Sentencia 1995-03980 33225 de agosto 1 de 2016

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA- SUBSECCION B

Consejero Ponente:

Dr. Danilo Rojas Betancourth

Expediente: 33225

Radicación:47001-23-26-000-1995-03980-01

Actor:Instituto Colombiano de la Reforma Agraria–INCORA-

Demandado: Cayetano Antonio Castro Alfaro

Naturaleza: Contractual

Bogotá D.C., primero de agosto de dos mil dieciséis

EXTRACTOS: «CONSIDERACIONES

I. Competencia

10. La Sala es competente para decidir el caso por ser un asunto contractual en el que es parte una entidad estatal de las enunciadas en el artículo 2 de la Ley 80 de 1993(5), según lo dispone el artículo 75(6) del mismo estatuto; y por cuanto se trata de un recurso de apelación presentado contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo del Magdalena en un proceso que, por su cuantía(7), tiene vocación de doble instancia.

II. Hechos probados

11. De conformidad con lo anterior, se tienen por probados los siguientes hechos particularmente relevantes:

11.1. El 4 de junio de 1991, el señor Cayetano Castro Alfaro, ofreció al INCORA la venta del predio denominado Los caños-Tierra Azul-Nevada, ubicado en el municipio de Plato (Magdalena), con un total de 940 hectáreas, en el que se adelantaba cría de ganadería y cultivos varios, por un valor comercial estimado de $188 400 000 (f.15-43 c.1).

11.2. Los señores Edgardo Quintero Rada y Carlos Anaya, emitieron concepto técnico y de unidad agrícola familiar, en el que señalaron que la visita efectuada para el efecto el 4 de septiembre de 1991, fue atendida por el señor Luis Castro Acuña, sobrino del propietario, dejando constancia de las construcciones allí existentes y la presencia de 15 ocupantes, que reconocen dominio ajeno y están de acuerdo que el INCORA adquiera el predio, explotado con cría de ganadería y cultivos de yuca, tabaco y maíz. De igual forma, se anotó que la administración era ejercida por cada uno de los ocupantes (f.44-58 c.1).

11.3. Por medio de la escritura pública n.º 603 del 17 de diciembre de 1991, la señora Carlota Castro de Acosta, transfirió a título de venta al señor Castro Alfaro, los derechos de dominio de los predios rurales denominados Los Caños, Consuelo y Nevada y Tierra Azul, que al ser colindantes con el predio rural denominado Tierra Grata, de propiedad de este último, según escritura pública nº. 258 del 17 de octubre de 1969, se hizo fusión de aquellos, para que quedaran en un solo globo de tierra, que se denominaría Nevada y Consuelo, con cabida superficiaria de 981 hectáreas con 100 metros cuadrados (f. 66-74 c.1).

11.4. Una vez se adelantó el estudio de títulos (f. 76-83 c.1), el 29 de marzo de 1992, el gerente regional y el jefe de la sección de asentamientos y desarrollo campesino del INCORA, emitieron concepto favorable para la adquisición del predio Nevada y Consuelo (f.59 c.1). Para el 28 de octubre de 1992, el IGAC, realizó el avalúo correspondiente, en el que dejó constancia que todas las construcciones que encontraron en el predio Nevada y Consuelo, pertenecían a las familias ocupantes (f. 102-103 c.1).

11.5. Efectuada la revisión del avalúo del IGAC (f. 86-89 c.1), el 14 de diciembre de 1992, se formalizó la oferta de venta a través de escritura pública n.º 841, por medio de la cual el señor Cayetano Alfaro Castro vendió al INCORA, el predio rural denominado Nevada y Consuelo, ubicado en el municipio de Plato (Magdalena), en la que se indicó que se pagarían las sumas de $147 549 590 por concepto del valor de la tierra y $100 681 160, por valor de las mejoras (f.105-107 c.1)(8). El 23 de diciembre siguiente se hizo la entrega y recibo material del predio (f.104 c.1)(9), en cuya acta solamente se dejó constancia que el predio recibido tenía un área de 940 – 0.100 hectáreas, de acuerdo con el plano aprobado por el INCORA (f. 145 c.1), sin que se mencionaran detalles sobre las mejoras y/o la existencia de terceros en el lugar. Para la misma fecha se efectuó el registro de la escritura (f.108 c.1).

11.6. En el documento se dejó consignado que el señor Castro Alfaro transfirió en venta real y enajenación al instituto, el derecho de dominio y la posesión material que tiene sobre la totalidad del predio rural denominado NEVADA Y CONSUELO, ubicado en el municipio de Plato, departamento del Magdalena, junto con sus anexidades, mejoras, construcciones y elementos accesorios, servidumbres activas o pasivas, legalmente constituidas y en general los elementos que fueron materia de avalúo por parte de los peritos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Adicionalmente, se indicó que la enajenación se hizo por cabida y no como cuerpo cierto y que el pago de las mejoras y una parte de la tierra, se haría en efectivo, previa entrega a satisfacción del predio(10).

11.7. Entre el 14 de septiembre de 1993 y el 4 de noviembre de 1994, el señor Castro Alfaro y funcionarios del INCORA, cruzaron correspondencia dentro del trámite de solicitud de pago, derivado de la escritura pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992, según la cual, el instituto suspendió el desembolso del precio pactado, porque en el momento en que fueron a realizar la redistribución de parcelas con la consecuente adjudicación, los campesinos que estaban ocupando el inmueble, exhibieron títulos de propiedad expedidos por la entidad (f.128-129, 146-149, 190-211, 261 c.1).

