de este proceso, con el fin de demostrar que el precio del predio era superior, no puede ser tenido en cuenta, por cuanto prosperó la objeción por error grave formulada en su contra, las súplicas de la demanda deberán ser despachadas negativamente, tanto las principales como las subsidiarias, toda vez que su prosperidad dependía directamente de la demostración de un mayor valor de la tierra, que aquél por el cual se efectuó la negociación”.

En reciente fallo la Sala se pronunció sobre la acción restitutoria por lesión enorme respecto de contratos de compraventa en que interviene un sujeto de derecho público y al respecto dijo:

“1. La pretensión de lesión enorme puede ser causa de la declaración judicial de rescisión en los contratos, ante la justicia de lo contencioso administrativa, que por su naturaleza lo admitan.

En efecto:

El Código Contencioso Administrativo en el artículo 87, sobre la acción de controversias contractuales no es restrictivo en cuanto su objeto pues prevé que se podrá pedir que se declare su existencia o su nulidad y que se hagan las declaraciones, condenas o restituciones consecuenciales, que se ordene su revisión, que se declare su incumplimiento y que se condene al responsable a indemnizar los perjuicios y “que se hagan otras declaraciones y condenas”” (5) .

(5) Sentencia dictada el 24 de agosto de 2000, expediente 12.850.

La Corte Suprema de Justicia se ha pronunciado sobre la procedencia de la lesión enorme respecto de contratos de compraventa celebrados por sujetos de derecho público y ha precisado que como la ley no hace diferencia alguna al respecto, la figura prevista en el Código Civil resulta aplicable indistintamente a los sujetos particulares y públicos:

“Desde el punto de vista de la persona del comprador o de la del vendedor, no existe ninguna limitación para que quien haya sufrido la lesión enorme pueda alegarla, sin que esté limitado como en el derecho romano inicial al menor de 25 años que tenía la calidad de vendedor. En Colombia el lesionado accionante puede ser quien compra o quien vende, persona natural o jurídica, menor o mayor. Desde este ángulo no existe, pues, excepción, todo el que haya padecido una lesión enorme puede demandar la rescisión del contrato de compraventa de inmueble, pues la ley ha querido que una injusticia, como la que entraña recibir un precio que es inferior a la mitad del justo o pagar uno que es mayor del doble de éste, debe ser corregida así sea indispensable atentar contra los principios de la libertad contractual, de la autonomía de la voluntad y la seguridad de las transacciones (…).

Y en cuanto a que la lesión debe aparecer de comparar el precio pagado o recibido con el justo precio de la cosa al momento de celebrarse el contrato, de tal manera que aquél sea, respectivamente, más del doble de éste o menos de la mitad, la ley no ha hecho tampoco diferencia según sean las partes personas naturales o personas jurídicas de derecho público o de derecho privado. Demostrada la lesión de ultra dimidium , debe decretarse la rescisión” (6) .

(6) Sentencia proferida por la Sala de Casación Civil el 20 de noviembre de 1980, reiterada en providencias proferidas por la misma Sala el 16 de junio de 1981 y el 9 de diciembre de 1999, expediente 5368.

Esta consideración resulta aplicable al contrato de compraventa de inmuebles rurales que celebra el Incora además de los que se exponen a continuación:

a) Los principios de justicia y equidad que orientan las relaciones jurídicas también son predicables respecto de los contratos estatales, en particular de los sinalagmáticos o conmutativos en los que existe la equivalencia y reciprocidad de las prestaciones a cargo de los cocontratantes.

b) La rescisión por lesión enorme no atenta contra el interés público que prevalece en los contratos de adquisición de inmuebles rurales, cuando el bien adquirido ha sido destinado a programas de reforma agraria, porque la ley prevé la improcedencia de esta acción si el comprador ha dispuesto del inmueble.

En efecto, el artículo 1951 del Código Civil establece que no habrá rescisión del contrato cuando el comprador hubiere enajenado la cosa (C.C., art. 1951). Tal enajenación debe entenderse como cualquier acto de disposición efectiva del bien inmueble, a título oneroso o gratuito.

