Sentencia 1996-02092 de abril 4 de 2013

 

Sentencia 1996-02092 de abril 4 de 2013

CONSEJO DE ESTADO 

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

SUBSECCIÓN “A”

Rad. 250002326000199602092-01

Consejero Ponente:

Dr. Carlos Alberto Zambrano Barrera

Exp. 20.184

Demandante: Sociedad Inmuebles y Finanzas Ltda.

Demandado: Instituto de Desarrollo Urbano —IDU—

Naturaleza: Contratos

Bogotá, D.C., cuatro de abril de dos mil trece.

EXTRACTOS: «Consideraciones

I. La competencia

La Sala es competente para conocer del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca el 30 de enero de 2001, por cuanto la cuantía fue estimada razonadamente por la demandante en $150.000.000. Para la época de interposición de la demanda(1), eran susceptibles de acceder a la segunda instancia los procesos promovidos en ejercicio de la acción contractual cuya cuantía excediera la suma de $9.610.000(2), monto que, como se puede observar, se encuentra ampliamente superado. Por otra parte, es de anotar que el Consejo de Estado es funcionalmente competente para conocer de los recursos de apelación interpuestos contra las sentencias dictadas por los tribunales administrativos en primera instancia, a términos de lo dispuesto por el artículo 129 del Código Contencioso Administrativo.

II. Valoración de la prueba

1. El 14 de marzo de 1991, fue celebrado, entre el Instituto de Desarrollo Urbano —IDU— y la Sociedad Inmuebles y Finanzas Ltda., el contrato de promesa de compraventa 020, a través del cual, el primero prometió comprar a la segunda y esta a vender al primero el bien “... inmueble ubicado en la carrera 86 (Av. Agoberto Mejía) entre Avenida Bosa y Río Tunjuelito, el cual tiene un área de once mil setecientos noventa y seis metros cuadrados con trece decímetros cuadrados (11.796.13 M²) con la cédula catastral B-S 45 62 en mayor extens(sic). Y matrícula inmobiliaria 050-1172165 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá zona Sur ...” (cláusula primera). El bien prometido en compraventa fue determinado por los linderos generales y especiales consignados en las cláusulas segunda y tercera del contrato de promesa.

En la cláusula sexta de ese mismo contrato, las partes convinieron que el precio total del inmueble prometido en venta era de $176.941.950 m/cte. y, en la cláusula séptima, pactaron la forma de pago, así (se transcribe como aparece a fl. 5, cdno. 2):

“El pometiente comprador se obliga a pagar el precio antes estipulado ($176.941.950) en dinero efectivo así: a) Un primer contado de noventa millones de pesos moneda corriente ($90.000.000) dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la legalización de la presente promesa de compraventa previa tramitación de la cuenta de cobro; b) Un segundo contado por el saldo del precio total o sea la suma de ochenta y seis millones novecientos cuarenta y un mil novecientos cincuenta pesos moneda corriente ($86.941.950) treinta (30) días hábiles a partir del 20 de febrero de 1992 previa presentación por parte del Vendedor de la primera (1ª) copia de la escritura pública debidamente registrada, junto con el certificado de tradición actualizado - donde aparezca el IDU como propietario, acompañada de la respectiva cuenta de cobro, previo trámite de la misma. Este segundo (2º) contado se hará con cargo a la vigencia presupuestal de 1992, sin perjuicio de que pueda cancelar el saldo con antelación a la fecha señalada, condicionado a que se expida la disponibilidad y reserva presupuestal como consecuencia de obtener los recursos o adiciones presupuestales para este rubro”.

En la cláusula novena del contrato de promesa dice que el bien prometido en venta se entregaría en “... un plazo de ocho (8) días hábiles a la legalización de la presente Promesa (sic) de Compraventa (sic) ...” y que, “... Si vencido dicho plazo no hubiere formalizado la entrega, se entenderá que con este hecho lo ha autorizado y en consecuencia el instituto está facultado para disponer del inmueble en la forma en que lo estime conveniente aclarando que dicho inmueble ya se encuentra convertido en vía pública, o sea, en la Avenida Agoberto Mejía ...” (fls. 5 y 6, cdno. 2).