11.8. El folio de matrícula inmobiliaria n.º 226-0019434 del predio Nevada y Consuelo, contiene la siguiente información (f. 455 c.1):

DESCRIPCIÓN: CABIDA Y LINDEROS: LOTE DE TERRENO, con cabida aproximada de 981 hectáreas y 0.100 metros cuadrados, con linderos contenidos en la escritura pública número Seiscientos tres (603) de fecha Diez y siete (17) de diciembre de mil novecientos noventa y uno (1991), otorgada en la notaría única de Plato (Magdalena).- NOTA:- Cabida rectificada de 940 hectáreas, y 0.100 metros cuadrados.- 

 

COMPLEMENTACIÓN DE LA TRADICIÓN: CAYETANO CASTRO ALFARO, había adquirido la propiedad por adjudicación que se le hizo en el juicio sucesorio de la finada señora CARLOTA ALFARO DE CASTRO, que consta en la escritura pública número 256 de fecha 2 de junio de 1992, otorgada en la Notaría Única de Plato y registrada en esta oficina el día 9 de junio de 1992, bajo las anotaciones número 4 y 3 de las matrículas inmobiliarias 226-008786, 226-011335, 226-0018294 y 226-0018295. Inicialmente, el señor CAYETANO CASTRO ALFARO, había adquirido la propiedad así: el predio denominado Tierra Grata, por adjudicación que se le hizo en la división material hecha con los señores CARLOTA CASTRO ALFARO Y CARMEN CASTRO DE MOLINA, según consta en la escritura pública número 258 de fecha 17 de octubre de 1969, otorgada en la Notaría Segunda de Ciénaga, (…), por esta misma escritura se adquirieron los predios denominados LOS CAÑOS y TIERRA AZUL (…). 

11.9. De conformidad con los folios de matrícula aportados por la oficina de registro de instrumentos públicos de Plato (Magdalena) y los informes realizados a solicitud del INCORA, es posible extraer lo siguiente en relación con las adjudicaciones que se alegan como efectuadas sobre el predio objeto de controversia, con anterioridad a la compraventa suscrita entre la entidad y el señor Castro Alfaro (f. 50, 229-230, 275-296, 451-490 c.1):

Terceros enlistados por el INCORA en la contestación de la demanda de reconvención Listado de ocupantes, visita del INCORA para concepto técnico y determinación de la unidad agrícola familiar, en la etapa de negociación (f. 50 c.1)Listado ocupantes según topógrafo del INCORA, posterior a la compraventa (f. 229-230 c.1)Resolución de adjudicación expedida por el INCORA n.ºFolio de matrícula n.º
Juan Francisco Novoa Pérezxx430/98226-0015985 (f. 278 y 469 c.1)
José Francisco Nova Arrietaxx383/83 
William Hincapié Peña x509/80 adjudicó a José Ramón Orozco Bermúdez226-0003881 (f.287 y 479 c.1)
Joaquín Aurelio de la Rosa Moranxx095/79 
Andrés José Severini Borjaxx081/79226-0019132 (f. 275 y 465 c.1)
José Gregorio PuelloAparece el señor Pedro Puellox00261/79 adjudicó a César Augusto Aroca, vendió el 16 de abril de 1982.226-0002393 (f.281 y 473 c.1)


Jesús Hincapié Peña o Hilda Peña de HincapiéAparece el señor Miguel Hincapiéx00386/84226-0010626 (f.284 y 476)
Sebastián Sánchez Agamez x278/80 y 00232/79 que le adjudicó a José de la Hoz, quien vendió a José Puello.226-0003879 (f. 289 y 481 c.1).

226-0002467 (f. 293 y 487 c.1).
María Pontón o Félix Vanegasxx091/79226-0002317 (f.282 y 474 c. 1).
Miguel Molina Rodríguez x925/84226-0009606 (f.279 y 470 c.1).
Aníbal Hernández x00273/81 adjudicó a Samuel Jiménez. Aníbal 226-0006678 (f. 471 y 472 c.1).
César Peñarandax 00277/80 adjudicó a Víctor Manuel Jiménez Cantillo
Le compró a Antonio Regalado f. 288.
226-0003878 (f. 291 y 484 c.1).
Edilsa de Peñaranda  00273/81 adjudicó a Samuel Antonio Jiménez Pacheco, quien vendió el 20 de diciembre de 1982.226-0006678 (f.280 y 471 c.1).
Hernán Guerra Solisx 0319/83 adjudicó a Guillermo Acosta.226-0019832 (f. 286 y 478 c.1).
Enriqueta Anaya de SierraAparece el señor Cristóbal Sierrax01597/77 adjudicó a Adalberto Padilla Vásquez, quien vendió el 26 de enero de 1985.226-0000896 (f. 283 y 475 c.1).
Humberto Meza Moralesx 00093/79 le adjudicó a Carlos García226-0002400 (f. 292 y 486 c.1).
Adalberto Padilla Vásquez  01597/77. Vendió en 1985226-0000896 (f.283 c.1).
Samuel A. Jiménez Pacheco  00273/81. Vendió en 1982226-0006678 (f.280 c.1).
Daniel A. Barraza BarriosxxLe compró a César y Edilsa peñaranda resolución 001933/90226-0018332 (f. 277 y 468 c.1).
Ovidio R. Visbal Perazo

  01081/83226-0008119 (f. 276 y 467 c.1).
Pedro Claver Salcedo M.  00253/80 vendió en 1983226-0019132 (f.275 c.1).
Antonio M. Regalado Fernández  00088/79226-0002848 (f.288 y 480 c.1).
José A. Vizcaino V  00523/80 en 1983 vendió226-0003883 (f.482 y 483 c.1).
José Ramón Orozco Bermúdez

  00509/80. Vendió en 1981226-0003881 (f. 287 c.1).

