Sentencia 1999-00157 de octubre 19 de 2017

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

SUBSECCIÓN “B”

Radicación: 250002326000199900157-01

250002326000199902932-01 (28671)

(Procesos acumulados)

Consejera Ponente:

Dra. Stella Conto Díaz del Castillo

Actor: Caja Promotora de Vivienda Militar - Sociedad Altanare Ltda.

Demandado: Sociedad Altanare Ltda. - Caja Promotora de Vivienda

Militar.

Acción: Contractual

Asunto: Contrato innominado. El objeto se determina por la realidad contractual. La compensación procede de oficio. Ruptura del equilibrio contractual por indebida planeación. Derecho a percibir la utilidad esperada.

Bogotá, D.C., diecinueve de octubre de dos mil diecisiete.

EXTRACTOS: «II. Consideraciones de la Sala(6)

1. Competencia.

La Sala es competente para conocer del recurso de apelación interpuesto por ambas partes, dado que la cuantía del asunto alcanza la exigida en vigencia del Decreto-Ley 597 de 1988, para que esta corporación conozca del mismo en segunda instancia(7).

2. Asuntos que la Sala debe resolver.

La Sala debe resolver los argumentos de los recursos de apelación interpuestos por las partes. Por parte de la Caja Promotora de Vivienda Militar se inquiere el incremento de la condena y, por la sociedad Altanare Ltda. se aboga por la declaratoria de incumplimiento del contrato, el restablecimiento del equilibrio económico y la indemnización de los perjuicios causados.

En lo que tiene que ver con las excepciones propuestas por la sociedad Altanare Ltda. denominadas “cobro de lo no debido”, “inexigibilidad de la obligación”, “violación del principio constitucional de buena fe”, “contrato no cumplido”, “falta de pago de las prestaciones a favor de la sociedad ALTANARE LTDA.”, “ausencia de culpa de la sociedad contratista al producirse el rompimiento del equilibrio económico del contrato” y “el hecho de la demandante”, en cuanto se advierte que se soportan en argumentos de fondo, no ameritan pronunciamiento previo.

Ahora, la excepción de inepta demanda por falta de requisitos formales, formulada por la contratista, deberá negarse porque carece de fundamentación, en la medida en que el libelo presentado por la Caja Promotora de Vivienda Militar cumple con las exigencias previstas en la ley —CCA, art. 137—. Esto es así porque la excepcionante fundamenta su petición en que el libelo no contiene las normas violadas, tampoco el concepto de la violación y echa de menos la relación de pruebas. No obstante, la demanda cumple con las exigencias formales, da cuenta de los fundamentos de derecho y su aplicación al caso concreto. También de la solicitud de pruebas que la actora pretende hacer valer.

Debe, en consecuencia, la Sala analizar los hechos probados y, de esta forma, resolver si hay lugar a conceder las pretensiones, sin restricciones, en cuanto apelan ambas partes.

3. Hechos probados.

Serán tenidos en cuenta los documentos, aportados por la parte actora en las oportunidades legales, los remitidos por la entidad pública demandada, las respuestas de diversas autoridades a los requerimientos del tribunal y los testimonios recibidos en el curso del presente asunto, pues se trata de pruebas decretadas y practicadas dentro de las oportunidades procesales.

De conformidad con el acervo probatorio que reposa en la actuación, la Sala encuentra acreditados los siguientes hechos:

1. Mediante convocatoria pública 002-CMV-94, la Caja Promotora de Vivienda Militar ofreció en “permuta” un lote de terreno de su propiedad, con un área aproximada de 240.336.18 M2, ubicado en la autopista sur con carrera 11 del municipio de Soacha, el que se entregaría a cambio de las cuotas iniciales de soluciones de vivienda para sus afiliados, que la contratista se obligaba a construir.

Mediante acta 28 de 25 de mayo de 1994, la entidad dio apertura a la licitación pública 002 CVM-94, para la “permuta del lote INDUCENTRO SOACHA” (fls. 68-69, cdno. 2). Al tiempo, se publicaron los pliegos de condiciones. Se transcriben algunos apartes:

“1. Objeto de la licitación.

Recibir ofertas para la permuta de un lote de terreno propiedad de la Caja de Vivienda Militar, ubicado en la Autopista Sur con carrera 11 del municipio de Soacha (C/marca.), con área aproximada de 240.336.18 M2, por parte de las cuotas iniciales de viviendas para las categorías suboficiales y/o agentes, ubicadas en la ciudad de Santafé de Bogotá, municipios anexos o cualquiera otra ciudad del país de conformidad con las condiciones técnicas y económico-financieras establecidas en los presentes pliegos. Para ciudades fuera de Santafé de Bogotá, municipios anexos, se aceptan máximo cincuenta (50) viviendas.

2. Alternativas.

La oferta podrá incluir viviendas unifamiliares, bifamiliares, trifamillares o multifamiliares, que presenten alguna, algunas o la combinación de las siguientes alternativas:

I. VIVIENDAS CONSTRUIDAS

II. VIVIENDAS EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN

III. PROYECTOS APROBADOS CON LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN

Dentro de estas alternativas podrá ofrecerse:

a. Viviendas para suboficiales

b. Viviendas para agentes

c. Viviendas para suboficiales y agentes (...).

f. Referencia de urbanizaciones

Uno de los factores de selección es la ubicación de programa de vivienda y especificaciones ofrecidas, para lo cual los oferentes podrán tomar como referencia las viviendas (casas o apartamentos), así como obras complementarias y servicios comunales que la entidad ha construido en la ciudad de Santafé de Bogotá, consultando su localización en la sección proyectos de la entidad”.

Como causales de rechazo de ofertas, el pliego estableció:

“5. CAUSALES DE ELIMINACIÓN DE PROPONENTES

(...) c. Proponer un término de entrega de los inmuebles recibidos en permuta, superior a catorce (14) meses”.

En el numeral 10 de los pliegos, la entidad se refirió a las condiciones contractuales generales y particulares como sigue:

“10. CONDICIONES CONTRACTUALES

Las condiciones generales y particulares del contrato objeto de esta licitación se resumen en determinar generales de ley del director general de LA CAJA y EL COMPRADOR y la inclusión de las estipulaciones sobre:

Objeto, plazo, valor, obligaciones, garantía, anexos y las que se convengan con el proponente favorecido, de acuerdo con las normas que rigen este tipo de contratos (C.C., C. Co.). Las cláusulas de los contratos deberán ajustarse a los aspectos que figuren en la respectiva oferta favorecida.

(Anexo 1). Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que asuma, el contratista por medio del contrato se obliga a constituir garantía a favor de la Caja de Vivienda Militar dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su otorgamiento en una compañía de seguros legalmente establecida en Colombia según lo previsto en el artículo 25 de la Ley 80 de 1993 y artículos 16-17 del Decreto Reglamentario 679 de 1994.

11. Condiciones económico-financieras

A. Generalidades

1. El precio del terreno que se entrega en permuta representará un número determinado de partes de cuotas iniciales, valor de viviendas para suboficiales y/o agentes según la evaluación que del mismo efectúe cada oferente.

La CAJA señala como precio base del lote objeto de la permuta, la suma de TRES MIL SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS ($ 3.600'000.000) M/CTE.

El número mínimo de partes de cuotas iniciales de valores de vivienda por el cual se permuta el lote, se estima en MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO (1.425).

En el caso de que LA CAJA no pueda aceptar una parte del ofrecimiento total de las viviendas, se podrá convenir contractualmente esa diferencia en condiciones de venta, permuta o situación similar.

2. El precio máximo que estima LA CAJA por unidad de vivienda, se establece así:

Categoría suboficial: $ 18'000.000,00

Categoría agente: $ 15.500.000,00

Este valor propuesto es fijo e incluye los costos de notaría, beneficencia o análogo en el municipio. Registro para legalizar la compraventa e hipoteca de las viviendas.

3. El valor del contrato será determinado según las condiciones económicas establecidas por la oferta ganadora.

4. La tradición del inmueble de LA CAJA objeto de la permuta, se diligenciará cuando se demuestre un 40% de avance de obra de la totalidad de las viviendas. (…).

B. Aportes de la caja

LA CAJA entregará la cuota inicial del valor de unidad de vivienda distribuido así:

1. Lote de terreno de la Caja en dación de pago parcial de cada una de las cuotas iniciales de las viviendas que ofrezca el proponente.

2. En efectivo el 30% del valor de la vivienda a la legalización del contrato de permuta.

El saldo del valor de la vivienda, se cancelará mediante la subrogación individual de los adjudicatarios, sobre el crédito que el oferente gestione ante una corporación de ahorro y vivienda.

(…).

14. Entrega de inmuebles

El proponente favorecido entregará las viviendas objeto de la permuta a los afiliados de la CAJA DE VIVIENDA MILITAR que ella determine, en el plazo que se estipule. Para tal efecto, el plazo máximo propuesto de entrega de las viviendas, no podrá ser superior a catorce (14) meses calendario contados a partir del perfeccionamiento del contrato de permuta.

(…).

Y, en las condiciones técnicas del lote se estableció:

“A. Condiciones técnicas del lote ofrecido en permuta. Soacha.

Descripción del predio.

1.1. Ubicación.

El lote de terreno se encuentra localizado en el límite sur de la ciudad de Santafé de Bogotá, en el sector de Soacha, entre la autopista sur y el río Soacha; y por el oriente linda con la Urbanización El Rincón de Santafé de Bogotá hasta el Barrio El Nogal.

1.2. Área.

El predio tiene una extensión aproximada de 240.336.18 M2 de superficie” (subrayas y resaltado fuera de texto, fls. 5-64, cdno. 2).

2. El 1º de julio de 1994, como resultado de las observaciones formuladas por los interesados, la Caja Promotora de Vivienda Militar expidió el adendo 1, en los siguientes términos:

“P/a. Posibilidad de ampliar el plazo máximo de entrega de viviendas hasta 22 meses.

R/a. El plazo máximo propuesto podrá ser adicionado contractualmente en 6 meses.

(…).

P/a. La Caja queda obligada a presentar los compradores de todas y cada una de las viviendas ofrecidas en permuta.

R/a. La Caja de Vivienda Militar sí queda obligada a presentar los compradores.

P/a. Cuál es el término máximo en que la Caja debe presentar los compradores de las viviendas.

R/a. Antes del trámite de la aprobación del crédito a la corporación de ahorro.

P/a. Cuál es el término máximo en que los compradores deben presentar los papeles destinados a la corporación y quién gestionará el crédito.

R/a. La Caja gestionará los créditos de los adjudicatarios de las viviendas, para ello solicitará oportunamente la documentación requerida.

(…).

P/a. Cuál sería el procedimiento que la Caja tomaría para efectos de adjudicar las viviendas ofrecidas a sus afiliados.

R/a. La entidad adelantaría los procedimientos tradicionales de promoción, selección, sorteo, firma de documentos y autorizaciones inherentes a la venta y la obtención del crédito.

P/a. Que sucede si dentro de los 14 meses en que se tiene la obligación de entregar las viviendas, el número de compradores es inferior al número de viviendas listas a entregar.

R/a. La Caja se fundamentará en que no surge esa posibilidad dado el apreciable número de afiliados en espera de solución de vivienda” (fls. 65-67, cdno. 2).

3. La sociedad Altanare Ltda. ofreció 1.426 soluciones de vivienda —no obstante la entidad haber licitado 1.425—, para cinco proyectos de urbanización, por valor de $ 24.558.000.000. Por el predio se ofreció la suma de $ 3.600.000.000 (fls. 70-73 y 75, cdno. 2).

En el informe de evaluación consta que la firma Altanare Ltda. ofreció cinco proyectos “en parte de canje por el lote de lnducentro, 4 ubicados en el municipio de Soacha y uno en la salida de Villavicencio”.

El proyecto 1 ubicado en la urbanización Villa Sofía II, en el cual la Caja dispondrá su destinación para las categorías suboficial y agente. En este proyecto se ofrecieron 264 casas de dos pisos.

El proyecto 2 localizado en el costado norte del barrio Compartir, a tres cuadras de la Urbanización Villa Sofía, se ofrecieron 608 casas.

El proyecto 3 ubicado sobre la avenida ciudad de Villavicencio a la altura de la diagonal 48 Sur con carrera 15 A Este, se ofrecieron 300 casas.

El proyecto 4 localizado a tres cuadras del parque principal de Soacha, frente al colegio departamental, se ofrecieron 179 apartamentos en bloques de cinco pisos.

Y, el proyecto 5 ubicado en la entrada de Soacha sobre la carrera 7ª, paralela a la Autopista Sur, entre las calles 22 A y 22 B frente al Centro Comercial Unisur, se ofrecieron 75 apartamentos en bloques de cinco pisos.

El comité evaluador impartió el visto bueno a la propuesta presentada por la sociedad Altanare Ltda. (fls. 80-84, cdno. 2).

4. El 10 de noviembre de 1994, mediante la Resolución 1418, la Caja Promotora de Vivienda Militar adjudicó el contrato a la única proponente (fl. 119, cdno. 2).

5. El 14 del mismo mes y año, la Caja y la sociedad suscribieron el contrato 026 de 1994. Antes del clausulado, las partes consideraron —se destaca—:

CONSIDERACIONES: Que las viviendas inicialmente presentadas por la sociedad ALTANARE LTDA., en el proceso de la LICITACIÓN, cumplieron con todas las requisiciones (sic) técnicas, jurídicas y económicas, sin embargo, LA CAJA antes de adjudicar realizó un estudio de demanda de las viviendas presentadas, encontrando que una parte de ellas no tuvieron aceptación.

Por esta razón se entró a convenir lo relacionado con el número de viviendas aceptadas, en virtud de la facultad de negociación consagrada en el folio 21 del pliego de condiciones, manteniendo el objeto y la parte esencial del contenido del pliego y sus adendos. La facultad de negociación citada reza textualmente así:

En el caso de que la CAJA no pueda aceptar una parte del ofrecimiento total de las viviendas, se podrá convenir contractualmente esa diferencia en condiciones de venta, permuta o situación similar”.

En la cláusula primera, sobre el objeto se pactó:

“PRIMERA: OBJETO. Permuta de un lote de terreno de propiedad de LA CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR, ubicado en la autopista sur con carrera once (11) del municipio de Soacha (C/marca.), con un área aproximada, de DOSCIENTOS CUARENTA MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON DIECIOCHO DECÍMETROS DE METRO CUADRADO (240.336.18 M2) CUADRADOS CON DIECIOCHO DECÍMETROS DE METRO CUADRADO (240.336.18 M2), por parte del número de cuotas iniciales de igual No. (sic) de viviendas para las categorías suboficial y/o agente, ubicadas y distribuidas como se cita a continuación, y de conformidad con las condiciones técnicas, económicas y financieras establecidas en los pliegos de condiciones.

a. Inicialmente se seleccionaron QUINIENTAS DIECIOCHO (518) viviendas a saber: CATEGORÍA SUBOFICIAL:

— En el proyecto de construcción denominado MONTERREY, se seleccionaron CIENTO SETENTA Y NUEVE (179) viviendas.

— En el proyecto de construcción denominado TOSCANA se seleccionaron SETENTA Y CINCO (75) viviendas.

CATEGORÍA AGENTE:

— En el proyecto de construcción denominado VILLA SOFÍA ll se seleccionaron DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO (264) viviendas.

PAR. PRIMERO.—Las viviendas que no sean seleccionadas o aceptadas por los afiliados a LA CAJA, dentro de un término máximo de seis meses, contados a partir del perfeccionamiento del presente contrato, deberán ser reemplazadas por otras soluciones de vivienda alternativas y dentro de los plazos citados en el literal “b” de esta cláusula.

b. EL CONTRATISTA podrá presentar una o más ALTERNATIVAS de vivienda hasta completar MIL CUATROCIENTAS VEINTICINCO (1.425) viviendas, según lo establecido en el pliego de condiciones, lo cual deberá realizar en un plazo máximo de seis (6) meses, contados a partir de la fecha del perfeccionamiento del contrato.

Estas alternativas pueden ser presentadas en cualquier lugar del territorio nacional y en todo caso deberán llevar la aprobación previa de selección por parte de la CAJA, ser aceptadas por los afiliados y deberán ajustarse a las condiciones técnicas, económicas y financieras establecidas en los pliegos de condiciones.

PAR.—Si EL CONTRATISTA en desarrollo de las alternativas presenta un número superior a 1.425 viviendas y en virtud de la selección realizada por los afiliados o vinculados a la entidad, su aceptación es favorable, se procederá dentro del mes siguiente a la demostración de esta situación, a efectuar una reliquidación con el fin de establecer el valor de las cuotas iniciales que se abonarán al valor del lote entregado en permuta”.

En las cláusulas segunda y tercera, los contratantes acordaron el plazo de ejecución en catorce (14) meses, con posibilidad de prórroga. Al tiempo, convinieron en su cómputo así:

“SEGUNDA. PLAZO. El plazo para la ejecución de este contrato se determina así:

a. Las viviendas contenidas en el literal “a” de la cláusula anterior deberán ser entregadas en un plazo máximo de CATORCE (14) meses, contados a partir de la fecha de perfeccionamiento del contrato.

b. Las viviendas contenidas en el literal “b” de la cláusula primera deberán ser entregadas en un plazo máximo de CATORCE (14) meses, contados a partir de la fecha del perfeccionamiento del contrato adicional, que para tal efecto deberá celebrarse.

TERCERA. PRÓRROGA DEL PLAZO. LA CAJA podrá ampliar el plazo de ejecución del contrato y sus adiciones hasta por SEIS (6) meses, cuando el contratista lo solicite y justifique. La prórroga se convendrá en contrato adicional con las formalidades legales.

PAR.—Durante los plazos de prórroga que se concedan AL CONTRATISTA quedan vigentes todas las obligaciones establecidas en el presente contrato. Igualmente EL CONTRATISTA se obliga a prolongar la garantía que así lo requiera por el tiempo prorrogado”.

Las partes acordaron el valor en la suma de TRES MIL SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS MCTE. ($ 3.600.000.000.00), pagaderos con el terreno objeto de permuta, como cuotas iniciales de viviendas, el 30% del valor de las viviendas en efectivo y el saldo mediante subrogaciones del crédito a cargo del contratista, así:

“QUINTA: CONDICIONES DE PAGO. La cuota inicial de las QUINIENTAS DIECIOCHO (518) viviendas se pagará por LA CAJA así:

a. Una parte de las cuotas iniciales de las viviendas representada en el lote de terreno objeto de la permuta por valor de MIL TRESCIENTOS OCHO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE PESOS CON 22/100 MCTE. ($ 1.308'631.579,22) que corresponde al abono de la totalidad de cuotas iniciales tomando como base la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS VEINTISEIS MIL TRESCIENTOS QUINCE PESOS CON 79/100. ($ 2´526.315,79) POR CADA VIVIENDA (518).

b. La suma de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($ 2.599´200.000,00) M/CTE., en dinero efectivo a la legalización del contrato de permuta, que corresponde al 30% del valor de las viviendas.

c. El saldo del valor de cada vivienda mediante subrogaciones del crédito de corporación a cargo del CONTRATISTA.

PAR. PRIMERO.—LAS CONDICIONES DE PAGO, para las viviendas que se presenten alternativamente por EL CONTRATISTA, hasta completar LAS MIL CUATROCIENTAS VEINTICINCO (1.425) viviendas serán las contenidas en el pliego de condiciones y que se tuvieron en cuenta para las ya seleccionadas, así:

— El valor máximo de cada vivienda será de 182,3708206 salarios mínimos legales vigentes para las fechas de aceptación del afiliado de LA CAJA, para la categoría suboficiales y 157,04154 salarios mínimos legales vigentes, para la categoría agente, lo que equivale hoy a DIECIOCHO MILLONES DE PESOS ($ 18'000.000,00), Y a quince millones quinientos mil pesos ($ 15'500.000,00) M/CTE., respectivamente para cada categoría citada.

— Por cada vivienda se abonará al lote permutado la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS VEINTICUATRO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO PESOS ($ 2'524.544,00) M/CTE.

— Del valor de cada vivienda se entregará el TREINTA POR CIENTO (30%) en efectivo al perfeccionamiento del contrato adicional.

— El saldo del valor de cada vivienda mediante subrogaciones del crédito de corporación a cargo de EL CONTRATISTA.

PAR. SEGUNDO.—En el evento que LA CAJA no acepte las alternativas de viviendas, ya sea para completar el número de MIL CUATROCIENTAS VEINTICINCO (1.425) viviendas o porque los afiliados a LA CAJA no aceptaren parcialmente las viviendas citadas en el literal “a” de la cláusula PRIMERA, EL CONTRATISTA deberá pagar en un solo contado el saldo adeudado del lote de la permuta, dentro de los DOS (2) meses siguientes a la entrega de la totalidad de las viviendas aceptadas por los afiliados de LA CAJA descritas en el literal a y b de la cláusula PRIMERA de este contrato” (resaltado fuera de texto).

En la cláusula sexta, los contratantes acordaron que no se reconocerían reajustes.

Acorde con las cláusulas séptima y octava, las partes se obligaron así:

“SÉPTIMA: OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA. EL CONTRATISTA, sujeto a los pliegos de condiciones de la licitación pública 002-CVM-94, se obliga a:

1. Utilizar las sumas entregadas por la CAJA exclusivamente en las obras objeto del contrato y en cuestiones directamente relacionadas con construcción de las viviendas citadas.

2. Adquirir a su costa los materiales, equipo, maquinaria, herramientas (...). Los gastos de reparación y sostenimiento o cualquier erogación que demanden en dichos equipos y maquinaría serán de su cargo exclusivo (...).

3. Ejecutar los trabajos en un todo de acuerdo con las especificaciones, y calidad que figuran en los pliegos de condiciones (...).

4. Responder que las obras en forma permanente sea dirigida (sic) por un ingeniero (...).

5. Reconocer como representante de la CAJA, para los efectos relacionados con la ejecución de las obras (…).

6. Responder por la estabilidad, calidad y buen funcionamiento de las obras contratadas y por la calidad de los materiales descritos en la licitación (...).

7. Entregar las obras contratadas tanto en la Empresa de Acueducto y Alcantarillado y Energía Eléctrica (…).

8. Demoler y reconstruir por su cuenta la obra mal ejecutada o con especificaciones inferiores a las estipuladas (...).

10. Establecer por su cuenta y bajo su responsabilidad absoluta, las relaciones laborales con el personal (...).

11. Pagar oportunamente al personal empleado en la ejecución de las obras (...).

12. Responder exclusivamente por el valor o valores de la sentencia, aún después del vencimiento de la póliza (...).

13. Presentar las pruebas para demostrar que EL CONTRATISTA ha cumplido sus obligaciones en las relaciones laborales (...).

14. Constituir ante una compañía de seguros legalmente establecida para funcionar en el país, una póliza colectiva de seguro de vida (...).

15. Suscribir las actas de iniciación de obra (...).

16. Presentar para la liquidación final del contrato, el o los documentos idóneos de encontrarse a paz y salvo (...).

17. Acatar en un todo la Resolución 2413 del 22 de mayo de 1979 (...).

18. Celebrar promesa de venta con cada uno de los afiliados compradores que señale la CAJA, estipulando en las cláusulas las obligaciones especificadas de carácter técnico, económico, financiero y jurídico coordinadas por LA CAJA.

19. Transferir la propiedad, dominio y posesión de los inmuebles adquiridos a cada uno de los afiliados promitentes compradores.

20. Coordinar las diligencias y trámites pertinentes para lograr la subrogación del crédito obtenido por EL CONTRATISTA CONSTRUCTOR con la corporación, concerniente con cada una de las viviendas objeto de la permuta.

21. Entregar las viviendas objeto de la permuta según el diseño, área, especificaciones, servicios y demás aspectos ofrecidos y aceptados por LA CAJA.

22. Disponer los medios necesarios para que en un término acordado con LA CAJA se condicione sin costo alguno una vivienda modelo (...) —se resalta—.

OCTAVA: OBLIGACIONES DE LA CAJA. LA CAJA se obliga:

1. Entregar los dineros en efectivo, de acuerdo con la cláusula quinta.

2. Realizar la entrega material y real por escritura pública el lote del terreno situado en el municipio de Soacha, de acuerdo con las especificaciones y condiciones que aparecen en los pliegos de la licitación 002-CVM-94.

3. Coordinar, gestionar y adelantar las diligencias necesarias para hacer efectivas las obligaciones de cada uno de los afiliados compradores en lo que concierne a la subrogación individual del crédito que se encuentre vigente a cargo de EL CONTRATISTA, o corporación.

4. Coordinar, gestionar y adelantar las actividades del sorteo, promesa de venta, escritura pública y firma de los documentos que sean necesarios para el crédito y legalización de la tradición de propiedad de las viviendas (...).

6. Cumplir las demás obligaciones que resulten de la ejecución del contrato y por razón de la naturaleza del mismo”.

Los contratantes también acordaron multas, cláusula penal, caducidad, terminación, modificación e interpretación unilateral —cláusulas décima tercera, décima cuarta, décima quinta y vigésima—.

Según la cláusula vigésima segunda, se convino en que el inmueble se “entregará y transferirá su dominio mediante escritura pública a el contratista cuando este demuestre un cuarenta por ciento (40%) del avance de la obra de la totalidad de las viviendas descritas y contenidas en el literal a) y b) de la cláusula primera de este contrato”. Para el efecto, la Caja autorizó al contratista para realizar los trámites de incorporación del lote al perímetro urbano y sanitario del municipio de Soacha, al igual que la obtención de licencias de urbanismo y construcción y firmar los documentos requeridos por las autoridades (fls. 120-126, cdno. 2).

En el plenario no reposa acta de inicio; no obstante sobre el desarrollo del contrato se conoce:

6. El 20 de enero de 1995, la Caja informó a la sociedad contratista los nombres de las personas autorizadas para adelantar la promoción de los proyectos de construcción denominados Villa Sofía II, Toscana y Monterrey, de conformidad con las condiciones pactadas en el contrato (fl. 128, cdno. 2).

7. El 9 de marzo siguiente, la junta de la Caja Promotora de Vivienda Militar dejó constancia de que el proyecto Los Alcázares de Suba, ofrecido por la sociedad Altanare Ltda. para la categoría suboficial, con una disponibilidad de 840 apartamentos, con un área de 60 metros; cuadrados y con un costo de vivienda de $ 21.690.000 más $ 1.500.000 de parqueadero opcional, cumplía con los requerimientos técnicos exigidos en el pliego de condiciones. Al tiempo, autorizó la promoción del proyecto a nivel nacional, a partir del día 21 del mismo mes. Lo decidido fue informado al contratista (fls. 129-142, cdno. 2).

8. El 2 de mayo de 1995, el gerente general de la Caja hizo constar en un documento que denominó “acta especial relacionada con la ejecución del contrato 026/94 CPVM Altanera Ltda.”, preocupación sobre la promoción del proyecto. Puso de presente que, si bien la contratista presentó 840 alternativas de soluciones de vivienda que serían objeto de la celebración de un posterior contrato adicional, se apreciaba “ausencia real de demanda de los proyectos”. Además, evidenció que no se presentaron resultados significativos respecto de los programas habitacionales inicialmente aprobados por la entidad sobre 518 viviendas, de que da cuenta el contrato inicial. Así mismo, se refirió a la necesidad de ampliar la cobertura de difusión del proyecto y acatar las especificaciones técnicas y económicas de las viviendas ofrecidas y seleccionadas por los afiliados (fls. 143-145, cdno. 2).

9. El 5 de mayo de 1995, las partes suscribieron el contrato adicional 001/95, para seleccionar 450 soluciones de vivienda de las 840 ya referidas. La junta de la Caja reconoció que las mismas cumplían los requerimientos técnicos y económicos exigidos. Se hizo constar en los considerandos del documento:

“Que el objeto del contrato citado es “la permuta de un lote de terreno de propiedad de la Caja, por cuotas iniciales de viviendas.

— Que el número de cuotas iniciales se estableció en principio en 1425.

— Que en el contrato la Caja seleccionó inicialmente 518 viviendas.

— Que la sociedad Altanare Ltda. presentó 840 soluciones de vivienda de conformidad con lo estipulado en la cláusula primera del contrato, cumpliendo todas las condiciones técnicas, económicas y financieras acordadas, las cuales fueron aceptadas por la Caja en sesión de junta de 9 de marzo de 1995.

— Que las partes de común acuerdo seleccionan de esta alternativa un total de 450 soluciones de vivienda”.

Sobre el objeto se convino:

“Primera. Adición permuta en 450 soluciones de vivienda (cuotas iniciales correspondientes a igual número de viviendas ubicadas en Bogotá, en la carrera 92 Nº 147 A-51 del proyecto Alcázares de Suba), de contrato 026/942.

El plazo para entregar las viviendas se pactó en 14 meses, así:

“Segunda. De conformidad con lo establecido en la cláusula segunda y vigésima del contrato 026/94, se establece el plazo para la entrega de las viviendas mencionadas en 14 meses contados a partir del perfeccionamiento del presente contrato”.

El valor se acordó en $ 21.690.000 vivienda y la cuota inicial se pagaría por la Caja como sigue:

“TERCERA: CONDICIONES DE PAGO. De acuerdo con lo establecido en la cláusula quinta parágrafo primero del contrato 026/94-CPVM-ALTANARE LTDA., se fijó el valor máximo de cada vivienda. El proyecto ALCÁZARES DE SUBA fue aceptado para la categoría suboficial, y el precio máximo de la vivienda es de $ 182,3708206 salarios mínimos legales vigentes, lo cual equivale hoy a VEINTIÚN MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA MIL PESOS MCTE. ($ 21'690.000.00). La cuota inicial de las viviendas se pagará por LA CAJA de la siguiente forma:

a. Una parte de la cuota inicial de la vivienda representada en el lote de terreno objeto de la permuta, por valor de $ 1.136.842.106, que corresponde al abono de la totalidad de las 450 cuotas iniciales, tomando como base la suma de $ 2.526.315 por cada vivienda.

b. La suma de $ 2.928.150.000, en dinero efectivo a la legalización de este contrato adicional, que corresponde al 30% del valor de las viviendas.

c. El saldo del valor de cada vivienda mediante subrogaciones del crédito de corporación o banco a cargo del contratista” —cláusula tercera— (fls. 146-148, cdno. 2).

10. El 7 de noviembre de 1995, la sociedad Altanare Ltda. dio cuenta a la Caja del desequilibrio económico del contrato. Solicitó el pago de la cuenta de cobro correspondiente a 117 soluciones de vivienda, construidas en el marco de la relación negocial, en las urbanizaciones, Villa Sofía II, Toscana, Monterrey y Alcázares de Suba. Al tiempo, puso de presente:

“En el día de hoy me he enterado que la Caja ha tomado la determinación de abonar de las cuentas que presentemos para cobro, lo relacionado con el valor del lote y el anticipo entregado, obviamente de manera proporcional y que corresponde a cada afiliado que ha firmado promesa de compraventa, así como prorrogar las fechas de promoción de cada uno de los proyectos de construcción.

(...).

En las reuniones realizadas siempre ha estado claro que existe un saldo a favor de Altanare Ltda., lo que se entró a determinar era cuándo se tenía que abonar el valor del lote y cuándo se tenía que hacer la devolución del anticipo que la Caja le dio a Altanare Ltda., para lo cual creíamos que eran las reuniones.

Sobre lo expresado en el punto anterior es necesario precisar:

— El anticipo realizado por la Caja constituye simplemente un valor para separar las viviendas, pues en ningún caso se establece en el contrato que la Caja cede este valor a los afiliados, es más, claro que en la licitación que nos fue adjudicada en ningún momento la Caja se obligó a comprar las viviendas, lo cual se puede establecer claramente del texto del contrato. Si la Caja no realizó promesa de compraventa sobre las viviendas, cómo pretende que lo allí contenido se le dé aplicación al afiliado.

— Si usted lee las promesas que hasta la fecha se han firmado con sus afiliados se dará cuenta que el valor de las cesantías y ahorros es distinta en cada uno; en muchos casos los valores acordados están por debajo de lo pactado.

— (...) se acordó (aunque no quedó redactado de manera muy clara) que cualquier saldo de dinero que saliera a deber se devolvería a los dos meses siguientes a entregar la última vivienda. Lo que se quiso fue seguir los parámetros que utilizan las cajas de compensación, donde el anticipo se devuelve al finalizar y liquidar el contrato”.

En cuanto a la promoción de las viviendas señaló:

“a. Para las urbanizaciones Villa Sofía II, Toscana y Monterrey se estableció en el PARÁGRAFO PRIMERO de la CLÁUSULA PRIMERA, que el plazo de promoción vencía en seis (6) meses contados a partir del perfeccionamiento del contrato, es decir, el dieciséis (16) de mayo del año en curso. Lo anterior implica que en lo que respecta a la Urbanización Villa Sofía, que en la actualidad se encuentran afiliadas unas CIENTO CUARENTA (140) personas, LA CAJA nos tendría que pagar los valores contenidos en dichas promesas, es decir, aproximadamente MIL DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($ 1.250'000.000,00) M/CTE., eso sin contar con los valores correspondientes a las once (11) viviendas.

En lo que respecta a Toscana, la CAJA nos tendría que pagar los valores contenidos en dichas promesas, es decir, aproximadamente CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE PESOS ($ 154'000.000,00) M/CTE., eso sin contar con los valores correspondientes a las seis (6) viviendas.

Sobre las viviendas que escojan los afiliados, adicionales a las citadas, ALTANARE LTDA. tendría dos (2) opciones: Seguir promocionándolas, en tal caso LA CAJA tendrá que pagarnos la totalidad de lo contenido en ellas, según acuerdo escrito que realicemos, o suspender la promoción a los AFILIADOS.

b. Para la urbanización Alcázares de Suba se estableció en el PARÁGRAFO PRIMERO de la CLÁUSULA PRIMERA, del contrato principal, que el plazo de promoción vencía en seis (6) meses contados a partir del perfeccionamiento del contrato, es decir, el siete (7) de noviembre del año en curso. Sobre las viviendas que escojan los afiliados, adicionales a las citadas y con posterioridad a la fecha citada, ALTANARE LTDA. tendría las mismas dos (2) opciones citadas en el literal “a” de este punto.

En virtud a que lo dicho anteriormente haría demasiado gravosa la situación de la Caja, a pesar de ser lo pactado, pues el presupuesto se elaboró sin tener en cuenta lo expresado, en reunión del día miércoles 1º de noviembre del año en curso, aceptamos llegar a otra posición que, a pesar de que económicamente nos lesionaba, era de fácil ejecución y se ajustaba al desarrollo del presupuesto.

Como con la posición asumida por la Caja en este momento nos causa un perjuicio, la sociedad Altanare Ltda., la cual represento, asume como consecuencia de ello la siguiente posición:

— Consultar legal y judicialmente la posición asumida por la Caja, pues estamos en desacuerdo con ello, sin embargo no queremos interrumpir el buen desarrollo de las obras.

— Suspender la promoción de las diferentes urbanizaciones a partir del día 7 de noviembre del año en curso, hasta tanto no definamos de manera escrita y de común acuerdo cómo se van a pagar las viviendas que están por fuera de la licitación y en qué plazo máximo después de presentada la cuenta de cobro.