La cláusula “Decima primera” (fl. 6, cdno. 2) previó que, si el promitente vendedor no formalizaba la entrega del bien inmueble prometido o no aportaba los documentos necesarios para suscribir la escritura pública que diera cumplimiento a la promesa o, en general, no concurría a perfeccionar el contrato prometido, el IDU procedería a iniciar el respectivo proceso de expropiación conforme a las normas legales vigentes, sin perjuicio de las demás sanciones por mora o incumplimiento.

En la cláusula “Décima segunda”, las partes estipularon:

“Otorgamiento de la escritura pública: La Escritura (sic) Pública (sic) que dé cumplimiento a esta promesa de compraventa, se otorgará en la notaría que resulte favorecida, dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha de reparto notarial, y dentro del horario de 9:00 a 11:00 a.m., previo aviso escrito por el Instituto de Desarrollo Urbano para que comparezca el vendedor. El plazo máximo para someter a reparto notarial la Minuta (sic) antes referida es de dos (2) meses a partir del recibo del bien prometido en venta al IDU” (fl. 6, cdno. 1).

El contrato de promesa quedó perfeccionado el 3 de abril de 1991, según se observa en la anotación que obra al pie de página del escrito contentivo de la misma (fls. 1 a 9, cdno. 2 y 161, cdno. 1).

2. La entrega al Instituto de Desarrollo Urbano, del inmueble prometido en venta, se produjo el 4 de abril de 1991, según consta en el acta 006, de la fecha (fl. 28, cdno. 2).

3. El 28 de julio de 1994, fue extendida, otorgada y autorizada la escritura pública 2422, de la Notaría Cuarenta y Uno del Círculo Notarial de Bogotá, a través de la cual se perfeccionó el contrato de compraventa del inmueble (fls. 16 a 27, cdno. 2).

El precio del bien se mantuvo en $176.941.950, es decir, fue el mismo que las partes acordaron en la precitada promesa de compraventa (cláusula cuarta); empero, la forma de pago fue modificada por la cláusula sexta del contrato de compraventa, así (se transcribe como aparece a fl. 18, cdno. 2):

“Que el precio de esta compraventa le será pagado por el Instituto de Desarrollo Urbano, al vendedor en dinero en efectivo así: a) Un primer contado por la cantidad de noventa millones de pesos ($90.000.000) moneda corriente, suma que declara recibida el vendedor a su entera satisfacción. b) Un segundo contado o saldo, equivalente a la cantidad de ochenta y seis millones novecientos cuarenta y un mil novecientos cincuenta pesos ($86.941.950.00) moneda corriente pagados dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha en que se haga entrega al Instituto de Desarrollo Urbano, de la primera copia de la escritura pública, debidamente registrada, junto con el certificado de libertad actualizado, donde aparezca, el IDU como propietario, acompañada de la respectiva cuenta de cobro, previo trámite de la misma” (fl. 18, cdno. 2).

4. El 5 de diciembre de 1994, con turno de Radicación 87239 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá —Zona Sur—, fue inscrita, en el folio de matrícula inmobiliaria 50S-1172165, la precitada escritura pública 2422 del 28 de julio de 1994, con la cual quedó perfeccionada la tradición del bien a favor del IDU (fl. 179 vto., cdno. 1).

5. El 22 de diciembre de 1994, fueron radicadas en el IDU, las cuentas presentadas por la Sociedad Inmuebles y Finanzas Ltda., correspondientes al saldo del precio del bien inmueble objeto de la compraventa, por valor de $86.941.950 y a los gastos de escrituración, registro y beneficencia, por valor de $1.681.414 (fls. 181 y 183, cdno. 1 y cdno. 2, sin foliar).

6. El 20 de enero de 1995, fue pagado por el IDU, el saldo del precio del inmueble y fueron reembolsados los gastos de escrituración, registro y beneficencia, a la Sociedad Inmuebles y Fianzas Ltda., mediante sendos cheques por valor de $9.000.000, $26.000.000, $40.000.000 y $13.623.364, para un total de $88.623.364 (fl. 86, cdno. 2).