11.10. El 18 de abril de 1994, el Gerente Regional del INCORA expidió la resolución n.º 000249, por medio de la cual inició oficiosamente los trámites tendientes a la revocatoria directa de las adjudicaciones hechas como baldíos dentro del predio rural denominado Nevada y Consuelo, ubicado en el municipio de Plato (Magdalena) (f. 262-263 c.1).

III. Problema jurídico

12. Corresponde a la Sala establecer, si en el caso bajo examen procede declarar la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes, contenido en la escritura pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992, ante el alegado incumplimiento del vendedor respecto de entregar saneado el bien inmueble objeto de compraventa, o por el contrario, si quien incurrió en inobservancia de las obligaciones a su cargo fue el comprador, al no cancelar el pago pactado, tal como se señaló en la demanda de reconvención.

12.1. Para el efecto, deberá determinarse si la acción fue presentada en término, toda vez que la decisión adoptada por el a quo sobre este punto, fue objeto de discusión en el recurso apelación.

12.2. Una vez decidido lo anterior, si es del caso, la Sala se pronunciará sobre la relación jurídico-procesal entre el demandado en reconvención y los llamados en garantía.

IV. Análisis de la Sala

13. De la oportunidad para incoar la acción

13.1. Se reitera que el a quo señaló que la acción fue presentada en tiempo, porque el contrato se celebró en vigencia de la Ley 80 de 1993 y con anterioridad a la Ley 446 de 1998, razón por la cual el término de caducidad era de 20 años. Por su parte, el apelante indicó que contrario a lo afirmado por el tribunal, la acción estaba caducada en los términos del artículo 136 del Código Contencioso Administrativo, esto es, no era procedente el referido plazo de 20 años, por lo que era del caso declarar oficiosamente que se configuró ese fenómeno y acceder a las pretensiones de la demanda de reconvención.

13.2. En ese sentido, la Sala pone de presente que le asiste razón al recurrente respecto de la inaplicabilidad del término de 20 años de que trata el artículo 55 de la Ley 80 de 1993, en consideración a que el contrato de compraventa suscrito entre las partes y contenido en la escritura pública n.º 841, data del 14 de diciembre de 1992. Siendo así, es evidente que es previo a la expedición de la referida ley, por lo que el término de caducidad para el caso concreto, es el contenido en el artículo 136 del Decreto 01 de 1984, modificado por el artículo 23 del Decreto 2304 del 7 de octubre de 1989(11), esto es, en dos años de ocurridos los motivos de hecho o de derecho que le sirvan de fundamento.

13.3. En ese orden de ideas, se advierte que el origen de esta controversia se circunscribe a la ausencia del pago del precio pactado por las partes, por la compraventa del predio Nevada y Consuelo, ubicado en el municipio de Plato (Magdalena). Conforme al contenido de la escritura pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992, aquel se efectuaría con la copia de una cuenta de cobro, acompañada de dos copias de la escritura con las constancias de registro, el certificado de libertad y tradición y una copia del acta de entrega material del inmueble (parágrafo cláusula cuarta). Tal entrega debía realizarse dentro de los 10 días siguientes a la firma del documento (cláusula quinta).

13.4. Consta en el expediente, la suscripción del acta de entrega y recibo material del predio Nevada y Consuelo, el 23 de diciembre de 1992 (f.104, 145 c.1). No obstante, no obra documento que permita tener certeza de la fecha en la que el vendedor, radicó la correspondiente cuenta de cobro para obtener el pago pactado, salvo por las comunicaciones que informan que se iniciaron los requerimientos para el efecto el 13 de septiembre de 1993 y culminaron en octubre de 1994 (f.128-129, 146-149, 190-211, 261 c.1).

13.5. En efecto, en la comunicación del 11 de enero de 1994, suscrita por el gerente de la regional Magdalena del INCORA y dirigida al señor Cayetano Alfaro, se indicó lo siguiente (f. 190-191 c.1):

REFERENCIA: Su petición de pago fechada el 14 de septiembre de 1993. 

Con el propósito de despachar su petición de la referencia, la que se remite a las obligaciones contraídas por este Instituto y originadas en la negociación de los predios rurales denominados “NEVADA Y CONSUELO”, ubicados ambos en el Municipio de Plato, en este Departamento, a usted me permito hacerle las siguientes precisiones: 

(…) 

Durante las actuaciones subsiguientes a la formalización de la compraventa de las fincas NEVADA Y CONSUELO, pudo establecerse por funcionarios adscritos a esta Regional que dentro de la comprensión geográfica delimitada en el plano que sirvió de base a la negociación, hay varias personas que ostentan derechos reales plasmados en títulos producidos con anterioridad muy remota, a la fecha en la cual se protocolizó la escritura de compraventa en la Notaría del Círculo de Plato. 

La circunstancia expuesta impide a este Instituto cumplir los fines que se propuso con la adquisición de los inmuebles cuya propiedad Usted transfirió y en consecuencia se impone a su cargo la obligación contenida en el artículo 1880 del Código Civil, en cuanto se relaciona con el saneamiento de la cosa vendida. Esto último en consideración también a la declaración contractual resumida en la Cláusula SEXTA de la Escritura Pública n.º 841 de 1992 ya citada y que sirve de sustento a su petición. 

Considera entonces esta Gerencia que no está por ahora el Instituto obligado al cumplimiento de la obligación por Usted reclamada en cuanto de otra parte se halla insatisfecha correlativamente la obligación a cargo suyo, surgida de las estipulaciones legales y contractuales que quedaron citadas.  

Si lo estima Usted conveniente esta Regional está dispuesta también a atender alternativas de solución amigables al caso concreto. Para el efecto, Usted puede concurrir a este Despacho en el momento que lo considere oportuno. Entre tanto sirva esta respuesta como cordial requerimiento para el cumplimiento de las obligaciones correspondientes.  