— Solicitar una preliquidación del contrato para determinar con certeza el número de afiliados que se acogieron a cada programa, de conformidad con el contenido y las fechas citadas, así como el estado de la obra construida para efectos de la determinación del avance de obra.

Es lamentable tener que asumir esta posición, pero créame general que a la compañía que dirijo no puede seguir asumiendo los recargos económicos que se originan por las conductas de LA CAJA. Es imposible que desde abril del año pasado se nos adeuden aproximadamente OCHENTA MILLONES DE PESOS ($ 80'000.000,00) M/CTE. y no se nos paguen, so pretexto de cumplir infinidad de trámites.

Es importante para que los afiliados estén al tanto de lo expresado, pues son ellos los directamente perjudicados, que se les avise de manera escrita la posición asumida por parte de la Caja, con el fin de que en un futuro se puedan establecer de manera precisa las responsabilidades del caso” (fls. 150-154, cdno. 2).

Ahora, como es claro que sobre la ejecución del contrato, una vez perfeccionado, el 16 de mayo de 1995, no se presentó objeción alguna, aunque se echa de menos el acta, la Sala tendrá la fecha antes señalada como inicio. Esto es así porque i) el 9 de marzo de 1995, se autorizó la promoción del proyecto a partir del 21 siguiente; ii) el 2 de mayo del mismo año se levantó acta especial de ejecución y iii) el 5 de mayo se seleccionaron 450 viviendas. El 21 de noviembre de 1995 la Caja dio respuesta a la comunicación del 7 de noviembre anterior, mediante oficio 8608 así:

“En respuesta a su carta radicada el 7 de noviembre de 1995 y a fin de dar pronto curso al giro de los compromisos de la entidad con la firma que usted representa, le comunico la siguiente decisión:

1. Prorrogar a diciembre 31 de 1995 la promoción de los programas de vivienda ofrecidos.

2. Tramitar las cuentas por los aportes de los afiliados comprometidos en las promesas de compraventa, descontando los valores ya girados por la parte del precio que aparece en el literal b) de la cláusula 5ª del contrato [esto es la referida al pago de la suma de $ 2.599.200.000, correspondiente al 30% del valor de las soluciones de vivienda].

3. Entrega del terreno teniendo como plazo máximo el fijado contractualmente o en fecha anticipada, previa liquidación de los saldos resultantes a favor de la Caja.

4. Garantizar con póliza de cumplimiento los aportes de los afiliados entregados por la Caja según promesas de compraventa, hasta la fecha de entrega de las viviendas” (fl. 155, cdno. 2).

11. El 18 de diciembre del año en mención, mediante la Resolución 2527, la Caja reconoció y ordenó pagar a la constructora Altanare Ltda. la suma de $ 183.128.831, discriminados como sigue:

“a. La suma de $ 81.052.451.00, por concepto del anticipo de cesantías, correspondientes a 17 afiliados compradores.

b. La suma de $ 9.665.059.00, correspondiente al 7% de los ahorros de 17 afiliados compradores.

c. La suma de $ 58.277.410.00, correspondiente al valor del subsidio de vivienda otorgado por la entidad para 10 afiliados compradores, categoría suboficial.

d. La suma de $ 34.133.911.00, correspondiente al valor del subsidio de vivienda otorgado por la entidad para 7 afiliados compradores categoría agente”.

Aunado a lo anterior, en el acto administrativo se resolvió:

“ART. SEGUNDO.—Descuéntese de la anterior suma el siguiente valor: la suma de $ 91.800.000.00, por concepto del anticipo de 30% a razón de $ 5.400.000.00 por cada vivienda.

ART. CUARTO.—(sic): Como consecuencia de lo anterior, el valor neto a pagar es la suma de $ 91.328.831.00”.

Lo anterior, comoquiera que la contratista acreditó que a la fecha “17 afiliados han suscrito promesa de compraventa con la constructora Altanare Ltda.” (fls. 156-159, cdno. 2).

12. El 27 de marzo de 1996, mediante memorando 068, el subgerente de atención al afiliado de la Caja citó a las oficinas jurídica y planeación de la entidad; a las coordinaciones de la Policía, Ejército, Armada y FAC y al gerente de la Constructora Altanare Ltda. para adelantar una reunión el 29 del mismo mes y año, con el objeto de “aclarar y liquidar el contrato”. Para el efecto, solicitó al personal revisar los antecedentes del contrato, los pagos realizados y las promesas de compraventa suscritas por los afiliados. No se conoce el resultado de la convocatoria (fl. 164, cdno. 2).

13. El 21 de mayo siguiente, mediante la Resolución 175, la Caja reconoció y ordenó pagar a la constructora Altanare Ltda. la suma de $ 365.457.504, por concepto de cesantías, ahorros y subsidios de vivienda otorgado por la entidad a 34 afiliados compradores, acorde con la suscripción de promesas de compraventa acreditadas. Así mismo, la entidad ordenó que de esa suma se descontara la cantidad de $ 214.731.000, por concepto de reintegro del anticipo del 30%, en razón de $ 6.507.000 por cada vivienda. Por tanto, el valor a pagar ascendía a $ 150.726.504 (fls. 165-167, cdno. 2).

El mismo día, la Caja dio cuenta del cronograma de actividades tendientes a liquidar el contrato (fls. 168-169, cdno. 2).

14. El 31 del mismo mes y año, mediante la Resolución 1982, la Caja reconoció y ordenó pagar a la constructora Altanare Ltda. la suma de $ 41.386.320, por concepto de cesantías, ahorros y subsidios de vivienda otorgado por la entidad a 4 afiliados compradores, en consideración a que la contratista acreditó la suscripción de las promesas de compraventa, en razón de $ 18.025.000 por vivienda. Así mismo, la entidad ordenó descontar la cantidad de $ 21.600.000, por concepto de reintegro del anticipo del 30%, en razón de $ 5.400.000 por cada vivienda. El valor a pagar ascendió a $ 19.786.328 (fls. 170-171, cdno. 2).

15. El 13 de septiembre de 1996, las partes adicionaron nuevamente el contrato. De esta forma, suscribieron el contrato adicional 001/96, para definir, entre otras cosas, las fechas límite de liquidación del contrato:

“...PRIMERA: OBJETO. Inclusión condiciones post-aceptaciones afiliados de pos-proyectos habitacionales: URBANIZACIONES TOSCANA, VILLA SOFÍA Y ALCÁZARES DE SUBA en los siguientes conceptos:

a. Incorporación de 401 afiliados promitentes compradores de las urbanizaciones TOSCANA, VILLA SOFÍA Y ALCÁZARES DE SUBA, en desarrollo del contrato 026/94 y su adicional 001/95, según relación anexa a este contrato, de conformidad a las condiciones técnicas, económicas y jurídicas pactadas individualmente en las promesas de compraventa suscritas por igual número de afiliados de la Caja Promotora de Vivienda Militar con la Constructora ALTANARE LTDA., que voluntariamente se acogieron a estos proyectos.

b. Plazo para la liquidación del contrato 026-94 y sus adicionales 001/95 y 001/96, hasta el 14 de febrero/97.

... SEGUNDA: GARANTÍAS. El contratista se obliga a ampliar la vigencia de la garantía de cumplimiento hasta el 29 de febrero/97” (fl. 175, cdno. 2).

16. El 29 de noviembre de 1996, los contratantes suscribieron el contrato adicional 002/96. La Caja Promotora de Vivienda Militar prometió adquirir 164 viviendas más de las ofrecidas por la sociedad, según el contrato adicional 001/95 —fls. 178-180, cdno. 2—:

“...PRIMERA: OBJETO. LA CAJA promete adquirir a la Sociedad ALTANARE LTDA. ciento sesenta y cuatro (164) soluciones de vivienda del proyecto ALCÁZARES DE SUBA, de que trata el contrato adicional 001/95. SEGUNDA: PRECIO. De acuerdo con lo establecido en la cláusula quinta, parágrafo primero, del contrato 026/94-CPVM-ALTANARE LTDA., se fijó el valor máximo de cada vivienda. El proyecto ALCÁZARES DE SUBA fue aceptado para la categoría suboficial, y el precio máximo de la vivienda es de 182.37082065 (sic) salarios mínimos legales vigentes, lo cual equivale hoy a VEINTICINCO MILLONES NOVECIENTOS DIECINUEVE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO PESOS, MCTE. ($ 25'919.544), la Caja recibe las viviendas como pago del saldo adeudado por la sociedad ALTANARE LTDA., que de conformidad con la preliquidación realizada por la CAJA, asciende a la suma de CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS PESOS MCTA. ($ 4.250'790.292). Si al momento de realizar la liquidación definitiva existiere un saldo a favor o en contra de la CAJA o de ALTANARE LTDA., este será pagado o reintegrado dentro de los noventa (90) días siguientes. TERCERA: OBLIGACIONES ESPECIALES. La firma ALTANARE LTDA., se compromete a cumplir las siguientes obligaciones: 1. Adelantar en forma conjunta con la dependencia dispuesta en la CAJA, la promoción de cada una de las 164 viviendas entre los afiliados interesados en su adquisición. 2. A celebrar y legalizar las promesas de venta con cada uno de los afiliados compradores donde se autoriza entregar el precio total de la vivienda a favor de la CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR. 3. a ESCRITURAR EN Notaría cada una de las viviendas en cumplimiento de las promesas de venta y pagar los gastos de escrituración. 4. A tramitar las escrituras ante la oficina de registro (...) 5. A entregar materialmente cada uno de los inmuebles a entera satisfacción (...) 6. Adelantar las diligencias y trámites atinentes a la consecución de créditos a largo plazo (...)”.

En la cláusula quinta del contrato adicional, las partes pactaron que la promoción de venta de las viviendas se realizaría por un término de ocho (8) meses, contados a partir del perfeccionamiento del acuerdo. Y, en la cláusula sexta, estipularon:

“SEXTA. LIQUIDACIÓN. Vencido el término de promoción de las viviendas, dentro de los dos (2) meses siguientes se deberá realizar una verificación con el fin de establecer el número de viviendas vendidas o adquiridas, según lo estipulado en las cláusulas procedentes”.

Acorde con la cláusula séptima, los contratantes acordaron la entrega material de las viviendas para el 15 de diciembre de 1997, así:

“SÉPTIMA: ENTREGA MATERIAL DE LAS VIVIENDAS. Las viviendas objeto de este contrato serán entregadas el día quince (15) de diciembre de 1997.

PAR.—La Sociedad ALTANARE LTDA., deberá realizar entregas parciales antes del vencimiento en los términos y unidades que se indican a continuación.

UNIDADESFECHA
40Agosto 15/97
20Septiembre 15/97
40Octubre 15/97
44Noviembre 15/97
20Diciembre 15/97”

17. EI 5 de diciembre del año en mención, la tesorera de la Caja Promotora de Vivienda Militar certificó que recibió de la firma Altanare Ltda. un cheque de gerencia por la suma de $ 1.800.000.000, por concepto de “abono del 50% del valor del lote de terreno Inducentro de Soacha, según escritura pública 5254 (contrato 026/94 CPVM-Altanare Ltda.)” (resaltado fuera de texto, fl. 181, cdno. 2).

El tesorero municipal de Soacha dio cuenta que el lote de Inducentro se encuentra identificado con el número catastral 00-01-0002-0335-000, de propiedad de la Caja Promotora de Vivienda Militar, con un área de 13 hectáreas y 2.354 metros cuadrados (fl. 771, cdno. 14).

El mismo día, la Caja Promotora de Vivienda Militar hizo entrega “(...) real y material del lote de terreno de INDUCENTRO, localizado en el municipio de Soacha, Cundinamarca a la Asociación de Vivienda de Bogotá Siglo XXI-Soacha y a Altanare Ltda.”.

En el acta consta que asistieron a la diligencia de entrega los representantes legales de la Asociación Siglo XXI, de Altanare Ltda. y de la Caja Promotora de Vivienda Militar.

Primero, la Caja hizo entrega material del inmueble denominado Lote Dos (2) - Siglo XXI, con un área de 116.923 mts2, a la Asociación de Vivienda de Bogotá Siglo XXI-Soacha, propietaria del mismo según escritura pública 5254 de 28 de octubre de 1996.

Y, luego, la entidad hizo entrega “(...) real de la posesión del inmueble que tiene un área de 123.413,18 mts2, cuyo lote se denomina como lote uno (1) —El Paseo de María— (...), el cual es de propiedad de la sociedad Altanare Ltda. según la escritura pública citada [5254, oct. 28/96 de la Notaría Segunda de Soacha], sociedad que manifiesta que recibe la posesión del lote aquí descrito a satisfacción y de conformidad con el plano topográfico protocolizado en la escritura tantas veces mencionada”.

Así mismo, en el acta consta que “(...) la entrega material del lote se realizará el 20 de enero de 1997, fecha que podrá ser prorrogada de común acuerdo; esta entrega material no se realiza en la fecha con el fin de lograr el cabal levantamiento de las canchas de fútbol existentes en el lote”.

Por último, las partes dieron cuenta de que “En la fecha se hace entrega de la suma de UN MIL OCHOCIENTOS MILLONES DE PESOS MCTE. ($ 1.880.000.000,00), según cheque de gerencia 0122170 del Banco Cooperativo BANCOOP de conformidad con lo expresado en la escritura pública citada” (fls. 582-585, cdno. 2 y 109-112, cdno. 8).

18. El 31 de marzo de 1997, la sociedad Altanare Ltda. solicitó a la Caja Promotora de Vivienda Militar pagar los intereses moratorios causados, así:

“De lo anterior podemos establecer fácilmente que el monto de los intereses moratorios asciende a la suma de SETECIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y UN MIL CIENTO TREINTA Y CUATRO PESOS ($ 775'861.134) M/CTE., aproximadamente y los sobre costos en que hemos incurrido en las tres (3) obras en la compra de materiales en OCHOCIENTOS DIECISIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($ 817'200.000)...” (fl. 205, cdno. 2).

19. El 7 de abril siguiente, las partes suscribieron una adición al acta de 5 de diciembre de 1996, para hacer constar la entrega material del lote, así:

“ACTA ADICIONAL 1 A LA ENTREGA DEL LOTE INDUCENTRO DEL MUNICIPIO DE SOACHA.

LUGAR Y FECHA: Soacha, abril 7 de 1997.

OBJETO: Culminación de la diligencia de entrega material del lote INDUCENTRO de Soacha, según acta celebrada el día 5 de diciembre de 1996, de conformidad con el siguiente desarrollo:

1. Se procede a la entrega material del inmueble plenamente identificado en el numeral 2º del acta celebrada entre las mismas partes el día 5 de diciembre de 1996, en cumplimiento a lo estipulado en la escritura pública 5254 de 28 de octubre de 1996 de la Notaría Segunda de Soacha, predio que es recibido a entera satisfacción por la sociedad Altanare Ltda.

2. En lo que concierne al levantamiento de los arcos de fútbol que se encuentran en el predio objeto de la entrega, se verificó en el inventario de la entidad, la no propiedad de la Caja Promotora de Vivienda Militar o tenencia a título alguno de los mismos. La sociedad Altanare Ltda. manifiesta la aceptación incondicional de recibo de los arcos y se obliga posteriormente a entregarlos a quien demuestre su titularidad, exonerando a la Caja de cualquier tipo de responsabilidad” (fls. 586-587, cdno. 2).

20. El 14 de julio de 1997, las partes se reunieron para verificar el estado financiero del contrato y convenir en la entrega de las viviendas. De ello da cuenta el acta que reposa en el plenario y en la cual se dejaron las siguientes constancias:

“(…) con el fin de verificar el estado del proceso de conciliación de cifras de pagos a la Constructora Altanare y resolver la situación de entrega de las viviendas de la Urbanización Alcázares de Suba, todo ello relacionado con la reclamación que dicha constructora presentó a la Caja Promotora de Vivienda Militar. Por parte de la constructora se manifestó la necesidad de entregar las viviendas de la Urbanización Alcázares de Suba, dados los constantes reclamos de los afiliados por la demora en la entrega. Esto para la firma Altanare también implica asumir un alto costo financiero y por esta razón; entre otras, han adelantado el proceso de escrituración y previsto la entrega de 160 viviendas para el día 19 de julio, mientras se avanza en el proceso de la reclamación.

Así mismo reconocen la gestión de la caja en el proceso de aclaración de las cuentas de giro de los aportes de los afiliados, trabajo dispendioso y cuyo resultado no es inmediato.

En este aspecto la Caja informa que están conciliadas las cifras para la Urbanización Villa Sofía y Toscana, arrojando saldos a favor de la Constructora por $ 98'183.939 y $ 33'966.022, respectivamente, cifras aceptadas por la constructora por concepto de capital, quedando pendiente los valores de la reclamación presentada.

Respecto a la urbanización Alcázares de Suba están en proceso de conciliación las cifras sobre giro de aportes y queda pendiente establecer por parte de la Caja, para Toscana y Alcázares de Suba, las fechas de firmas de promesa de compraventa y giro efectivo, información básica para evaluar las reclamaciones de la constructora.

Dadas las situaciones planteadas, se programan las siguientes actividades:

CONCEPTOFECHA
1. Finalizar la verificación de cifras de giros aportes, adjudicatarios de Alcázares de Suba.Julio 22/97
2. Verificación por parte de la Caja Promotora del estado de las 160 viviendas a entregar (C.P.V.M.) Julio 17-18/97
3. Entrega de 160 viviendas (Altanare)A partir de julio 18/97
4. Consolidación información fecha firma promesas/fecha giro, Toscana y Alcázares de Suba (C.P.V.M.)Julio 22/97
5. Cálculo costo financiero por mora en pagos (C.P.V.M.)Julio 25/97
6. Reunión para conciliación de cifras reclamación.Julio 29/97

Respecto de los saldos de capital y cualquier otro concepto que se establezca a favor de la constructora por efecto de la conciliación de cifras quedarán para ser cruzados contra la liquidación final del contrato. Para los casos de renuncias Altanare autoriza el descuento de la Caja contra estos valores” (fls. 190-192, cdno. 2).

21. El 27 de noviembre de 1997, mediante escritura pública 4692, la sociedad Altanare Ltda., en razón de las reclamaciones de 31 de marzo, 16 de mayo y 28 de octubre, relativas al pago de las prestaciones adeudadas y ejecutadas en el marco del contrato 026 de 1994, el desequilibrio económico causado y los intereses de mora, protocolizó silencio administrativo positivo:

“CONSTITUCIÓN DE SILENCIO POSITIVO ADMINISTRATIVO... Que como consecuencia de lo anterior y del contenido de la RECLAMACIÓN citada tantas veces y que se protocoliza con este público instrumento, le solicitamos a LA CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR restablecer el equilibrio económico del contrato atrás mencionado y sus adiciones, según carta de reclamación fechada en marzo 31 de 1997...” (fls. 203 y 595-596, cdno. 2).

22. El 23 de enero de 1998, el representante de la sociedad Altanare Ltda., el jefe de la oficina de planeación, de la división de cobranzas y el gerente general de la Caja Promotora de Vivienda Militar suscribieron el acta que denominaron “ACTA 1 PROCESO CONCILIACIÓN ALTANARE LTDA.”, con el objeto de “llegar a un acuerdo y liquidación del contrato”. En la reunión las partes establecieron un cronograma de actividades, con miras a resolver lo atinente al estado de cuenta del contrato y las reclamaciones elevadas por la contratista, en relación con los intereses por la mora en el pago de los aportes de los afiliados; intereses de subrogación e incremento del costo de los materiales; inversión en tierra y retardo en el pago de las cuentas de cobro de diciembre de 1997, la que dio lugar al silencio administrativo; el pago de los subsidios y la definición de las fechas de entrega de 14 viviendas. Así mismo, fijaron fecha para estudiar propuestas de liquidación del contrato (fls. 228-231, cdno. 2).

23. El 27 del mismo mes y año, los antes nombrados suscribieron el documento denominado “ACTA 2 PROCESO CONCILIACIÓN ALTANARE-CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR”, que da cuenta de un acercamiento en relación con los intereses moratorios (fls. 232-233, cdno. 2):

“De esta forma se establece la primera aproximación al valor de intereses por mora a conciliar, calculados a noviembre 30 de 1997, cifra sujeta a la depuración de la información que adelanta la división finanzas...

 PROPUESTAPROPUESTA
URBANIZACIÓNCPVM (I=37.38%)ALTANARE LTDA.
(i=59.97%)   
VILLA SOFÍA175´775.849282'003.147
TOSCANA66´379.645106'495.113
ALCÁZAREZ DE SUBA764'397.6801.226'349.086
TOTAL$ 1.006'553.1741.164'847.346”

24. El 2 de febrero siguiente, las partes suscribieron un nuevo documento bajo la denominación “ACTA 3 PROCESO CONCILIACIÓN ALTANARE LTDA. ­ CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR”. Acordaron el pago de intereses de mora como sigue (fls. 236-237, cdno. 2):

“De acuerdo con los planteamientos descritos, se establecen los siguientes valores a conciliar:

COMPARATIVO COSTOS INTERESES POR MORA - SUBROGACIÓN
URBANIZACIÓNREQUERIMIENTO INICIALALTERNATIVA
ALTANARE i= 8%TASA CORP.INT. S/CAPITALTOTAL
A OCTUBRE/97CPVM (2)ALTANARE (3)
VILLA SOFÍA$ 332'537.039$ 289'845.760$ 142'447.046$ 432'292.806
TOSCANA$ 97'336.749$ 78'037.404$ 36'744.284$ 114'781.688
ALCÁZARES SUBA$ 764'316.487$ 593'408.993$ 38'226.769$ 631'635.762
 $ 1.194'190.275$ 961'292.157$ 217'418.009$ 1.178'710.256

25. El 10 de febrero de 1998, los contratantes suscribieron el “ACTA 4 PROCESO CONCILIACIÓN ALTANARE LTDA. - CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR”. En el documento consta el acercamiento de las partes en materia de intereses, esta vez, además, por demora en la entrega del anticipo e incremento de costos en los materiales de construcción (fls. 236-237, cdno. 2):

“Revisada y suscrita el acta 3 del 27 y 28 de enero de 1998, se evaluó el punto 3, referente al incremento en costos de materiales de construcción (...) Altanare presenta los valores de incremento anual resultante para el total de viviendas aceptadas en el contrato (518) y dado que en la urbanización Monterrey no hubo afiliados vinculados, presenta el cálculo de incremento anual para las viviendas efectivamente adjudicadas (228) y finalmente ajusta el cálculo proporcionalmente al tiempo transcurrido desde la adjudicación de la licitación (fecha de calificación y aceptación de la oferta por parte de la Caja) y el pago del anticipo: 4 meses (ago.-nov./94 - descuenta 9 días jul. y dic.). Dentro de estos términos por parte de la Caja se realizan los cálculos aplicando la variación de los índices de CAMACOL (ago.-nov./94). De esta forma se plantean los siguientes valores:

CONCEPTOALTANARECAJA
 (S.M.L)(I. CAMACOL)
Ajuste total viviendas (518) Villa Sofía, Toscana, Monterrey$ 592'040.000 $ 212'827.284
Ajuste viviendas adjudicadas (228) Villa Sofía, Toscana$ 248'665.000$ 89'390.407

INCREMENTO COSTOS DE MATERIALES EN LA URBANIZACIÓN “ALCÁZARES DE SUBA” POR DEMORA EN DESEMBOLSO DE LOS APORTES DE LOS AFILIADOS... Por parte de la Caja se plantea igualmente calcular el incremento de costos con base en los índices de CAMACOL y conservando las demás variables que en el punto anterior.

CONCEPTOALTANARECAJA
 (S.M.L)(I. CAMACOL)
Costo descontado anticipo Viviendas adjudicadas (450) Alcázares de Suba$ 1.017'696.326$ 718'838.926
Costos descontando anticipo Total viviendas (324) Alcázares de Suba$ 889'893.424$ 628'566.712”

Como anexos del acta, obran los siguientes (fls. 243-248, cdno. 2):

Anexo 1:

REFERENCIA: EVALUACIÓN INCREMENTO COSTOS CONSTRUCCIÓN POR DEMORA GIRO ANTICIPO CONTRATO 026/94

INFORME BASE 

URBANIZACIÓN CATEGORÍA PRECIO VIVIENDA VIVIENDAS OFRECIDAS 

VIVIENDAS ADJUDICADAS 

icon
ver tabla
URBANIZACIÓN CATEGORÍAPRECIO VIVIENDA VIVIENDAS OFRECIDAS
VIVIENDAS ADJUDICADAS       
 S.M.L.A $ 1.994VALORVALOR 
VILLA SOFÍAAGENTE157,04154015'500.0002644'092.000.0001862.883'000.000
TOSCANASUBOFICIAL182,37082118'000.000751.350'000.00042756'000.000
MONTERREYSUBOFICIAL182,37082118'000.0001793.222'000.000.00  
TOTAL      8.664'000.000
      3.639'000.000 

SALARIO MÍNIMO AÑO 1994 98.700,00

SALARIO MÍNIMO AÑO 1995 118.933,50

VARIACIÓN ANUAL 20,5%

FECHAMES VARIACIÓN (1)ÍNDICE CAMACOL
ADJUDICACIÓN CONTRATO 026/9429-Jul.-94Agosto 94300,84
GIRO ANTICIPO CONTRATO 026/9406-Dic.-94Noviembre 94308,23
VARIACIÓN  2,4565%

(1) Tomando variación mes completo.

Anexo 2

“REFERENCIA: EVALUACIÓN INCREMENTO COSTOS CONSTRUCCIÓN POR DEMORA GIRO ANTICIPO CONTRATO 026/94.

PROPUESTA ALTANARE: REAJUSTE EN TÉRMINO DE SALARIOS MÍNIMOS LEGALES.

INCREMENTO ANUAL

icon
ver tabla
URBANIZACIÓNCATEGORÍAPRECIO VIVIENDAINCREMENTO ANUAL
Nº S.M.LA $ 1994A $ 1995X VIVIDATOTALADJUDICADA
VILLA SOFÍAAGENTE157,04154015'500.00018'677.5003'177.500838'860.000
591'015.000       
TOSCANASUBOFICIAL182,37082118´000.00021'690.0003'690.000276'750.000
154'980.000       
MONTERREYSUBOFICIAL182,37082118'000.00021'690.0003'690.000660'510.000
0       
TOTAL      1.776'120.000
745'995.000       

SALARIO MÍNIMO 98.700 118.933,50

INCREMENTO A PRORRATA FECHA DE ADJUDICACIÓN CONTRATO, FECHA DE GIRO ANTICIPADO 

URBANIZACIÓN INCREMENTO PROPORCIONAL
POR VIVIENDA (1)TOTALADJUDICADA
VILLA SOFÍA1'059.167279'620.000197'005.000
TOSCANA1'230.00092'250.00051'660.000
MONTERREY1'230.000220'170.0000
TOTAL592'040.000248'665.000

(1) TIEMPO 4 MESES JUL. 29/94 - DIC. 06/94

Anexo 3:  

REFERENCIA: EVALUACIÓN INCREMENTO COSTOS CONSTRUCCIÓN POR DEMORA GIRO ANTICIPO CONTRATO 026/94.

PROPUESTA C.P.V.M.: REAJUSTE EN TÉRMINO DE ÍNDICES COSTOS CONSTRUCCIÓN.

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ver tabla
URBANIZACIÓN

CATEGORÍAPRECIO VIVIENDAINCREMENTO
X VIVIENDATOTALADJUDICADA
VILLA SOFÍAAGENTE15'500.000380.751100'518.14970'819.605
TOSCANASUBOFICIAL18'000.000442.16233'162.146 18'570.802
MONTERREYSUBOFICIAL18'000.000442.16279'146.9880
TOTAL212'827.28489'390.407

 FechaMes cálculoÍndice Camacol
ADJUDICACIÓN CONTRATO 026/9429 jul. 94Agosto 94300,84
GIRO ANTICIPO CONTRATO 026/9406 dic. 94Noviembre 94308,23
VARIACIÓN  2,4565%

Anexo 4:  

REFERENCIA: EVALUACIÓN INCREMENTO COSTOS CONSTRUCCIÓN ALCÁZARES DE SUBA ORIGINADOS EN ATRASO DE LA OBRA POR DEMORA EN DESEMBOLSOS

INFORME BASE 

FECHA ENTREGA SEGÚN CONTRATOJUNIO 1996
FECHA TERMINACIÓN OBRAABRIL 1997 - 260 VIVIENDAS
 JUNIO 1997 - 64 VIVIENDAS
SALARIO MÍNIMO 1995118.933,50
SALARIO MINIMO 1996142.125,50
VARIACIÓN19,50%

ÍNDICES DE CAMACOL 

MesÍndiceVariación - Junio/96
JUNIO 96418,63 
ABRIL 97471,4912,63%
JUNIO 97478,1414,22%

PROPUESTA ALTANARE

ALTERNATIVA I: Determinar incremento con base en la variación del salario mínimo 1995/96, descontando el anticipo aplicado en los pagos y con base en los precios acordados en las promesas de compraventa (incluyen acabados completos, ascensor y parqueadero: vivienda mejorada frente a la oferta básica).

CONCEPTO 

PRECIO TOTAL VIVIENDAS 19958.637'000.000
VALOR ANTICIPO APLICADO 324 VIVIENDAS2.108´268.000
 6.528´732.000
VARIACIÓN SALARIO MÍNIMO ANUAL19.50%
VARIACIÓN SALARIO MÍNIMO MENSUAL1.63%

icon
ver tabla
 Nº mesesNº viviendas% PART.ValorReajuste
A. VIVIENDAS ENTREGADAS EN ABRIL/97926080%5.239'105.926766´219.242
B. VIVIENDAS ENTREGADAS EN JUNIO/97126420%1.289'626.074251'477.084
  3246.528'732.0001.017'696.326

ALTERNATIVA II: determinar incremento con base en la variación del salario mínimo 1995/96, descontando el anticipo total entregado y con base en los precios acordados en las promesas de compraventa (incluyen acabados completos, ascensor y parqueadero: vivienda mejorada frente a la oferta básica).

CONCEPTO 

PRECIO TOTAL VIVIENDAS 19958.637'000.000
VALOR ANTICIPO APLICADO 450 VIVIENDAS2.928'150.000
 5.708'850.000
VARIACIÓN SALARIO MÍNIMO ANUAL19.50%
VARIACIÓN SALARIO MÍNIMO MENSUAL1.63%

icon
ver tabla
 Nº mesesNº viviendas% part.ValorReajuste
A. VIVIENDAS ENTREGADAS EN ABRIL/97926080%4.581'175.926669'996.979
B. VIVIENDAS ENTREGADAS EN JUNIO/97126420%1.127'674.074219'896.444
  3245.708'850.000889'893.424

Anexo 5:  

PROPUESTA C.P.V.M.

Determinar los ajustes con base en la variación de los índices de Camacol para el periodo comprendido entre la fecha contractual de entrega de las viviendas y la fecha de terminación de la obra.

BASE REAJUSTE: 

 ALTERNATIVA IALTERNATIVA II
 (Descuento anticipado aplicado)(Descuento anticipado total)
VALOR TOTAL DE LAS VIVIENDAS (1) 8.637'000.0008.637'000.000
(-) ANTICIPO A APLICAR 2.108'268.0002.928'150.000
 6.528´732.0005.708'850.000
VALOR BASE PARA 260 VIVIENDAS5.239'105.9264.581'175.926
VALOR BASE PARA 64 VIVIENDAS1.289'626.0741.127'674.074
 6. 528'732.0005.708'850.000

Variación índices de CamacolNº viviendasFechaÍndiceVariación
FECHA CONTRACTUAL DE TERMINACIÓN Julio-96425,21 
VIVIENDAS ENTREGADAS260Abril-97471,4910,88%
 64Junio-97474,2111,52%

REAJUSTE: 

 ALTERNATIVA IALTERNATIVA II
260 VIVIENDAS570´226.058498'616.735
64 VIVIENDAS148'612.868129'949.977
 718'838.926628'566.712

(1) Dato informado por ALTANARE, correspondiente al valor total de las viviendas, de acuerdo con el precio, acabados y adicionales pactados con cada afiliado.

26. El 12 del mismo mes y año, las partes suscribieron el “ACTA 48 (sic) PROCESO CONCILIACIÓN ALTANARE LTDA. - CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR”, con el objeto de continuar con la negociación final respecto a las reclamaciones de la contratista. En la adición se hace constar —se resalta—:

“1. INTERESES DE MORA DESEMBOLSOS APORTES AFILIADOS. Son viables las dos propuestas presentadas tanto por la Caja como por Altanare, situación que estará sujeta al proceso de depuración de la información, ajuste de cálculos y negociación, bajo los parámetros acordados en el acta 2 del lunes 26 de enero de 1998.

2. INTERESES SUBROGACIÓN. Jurídicamente el reconocimiento de este concepto es viable en lo concerniente al pago de los intereses de subrogación calculados a las tasas cobradas por las entidades financieras, previa demostración de su pago por parte de Altanare Ltda., y revisión de la Caja con base en las boletas expedidas por Granahorrar y B.C.H. En cuanto a los créditos actualmente no subrogados de la Urbanización Alcázares de Suba, se liquidarán al 28 de febrero de 1998. En cuanto a los intereses que generaría el capital pagado por la firma Altanare, constituido por los intereses de subrogación, desde el punto de vista financiero no constituyen un doble pago de intereses, simplemente se trata de un pago de intereses por un capital aportado por dicha sociedad, la cual en condiciones normales no hubiera tenido que pagar estos dineros. Como pauta de conciliación, es importante aclarar que no cabría en este concepto cobrar tasas de interés moratorio, sería posible el reconocimiento de un interés equivalente al cobrado por las entidades de crédito. Todo lo anterior, se liquida en concordancia con las pautas de cálculo establecidas del acta 3 del 27 de enero de 1998.

3. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN. En concordancia con lo establecido en el contrato 026/94 y sus adicionales, es viable dar aplicación a la fórmula contractual que permitió mantener el incremento en los costos de las viviendas aceptadas por la Caja contractualmente, correspondiente al valor de las mismas expresada en salarios mínimos legales vigentes, limitados a las viviendas realmente adjudicadas a los afiliados, de conformidad con los cálculos incluidos en el acta 4 suscrita en febrero de 1998.

4. INVERSIÓN EN TIERRA. Se establece como viable el reconocimiento de este concepto. Para fines de cálculo de dicho reconocimiento se acuerda como fórmula el pago de un interés equivalente al corriente bancario promedio, contenido en el anexo 1 del acta 2 del 26 de enero de 1998, tomando como base el costo del terreno no utilizado para la construcción de las viviendas finalmente no acogidas por la Caja o sus afiliados, que a la fecha se determina en 526 viviendas (850 viviendas ofrecidas, menos, 324 viviendas adjudicadas), equivalentes al 61.88% del terreno. Estableciéndose igualmente como período de cálculo a partir de la fecha de firma del contrato adicional 001/95 (mayo 5/95) hasta el día 28 de febrero de 1998, cuyo resultado será evaluado en próxima reunión.

5. INTERESES POR CUENTA DE COBRO ORIGINADA EN EL SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO. Para la Caja no es viable el reconocimiento de este concepto. La sociedad Altanare manifiesta que entiende y acepta lo relacionado con el concepto jurídico del doble pago de intereses, sin embargo, manifiesta que dentro de esos intereses reclamados algunos de ellos, a la fecha no constituyen un doble pago de intereses, por lo tanto se reserva para el acuerdo final su reconocimiento.