III. Análisis del recurso

A términos de lo dispuesto por el inciso tercero del artículo 1º, en armonía con el 16, del Decreto-Ley 222 de 1983, el contrato de promesa de compraventa celebrado entre el IDU y la Sociedad Inmuebles y Finanzas Ltda., es de derecho privado de la administración, al cual le son aplicables las disposiciones comerciales o civiles, según la naturaleza del mismo.

En este caso específico, el acto jurídico es de naturaleza civil, debido a que no se ubica en ninguno de los supuestos contemplados por el artículo 20 del Código de Comercio, para calificarlo como un acto de comercio, de modo que el precitado contrato se rige, en los aspectos de orden sustancial, por las disposiciones del Código Civil que resulten pertinentes.

Para resolver el recurso de apelación, resulta necesario aclarar que las obligaciones que se originan en el contrato de promesa son distintas de las que nacen del contrato del contrato prometido, en este caso, del contrato de compraventa.

El contrato de promesa es antecedente al contrato prometido, es de carácter preparatorio(3) y cuando versa sobre la compraventa de bienes inmuebles crea, fundamentalmente, una obligación de hacer, de carácter bilateral o sinalagmático, consistente en la celebración del contrato prometido, esto es, en el otorgamiento de la respectiva escritura pública, tal como se desprende de los artículos 1611 del Código Civil, en armonía con los artículos 1857 y 1861 ibídem. En cambio, el contrato de compraventa de bienes inmuebles, que a términos del precitado artículo 1857, solo se reputa perfecto cuando se otorga la escritura pública en la cual conste el acuerdo de voluntades, genera, principalmente, una obligación bilateral de dar, consistente, en cuanto a la parte vendedora, en la obligación de transferir el derecho de dominio del bien inmueble y, en cuanto a la parte compradora, en la de pagar el precio.

En este sentido, no deben confundirse las obligaciones que emanan del contrato de promesa, con aquellas que emanan del contrato prometido, pues son dos negocios jurídicos completamente autónomos y diferenciados, que tienen, por ende, finalidades distintas.

El contrato de promesa, particularmente, el de compraventa de bienes inmuebles, es un acto jurídico generador de obligaciones que tiene eficacia por sí mismo y que, por ende, no depende del perfeccionamiento del contrato prometido para que puedan hacerse exigibles los derechos que de su contenido emanan. Así, cuando una de las partes del contrato de promesa se sustrae de la obligación principal de hacer, es decir, de celebrar el contrato prometido, la parte contraria puede exigir el cumplimiento del contrato de promesa o la declaración de incumplimiento del mismo, en cualquier caso con la indemnización plena de los perjuicios causados. No tendría sentido que las partes tuvieran que esperar el perfeccionamiento del negocio prometido, para ejercer el derecho público subjetivo de acción tendiente a obtener la satisfacción de las obligaciones que se desprenden de la promesa o la indemnización de los perjuicios derivados del incumplimiento de la misma; de ser así, —como lo sostienen la parte demandante y la delegada del Ministerio Público—, la promesa de contrato no tendría eficacia alguna, carecería de exigibilidad y se tornaría inane, pues, precisamente la promesa de contrato se celebra con el fin de obligar a la celebración del futuro contrato y, en caso contrario, a la satisfacción de los perjuicios, según el caso.

Lo expuesto conduce, inevitablemente, a que el término de caducidad de la acción derivada del contrato de promesa de compraventa deba comenzar a partir del mismo momento en que se hace o pudo hacerse exigible la obligación incumplida, pues es bien sabido que el referido término debe contarse a partir del momento(4) en el que el titular del derecho tiene la oportunidad real de acudir a la jurisdicción, en procura de obtener la protección o la satisfacción de su interés jurídico, lo que, dicho en otros términos, significa que la caducidad de la acción contractual tendiente a obtener la declaración de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa comienza a correr a partir del momento en que debió cumplirse la obligación insatisfecha, es decir, la obligación de celebrar el contrato prometido, por tratarse de un contrato de ejecución instantánea.