Esa disposición restrictiva se edifica en uno de los fundamentos de la rescisión por lesión enorme, cual es que el mismo jamás puede tener efectos contra terceros de buena fe (7) .

(7) Así lo precisó la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia entre otras sentencias en las proferidas el 6 de julio de 1977 y el 29 de noviembre de 1999.

En este caso procedería por tanto el reajuste del precio en los términos del artículo 1948 del Código Civil ya citado.

c) La procedencia de la rescisión por lesión enorme no se traduce en un vicio subjetivo de alguno de los elementos del contrato de compraventa.

La jurisprudencia ha señalado que la lesión enorme no es un vicio que afecte el consentimiento, o que necesariamente tenga causa en una acción u omisión equivocada de alguna de las partes. Se trata solamente de un vicio objetivo de uno de los elementos esenciales del contrato, el precio, consiste en una desproporción económica en la magnitud señalada por la ley para el caso de la compraventa, que debe corregirse en atención a la equidad (8) .

(8) En ese sentido se pronunció la Sala en la sentencia 12850 ya referida.

Al respecto manifestó la Corte Suprema de Justicia:

“... la lesión enorme obedece a un criterio meramente objetivo, según el cual basta con que el precio convenido entre los contratantes sea lesivo en la medida determinada en la ley para que opere esa figura. Alejándose así de la teoría de la lesión como un vicio más del consentimiento, la lesión existirá independientemente de que el contratante haya tenido conocimiento de lo inequitativo del precio, o de que haya actuado bajo constreñimiento o engaño, o de que circunstancias apremiantes lo hayan impelido a contratar” (9) .

(9) Sala de Casación Civil, sentencia del 29 de noviembre de 1999.

Es por ello que la declaratoria judicial de la lesión enorme no se traduce en una descalificación de los actos contractuales del Incora, que está sometido a los trámites y procedimientos determinados por las leyes que rigen la compraventa agraria.

Cuando se estudia la procedencia de la lesión enorme en esos contratos no se evalúa la conducta del Incora, no se le está imputando un acto errado, no se le está cuestionando el que hubiese acordado el precio que pactó. La lesión enorme, se reitera, no es un vicio subjetivo del contrato imputable a una de las partes.

Es verdad que el Incora debe acatar el precio que fija el Igac, pero también lo es que frente a un contrato abiertamente lesivo e inequitativo para una de las partes contratantes, que puede ser el mismo Incora, cabe declarar la lesión enorme para corregir esa circunstancia con el objeto de lograr el equilibrio que debe imperar en éstas en los contratos sinalagmáticos.

d) La lesión enorme no resulta improcedente cuando el precio de la compraventa está limitado por el legislador.

La adquisición de tierras y mejoras con el objeto de ser entregadas a las comunidades indígenas estaba regulada por la Ley 135 de 1961, con las modificaciones a ella introducidas por las leyes 1ª de 1968 , 4ª de 1973 y 30 de 1988, y sus decretos reglamentarios; esa normatividad que rige para el sub lite porque estaba vigente a la fecha de celebración del contrato fue subrogada por la Ley 160 de 1994.

La citada ley de reforma social agraria, dispone que las diligencias de adquisición serían adelantadas por el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria Incora, con el objeto de garantizar el principio del bien común y la necesidad de extender a sectores cada vez más numerosos de la población rural colombiana el ejercicio del derecho natural a la propiedad, armonizándolo en su conservación y uso con el interés social.

De conformidad con el artículo 58 de la Ley 135 de 1961, modificado por la ley 30 de 1988, el avalúo de las tierras y mejoras que el Incora pretenda adquirir, debe ser efectuado por expertos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, quienes emiten el dictamen sobre el valor comercial del inmueble. Establece el penúltimo inciso de la misma norma que el valor dictaminado por el Igac es el precio que debe pagar el Incora en ese tipo de contratos (10) .

(10) Norma concordante con lo dispuesto en el artículo 143 del Decreto-Ley 222 de 1983.