(…)  

13.6. De conformidad con lo anterior, los motivos que originaron la presente acción se materializaron el 11 de enero de 1994, cuando el gerente regional del INCORA se negó a desembolsar el pago del precio pactado por el predio Nevada y Consuelo, cuya propiedad fue transferida por el señor Castro Alfaro, al considerar que aquel debía sanear el inmueble ante la presencia de personas que ostentaban títulos de propiedad, expedidos con anterioridad a la negociación que finalizó con la suscripción de la escritura pública n.º 841 de 1992.

13.7. Por lo tanto, el vencimiento de los dos años de que trataba el artículo 136 del Código Contencioso Administrativo, vigente a la época de los hechos, fenecía el 11 de enero de 1996 y como la demanda se presentó el 17 de enero de 1995 (f. 7 c.1), no había operado el fenómeno de la caducidad. En ese mismo sentido, es del caso precisar que dado que la demanda de reconvención fue radicada el 5 de junio de 1995 (f. 122-174 c.1), tampoco feneció la oportunidad para su ejercicio, razón por la cual se continuará con el correspondiente estudio.

14. Del cumplimiento de las obligaciones contractuales derivadas del contrato de compraventa contenido en la escritura pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992

14.1. La Sala advierte que ante la solicitud de declaratoria de incumplimiento de las obligaciones a cargo de uno de los extremos del contrato, a la demandante le corresponde, por un lado, acreditar el cumplimiento de las obligaciones contractuales a su cargo y, de otra parte, que su contratante incumplió las que le eran exigibles. Sobre este punto, la jurisprudencia de esta Corporación ha señalado(12):

16. Reitera la Sala(13) que es principio general el que los contratos se celebran para ser cumplidos y, como consecuencia de su fuerza obligatoria, el que las partes deban ejecutar las prestaciones que emanan de él en forma íntegra, efectiva y oportuna(14), de suerte que el incumplimiento de las mismas, por falta de ejecución o ejecución tardía o defectuosa, es sancionada por el orden jurídico a título de responsabilidad subjetiva y por culpa, que sólo admite exoneración, en principio, por causas que justifiquen la conducta no imputables al contratante fallido (fuerza mayor, caso fortuito, hecho de un tercero o culpa del cocontratante, según el caso y los términos del contrato).  

17. En efecto, el contrato, expresión de la autonomía de la voluntad, se rige por el principio “lex contractus, pacta sunt servanda”(15), consagrado en el artículo 1602 del Código Civil, según el cual los contratos válidamente celebrados son ley para las partes y sólo pueden ser invalidados por consentimiento mutuo de quienes los celebran o por causas legales. En concordancia con la norma anterior, el artículo 1603 de la misma obra, prescribe que los contratos deben ser ejecutados de buena fe y, por consiguiente, obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación o que por ley le pertenecen a ella sin cláusula especial. 

18. En los contratos bilaterales y conmutativos -como son comúnmente los celebrados por la administración-, teniendo en cuenta la correlación de las obligaciones surgidas del contrato y la simetría o equilibrio de prestaciones e intereses que debe guardar y preservarse (arts. 1494, 1495, 1530 y ss. 1551 y ss. Código Civil), la parte que pretende exigir la responsabilidad del otro por una conducta alejada del contenido del título obligacional debe demostrar que, habiendo cumplido por su parte las obligaciones del contrato, su cocontratante no cumplió con las suyas, así como los perjuicios que haya podido sufrir.

19. Quiere decir lo anterior que el éxito de la acción de controversias contractuales de que trata el artículo 87 del C.C.A. cuando se pretende obtener la declaratoria de incumplimiento del contrato y la condena en perjuicios presupone que la parte que la ejerce acredite en el proceso haber cumplido o estado presto a cumplir sus obligaciones; o lo que es igual, para abrir paso a pretensiones en ese sentido la parte que las invoca debe probar que satisfizo las obligaciones que le incumben o se allanó a hacerlo, para demostrar que la otra parte está en un incumplimiento de las obligaciones a su cargo, que éstas son exigibles y que, por tanto, se encuentra en mora para su pago(16). 

20. La Sala reitera(17) que esa carga de la prueba que pesa sobre quien alega y pretende la declaratoria de incumplimiento en los contratos sinalagmáticos(18) tiene una doble dimensión: 

Tratándose de contratos sinalagmáticos, no se hacen exigibles para una parte, hasta tanto la otra no cumpla la que le corresponde (Art. 1609 C.C.). Desde ésta perspectiva, para la Sala es evidente que para poder solicitar ante el juez la declaratoria de incumplimiento, de una parte o de la totalidad del contrato por parte del contratista, es indispensable que éste, a su vez, acredite que satisfizo todas y cada una de sus obligaciones contractuales, de manera tal que hace exigibles las de su co-contratante.  

En este sentido, no resulta procedente solicitar solamente la declaratoria de incumplimiento del contrato (…), sin antes haber acreditado plenamente el cumplimiento propio de quien lo alega, pues ello constituiría una pretensión incongruente, donde una eventual condena devendría en injusta e irregular, en tanto no está plenamente establecido que el incumplimiento del co-contratante obedeció a mora en el pago de la obligación, que sería, en el presente caso, la única situación que justificaría la condena solicitada(19). 

14.2. En el contrato de compraventa(20), las obligaciones básicas a cargo del vendedor, están contenidas en el artículo 1880 del Código Civil(21) y se refieren a la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida (saneamiento por evicción y por vicios redhibitorios, artículos 1893 y 1914). Por su parte, la principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido (artículo 1928 ibídem), cuya inobservancia puede generar la resolución del contrato(22).