En este orden de ideas, la Sala considera que el tribunal de primera instancia acertó al declarar la caducidad de la acción, respecto de las pretensiones 2 y 3 de la demanda, por cuanto esta fue interpuesta el 30 de marzo de 1996, mucho después de transcurridos los dos (2) años que prevé el inciso tercero del artículo 136 del C.C.A. (subrogado por el D. 2304/89, antes de la modificación introducida por la Ley 446 de 1998 —norma vigente para la fecha de interposición de la demanda—), contados a partir del momento en que el contratante cumplido tuvo la oportunidad de acudir a la jurisdicción, como pasa a verse.

En efecto, la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa, tendiente a perfeccionar el contrato prometido quedó sometida a una serie de plazos y condiciones concatenados entre sí, que solo una vez agotados unos y otros podría hacerse exigible la obligación principal de hacer.

En la cláusula “Décima segunda” del contrato de promesa, las partes pactaron que la escritura pública de compraventa sería otorgada dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha del reparto notarial, el cual, a su turno, debía hacerse dentro de los 2 meses siguientes contados a partir de la fecha de entrega del bien prometido (ver numeral 1 de estas consideraciones). El bien prometido en venta fue entregado al Instituto de Desarrollo Urbano —IDU—, el 4 de abril de 1991 (ver numeral 2º de estas consideraciones), de manera que la minuta debió ser sometida a reparto notarial, a más tardar, el 4 de junio de 1991 (jun. 3/91 no fue día hábil) y la escritura pública debió ser otorgada el 26 de los mismos mes y año. A partir de esta última fecha comenzó a correr el término de los 2 años previstos por el ordenamiento jurídico, para ejercer la acción contractual prevista por el artículo 87 del Código Contencioso Administrativo, tendiente a obtener la declaración de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa, de suerte que la caducidad operó en junio de 1993, no obstante lo cual, la demanda, como se vio, se presentó el 30 de marzo de 1996.

Por lo anterior, la Sala confirmará la decisión recurrida, en cuanto declaró la caducidad de las pretensiones 2 y 3 de la demanda.

Ahora bien, la sociedad demandante realmente pretende obtener el pago de los perjuicios causados por el pago tardío del saldo del precio de la venta, esto es, la suma de $86.941.950 y, para el efecto, solicita que se le cancelen los intereses de mora causados entre la fecha prevista para el pago y la fecha en que este efectivamente se produjo, obligación que no emanaba del contrato de promesa, sino del contrato de compraventa.

En efecto, la regulación legal el contrato de promesa de compraventa, en materia civil se halla en el artículo 1611 del Código Civil (subrogado por L. 153/87, art. 89), el cual contempla que “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran ...” los siguientes requisitos: i) que la promesa conste por escrito, ii) que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el 1511 del Código Civil (aunque debe entenderse que se refiere al 1502 ibídem), iii) que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato y iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa —para el caso de los contratos reales—, o las formalidades legales —en los contratos solemnes—, de modo que esta última exigencia, en relación con las promesas de compraventa de bienes raíces, supone que en el documento (público o privado contentivo de la promesa) se determinen con toda claridad la cosa objeto de la venta y el precio que se debe pagar como contraprestación; empero, resulta importante anotar que el hecho de que en el contrato de promesa de compraventa se determine el precio de la cosa no genera, en principio, una obligación de dar, o de entregar una suma de dinero, pues tal exigencia solo tiene como finalidad constituir el reflejo de lo que quedará estipulado en la escritura pública contentiva del contrato de compraventa, es decir, no entraña cosa distinta que una obligación de hacer.

Lo anterior significa que la obligación de entregar el precio de la cosa surge del contrato perfeccionado y no del contrato de promesa de compraventa, salvo en lo que se refiere a las arras del negocio.

En la promesa 020 del 14 de marzo de 1991, se describió con claridad el bien inmueble prometido en venta y se indicó el precio del mismo, el cual fue pactado en la suma de $176.941.950 M/cte. (cláusula sexta, ver numeral 1º de estas consideraciones) y, además, se previó la forma de pago (cláusula séptima ibídem): una parte, esto es, la suma de $90.000.000 debía entregarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la “legalización de la (...) promesa (sic) de compraventa (sic)” y el saldo, es decir, la suma de $86.941.950, “... treinta (30) días hábiles a partir del 20 de febrero de 1992 previa presentación por parte del vendedor de la primera (1ª) copia de la escritura pública registrada, junto con el Certificado (sic) de Tradición (sic) actualizado ...” (ibídem).