La Sala considera que las anteriores disposiciones no comportan de manera tácita o expresa, la exclusión de la figura de la lesión enorme respecto de los contratos de compraventa de inmuebles que celebra el Incora, porque la regulación legal de las condiciones no se traduce en la inoperancia de la noción jurídica del justo precio que debe existir en los contratos conmutativos.

Al efecto la Sala comparte plenamente las consideraciones que al respecto expuso la Corte Suprema de Justicia en la referida sentencia del 9 de diciembre en 1999, expediente 5368, en uno de cuyos apartes se anotó:

“Y por otra parte, también debe descartarse el argumento del recurrente acerca de la inaplicabilidad de las normas referentes a la lesión enorme en eventos como el del sub lite, a causa de que el precio está limitado por el legislador, particularmente por la Ley 56 de 1981, el Decreto-Reglamentario 2024 de 1982 y el Decreto-Ley 222 de 1983 en la parte en que tales disposiciones ordenan estarse al avalúo que del bien haga el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Y se descarta tal afirmación como cierta, porque si bien las precitadas normas fijan unos límites para la negociación directa, ellas ni se refieren ni excluyen la aplicación de las disposiciones atañederas a la lesión enorme. Es perfectamente aplicable sobre el punto lo dicho en la providencia de esta corporación a que se aludió en párrafos anteriores:“Esa norma (se refiere al Decreto Extraordinario 2895 de 1963, artículo 7º), nada tiene que ver con el tema de la lesión enorme. Ella impone una limitación a las entidades de derecho público en la fijación del precio cuando adquieran, por negociación directa, un inmueble rural, pero en ningún momento expresa que, en caso de demanda por haberse padecido por el vendedor lesión enorme, para averiguar si existió ésta, ha de confrontarse el precio recibido por el demandante con el avalúo que el inmueble tenga en la oficina de catastro. Si el precio que se paga es inferior a la mitad del justo, la lesión enorme se produce aunque el comprador sea una entidad de derecho público”.

Actualmente, y ya con relación a las disposiciones legales citadas por el recurrente, la interpretación de esta corporación es la misma que en ese entonces se hiciera. Así, tales disposiciones se refieren al precio de adquisición, que debe ser serio y real, como en toda compraventa, y que además está controlado por ser una entidad estatal el comprador, pero sin que la noción del precio justo haya por esto desaparecido, como tampoco la sanción prevista cuando ese precio llega a ser lesivo. La ley no prevé semejante excepción.

5. Y los precedentes razonamientos resuelven también el dilema que el impugnante plantea cuando afirma que son incompatibles el precio limitado por el legislador para esta especie de compraventas y la eventualidad de la lesión enorme. Porque no es cierto, como se pretende, que al cumplir la ley en cuanto a uno de esos precios, se contravenga con relación al otro, con el resultado de que, en cualquier caso, el contrato resulta viciado; hay un sofisma en esa presentación, pues la escueta verdad es la de que en eventos como el sub judice el precio de adquisición se determina siguiendo, como no podía ser menos, las pautas legales, mas cuando eventualmente se rompe el equilibrio contractual hasta el punto ya no tolerado por la ley, esto es, en más de la mitad, vuelve ella a operar para poner remedio a la inequidad; el precio, es verdad, está controlado, pero arribando al límite fijado para la lesión, como tampoco puede ser menos y con plena vigencia del sistema objetivo, actúa una vez más la ley para controlar el agravio” (11) .

(11) Sentencia 5368 proferida por la Sala de Casación Civil el 9 de diciembre de 1999 en la que se reitera lo afirmado por la misma Sala en sentencia del 20 de noviembre de 1980.

Con fundamento en todo lo anterior, la Sala concluye que la acción rescisoria por lesión enorme es procedente respecto de los contratos estatales en general, dentro de los que se incluyen el de compraventa de inmuebles para fines de reforma agraria».

(Sentencia de marzo 15 de 2001. Expediente 14.415. Consejero Ponente: Dr. Ricardo Hoyos Duque).

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