14.3. En ese orden de ideas, es del caso reiterar que las partes convinieron en pagar la suma de $147 549 590 por el valor de la tierra y $100 681 160, por las mejoras, para un total de $248 230 750, a cambio de la transferencia del dominio del predio Nevada y Consuelo, ubicado en el municipio de Plato (Magdalena). Para el efecto, el vendedor debía presentar una cuenta de cobro, con copia de la escritura pública registrada y del acta de entrega. De conformidad con el material probatorio que obra en el expediente, se acreditó: i) el INCORA y el señor Castro Alfaro, suscribieron la escritura pública n.º 841 el 14 de diciembre de 1992; ii) la entrega del predio se efectuó el 23 de diciembre de 1992; iii) el correspondiente registro en el folio de matrícula inmobiliaria nº. 226-0019434, se surtió el 23 de diciembre de 1992; iv) el comprador se sustrajo de la obligación de pagar el precio, ante la alegada obligación de saneamiento del vendedor, por la presencia de ocupantes que exhibieron títulos de propiedad -resoluciones de adjudicación de baldíos, expedidas por el instituto con anterioridad a la negociación-.

14.4. Por lo tanto, es pertinente hacer referencia a los ocupantes que se encontraban en el predio y cuya presencia generó la abstención del comprador para efectuar el pago. Al respecto, se destaca que desde la visita efectuada por funcionarios del INCORA en el trámite de la negociación, se dejó constancia de su existencia y se les enlistó, con una nota conforme a la cual, aquellos reconocían dominio ajeno y su acuerdo con la adquisición que estaba por realizar el instituto. Sobre esta misma circunstancia, se percataron los empleados del IGAC, encargados del avalúo, en el que se otorgó un valor al terreno y otro a las mejoras, de las que se señaló que eran de propiedad de los terceros (ver supra párr. 11.2, 114.4, 11.9). Por su parte, el señor Castro Alfaro, manifestó lo siguiente en el interrogatorio de parte rendido en la primera instancia (f.422-426 c.1):

PREGUNTADO: Manifiesta Usted en respuesta anterior al Despacho, que entregó la finca al INCORA, según la promesa de venta y la escritura, establece que el predio debe estar desocupado, qué tiene usted que decir en el sentido que el predio no está desocupado. CONTESTÓ: Los señores técnicos que me hicieron la visita fueron y charlaron con las personas que estaban allá, planificaron los repartos que se iban a hacer, como es lógico el INCORA compra la finca precisamente para repartirla al campesino y que ellos en todos momentos estaban allí y que todo se hizo inspeccionado por los técnicos del INCORA. En ningún momento ella tenía ninguna clase de problemas, ellos fueron y constataron y todos los trámites de la finca se hicieron correctamente, ellos constataron que las personas que estaban en la finca estaban de acuerdo de que el INCORA compraba la finca para hacer la planificación con ellos. Yo entregué la finca estando los señores ahí. (…) PREGUNTADO: Conoce Usted a los ocupantes del predio?. CONTESTÓ: En un comienzo los conocí pero en el momento que la gente se enteró que los títulos que les había dado el INCORA eran falsos, ellos comenzaron a vender mejoras y en realidad no sé qué personas están ahora, porque la mayoría vendieron las mejoras que tenían y se fueron. PREGUNTADO: Cuando Usted ofreció la finca al Instituto en venta, qué tiempo más o menos tenían de estar los ocupantes ahí?. CONTESTÓ: Como yo tengo otra finca al lado, yo en todo momento tuve posesión de la finca, algunos señores estaba haciendo las mejoras de la finca, yo tenía inclusive unos ganados allá, no sé exactamente el tiempo pero sí estaban trabajando ahí la mayoría por cuenta mía, que más tarde uno les compraba las mejoras de pasto y utilizaba los pastos como se acostumbra en esas regiones allá, aproximadamente había gente más o menos de cinco años, un poquito más. (…). 

14.4.1. Se reitera que en el acta de entrega, solamente se dejó constancia que el predio recibido tenía un área de 940 – 0.100 hectáreas, de acuerdo con el plano aprobado por el INCORA (f. 145 c.1), sin que se mencionaran detalles sobre las mejoras y/o la existencia de terceros en el lugar.

14.4.2. Finalmente, para el 18 de abril de 1994, el gerente regional del INCORA expidió la resolución n.° 00249, por medio de la cual inició el trámite de revocatoria directa de las adjudicaciones hechas como baldíos dentro del predio rural denominado Nevada y Consuelo (f. 168, 262 c.1), en la que se consignó entre otras cosas:

Esta Regional mediante funcionarios de su dependencia practicó una visita de comprobación al predio denominado NEVADA Y CONSUELO, del municipio de Plato en este Departamento, con el objeto de establecer la ocupación de personas diferentes y sin vínculo de dependencia con el señor CAYETANO CASTRO ALFARO (…) 

En el informe rendido por los funcionarios destacados se advierte la presencia dentro del fundo denominado NEVADA Y CONSUELO (…), de varias familias en número considerable, cada una de las cuales ostenta el título de adjudicación, que como terreno baldío, le fue otorgado por el INCORA, y también las circunstancias de contar cada uno con la inscripción registral independiente. 

(…). 

Todas las adjudicaciones como terrenos baldíos fueron hechas por esta Regional con anterioridad al perfeccionamiento de la compraventa de que fue objeto el fundo en referencia y para ello se tuvo como base la información otorgada por cada peticionario al momento de la correspondiente solicitud, lo que condujo a que con tales adjudicaciones se violara supuestamente no solo las disposiciones legales y constitucionales que amparan el derecho de propiedad privada; sino también y por el mismo medio las disposiciones pertinentes de la Ley 135 de 1961, incluido el correspondiente decreto reglamentario.  