Como se puede observar, la promesa de compraventa celebrada entre las partes generó, por una parte y de manera principal, una obligación de hacer, consistente en otorgar la escritura pública de compraventa del bien inmueble descrito en la cláusula “Primera”, en el plazo establecido en la cláusula “Décima segunda” y con sujeción a las estipulaciones previstas en el contrato de promesa y, por otra parte, la obligación de dar unas arras confirmatorias, que hicieron parte del precio del bien (la suma de $90.000.000, C.C., art. 1861); sin embargo, la promesa no tuvo la virtualidad de generar la obligación de dar la suma de dinero pactada como saldo del precio del bien ($86.941.950), porque la entrega de la misma quedó condicionada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Por lo anterior, una vez satisfecha la obligación de celebrar el contrato prometido (obligación principal de hacer), el contrato de promesa agotó sus efectos (C.C., art. 1625, num. 1º) y con el contrato de compraventa surgió la obligación de dar, cuyo incumplimiento (cumplimiento con mora), atribuye Inmuebles y Finanzas Ltda. al IDU; pero, la demandante olvidó que el plazo para pagar el saldo de la venta, esto es, la suma de $86.941.950, fue novado por las partes a través de la cláusula sexta del contrato de compraventa (ver numeral 3º de estas consideraciones) y, en tal sentido, convinieron que sería pagado dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha en que se entregara al IDU la primera copia de la escritura pública, debidamente registrada, junto con el certificado de libertad actualizado, donde apareciera el IDU como propietario del bien, acompañada de la respectiva cuenta de cobro, de modo que solo a partir del agotamiento de este último plazo la demandante podía exigir el pago del saldo de la venta.

Así, pues, la cuenta de cobro respectiva, acompañada de los documentos acabados de mencionar, fue radicada en la entidad pública el 22 de diciembre de 1994 (ver numeral 5º de estas consideraciones) y el pago se hizo efectivo el 25 de enero de 1995, es decir dentro del plazo de treinta (30) días hábiles que previeron las partes en el contrato de compraventa, de donde se sigue que el IDU pagó oportunamente el saldo atrás mencionado.

En conclusión, la sociedad demandante pretendió estructurar el incumplimiento de una obligación contractual, a partir de una disposición contenida en el contrato de promesa que había perdido eficacia y, que, a la vez, había mutado por completo en el contrato de compraventa.

Por todo lo anterior, la sentencia de primera instancia se confirmará en cuanto negó las pretensiones 1 y 4 de la demanda.

IV. No se impondrá condena en costas, porque la conducta de las partes no se enmarca dentro de las previsiones contempladas por el artículo 55 de la Ley 446 de 1998.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección “A”, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,

FALLA:

1. CONFÍRMASE la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca el 30 de enero de 2001.

2. Sin condena en costas.

3. Reconócese personería a la doctora Alix Rocío Buitrago Palacio, para actuar como apoderada judicial del Instituto de Desarrollo Urbano —IDU—, en los términos y para los fines del poder conferido, visible a folio 387 del cuaderno del consejo.

4. En firme esta providencia, devuélvase el expediente al tribunal de origen.

Cópiese, notifíquese y cúmplase».

(1) 30 de marzo de 1996.

(2) Artículo 2º del Decreto 597 de 1988.

(3) Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia 26, de casación del 8 de septiembre de 1982, Exp. 77.628.

(4) Así lo consagraba el artículo 136 del Código Contencioso Administrativo, antes de la modificación introducida por la Ley 446 de 1998. Con la entrada en vigencia de esta última, el término de caducidad comienza a correr a partir del día siguiente a la ocurrencia del motivo de hecho o de derecho o, en los contratos de ejecución instantánea a la fecha en que se cumplió o debió cumplirse el objeto del contrato.