6. OTROS. Consultado jurídicamente lo relacionado con el pago del saldo pendiente de los subsidios del Inurbe de la Urbanización Villa Sofía II, contemplado en el cronograma del acta 1 del 23 de enero de 1998, se acordó que dicho punto no formará parte del proceso de conciliación, por no estar involucrado en el contrato 026/94 ni sus adicionales, por tratarse de soluciones individuales, de viviendas seleccionadas por los afiliados de la Caja, mediante un proceso de promoción anterior a la celebración de los contratos mencionados. No obstante, las partes acuerdan paralelamente definir la solución a este punto, lo cual se realizará mediante la celebración de un acta independiente (resaltado fuera de texto, fls. 249-251, cdno. 2).

27. El 17 de febrero de 1998, las partes suscribieron el “ACTA 6 PROCESO CONCILIACIÓN ALTANARE LTDA. - CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR”. En ella se corrigió el número del acta anterior y se identificó con el número 5. Se aclaró que el número de viviendas ofrecidas fue de 840 y que el porcentaje del terreno no utilizado era de 61,43%. En el acta consta:

«De acuerdo con la documentación presentada por Altanare a continuación se resumen los antecedentes de adquisición del terreno.

Diciembre 02/94. Escritura 8000 Notaría 9ª.

Contrato Fiducia Mercantil entre:

Fiduciaria Seffin.

Fideicomitente A: Gonzalo de Jesús Mejía (da poder a Jairo Munarth)

Fideicomitente B: Aportan recursos (capital y trabajo) para construir una urbanización (7 personas).

Diciembre 22/94: Cesión de derechos fideicomitentes A y B a Altanare Ltda.

I. Forma de pago acordada.

Fideicomitente A: $ 50'000.000.

Marzo 3/95: Escritura 853 marzo 3/95. Aclara forma de pago a fideicomitente A: $ 50'000.000 + 8% ventas, sin que éste sea inferior a $ 1.500'000.000.

Fideicomitente B.$ 1.050'000.000 a la firma de la cesión
 500'000.000 a finales de marzo de 1995
 $ 1.550'000.000 (contrato adecuación terreno)

II. Forma de pago final:

Fideicomitente A: $ 50'000.000 Cancelado diciembre 22/94 $ 2.211'200.000

Cancelado mayo 16/95, Capital + Int. - Deuda banco cooperativo

--------------- $ 2.261'200.00 Fideicomitente B: $ 1.050'000.000' ($ 150' * 7 fid.

B) Diciembre 22/95 ------------ Valor compra: Lote $ 3.311'200.000

Por parte de la Caja se consultan los siguientes documentos, a fin de establecer antecedentes:

Enero 30/95(9): Oferta de 840 viviendas presentada por Altanare, incluye certificación Fiduciaria Seffin.

Marzo 9/95: Acta 11 de junta técnica, figuran los conceptos técnico, jurídico y económico de viabilidad del proyecto frente al contrato 026/94.

Mayo 02/95: Acta especial, suscrita por el general Celso Suárez, relacionada con la ejecución del contrato, en el párrafo 4 de su segunda página, se indica, “Que la alternativa presentada por la firma ALTANARE LTDA. (840 soluciones de vivienda en la Urbanización Alcázares de Suba) será objeto de contrato adicional en desarrollo y cumplimiento exclusivamente contractual...”.

Mayo 05/95: Firma contrato adicional 01/95 aceptando únicamente 450 viviendas.

De acuerdo con lo anterior y teniendo en cuenta las bases de cálculo acordados en el acta 4 (5) del 12 de febrero/98(10), en el anexo 1, se establece un costo por valor de $ 2.949.823.482(11), el cual se determina como punto a tratar durante el proceso final de conciliación” (aparecen dos actas del mismo contenido; empero firmadas de forma separada, una por la sociedad contratista y la otra por el jefe de la oficina de planeación de la Caja, fls. 263-269, cdno. 2, resaltado fuera de texto).

En cuanto a la reclamación de Altanare Ltda. por la inversión en tierra, la Caja allegó al acta el siguiente anexo —fl. 266, cdno. de pbas.—.

REFERENCIA: INVERSIÓN EN TIERRA

BASES DE CÁLCULO 
VALOR DEL TERRENO 3.311'200.000
NÚMERO DE VIVIENDAS ADJUDICADAS324
NÚMERO DE VIVIENDAS OFRECIDAS840
NÚMERO DE VIVIENDAS NO ADJUDICADAS516
PORCENTAJE TERRENO NO UTILIZADO61.43%
VALOR DEL TERRENO NO UTILIZADO2.034'022.857
FECHA FIRMA CONTRATO 001/955/05/95
FECHA LIQUIDACIÓN28/02/98
NÚMERO DÍAS1.030
INTERÉS BANCARIO CORRIENTE37,38%
INTERÉS DIARIO EQUIVALENTE0,087%
TOTAL COSTOS INVERSIÓN EN TIERRAS2.949'823.482

28. El 6 de marzo de 1998, los contratantes suscribieron el “ACTA 7/98 PROCESO CONCILIACIÓN ALTANARE LTDA. - CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR”. La entidad verificó la suscripción de las promesas de compraventa, las órdenes de pago, las boletas de subrogación y demás información relacionada con la ejecución; contractual. El documento fue puesto en consideración de la contratista, quien manifestó su conformidad. En el acta consta:

“El procedimiento que utilizó LA CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR consistió en hacer una confrontación de todos y cada uno de los documentos físicos (promesas de compra venta, órdenes de pago, planilla, resoluciones de pago, boletas de subrogación, información del sistema de la caja promotora de vivienda militar, solicitudes de renuncias), lo cual dio como resultado los cuadros que constituyen los anexos 1 a 9. Una vez elaborados estos cuadros fueron presentados para su revisión a la Sociedad ALTANARE LTDA., quien mediante la firma de esta acta acepta la información contenida en dichos cuadros, los cuales son la base para precisar los cálculos contenidos en las actas de conciliación firmadas entre LA CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR Y ALTANARE, tal y como se estipuló en ellas.

DATOS CONSOLIDADOS:

1) NÚMERO DE VIVIENDAS SELECCIONADAS POR AFILIADOS(12):

— Alcázares de Suba321
— Villa Sofía II186
— Toscana42

2) VALOR DE LAS VENTAS

— Alcázares de Suba$ 8.420'440.572, 00
— Villa Sofía II$ 2.907'420.000,00
— Toscana$ 758'850.000,00
 $ 11.086'710.572,00

3) VALOR AMORTIZADO POR ANTICIPO 30% (CONTRATO):

— Alcázares de Suba$ 1.866'402.000,00
— Villa Sofía ll$ 785'400.000,00
— Toscana$ 215'250.000,00
 $ 2.867'052.000,00

4) VALORES PACTADOS POR AFILIADOS (ahorros, cesantías y subsidio):

— Alcázares de Suba$ 4.065'951.163,00
— Villa Sofía ll$ 1.875.124.924,00
— Toscana$ 464´218.160,00
 $ 6.404'294.187,00

5) VALORES PAGADOS POR LA CAJA (ahorros, cesantías y subsidio):

— Alcázares de Suba$ 3.830'607.271;00
— Villa Sofía II$ 1.852'300.702,00
— Toscana$ 464'248.030,00
 $ 6.147'156.003,00

6) VALOR CAPITAL ADEUDADO POR LA CAJA:

— Alcázares de Suba$ 238'283.054,00
— Villa Sofía ll$ 25'168.259,00
— Toscana$ 71.581,00
 $ 263´722.894,00

7) MAYOR VALOR DE CAPITAL PAGADO POR LA CAJA:

— Alcázares de Suba$ 3'139.162,00
— Villa Sofía II$ 2'344.037,00
— Toscana$ 191.451,00
 $ 5'584.650,00

8) VALOR DEVOLUCIONES PAGADAS POR ALTANARE LTDA:

— Alcázares de Suba$ 12'508.629,00
— Villa Sofía II$ 8'385.477,00
— Toscana $ 00,00
 $ 20'894.106,00

9) VALOR TOTAL DEVOLUCIONES POR RENUNCIAS:

— Alcázares de Suba$ 92'094.023,90
— Villa Sofía II$ 00,00
— Toscana$ 00,00
 $ 92'094. 023,00

De lo expuesto se puede establecer que por concepto de capital (ahorros, cesantías y subsidio) neto, es decir, al sumar el valor adeudado por concepto de capital (ahorro, cesantías y subsidio) y restarle a ese subtotal el valor de las devoluciones que debe hacer Altanare Ltda., por renuncia de los afiliados, así como el mayor valor pagado de capital, LA CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR le adeuda a la Sociedad ALTANARE LTDA. la suma de CIENTO SESENTA Y SEIS MILLONES CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTIÚN PESOS ($ 166'044.221,00) m/cte.

Al respecto la sociedad ALTANARE LTDA., manifiesta:

1. Que acepta los valores aquí conferidos y presentados por LA CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR.

2. Que los mayores valores pagados en el caso de algunos afiliados los desconocía, en razón de que la Caja no le entregaba una relación discriminada de pago por afiliado, lo único entregado fueron los cheques girados.

3. Que en caso de las renuncias devolvió los dineros de algunos afiliados, de otros autorizó a la Caja para que descontara lo debido, razón por la cual Altanare autorizó mediante acta firmada conjuntamente el día 14 de julio de 1997 a la Caja para que los descontara de los saldos de capital que se adeudan, de conformidad con los anexos de esta acta. Es de aclarar que algunas de las renuncias eran desconocidas para la sociedad Altanare.

4. Que la información de todos y cada uno de los afiliados fue remitida a la Caja antes de presentar la reclamación y que después de presentada dicha reclamación remitió en varias oportunidades la información que le pidieron y presentó nuevamente las cuentas de cobro de los dineros pendientes de pago por la misma solicitud de la Caja.

La Caja Promotora de Vivienda Militar manifiesta que en lo que respecta al pago de las cuentas de capital adeudado, se aclara que su pago se hará teniendo en cuenta los saldos en la cuenta individual de cada afiliado, de tal manera que si los dineros los hay, el trámite de ellas es inmediato, salvo 4 casos que requieren del subgerente de atención al afiliado la aprobación de afiliación, pues dichas personas a pesar de haber recibido el inmueble no se encuentran adjudicadas en la Caja al proyecto Alcázares de Suba. Con respecto a los afiliados que no tienen dineros en sus cuentas el trámite y pago de estas cuentas dependerá de lo que ordene la gerencia de la Caja, previos conceptos de esta división y de la oficina de planeación. Sobre este particular, la sociedad Altanare Ltda. manifiesta que dicho acuerdo deberá quedar establecido en el acta final, en donde se deberán precisar la forma de pago y el tiempo máximo para ello” (fls. 270-273, cdno. 2).

29. El 3 de abril de 1998, el gerente general de la Caja Promotora de Vivienda Militar citó al representante legal de la sociedad Altanare Ltda. para “iniciar los trámites tendientes a la liquidación del contrato”. Y, el 14 del mismo mes y año, la contratista puso de presente su inconformidad con el acta de liquidación remitida por la entidad, sin la antelación requerida. Al tiempo, solicitó el pago de las prestaciones adeudadas, correspondientes a las viviendas de las urbanizaciones Alcázares de Suba y Villa Sofía. Dio cuenta de los préstamos a los que debió acceder para cumplir con sus obligaciones contractuales y de la afectación económica ocasionada. Por último, informó la suspensión de las obras en la Urbanización Alcázares de Suba a partir del 16 de abril de 1998 —se resalta—:

“Con sorpresa hemos recibido la “ENCERRONA” que la señora Capitán Yasmín Torres quiso hacernos en el día de ayer, queriendo obligarnos a firmar una acta de liquidación cuyas pautas ni siquiera habían sido enviadas con el tiempo suficiente para que se le hiciera un análisis económico y jurídico, sin embargo lo más grave de ello, no fue el querernos coartar y limitar la posibilidad de analizar, replicar y por ende defendernos, lo más grave fue el engaño que quiso hacernos, al vendernos la idea que al firmar el acta de liquidación podíamos continuar la negociación que habíamos planeado con usted (...).

Por lo anterior y de acuerdo con el compromiso que la Caja asumió en dicha reunión comedidamente le solicito enviarme una copia del proyecto de liquidación, con el fin de poder ser analizado dentro de un término prudencial, el cual no excederá de ocho días (...).

Tampoco hemos recibido el pago del capital adeudado, correspondiente a las urbanizaciones Alcázares de Suba y Villa Sofía, a pesar de que hemos insistido en la urgencia de dichos dineros y del compromiso de ustedes de darnos una respuesta hace más de dos semanas.

Para dar cumplimiento al contrato de la Caja y especialmente poder entregarle a sus afiliados las viviendas, nuestra sociedad hizo un gran esfuerzo para lo cual tomamos algunos créditos con entidades del sector financiero, a saber:

— Banco Industrial Colombiano $ 1.600.000.000.00

— Banco Central Hipotecario $ 1.000.000.000.00

— Corporación Financiera Colombiana $ 600.000.000.00

— Leasing del Valle $ 500.000.000.00

— Banco Coopdesarrollo $ 350.000.000.00

— Banco Ganadero $ 300.000.000.00

Los cuales en este momento no hemos podido cancelar, generando ello una situación muy gravosa, ya que a la fecha dichos intereses pueden ascender a unos $ 700.000.000.00, lo cual hace insostenible la situación y nos obliga de manera inmediata a entrar a negociar con dichas entidades unas daciones en pago, lo que nos implica aumentar las pérdidas que hasta la fecha hemos tenido.

Por lo expuesto y siguiendo con la política que nos ha caracterizado, por medio de la presente me permito comunicarles:

1. A partir del 16 de abril de 1998 se suspenden todas las obras de reparaciones que veníamos haciendo en la Urbanización Alcázares de Suba, pues la situación económica de nuestra compañía ha tocado fondo y no tenemos recursos para seguir atendiendo aquellos. Esta decisión será comunicada a la administración del conjunto.

2. Habíamos manifestado a usted que a los afiliados los sacaríamos de problema, sin embargo, ante la carencia de recursos a pesar de existir ellos y no ser pagados por la Caja, lastimosamente nos vemos en la necesidad de avisar a los afiliados que la sociedad nuestra hace uso del derecho de arras por no pago de la cuota inicial.

3. Que el no pago del capital debido puede llevar a que se presenten algunos hechos que pueden traer unas consecuencias de proporciones muy grandes, las cuales afectarán no solo a Altanare sino también a la Caja” (fls. 274-279, cdno. 2).

31. El 15 del mismo mes y año, mediante la Resolución 1761, la Caja Promotora de Vivienda Militar liquidó unilateralmente el contrato y sus adicionales 001 de 1995 y 001 y 002 de 1996. El resultado del balance financiero arrojó a favor de la entidad un saldo de ocho mil setecientos cincuenta y ocho millones doscientos trece mil ochocientos veinticuatro pesos ($ 8.758.213.824,00); no obstante, antes de la notificación, el 6 de mayo de 1998, mediante Resolución 1903, la Caja revocó la decisión, fundada en que la sociedad manifestó su voluntad de liquidar de común acuerdo (fls. 280-288, cdno. 2).

32. El 2 de junio de 1998, el representante legal de la sociedad Altanare Ltda. manifestó su voluntad de notificarse por conducta concluyente del contenido de la Resolución 1761 de 15 de abril anterior; empero la Caja dio cuenta de la revocatoria del acto administrativo y remitió copia de la decisión. La contratista interpuso recurso de reposición contra la liquidación unilateral y revocatoria directa en contra de la decisión que la revocó. No se conoce decisión al respecto (fls. 289-310, cdno. 2).

33. El 29 de julio siguiente, la sociedad Altanare Ltda. presentó las cuentas de cobro correspondientes a los valores que figuran en las denominadas actas de conciliación 1 a 6. Adujo que “(...) de conformidad con dichas actas no existe discusión alguna por la Caja y por Altanare, en lo que respecta a la Caja porque ellos son los valores que propuso y ofreció pagar y, en lo que respecta a nosotros, a pesar de que lo reclamado es mayor, aceptamos lo propuesto y ofrecido por la Caja, pero las diferencias o lo no aceptado seguirán siendo reclamadas” (fls. 356-365, cdno. 2).

Y, el 13 de agosto del mismo año, la Caja reiteró su interés en una solución concertada; al tiempo, respecto de lo previamente acordado, puso de presente que las actas “(...) no tienen fuerza vinculante pues en ellas solo constan datos que adquieren obligatoriedad en la medida en que se consignen en el acuerdo definitivo de conciliación cuestión que aún no se ha verificado”. Precisó que “las mencionadas fueron elaboradas únicamente con el fin de establecer parámetros más o menos variables que permitieran facilitar la concreción de las fórmulas de arreglo para el adecuado reconocimiento de los derechos de las partes” (fls. 376-377, cdno. 2).

34. El 8 de septiembre de 1998, mediante escritura pública 3704, la sociedad Altanare Ltda. protocolizó el silencio administrativo positivo derivado de la ausencia de respuesta a las peticiones de pago. En el instrumento se hace constar el otorgamiento de la escritura 4692 de 27 de noviembre de 1997, por la falta de respuesta a la petición de 16 de mayo de 1997, relacionada con i) el no pago de los intereses moratorios por la suma de $ 775.861.134.00, ii) los sobrecostos causados en las obras adelantadas en las Urbanizaciones Villa Sofía II, Toscana y Alcázares de Suba, por el valor de $ 817.200.000.00 y iii) otros sobrecostos derivados del atraso en el pago de los créditos y en el recibo de las viviendas terminadas, más el costo de oportunidad, estimados en la suma de $ 845.468.498,00. Según consta en el instrumento, con base en dichos valores se elaboró cuenta de cobro presentada a la Caja Promotora de Vivienda Militar el 4 de diciembre de 1997.

La sociedad dio cuenta de haber suscrito actas de conciliación sobre los valores adeudados por la Caja; empero alega el desconocimiento de las mismas por parte de la entidad; así mismo, afirma que la demandada liquidó unilateralmente el contrato, pero la decisión fue revocada, razón por la que protocolizó nuevamente el silencio administrativo positivo, con la petición de 4 de diciembre de 1997, la escritura pública 4692 de 27 de noviembre de 1997, sendas comunicaciones cruzadas, las actas de conciliación 1 a 7 suscritas por las partes y la resolución de liquidación unilateral, junto con su revocatoria.

En el documento fueron relacionados los conceptos objeto de reclamación, incluidos en la petición de 4 de diciembre de 1997:

“(…) No ha habido un pronunciamiento definitivo de la Caja sobre la reclamación presentada, pues queda pendiente la diferencia entre lo propuesto por ella y lo solicitado por Altanare Ltda., lo que debía ser objeto de una conciliación final.

A continuación procedemos a cuantificar nuevamente los valores reclamados y que no han sido objeto de un pronunciamiento definitivo por parte de la Caja, excluyendo aquellos que fueron objeto de un primer silencio administrativo positivo:

— Intereses de subrogación de la obra Villa Sofía: $ 332.537.039.00

— Intereses de subrogación de la obra Toscana: $ 97.336.749.00

— Intereses de subrogación de la obra Alcázares de Suba: $ 711.951.713.00

— Saldo debido por Villa Sofía a 1992: $ 91.159.191.00

— Reajuste en la venta de sesenta aptos: $ 300.000.000.00

— Valor perjuicios por el incumplimiento en la compra obligatoria de las viviendas como consecuencia de las inversiones) en tierra: $ 2.500.000.000.00

Total: $ 4.032.984.692.00” (fls. 37-44, cdno. 8).

35. El día 15 siguiente, la Caja Promotora de Vivienda Militar presentó solicitud de conciliación prejudicial que se adelantó el 12 de noviembre del mismo mes ante la Procuraduría Once Judicial de Bogotá, sin que se llegara a un acuerdo (fls. 406-406, cdno. 2 y 142-170, cdno. 3).

36. El 27 de noviembre de 1998, mediante escritura pública 4595, la sociedad Altanare Ltda. aclaró los linderos y el área del terreno denominado lote uno (1) —El Paseo de María, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50S-40280484, contenidos en la escritura 4838 de 22 de octubre de 1998. En este último instrumento consta la dación en pago del lote El Paseo La María a favor de COLMENA y la subdivisión de uno de mayor extensión del mismo nombre, con un área de 18.000 mts2, con avalúo de $ 920.867.178,92 (fls. 6-9 y 15-24, cdno. 8).

37. El 23 de diciembre de 1998, mediante escritura pública 4672, la sociedad ALTANARE LTDA. aclaró los linderos y el área del lote de mayor extensión identificado con la matrícula inmobiliaria 50S-563600, adquirido por Altanare Ltda. y la Asociación de Vivienda Bogotá Siglo XXI, en proporciones y partes denominadas como lote 1 “El Paseo de María” y lote 2 Siglo XXI. Al tiempo, transfirió en dación en pago al Banco Central Hipotecario dos lotes de terreno, identificados con los números 1 A “El Paseo de Nicolás” y el 2 “La Aurora”, con números de matrícula 50S-40315320 y 50S-40268515, respectivamente.

Se estipuló en el instrumento:

“Primero. Que mediante compra realizada con la Caja Promotora de Vivienda Militar, en su calidad de vendedor y la Asociación de Vivienda Bogotá Siglo XXI-Soacha y Altanare Ltda., en su calidad de compradores, estas dos últimas adquirieron en proporciones y partes debidamente determinadas, según consta en la escritura pública 5254, otorgada el 28 de octubre de 1996, en la Notaría Segunda, el inmueble en cita en la cláusula siguiente. El lote de mayor extensión se identifica con el número de matrícula inmobiliaria 50S-563600.

Segunda. Que mediante la misma escritura citada en la cláusula anterior, los permutantes compradores adquirieron el inmueble ya descrito, en proporciones y en partes debidamente determinadas a saber:

1. La sociedad Altanare Ltda. adquirió el lote que se denominó como lote uno (1) El Paseo de María, cuya área es de 123.413,18 mts2. Los linderos de este lote se encuentran descritos en la escritura citada en la cláusula primera de este público instrumento. A este lote le correspondió el número de matrícula inmobiliaria 50S-40262319.

2. La Asociación de Vivienda de Bogotá Siglo XXI-Soacha adquirió el lote que se denominó como lote dos (2)-Siglo Veintiuno (21), cuya área es de 116.923 mts2. Los linderos de este lote se encuentran descritos en la escritura citada en la cláusula primera de este público instrumento. A este lote le correspondió el número de matrícula inmobiliaria 50S-40262330.

Tercera. Que mediante escritura pública 4505, otorgada el 20 de diciembre de 1996, en la Notaría 49, se subdividió el inmueble citado en la cláusula segunda, literal 1), de esta escritura, en dos lotes a saber:

1) Lote denominado como lote uno (1)-El Paseo de María, cuya área es de 61.706.59 mts2 y sus linderos se encuentran contenidos en dicha escritura y al cual le correspondió el folio de matrícula inmobiliaria 50S-40268514.

2. Lote denominado como lote uno A (1 A)-El Paseo de Nicolás, cuya área es de 61.706.59 mts2 y sus linderos se encuentran contenidos en dicha escritura y el cual se hipotecó a la Corporación Grancolombiana de Ahorro y Vivienda Granahorrar, quien posteriormente, mediante documento privado cedió dicho gravamen al Banco Central Hipotecario y le correspondió el folio de matrícula inmobiliaria 50S-40268515.

Cuarta. Que mediante escritura pública 1649 otorgada el día 30 de mayo de 1997, en la Notaría Once, se subdividió el inmueble citado en la cláusula tercera, literal 1) de esta escritura, en tres lotes a saber:

1. Lote denominado como Lote San Carlos, cuya área es de 16.660.00 mts2 y sus linderos se encuentran contenidos en dicha escritura y al cual le correspondió el número de matrícula inmobiliaria 50S-40279287.

2. Lote denominado como El Refugio cuya área es de 15.000.00 mts2 y sus linderos se encuentran contenidos en dicha escritura y al cual le correspondía el número de matrícula inmobiliaria 50S-40279288.

3. Lote denominado como lote uno (1) El Paseo de María, cuya área es de 30.046.59 mts2 y sus linderos se encuentran contenidos en dicha escritura y al cual le correspondió el número de matrícula inmobiliaria 50S-40279289.

Quinta. Que mediante escritura pública 1956, otorgada el 23 de junio de 1997; se subdividió en dos lotes el inmueble descrito en la cláusula cuarta, literal 3, denominado lote uno (1) - El Paseo de María, el cual tiene el número de matrícula inmobiliaria 50S-40279289 y cuyos linderos se encuentran en dicha escritura.

1. Lote denominado como lote uno (1) - El Paseo de María, cuya área es de 20.546.59 mts2 y cuyos linderos se encuentran contenidos en dicha escritura y al cual le correspondió el número de matrícula inmobiliaria 50S­40280484.

2. Lote denominado como El Edén, cuya área es de 9.500 mts2 y cuyos linderos se encuentran contenidos en dicha escritura y al cual le correspondió el número de matrícula inmobiliaria 50S-40280485.

Sexta. Que mediante escritura pública 4838 de 22 de octubre de 1998 y aclarada mediante escritura 4595 otorgada el 27 de noviembre de 1998, se subdividió en dos lotes el inmueble descrito en la cláusula anterior, numeral 1º, denominado como lote uno (1) - El Paseo de María, el cual tiene el número de matrícula 50S-40280484 y cuyos linderos se encuentran contenidos en dicha escritura.

1) Lote denominado como lote uno (1) - El Paseo de María, cuya área es de 18.000.00 mts2 y cuyos linderos se encuentran contenidos en la escritura citada, a este inmueble le correspondió la matrícula inmobiliaria 50S-40315319.

2) Lote denominado como La Aurora(13), cuya área es de 2.546.59 mts2 y cuyos linderos se encuentran contenidos en la escritura citada. A este inmueble le correspondió el número de matrícula 50S-40315320”.

Como se observa en el instrumento en cita, esto es la escritura pública 5254 de 28 de octubre de 1996, la Caja Promotora de Vivienda Militar vendió a la Asociación de Vivienda Bogotá Siglo XXI-Soacha y a la sociedad Altanare Ltda. dos lotes pertenecientes al predio INDUCENTRO, en proporciones y en partes debidamente determinadas. La sociedad Altanare Ltda. adquirió el lote que se denominó como lote uno (1) El Paseo de María, cuya área es de 123.413,18 mts2 y la Asociación de Vivienda de Bogotá Siglo XXI-Soacha adquirió el lote que se denominó como lote dos (2) - Siglo Veintiuno (21), cuya área es de 116.923 mts2. Es de anotar que la asociación en mención no es parte del contrato, tampoco en el proceso y la fracción del lote adquirida no se comprende en la litis.

Ahora, en cuanto a la dación en pago acordada entre la sociedad Altanare Ltda. y el Banco Central Hipotecario, en el instrumento en cita consta:

“Primera. Obligaciones vencidas. El deudor debe al banco la suma de $ 5.639.725.846,95, por concepto de capital e intereses, liquidación efectuada el día 19 de noviembre de 1998, correspondiente a la obligación hipotecaria 01816309, liquidación que declara conocer, haber revisado, la acepta expresamente y renuncia a solicitar revisiones adicionales o rendiciones de cuentas.

Segunda. Que el deudor no se encuentra en capacidad de cancelar las obligaciones de que da cuenta la cláusula anterior, en el término, plazo y demás condiciones que se encuentran incorporadas en el pagaré, contrato de mutuo, de hipoteca y demás documentos, como tuvo oportunidad de expresarlo a los representantes del banco.

Tercera. Que como consecuencia de lo antes dicho y obrando en el carácter antes indicado, la sociedad Altanare Ltda. transfieren a título de dación en pago en favor del Banco Central Hipotecario, como pago a las obligaciones que el deudor tiene contraídas con el banco, el derecho de dominio y posesión que tiene y ejerce sobre los siguientes inmuebles:

1) Lote de terreno denominado como lote uno A (1 A) - El Paseo de Nicolás, cuya área es de 61.706.59 mts2 y sus linderos son: (...). A este lote le correspondió el folio de matrícula inmobiliaria 50S-40268515.

2) Lote de terreno denominado como lote dos (2) La Aurora, cuya área es de 4.200 mts2 y sus linderos son: (...). Le correspondió el número de matrícula inmobiliaria 50S-40315320. PAR. PRIMERO.—No obstante la descripción, la extensión, las medidas y los linderos que obran en la presente cláusula, la dación en pago de los inmuebles que por el presente contrato se lleva a efecto, se hace como cuerpo cierto.

Cuarta. Posesión y libertades. Que Altanare Ltda. garantiza que los inmuebles objeto de esta dación en pago son de su exclusiva propiedad y los posee quieta, regular, pacífica, pública y materialmente; no han sido enajenados a otra persona o prometido en venta a terceros y se halla libre de usos, usufructos, censos, embargos, demandas, condiciones resolutorias, arrendamientos por escritura, patrimonio de familia, libre de ocupantes a cualquier título, lo mismo que de limitaciones en el dominio y goce. En cuanto a hipotecas, el inmueble citado y descrito en el numeral 1) de la cláusula anterior soporta una hipoteca abierta de cuantía indeterminada inicialmente constituida en favor de la Corporación Grancolombiana de Ahorro y Vivienda Granahorrar, mediante escritura 4505 otorgada el 20 de diciembre de 1996, debidamente registrada en el folio de matrícula 50S-40268515 y cedida por esta corporación al Banco Central Hipotecario, mediante documento privado de 10 de marzo de 1997, cuya copia se protocoliza en este público instrumento. (...).

Sexta. Que los referidos inmuebles fueron adquiridos por el deudor de la siguiente forma: el lote uno A (1 A) - El Paseo de Nicolás y el lote dos (2) - La Aurora, formaban parte de un lote de mayor extensión, el (sic) fue adquirido por compra efectuada a la Caja Promotora de Vivienda Militar mediante escritura 5254, otorgada el 28 de octubre de 1996, registrada en el folio 50S-40262319”.

El precio acordado para realizar la dación en pago ascendió a la suma de $ 5.639.725.846,95, por la cual se estima el valor de los bienes entregados (fls. 762-768, cdno. 14).

39. Obra en el expediente el contrato de cesión de derechos litigiosos suscrito entre la sociedad Altanare Ltda. y el señor Hernán Roberto de San Martín Guarín Valderrama, el 31 de agosto de 2000, sobre el 35% de las sumas que sean reconocidas en el presente proceso a favor de la contratista, que la Caja no aceptó, razón por la cual el cesionario actúa como litisconsorte facultativo. Con posterioridad, cedente y cesionario dejaron sin efectos la cesión y acordaron un nuevo contrato por el 5% (fls. 427-465, 491, 502-507, cdno. ppal.).

40. En el plenario reposan las declaraciones de los señores Aleyda María Medina Martínez, funcionaria de la Caja Promotora de Vivienda Militar, quien dio cuenta de los inconvenientes presentados durante la ejecución contractual y de los acercamientos de las partes para liquidar el contrato, sin resultado (fls. 401-404, cdno. 3); Daisy Kristina Busch, comunicadora social que laboró al servicio de la entidad en el área de divulgación; Nohora Inés Vaca Velandia y Aleyda María Medina, quienes rindieron declaración sobre el trámite de las cuentas de cobro (fls. 52-61, cdno. 8). Así mismo, reposan 14 declaraciones de uno de los socios de la contratista y demás funcionarios que intervinieron en la ejecución contractual (fls. 138-149, cdno. 8 y 103-147, cdno. 5).

41. En el proceso obra la siguiente documentación, relativa a los créditos adquiridos por la sociedad Altanare Ltda., con miras a ejecutar las obras objeto del contrato del sub lite:

— El 18 de octubre de 2000, el Banco Central Hipotecario informó al tribunal sobre la dación en pago efectuada por la sociedad Altanare Ltda., sobre dos lotes de terreno ubicados en el municipio de Soacha, según la escritura pública 4672 de 23 de diciembre de 1998. Así mismo, puso de presente que el 13 de enero de 1997 aprobó la solicitud de crédito a la firma Altanare Ltda., “para desarrollar el proyecto Alcázares de Suba, localizado en la carrera 93 Nº 147 A-51, para desarrollar (sic) 390 apartamentos”. El monto aprobado fue la suma de $ 5.500.000.000.00, con una tasa de interés del DTF+8.5%, entre el 30 de noviembre y el 1º de diciembre de 1997 (fls. 31-32, cdno.5).

— El 31 del mismo mes y año, Colmena dio cuenta de la dación en pago realizada a su favor por la sociedad Altanare Ltda., por valor de $ 920.867.178,92, según la escritura pública 4838 de 22 de octubre de 1998 (fl. 148, cdno. 5).

— El 13 de enero de 2003, Megabanco informó al a quo que aprobó la dación en pago ofrecida por Altanare Ltda. para pagar sus obligaciones crediticias; empero la operación no se llevó a cabo porque una tercera persona compró la acreencia. Así mismo, con la comunicación allegó el reporte sobre los movimientos del crédito concedido a la sociedad, con desembolso entre el 11 de septiembre de 1992 y el 7 de mayo de 1993. También allegó el reporte del crédito concedido por Granahorrar y desembolsado entre mayo y julio de 1993, el 21 de febrero y 26 de julio de 1994 (fls. 178-186, cdno. 5).

— El 20 del mismo mes y año, la Compañía de Financiamiento Comercial Leasing del Valle certificó que recibió en dación en pago y cancelación de hipoteca por parte de la sociedad Altanare Ltda., el lote denominado El Edén, por valor de $ 614.921.261, según escritura pública 3312 de 5 de agosto de 1998 (fls. 150-155, cdno. 5).

— El 9 de mayo de 2003, en respuesta al requerimiento del a quo, el Banco Granahorrar dio cuenta de ocho (8) créditos concedidos a la sociedad Altanare Ltda., para la construcción de los proyectos Villa Sofía, Toscana y Alcázares de Suba, así como de las subrogaciones realizadas en cada proyecto.

En el anexo 1 del comunicado figuran i) cuatro etapas del proyecto Villa Sofía, con 732 soluciones de vivienda, por un monto total de crédito de $ 4.048.000.000.00; ii) el Conjunto Residencial Toscana con 80 viviendas, por un crédito de $ 638.000.000.00 y iii) dos etapas del conjunto Alcázares de Suba, para 400 soluciones de vivienda, por un crédito de $ 5.007.000.000.00.

En el anexo 2 aparecen registradas las subrogaciones de los créditos correspondientes al proyecto de i) Villa Sofía II (1 etapa), entre los meses de abril y agosto de 1993; ii) Villa Sofía II (2 etapa), entre enero y junio de 1994; iii) Villa Sofía II (3 etapa), entre enero y diciembre de 1994, enero y julio de 1995 y enero de 1995 y abril de 1997; iv) Villa Sofía II (4 etapa), entre los años 1996 y 1998 y v) Toscana, entre los años 1996 y 1998.

Así mismo, figuran los movimientos históricos de cartera sobre los desembolsos relacionados con la construcción i) del Conjunto Residencial Toscana, entre el 10 de noviembre de 1995 y el 14 de febrero de 1997; ii) el Conjunto Villa Sofía II, entre el 1º de septiembre de 1995 y el 13 de febrero de 1997 y iii) los Alcázares de Suba (1 etapa), entre el 26 de diciembre de 1996 y el 11 de marzo de 1997 (fls. 151-163, cdno. 8).