Siendo así, procede entonces iniciar los trámites tendientes a establecer si con las adjudicaciones hechas en compresión de la finca NEVADA Y CONSUELO, antigua propiedad del varias veces mencionado señor CAYETANO CASTRO ALFARO, se pudo incurrir en las violaciones señaladas por la ley como motivos de oficiosa revocatoria directa de los actos administrativos aparentemente irregulares.  

(…). 

14.5. Con base en lo señalado de manera precedente, se evidencia que tanto vendedor –Señor Castro Alfaro- como comprador – INCORA-, tenían pleno conocimiento del asentamiento de campesinos en el terreno correspondiente al predio rural denominado Nevada y Consuelo, con antelación al perfeccionamiento del contrato de compraventa, de donde se desprende que la alegada perturbación a la propiedad del instituto, fue previa a su adquisición.

14.6. En efecto, se reitera que se encuentra acreditado que desde el 4 de septiembre de 1991, cuando se realizó la visita de funcionarios del instituto para la determinación de la unidad agrícola familiar (f.50 c.1), aquellos tuvieron la posibilidad de hablar con las personas que estaban ocupando el predio que iba a ser adquirido por el INCORA y se corroboró en el momento en que el IGAC realizó el avalúo, sin que conste en el expediente, que el instituto realizara actuaciones tendientes a determinar la calidad que aquellos ostentaban.

14.7. En ese mismo sentido, el señor Castro Alfaro sabía de su presencia, para el momento en que presentó la oferta de enajenación voluntaria, tiempo en el que aún no era propietario de la totalidad del predio, toda vez que adquirió los inmuebles aledaños al suyo para englobar en el que fue objeto de venta, el 17 de diciembre 1991, mientras que la referida oferta la materializó el 4 de junio de 1991. Lo anterior, en conjunto con lo expuesto por él en el interrogatorio de parte, dan cuenta que la ocupación no era reciente y, por el contrario, las edificaciones y demás mejoras fueron estructuradas por estos campesinos de tiempo atrás.

14.8. En línea con lo expuesto, la alegada perturbación se originó por un hecho del comprador, esto es, la expedición de resoluciones por medio de las cuales efectuaron las adjudicaciones del inmueble, como si fuera baldío. Por lo tanto, sin desconocer que el vendedor debió entregar el bien libre de gravámenes, lo cierto es que aquellos provienen de actos administrativos con presunción de legalidad, expedidos por el INCORA, que en ese momento tenía a su cargo la implementación de la reforma agraria y la posibilidad de adquirir inmuebles para el desarrollo de sus funciones (artículo 22, Ley 30 de 1988(23)), de donde se desprende que el presunto incumplimiento del vendedor emana del comprador, máxime si se tiene en cuenta, que con ocasión de las adjudicaciones se abrieron diversos folios de matrículas inmobiliarias, situación que no estaba consignada en los folios de los predios englobados en el denominado Nevada y Consuelo.

14.9. Adicionalmente, debe tenerse en cuenta que la obligación de hacer el saneamiento implica la defensa judicial del comprador por parte del vendedor ante la existencia de demanda judicial, donde el primero deba actuar como demandado o demandante (artículos 1899 y 1900 Código Civil), por lo que en este proceso no habría lugar a acceder a tal pretensión. Sobre cómo funciona la obligación de hacer el saneamiento, la doctrina ha indicado(24):

Conforme se dijo, la primera obligación que implica el saneamiento consiste en la defensa judicial del comprador. Esa defensa judicial se refiere a demandas promovidas por terceros que pretendan un derecho sobre la cosa vendida, a condición, eso sí de que la demanda se funde en causa existente con anterioridad al perfeccionamiento del contrato de venta; si la demanda se funda en causa posterior al contrato de venta, el vendedor nada tiene que ver con el pleito, ni asume responsabilidad alguna en caso de que se produzca la evicción. (…) 

Debe insistirse también en el hecho de que el saneamiento solo procede en razón de demandas judiciales promovidas por terceros que pretendan derecho sobre la cosa. Si se trata de perturbaciones a la posesión del comprador, producidas por vías de hecho por quienes no pretendan derecho sobre la cosa, no habrá lugar al saneamiento, y el comprador deberá afrontar por sí solo las circunstancias mediante el ejercicio de las acciones posesorias pertinentes. (…) 

Propuesta la demanda judicial contra el comprador por un tercero que pretenda un derecho sobre la cosa con fundamento en causa anterior al contrato de venta, lo primero que debe hacer dicho comprador es vincular a su vendedor a la demanda que se le ha promovido, haciéndolo citar al proceso para que cumpla la obligación de defenderlo. (…) 

14.10. En ese orden de ideas, sin perjuicio de la situación expuesta, el INCORA estaba en la obligación de pagar el precio pactado, tal como lo dispone el artículo 1929 del Código Civil(25), razón por la cual, ante la ausencia del pago, es evidente que hay lugar a la resolución del contrato de compraventa objeto de controversia y, en consecuencia, en principio, sería pertinente definir lo correspondiente a las restituciones de que trata el artículo 1932 ibídem(26).

14.11. En este punto, es oportuno precisar que no son de recibo los argumentos expuestos por las partes en la demanda principal y en la de reconvención, conforme a los cuales pretenden de un lado, la resolución del contrato ante el alegado incumplimiento de la obligación del vendedor referente a la entrega del bien libre de gravámenes, y de otro, el pago del precio del predio convenido en la escritura pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992, porque como se explicó, si bien es cierto el señor Castro Alfaro entregó un predio ocupado por campesinos con títulos de adjudicación emitidos por el INCORA, este último tampoco desplegó actuaciones tendientes a clarificar la situación, previa suscripción de la compraventa y por eso, no le era factible ampararse en ese hecho para omitir el compromiso de sufragar el costo del inmueble.

14.12. En efecto, la Sala encontró acreditado que el señor Castro Alfaro, en calidad de vendedor del predio que denominó como Nevada y Consuelo -se reitera que la adquisición de predios para englobar en el referenciado fundo se realizó con posterioridad a la oferta a la entidad estatal-, tenía pleno conocimiento de la construcción de mejoras de propiedad de terceros. Por su parte, el INCORA, a través de sus funcionarios y el avalúo realizado por el IGAC, tuvo certeza de la situación, sin desarrollar actividades tendientes a verificar la calidad que ostentaban los campesinos allí asentados, de modo que tanto vendedor como comprador, decidieron seguir adelante con la suscripción del contrato de compraventa, pasando por alto una situación que resultaba evidente y que podía entorpecer la ejecución del negocio jurídico.

14.13. La Sala advierte que dada la naturaleza del contrato de compraventa, las restituciones consistirían en la devolución del predio al vendedor y el precio pagado al comprador. Sin embargo, el INCORA no tiene la posesión del bien inmueble y esa fue precisamente la causa para abstenerse del pago, de modo que el vendedor no recibió el dinero correspondiente al precio y, en consecuencia, para el caso concreto no hay lugar a restituciones. Adicionalmente, pese a que las partes solicitaron el reconocimiento de los presuntos perjuicios derivados de la compraventa objeto de controversia, aquellos no fueron acreditados, razón por la cual se negarán las pretensiones dirigidas en ese sentido.

14.14. Por lo tanto, se declarará la resolución del contrato por las razones aquí expuestas y no como lo definió el a quo, con la consecuente cancelación del registro de la escritura pública n.° 841 del 14 de diciembre de 1992, del folio de matrícula inmobiliaria n.° 226-0019434, sin lugar a reconocer restitución alguna.

14.15. En concordancia con lo anterior, la Sala se releva de pronunciarse sobre las pretensiones de la demanda de reconvención, porque aquellas están dirigidas a obtener el pago correspondiente a la compraventa del predio Consuelo y Nevada, cuya resolución se dispuso de manera precedente. Asimismo, tampoco es necesario resolver la relación jurídico procesal entre el demandado en reconvención y los llamados en garantía.

V. Costas

15. No hay lugar a la imposición de costas, debido a que no se evidencia en el caso concreto actuación temeraria de ninguna de las partes, condición exigida por el artículo 55 de la Ley 446 de 1998 para que se proceda de esta forma, la cual es aplicable al caso por ser una norma de carácter procesal. En ese sentido, se revocará la condena hecha por este concepto en la primera instancia, porque no hay evidencia de actuación temeraria del señor Castro Alfaro, en detrimento de su contraparte o del debido funcionamiento de la administración de justicia.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, en Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

FALLA

MODIFÍCASE la sentencia del 15 de febrero del 2006, proferida por el Tribunal Administrativo del Magdalena, la cual quedará así:

PRIMERO: DECLARAR no probada la excepción de caducidad de la acción, de conformidad con la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: DECLARAR la resolución del contrato de compraventa suscrito entre el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria-INCORA- y el señor Cayetano Antonio Castro Alfaro, contenido en la Escritura Pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992, otorgada en la Notaría Única del Círculo de Plato (Magdalena).

TERCERO: ORDENAR la cancelación de la Escritura Pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992, otorgada ante la Notaría Única de Plato (Magdalena) y su correspondiente registro del folio de matrícula inmobiliaria n.º 226-0019434.

CUARTO: OFICIAR al Registrador de Instrumentos Públicos de Plato (Magdalena), para que cancele del folio de matrícula inmobiliaria n.º 226-0019434 las anotaciones relacionadas con la Escritura Pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992 de la Notaría Única del Círculo de Plato (Magdalena).

QUINTO: NEGAR las demás pretensiones.

SEXTO: Sin condena en costas.

SÉPTIMO: En firme este proveído, devuélvase al Tribunal de origen para lo de su cargo.

CÓPIESE, NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE»

Magisrtados: Stella Conto Díaz del Castillo, Presidenta de la Sala de la Subsección—Ramiro Pazos Guerrero—Danilo Rojas Betancourth.

5 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección A, providencia del 27 de junio de 2012, expediente n.º 22506, C.P.: Mauricio Fajardo Gómez: “1. Competencia del Consejo de Estado para conocer del asunto. // Esta Corporación es competente para conocer del recurso de apelación en virtud de lo dispuesto por el artículo 75de la Ley 80, expedida en el año de 1993, el cual prescribe, expresamente, que la competente para conocer de las controversias generadas en los contratos celebrados por las entidades estatales es la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo, por cuanto al momento de la celebración del contrato que dio lugar a la controversia que ahora se dirime en segunda instancia, el INCORA tenía el carácter de entidad estatal, con personería jurídica, autonomía administrativa, patrimonio propio e independiente, en su condición de entidad descentralizada por servicios. //Al respecto, la Jurisprudencia de esta Corporación ha señalado que la naturaleza del contrato no depende de su régimen jurídico, puesto que según las normas legales vigentes, por cuya virtud se acogió un criterio eminentemente subjetivo u orgánico, hay lugar a concluir que deben considerarse contratos estatales aquellos que celebren las entidades que participan de esa misma naturaleza. En este sentido se ha pronunciado esta Sala: // (…) //De conformidad con lo anterior, se tiene entonces que en el marco del ordenamiento vigente la determinación de la naturaleza jurídica de los contratos radica en el análisis particular de cada entidad, pues la naturaleza de ésta definirá, directamente, la del contrato que ha celebrado. // Así pues, adquiere relevancia en este punto la naturaleza de cada entidad, por lo cual si se considera que determinado ente es estatal, por contera habrá de concluirse que los contratos que la misma celebre deberán tenerse como estatales, sin importar el régimen legal que les deba ser aplicable”.