— El 27 de agosto de 2003, el Banco Ganadero informó que la contratista obtuvo crédito garantizado con un certificado fiduciario por valor de $ 300.000.000, sobre el inmueble ubicado en la carrera 92 147-51 de esta ciudad. Así mismo, puso de presente que la fiduciaria efectuó la venta del bien a un tercero y el producto lo destinó al pago de las obligaciones garantizadas, según la participación en el fideicomiso del 39.6% (fls. 164, cdno. 8).

42. En el expediente también obra el dictamen pericial practicado a instancia de las partes, como sigue:

“II. PRUEBA PERICIAL SOLICITADA POR LA PARTE ACTORA

El apoderado de la parte demandante, en el capítulo de pruebas de la demanda, folio 38, solicitó el dictamen pericial en los siguientes términos:

— IV. PERITAZGO

2. Con intervención de peritos contadores o expertos financieros, solicito se decrete prueba pericial sobre la contabilidad de la CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR, la cual versará sobre las siguientes cuestiones:

Determinarán los señores peritos la totalidad de las sumas de dinero que con ocasión del contrato 026/94 y sus adicionales, se giraron, entregaron y pagaron efectivamente a la sociedad contratista, por parte de LA CAJA, discriminando:

a. Valores girados por concepto de anticipos, fechas de los giros y número de los comprobantes de pago.

b. Sumas desembolsadas por concepto de los aportes de los afiliados que adquirieron vivienda en cualquiera de los proyectos ofrecidos por el contratista y que realmente recibió la sociedad ALTANARE LTDA.

• Una relación detallada del total de afiliados de la CAJA que adquirieron viviendas en los proyectos ejecutados por el contratista, en virtud del contrato 026/94 y sus adicionales discriminando: Nombre del afiliado, denominación del proyecto en el cual se adquirió la vivienda, fecha de las promesas de compraventa y de la entrega de la vivienda. Fechas de los desembolsos, cuantía y conceptos (cuánto por cesantía, cuánto por ahorros y cuánto por subsidios, intereses y compensación), cuantía de los descuentos, si los hubo y concepto. Establecidas las fechas y los valores de los desembolsos, en los casos en los cuales se detectó un plazo mayor de 30 días entre la fecha de la promesa y la del desembolso efectivo de los aportes mencionados, servirán presentar los señores peritos:

• Una liquidación individual, teniendo en cuenta los parámetros o intereses establecidos en el acta 2 - PROCESO DE CONCILIACIÓN.

— Igualmente los señores peritos deben establecer los costos financieros que debió asumir la sociedad contratista, frente a la entidad que otorgó la financiación del respectivo proyecto, acorde con las características de cada crédito en particular.

• Además, se servirán los señores peritos, efectuar una liquidación, en la cual se consoliden los resultados de sus operaciones. También deberán establecer una liquidación de los costos financieros que dichos intereses de subrogación pagados generaron desde la fecha del desembolso o abono hasta el día en que realice LA CAJA el pago.

Con fundamento en las cifras obtenidas, se servirán los señores peritos: Actualizar los valores contenidos en las diferentes actas del proceso de conciliación de conformidad con el IPC, registrado por el DANE, en aplicación de las previsiones contenidas en el artículo 4º, numeral 8º de la Ley 80 de 1993, en concordancia con el artículo 1º del Decreto 679 de 1994, indicando la metodología aplicada a efectos que pueda continuarse la actualización de tales valores hasta la fecha del fallo.

Si el honorable tribunal lo estima pertinente, ordene practicar también una inspección judicial a las contabilidades de la sociedad ALTANARE LTDA. cuyo domicilio se encuentra ubicado en la Av. 13 Nº 190-53 de la nomenclatura urbana de Santafé de Bogotá, D.C., con el fin de precisar y clarificar los hechos expuestos”.

III. PRUEBA PERICIAL SOLICITADA POR LA PARTE DEMANDADA

El apoderado de la parte demandada, en el capítulo de pruebas de la contestación de la demanda, folio 70, solicitó las pruebas en los siguientes términos:

“1.1. Inspección judicial con intervención de peritos: Sobre la contabilidad de la Caja Promotora de Vivienda Militar y la contabilidad de Altanare Ltda. para que determine contablemente la forma y ejecución del contrato.

1.2. Peritaje técnico:

Sobre la documentación contable que logre recopilarse en virtud de la inspección judicial solicitada, para que los peritos se pronuncien sobre la liquidación del contrato y definan cuál de las partes contractuales resulta deudora de la otra”.

Para responder a los cuestionamientos, los peritos designados —dos contadores públicos— dieron cuenta de haber consultado la demanda, la contestación, el contrato 026 de 1994, los adicionales 001 de 1995, 001 de 1996 y 002 de 1996. También la documentación aportada por la Caja Promotora de Vivienda Militar y la sociedad Altanare Ltda., particularmente información sobre afiliados, promesas de compraventa y órdenes de pago por concepto de cesantías, intereses, compensaciones, subsidios y ahorros; actas de entrega de las viviendas y del lote de terreno; promesas; de compraventa, escrituras públicas, recibos de caja, cuentas de cobro, actas de conciliación y comprobantes de intereses de subrogación, entre otros. De igual forma, los índices de precios al consumidor y los libros de contabilidad. Para los cálculos aplicaron técnicas estadísticas y de auditoría. La experticia cuenta con sesenta y un (61) anexos, los cuales aparecen referenciados a lo largo del dictamen(14).

En relación con los interrogantes planteados por la parte actora, los expertos respondieron:

“1. RESPUESTA AL CUESTIONARIO PLANTEADO POR LA PARTE DEMANDANTE.

Prueba efectuada sobre la contabilidad de la Caja Promotora de Vivienda Militar:

La Caja Promotora de Vivienda Militar es una empresa industrial y comercial del Estado, dotada de personería jurídica, autonomía administrativa y capital independiente, vinculada al Ministerio de Defensa Nacional, en virtud del Decreto 353 del 11 de febrero de 1994.

El artículo 1º del Decreto 353 de 1994, establece que la Caja Promotora de Vivienda Militar tendrá como objeto facultar a sus afiliados y vinculados por contrato de prestación de servicios, la adquisición de vivienda propia, mediante la realización de todas las operaciones del mercado inmobiliario, incluidas las de intermediación, la captación y administración del ahorro de sus afiliados y vinculados y el desarrollo de las actividades administrativas, técnicas y financieras que sean indispensables para el mismo efecto” (anexo 25).

Dando aplicación a principios de contabilidad generalmente aceptados en Colombia analizamos, verificamos y constatamos la contabilización de los documentos soportes referentes:

a. Al pago por parte de la Caja Promotora de Vivienda Militar de las obligaciones nacidas en virtud de la celebración de los contratos 026/94, y adicional 001/95 (cláusulas 5ª y 3ª respectivamente) (anexo 24).

b. A los aportes o ahorros de los oficiales y suboficiales de las Fuerzas Militares y el personal civil al servicio del Ministerio de Defensa Nacional y de las Fuerzas Militares, en servicio activo y cuando se encuentren devengando asignación de retiro o pensión y a los de los servidores públicos de la Caja Promotora de Vivienda Militar.

c. A los pagos efectuados por la Caja Promotora de Vivienda Militar a la sociedad Altanare Ltda. de los dineros que la Caja manejaba pertenecientes a los afiliados, por concepto de cesantías, intereses, compensaciones, subsidios y ahorros. Para el análisis y verificación de las contabilizaciones y existencia de los soportes referentes a los literales b y c citadas anteriormente, aplicamos técnicas estadísticas y de auditoría referentes a pruebas mediante un muestreo selectivo.

A continuación damos respuesta al cuestionario planteado por la parte demandante:

Primera pregunta: Determinarán los señores peritos la totalidad de las sumas de dinero que con ocasión del contrato 026/94 y sus adicionales se giraron, entregaron y pagaron efectivamente a la sociedad contratista, por parte de LA CAJA, discriminando:

a. Valores girados por concepto de anticipos, fechas de los giros y número de los comprobantes de pago.

b. Sumas desembolsadas por concepto de los aportes de los afiliados que adquirieron vivienda en cualquiera de los proyectos ofrecidos por el contratista y que realmente recibió la sociedad ALTANARE LTDA.

Antes de dar respuesta a esta pregunta nos referiremos:

— Al concepto sobre los registros contables que efectúa la Caja Promotora de Vivienda Militar, y

— Registramos los contratos celebrados entre Altanare Ltda. y la Caja Promotora de Vivienda Militar.

Concepto sobre la contabilidad de la Caja Promotora de Vivienda Militar:

Los registros e informes contables de la Caja Promotora de Vivienda Militar se efectúan y elaboran dando aplicación a los principios o normas de contabilidad generalmente aceptados en Colombia. La información contable es comprensible, útil, pertinente y confiable.

A la anterior conclusión hemos llegado luego de aplicar técnicas estadísticas y de auditoría para el análisis y verificación de las contabilizaciones y existencia de los soportes correspondientes a los desembolsos, durante el lapso comprendido entre el 11 de noviembre de 1994 (fecha de celebración del contrato 026/94) y el mes de febrero de 1998 (fecha de los últimos desembolsos efectuados por la Caja).

Contratos celebrados entre la Caja Promotora de Vivienda Militar y la sociedad Altanare Ltda.

1. 026/94.

“Objeto: Permuta de un lote de terreno de propiedad de la Caja Promotora de Vivienda Militar, ubicado en la autopista sur con carrera once (11) del municipio de Soacha (C/marca.), con un área aproximada de doscientos cuarenta mil trescientos treinta y seis metros cuadrados con dieciocho decímetros de metro cuadrado (240.336,18 M2), por parte del número de cuotas iniciales de igual Nº de viviendas para las categorías suboficial y/o agente, ubicadas y distribuidas como se cita a continuación, y de conformidad con las condiciones técnicas, económicas y financieras establecidas en los pliegos de condiciones.

a. Inicialmente se seleccionaron QUINIENTAS DIECIOCHO (518) viviendas a saber:

(...).

b. EL CONTRATISTA podrá presentar una o más ALTERNATIVAS de vivienda hasta completar MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO (1.425) viviendas, según lo establecido en el pliego de condiciones, lo cual deberá realizar en un plazo máximo de seis (6) meses, contados a partir de la fecha del perfeccionamiento del contrato. (...)”. (Anexo 24).

2. 001/95 ADICIONAL AL Nº 026/94.

“Objeto: Adición permuta en 450 soluciones de vivienda (cuotas iniciales correspondientes a igual número de viviendas, ubicadas en Santafé de Bogotá D.C., en la carrera 92 Nº 147A-51 del proyecto ALCÁZARES DE SUBA) del contrato 026/94- CPVM-ALTANARE LTDA.” (anexo 24).

3. 001/96 ADICIONAL AL Nº 026/94.

“Objeto: Inclusión condiciones post-aceptaciones afiliados de los proyectos habitacionales: URBANIZACIONES TOSCANA, VILLA SOFÍA Y ALCÁZARES DE SUBA en los siguientes conceptos:

a. Incorporación de 401 afiliados (...).

b. El plazo de la liquidación del contrato 026/94 y sus adicionales (...): hasta el 14 de febrero de 1997.

4. 002/96 ADICIONAL AL Nº 026/94-CPVM- ALTANARE LTDA.

“Objeto: LA CAJA promete adquirir a la Sociedad ALTANARE LTDA. Ciento sesenta y cuatro (164) soluciones de vivienda del proyecto ALCÁZARES DE SUBA, de que trata el contrato adicional 001/95” (anexo 24).

El cuadro detallado de los contratos anteriormente registrados, donde aparece el número de viviendas contratadas, el precio de cada una y el valor total contratado, se apunta al presente dictamen pericial mediante anexo 11.

Respuesta:

a. Valores girados por concepto de anticipos, fechas de los giros y número de los comprobantes de pago.

Contrato 026/94:

La Caja Promotora de Vivienda Militar pagó en dinero a la Sociedad Altanare Ltda. en virtud del contrato 026/94, cláusula 5ª, literal b, la suma de: DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($ 2.599.200.000.00) que corresponde al 30% del valor de las 518 viviendas y que se explica así:

Costo de 518 viviendas:

UrbanizaciónNº de viviendaCosto unitarioCosto total
En Toscana7518.000.000$ 1.350.000.000
En Villa Sofía26415.500.000$ 4.092.000.000
En Monterrey17918.000.000$ 3.222.000.000
Se suman518 $ 8.664.000.000

El 30% de $ 8.664.000.00 es = a $ 2.599.200.000 (ver anexos 10, 11 y 13).

El pago por la suma de $ 2.599.200.000 se efectuó mediante cheque 21351 del Bancafé y fue cobrado el día 6 de diciembre de 1994 según aparece en el extracto correspondiente al mes de diciembre de 1994. Se adjuntan como soportes de este pago los siguientes comprobantes en fotocopia autenticada:

Orden de pago 28162 del 6 de diciembre de 1994. Imputación contable 2362 del 30 de noviembre de 1994.

Imputación presupuestal 4253 del 28 de noviembre de 1994. Imputación presupuestal 4251 del 28 de noviembre de 1994.

Cuenta de cobro suscrita por Manuel Orlando Duarte Mejía, gerente y representante legal de Altanare Ltda.

Fotocopia del comprobante de diario del 31-DIC-94, pág. 1 donde aparece contabilizado el pago de la cuenta del Banco Cafetero por $ 2.599.200.000.00 Fotocopia del extracto correspondiente a la cuenta 02609065-4, tesorero de la Caja. CL 41A Nº 46-21, de fecha 31 de diciembre de 1994 del Bancafé (ver anexos 14, 15 y 16).

Contrato adicional 01/95

La Caja Promotora de Vivienda Militar pagó en dinero a la Sociedad Altanare Ltda. en virtud del contrato adicional 001/95, cláusula 3ª, literal b, la suma de: DOS MIL NOVECIENTOS VEINTIOCHO MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL PESOS ($ 2.928*150.000.00(sic)) que corresponde al 30% del valor de las 450 viviendas y se explica así:

Costo de 450 viviendas:

UrbanizaciónNº de viviendaCosto unitarioCosto total
Alcázares de Suba45021.690.0009.760.500.000
Suman450 $ 9.760.500.000

El 30% de $ 9.760.500.000 es = a $ 2.928.150.000 (ver anexos 10, 11 y 13).

El pago por la suma de $ 2.928.150.000 se efectuó mediante cheque 8103 del Banco Ganadero y fue cobrado el día 17 de mayo de 1995 según aparece en el extracto correspondiente al mes de mayo de 1995. Se adjuntan como soportes de este pago los siguientes comprobantes en fotocopia autenticada:

Orden de pago 30754 de 16 de mayo de 1995. Imputación contable 884 del 16 de mayo de 1995. Imputación presupuestal 1825 del 15 de mayo de 1995. Imputación presupuestal 1823 del 15 de mayo de 1995. Imputación presupuestal 1824 del 15 de mayo de 1995. Control de cuentas, radicación 5678.

Autorización para retirar el cheque suscrita por Manuel Orlando Duarte Mejía, gerente y representante legal de Altanare Ltda.

Fotocopia del comprobante de diario del 31-Mayo-95, pág. 20, donde aparece contabilizado como beneficiario de la orden de pago 30754 por $ 2.928.150.000.00 Altanare.

Fotocopia del extracto correspondiente a la cuenta 142 04404 9, Caja Promotora de Vivienda Militar de fecha 31 de mayo de 1995 del Banco Ganadero (ver anexos 17, 18 y 19).

Respuesta: Con ocasión del contrato 026/84 y sus adicionales, se giró, entregó y pagó en dinero a la sociedad contratista, por parte de LA CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR la suma de CINCO MIL QUINIENTOS VEINTISIETE MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($ 5.527.350.000.00), que se discrimina así:

Contrato 026/94$ 2.599.200.000
Contrato adicional 001/95 $ 2.928.150.000
Total pagado en dinero por la Caja$ 5.527.350.000

(Anexos 10 y 13).

b. Sumas desembolsadas por concepto de los aportes de todos los afiliados que adquirieron vivienda en cualquiera de los proyectos ofrecidos por el contratista y que realmente recibió la sociedad ALTANARE LTDA.

En virtud del artículo 18 del Decreto 353 del 11 de febrero de 1994, “Por el cual se modifica la Caja de Vivienda Militar y se dictan otras disposiciones”, se consideran aportes los recursos provenientes de los ahorros, de las cesantías causadas y liquidadas, de la compensación y de los subsidios de que tratan los artículos 23 y 24 del citado decreto.

Para una mayor comprensión a continuación transcribimos los artículos 18, 23 y 24 del Decreto 353 de 1994.

“ART. 18.—APORTES. Los siguientes recursos se denominarán aportes de los afiliados o vinculados por contrato de prestación de servicios:

1. El ahorro obligatorio equivalente al 7% de la asignación básica mensual de los afiliados de que tratan los numerales 1º y 3º del artículo 14 del presente decreto, siempre y cuando su afiliación haya sido anterior a la promulgación del presente decreto. Autorízase a la junta directiva para establecer hasta un 10% de la asignación básica mensual como ahorro obligatorio a quienes se afilien con posterioridad a la promulgación del presente decreto.

2. El ahorro obligatorio equivalente al 4.5% de la asignación de retiro o pensión que reciba mensualmente el personal de que trata el numeral 2º del artículo 14 del presente decreto.

3. El ahorro obligatorio equivalente al 4.5% de la pensión que reciba mensualmente el personal de que trata el artículo 15 del presente decreto.

4. El ahorro obligatorio de los vinculados por contrato de prestación de servicios será igual al fijado en los numerales 1º, 2º y 3º del presente artículo, teniendo en cuenta para cada caso la condición del vinculado: activo, retirado, pensionado o cónyuge sobreviviente.

5. El ahorro voluntario de sus afiliados o vinculados por contrato de prestación de servicios.

6. El ahorro por concepto de cesantías causadas y liquidadas a favor de sus afiliados y vinculados por contrato de prestación de servicios, que la Nación apropiará anualmente para ser transferido a la Caja.

Los valores causados y acumulados a 31 de diciembre de 1994 por concepto de cesantías consolidadas, se transferirán de acuerdo con los plazos que determine el gobierno, a favor de los afiliados y vinculados por contrato de prestación de servicios que hayan cumplido los 14 años de aportes, e incluidos en el presupuesto general de la Nación.

7. La compensación establecida en el artículo 23 y los subsidios determinados en el presente decreto.

8. Otros aportes”.

“ART. 23.—COMPENSACIÓN. A partir de enero 1º de 1995 y por una sola vez, la Caja Promotora de Vivienda Militar compensará en dinero a sus afiliados y vinculados por contrato de prestación de servicios, por la pérdida del poder adquisitivo de los ahorros acumulados a esa fecha. Se exceptúa a quienes a diciembre 31 de 1994 hayan cumplido 14 años de afiliación o vinculación los cuales para este efecto, quedarán sujetos al régimen de transición previsto en el artículo 26 del presente decreto.

La cuantía y demás condiciones de reconocimiento, registro y pago de la compensación, será determinado por la junta directiva y previo cumplimiento de los requisitos establecidos para facilitar al afiliado o vinculado, su acceso a la vivienda”.

ART. 24.—SUBSIDIOS. A partir de 1995 el Gobierno Nacional apropiará anualmente un valor equivalente al 3% de la nómina anual del personal vinculado al Ministerio de Defensa Nacional y la Policía Nacional, con carácter de subsidio para vivienda, como parte de los programas ordenados por el Consejo Nacional de Política Económica y Social, CONPES, en el plan quinquenal para la fuerza pública.

Dicho subsidio será reconocido en las cuantías que a continuación se relacionan: hasta 140 salarios mínimos legales mensuales para categoría de oficial, hasta 80 salarios mínimos legales mensuales para categoría de suboficial y hasta 70 salarios mínimos legales mensuales para quienes conserven la categoría de agente. Este subsidio no constituye factor salarial para ningún efecto legal.

PAR. 1º—(...)

PAR. 2º—(...)

PAR. 3º (...)”. (Anexo 25).

La Caja Promotora de Vivienda Militar pagó a la sociedad Altanare Ltda. por concepto de ahorro, cesantías, subsidio, compensaciones e intereses, los valores que a continuación se detallan:

UrbanizaciónAhorroCesantías y/oSubsidioValor pagado caja (1)
Toscana25601347210057132228589551 $ 270598030
Villa Sofía107752187800364287945043656 $ 1067760130
Monterrey0000
Alcáz. Suba22457699317520412051860670599$ 2088012797

Dineros de propiedad de los afiliados desembolsados por la Caja $ 3.426.370.957

(1) El valor total pagado por la Caja es el resultado de restar a la suma de lo correspondiente a ahorros, más cesantías, más subsidio y otros, la amortización correspondiente al anticipo.

La conformación de cada uno de los conceptos y valores puede verse en forma detallada en los anexos 4, 5 y 6. La discriminación de las amortizaciones al anticipo puede verse en los anexos 1, 2 y 3.

Para el análisis y verificación de las contabilizaciones y existencia de los soportes correspondientes a los desembolsos, tales como órdenes de pago, resolución que reconoce y ordena el pago, promesas de compra-venta, etc., aplicamos técnicas estadísticas y de auditoría referentes a pruebas mediante un muestreo selectivo.

Pagos correspondientes a la urbanización Toscana (anexo 4):

Se adjuntan como soportes de cada uno de los desembolsos efectuados por la Caja Promotora de Vivienda Militar, por concepto de ahorros, cesantías, subsidios y otros, correspondientes a los adquirentes seleccionados, los siguientes documentos:

a. Fotocopia promesas de compraventa debidamente firmadas por cada uno de los prometientes compradores y por el gerente de Altanare Ltda., correspondientes a las personas seleccionadas en la prueba selectiva, los cuales aparecen en el anexo 4 en forma sombreada (70 folios). Ver anexo 30.

b. Fotocopia de la orden de pago, de la resolución expedida por el gerente general de la Caja Promotora de Vivienda Militar, por la cual se reconocen las cesantías, ahorros y se ordena su pago; de la cuenta de cobro firmada por el gerente y representante legal de Altanare Ltda. con su correspondiente anexo explicativo de la cuantía de la cuenta, por cada una de las personas seleccionadas y que aparecen en el anexo 4 en forma sombreada (68 folios). Ver anexo 30.

Pagos correspondientes a la urbanización Villa Sofía (anexo 5).

Se adjuntan como soportes de cada uno de los desembolsos efectuados por la Caja Promotora de Vivienda Militar, por concepto de ahorros, cesantías, subsidios y otros, correspondientes a los adquirentes seleccionados, los siguientes documentos:

a. Fotocopia promesas de compraventa debidamente firmadas por cada uno de los prometientes compradores y por el gerente de Altanare Ltda., correspondientes a las personas seleccionadas en la prueba selectiva, los cuales aparecen en el anexo 5 en forma sombreada (171 folios). Ver anexo 31.

b. Fotocopia de la orden de pago; de la disponibilidad presupuestal; de la relación de devolución de cesantías; de la imputación presupuestal; de la relación de devolución de ahorro legal obligatorio; de la cuenta de cobro firmada por el gerente y representante legal de Altanare Ltda.; de la resolución expedida por el gerente general de la Caja Promotora de Vivienda Militar, por la cual se reconocen las obligaciones y se ordena su pago, por cada una de las personas seleccionadas y que aparecen en el anexo 5 en forma sombreada (188 folios). Ver anexo 31.

Pagos correspondientes a la urbanización Alcázares de Suba. Anexo 6.

Se adjuntan como soportes de cada uno de los desembolsos efectuados por la Caja Promotora de Vivienda Militar, por concepto de ahorros, cesantías, subsidios y otros, correspondientes a los adquirentes seleccionados, los siguientes documentos:

a. Fotocopia promesas de compraventa debidamente firmadas por cada uno de los prometientes compradores y por el gerente de Altanare Ltda., correspondientes a las personas seleccionadas en la prueba selectiva, los cuales aparecen en el anexo 6 en forma sombreada (631 folios en dos tomos, así: Tomo 1, del 1º al 281 folios y tomo 2, del 282 al 631 folios). Ver anexo 28.

b. Fotocopia de la orden de pago, de la imputación presupuestal, de la disponibilidad presupuestal, de la relación de devolución de ahorro legal obligatorio, de la resolución expedida por el gerente general de la Caja Promotora de Vivienda Militar, por la cual se reconocen las obligaciones y se ordena su pago y de la cuenta de cobro firmada por el gerente y representante legal de Altanare Ltda., por cada una de las personas seleccionadas y que aparecen en el anexo 6 en forma sombreada (297 folios). Ver anexo 29.

Segunda pregunta: Una relación detallada del total de afiliados de la CAJA que adquirieron viviendas en los proyectos ejecutados por el contratista, en virtud del contrato 026/94 y sus adicionales discriminando:

Nombre del afiliado. Denominación del proyecto en el cual se adquirió la vivienda. Fecha de las promesas de compraventa y de la entrega de la vivienda. Fechas de los desembolsos, cuantía y conceptos (cuánto por cesantía, cuánto por ahorros y cuánto por subsidios, intereses y compensación). Cuantía de los descuentos, si los hubo y concepto.

Respuesta:

El total de los afiliados de la Caja Promotora de Vivienda Militar que adquirió vivienda en los proyectos ejecutados por el contratista, en virtud del contrato 026/94 y sus adicionales, fue de QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE (549), conformado según el siguiente detalle:

Contrato 026/94: 

Viviendas entregadas en Urb. Toscana42
Viviendas entregadas en Urb. Villa Sofía186
Viviendas entregadas en Urb. Monterrey0

Contrato adicional 001/95: 

Viviendas entregadas en Urb. Alcázares de Suba321
Total viviendas entregadas por contratista y adquiridas por afiliados549

(Ver anexo 12).

Las relaciones que incluyen los nombres y apellidos, número de cédula de ciudadanía de los afiliados que adquirieron vivienda, la denominación de la urbanización, los valores pactados en las promesas de compraventa, los valores pagados por la Caja Promotora de Vivienda Militar por concepto de ahorros, cesantías, subsidio y otros, la orden de pago, la fecha de cada uno de los pagos y el valor total pagado, se incluyen mediante los anexos 4, 5 y 6.

En relaciones elaboradas por cada una de las urbanizaciones Toscana, Villa Sofía y Alcázares de Suba donde aparecen los nombres y apellidos y el número de cédula de ciudadanía de cada uno de los afiliados que adquirieron vivienda, se incluyó la siguiente información:

a. Fecha de las promesas de compraventa.

b. Fecha de los otrosí de las promesas de compraventa.

c. Fecha de la firma de la escritura, pactada en la promesa de compraventa.

d. Fecha de entrega del inmueble según la promesa de compraventa.

e. Fecha máxima de entrega del inmueble según el contrato 026/94.

f. Diferencia en días entre la fecha pactada en el contrato y la pactada en la promesa de compraventa.

g. Fecha de entrega real del inmueble, según el acta de entrega.

h. Fecha de la orden de pago.

Las relaciones citadas se adjuntan al presente dictamen pericial mediante los anexos 7, 8 y 9.

Tercer pregunta: Establecidas las fechas y los valores de los desembolsos, en los casos en los cuales se detecte un plazo mayor de 30 días entre la fecha de la promesa y la del desembolso efectivo de los aportes mencionados, servirán presentar los señores peritos:

3.1. Una liquidación individual, teniendo en cuenta los parámetros e intereses establecidos en el acta 2 - PROCESO DE CONCILIACIÓN.

Respuesta:

A fin de responder el cuestionario planteado por la parte demandante, transcribimos a continuación los parámetros señalados en el acta 2 de fecha 26 de enero de 1998 denominada “Proceso conciliación Altanare Ltda. - Caja Promotora de Vivienda Militar”, con relación a “los intereses de mora en desembolsos aportes”. Al respecto se lee:

La jefe de la oficina de planeación hizo referencia al marco establecido por la Ley 80, consistente en definir Intereses moratorios hasta el doble del interés bancario corriente, y propuso como pauta la tasa resultante del promedio del interés bancario corriente registrado de enero de 1996 a enero de 1998 = 37.38% de acuerdo con el anexo 1 de la presente acta. Por parte de la firma ALTANARE LTDA., se indicó que la firma revaluaba el 5% mensual sobre el cual había efectuado el cálculo en su reclamación, por superar a la fecha el tope de interés moratorio establecido por ley. Aclaró que a la fecha de presentación de la reclamación el promedio superaba el 60%, por tal razón, propuso que se tomara el promedio para el mismo periodo del interés establecido por la Caja, arrojando una tasa del 59.97% según anexo 1.

Asimismo se definió el PLAZO como el número de días resultante entre la fecha de la orden de pago y de la promesa de compra venta, menos 30 días de plazo para el trámite en la Caja; la tasa se calcula diaria, sobre 365 días.

De esta forma se establece la primera aproximación al valor de intereses de mora a conciliar, calculados a noviembre 30 de 1997, cifra sujeta a la depuración de la información que adelanta la división finanzas.

Las propuestas que aparecen en el acta 2 de 1998 son las siguientes:

 CPVM. (I = 37.38%)ALTANARE (I = 59.97%)
Total1.006.553.1741.614'647.346

Para determinar las cifras objeto de actualización, se tuvieron en cuenta los siguientes parámetros:

El capital base de liquidación para efectuar el cálculo de los intereses de mora es el resultado de restar al valor pagado por la Caja Promotora de Vivienda Militar, el 30% de anticipo recibido por Altanare Ltda.

Las tasas de interés aplicadas del 37.38% y 59.97% corresponden a las propuestas por la Caja Promotora de Vivienda Militar y Altanare Ltda. respectivamente, según aparece en el acta 2 del 26 de enero de 1998. Fecha de los cálculos, según acta 2/98: Noviembre 30 de 1997.

Los resultados se registran a continuación:

UrbanizaciónCPVMALTANARE
Toscana48.867.318,4678.399.494,06 anexo 32
Alcázares de Suba346.976.177,82556.665.633,59 anexo 33
Villa Sofía170.324. 644,09273.230.135,13 anexo 34
Totales566.169.140,37908.295.262,78

Dando aplicación a lo establecido en el artículo 4º, numeral 8º de la Ley 80 de 1993 y el artículo 1º del Decreto 679 de 1994, y conforme lo solicitado en el cuestionario planteado por la parte demandante, actualizamos las anteriores cifras (anexos 32, 33 y 34), desde el 1º de diciembre de 1997 hasta el 31 de julio de 2001 y obtuvimos, con relación a los “Intereses de mora en desembolsos aportes” de que trata el acta 2 de fecha 26 de enero de 1998 denominada “Proceso conciliación Altanare Ltda. - Caja Promotora de Vivienda Militar”, los siguientes resultados:

UrbanizaciónCPVMALTANARE
Toscana107.687.578172.766.839 anexo 35
Alcázares de Suba764.622.1611.226.708.887 anexo 36
Villa Sofía375.339.776602.109.801 anexo 37
Totales1.247.649.5152.001.585.527

Los cálculos correspondientes a los resultados anteriormente citados, pueden verse en forma detallada en los anexos 32 A 37.

Pregunta: 3.2. Igualmente los señores peritos deberán establecer los costos financieros que debió asumir la sociedad contratista, frente a la entidad que otorgó la financiación del respectivo proyecto, acorde con las características de cada crédito en particular. Además, se servirán los señores peritos, efectuar una liquidación, en la cual se consoliden los resultados de sus operaciones. También deberán establecer una liquidación de los costos financieros que dichos intereses de subrogación pagados generaron desde la fecha del desembolso o abono hasta el día en que realice LA CAJA el pago.

Con fundamento en las cifras obtenidas, se servirán los señores peritos: Actualizar los valores contenidos en las diferentes actas del proceso de conciliación de conformidad con el IPC, registrado por el DANE, en aplicación de las previsiones contenidas en el artículo 4º, numeral 8º de la Ley 80 de 1093, en concordancia con el artículo 1º del Decreto 79 de 1994, indicando la metodología aplicada a efectos que pueda continuarse la actualización de tales valores hasta la fecha del fallo.

Respuesta:

Transcribimos a continuación los parámetros señalados en el acta 3 de fecha 27 de enero de 1998 denominada “Proceso conciliación Altanare Ltda. - Caja Promotora de Vivienda Militar”, con relación a “los intereses de mora en subrogación de los créditos de los afiliados”. Al respecto se lee:

“La firma Altanare indicó que realizó su cálculo basada en: El valor de los créditos de cada afiliado; el plazo de terminación de la obra y la fecha de subrogación; y una tasa de interés del 48%.

La jefe de la oficina de planeación cuestionó la tasa de interés aplicada, dado que las tasas cobradas por las corporaciones eran inferiores, de acuerdo con lo informado por Altanare, así:

• Granahorrar que financió las urbanizaciones VILLA SOFÍA y TOSCANA cobró corrección monetaria (+) 14 puntos, estableciéndose una tasa del 40.5%, con la corrección registrada para 1996 del 23.33%. Banco Central Hipotecario, financió la urbanización ALCÁZARES DE SUBA, estableciendo una tasa equivalente a DTF + 8.5 puntos, resultando una tasa del 36.77%, con una DTF promedio para 1997 (abr. ­ dic.) del 20.61% (nominal trimestre anticipado). (...).

De acuerdo con los planteamientos descritos, se establecen los siguientes valores a conciliar:

(…)”.

Para determinar las cifras objeto de actualización, se tuvieron en cuenta las siguientes bases:

El valor y la fecha de subrogación del crédito, que es el que aparece registrado en los diferentes comprobantes expedidos por Granahorrar y BCH. Fotocopia de la prueba selectiva de los anteriores comprobantes, se adjuntan al presente dictamen pericial mediante anexos 41 y 42.

La fecha de terminación de la obra, parámetros que aparece en el acta 3 del 27 de enero de 1998.

Las tasas de interés aplicadas corresponden a las del 40.5% y 36.77% cobradas por Granahorrar y BCH respectivamente y registradas en el acta 3/98.

Las tasas de interés aplicadas desde la fecha de subrogación del crédito hasta el 30 enero de 1998, fueron las del 37.38% para las urbanizaciones Villa Sofía y Toscana y del 33.08% para la urbanización Alcázares de Suba, conforme aparece en el acta 3/98.

Los resultados se registran a continuación:

UrbanizaciónAltanare
Toscana117.872.827,49 anexo 38
Alcázares de Suba613.727.092,81 anexo 39
Villa Sofía413.494.726,18 anexo 40
Totales$ 1.145.094.646,48

Dando aplicación a lo establecido en el artículo 4º, numeral 8º de la Ley 80 de 1993 y el artículo 1º del Decreto 679 de 1994, y conforme lo solicitado en el cuestionario planteado por la parte demandante, actualizamos las anteriores cifras (anexos 38, 39 y 40), desde el 1º de febrero de 1998 hasta el 31 de julio de 2001 y obtuvimos, con relación a los intereses por mora en subrogación de los créditos de los afiliados que trata el acta 3 de fecha 27 de enero de 1998 denominada “Proceso conciliación Altanare Ltda. - Caja Promotora de Vivienda Militar”, los siguientes resultados:

UrbanizaciónCPVMALTANARE
Toscana165.042.919249.316.498 anexo 43
Alcázares de Suba1.255.138.8971.298.113.346 anexo 44
Villa Sofía616.061.819874.595.613 anexo 45
Totales2.036.243.6352.422.025.457

Los cálculos correspondientes a los resultados anteriormente citados, pueden verse en forma detallada en los anexos 38 a 40 y 43 a 45.

Adicionalmente incluimos los listados presentados por ALTANARE LTDA. identificados con el anexo 46, donde se muestra el total de los intereses de mora por subrogación de los créditos, calculados al 8 de agosto de 2001, teniendo como base las tasas de interés corriente, de que trata el acta 3 del 27 de enero de 1998.

Pregunta 3.3. Con fundamento en las cifras obtenidas, se servirán los señores peritos:

• Actualizar los valores contenidos en las diferentes actas del proceso de conciliación de conformidad con el IPC, registrado por el DANE, en aplicación de las previsiones contenidas en el artículo 4º, numeral 8º de la Ley 80 de 1093(sic), en concordancia con el artículo 1º del Decreto 879 de 1984, indicando la metodología aplicada a efectos que pueda continuarse la actualización de tales valores hasta la fecha del fallo.

Respuesta:

Al dar respuesta a los numerales 3.1 y 3.2 ya nos hemos referido a la actualización de los valores correspondiente a las actas 2 y 3 de 1998.

Con relación a los valores que aparecen en el acta 4 de 2 de febrero de 1998, denominada “Proceso conciliación Altanare Ltda. Caja”, referente al “Incremento en costos de materiales de construcción”, a continuación transcribimos los parámetros allí citados:

(…).

Dando aplicación a lo establecido en el artículo 4º, numeral 8º de la Ley 80 de 1993 y el artículo 1º del Decreto 679 de 1994, y conforme lo solicitado en el cuestionarlo planteado por la parte demandante, actualizamos las cifras que aparecen en el acta 4/98 y obtuvimos los siguientes resultados:

3.3.1. Actualización de valores por incremento costos de construcción.

Propuestos por Altanare Ltda.:

Periodo actualizado: Desde 7-Dic-94 hasta 31-Jul-2001

Valor propuesto en acta 4/98Valor actualizado y reconocido intereses
$ 592.040.000$ 2.627.293.620.

El cálculo detallado por años puede verse en el anexo 47

Periodo actualizado: Desde 7-Dic-94 hasta 31-Jul-2001.

Valor propuesto en acta 4/98Valor actualizado valor reconocido intereses
$ 248.665.000$ 1.103.499.707

El cálculo detallado por años puede verse en el anexo 47

El anterior valor fue revaluado, por variación del número de viviendas adjudicadas de la urbanización Villa Sofía, modificando el valor que figuraba en el acta 4 de $ 248.665.000 por el de $ 249.332.617. Las nuevas cifras son las siguientes:

Valor del nuevo cálculoValor actualizado y reconocido intereses
$ 249.332.617$ 1.036.462.393

Ver anexo 43.

Propuestos por la Caja Promotora de Vivienda Militar:

Periodo actualizado: Desde 7-DIC-94 hasta 31-Jul-2001.

Valor propuesto en acta 4/98Valor actualizado y reconocido intereses
$ 212.827.284$ 944.462.816

El cálculo detallado por años puede verse en el anexo 47

Periodo actualizado: Desde 7-Dic-94 hasta 31-Jul-2001.

Valor propuesto en acta 4/98Valor actualizado y reconocido intereses
$ 89.390.407$ 396.687.461

El cálculo detallado por años puede verse en el anexo 47

3.3.2. Actualización de valores por incremento costos de materiales. Propuestos por Altanare Ltda.:

Valor a actualizar $ 1.017.696.326, conformado así:

$ 766.219.242, desde 5-Mayo-97 hasta 31-Jul-2001

$ 251.477.084, desde 5-Jul-97 hasta 31-Jul-2001.

Valores propuestos en acta 4/98Valor actualizado y reconocido intereses
 $ 766.219.242$ 1.957.145.518
 $ 251.477.084$ 616.224.925
Suman$ 1.017.696.326$ 2.573.370.443

El cálculo detallado por años puede verse en el anexo 47

Valor a actualizar: $ 889.893.424 conformado así:

$ 669.996.979, desde 5-Mayo-97 hasta 31-Jul-2001

$ 219.896.444 desde 5-Jul-97 hasta 31-Jul-2001

Valores propuestos en acta 4/98Valor actualizado y reconocido intereses
 $ 669.996.979$ 1.711.366.032
 $ 219.896.444$ 538.839.036
Suman$ 889.893.423$ 2.250.205.068

El cálculo detallado por años puede verse en el anexo 47

El anterior valor fue revaluado, por variación del número de viviendas entregadas en junio/97 de la urbanización Alcázares de Suba, modificando el valor que figuraba en el acta 4 de $ 889.893.424 por el de $ 788.442.890. Las nuevas cifras son las siguientes:

Valor del nuevo cálculoValor actualizado y reconocido intereses
$ 788.442.890$ 1.998.006.226

Ver anexo 48.

Propuestos por la Caja Promotora de Vivienda Militar:

Valor a actualizar: $ 718.838.926, conformado así:

$ 570.226.058, desde 5-Mayo-97 hasta 31-JuI-2001

$ 148.612.868, desde 5-Jul-97 hasta 31-Jul-2001

Valores propuestos en acta 4/98Valor actualizado y reconocido intereses
 $ 570.226.058 $ 1.456.522.248
 $ 148.612.868 $ 364.164.209
Suman$ 718.838.926$ 1.820.686.457

El cálculo detallado por años puede verse en el anexo 47

Valor a actualizar $ 628.566.712, conformado así:

$ 498.616.735, desde 5-Mayo-97 hasta 31-Jul-2001

$ 129.949.977, desde 5-Jul-97 hasta 31-Jul-2001

Valores propuestos en acta 4/98Valor actualizado y reconocido intereses
 $ 498.616.735 $ 1.273.611.329
 $ 129.949.977 $ 318.432.257 .
Suman$ 628.566.712$ 1.592.043.586

El cálculo detallado por años puede verse en el anexo 47

3.4. Actualización valores acta 3/98 sobre inversión en tierra.

RESPUESTA:

El acta 6/98 denominada “Proceso de conciliación Altanare Ltda. —Caja Promotora de Vivienda Militar— que aparece a folios 263 a 266 del proceso, firmada únicamente por el doctor Jairo Duarte Mejía, socio Altanare Ltda., registra en la parte final:

“De acuerdo con lo anterior y teniendo en cuenta las bases de cálculo acordado en el acta 4 (005) del 12 de febrero/98, en el anexo 1, se establece un costo por valor de $ 2.947.823.482 el cual se determina como punto a incluir durante el proceso final de conciliación”.

En el acta 5 del 12 de febrero de 1998, con relación al periodo de cálculo, se dijo:

“4. INVERSIÓN EN TIERRA

(...) Estableciéndose igualmente como período de cálculo a partir de la fecha de firma del contrato adicional 1/95 (mayo 5/95) hasta el día 28 de febrero de 1998, cuyo resultado será evaluado en próxima reunión”.

Siguiendo los parámetros anteriormente transcritos y dando aplicación a lo establecido en el artículo 4º, numeral 8º de la Ley 80 de 1993 y el artículo 1º del Decreto 679 de 1994, conforme lo solicitado en el cuestionario planteado por la parte demandante, actualizamos la suma de $ 2.949.823.482 desde el 1º de marzo de 1998 hasta el 31 de julio de 2001 y obtuvimos, con relación a “la inversión en tierra” de que trata el acta 6 del 16 de febrero de 1998, denominada “Proceso conciliación Altanare Ltda. - Caja Promotora de Vivienda Militar”, el siguiente resultado:

Propuesto en actas 5 y 6/98Valor actualizado y reconocido intereses
$ 2.949.823.482$ 6.127.957.904

Ver anexo 49.

3.5. Actualización valores acta 7/33.

Respuesta:

El acta 7/98 denominada “Proceso de conciliación Altanare Ltda. - Caja Promotora de Vivienda Militar que aparece a folios 270 a 273 del proceso, registra en la parte final:

“De lo expuesto se puede establecer que por concepto de capital (ahorros, cesantías y subsidio) neto, es decir, al sumar el valor adeudado por concepto de capital (ahorros, cesantías y subsidio) y restarle a ese subtotal el valor de las devoluciones que debe hacer Altanare Ltda. por renuncia de los afiliados, así como el mayor valor pagado de capital, la CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR le adeuda a la sociedad ALTANARE LTDA. la suma de CIENTO SESENTA Y SEIS MILLONES CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTIÚN PESOS ($ 166.044.221.00) mcte.”.

Para efectos de efectuar las actualizaciones solicitadas, nos hemos basado en el informe sobre “Datos consolidados acta 7/98” que registra las cifras reales presentadas por la parte demandante y aplicando los parámetros señalados en el acta 7 del 6 de marzo de 1998, se llega a la siguiente cifra a actualizar:

Valor adeudado por concepto de capital

(Ahorros, cesantías y subsidio) $ 242.142.281.00 anexo 51

Menos: Devoluciones que debe hacer Altanare por renuncia de los afiliados.

$ 92.094.023.00 anexo 51

Menos: Mayor valor pagado de capital $ 12.342.614.00 anexo 51

Total $ 137.705.644.00

Dando aplicación a lo establecido en el artículo 4º, numeral 8º de la Ley 80 de 1993 y el artículo 1º del Decreto 679 de 1994, conforme lo solicitado en el cuestionario planteado por la parte demandante, actualizamos la suma de $ 137.705.644.00 desde el 7 de marzo de 1998 hasta el 31 de julio de 2001 y obtuvimos, el siguiente resultado:

Propuesto en informe consolidadoValor actualizado y reconocido acta 7/98.
$ 137.705.644.00$ 285.030.003.00
Ver anexo 49”. 

Ahora, en cuanto a los cuestionamientos elevados por la Caja de Vivienda Militar, los peritos señalaron:

“2. RESPUESTA AL CUESTIONARIO PLANTEADO POR LA PARTE DEMANDADA

2.1. Sobre la contabilidad de la Caja Promotora de Vivienda Militar y la contabilidad de Altanare Ltda. para que determine contablemente la forma y ejecución del contrato.

2.1.1. Libros de contabilidad.

La Sociedad Altanare Ltda. tiene registrada la información contable en libros de contabilidad que se encuentran debidamente registrados en la Cámara de Comercio, según el siguiente detalle:

Libro diario:

— Registro 584.674 del 11 de septiembre de 1992, en el libro VII de la Cámara de Comercio de Bogotá, consta de 250 hojas útiles y pertenece a ALTANARE LTDA.

— Registro 768.697 del 1º de abril de 1997, en el libro VII de la Cámara de Comercio de Bogotá, consta de 300 hojas útiles y pertenece a ALTANARE LTDA.

Libro mayor y balanceo:

Registro 584.672 del 11 de septiembre de 1992, en el libro VII de la Cámara de Comercio de Bogotá, consta de 100 hojas útiles y pertenece a ALTANARE LTDA.

Libro de inventarios y balanceo:

— Registro 584.673 del 11 de septiembre de 1992, en el libro VII de la Cámara de Comercio de Bogotá, consta de 150 hojas útiles y pertenece a ALTANARE LTDA.

— Registro 818.964 del 28 de mayo de 1998, en el libro VII de la Cámara de Comercio de Bogotá, consta de 400 hojas útiles y pertenece a ALTANARE LTDA. (Ver anexo 56).

Libro de registro de socios:

La sociedad ALTANARE LTDA. no posee el libro de registro de socios, de que trata el artículo 361 del Código de Comercio.

2.1.2. Concepto: Hemos examinado los documentos soportes de los registros contables que ha realizado la sociedad ALTANARE LTDA. con respecto al contrato 026/94 y sus adiciones y conceptuamos que la contabilidad se registra de conformidad con lo establecido en el Decreto 2649 de 1993 (dic. 29) “Por el cual se reglamenta la contabilidad en general y se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente aceptados en Colombia”.

La sociedad ALTANARE LTDA. desarrolle su actividad económica en desarrollo de su objeto social. Las contabilizaciones relacionadas con el contrato 026/94 y sus adiciones están documentadas mediante soportes debidamente fechados y archivados. Los libros de contabilidad incluyen una adecuada descripción de cuentas, conforme el plan único de cuentas para comerciantes. En los estados financieros se aprecia que se incluyen sus elementos, es decir los activos, los pasivos, el patrimonio, los ingresos, los costos, los gastos la corrección monetaria y las cuentas de orden y además de éstos, se incluyen las notas o revelaciones sobre rubros del balance general.

De la contabilización basada en los soportes contables, está dando fe la contadora pública María Leída Torres. Adjuntamos certificado del 12 de septiembre de 2001, fotocopia de la tarjeta profesional y certificado de vigencia expedido por la Junta Central de Contadores (anexo 57).

2.1.3. Registros contables:

A manera de ejemplo de la manera como la sociedad ALTANARE LTDA. efectúa sus contabilizaciones, incluimos los recibos de caja 02367 del 7-Dic-94 y del 02725 del 17 de mayo de 1995, efectuados como constancia del ingreso de los anticipos por $ 2.599.200.000.00 y $ 2.928.150.000.00 respectivamente. Dichas sumas fueron consignadas en el Banco Industrial Colombiano, cuenta 031150875-02, según aparece en el extracto del mes de diciembre de 1994 y fotocopia del comprobante de consignación. Teniendo como soportes los documentos citados anteriormente, se registró en el libro auxiliar denominado “Ingresos por consignar”, donde puede verse en el concepto: Anticipo de compradores”. Este libro auxiliar constituye la parte descriptiva de los valores que en forma global se contabilizan en el libro diario, debidamente registrado en la Cámara de Comercio (ver anexo 58).

La prueba selectiva con el fin de verificar la correcta contabilización de los ingresos, comprendió la verificación de los dineros recibidos por la sociedad ALTANARE LTDA. y entregados por la CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR. Se adjuntan al presente dictamen pericial los respectivos comprobantes soportes, las fotocopias de los libros auxiliares donde aparecen registrados y la relación de los mismos (anexo 58).

2.2. Sobre la documentación contable que logre recopilarse en virtud de la inspección judicial solicitada, para que los peritos se pronuncien sobre la liquidación del contrato y definan cuál de las partes contractuales resulta deudora de la otra.

Respuesta:

Los suscritos de común acuerdo y en razón a que la definición referente a cuál de las partes contractuales resulta deudora de la otra, depende de la decisión que el honorable magistrado tome con relación a las pretensiones de la demanda, antes de que esto ocurra no es posible decir en concreto el valor a cargo de una u otra de las partes.

Para un mayor entendimiento de la situación objeto del proceso, a continuación registramos la información que al respecto registran las partes:

1. Número de viviendas entregadas a afiliados: 

UrbanizaciónSegún AltanareSegún CPVMAnexos
Alcázares de Suba30732150, 12 y 13
Villa Sofía18518651, 12 y 13
Toscana424252, 12 y 13
    

En los anexos 50, 51 y 52 aparece en forma detallada cada una de las personas que adquieren los inmuebles, el número del apartamento, el valor del apartamento, el número de escritura, la fecha de la escritura y la notaría, según información que aparece en Altanare Ltda., parte demandante.

2. Valor de las viviendas entregadas:

UrbanizaciónSegún AltanareAnexos
Alcázares de Suba8.057.456.24750 y 53
Villa Sofía2.889.920.00051 y 53
Toscana758.850.00052 y 53
Total11.706.226.247 

3. Anticipo pactado y pagado por la Caja en efectivo:

ContratoSegún AltanareSegún CPVMAnexos
026/942.599.200.0002.599.200.00010 y 58
001/952.928.150.0002.928.150.00010 y 58
Total5.527.350.0005.527.350.000  

4. Valor amortizado por anticipos (30%):

UrbanizaciónSegún AltanareSegún CPVMAnexos
Alcázares de Suba1.684.206.0001.749.276.00033 y 3
Villa Sofía785.400.000785.400.00034 y 2
Toscana215.250.000220.650.00032 y 1
Afiliados que no adquirieron vivienda182.196.000117.126.00053 y 3
Total:2.867.052.0002.872.452.000  

5. Valores pactados en promesas de compraventa a pagar por la Caja de los dineros pertenecientes a los afiliados por concepto de ahorros, cesantías y subsidios:

UrbanizaciónSegún AltanareSegún CPVMAnexos
Alcázares de Suba3.889.922.8204.049.943.19333 y 6
Villa Sofía1.872.399.6961.876.212.00734 y 5
Toscana464.218.160464.318.93632 y 4
Total6.226.540.6766.390.474.136  

6. Valores pagados por la Caja de los dineros pertenecientes a los afiliados por concepto de ahorros, cesantías y subsidios:

UrbanizaciónSegún AltanareSegún CPVMAnexos
Alcázares de Suba3.684.562.835 33
Pagado 2.088.012.7976
Amortizado 1.866.402.0006
Villa Sofía1.848.470.648 34
Pagado 1.067.760.1305
Amortizado 785.400.0005
Toscana464.248.030 32
Pagado 270.598.0304
Amortizado 220.650.0004
Total$ 5.997.281.5136.298.822.957  

7. Afiliados que no adquirieron vivienda.

7.1. Rescindieron de común acuerdo el contrato: $ 112.988.129

UrbanizaciónSegún AltanareAnexos
Alcázares de Suba104.602.65353
Villa Sofía8.385.47753
Toscana0 

7.2. Incumplieron el contrato y Altanare rescindió unilateralmente el contrato con justa causa: $ 193.218.573

UrbanizaciónSegún AltanareAnexos
Alcázares de Suba183.927.40853
Villa Sofía9.291.16553
Toscana0 
Total: $ 306.206.702

8. Valores pactados con afiliados (por concepto de ahorros, cesantías y subsidios que debía girar la Caja a Altanare:

 Según Altanare Ltda.Anexos
Contrataron y recibieron vivienda6.226.540.676.0032, 33, 24 y 54
No adquirieron vivienda y rescindieron de común acuerdo112.988.129.0054 y 55
No adquirieron vivienda e incumplieron contrato193.218.573.0054 y 55.
Total pactado6.532.747.378.0054
Pagado por la Caja Promotora de Vivienda Militar6.295.691.574 
Ingresos contabilizados $ 3.407.745.468.00 59
Según anexos 32, 33 y 34 $ 2.684.856.000 32, 33 y 34
No adquirieron vivienda $ 182.196.000.00 54 y 55
Devolución a dos afiliados $ 20.894.106.00 54 y 55
Diferencia entre valores pactados y valores recibidos$ 237.055.804.00 

Del anterior análisis se llega a que la Caja Promotora de Vivienda Militar adeuda a Altanare Ltda. por concepto de aportes pactados por los afiliados (ahorros, cesantías y subsidios) la suma de: DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CUATRO PESOS ($ 237.955.804.00).

9. Valores a cargo de ALTANARE LTDA.

Recibido por concepto de anticipos: $ 5.527.350.000Anexos 10 y 58
Menos: Amortización del 30%Anexos 32, 33
según Altanare Ltda.: $ 2.867.052.00034, 53
Subtotal $ 2.660.298.000 
Más: 50% valor lote $ 1.800.000.000Anexos 20 a 23
Total a cargo de ALTANARE LTDA.: $ 4.460.298.000 

Según la información obtenida en ALTANARE LTDA. esta empresa adeuda a la Caja Promotora de Vivienda Militar por concepto de capital la suma de: CUATRO MIL CUATROCIENTOS SESENTA MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL PESOS ($ 4.460.298.000.00) M/CTE.

Dejamos constancia de que los anteriores valores no son definitivos toda vez que se encuentra pendiente de la decisión del honorable magistrado lo referente a los valores consignados en las actas 1 y 7 denominadas “Proceso de conciliación Altanare Ltda. - Caja Promotora de Vivienda Militar”, a las cuales nos hemos referido y actualizado sus valores con fecha 31 de julio de 2001, teniendo como base el IPC, certificado por el DANE, al responder la pregunta 3.3 del cuestionario presentado por la parte demandante. Adjuntamos al presente dictamen pericial las fotocopias de las actas citadas y del adendo 1 a la licitación pública 002-CVM-94 (anexo 60)” (cdno. 5).

En cuanto al pago de los anticipos y amortizaciones, los peritos señalaron —anexo 10, cuaderno 6—:

“ANTICIPO PACTADOS Y PAGADOS POR LA CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR EN EFECTIVO

ContratoViviendas contratadas urbanizaciónFecha de giro anticipoVr. Anticipo 30% (1)
026/94
Nov. 11/94
Toscana
Villa Sofía
Monterrey
6-dic-94
6-dic-94
6-dic-94
405.000.000
1.227.600.000 966.600.000
  Total anticipo pagado2.599.200.000
001/95Alcázares de Suba16-Mayo-952.928.150.000
  Total anticipo pagado2.928.150.000
  Total pagado en efectivo5.527.350.000

Nota: Anticipo correspondiente al 30% del valor total de las viviendas, es decir 30% del valor total de las 518 viviendas pactadas en el contrato 026/94 y 30% de las 450 viviendas contratadas en el contrato 001/95.

ANTICIPO PACTADO Y PAGADO POR LA CPVM EN TERRENO

icon
ver tabla
ContratoVr. del terreno (1)Fecha entrega del loteFecha devolución saldo lote por parte de AltanareValor de la devoluciónSaldo a cargo de Altanare
026/94 Nov. 11/943.600.000.00006-dic-9606-dic-96 (2)1.800.000.0001.800.000.000

Nota 1: El valor del lote del terreno de $ 3.600.000.000 se estableció en la cláusula 4ª del contrato 026/94.

Nota 2: La Caja hizo entrega real y material del lote de terreno objeto de permuta a la entrega de las 549 viviendas, es decir el 38.5% del total de las viviendas contratadas. No obstante lo establecido en la cláusula vigésima segunda del contrato 026/94 que acordó la entrega del terreno una vez el contratista demostrara un 40% de la totalidad de las viviendas descritas y contenidas en el literal a y b de la cláusula primera” (anexo 10, cdno. 6 del dictamen).

La Caja Promotora de Vivienda Militar puso de presente su inconformidad con algunas conclusiones de la experticia, relativas a la liquidación de las prestaciones a su cargo y a favor de la sociedad contratista, fundada en las actas de conciliación que reposan en el plenario. Esto, debido a que se trata de acuerdos provisionales sin fuerza vinculante (fls. 136-138, cdno. 1, exp. 99-02932).

La sociedad Altanare Ltda., por su parte, solicitó aclaración del dictamen, en lo que tiene que ver con el número de afiliados y de viviendas; las propuestas, acuerdos y desacuerdos previos, contenidos en las actas que obran en el plenario y la actualización de las sumas adeudadas (fls. 139-140, cdno. 1, exp. 99­02932).

Los peritos actuaron en consecuencia. Dieron cuenta de que la información sobre el número de afiliados y de viviendas adquiridas se obtuvo de los registros contables de la Caja y de las escrituras públicas que reposan en la actuación, aportadas por la sociedad contratista. Precisaron que, si bien las cifras no coinciden, resolvieron acogerse a los valores que constan en las escrituras públicas. Por tanto, concluyeron:

Número de viviendas entregadas a los afiliados:

UrbanizaciónAltanareCajaAnexos
Alcázares de Suba30732150, 12, 13

Así mismo, los expertos precisaron que las actas suscritas por las partes, constituyen el punto de partida para esclarecer el contenido obligacional, las propuestas de arreglo, las prestaciones ejecutadas y adeudadas. De esta forma, reiteran las conclusiones del dictamen inicial (fls. 149-163, cdno. 1, exp. 99-02932).

Realizada la valoración del dictamen, la Sala encuentra que las conclusiones de los peritos se apoyan en soportes suficientes para infundir certeza sobre la realidad de lo acontecido. Sobre el particular se debe tener en cuenta que el juez, a la luz de la sana crítica y las reglas de la experiencia, debe valorar el dictamen pericial con el fin de acogerlo total o parcialmente o desechar sus resultados. Se trata de considerarlo, siempre que, por su claridad, precisión y detalle, infunda certeza, dada la conducencia y soporte de las conclusiones e idoneidad del experto, previa confrontación y siempre que supere las observaciones y objeciones y aclare las dudas(15).

En los términos del artículo 264 del Código de Procedimiento Civil, la prueba pericial procede en aquéllos casos en que se necesiten especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos, para verificar ciertos hechos que interesan al proceso. No basta con responder a los interrogantes planteados por las partes o el juez, sino hacerlo con suficiencia, infundiendo certeza sobre los hechos objeto de la experticia, para lo cual deben soportar sus conclusiones en pruebas que demuestren sus afirmaciones.

En el presente asunto, los peritos dejaron constancia de haber consultado la demanda, la contestación, el contrato 026 de 1994, los adicionales 001 de 1995, 001 de 1996 y 002 de 1996 y así lo demostraron, en cuanto se refirieron al convenio inicial y a las modificaciones con suficiencia. Pusieron de presente la documentación aportada por la Caja Promotora de Vivienda Militar y la sociedad Altanare Ltda., en lo relativo a los afiliados, las promesas de compraventa y órdenes de pago por concepto de cesantías, intereses, compensaciones, subsidios y ahorros; tuvieron en cuenta las actas de entrega de las viviendas y del lote de terreno; las escrituras públicas, recibos de caja, cuentas de cobro, actas de conciliación y comprobantes de intereses de subrogación también fueron consultados. Y para los cálculos se basaron en los índices de precios al consumidor y los libros de contabilidad de las partes, al tiempo que aplicaron técnicas estadísticas y de auditoría. La experticia cuenta con sesenta y un (61) anexos, los cuales aparecen referenciados a lo largo del dictamen.

Como se observa, la experticia estuvo debidamente soportada y fue rendida por peritos idóneos, quienes rindieron su concepto sin desbordar el objeto de la prueba y basados en el conocimiento cierto de la documentación que reposa en el expediente, necesaria para establecer la causación de los perjuicios, como lo ordena el artículo 241 del Código de Procedimiento Civil, dándole el valor y la credibilidad que corresponde.

4. Cuestión previa. Oportunidad de la acción contractual.

Acorde con la jurisprudencia unificada de la Sala(16), que atiende los postulados del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, la Sala se limitará a considerar la sentencia impugnada desde la perspectiva de las sustentaciones, sin otra limitación, pues impugnaron ambas partes.

En el presente caso se tiene que el 14 de noviembre de 1994, la Caja Promotora de Vivienda Militar y la sociedad Altanare Ltda. suscribieron el contrato que denominaron de permuta 026, por un plazo de ejecución de catorce (14) meses, con posibilidad de prórroga por seis (6) meses más (cláusulas segunda y tercera), el que se contabilizaría así:

“SEGUNDA. PLAZO. El plazo para la ejecución de este contrato se determina así:

a. Las viviendas contenidas en el Literal “a” de la cláusula anterior deberán ser entregadas en un plazo máximo de catorce (14) meses, contados a partir de la fecha de perfeccionamiento del contrato.

b. Las viviendas contenidas en el literal “b” de la cláusula primera deberán ser entregadas en un plazo máximo de CATORCE (14) meses, contados a partir de la fecha del perfeccionamiento del contrato adicional, que para tal efecto deberá celebrarse.

TERCERA. PRÓRROGA DEL PLAZO. LA CAJA podrá ampliar el plazo de ejecución del contrato y sus adiciones hasta por SEIS (6) meses, cuando el contratista lo solicite y justifique. La prórroga se convendrá en contrato adicional con las formalidades legales.

PAR.—Durante los plazos de prórroga que se concedan AL CONTRATISTA quedan vigentes todas las obligaciones establecidas en el presente contrato. Igualmente EL CONTRATISTA se obliga a prolongar la garantía que así lo requiera por el tiempo prorrogado”.

Ahora, aunque el acta de inicio no se conoce, i) el 9 de marzo de 1995, la junta de la Caja Promotora de Vivienda Militar hizo constar que el proyecto Los Alcázares de Suba, ofrecido por la sociedad Altanare Ltda. para la categoría suboficial, con una disponibilidad de 840 apartamentos, área de 60 metros cuadrados y costo de vivienda de $ 21.690.000 más $ 1.500.000 de parqueadero opcional, cumplió con los requerimientos técnicos exigidos en el pliego de condiciones. Al tiempo, autorizó la promoción del proyecto a nivel nacional a partir del 21 del mismo mes y año; y la contratista, por su parte, ii) el 3 de noviembre de 1995 hizo constar que el contrato se perfeccionó el 16 de mayo del mismo año.

No obstante, el 5 de mayo de 1995, las partes suscribieron el adicional 001/95, para seleccionar 450 soluciones de vivienda de las 840 ofrecidas, con un plazo de entrega de catorce (14) meses, así:

“Segunda. De conformidad con lo establecido en la cláusula segunda y vigésima del contrato 026/94, se establece el plazo para la entrega de las viviendas mencionadas en 14 meses contados a partir del perfeccionamiento del presente contrato”.

Aunado a lo expuesto, i) el 21 de noviembre siguiente, mediante oficio 008608, la Caja resolvió prorrogar la promoción de los programas de vivienda ofrecidos hasta el 31 de diciembre de 1995; ii) el 13 de septiembre de 1996, las partes suscribieron el adicional 001/96, para establecer, entre otros aspectos, el 14 de febrero de 1997 como fecha límite de liquidación del contrato y sus adicionales y iii) el 29 de noviembre siguiente, según el adicional 002/96, la promoción de las viviendas se adelantaría por un término de ocho (8) meses, contados a partir del perfeccionamiento del acuerdo.

Además, en las cláusulas sexta y séptima, sobre la liquidación y entrega material de las viviendas, se acordó:

“SEXTA: LIQUIDACIÓN. Vencido el término de promoción de las viviendas, dentro de los dos (2) meses siguientes se deberá realizar una verificación con el fin de establecer el número de viviendas vendidas o adquiridas, según lo estipulado en las cláusulas procedentes.

SÉPTIMA: ENTREGA MATERIAL DE LAS VIVIENDAS. Las viviendas objeto de este contrato serán entregadas el día quince (15) de diciembre de 1997.

PAR.—La sociedad Altanare Ltda. deberá realizar entregas parciales antes del vencimiento en los términos y unidades que se indican a continuación:

UNIDADESFECHA
40Agosto 15/97
20Septiembre 15/97
40Octubre 15/97
44Noviembre 15/97
20Diciembre 15/97

Ahora, en lo que tiene que ver con el lote de terreno ubicado en la autopista sur con carrera 11, que soportaría, en los términos de la licitación pública, 1425 soluciones de vivienda, la Caja Promotora de Vivienda Militar da cuenta de la entrega el 5 de diciembre de 1996, una vez suscrita la escritura 5254, otorgada el 28 de octubre de 1996 en la Notaría Segunda de Soacha, instrumento en el que igualmente se hace constar la entrega material a satisfacción y de la cual da cuenta el acta de la misma fecha. Así, aunque, según el acta adicional de 7 de abril de 1997 se habría realizado la entrega material y efectiva del predio, lo cierto es que esto ocurrió mucho antes, pues, el 3 de noviembre de 1995, al tiempo que la contratista reclamaba por el equilibrio contractual, solicitaba confirmar el avance de obra.

El 15 de diciembre de 1996, mediante la Resolución 1761, la Caja Promotora de Vivienda Militar expidió la resolución tendiente a liquidar unilateralmente el contrato y sus adicionales 001 de 1995 y 001 y 002 de 1996; empero el 6 de mayo de 1998, mediante Resolución 1903 revocó la decisión.

El 15 de septiembre de 1998, la Caja Promotora de Vivienda Militar presentó solicitud de conciliación prejudicial. El 12 de noviembre siguiente, los contratantes adelantaron la audiencia ante la Procuraduría Once Judicial de Bogotá, sin llegar a un acuerdo.

Aunado a lo anterior, según el adicional 002/96, las partes acordaron como última fecha de entrega de las viviendas el 15 de diciembre de 1997, por lo que, sumado el plazo para liquidar el contrato —por mutuo acuerdo hasta el 15 de abril y de forma unilateral hasta el 15 de junio de 1998—, el término para demandar en acción contractual vencía el 15 de junio de 2000.

De ahí que las demandas presentadas por la Caja Promotora de Vivienda Militar el 18 de diciembre de 1998 y la sociedad Altanare Ltda. el 3 de diciembre de 1999 fueron en oportunidad.

5. Naturaleza del contrato y régimen jurídico aplicable.

El caso que ocupa la atención de la Sala, trata de un contrato que las partes denominaron de “permuta”, celebrado el 14 de noviembre de 1994 entre la Caja Promotora de Vivienda Militar y la sociedad Altanare Ltda.; empero, para la Sala en realidad, como pasa a explicarse, se estaría más bien ante un contrato innominado.

El artículo 1955 del Código Civil define la permutación o cambio como el contrato a través del cual las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.

En el contrato del sub lite figura el objeto: “permutar un lote de terreno de propiedad de la Caja, ubicado en la autopista sur con carrera once (11) del municipio de Soacha (C/marca.), con un área aproximada, de DOSCIENTOS CUARENTA MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON DIECIOCHO DECÍMETROS DE METROS CUADRADOS (240.336.18 M2), por parte del número de cuotas iniciales de igual No. (sic) de viviendas para las categorías suboficial y/o agente, ubicadas y distribuidas como se cita la continuación, y de conformidad con las condiciones técnicas, económicas y financieras establecidas en los pliegos de condiciones”.

No obstante, acorde con las prestaciones, se observa que las partes no convinieron en un contrato de permuta. Se conoce que la contratista se encargó de adelantar la construcción, a su costa, de un determinado número de viviendas sobre un lote de propiedad de la contratante, que esta resolvió destinar a solventar las necesidades de vivienda de sus afiliados. Es claro que, si bien el inmueble se transfirió, según escritura otorgada el 28 de octubre de 1998, el contrato data del 11 de noviembre de 1994 y no consta en escritura pública. De donde, de entender que se convino en la transferencia de un bien inmueble a cambio de las cuotas iniciales de las obras construidas como reza el contrato, habría que concluir, contrario a la realidad, en la inexistencia del acuerdo, en los términos del artículo 1500 del Código Civil, a cuyo tenor:

“ART. 1500.—El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento”.

En los términos del artículo 1495 del Código Civil, se considera contrato o convención al acto mediante el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas.

Por su parte, el artículo 864 del Código de Comercio define el contrato como el acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial, el que se entiende celebrado, salvo estipulación en contrario, en el lugar de residencia del proponente y en el momento en que éste recibe la aceptación de la propuesta.

Se concluye, en consecuencia, que el contrato se determina por la real voluntad de las partes, el orden a la realización del interés, con objeto y causa lícitas que las congrega, libre de apremios, errores o engaños, como lo dispone el artículo 1502 del Código Civil.

Siéndole para las partes generador de obligaciones, el acuerdo no puede ser invalidado sino por su mutuo consentimiento o por causas legales y ejecutarse de buena fe, según lo pactado, la naturaleza de la obligación o lo que por ley le pertenezca (C.C., arts. 1602 y 1603). Pertenencia que dependerá de la coincidencia de las prestaciones con el modo de ser regulado en la ley y, en todo caso de la mayor semejanza. Lo último da lugar a un contrato innominado o atípico, en la medida en que el objeto y las obligaciones que de él se desprenden no se enmarcan con exactitud en las tipologías que el ordenamiento regula. Al respecto, la doctrina ha señalado(17):

“Los innominados son aquellos que presentan caracteres atípicos resultantes de la reunión en un contrato de diversos elementos constitutivos de los contratos típicos, como también aquellos otros que, dentro del marco de la legalidad, pueden ser celebrados por los órganos del Estado dentro de la esfera de su propia competencia. Fiorini sostiene que el contrato innominado se desconoce en el derecho administrativo. Consideramos equivocada esta afirmación. Como expresa Rivero: ´Fuera de esos contratos (que deja enumerados renglones más arriba) que corresponden a un tipo determinado, como los contratos especiales del derecho civil, la administración utiliza el procedimiento contractual a los fines y según las combinaciones más diversas: son los contratos innominados de derecho administrativo. Todo esto pone en relieve la expansión que conoce actualmente el contrato administrativo y la renovación que resulta en su teoría general´. También Escola rechaza la posición negativa de Fiorini: ´Es cierto que los más importantes contratos administrativos están nominados y regidos por la ley. Pero no es sostenible en cambio que la administración pública, en el curso de esa gestión, no puede celebrar sino esos contratos, y solamente esos´. ´Al contrario, si el interés público lo exige, si la actividad administrativa lo impone, no puede negarse a la administración la posibilidad de celebrar otros tipos o clases de contratos, y aun la de crear nuevas figuras contractuales´. Coincide Marienhoff.

En el derecho administrativo —salvo excepciones— la mayoría de los contratos no están disciplinados normativamente, de donde, implicando figuras que no constituyen contratos pertenecientes a una categoría predeterminada, carecen de una denominación especial.

Hacemos nuestros esos conceptos y agregamos que, además, como se ha dicho, aun cuando siempre rija la máxima ´plus est in re quam in nomine´, esta clasificación de contratos nominados e innominados presenta interés para conocer cuál ha sido el propósito de las partes al celebrarlos, y cuáles son las reglas a que pueden estar sometidos, principalmente si se trata de un contrato disciplinado por normas legales”.

Además de los elementos esenciales exigidos para que el acuerdo produzca los efectos perseguidos con su celebración, la voluntad se somete a formalidades constitutivas en orden a su formación o nacimiento, así como al cumplimiento de requisitos necesarios para su regularidad, de suerte que se satisfaga la función social que está llamado a cumplir.

La existencia se predica de la presencia indudable de los elementos esenciales, en tanto la invalidez o nulidad del negocio se dice de aquel que por reunir los elementos establecidos en la ley existe y produce efectos, los que incluso podrían ser respetados, sin perjuicio de la sanción, en razón del vicio que ha sido prohibido. El negocio inexistente, de entrada no genera obligación aparente; pues si no hay voluntad, porque no se expresó, provino de quien no puede obligarse o de una voluntad formada por fuera de los cánones constitutivos, para el efecto, la escritura pública debidamente registrada tratándose de la transferencia de inmuebles, se exige al intérprete, dentro del marco legal, considerar los efectos realmente queridos y jurídicamente posibles.

Se conoce que los contratos, en orden a las formas legales, se clasifican en reales, solemnes y consensuales, siendo esta última, la ausencia de formalidades legales, la modalidad predominante, en cuanto, ante la falta de una norma que exija la solemnidad o la entrega, basta el consentimiento de las partes respecto de sus elementos esenciales para que surja la obligación.

Conforme a la definición contenida en el artículo 32 de la Ley 80 de 1993, es de obra el contrato celebrado por la entidad estatal para la construcción, mantenimiento, instalación y, en general, para la realización de cualquier otro trabajo material sobre bienes inmuebles, cualquiera que sea la modalidad de ejecución y pago. Siendo la entidad el dueño de la obra.

Ahora, está claro para la Sala que la transferencia del inmueble se convino y que estando en ejecución la obra, la misma se cumplió, sin que resulte posible aceptar que la existencia del acuerdo data de la transferencia del inmueble. Nótese que esta era necesaria para dar lugar a la obtención de los créditos hipotecarios que la contratista requería para obtener recursos y, para hacer posible las subrogaciones hipotecarias, a cargo de los afiliados de la Caja y adquirentes de los inmuebles. Sin que de ello se siga —se insiste— en que la Caja Promotora de Vivienda Militar y la sociedad Altanare Ltda. convinieron en la permuta del inmueble; empero, como el objeto tuvo que ver con la construcción de viviendas, sin perjuicio de las particularidades, es dable aplicar las previsiones de un contrato de obra.

En lo atinente al régimen jurídico, siendo la contratante una entidad estatal(18) y atendiendo a la fecha de celebración del contrato, esto es 14 de noviembre de 1994, debe concluirse que las partes sujetaron su voluntad a las previsiones de la Ley 80 de 1993 y, en lo no regulado a las disposiciones relativas a la naturaleza de las prestaciones, conservando siempre la naturaleza estatal de las mismas. Es de anotar, dada la vinculación de intereses privados, para el efecto, lo concerniente a la adquisición de las viviendas por parte de los afiliados, la remisión a las disposiciones comerciales y civiles en la materia.

6. Análisis del caso. Cumplimiento contractual.

Conforme al artículo 1602 del Código Civil, el contrato se constituye en ley para las partes y, por virtud del artículo 1494 ibídem en fuente de obligaciones, las que, tratándose de contratos sinalagmáticos, no se hacen exigibles para una parte hasta tanto la otra no cumpla o se allane a cumplir lo que le corresponde (C.C., art. 1609). Desde esta perspectiva, para la Sala resulta claro que para invocar la declaratoria de incumplimiento parcial o total, cada parte debe acreditar que satisfizo todas y cada una de sus obligaciones contractuales, en la forma y tiempo debidos. Sobre el particular, la Sala ha señalado(19):

“18. En los contratos bilaterales y conmutativos —como son comúnmente los celebrados por la administración—, teniendo en cuenta la correlación de las obligaciones surgidas del contrato y la simetría o equilibrio de prestaciones e intereses que debe guardar y preservarse (C.C., arts. 1494, 1495, 1530 y ss. 1551 y ss.), la parte que pretende exigir la responsabilidad del otro por una conducta alejada del contenido del título obligacional debe demostrar que, habiendo cumplido por su parte las obligaciones del contrato, su co-contratante no cumplió con las suyas, así como los perjuicios que haya podido sufrir.

19. Quiere decir lo anterior que el éxito de la acción de controversias contractuales de que trata el artículo 87 del Código Contencioso Administrativo cuando se pretende obtener la declaratoria de incumplimiento del contrato y la condena en perjuicios presupone que la parte que la ejerce acredite en el proceso haber cumplido o estado presto a cumplir sus obligaciones; o lo que es igual, para abrir paso a pretensiones en ese sentido la parte que las invoca debe probar que satisfizo las obligaciones que le incumben o se allanó a hacerlo, para demostrar que la otra parte está en un incumplimiento de las obligaciones a su cargo, que éstas son exigibles y que, por tanto, se encuentra en mora para su pago(20).

20. La Sala reitera(21) que esa carga de la prueba que pesa sobre quien alega y pretende la declaratoria de incumplimiento en los contratos sinalagmáticos(22) tiene una doble dimensión:

Tratándose de contratos sinalagmáticos, no se hacen exigibles para una parte, hasta tanto la otra no cumpla la que le corresponde (C.C., art. 1609). Desde esta perspectiva, para la Sala es evidente que para poder solicitar ante el juez la declaratoria de incumplimiento, de una parte o de la totalidad del contrato por parte del contratista, es indispensable que éste, a su vez, acredite que satisfizo todas y cada una de sus obligaciones contractuales, de manera tal que hace exigibles las de su co-contratante.

En este sentido, no resulta procedente solicitar solamente la declaratoria de incumplimiento del contrato (...), sin antes haber acreditado plenamente el cumplimiento propio de quien lo alega, pues ello constituiría una pretensión incongruente, donde una eventual condena devendría en injusta e irregular, en tanto no está plenamente establecido que el incumplimiento del co-contratante obedeció a mora en el pago de la obligación, que sería, en el presente caso, la única situación que justificaría la condena solicitada”(23).

Es principio general que los contratos se celebran para ser cumplidos y también que, como consecuencia de su fuerza obligatoria, las partes deban ejecutar las prestaciones que de ellos surgen en la forma convenida, íntegra, efectiva y oportunamente; de suerte que el incumplimiento por falta de ejecución o ejecución tardía o defectuosa, es sancionada por el orden jurídico a título de responsabilidad por culpa leve, grave o levísima, atendiendo a la correlación de las prestaciones, para el caso en estudio, la primera de ellas; sin perjuicio de las causales que permiten la exoneración de responsabilidad del contratante fallido (fuerza mayor, caso fortuito, hecho de un tercero o culpa del cocontratante, según el caso y los términos del contrato).

En efecto, el contrato, expresión de la autonomía de la voluntad, se rige por el principio “lex contractus, pacta sunt servanda”, consagrado en el artículo 1602 del Código Civil, según el cual lo válidamente convenido habrá de ser cumplido, salvo que los obligados extingan el acuerdo o la ley así lo determine. En concordancia con la norma anterior, el artículo 1603 de la misma obra, prescribe que los contratos deben ser ejecutados de buena fe y, por consiguiente, obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todo aquello que emana de la naturaleza de la obligación o que por ley le pertenece, sin cláusula especial.

En los contratos bilaterales y conmutativos celebrados por la administración, la correlación de las obligaciones surgidas y la simetría o equilibrio de prestaciones e intereses se guarda y preserva (C.C., arts. 1494, 1495, 1530 y ss. 1551 y ss.). Desde esta perspectiva, la entidad estatal pretende exigir la responsabilidad del otro por una conducta alejada del contenido del título obligacional, debe demostrar, al igual que el particular, que habiendo cumplido las obligaciones, el demandado no cumplió con lo suyo. Igualmente demostrar los perjuicios sufridos, salvo que estos se hubiesen convenido previamente y que se los considere suficientes(24).

Quiere decir lo anterior que el éxito de la acción de controversias contractuales de que trata el artículo 87 del Código Contencioso Administrativo, dirigida a la declaratoria de incumplimiento y condena en perjuicios, presupone que la parte que la ejerce cumplió o estuvo presta a cumplir y puede acreditarlo; o lo que es igual, para abrir paso a pretensiones de incumplimiento, quien las alega debe probar que satisfizo las prestaciones a su cargo o se allanó a hacerlo(25); pues solo quien está libre de culpa podrá obtener la satisfacción debida.

En este orden, la Sala analizará las obligaciones contraídas y su cumplimiento, previo a la liquidación del contrato. Es de advertir que, si bien la Caja Promotora de Vivienda Militar pretende la liquidación, es claro que, para el efecto, debe establecerse el estado de las prestaciones; pues de otra manera el balance no resulta posible; aunado a que la contratista propugna porque la Caja responda por el incumplimiento y el cumplimiento tardío. Y, que, a la luz del artículo 306 del Código de Procedimiento Civil, es deber del juez declarar probadas las excepciones que se encuentren demostradas, salvo aquellas que en los términos legales deben ser alegadas(26).

El a quo encontró acreditado el incumplimiento de ambos contratantes, aplicó, sin decirlo, la excepción de compensación y procedió a liquidar. El resultado arrojó un saldo a favor de la Caja, por la suma de $ 627.835.973.

Inconformes, las partes apelaron. De ahí que la Sala pueda abordar todos los aspectos atinentes al cumplimiento contractual y liquidación de las prestaciones adeudadas.

Ahora, como se observa, la Caja Promotora de Vivienda Militar no explicó las razones que motivaron la impugnación, simplemente puso de presente la inconformidad con el monto de la condena. La contratista, por su parte, reprocha al a quo que se pronunció sobre su incumplimiento, pretensión que la Caja no elevó. A su parecer, en su lugar, omitió resolver aspectos propuestos, esto es lo relativo al incumplimiento de la contratante, al rompimiento del equilibrio económico y a los perjuicios causados por el no pago de las sumas adeudadas.

La Sala, por su parte, analizará el cumplimiento de las prestaciones de ambas partes y los aspectos de la liquidación practicada por el a quo, que confrontará con el material probatorio que reposa en el plenario(27), como quedó explicado.

Acorde con el artículo 1º del Decreto 353 de 11 de febrero de 1994, la Caja Promotora de Vivienda Popular promueve entre “(...) sus afiliados y vinculados por contrato de prestación de servicios, la adquisición de vivienda propia, mediante la realización de todas las operaciones del mercado inmobiliario, incluidas las de intermediación, la captación y administración del ahorro de sus afiliados y vinculados y el desarrollo de las actividades administrativas, técnicas y financieras que sean indispensables para el mismo efecto”.

En cumplimiento de lo anterior, se dio apertura a la licitación pública 002-CPVM-94, con el propósito de construir 1.425 soluciones de vivienda para afiliados, en un lote de terreno de propiedad de la Caja, ubicado en el municipio de Soacha. Agotado el proceso de selección, la administración adjudicó el contrato a la firma Altanare Ltda., quien ofreció 1.426 soluciones de vivienda por valor de $ 24.558.000.000 de los cuales 13.600.000.000 corresponden al valor del lote.

Los contratantes acordaron que, en el evento en que el número de viviendas adquiridas por los afiliados a la Caja resultara inferior al propuesto, la diferencia se convendría “en condiciones de venta, permuta o situación similar”. Así mismo, que el valor del predio se imputaba a “parte del número de cuotas iniciales de igual número de viviendas para las categorías suboficial y/o agente”.

Con la suscripción del contrato, las partes seleccionaron 518 soluciones de vivienda, 254 categoría suboficial y 264 categoría agente, no obstante haberse licitado 1.425 y ofertado 1.426. Esto, en la medida en que la Caja, concluido el proceso de licitación y luego de la adjudicación, previo estudio de la demanda, advirtió en sus afiliados una aceptación inferior a las expectativas. De ello dan cuenta los considerandos del contrato, en tanto, en los términos de la oferta(28), la sociedad Altanare Ltda., como única proponente, ofreció 1.426 soluciones de vivienda —no obstante la entidad haber licitado 1.425—, para cinco proyectos de urbanización, por valor de $ 24.558.000.000. Por el predio se ofreció la suma de $ 3.600.000.000. Esto es, a tiempo de la suscripción, la contratista conoció que la demanda de soluciones era inferior a la oferta, razón por la que se comprometió a presentar alternativas hasta completar las soluciones, dentro de un plazo de seis (6) meses, previa aprobación de la entidad y aceptación de los afiliados. Igualmente se convino en que la transferencia del inmueble requería el cumplimiento del 40% de avance de las obras.

En cuanto al precio, las partes acordaron compensar el valor del terreno con la cuota inicial de las viviendas, estimada en la suma de $ 2.526.315.73 por cada una, cantidad que multiplicada por 1.425 arrojaba el total de $ 3.600.000.000. Así mismo, la Caja pagaría a la sociedad contratista la suma de $ 2.599.200.000, equivalente al 30% del valor de las 518 soluciones de vivienda previamente seleccionadas, a título de anticipo. Y, el saldo sería cubierto por cada comprador con la subrogación parcial del crédito obtenido por Altanare Ltda.

El 5 de mayo de 1995, las partes suscribieron el contrato adicional 001/95, con el objeto de “´adicionar” 450 soluciones de vivienda ubicadas en el Proyecto Alcázares de Suba a las 840 primeramente presentadas, las cuales debían ser entregadas dentro de los catorce (14) meses siguientes al perfeccionamiento del acuerdo. La Caja se comprometió a cubrir la cuota inicial de las viviendas en $ 1.136.842.106, que corresponde al abono de la totalidad de las 450 cuotas iniciales, tomando como base la suma de $ 2.526.315 por cada vivienda. Otro pago por la cantidad de $ 2.928.150.000, en dinero en efectivo a la legalización del adicional, equivalente al 30% del valor de las viviendas a título de anticipo y el saldo mediante la subrogación de los créditos.

Y, el 29 de noviembre de 1996, los contratantes firmaron el adicional 002/96, con el objeto de adicionar 164 viviendas, las cuales debían ser entregadas entre el 15 de agosto y el 15 de diciembre de 1997. En la cláusula segunda se estipuló que “La CAJA recibe las viviendas como pago del saldo adeudado por la sociedad ALTANARE LTDA., que de conformidad con la preliquidación realizada por LA CAJA asciende a la suma de CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS PESOS MCTE. ($ 4.250'790.292)...”.

El 6 de diciembre de 1994, mediante orden de pago 28162, la Caja Promotora de Vivienda Militar canceló a la sociedad Altanare Ltda. el anticipo pactado en el contrato, correspondiente al 30% del valor de las viviendas, por la suma de $ 2.599.200.000; y a través de la orden de pago 30754 de 16 de mayo de 1995 hizo lo propio respecto del anticipo acordado en el contrato adicional 01/95, por la cantidad de $ 2.928.150.000, sumas que provienen del subsidio, cesantías y ahorros de los afiliados, para un total de $ 5.527.350.000.

De lo anterior se concluye:

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ver tabla
ContratoCategoríaProyectoNº viviendasValor cuota inicial a descontar del valor del predioValor anticipo equivalente a 30% del valor de las viviendas
026/94  5181.308.631.579,222.599.200.000
 SuboficialMonterrey179  
 SuboficialToscana75  
 AgenteVilla Sofía264  
    $ 2.526.315,79 c/u  
Adicional 01/95SuboficialAlcázares de Suba4501.136.842.1062.928.500.000
Total    $ 5.527.350.000

De conformidad con el anexo 12 del dictamen pericial, la firma constructora entregó a los afiliados de la Caja Promotora de Vivienda Militar 549 soluciones de vivienda de las 968 de que da cuenta el contrato inicial y su adicional 001 de 1995, así:

“Segunda pregunta: Una relación detallada del total de afiliados de la CAJA que adquirieron viviendas en los proyectos ejecutados por el contratista, en virtud del contrato 026/94 y sus adicionales discriminando:

Nombre del afiliado. Denominación del proyecto en el cual se adquirió la vivienda. Fecha de las promesas de compraventa y de la entrega de la vivienda. Fechas de los desembolsos, cuantía y conceptos (cuánto por cesantía, cuánto por ahorros y cuánto por subsidios, intereses y compensación). Cuantía de los descuentos, si los hubo y concepto.

Respuesta:

El total de los afiliados de la Caja Promotora de Vivienda Militar que adquirió vivienda en los proyectos ejecutados por el contratista en virtud del contrato 026/94 y sus adicionales, fue de QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE (549), conformado según el siguiente detalle:

Contrato 026/94:

Viviendas entregadas en Urb. Toscana42
Viviendas entregadas en Urb. Villa Sofía186
Viviendas entregadas en Urb. Monterrey0

Contrato adicional 001/95:

Viviendas entregadas en Urb. Alcázares de Suba321
Total viviendas entregadas por contratista y adquiridas por afiliados549

(Ver anexo 12)”.

El anexo 12, soportado en las actas de entrega de las viviendas a los afiliados y las promesas de compraventa, es del siguiente contenido:

“Número de viviendas entregadas por la Firma Altanare Ltda. a los afiliados de la Caja Promotora de Vivienda Militar

Anexo 12

Contrato NºViviendas contratadasNº de viviendas entregadasNº de viviendas no entregadas
026/94 Nov. 11/94UrbanizaciónNº de viviendas  
 Toscana754233
 Villa Sofía26418678
 Monterrey1790179
Subtotal 1 518228290
001/95 Mayo 5/95Alcázares de Suba450321129
Subtotal 2 450321129
Total 1 + 2 968549 (2)419

Nota 1: En el contrato 026/94 la firma Altanare Ltda. en la cláusula primera literal b) se compromete a presentar 1.425 viviendas, en dicho contrato solo se aceptan 518, obligándose la firma Altanare Ltda. a completar las 1.425 viviendas.

Nota 2: La firma Altanare Ltda. entrega 549 viviendas de las 1.425 contratadas, es decir tan solo el 38.5% del total de las viviendas” (resaltado y subrayas fuera de texto. Anexos 1-17 dictamen pericial).

Ahora, la Sala encuentra que, si bien la Caja no garantizó, como se comprometió en la oferta, la adquisición de las viviendas por parte de los afiliados, la contratista conoció la modificación y se obligó a adecuar las soluciones. Además, las partes acordaron que la falta de demanda daría lugar a “convenir contractualmente esa diferencia en condiciones de venta, permuta o situación similar” —considerandos del contrato— y, por tanto, “las viviendas que no sean seleccionadas o aceptadas por los afiliados a la Caja, dentro del término de seis meses contados a partir del perfeccionamiento del presente contrato, deberán ser reemplazadas por otras soluciones de vivienda alternativas y dentro de los plazos” —parágrafo primero cláusula primera del contrato principal—.

Lo anterior evidencia claramente la indebida planeación del contrato a cargo de la entidad pública, si se considera que alegó de antemano conocer la demanda de viviendas entre sus afiliados, al punto que inicialmente se comprometió a garantizar la adquisición de la totalidad, para luego advertir demanda insuficiente; siendo claro que no conocía las condiciones del mercado. Esto es así porque se licitaron 1.425 soluciones habitacionales; en el momento de la suscripción del contrato se aceptaron 518 de las 1.426 ofertadas por la sociedad Altanare Ltda. y luego 450 de las 840 de que da cuenta el adicional 001/95.

Ahora, en cuanto a la entrega de las viviendas, el dictamen pericial dio cuenta de que la contratista entregó a los afiliados de la Caja 549 soluciones habitacionales, tal y como consta en las actas que reposan en los anexos 1 a 27 de la experticia y las copias de las promesas de compraventa. Dictamen en el que, además, se estableció que la sociedad no entregó las viviendas acordadas con ocasión del adicional 002 de 1996.

En la actuación solo reposan cincuenta y tres (53) actas de entrega de apartamentos con acabados, entre los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 1997. Y sin acabados, en julio y agosto del mismo año (anexo 27, fls. 1­53, cdno. 6 del dictamen pericial).

Así mismo, obra en los anexos 1 a 9 de la experticia la relación de los valores pactados en las promesas de compraventa y las sumas pagadas por la Caja Promotora de Vivienda Militar, en razón de ahorros, cesantías y subsidios. En la urbanización Toscana, entre los meses de diciembre de 1995 y diciembre de 1997; en la urbanización Villa Sofía en el mismo periodo y en la urbanización Alcázares de Suba, entre diciembre de 1995 y febrero de 1998. También reposan los listados con los nombres de los compradores, las fechas en las que fueron suscritas las promesas de compraventa, escrituras públicas, actas de entrega de los inmuebles, órdenes de pago y el tiempo de mora en la entrega de las soluciones de vivienda. En la urbanización Toscana aparecen relacionadas 42 promesas de compraventa, suscritas (entre octubre de 1995 y diciembre de 1996; en la urbanización Villa Sofía figuran 186 promesas entre julio de 1995 y noviembre de 1996 y en la urbanización Alcázares de Suba se registran 321 promesas suscritas entre los meses de marzo de 1995 y enero de 1998 (cdno. 6 del dictamen pericial).

Ahora, como quedó consignado en los pliegos de condiciones y en el contrato, la promoción de las viviendas estaba a cargo de la entidad pública. Es así como el 1º de julio de 1994, como resultado de las observaciones formuladas por los interesados, la Caja Promotora de Vivienda Militar expidió el adendo 1, en el que expresamente descartó la posibilidad de que se presentara insuficiencia de demanda y posterior adquisición de las viviendas. De esta forma dio respuesta al interrogante planteado:

“P/a. La Caja queda obligada a presentar los compradores de todas y cada una de las viviendas ofrecidas en permuta.

R/a. La Caja de Vivienda Militar sí queda obligada a presentar los compradores.

P/a. Cuál es el término máximo en que la Caja debe presentar los compradores de las viviendas.

R/a. Antes del trámite de la aprobación del crédito a la corporación de ahorro.

(...).

P/a. Qué sucede si dentro de los 14 meses en que se tiene la obligación de entregar las viviendas, el número de compradores es inferior al número de viviendas listas a entregar.

R/a. La Caja se fundamentará en que no surge esa posibilidad dado el apreciable número de afiliados en espera de solución de vivienda” (fls. 65-67, cdno. 2).

Ahora, en lo atiente a la promoción de los proyectos de urbanización, con el objeto de atraer futuros compradores, la Sala observa que en el mismo adendo la Caja dejó claro que se trataba de una obligación a su cargo, así:

“P/a. Cuál sería el procedimiento que la Caja tomaría para efectos de adjudicar las viviendas ofrecidas a sus afiliados.

R/a. La entidad adelantaría los procedimientos tradicionales de promoción, selección, sorteo, firma de documentos y autorizaciones inherentes a la venta y la obtención del crédito”.

Y, en los considerandos del contrato, antes del clausulado, las partes hicieron las siguientes anotaciones —se resalta—:

“CONSIDERACIONES: Que las viviendas inicialmente presentadas por la sociedad ALTANARE LTDA., en el proceso de la LICITACIÓN, cumplieron con todas las requisiciones (sic) técnicas, jurídicas y económicas, sin embargo, LA CAJA antes de adjudicar realizó un estudio de demanda de las viviendas presentadas, encontrando que una parte de ellas no tuvieron aceptación.

Por esta razón se entró a convenir lo relacionado con el número de viviendas aceptadas, en virtud de la facultad de negociación consagrada en el folio 21 del pliego de condiciones, manteniendo el objeto y la parte esencial del contenido del pliego y sus adendos. La facultad de negociación citada reza textualmente así:

“En el caso de que la CAJA no pueda aceptar una parte del ofrecimiento total de las viviendas, se podrá convenir contractualmente esa diferencia en condiciones de venta, permuta o situación similar”.

De esta forma, la Sala encuentra que el insuficiente mercado le resulta imputable a la entidad, pues, como se dejó señalado, en los pliegos de condiciones y en el contrato, la Caja se comprometió a adelantar la promoción previa y adecuada de los proyectos y, de esta forma, garantizar los promitentes compradores y la futura adquisición de las soluciones de vivienda. Esto, no solo porque así se convino, sino por ser connatural a su misión institucional, en cuanto se trataba de adelantar proyectos urbanísticos dirigidos a sus afiliados. ¿Quién mejor que la administración para analizar las necesidades de sus afiliados, para dirigir y publicitar sus propios proyectos y atraer a los futuros adquirentes?.

En efecto, en el numeral 14 de los pliegos de condiciones, relativo a la entrega de las soluciones habitacionales, la entidad expresamente señaló que “El proponente favorecido entregará las viviendas objeto de la permuta a los afiliados de la CAJA DE VIVIENDA MILITAR que ella determine en el plazo que se estipule”.

Ahora, la Sala observa que la Caja modificó el objeto contractual. Esto, en la medida en que licitó 1.425 soluciones habitacionales, la sociedad Altanare Ltda. ofreció 1.426 y la entidad solo aceptó 518, fundada en la poca demanda, desfase que, como se vio, le resulta atribuible. Con ello, obligó al contratista a buscar alternativas para salir de las viviendas, a pesar de que la entidad determinó que las ofrecidas se ajustaban a las especificaciones técnicas, jurídicas y económicas previstas en el proceso de selección.

Lo mismo ocurrió con el ofrecimiento de la contratista respecto de 840 viviendas adicionales, las que tendrían que haberse aceptado, dado que ninguna razón se esgrimió para no hacerlo; sin embargo solo se aceptaron 450 soluciones, muy seguramente en razón de la escasa demanda. De ello da cuenta el contrato adicional 001 de 1995.

Aspectos de gran envergadura, previamente considerados en los pliegos de condiciones y que, sin lugar a dudas, dieron origen al incumplimiento del contratista, sobre el pago del saldo del lote y la entrega de la totalidad de las soluciones de vivienda convenidas, viéndose obligado a adquirir varios créditos, con miras a ejecutar las obras objeto del contrato. Esto es, sin compradores para las viviendas iniciales, que la entidad contratante aseguró, no resultaba viable proseguir la construcción de las unidades restantes convenidas.

De ahí que, como quedó demostrado, la sociedad Altanare Ltda. tiene derecho a recibir, además del pago de las prestaciones ejecutadas en el marco del contrato, la utilidad esperada, acorde con el contrato inicial y su adicional 1.

Ahora, en cuanto al incumplimiento sobre los pagos, la Sala se pronunciará sobre cada uno de los conceptos reclamados, así:

Conceptos a favor de la Caja Promotora de Vivienda Militar

En cuanto a la falta de pago del saldo del precio del lote  

Acorde con la cláusula cuarta, las partes acordaron el valor del contrato en la suma de TRES MIL SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS MCTE. ($ 3.600.000.000.00), pagaderos como sigue:

“QUINTA: CONDICIONES DE PAGO. La cuota inicial de las QUINIENTAS DIECIOCHO (518) viviendas se pagará por LA CAJA así:

a. Una parte de las cuotas iniciales de las viviendas representada en el lote de terreno objeto de la permuta por valor de MIL TRESCIENTOS OCHO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE PESOS CON 22/100 MCTE. ($ 1.308'631.579,22) que corresponde al abono de la totalidad de cuotas iniciales tomando como base la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS VEINTISÉIS MIL TRESCIENTOS QUINCE PESOS CON 79/100. ($ 2'526.315,79), POR CADA VIVIENDA (518).

b. La suma de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($ 2.599'200.000,00) M/CTE., en dinero efectivo a la legalización del contrato de permuta, que corresponde al 30% del valor de las viviendas.

c. El saldo del valor de cada vivienda mediante subrogaciones del crédito de corporación a cargo del CONTRATISTA.

PAR. PRIMERO.—LAS CONDICIONES DE PAGO, para las viviendas que se presenten alternativamente por EL CONTRATISTA, hasta completar LAS MIL CUATROCIENTAS VEINTICINCO (1.425) viviendas serán las contenidas en el pliego de condiciones y que se tuvieron en cuenta para las ya seleccionadas, así:

— El valor máximo de cada vivienda será de 182,3708206 salarios mínimos legales vigentes para las fechas de aceptación del afiliado de LA CAJA, para la categoría suboficiales y 157,04154 salarios mínimos legales vigentes, para la categoría agente, lo que equivale hoy a DIECIOCHO MILLONES DE PESOS ($ 18'000.000,00), y a quince millones quinientos mil pesos ($ 15'500.000,00) m/CTE., respectivamente para cada categoría citada.

— Por cada vivienda se abonará al lote permutado la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS VEINTICUATRO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO PESOS ($ 2'524.544,00) M/CTE.

— Del valor de cada vivienda se entregará el TREINTA POR CIENTO (30%) en efectivo al perfeccionamiento del contrato adicional.

— El saldo del valor de cada vivienda, mediante subrogaciones del crédito de corporación a cargo de EL CONTRATISTA”.

En cumplimiento de lo pactado, el valor del terreno resulta de tomar su valor inicial, esto es la suma de $ 3.600.000.000 y descontar el abono efectuado por la contratista por i) la cantidad de $ 1.800.000.000 y ii) las sumas por concepto de la cuota inicial de las viviendas efectivamente entregadas, en atención a que el valor del terreno no solo cubría la parte de las cuotas iniciales de las viviendas incluidas en el contrato principal, también las contempladas en su adicional 001 de 1995. Esto, teniendo en cuenta que el acuerdo inicial y sus modificaciones conforman el mismo negocio jurídico.

Sobre el punto, la Sala echa de menos en la liquidación efectuada por el a quo, el descuento que correspondía efectuar por las cuotas iniciales de que daba cuenta el adicional señalado, correspondiente a 310 soluciones de vivienda vendidas. De ahí que el cálculo debe corresponder como sigue:

Valor inicial$ 3.600.000.000
Abono efectuado por el contratista el 5 diciembre de 1996- $ 1.800.000.000
Cuota inicial de viviendas construidas 
Contrato 026/94 (228)- $ 576.000.000
Adicional 001/95 (321)- $ 810.947.370
Total:$ 413.052.630

Dicha suma habrá de actualizarse entre el 5 de diciembre de 1996, una vez suscrita la escritura pública 5254, otorgada el 28 de octubre de 1996 en la Notaría Segunda de Soacha, instrumento en el que igualmente se hace constar la entrega del lote; además, también habrá de hacerse la liquidación de los intereses señalados en el inciso segundo del numeral 8º del artículo 4º de la Ley 80 de 1993 causados a partir del término señalado en la cláusula quinta, parágrafo segundo del contrato 026/94, teniendo en cuenta que la obligación debió cumplirse máximo dos meses después de vencido el plazo contractual.

Es claro que la sociedad contratista, si bien, como más adelante se explica, no construyó todas las viviendas, adquirió el lote y está en el deber de pagar el precio. De ahí que la liquidación practicada por el a quo sobre el punto habrá de modificarse.

En cuanto a los anticipos pagados por la Caja Promotora de Vivienda Militar 

En el numeral 1º de la cláusula séptima del contrato, la sociedad contratista se obligó a “utilizar las sumas entregadas por la Caja exclusivamente en las obras objeto del contrato y en cuestiones directamente relacionadas con la construcción de las viviendas citadas”.

En cumplimiento de lo acordado, la Caja entregó a la sociedad contratista un anticipo de $ 2.599.200.000, el cual se ejecutó como sigue:

icon
ver tabla
CategoríaProyectoViviendas proyectoPrecioViviendas entregadasAnticipo utilizado
SuboficialMonterrey17918.000.00010 
SuboficialToscana7518.000.000142$ 226.900.000
AgenteVilla Sofía26415.500.000186$ 864.900.000

De donde se tiene que quedó un saldo a favor de la Caja de $ 1.507.500.000, sin que obre en el proceso prueba de su devolución.

En lo que concierne al contrato adicional 001 de 1995, la Caja entregó a la sociedad contratista un anticipo de $ 2.928.150.000, el cual se ejecutó como sigue:

icon
ver tabla
CategoríaProyectoViviendas proyectoPrecioViviendas entregadasAnticipo utilizado
SuboficialAlcázares de Suba45021.690.000321$ 2.083.747.000

Lo anterior permite establecer un saldo a favor de la Caja de $ 839.403.000.

De manera que corresponde a la sociedad Altanare Ltda. reembolsar a la Caja Promotora de Vivienda Militar el anticipo no invertido en los proyectos ofrecidos, esto es las sumas de $ 1.507.500.000 (contrato 026/94) y $ 839.403.000 (adicional 001/95), actualizados a partir de la fecha en que debió hacerse efectiva la entrega de los inmuebles, es decir el 11 de enero y 5 de julio de 1996, respectivamente; además de liquidar los intereses de que trata el inciso segundo del numeral 8º del artículo 4º de la Ley 80 de 1993.

De ahí que la liquidación practicada por el a quo sobre el punto consulta la realidad contractual y habrá de confirmarse.

Conceptos a favor de la sociedad Altanare Ltda.

Mora en el giro de los anticipos 

De conformidad con las cláusulas quinta del contrato 026 de 1994 y tercera del adicional 001 de 1995, la entidad pública se comprometió a girar los anticipos a la legalización de los acuerdos. No obstante, según las órdenes de pago que reposan en el plenario y que da cuenta el dictamen pericial, en relación con el primer anticipo se presenta una mora de 24 días. Esto, por cuanto se debió girar el 11 de noviembre y el pago se efectuó el 6 de diciembre de 1994. Y, en relación con el anticipo del contrato adicional, se presentó una mora de 11 días, pues el giro debió realizarse el 5 de mayo de 1995 y se pagó el 16 del mismo mes y año. De ahí que procede reconocer intereses moratorios, en los términos del inciso segundo del numeral 8º del artículo 4º de la Ley 80 de 1993.

Cabe anotar que este concepto no fue reconocido por el a quo; de donde se procederá a incluirlo para que haga parte de la liquidación judicial.

Los conceptos que a continuación se analizan fueron reconocidos por el a quo teniendo en cuenta las actas suscritas por las partes y que obran en la actuación, en las que se concertaron los valores adeudados.

Mora en el pago de aportes de los afiliados 

Como se observa en el acta 2 de 27 de enero de 1998, suscrita por los representantes legales de la sociedad Altanare Ltda. y la Caja Promotora de Vivienda Militar, esta reconoció la mora en el pago de los desembolsos de las cesantías, ahorros y subsidios de sus afiliados, interesados en adquirir viviendas de las urbanizaciones Villa Sofía, Toscana y Alcázares de Suba, por un monto de $ 1.006.553.174, más una tasa de interés bancario corriente, durante los periodos de mora, esto es entre enero de 1996 y el mismo mes de 1998.

Sobre la tasa aplicable, la sociedad estimó que debía ser del 59.97%, razón por la cual el capital adeudado daría como resultado la cantidad de $ 1.614.847.346. Fundado en lo anterior, el a quo reconoció la existencia de la obligación a favor de la sociedad contratista, por la suma de $ 1.006.553.174. El punto no fue objeto de reproche en la alzada por parte de la Caja.

Al respecto, la Sala considera que el valor reconocido por el a quo tiene soporte en el material probatorio. Además, las actas son vinculantes, pues fueron suscritas por las partes en ejercicio de su autonomía de la voluntad libre de vicios.

En el presente asunto, la prueba documental anexa al expediente revela que los contratantes, con capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitas convinieron en sendas actas las diferencias económicas surgidas durante la ejecución del plazo contractual. Por tanto, no le está dado pretender a las partes desconocer lo consignado, porque hacerlo significaría alegar en su favor su propia culpa y razones de lealtad y buena fe no lo permiten.

Sobre el principio de la buena fe, la jurisprudencia ha señalado:

“(...) El principio de la buena fe que se sustenta en el valor ético de la confianza constituye la base de las relaciones jurídicas, que impone a los sujetos de derecho determinados comportamientos y reglas de conducta, tanto en el ejercicio de sus derechos como en el cumplimiento de sus obligaciones.

La buena fe ha sido considerada por la doctrina como el tipo de conducta social que se expresa en la lealtad en los tratos, el proceder honesto, esmerado y diligente que supone necesariamente no defraudar la confianza de los demás, ni abusar de ella, guardar fidelidad a la palabra dada y conducirse de forma honrada en cada una de las relaciones jurídicas(29); también ha señalado que todo comportamiento de una de las partes (deudor o acreedor, autoridad o súbdito), contrario a la honestidad, a la lealtad, a la cooperación, etc., entraña una infracción del principio de la bona fides porque defrauda la confianza puesta por la otra parte, que es el fundamento del tráfico jurídico”(30).

El principio de la buena fe está consagrado en la Constitución Política como un imperativo para todas las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas(31).

El Código Civil, por su parte, establece que los contratos “deben ejecutarse de buena fe y por consiguiente obligan no solo en lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley pertenecen a ella”(32).

Particularmente, en lo que hace referencia a la buena fe contractual, la corporación ha señalado que se trata de un postulado con singular incidencia en los contratos bilaterales o sinalagmáticos, que preserva la equivalencia o proporcionalidad entre las prestaciones desde el inicio del contrato, durante su ejecución y en razón de su terminación. Esto es la reciprocidad implica que el comportamiento de una parte repercuta necesariamente en el ámbito de la otra, es decir, que surgen derechos y obligaciones que obligan a mantener la equivalencia económica de las prestaciones recíprocas(33).

La buena fe implica deberes de comportamiento de obligatoria exigencia en el tráfico jurídico en general y en la seriedad de los procedimientos contractuales en particular. La doctrina de los actos propios obliga a las partes a aceptar las consecuencias vinculantes de sus actuaciones, por lo que no les es dable desconocer el beneficio obtenido o que el otro ha debido obtener en razón del propio.

De ahí que la Sala habrá de confirmar el punto relacionado con la mora en el pago de los aportes.

Mora en las subrogaciones de los créditos 

En el acta 3 de 2 de febrero de 1998, suscrita por las partes, la Caja reconoció intereses por mora en la subrogación de créditos de afiliados en las urbanizaciones Villa Sofía, Toscana y Alcázares de Suba, construidas por la sociedad Altanare Ltda., por un monto de $ 1.178.710.256. Así mismo, se tuvo en cuenta los intereses que cobraron las corporaciones que financiaron los proyectos, como fueron Granahorrar y el Banco Central Hipotecario.

El a quo avaló el contenido obligacional del acuerdo, por la suma de $ 1.178.710.256 a favor de la sociedad Altanare Ltda.

No obstante, la Sala encuentra que la mora en la subrogación de los créditos no resulta imputable a la Caja, pues, acorde con el pliego de condiciones y el numeral 20 de la cláusula séptima del contrato, se trató de una obligación a cargo del oferente o contratista, siendo a cargo de la Caja la gestión de los créditos, en el entendido de solicitar la documentación requerida, sin que, al respecto, medie queja alguna de parte de la contratista. Se lee en el numeral 10 de los pliegos —se resalta—:

“10. CONDICIONES CONTRACTUALES

(…).

B. APORTES DE LA CAJA

LA CAJA entregara la cuota inicial del valor de unidad de vivienda distribuido así:

1. Lote de terreno de la Caja en dación de pago parcial de cada una de las cuotas iniciales de las viviendas que ofrezca el proponente.

2. En efectivo el 30% del valor de la vivienda a la legalización del contrato de permuta.

El saldo del valor de la vivienda, se cancelará mediante la subrogación individual de los adjudicatarios, sobre el crédito que el oferente gestione ante una corporación de ahorro y vivienda”.

Y, en el adendo 1, la Caja señaló:

“P/a. Cuál es el término máximo en que los compradores deben presentar los papeles destinado a la corporación y quién gestionará el crédito.

R/a. La Caja gestionará los créditos de los adjudicatarios de las viviendas, para ello solicitará oportunamente la documentación requerida”.

Y, en el contrato se estipuló:

“Séptima. Obligaciones del contratista.

(…).

20. Coordinar las diligencias y trámites pertinentes para lograr la subrogación del crédito obtenido por EL CONTRATISTA CONSTRUCTOR con la corporación, concerniente con cada una de las viviendas objeto de la permuta”.

Como se observa, la Caja se obligó a gestionar los créditos para los afiliados; empero los trámites de la subrogación estaban a cargo de la contratista. De ello dan cuenta los pliegos, el adendo y el contrato.

No podía ser de otra forma, pues la sociedad Altanare Ltda. debía adquirir el crédito hipotecario y, en su condición de constructora se obligó a gestionar que los compradores lo subrogaran, en la proporción que correspondía.

En consecuencia, la Sala habrá de revocar el reconocimiento que por este concepto efectuó el a quo, por la suma de $ 1.178.710.256, comoquiera que no consulta la realidad contractual.

Incremento en el costo de materiales 

En el acta 4 de 10 de febrero de 1998, la Caja reconoció el incremento de los costos en los materiales de construcción. Para el efecto, tuvo en cuenta los índices de CAMACOL y las viviendas efectivamente entregadas en la Urbanización Alcázares de Suba, por la suma de $ 628.566.712. La sociedad, por su parte, consideró que la suma debida ascendía a $ 889.893.424.

Por este concepto, el a quo reconoció la suma de $ 717.957.119, sin explicar o fundamentar la razón del cálculo, pues el acuerdo de que da cuenta el acta en mención no evidencia tal resultado.

Al respecto, la Sala considera improcedente el reconocimiento efectuado por el a quo. Esto, comoquiera que el incremento en el costo de materiales se encuentra satisfecho con el pago de los intereses moratorios por la tardanza en el desembolso de los anticipos. Este fue el argumento esgrimido por la sociedad contratista en la reclamación que hiciera ante la Caja para fundamentar el reconocido aumento que sufrieron los precios de los materiales durante el tiempo que demoró el desembolso, dando lugar al aumento en los costos que ascendieron a la suma de $ 717.957.119.

De ahí que la Sala habrá de revocar el reconocimiento efectuado por este aspecto.

Inversiones en tierra/solución de viviendas entregadas 

En la cláusula primera del contrato 026 de 1994, inicialmente fueron seleccionadas 518 viviendas para la categoría de suboficial. Para el proyecto Monterrey 179, para el proyecto Toscana 75 y para el proyecto Villa Sofía II 264 soluciones urbanísticas.

Las viviendas que no fueran seleccionadas o aceptadas por los afiliados a la Caja, dentro de un término máximo de seis meses, contados a partir del perfeccionamiento del contrato, debían ser reemplazadas por otras soluciones alternativas; además, dentro de los plazos convenidos, el contratista podía presentar una o más alternativas de vivienda, hasta completar las 1.425 pactadas.

En el contrato adicional 001/95 —5 de mayo— fueron adicionadas 450 soluciones habitacionales, las cuales serían entregadas dentro de los catorce meses siguientes al perfeccionamiento del acuerdo.

En el contrato adicional 002/96 —28 de noviembre— la Caja prometió adquirir 164 viviendas más de las ofrecidas por la sociedad Altanare Ltda., según el contrato adicional 001/95.

Ahora, en el dictamen pericial, practicado a instancia de ambas partes, consta que la contratista entregó un total de 549 soluciones de vivienda, así: 228 en el marco del contrato inicial —en el proyecto de Toscana 42 y en la Urbanización Villa Sofía 186—. Y, en cumplimiento del adicional 001/95 fueron entregadas 321 soluciones en la urbanización Alcázares de Suba. De esta forma, en la experticia se estableció:

“El total de los afiliados de la Caja Promotora de Vivienda Militar que adquirió vivienda en los proyectos ejecutados por el contratista, en virtud del contrato 026/94 y sus adicionales, fue de QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE (549), conformado según el siguiente detalle:

Contrato 026/94:

Viviendas entregadas en Urb. Toscana42
Viviendas entregadas en Urb. Villa Sofía186
Viviendas entregadas en Urb. Monterrey0

Contrato adicional 001/95:

Viviendas entregadas en Urb. Alcázares de Suba321
Total viviendas entregadas por contratista y adquiridas por afiliados549

(Ver anexo 12)”.

De conformidad con lo convenido por las partes, la forma de pago se acordó como sigue:

En el contrato inicial, en razón de 518 soluciones de vivienda, las partes acordaron el valor en la suma de TRES MIL SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS MCTE ($ 3.600.000.000.00), pagaderos con el terreno objeto de permuta, como cuotas iniciales de vivienda, el 30% del valor de las viviendas en efectivo y el saldo mediante subrogaciones del crédito a cargo del contratista. El valor máximo por cada vivienda se convino entre $ 18.000.000 y $ 15.500.000.000, así:

“QUINTA: CONDICIONES DE PAGO. La cuota inicial de las QUINIENTAS DIECIOCHO (518) viviendas se pagará por LA CAJA así:

a. Una parte de las cuotas iniciales de las viviendas representada en el lote de terreno objeto de la permuta por valor de MIL TRESCIENTOS OCHO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE PESOS CON 22/100 MCTE. ($ 1.308'631.579,22) que corresponde al abono de la totalidad de cuotas iniciales tomando como base la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS VEINTISEIS MIL TRESCIENTOS QUINCE PESOS CON 79/100. ($ 2'526.315,79), POR CADA VIVIENDA (518).

b. La suma de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($ 2.599'200.000,00) M/CTE., en dinero efectivo a la legalización del contrato de permuta, que corresponde al 30% del valor de las viviendas.

c. El saldo del valor de cada vivienda mediante subrogaciones del crédito de corporación a cargo del CONTRATISTA.

PAR. PRIMERO.—LAS CONDICIONES DE PAGO, para las viviendas que se presenten alternativamente por EL CONTRATISTA, hasta completar LAS MIL CUATROCIENTAS VEINTICINCO (1.425) viviendas serán las contenidas en el pliego de condiciones y que se tuvieron en cuenta para las ya seleccionadas, así:

— El valor máximo de cada vivienda será de 182,3708206 salarios mínimos legales vigentes para las fechas de aceptación del afiliado de LA CAJA, para la categoría suboficiales y 157,04154 salarios mínimos legales vigentes, para la categoría agente, lo que equivale hoy a DIECIOCHO MILLONES DE PESOS ($ 18'000.000,00), y a quince millones quinientos mil pesos ($ 15'500.000,00) m/cte., respectivamente para cada categoría citada.

— Por cada vivienda se abonará al lote permutado la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS VEINTICUATRO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO PESOS ($ 2'524.544,00) M/CTE.

— Del valor de cada vivienda se entregará el TREINTA POR CIENTO (30%) en efectivo al perfeccionamiento del contrato adicional.

— El saldo del valor de cada vivienda mediante subrogaciones del crédito de corporación a cargo de EL CONTRATISTA.

PAR. SEGUNDO.—En el evento que LA CAJA no acepte las alternativas de viviendas, ya sea para completar el número de MIL CUATROCIENTAS VEINTICINCO (1.425) viviendas o porque los afiliados a LA CAJA no aceptaren parcialmente las viviendas citadas en el literal “a” de la cláusula PRIMERA, EL CONTRATISTA deberá pagar en un solo contado el saldo adeudado del lote de la permuta, dentro de los DOS (2) meses, siguientes a la entrega de la totalidad de las viviendas aceptadas por los afiliados, de LA CAJA descritas en el literal a y b de la cláusula PRIMERA de este contrato” (resaltado fuera de texto).

Y, en el contrato adicional 001 de 1995, en razón de 450 soluciones de vivienda, el valor se acordó en $ 21.690.000 vivienda y la cuota inicial se pagaría por la Caja como sigue:

“TERCERA: CONDICIONES DE PAGO. De acuerdo con lo establecido en la cláusula quinta parágrafo primero del contrato Q26/94-CPVM-ALTANARE LTDA., se fijó el valor máximo de cada vivienda. El proyecto ALCÁZARES DE SUBA fue aceptado para la categoría suboficial, y el precio máximo de la vivienda es de $ 182,3708206 salarios mínimos legales vigentes, lo cual equivale hoy a VEINTIÚN MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA MIL PESOS MCTE. ($ 21'690.000.00). La cuota inicial de las viviendas se pagará por LA CAJA de la siguiente forma:

a. Una parte de la cuota inicial de la vivienda representada en el lote de terreno objeto de la permuta, por valor de $ 1.136.842.106, que corresponde al abono de la totalidad de las 450 cuotas iniciales; tomando como base la suma de $ 2.526.315 por cada vivienda.

b. La suma de $ 2.928.150.000, en dinero efectivo a la legalización de este contrato adicional, que corresponde al 30% del valor de las viviendas.

c. El saldo del valor de cada vivienda mediante subrogaciones del crédito de corporación o banco a cargo del contratista” —cláusula tercera— (fls. 146-148, cdno. 2).

En el proceso está acreditado que la Caja Promotora de Vivienda Militar realizó pagos a favor de la sociedad Altanare Ltda. así:

— Orden de pago 28162 de 6 de diciembre de 1994 e imputaciones presupuestales a favor de la sociedad Altanare Ltda., por la suma de $ 2.599.200.000.00, por concepto de “cancelación cuenta cobro anticipo correspondiente al 30% del contrato de permuta del lote INDUCENTRO, cuotas iniciales contrato 026/94, construcción 518 viviendas, categoría suboficial y agente”. La imputación contable 2362 de la fecha da cuenta del pago (fls. 120-124, cdno. 8).

El pago corresponde a lo convenido en el literal b) de la cláusula quinta del contrato inicial.

— Orden de pago 30754 de 16 de mayo de 1995 e imputaciones presupuestales a favor de la sociedad Altanare Ltda., por valor de $ 2.928.150.000, por concepto de anticipo correspondiente al 30% del valor de las viviendas del lote INDUCENTRO, en razón de la construcción de 450 soluciones. El cheque fue expedido el mismo día y recibido al día siguiente (fls. 113, 115-117, cdno. 8). La imputación contable 884 de 16 de mayo de 1995 da cuenta del pago (fl. 114, cdno. 8).

El pago corresponde a lo convenido en el literal b) de la cláusula tercera del contrato adicional 001/95.

— El 18 de diciembre de 1995, mediante la Resolución 2527, la Caja reconoció y ordenó pagar a la constructora Altanare Ltda. la suma de $ 183.128.831, discriminados como sigue:

“a. La suma de $ 81.052.451.00, por concepto del anticipo de cesantías, correspondientes a 17 afiliados compradores.

b. La suma de $ 9.665.059.00, correspondiente al 7% de los ahorros de 17 afiliados compradores.

c. La suma de $ 58.277.410.00, correspondiente al valor del subsidio de vivienda otorgado por la entidad para 10 afiliados compradores, categoría suboficial.

d. La suma de $ 34.133.911.00, correspondiente al valor del subsidio de vivienda otorgado por la entidad para 7 afiliados compradores categoría agente”.

Aunado a lo anterior, en el acto administrativo se resolvió:

“ART. SEGUNDO.—Descuéntese de la anterior suma el siguiente valor: la suma de $ 91.800.000.00, por concepto del anticipo de 30% a razón de $ 5.400.000.00 por cada vivienda.

Artículo cuarto (sic): Como consecuencia de lo anterior, el valor neto a pagar es la suma de $ 91.328.831.00”.

Lo anterior, comoquiera que la contratista acreditó que a la fecha “17 afiliados han suscrito promesa de compraventa con la Constructora Altanare Ltda.” (fls. 156-159, cdno. 2).

— El 21 de mayo de 1996, mediante la Resolución 175, la Caja reconoció y ordenó pagar a la constructora Altanare Ltda. la suma de $ 365.457.504, por concepto de cesantías, ahorros y subsidios de vivienda otorgado por la entidad a treinta y cuatro afiliados compradores, acorde con la suscripción de promesas de compraventa acreditadas. Así mismo, la entidad ordenó que de esa suma se descontara la cantidad de $ 214.731.000, por concepto de reintegro del anticipo del 30%, en razón de $ 6.507.000 por cada vivienda. Por tanto, el valor a pagar ascendía a $ 150.726.504 (fls. 165-167, cdno. 2).

— El 31 del mismo mes y año, mediante la Resolución 1982, la Caja reconoció y ordenó pagar a la constructora Altanare Ltda. la suma de $ 41.386.320, por concepto de cesantías, ahorros y subsidios de vivienda otorgados por la entidad a cuatro afiliados compradores, en consideración a que la contratista acreditó la suscripción de las promesas de compraventa, en razón de $ 18.025.000 por vivienda. Así mismo, la entidad ordenó descontar la cantidad de $ 21.600.000, por concepto de reintegro del anticipo del 30%, en razón de $ 5.400.000 por cada vivienda. El valor a pagar ascendió a $ 19.786.328 (fls. 170-171, cdno. 2).

— El 5 de diciembre del año en mención, la tesorera de la Caja Promotora de Vivienda Militar certificó que recibió de la firma Altanare Ltda. un cheque de gerencia por la suma de $ 1.800.000.000, por concepto de “abono del 50% del valor del lote de terreno lnducentro de Soacha, según escritura pública 5254 (contrato 026/94 CPVM-Altanare Ltda.)” (resaltado fuera de texto, fl. 181, cdno. 2).

De lo anterior, la Sala concluye que de las 1.425 soluciones licitadas y posteriormente contratadas, inicialmente la entidad aceptó 518 y luego 450, mediante contrato adicional, para un total de 968. Quedó demostrado que la contratista entregó 549 viviendas, lo que significa que quedaron pendientes por ejecutar 419 soluciones habitacionales.

Lo anterior dista de lo consignado en el acta 6 de 17 de febrero de 1998, en la cual consta que la contratista no pudo construir 390 soluciones de vivienda, pues propuso 840 y la Caja solo autorizó 450. Esto, en la medida en que no se tuvo en cuenta las viviendas convenidas en el contrato inicial.

En la actuación solo está demostrado que la entidad pagó lo relacionado con los anticipos correspondientes al 30% del valor de las viviendas, en los términos del contrato inicial y su adicional 001 de 1995.

En relación con el pago de las cuotas iniciales, con las cesantías, ahorros y subsidios otorgados por la entidad a 55 afiliados compradores, acorde con la suscripción de promesas de compraventa acreditadas, si bien consta que la Caja expidió tres resoluciones en las que reconoció tales conceptos, no acreditó su pago.

Con fundamento en lo anterior, la Sala modificará la suma reconocida por el a quo, pues, si bien se comparte el razonamiento, en la medida en que la contratista se obligó a presentar alternativas de vivienda hasta completar 1.425, previa “aprobación de selección por parte de LA CAJA, ser aceptadas por los afiliados y ajustarse a las condiciones técnicas, económicas y financieras establecidas en los pliegos de condiciones” —parágrafo primero de la cláusula primera del contrato—, la Caja se obligó a adquirirlas, por lo que procede adicionar las viviendas construidas y entregadas por la sociedad a los afiliados, según lo acreditado con la experticia y de conformidad con el valor del lote convenido.

Lo anterior, en atención a la siguiente regla de tres:

a1
 

X = $ 1.386.947.368

Por tanto, la Caja Promotora de Vivienda Militar deberá reconocer y pagar a la sociedad Altanare Ltda. lo realmente ejecutado, es decir la suma de MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA y OCHO PESOS MCTE. ($ 1.386.947.368), en razón de 549 soluciones de vivienda(34), tal y como quedó demostrado con el dictamen pericial.

Utilidad dejada de percibir 

De conformidad con el acervo probatorio que reposa en el plenario, la Sala considera que, además de las prestaciones ejecutadas por el contratista en el marco del contrato y del adicional 001 de 1995, procede reconocer la utilidad que esperaba recibir la sociedad Altanare Ltda. con la construcción de la totalidad de las viviendas convenidas.

Como se vio, la Caja, sin razón alguna, rechazó gran parte de las alternativas propuestas por la contratista, para completar lo acordado. De ello da cuenta el contrato inicial y su adicional 001 de 1995. Por tal razón, la sociedad tiene derecho a que se le reconozca la utilidad de lo que esperaba obtener con las 419 soluciones de vivienda que la entidad impidió construir y, por ende, adquirir por los afiliados.

Si bien el particular colabora con la administración, es incuestionable su deseo de alcanzar una utilidad económica. Utilidad que debe preservarse y garantizarse en todo momento, siempre que el contratista haya actuado en consecuencia con su propio interés. Por eso, el contratista afectado por circunstancias ajenas tiene el derecho a ser restablecido sino logra el beneficio por hechos atribuibles aI contratante.

El artículo 3º de la Ley 80 de 1993 dispone que el contratista, además de obtener una utilidad, es un colaborador de la administración en el cumplimiento de los fines de la contratación estatal. La norma es del siguiente tenor —se resalta—:

“ART. 3º—DE LOS FINES DE LA CONTRATACIÓN ESTATAL. Los servidores públicos tendrán en consideración que al celebrar contratos y con la ejecución de los mismos, las entidades buscan el cumplimiento de los fines estatales, la continua y eficiente prestación de los servicios públicos y la efectividad de los derechos e intereses de los administrados que colaboran con ellas en la consecución de dichos fines.

Los particulares, por su parte, tendrán en cuenta al celebrar y ejecutar contratos con las entidades estatales que, además de la obtención de utilidades cuya protección garantiza el Estado, colaboran con ellas en el logro de sus fines y cumplen una función social que, como tal, implica obligaciones” (resaltado fuera de texto).

Los numerales 1º y 2º del artículo 5º ibídem prevén:

«ART. 5º—DE LOS DERECHOS Y DEBERES DE LOS CONTRATISTAS. Para la realización de los fines de que trata el artículo 3º de esta ley; los contratistas:

1. Tendrán derecho a recibir oportunamente la remuneración pactada y a que el valor intrínseco de la misma no se altere o modifique durante la vigencia del contrato.

En consecuencia tendrán derecho, previa solicitud, a que la administración les restablezca el equilibrio de la ecuación económica del contrato a un punto de no pérdida por la ocurrencia de situaciones imprevistas que no sean imputables a los contratistas. Si dicho equilibrio se rompe por incumplimiento de la entidad estatal contratante, tendrá que restablecerse la ecuación surgida al momento del nacimiento del contrato.

2. Colaborarán con las entidades contratantes en lo que sea necesario para que el objeto contratado se cumpla y que éste sea de la mejor calidad; acatarán las órdenes que durante el desarrollo del contrato ellas les impartan y, de manera general, obrarán con lealtad y buena fe en las distintas etapas contractuales, evitando las dilaciones y entrabamientos que pudieran presentarse.

(...)”.

En relación con los derechos y deberes de los contratistas, en la exposición de motivos de la normativa en mención se estableció claramente que la utilidad que espera recibir el contratista debe preservarse en todo momento, con miras a mantener el equilibrio contractual. Se resalta:

“b) Derechos y deberes del contratista

Tal como lo señala Bercaitz, en todo contrato estatal se pueden identificar dos tipos de cláusulas. Referentes a la prestación del servicio o ejecución de la obra, etc., las primeras, y referentes a intereses económicos del particular las segundas. Esta distinción resulta de particular importancia en tratándose de las prerrogativas del Estado contratante. Mientras que las primeras no poseen toda la fuerza normativa que lleve a inferirles el carácter de inmutables, no obstante, el poder vinculante del acuerdo voluntario, las relativas a los intereses económicos sí participan de esa característica, es decir, son inmutables. O sea que la potestad administrativa de mutabilidad, fundada en el interés público, no es eficaz cuando atañe al precio del contrato, el que no puede ser alterado sino por acuerdo de las partes.

Si bien el rol del particular cuando celebra un contrato estatal es el de colaborador, también es incuestionable su deseo de alcanzar una utilidad económica. Utilidad que debe preservarse y garantizarse en todo momento. Por eso, el contratista afectado por circunstancias ajenas tiene el derecho a ser restablecido en su interés económico. Precisamente el cabal reconocimiento de esa posibilidad se ha denominado el mantenimiento del equilibrio económico y financiero del contrato.

Pues bien, el proyecto de ley recoge y consagra en forma expresa ese derecho fundamental e inviolable del contratista (art. 5º, num. 1º; art. 27). No obstante, este último precepto garantiza el derecho a la intangibilidad de la ecuación contractual respecto de las partes, merece atención especial en lo tocante al contratista particular, quien tradicional y habitualmente se ha visto afectado por este tipo de situaciones.

La doctrina no es uniforme cuando se trata de fundamentar la razón de la salvaguardia de la ecuación económica. Unos la fundamentan en la inviolabilidad de la propiedad, otros en el bien común; para algunos la causa se encuentra en la igualdad ante las cargas públicas; en el equilibrio del patrimonio dañado por otros y en la equidad algunos más. Sin importar la tesis que se adopte, lo que resulta innegable es la uniformidad de la doctrina y también de la jurisprudencia en cuanto al respeto del equilibro económico financiero. Entonces, constituye un gran avance la consagración legal expresa de este derecho.

El precitado artículo 5º, en su numeral 1º, contempla dos causales conducentes al restablecimiento de la ecuación económica alterada. Las unas concernientes a causas imputables al Estado y a hechos imprevistos ajenos a las partes, las otras.

La responsabilidad contractual del Estado por el incumplimiento de alguna o algunas de las obligaciones que nacen del contrato estatal; el ejercicio de cualquiera de las potestades o derechos de que se reviste a la administración en el contrato y cuya aplicación resulte fundada por razones de conveniencia y por ende, ajena a la conducta contractual del particular, y por último la expedición de una decisión administrativa que ocasione una verdadera “alteración o trastorno en el contenido del contrato, o cuando la ley o el reglamento afecten alguna circunstancia que pueda considerarse que fue esencial, determinante, en la contratación y que en este sentido fue decisiva para el contratante”. Se erigen en los móviles que pueden agruparse dentro de la primera de las causales descritas, vale decir, las imputables al Estado. Al efecto, conviene precisar que la última de las circunstancias delineadas corresponde a lo que la doctrina y jurisprudencia han dado en llamar el “hecho del príncipe”.

Los motivos propiciadores de la restauración del equilibrio financiero que amparan la segunda hipótesis, es decir, la “ocurrencia de situaciones imprevistas, que no sean imputables al contratista, se enmarcan dentro de la “teoría de la imprevisión”. Se trata, pues, de situaciones extraordinarias ajenas a las partes, imprevisibles, que siendo posteriores a la celebración del contrato, alteran la ecuación contractual en forma notoria pero que no imposibilitan su ejecución. De modo que también tendría que de ellas predicarse su temporalidad o transitoriedad.

Así pues, el acaecimiento de cualquiera de las circunstancias descritas confieren al contratista el derecho a recibir la remuneración pactada y a que ésta permanezca intangible durante la vida contractual. La intangibilidad de la ecuación puede lograrse a través de mecanismos tales como la revisión de los precios, el ajuste de los mismos y la indemnización de perjuicios. Todos ellos de aplicación directa por parte de la propia administración pública”.

Como quiera que el caso concreto la contratista pone de presente una situación indemnizatoria que involucra el concepto de utilidad esperada, que se encuadra bajo la noción de lucro cesante y que la Sala entiende que, por su propia naturaleza, ofrece dificultades probatorias, que permitan arribar a conclusiones absolutamente ciertas, por la consideración de que se trata de valorar un daño sobre bases proyectadas a futuro, específicamente, referidas al contrato de obra, circunstancia que, por sí sola, impide poder conocer con certeza absoluta o por lo menos relativa, el quantum exacto del perjuicio experimentado por el demandante, reiterará el principio de valoración en equidad, el cual supone el ejercicio de una facultad razonada de discrecionalidad del juez, consagrado positivamente en la Ley 446 de 1998 en su artículo 16, a cuyo tenor:

“ART. 16.—Valoración de daños. Dentro de cualquier proceso que se surta ante la administración de justicia, la valoración de daños irrogados a las personas y a las cosas, atenderá los principios de reparación integral y equidad y observará los criterios técnicos actuariales”.

De ahí que se le priva injustamente de la posibilidad de ejecutar la obra pública, se le vulnera un interés jurídico que se materializaría en la ejecución del contrato y, por esa misma vía, en la posibilidad de obtener unas utilidades razonablemente esperadas, se ha de procurar mantener indemne el patrimonio del no adjudicatario reconociéndole una indemnización que consulte la realidad del daño por él padecido.

Ese daño es generador de perjuicios que deben ser indemnizados y que consisten, fundamentalmente, en la pérdida de la utilidad que esperaba obtener con la ejecución del contrato; no obstante puede suceder que el demandante no haya acreditado el quantum del perjuicio, pero ello no implica que el daño antijurídico no se haya causado o que éste no tenga vocación indemnizable. Por tal razón, no podría decirse que no se causan perjuicios cuando esa posibilidad se frustra por la ilegalidad de la actuación de la administración, porque nadie pretende celebrar y ejecutar un contrato sin procurar obtener, válidamente, el margen de utilidad económica; por ello, el perjuicio inferido tiene las características de ser real y cierto, por consiguiente, indemnizable.

La Sala, en algunas oportunidades, ha optado por indemnizar los perjuicios tomando como referente el monto del depósito o la garantía de seriedad del ofrecimiento con el único objetivo de valorar el daño causado, en aquellos casos donde, por ejemplo, la propuesta presentada por el oferente no discrimina la utilidad, por lo que, ante la ausencia de cualquier otro elemento de juicio del cual se pueda deducir el monto de la utilidad esperada, ha cuantificado el perjuicio en el equivalente al monto de la garantía de seriedad del ofrecimiento, aplicando la equidad como criterio para tasar la indemnización por el perjuicio inferido.

En el sub lite no obra la propuesta presentada por la sociedad Altanare Ltda. y no existe dentro del expediente elementos de juicio del cual se pueda deducir el monto o el porcentaje de la utilidad que esperaba obtener con la ejecución total del contrato; sin embargo, en este caso, no es procedente acudir a la equidad y fijar la indemnización del perjuicio en el monto de la garantía de seriedad del ofrecimiento, porque la dificultad no estriba en la segregación del precio del contrato y del porcentaje o del monto de la utilidad que esperaba recibir el demandante con su ejecución, sino en la ausencia de los elementos de juicio necesarios para cuantificar el perjuicio material irrogado, de modo que, como la Sala desconoce si la oferta presentada por la parte actora señalaba expresamente el monto de la utilidad esperada, no puede proceder a fijar la indemnización acudiendo a la equidad(35).

Toda vez que en el caso concreto no es posible discriminar dentro del valor del contrato los costos, de la utilidad esperada, la Sala acudirá a los criterios fijados para determinar la suma a indemnizar.

Sobre el particular, es de anotar que la Sección Tercera ha considerado que, si bien no existe previsión legal que imponga la discriminación de los conceptos de administración, imprevistos y utilidades (AIU) por parte del contratista al momento de presentar su propuesta, el juez puede, con elementos debidamente fundados y probados, calcular la utilidad esperada promedio, aplicable en casos similares, para indemnizar los perjuicios reclamados por éste(36).

Así mismo, la Sala ha señalado que el “(...) AIU propuesto para el contrato, corresponde a: i) los costos de administración o costos indirectos para la operación del contrato, tales como los gastos de disponibilidad de la organización del contratista, esto es: A; ii) los imprevistos, que es el porcentaje destinado a cubrir los gastos con los que no se contaba y que se presenten durante la ejecución del contrato, esto es, el álea normal del contrato: I; iii) la utilidad o el beneficio económico que pretende percibir el contratista por la ejecución del contrato, esto es: U.”; sin embargo, ante la ausencia de “reglamentación que establezca porcentajes mínimos o máximos para determinar el AIU, cada empresa o comerciante de acuerdo con su infraestructura, experiencia, las condiciones del mercado, la naturaleza del contrato a celebrar, entre otros factores, establece su estructura de costos conforme a la cual se compromete a ejecutar cabalmente un contrato en el caso de que le sea adjudicado”(37).

En aquellos eventos en que no se acredita la utilidad esperada por el contratista con su ejecución, la Sala ha establecido el valor del AIU a partir del promedio entre varios contratos de objeto similar, verbigracia en contratos de obra pública(38), sin embargo, en este caso no se tiene dicho parámetro de comparación. En consecuencia, en ejercicio del arbitrio judicial, se estima un porcentaje del 15% por AIU para la tipología contractual analizada, del cual se establece un 5% de utilidad, acorde con las modificaciones que constan en el contrato y su adicional 1, que la contratista suscribió libremente, sobre el número total de soluciones habitacionales que no fueron aceptadas por los afiliados a la Caja, esto es cuatrocientos diecinueve (419) viviendas.

Para el efecto, se tendrá en cuenta el valor de cada vivienda, según lo convenido y se multiplicará por el número de soluciones que no fueron adquiridas, así:

$ 2.526.315,79(39) x 419 = $ 1.058.526.316 x 5% (utilidad) = $ 52.926.316

El valor de la utilidad que esperaba recibir la sociedad Altanare Ltda., con la ejecución del contrato y que no recibió porque las soluciones de vivienda no fueron adquiridas, sin justificación, en cuanto la contratante lo garantizó, se actualizará con base en los índices de precios al consumidor certificados por el DANE, para lo cual se tendrá en cuenta que el índice inicial corresponde a la fecha en que terminó el plazo contractual y que el índice final corresponde al mes anterior a la fecha de esta providencia, así:

a2
 

Va = $ 52.926.316 138,05 (sep./2017)
 44,71 (dic./97(40))

Va = $ 163.419.323

7. Compensación de oficio.

La compensación se sitúa como un modo de extinguir las obligaciones al tenor de lo prescrito por el artículo 1625 del Código Civil; a su vez, el artículo 1714 ibídem dispone que “Cuando dos personas son deudoras una de otra, se opera entre ellas una compensación que extingue ambas deudas...”; es decir que la compensación tiene cabida cuando cada una de las personas tiene, a la vez, la doble condición de acreedora y deudora.

En sentencia de 31 de agosto de 2006(41), con relación a la excepción de compensación de oficio, se dijo:

“El artículo 1715 prescribe que “la compensación se opera por el solo ministerio de la ley y aún sin consentimiento de los deudores; y ambas deudas se extinguen recíprocamente hasta la concurrencia de sus valores (...)” lo cual llevaría a concluir que para que se produzca la compensación legal no es necesario que las partes la aleguen puesto que la misma opera “ipso iuri” y aún sin conocimiento de las partes. Pero contrariamente a esta interpretación, la doctrina ha ilustrado en el sentido de que del contenido de dicho texto “se deducen consecuencias absurdas e inequitativas, pero el legislador ha tratado de evitarlas de lo cual resultan verdaderas incongruencias”, como se evidencia de lo normado por el artículo 1719 del Código Civil, en el cual se dispone que no obstante que la compensación obra por ministerio de la ley, el deudor demandado debe alegarla en el proceso instaurado por su acreedor, de lo contrario, el juez no podrá declararla oficiosamente y, agrega que “si en este caso la compensación obrara por ministerio de la ley y las deudas se fueran extinguiendo a medida que cada contratante reuniera la doble calidad de acreedor y deudor, tendríamos que quien no alegara la compensación haría pago de lo no debido. Y no es así (...)”.

Seguidamente concluye lo siguiente:

“...en la práctica judicial la compensación debe ser alegada para que produzca sus efectos, quedando descartada la regla de que obra por ministerio de la ley y aún sin conocimiento de las partes. Entonces tendremos que interpretar la parte del artículo 1715 en el sentido normal que tuvo en sus antecedentes históricos, esto es que para alegar en juicio o extrajudicialmente la compensación no se necesita ningún requisito, ninguna formalidad.

(…).

En resumen: a pesar de las enfáticas palabras del artículo 1715 del Código, de que la compensación obra por el solo ministerio de la ley y aún sin conocimiento de las partes, en la práctica de los negocios y en los tribunales, ya entre las partes contratantes, ya frente a terceros, para que la compensación produzca efectos debe ser alegada, propuesta.

Se precisa entonces, que para que la compensación pueda ser declarada por el juez, deberá ser alegada por el demandado, pero como ya se advirtió, la empresa demandada TELECOM, no demandó en reconvención al contratista con el fin de obtener judicialmente la devolución del anticipo no amortizado; tampoco, en la contestación de las dos demandas que le fueron formuladas propuso como medio de defensa la excepción de compensación para que se efectuara el cruce de las obligaciones dinerarias.

No obstante el silencio de la entidad demandada, que no hizo una adecuada defensa de sus intereses, en virtud de lo normado por el inciso 2º del artículo 164 del Código Contencioso Administrativo el juez administrativo, sin limitación alguna, tiene competencia para declarar en la sentencia definitiva todas las excepciones que encuentre probadas dentro del proceso, a diferencia de lo que ocurre en el procedimiento civil(41).

Lo anterior, con fundamento en lo normado en el inciso 2º del artículo 164 del Código Contencioso Administrativo que faculta al juez administrativo, sin limitación alguna, para declarar en la sentencia definitiva todas las excepciones que se encuentren probadas, como la de compensación, en este caso(42).

En el presente caso, el a quo encontró acreditado el incumplimiento de ambos contratantes, aplicó sin decirlo la excepción de compensación y procedió a liquidar. El resultado arrojó un saldo a favor de la Caja, por la suma de $ 627.835.973.

La Sala modificará la liquidación del contrato practicada por el a quo, en cuanto al reconocimiento de la mora en las subrogaciones de los créditos, el monto de la inversión en tierra, el incumplimiento del contratista en relación con la entrega de la totalidad de las soluciones de vivienda convenidas y la utilidad dejada de percibir.

De conformidad con lo expuesto, la Sala considera que la sociedad Altanare Ltda. adeuda a la Caja Promotora de Vivienda Militar el excedente del valor del terreno, los anticipos no invertidos, la actualización e intereses causados. Y, la Caja, por su parte, debe a la sociedad la mora en el pago de aportes de los afiliados, la inversión en tierra por las 549 soluciones de vivienda que efectivamente la contratista entregó, los intereses moratorios por el retraso en el giro de los anticipos y la utilidad dejada de recibir sobre las soluciones habitacionales no adquiridas por los afiliados —419—.

8. Balance financiero o cruce de cuentas.

Es menester recordar que, en los términos de los artículos 60 y 61 de la Ley 80 de 1993(43), los contratos cuya ejecución se prolongara en el tiempo y los demás que lo requirieran, serán objeto de liquidación.

La liquidación es una actuación que sobreviene a la terminación, destinada a hacer constar el balance del contrato, las obligaciones satisfechas y los derechos exigidos, valores ejecutados y pendientes. De manera bilateral por el consenso de las partes o, en caso de no lograrse un acuerdo, unilateralmente por la administración, mediante acto administrativo motivado. Esto último, cuando el contratista no concurre al acto o se niega a suscribirlo, cualquiera fuere la causa, sin perjuicio de las constancias respectivas sobre la confrontación. Sin que de ello se siga la potestad de la administración de desconocer lo acontecido y utilizar la liquidación para imponer al contratista un balance que no consulta la realidad, pues de ser ello así habría que concluir que se abusa de la posición de dominio y se incumple el deber constitucional de respetar el derecho ajeno y no abusar del propio.

Como en el presente caso las partes no liquidaron el contrato y la Caja Promotora de Vivienda Militar lo solicitó en las pretensiones, corresponde al juez proceder de conformidad, según el acervo probatorio que reposa en la actuación.

Resumen de la liquidación

Conceptos a favor de la sociedad Altanare Ltda.  
1. Mora en el giro de los anticiposEn relación con el primer anticipo se presenta una mora de 24 días. Esto, por cuanto se debió girar el 11 de noviembre y el pago se efectuó el 6 de diciembre de 1994. Y, en relación con el anticipo del contrato adicional, se presentó una mora de 11 días, pues el giro debió realizarse el 5 de mayo de 1995 y se pagó el 16 del mismo mes y año. De ahí que procede
reconocer intereses moratorios, en los
términos del inciso segundo del numeral 8º del artículo 4º de la Ley 80 de 1993.
Mora de 24 días: 0.8% x $ 2.599.200.000 (anticipo contrato inicial) = $ 20.793.600
Mora de 11 días: 0,36% x $ 2.928.150.000 (anticipo contrato adicional 001/95) = $ 10.541.340
2. Mora en el pago de aportes de los afiliados$ 1.006.553.174
Más la actualización según la siguiente fórmula:

Va = Vh índice final
(sep. 2017)
Índice inicial(mayo 2004(44))
 

Va = $ 1.006.553.174 138,05
79,04
 
Va= $ 1.758.029.677
3. Mora en la subrogación de los créditos$ 0
4. Incremento en el costo de materiales $ 0
5. Inversión en tierra (549 viviendas efectivamente entregadas) $ 1.386.947.368
Más la actualización según la siguiente fórmula:
Va = Vh índice final (sep./2017)
índice inicial(mayo 2004(45))
 
Va = 1.386.947.368 138,05
79,04
 
Va = $ 2.422.420.093
6. Utilidad dejada de percibir$ 163.419.323 (ya actualizado)
Conceptos a favor de la Caja Promotora de Vivienda Militar 
1. Excedente del valor del terreno $ 413.052.630
Más la actualización según la siguiente fórmula:
Va = Vh índice final(sep./2017)
Índice inicial(mayo/2004(46))
 
Va = $ 413.052.630 138.05
79,04
 
Va = $ 721.431.118 
2. Anticipos no invertidos $ 1.507.500.000 (contrato 026/94) y $ 839.403.000 (adicional 001/95).
El a quo reconoció las anteriores sumas y actualizadas arrojó $ 2.216.970.379 y $ 1.085.518.508, respectivamente, para un total de $ 3.302.488.887, actualizando hasta abril de 2004, por lo que se actualizará a partir del mes siguiente, según la siguiente fórmula:
Va = Vh índice final(sep./2017)
Índice inicial(mayo/2004(47))
 
Va = $ 3.302.488.887 138.05
79,04
 
Va= $ 5.768.073.578

Como consecuencia de la anterior liquidación, se ordena a la sociedad Altanare Ltda. a pagar a la Caja Promotora de Vivienda Militar la suma de SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS CUATRO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SEIS PESOS MCTE ($ 6.489.504.696).

Así mismo, ordenar a la Caja Promotora de Vivienda Militar pagar a la sociedad Altanare Ltda. la suma de CUATRO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES DOSCIENTOS CUATRO MIL TREINTA Y TRES PESOS MCTE. ($ 4.375.204.033).

De conformidad con lo anterior, la Sala ordena compensar los valores adeudados por las partes. Por tanto, la sociedad Altanare Ltda. deberá pagar a la Caja Promotora de Vivienda Militar la suma de DOS MIL CIENTO CUARENTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y TRES PESOS MCTE. ($ 2.144.300.663).

Las sumas adeudadas devengarán intereses moratorios a partir de la sentencia, en los términos del numeral 8º del artículo 4º de la Ley 80 de 1993.

Sin condena en costas por no aparecer causadas.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

FALLA:

MODIFICAR la sentencia de 9 de junio de 2004, proferida por la Subsección B de la Sección Tercera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca para, en su lugar, disponer:

1. DECLARAR no fundadas las excepciones propuestas por las partes.

2. DECLARAR el incumplimiento contractual de las partes, en los términos expuestos en la parte motiva de la presente decisión.

3. DECLARAR liquidado judicialmente el contrato 026 de 1994 y sus adicionales 001 de 1995, 001 y 002 de 1996, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.

4. DECLARAR PROBADA LA COMPENSACIÓN y, en consecuencia, se ordena a la sociedad Altanare Ltda. pagar a la Caja Promotora de Vivienda Militar la suma de DOS MIL CIENTO CUARENTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y TRES PESOS MCTE. ($ 2.144.300.663).

Lo anterior, aunado a los intereses del numeral 8º del artículo 4º de la Ley 80 de 1993.

5. NEGAR las demás pretensiones de la demanda.

6. Dese cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 176, 177 y 178 del Código Contencioso Administrativo y 115 del Código de Procedimiento Civil.

Por secretaría de la Sección expídanse copias con destino a las partes, con las precisiones del artículo 115 del Código de Procedimiento Civil y con observancia de lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto 359 de 22 de febrero de 1995.

Las copias destinadas a la parte actora serán entregadas al apoderado judicial que ha venido actuando.

7. ORDENAR el desglose del cuaderno 7, comoquiera que no hace parte del proceso(48).

Devolver el expediente al tribunal de origen, una vez ejecutoriada la presente sentencia.

Cópiese, notifíquese y cúmplase.»

6 Mediante auto de 17 de enero de 2014 se aceptó el impedimento del consejero Ramiro Pazos Guerrero —fl. 494, cdno. ppal.—.

7 Para cuando se presentaron las demandas —18 de diciembre de 1998 y 3 de diciembre de 1999—, la cuantía exigida para que la acción contractual tuviera vocación de doble instancia ascendía a $ 18.850.000,00 y el monto de la pretensión mayor en la demanda presentada por la Caja Promotora de Vivienda Militar asciende a la suma de $ 8.577.425.495 y en la presentada por la sociedad Altanare Ltda. equivale a la cantidad de $ 14.400.000.000,00.

8 Vista el acta 4, que en realidad debió ser la 5, se encuentra que en el encabezado de la misma aparece la fecha de jueves 12 de febrero de 1998; empero antes de las firmas de los intervinientes, figura el día 13 del mismo mes y año. En el acta 6 de 17 de febrero del año en mención, se corrigió el número del acta primeramente nombrada.

9 En el expediente consta que, el 20 de enero de 1995, la Caja autorizó al personal propuesto por la sociedad Altanare Ltda., para ofrecer y divulgar los proyectos de construcción de Villa Sofía II, Toscana y Monterrey (fl. 128, cdno. 2). Y, en acta de 9 de marzo siguiente, la entidad hizo constar que la junta técnica dispuso la promoción del proyecto los Alcázares de Suba (fl. 136, cdno. 2).

10 Vista el acta 4, que en realidad debió ser la 5, se encuentra que en el encabezado de la misma aparece la fecha de jueves 12 de febrero de 1998; empero antes de las firmas de los intervinientes, figura el día 13 del mismo mes y año. En el acta 6 de 17 de febrero del año en mención, se corrigió el número del acta primeramente nombrada.

11 Este valor resulta de aplicar las bases de cálculo acordadas en el acta 4 (005) de 12 de febrero de 1998.

12 Estas soluciones coinciden con el resultado arrojado en el dictamen pericial, esto es que la sociedad Altanare Ltda. efectivamente entregó 549 viviendas.

13 En el mismo instrumento la sociedad demandante aclaró que el área del lote denominado La Aurora es de 4.200.86 mts2, de conformidad con el certificado expedido por el Agustín Codazzi.

14 El dictamen cuenta con los siguientes anexos:

“ANEXOS

Nº 1 Cuadro de amortizaciones urbanización Toscana.

Nº 2 Cuadro de amortizaciones urbanización Villa Sofía.

Nº 3 Cuadro de amortizaciones urbanización Alcázares de Suba.

Nº 4 Valores pactados en promesa de compraventa y pagados por la Caja Promotora Urbanización Toscana.

Nº 5 Valores pactados en promesa de compraventa y pagados por la Caja Promotora Urbanización Villa Sofía.

Nº 6 Valores pactados en promesa de compraventa y pagados por la Caja Promotora Urbanización Alcázares de Suba.

Nº 7 Información que contiene nombre y apellidos de cada uno de los afiliados que adquirieron vivienda, número de cédula de ciudadanía, fechas de las promesas de compraventa, de los otrosí, de la firma de la escritura, de la entrega del inmueble, de la fecha pactada en el contrato 026/54, diferencia en días entre la fecha pactada en el contrato y la pactada en la promesa, fecha de entrega real del inmueble y fecha de la orden de pago correspondiente a la urbanización Toscana.

Nº 8 Información que contiene nombre y apellidos de cada uno de los afiliados que adquirieron vivienda, número de cédula de ciudadanía, fechas de las promesas de compraventa, de los otrosí, de la firma de la escritura, de la entrega del inmueble, de la fecha pactada en el contrato 026/94, diferencia en días entre la fecha pactada en el contrato y la pactada en la promesa, fecha de entrega real del inmueble y fecha de la orden de pago correspondiente a la urbanización Villa Sofía.

Nº 9 Información que contiene nombre y apellidos de cada uno de los afiliados que adquirieron vivienda, número de cédula de ciudadanía, fechas de las promesas de compraventa, de los otrosí, de la firma de la escritura, de la entrega del inmueble, de la fecha pactada en el contrato 026/94, diferencia en días entre la fecha pactada en el contrato y la pactada en la promesa, fecha de entrega real del inmueble y fecha de la orden de pago correspondiente a la urbanización Alcázares de Suba.

Nº 10 Cuadro de anticipos pactados y pagados por la Caja Promotora.

Nº 11 Cuadro que relaciona el número de viviendas contratadas, el número del contrato, el precio unitario y el valor total de cada contrato.

Nº 12 Cuadro sobre número de viviendas entregadas por la firma Altanare Ltda. a los afiliados de la Caja Promotora de Vivienda Militar.

Nº 13 Cuadro sobre valor no amortizado sobre el anticipo pagado por la Caja Promotora de Vivienda Militar a Altanare Ltda.

Nº 13A Fotocopia de la tarjeta profesional 13147-T y original del certificado expedido por la Junta Central de Contadores sobre carencia absoluta de antecedentes disciplinarios del contador José Arcesio Rojas.

Nº 14 Orden de pago y soportes giro anticipo por $ 2.599.200.000.00.

Nº 15 Comprobante diario donde aparece contabilizado el giro por el anticipo de $ 2.599.200.000.00.

Nº 16 Extracto del Bancafé a 31 de diciembre de 1994.

Nº 17 Orden de pago y soportes giro anticipo por $ 2.928.150.000.00.

Nº 18 Comprobante diario donde aparece contabilizado el giro por el anticipo de $ 2.928.150.000.00.

Nº 19 Extracto del Banco Ganadero a 31 de mayo de 1995.

Nº 20 Certificación expedida por la tesorera de la Caja Promotora de Vivienda Militar sobre recibo de Altanare Ltda. abono del 50% del valor del terreno y comprobante de contabilidad.

Nº 21 Auxiliar de cuentas donde aparece contabilizado el abono efectuado por Altanare Ltda.

Nº 22 Copia de la escritura 5254 sobre contrato de permuta e hipoteca de la Notaría 2ª de Soacha (C/marca.).

Nº 23 Acta de entrega del lote de terreno de lnducentro localizado en Soacha (C/marca.) a la Asociación de Vivienda Bogotá Siglo XXI, Soacha y a Altanare Ltda.

Nº 24 Contratos 026/94; 001/95 adicional al contrato 026/94; 001/96 adicional al contrato 026/94 y 002/96 adicional al contrato 026/94.

Nº 25 Decreto 353 del 11 de febrero de 1994 por el cual se modifica la Caja de Vivienda Militar y se dictan otras disposiciones.

Nº 26 Decreto 1843 del 3 de agosto de 1994 por el cual se aprueba el estatuto interno de la Caja Promotora de Vivienda Militar.

Nº 27 Fotocopia actas de entrega apartamentos.

Nº 28 Fotocopias promesas de compraventa, correspondientes a las personas seleccionadas en la prueba selectiva, en 2 tomos, así: 1º del folio 1 al 281 y 2º del folio 282 al 631. Urbanización Alcázares de Suba.

Nº 29 Fotocopia órdenes de pago, resoluciones expedidas por la Caja Promotora de Vivienda Militar, por la cual se reconocen las cesantías y los ahorros y se ordena su pago; cuentas de cobro firmadas por el representante legal de Altanare Ltda. con su correspondiente anexo explicativo de la cuantía de la cuenta, por cada una de las personas seleccionadas y que aparecen en forma sombreada en el anexo 6 (297 folios) de la urbanización Alcázares de Suba.

Nº 30 Fotocopias promesas de compraventa, correspondientes a las personas seleccionadas en la prueba selectiva, en 70 folios. Fotocopia órdenes de pago, resoluciones expedidas por la Caja Promotora de Vivienda Militar, por la cual se reconocen las cesantías y los ahorros y se ordena su pago; cuentas de cobro firmadas por el representante legal de Altanare Ltda. con su correspondiente anexo explicativo de la cuantía de la cuenta, por cada una de las personas seleccionadas y que aparecen en forma sombreada en el anexo 4 (68 folios), de la urbanización Toscana.

Nº 31 Fotocopias promesas de compraventa, correspondientes a las personas seleccionadas en la prueba selectiva, en 171 folios. Fotocopia órdenes de pago, resoluciones expedidas por la Caja Promotora de Vivienda Militar, por la cual se reconocen las cesantías y los ahorros y se ordena su pago; cuentas de cobro firmadas por el representante legal de Altanare Ltda. con su correspondiente anexo explicativo de la cuantía de la cuenta, por cada una de las personas seleccionadas y que aparecen en forma sombreada en el anexo 5 (188 folios), de la urbanización Villa Sofía.

Nº 32 Cuadro sobre cálculo intereses de mora, según acta 2, Urbanización Toscana.

Nº 33 Cuadro sobre cálculo intereses de mora, según acta 2, Urbanización Alcázares de Suba.

Nº 34 Cuadro sobre cálculo intereses de mora, según acta 2, Urbanización, Villa Sofía.

Nº 35 Actualización intereses de mora, acta 2, Urbanización Toscana.

Nº 36 Actualización intereses de mora, acta 002, Urbanización Alcázares de Suba.

Nº 37 Actualización intereses de mora, acta 2, Urbanización Villa Sofía.

Nº 38 Cuadro sobre cálculo intereses subrogación, acta 3, Urbanización Toscana.

Nº 39 Cuadro sobre cálculo intereses subrogación, acta 3, Urbanización Alcázares de Suba.

Nº 40 Cuadro sobre cálculo intereses subrogación, acta 3, Urbanización Villa Sofía.

Nº 41 Fotocopia comprobantes expedidos por Granahorrar con relación de los intereses por subrogación de los créditos.

Nº 42 Fotocopia comprobantes expedidos por el BCH con relación de los intereses por subrogación de los créditos.

Nº 43 Actualización intereses de subrogación, acta 3, urbanización Toscana.

Nº 44 Actualización intereses de subrogación, acta 3, urbanización Alcázares de Suba.

Nº 45 Actualización intereses de subrogación, acta 3, urbanización Villa Sofía.

Nº 46 Cálculo intereses de subrogación, a 08-08-2001.

Nº 47 Cuadros actualización valores acta 4/98.

Nº 48 Cuadros actualización “costos de construcción”.

Nº 49 Cuadro actualización valor actas 8 y 7/98.

Nº 50 Listado de ventas y escrituración, Urb. Alcázares de Suba.

Nº 51 Listado de ventas y escrituración, Urb. Villa Sofía.

Nº 52 Listado de ventas y escrituración, Urb. Toscana.

Nº 53 Cuadro sobre datos consolidados acta 7/98.

Nº 54 Cuadro sobre valores pactados con afiliados, por concepto de ahorros, cesantías y subsidios.

Nº 55 Listado de afiliados que no adquirieron vivienda y que el contrato fue resuelto de común acuerdo o de manera unilateral por incumplimiento.

Nº 56 Fotocopia registro libros oficiales de contabilidad en Cámara de Comercio.

Nº 57 Fotocopia tarjeta profesional de María Leída Torres Núñez, certificado de vigencia expedido por la Junta Central de Contadores y certificación del 12-Sep-01.

Nº 58 Fotocopia recibos de caja 02367 y 02725, del extracto bancario, de la consignación, de los libros auxiliares y del libro diario.

Nº 59 Fotocopia recibos de caja correspondientes a ingresos en Altanare Ltda. recibidos de la Caja Promotora de Vivienda Militar, de los auxiliares y relación de ingresos.

Nº 60 Fotocopias actas 001 al 007/98 denominadas “Proceso de conciliación Altanare Ltda. - Caja” y del adendo 01 a la licitación pública 002-CVM-94.

Nº 61 Certificado sobre el IPC. Ingresos medios-empleados expedida por el DANE”.

15 Artículo 241 del Código de Procedimiento Civil establece: “Al apreciar el dictamen se tendrá en cuenta la firmeza, precisión y calidad de sus fundamentos, la competencia de los peritos y los demás elementos probatorios que obren en el proceso.

Si se hubiere practicado un segundo dictamen, éste no sustituirá al primero pero se estimará conjuntamente con él, excepto cuando prospere objeción por error grave”.

16 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sala Plena de la Sección Tercera, sentencia de 9 de febrero de 2012, expediente 21060, M.P. Mauricio Fajardo Gómez.

17 BERCAITZ, Miguel Ángel; Teoría General de los Contratos Administrativos. Ediciones De Palma, Buenos Aires, 2ª ed., 1980, pág. 252.

18 La Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía, es una Empresa Industrial y Comercial del Estado de carácter financiero del orden nacional, organizada como establecimiento de crédito, de naturaleza especial, dotada de personería jurídica autonomía administrativa y capital independiente, vinculada al Ministerio de Defensa Nacional y vigilada por la Superintendencia Financiera. Se encuentra regida por el Decreto-Ley 353 de 1994, modificado parcialmente por la Ley 973 de 2005 y por la Ley 1305 del 3 de junio de 2009, y tiene como objeto facilitar a sus afiliados la adquisición de vivienda propia, mediante la realización o promoción de todas las operaciones del mercado inmobiliario, incluidas las de intermediación, la captación y administración de ahorro de sus afiliados y el desarrollo de actividades administrativas, técnicas, financieras y crediticias que sean indispensables para el mismo efecto”.

19 Sentencia del 30 de octubre de 2013, expediente 27195, C.P. Danilo Rojas Betancourth.

20 [6] “Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 22 de julio de 2009, expediente 17552”.

21 [7] “Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 22 de julio de 2009, expediente 17552”.

22 [8] “Artículo 1498 del Código Civil: “El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez...”.

23 [9] “Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia de 24 de febrero de 2005, expediente 14937, C.P. Germán Rodríguez Villamizar”.

24 Sentencia de 11 de junio de 2015, M.P. Stella Conto Díaz del Castillo, expediente 32438.

25 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 22 de julio de 2009, expediente 17552, M.P. Ruth Stella Correa Palacio.

26 Corte Constitucional, Sentencia C-404 de 1997. “Según el numeral 1º del artículo 37 del Código de Procedimiento Civil, uno de los deberes del juez es “Dirigir el proceso, velar por su rápida solución, adoptar las medidas conducentes para impedir su paralización y procurar la mayor economía procesal, so pena de incurrir en responsabilidad por las demoras que ocurran”.

De otra parte, el artículo 4º del mismo código ordena al juez “tener en cuenta que el objeto de los procedimientos es la efectividad de los derechos reconocidos por la ley sustancial” (comillas y resaltado, fuera del texto).

Las dos normas citadas consagran dos de los principios reconocidos por el artículo 228 de la Constitución: el primero, el de la economía procesal, en lo que tiene que ver con el pronto diligenciamiento de los procesos: “Los términos procesales se observarán con diligencia y su incumplimiento será sancionado”. El segundo, la primacía del derecho sustancial: “... y en ellas (en las actuaciones de la Administración de Justicia) prevalecerá el derecho sustancial”.

El inciso segundo del artículo 306 está basado en el principio de la economía procesal. Economía procesal que implica conseguir los resultados del proceso (el establecimiento de la verdad como medio para lograr la realización del derecho sustancial), con el empleo del mínimo de actividad procesal, naturalmente sin violar el derecho fundamental al debido proceso, consagrado expresamente en el artículo 29 de la Constitución.

¿Qué sentido tendría obligar al juez de primera instancia a resolver sobre la excepción de prescripción, por ejemplo, cuando ya ha declarado probada la de pago? Y si encuentra probada la de nulidad absoluta, ¿por qué obligarlo a decidir sobre la de compensación? Razones elementales de economía procesal, indican que la solución propuesta por el legislador, en este caso, es la correcta.

Del mismo modo, es lógico que si el superior considera infundada la excepción declarada por el inferior, resuelva sobre las demás, sin necesidad de retrotraer todo el proceso a la primera instancia. Al fin y al cabo, el debate sobre las excepciones en la primera instancia es amplio, y dentro de él las partes han tenido oportunidad de esgrimir sus argumentos y las pruebas correspondientes».

27 Sobre los alcances del recurso de apelación se pueden consultar las sentencias de 9 de febrero de 2012, M.P. Mauricio Fajardo Gómez, expediente 21060 y de 6 de diciembre de 2013, expediente 27124, con ponencia de quien elabora la presente decisión.

28 En la actuación no reposa la oferta, empero sí las actas de cierre del proceso de selección y presentación de ofertas, junto con el acta del comité evaluador, tal y como fue relacionado en los hechos probados (fls. 70-73 y 75, cdno. 2).

29 DÁVILA VINUEZA, Luis Guillermo, Régimen Jurídico de la Contratación Estatal, Editorial Legis, 2003, pág. 662.

30 ESCOBAR GIL, Rodrigo, Teoría General de los contratos de la Administración Pública, Editorial Legis, Bogotá, 2000, pág. 459. Sentencia de 29 de agosto de 2007, M.P. Mauricio Fajardo Gómez, expediente 15469.

31 Artículo 83, Constitución Nacional.

32 Artículo 1603, Código Civil.

33 Sentencia de 29 de agosto de 2007, M.P. Mauricio Fajardo Gómez, expediente 15469.

34 Estas soluciones de vivienda coinciden con el resultado consignado por las partes en el acta 7 de 6 de marzo de 1998. Ver párrafo 28 (fl. 270-273, cdno. 2).

35 Al respecto, se puede consultar la sentencia de 16 de agosto de 2012, M.P. Carlos Alberto Zambrano Barrera, expediente 19216.

36 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativa, Sección Tercera, sentencia de 28 de agosto de 2003, expediente 17554, C.P. Ramiro Saavedra Becerra.

37 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, sentencia del 14 de octubre de 2011, expediente 20811, C.P. Ruth Stella Correa Palacio.

38 En providencia del 26 de junio de 2015, la Sala acudió a las reglas de la experiencia y la utilidad que en otros asuntos se ha fijado para los contratos de obra, como en Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia del 23 de abril de 1993, expediente 7959, M.P. Carlos Betancur Jaramillo. En esa oportunidad, el AIU del contrato de obra se calculó en el 21.5%, distribuido así el 8% de utilidad; el 9.5% de administración, y el 4% imprevistos; sentencia del 11 de marzo de 2004, expediente 13.355, M.P. Alier Hernández Enríquez. En ese asunto, la utilidad se fijó en la propuesta en 7.45% para un contrato de obra de construcción de unas oficinas; en unos contratos de obra de canalización las utilidades se fijaron en 5%, en promedio, toda vez que se trataban de varias licitaciones, Sección Tercera, sentencia del 7 de diciembre de 2004, expediente 13.683, M.P. Alier Hernández Enríquez. Sobre el promedio de utilidad a reconocer en casos en los que no se ha demostrado el porcentaje de cada uno de los factores que componen el AIU, en casos de contratos de obra que no han sido completamente ejecutados por causas imputables a la entidad contratante, se pueden consultar, entre otras, las sentencias de 30 de junio de 2016, M.P. Danilo Rojas Betancourth, expediente 33129 y de 30 de marzo de 2017, M.P. Ramiro Pazos Guerrero, expediente 37500.

39 En la cláusula quinta del contrato inicial, las partes convinieron:

“QUINTA: CONDICIONES DE PAGO. La cuota inicial de las QUINIENTAS DIECIOCHO (518) viviendas se pagará por LA CAJA así:

a. Una parte de las cuotas iniciales de las viviendas representada en el lote de terreno objeto de la permuta por valor de MIL TRESCIENTOS OCHO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE PESOS CON 22/100 MCTE. ($ 1.308'631.579,22) que corresponde al abono de la totalidad de cuotas iniciales tomando como base la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS VEINTISEIS MIL TRESCIENTOS QUINCE PESOS CON 79/100 ($ 2'526.315,79), POR CADA VIVIENDA (518).

(...)”.

Y, en la cláusula tercera del contrato adicional 001/95 se acordó el mismo valor por cada vivienda así:

“a. Una parte de la cuota inicial de la vivienda representada en el lote de terreno objeto de la permuta, por valor de $ 1.136.842.106, que corresponde al abono de la totalidad de las 450 cuotas iniciales, tomando como base la suma de $ 2.526.315 por cada vivienda”.

40 Último plazo pactado por los contratantes para la entrega de las viviendas, de conformidad con el contrato adicional 002/96.

41 Expediente 14287, M.P. Mauricio Fajardo Gómez.

42 En igual sentido se resolvió en sentencia de 6 de diciembre de 2013, expediente 27124 y de 2 de mayo de 2016, expediente 37438, M.P. Stella Conto Díaz del Castillo. También se puede consultar la sentencia de 31 de agosto de 2006, expediente 14287, M.P. Mauricio Fajardo Gómez.

43 El artículo 60 de la Ley 80 de 1993 fue parcialmente derogado. El artículo 11 de la Ley 1150 de 2007 se refirió a la liquidación de los contratos como sigue:

“Artículo 11 de la Ley 1150 de 2007. Del plazo para la liquidación de los contratos. La liquidación de los contratos se hará de mutuo acuerdo dentro del término fijado en los pliegos de condiciones o sus equivalentes, o dentro del que acuerden las partes para el efecto. De no existir tal término, la liquidación se realizará dentro de los cuatro (4) meses siguientes a la expiración del término previsto para la ejecución del contrato o a la expedición del acto administrativo que ordene la terminación, o a la fecha del acuerdo que la disponga.

En aquellos casos en que el contratista no se presente a la liquidación previa notificación o convocatoria que le haga la entidad, o las partes no lleguen a un acuerdo sobre su contenido, la entidad tendrá la facultad de liquidar en forma unilateral dentro de los dos (2) meses siguientes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 136 del Código Contencioso Administrativo.

Si vencido el plazo anteriormente establecido no se ha realizado la liquidación, la misma podrá ser realizada en cualquier tiempo dentro de los dos años siguientes al vencimiento del término a que se refieren los incisos anteriores, de mutuo acuerdo o unilateralmente, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 136 del Código Contencioso Administrativo.

Los contratistas tendrán derecho a efectuar salvedades a la liquidación por mutuo acuerdo, y en este evento la liquidación unilateral solo procederá en relación con los aspectos que no hayan sido objeto de acuerdo”.

44 El punto se confirma pero se actualiza la suma a reconocer, a partir del mes siguiente en que actualizó el a quo, esto es mayo de 2004.

45 La suma reconocida por el a quo se modifica, para disminuir el monto a reconocer y se actualiza a partir del mes siguiente en que actualizó el a quo, esto es mayo de 2004.

46 El a quo reconoció el concepto y actualizó a partir del mes de diciembre de 1996, esto es una vez suscrita la escritura pública 5254, otorgada el 28 de octubre de 1996 en la Notaría Segunda de Soacha, instrumento en el que igualmente se hace constar la entrega del lote, tal y como se consideró en la presente providencia, hasta el mes de abril de 2004. No obstante, la suma a reconocer se modifica para disminuir el monto a reconocer y se actualiza a partir del mes siguiente en que actualizó el a quo, esto es mayo de 2004.

47 El punto se confirma pero se actualiza la suma a reconocer, a partir del mes siguiente en que actualizó el a quo, esto es mayo de 2004.

48 El cuaderno contiene i) una copia de la demanda y del poder presentado en ejercicio de la acción de reparación directa por la señora Bernarda Mediaceli Concha en contra de la Nación - Ministerio de Justicia - Inpec, por la muerte de su hijo Víctor Hernán Acosta Medinaceli en las instalaciones de la Cárcel Nacional Modelo de Santafé de Bogotá, el 9 de noviembre de 1999; ii) el certificado de defunción, el registro de nacimiento y la partida de bautismo de la víctima; iii) las copias de las resoluciones por medio de las cuales la Superintendencia Bancaria adoptó las tablas de mortalidad; iv) el certificado del Banco de la República sobre el valor del gramo oro y v) dos constancias laborales.