6 “Artículo 75.- Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos anteriores, el juez competente para conocer de las controversias derivadas de los contratos estatales y de los procesos de ejecución o cumplimiento será el de la jurisdicción contencioso administrativa (…)”.

7 En la demanda se estimó la cuantía del proceso, determinada por la pretensión más alta, que corresponde al valor del bien inmueble objeto de compraventa, por la suma total de $248 230 750 y comoquiera que, para que un proceso de controversias contractuales iniciado en 1995 fuera de doble instancia, debía ser superior a $59 496 500 (f.562 c.ppal.).

8 La Sala precisa que el trámite de negociación por enajenación voluntaria que culminó en la compraventa objeto de este proceso, se adelantó con fundamento en los artículos 22 y 24 de la Ley 30 de 1988, que modificó la Ley 135 de 1961 de reforma agraria, la cual estaba vigente para el momento de los hechos.

9 En numeral quinto de la escritura pública n.º 841 se consignó lo siguiente: El vendedor hará la entrega real y material del inmueble al Instituto junto con las mejoras, construcciones, instalaciones y demás elementos que fueron avaluados por los peritos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, dentro de los 10 días siguientes a la firma de la presente escritura.

10 CUARTO-FORMA DE PAGO. La forma de pago del precio del predio será la establecida en el artículo 61 de la Ley 135 de 1961, así: a) El valor de las tierras esto es la suma de $147 500 000 oo en Bonos de Deuda Pública con vencimiento final a cinco (5) años parcialmente redimible en cinco (5) vencimientos anuales iguales y sucesivos, el primero de los cuales vencerá un año después de la fecha de su expedición, libremente negociables, (…) b) El saldo de los bonos o sea la suma de $49.590.oo (…) en dinero en efectivo, junto con el valor de las mejoras, c) El valor de las mejoras, esto es la suma de $100 681 160 oo, se pagará de contado, en dinero en efectivo por ser una negociación especial (…).

11 ARTÍCULO 23. El artículo 136 del Código Contencioso Administrativo quedará así: "Artículo 136. CADUCIDAD DE LAS ACCIONES. (…) Las relativas a contratos caducarán en dos (2) años de ocurridos los motivos de hecho o de derecho que le sirvan de fundamento".
12 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, sentencia del 30 de enero de 2013, exp. 24217, C.P. (E) Danilo Rojas Betancourth.

13 [3] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 29 de agosto de 2012, rad.050012325000199401059, exp.21.315, CP Danilo Rojas Betancourth.

14 [4] Cfr. Corte Suprema de Justicia, Casación Civil, sentencia de 3 de julio de 1963: “La integridad está referida a la totalidad de la prestación debida, hecho o cosa; la efectividad, dice relación a solucionar la obligación en la forma pactada; y la oportunidad alude al tiempo convenido".

15 [5] Cfr. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 22 de julio de 2009, Rad. 23001233100019970876301 (17.552), C.P. Ruth Stella Correa Palacio.

16 [6] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 22 de julio de 2009, exp. 17552.

17 [7] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 22 de julio de 2009, exp. 17552.

18 [8] Artículo 1498 del C.C.: “El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez…”

19 [9] Consejo de Estado, Sección Tercera, Sentencia de 24 de febrero de 2005, Exp. N.º 14.937. C.P. Germán Rodríguez Villamizar.

20 CÓDIGO CIVIL: ARTÍCULO 1849. CONCEPTO DE COMPRAVENTA. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.

21 ARTICULO 1880. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida. // La tradición se sujetará a las reglas dadas en el título VI del libro II.

22 CÓDIGO CIVIL: ARTÍCULO 1932. EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN POR NO PAGO. La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada.
El comprador, a su vez, tendrá derecho para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio. // Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerará al primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado.
23 ARTÍCULO 22. <Ley derogada por el Artículo 111 de la Ley 160 de 1994> El artículo 55 de la Ley 135 de 1961, quedará así: // ARTÍCULO 55. Son susceptibles de adquisición por negociación directa y de expropiación para la realización de los fines de la reforma agraria, todos los inmuebles rurales cuya adquisición sea necesaria para el desarrollo y ejecución de los programas y por los motivos previstos en la presente Ley. // El INCORA podrá adquirir por negociación directa o por expropiación una porción o la totalidad de un predio. // Sin perjuicio de lo dispuesto por los incisos anteriores ni de las atribuciones que la presente Ley confiere al Instituto Colombiano de la Reforma Agraria, INCORA, para determinar las zonas de reforma agraria, la ejecución de programas de adquisición de tierras por parte del Instituto se hará teniendo en cuenta, prioritariamente, los siguientes criterios indicativos: la utilización de las tierras baldías aptas para la explotación agropecuaria y fácilmente accesibles a los campesinos de la región respectiva; las ofrecidas voluntariamente en enajenación al INCORA por sus propietarios y que reúnan las condiciones necesarias para la ejecución de los programas motivo de la adquisición; las arrendadas o dadas en aparcería y las demás que considere necesarias para la debida ejecución de sus programas, dando preferencia en la adquisición a aquellos predios en que la proporción del valor de los cultivos, mejoras útiles o necesarias y de los equipos vinculados a la explotación sea, respecto del avalúo total, inferior a una vez el valor intrínseco de la tierra.

24 Estrada Gómez. César. “De los principales contratos civiles”. 4ª ed. Temis. Bogotá, 2008, p. 81.

25 ARTICULO 1929. LUGAR Y TIEMPO DEL PAGO. El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulación en contrario. // Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa, o probare que existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio.

26 CÓDIGO CIVIL: ARTÍCULO 1932. EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN POR NO PAGO. La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada.
El comprador, a su vez, tendrá derecho para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio. // Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerará al primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado.