Sentencia 2000-01496 de agosto 29 de 2014

CONSEJO DE ESTADO 

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA-SUBSECCIÓN B

Ref.: Expediente 27591

Radicación: 25000 2326000 200001496 01

Consejero Ponente:

Dr. Danilo Rojas Betancourth

Actor:Graciela Camacho de Carrero

Demandado: Instituto de Desarrollo Urbano, IDU

Naturaleza: Acción contractual

Bogotá. D.C, veintinueve de agosto de dos mil catorce.

EXTRACTOS: «CONSIDERACIONES

I. La competencia

6. El Consejo de Estado es competente para conocer del presente asunto en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora el 2 de abril de 2004, en un proceso iniciado en ejercicio de la acción relativa a controversias contractuales con vocación de segunda instancia ante esta Corporación, dado que, conforme a lo dispuesto por el artículo 132 y el artículo 265 del Código Contencioso Administrativo —modificado por el art. 4º del D. 597/88— aplicables en el sub examine, la cuantía exigida en el año 2000 para que un asunto de esta naturaleza fuera conocido en primera instancia por los tribunales administrativos, era de $ 26.390.000 y en el presente caso, la parte actora estimó el valor de su pretensión económica en la suma de $ 130.050.000 (fl. 9, cdno. 1).

II. Hechos probados

7. Teniendo en cuenta los medios de prueba regularmente allegados al plenario, se acreditaron los siguientes hechos, relevantes para la litis(1):

7.1. En 1997, la Cámara de la Propiedad Raíz-Lonja Inmobiliaria efectuó un avalúo del bien objeto de la compraventa que se cuestiona carta valor 616-97, en el que determinó que el precio del mismo era de $ 140.000 el metro cuadrado, para un valor total de $ 168.065.800,oo, avalúo que fue confirmado mediante la carta valor 616 C-98 (fls. 35 a 89, cdno. 2).

7.1.1. Así se desprende del oficio enviado por la Cámara de la Propiedad Raíz-Lonja Inmobiliaria, con el cual le remitió al subdirector de construcciones del IDU el avalúo “carta valor 616 C-98” de junio de 1998 en el que ratificó el anterior y que contiene la siguiente descripción: solicitante: Instituto de Desarrollo Urbano IDU, obra: Intersección Avenida de las Américas-Avenida Boyacá, propietario: Graciela Camacho de Carrero, dirección: Avenida carrera 72 Nº 5 A-90, barrio Bavaria, estrato 3, en el cual se avaluó el terreno con un área de 1.200,47 M2 a $ 140.000,oo el valor unitario, para un valor total de $ 168.065.800,oo y se anotó que “El avalúo se realizó teniendo en cuenta la afectación vial que tiene según el Acuerdo 2 de 1980 y Decreto 323 del 29 de mayo de 1992, condición ratificada en concepto RG4/98-6287 y R4-176-98. Por lo anterior se ratifica el valor unitario. Anula y reemplaza la carta valor 616-97”, afectación por la cual, informa el oficio remisorio, el lote materia del avalúo no tiene otro uso que el de reserva vial y por ende, ningún potencial de desarrollo con otro uso y por eso se ratificó el precio unitario del avalúo realizado en octubre de 1997. En esta comunicación del 3 de junio de 1998, se manifestó (fl. 32, cdno. 1 y fls. 85 a 87, cdno. 2):

“Luego de analizar el predio situado en la Carrera 72 Nº 5 A-90, en dos (2) diferentes comités de avalúos de la Cámara de la Propiedad Raíz y de conocer los títulos suministrados por ustedes, en el día de hoy y durante la reunión del consejo de avaluadores de la entidad, se determinó ratificar el valor unitario asignado en la Carta Valor 616-97 de octubre de 1997, con base en las siguientes consideraciones:

1. El predio está afectado por el Acuerdo 2 de 1980.

2. La anotación 3 del 10 de febrero de 1995, en el folio de Matrícula Inmobiliaria 50C-1315477, por la cual el Registrador de Instrumentos Públicos de Santafé de Bogotá, de la Zona Centro, de Bogotá, registra el oficio 322-118 de 9 de febrero de 1995 oferta de compra del predio en mención, de ese Instituto a la señora Graciela Camacho de Carrera (sic), propietaria del predio.

3. Los oficios RGA/98-6287 y RA-176-98 de 1998, del Departamento Administrativo de Planeación Distrital, conceptúan:

Oficio RA-176-98: ‘que el predio 71D-00 de la transversal 5A está totalmente en zona de reserva vial para la construcción de la intersección de las Avenidas de la referencia y el uso del mismo es exclusivamente vial, tal como figura en el registro topográfico 6423C.

RGA/98-6287: ‘el predio de la referencia, está totalmente en zona de Reserva Vial para la intersección de las Avenidas Boyacá y de las Américas tal como figura en el Registro Topográfico 6423D y que el uso del mismo es exclusivamente vial’.

7.1.2. El 10 de julio de 1998, el presidente de la Cámara de Propiedad Raíz-Lonja Inmobiliaria envió oficio al subdirector de construcciones del Instituto de Desarrollo Urbano IDU, cuya referencia fue la “carta valor 616 de octubre de 1997”. En esta comunicación, amplía la sustentación del avalúo de la referencia, empezando por las consideraciones de orden jurídico, en las que alude a las normas nacionales y distritales que deben ser tenidas en cuenta para establecer el valor comercial del inmueble a adquirir:

7.1.2.1. Ley 9 de 1989, cuyo artículo 13 establece que el precio base de la negociación se fundamentará en el avalúo efectuado por el IGAC o la entidad que cumpla sus funciones, el cual se anexará a la oferta de compra y que el avalúo tendrá una duración mínima de 6 meses respecto de la fecha de notificación de la oferta de compra; el artículo 15, que dispone que el precio máximo de adquisición será fijado de conformidad con lo dispuesto por el artículo 18, norma que indica que con el objeto de evitar el enriquecimiento ilícito, el IGAC o la entidad que cumpla sus funciones tendrá en cuenta al hacer los avalúos administrativos especiales de que trata la ley, aquellas acciones o intenciones manifiestas y recientes del Estado que sean susceptibles de producir una valoración evidente de los bienes avaluados, tales como:

a) La adquisición previa por parte de la entidad adquirente, dentro de los 5 años anteriores, de otro inmueble en la misma área de influencia (el subrayado es del texto original).

b) Los proyectos anunciados, las obras en ejecución o ejecutadas en los 5 años anteriores por la entidad adquirente o por cualquier otra entidad pública en el mismo sector, salvo el caso en que el propietario haya pagado o esté pagando la contribución de valorización respectiva.

c) El simple anuncio del proyecto de la entidad adquirente de comprar inmueble en determinado sector, efectuado dentro de los 5 años anteriores.

d) Los cambios de uso, densidad y altura efectuados por el plan integral de desarrollo, si existiere, dentro de los 3 años anteriores a la orden de compra, siempre y cuando el propietario haya sido la misma persona durante dicho periodo o, habiéndolo enajenado, haya readquirido el inmueble para la fecha del avalúo administrativo especial.

7.1.2.2. Resolución 1463 del 26 de julio de 1993, por la cual se establecen los criterios, se definen los parámetros y procedimientos y se determinan la forma y presentación de los avalúos ordenados por la Ley 56 de 1981, Decreto 222 de 1983, Decreto 3444 de 1985 y la Ley 9ª de 1989, resolución en cuyo artículo 16 se relacionaron los métodos de avalúos para definir los precios unitarios y los avalúos comerciales de la totalidad de un periodo: método de comparación, método de reposición y método de rentabilidad, de los que podían utilizarse uno o varios.

7.1.2.3. Ley 388 de 1997, en cuyo artículo 61 dispuso que el valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir y en particular con su destinación económica. Se explicó que para determinar el valor comercial del inmueble objeto de la solicitud se estudió la reglamentación urbanística del distrito y su destinación económica, así como los parámetros establecidos en esta norma, tales como destinación económica de los inmuebles en la zona geoeconómica homogénea, localización, características y usos del inmueble, factibilidad de prestación de servicios públicos, viabilidad y transporte.

7.1.2.4. Acuerdo 6 de 1990 del Concejo Distrital, cuyo artículo 372 dispone que toda adquisición o expropiación de inmuebles que se realice por las entidades mencionadas en la norma o por el Distrito Especial de Bogotá, en desarrollo de la Ley 9ª de 1989, se efectuará de conformidad con los objetivos y usos del suelo establecidos en las reglamentaciones urbanísticas contenidas en el mismo acuerdo y las disposiciones que lo reglamentan. En el caso concreto, según la certificación expedida por el DAPD, “el predio 71D-00 de la transversal 5 A está totalmente en la zona de reserva vial para la construcción de la intersección de las Avenidas de la referencia y el USO DEL MISMO ES EXCLUSIVAMENTE VIAL, tal como figura en el registro topográfico 6423D”. A continuación, hizo un estudio detallado de las definiciones urbanísticas contenidas en el acuerdo, tales como uso permitido —art. 55—, zonas de uso público en desarrollos objeto de legalización, que se consideran como parte del espacio público aún sin que haya mediado cesión o entrega de las mismas al distrito, dentro de las cuales se incluyen las áreas destinadas a vías, —art. 72— las zonas de reserva para constitución de futuras afectaciones en terrenos destinados a vías, estableciendo la norma que son zonas de reserva vial “la totalidad de las áreas requeridas para la ejecución del sistema vial arterial y sus anexidades” (subrayas del texto original) —art. 84—, las zonas de reserva para futuras afectaciones —art. 99—, las afectaciones que limiten o impidan la obtención de las licencias distritales de las que trata el artículo 63 de la Ley 9ª de 1989, norma que establece que para los efectos de este acuerdo “entiéndese por afectación toda restricción impuesta por el Distrito Especial de Bogotá, que limite o impida la obtención de licencias distritales de urbanización (...), de construcción, (...) por causa de una obra pública (...)” (subrayas del texto original) —art. 100— y afectaciones viales —art. 129—.

7.1.2.5. Acuerdo 2 de 1980, reglamentado por el Decreto 323 del 29 de mayo de 1992, por el cual se regulan las zonas viales de uso público en lo referente a las áreas para el sistema vial general y para el transporte masivo, la red vial local de las urbanizaciones y el equipamiento vial, en el cual se define lo que es la afectación vial —art. 2º— y se establecen las proporciones de las áreas de cesión obligatoria de los predios afectados por vías del plan vial arterial —art. 17—.

7.1.3. A continuación, se incluyen las consideraciones de orden técnico, en las que se establece el precio, utilizando el método de comparación, para lo cual se tuvo en cuenta la oferta del sector para predios desarrollados en la norma que lo reglamenta, la situación económica del mismo sector de la construcción a esa fecha y se homogenizaron los precios de los terrenos desarrollables y de los terrenos no desarrollables por estar afectados vialmente, como es el caso del terreno en estudio; adjuntan, para los efectos, la carta valor del predio Bavaria, que fue motivo de avalúo dentro de la zona homogenizada, cuyo precio era de $ 150.000 por metro cuadrado; además se tuvo en cuenta que la propietaria del bien avaluado también lo era del predio de mayor extensión y le había sido aceptada una solicitud de urbanismo en éste, pero que el que era objeto del avalúo estaba por fuera de la resolución de urbanismo y que con fundamento en ésta, la señora Graciela de Carrero hizo una división material de donde salieron 8 predios con sus áreas y linderos. Se explica que en escritura pública aclaratoria del loteo, incorporó a la urbanización el lote objeto del avalúo, aduciendo un olvido en su inclusión, pero nunca solicitó modificación de la resolución urbanística incluyéndolo para su respectiva reglamentación, de modo que no tiene trámite alguno ante el DAPD, y por consiguiente continúa con la limitaciones que le impone el Acuerdo 2 de 1980 y el Decreto Reglamentario 323 y los oficios de planeación distrital en los que se especificó que dicho departamento se abstendrá de expedir licencias de urbanismo y construcción, por lo cual no tiene posibilidad de obtener servicios públicos, todas estas, consideraciones que se tuvieron en cuenta para fijar el precio del inmueble en $ 140.000 por metro cuadrado.

7.1.4. En este avalúo, se hizo un estudio de escrituras del bien, estableciendo que hacía parte de uno de mayor extensión que había adquirido la propietaria en 1987, del cual ya había vendido al IDU una parte; mediante escritura 2036 del 7 de junio de 1988, se aclaró la escritura de adquisición del predio de mayor extensión, para incluir la alinderación de una parte del predio que había quedado por fuera, con un área de 1.107,07 metros cuadrados y alinderado así: norte: con avenida de las Américas; sur: 44,67 mts. Con terrenos de Inés Uribe de Mejía; oriente: en 23,41 mts, con terrenos de Graciela Camacho de C.; occidente: en 25,63 mts, con avenida Boyacá y cierra. Y que en la cláusula cuarta de esta escritura aclaratoria, expresamente se manifestó que “El predio motivo de la adición, se encuentra afectado por el Plan Vial arterial de la oreja Sur-Oriental de la intersección de la Avenida Boyacá y Américas de acuerdo al plano F-1/4-3 del DAPD”. En escrituras posteriores, se aclaró que el área del lote que es objeto del avalúo, era de 1.200,47 metros cuadrados, aunque se hicieron observaciones sobre la inconsistencia de las áreas de los lotes de propiedad de la demandante. Finalmente, anotó que la oferta de compra fue registrada, de manera que era pública su afectación y la propietaria la conocía desde la adquisición del predio y agregó, refiriéndose a un derecho de petición que había sido presentado por la señora Camacho ante el instituto:

b. Es claro que un lote afectado por plan vial, limitación que la propietaria conocía desde la adquisición del predio, tiene un uso único (vial) que es determinante para la fijación del precio.

c. Por consiguiente no puede escapar a la atención de terceros, que el valor comercial está determinado por el uso que pueda dársele a un inmueble. Cualquier especulación acerca del valor del inmueble si no tuviera la afectación del plan vial y su uso no estuviera restringido, es simplemente eso, especulación, y se aleja de la situación real tanto física como normativa que tiene el predio, que en cumplimiento al mandato legal sobre los parámetros que deben tenerse para la realización de avalúos serios, tuvo y tiene en cuenta la Cámara de la Propiedad Raíz para determinar el valor comercial de cualquier predio.

7.2. El 27 de febrero de 1998, la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, a solicitud de Graciela Camacho de Carrero efectuó un avalúo sobre el predio de propiedad de esta última ubicado en la transversal 5A Nº 71D-00 de Bogotá, identificado con la matrícula inmobiliaria 50C-1315477. En la descripción del bien, se anota que “A este predio lo cobija totalmente una Afectación Vial. Se encuentra en la zona verde de la oreja que se desprende de la Avenida de Las Américas hacia la Avenida Boyacá, costado sur oriental”, que su cabida superficiaria es de 1.199,44 M2 y que “El terreno tiene buenas proporciones con una topografía plana y de fácil desarrollo, que de no ser por la afectación del plan vial y del puente de la intersección de la Avenida Boyacá y Avenida de las Américas tendría gran demanda. Su único comprador es el Instituto de Desarrollo Urbano, IDU”. Y en cuanto a su valor, consignó que el metro cuadrado valía $ 350.000, que por los 1.199,44 M2 del predio, daba un total de $ 419.804.000 (fl. 14, cdno. 2).

7.3. El 31 de agosto de 1998, el IDU envió oficio a la señora Graciela Camacho de Carrero por medio del cual formuló oferta de compra del predio ubicado en la avenida carrera 72 5A-90 de la ciudad de Bogotá, en el cual le anunció que como era de conocimiento general, el concejo distrital había aprobado el Acuerdo 31 de 1992, por el cual se adoptó el plan de desarrollo económico y social y de obras públicas del distrito para el periodo 1993-1995 y que “una de las obras prioritarias dentro de dicho programa fue LA INTERSECCIÓN AVENIDA DE LAS AMÉRICAS POR AVENIDA BOYACÁ”, razón por la cual la entidad estaba interesada en comprar el referido inmueble para complementar dicha obra, “conforme a la afectación del registro topográfico 6423D cuya fotocopia se anexa, donde aparece debidamente delimitado y alinderado, en un área de 1.200.47 M2 de terreno, que es objeto de negociación por medio de la presente oferta”. Le informó que el valor ofrecido era de $ 168.065.800,oo, según avalúo de la Cámara de la Propiedad Raíz de Bogotá-Lonja Inmobilaria, en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 13 de la Ley 9ª de 1989, del cual se tomó el valor por metro cuadrado y le anunció así mismo, que de no llegarse a un acuerdo en el procedimiento de enajenación directa y voluntaria, se recurriría al procedimiento de la expropiación contemplado en la referida normatividad y en la Ley 388 de 1997, dándole un plazo de 5 días a partir de la notificación de esta comunicación, para dar una respuesta, pasados los cuales, se entendería que no existe ánimo de realizar la enajenación voluntaria y se iniciaría de inmediato el procedimiento de la expropiación (fl. 34, cdno. 1).

7.4. El 7 de diciembre de 1998, fue suscrita la promesa de compraventa sobre el inmueble de propiedad de la demandante (fl. 37, cdno. 1).

7.5. El 8 de abril de 1999, se suscribió la escritura pública de compraventa 790 entre Graciela Camacho de Carrero y el Instituto de Desarrollo Urbano, por medio de la cual la primera transfirió a la entidad a título de venta y “con destino a la obra intersección Avenida de Las Américas por Avenida Boyacá” el derecho de dominio y la posesión material que ejercía sobre un terreno de 1.200,47 M2 ubicado en la avenida carrera 72 Nº 5A-90, con cédula catastral 00450148040000000 y matrícula inmobiliaria 50C-1315477 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Santafé de Bogotá, por valor de $ 168.065.800,oo.

III. El problema jurídico

8. Teniendo en cuenta los hechos probados y los motivos de la apelación, deberá la Sala establecer si en el presente caso, tal y como lo alega la demandante, se produjo la lesión enorme en la compraventa del predio de su propiedad.

IV. Análisis de la Sala

El régimen jurídico del contrato

9. El contrato de compraventa sobre el cual versa la controversia y contenido en la escritura pública 790 del 8 de abril de 1999, fue celebrado por la demandante con el Instituto de Desarrollo Urbano, IDU, cuyo régimen jurídico de contratación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 144 del Decreto 1421 de 1993(2) “Por el cual se dicta el régimen especial para el Distrito Capital de Santafé de Bogotá", es el contenido en el estatuto de contratación estatal, esto es, la Ley 80 de 1993 y en lo que resulte aplicable, la Ley 9ª de 1989.

10. El artículo 13 de la Ley 80 de 1993 se refiere a la normatividad aplicable a los contratos estatales, determinando que “Los contratos que celebren las entidades a que se refiere el artículo 2º del presente estatuto se regirán por las disposiciones comerciales y civiles pertinentes, salvo en las materias particularmente reguladas en esta ley”, es decir que remite a las normas de derecho privado en todo lo que no haya sido expresamente dispuesto por la misma Ley 80. Por su parte, el artículo 40 ibídem, dispone que las estipulaciones de los contratos serán las que de acuerdo con las normas civiles, comerciales y las previstas en esta ley, correspondan a su esencia y naturaleza y que las entidades podrán celebrar los contratos y acuerdos que permitan la autonomía de la voluntad y requieran el cumplimiento de los fines estatales, incluyendo en ellos las modalidades, condiciones y en general, las cláusulas o estipulaciones que las partes consideren necesarias y convenientes, siempre que no sean contrarias a la Constitución, la ley, el orden público y a los principios y finalidades de la ley de contratación y a los de la buena administración.

11. En relación con el contrato de compraventa —que de acuerdo con la norma general contenida en el artículo 32 ibídem también es un contrato estatal cuando ha sido celebrado por una entidad a la que se refiere el estatuto de contratación(3)—, dado que el mismo no tiene regulación expresa en la Ley 80 de 1993 y puesto que no consta en el plenario que la demandante tenga la calidad de comerciante, se debe acudir a las normas del Código Civil que se refieren a este negocio jurídico.

12. Allí, el contrato de compraventa es definido como aquel en el que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero —art. 1849—. Se trata de un contrato bilateral, oneroso y conmutativo, en principio consensual, aunque es solemne cuando recae sobre bienes inmuebles, por cuanto requiere el otorgamiento de una escritura pública para que se entienda perfeccionado, en el cual el precio de la venta debe ser determinado por los contratantes, por cualquier medio o indicación que lo fije o puede dejarse su fijación a un tercero que convengan las partes —arts. 1864 y 1865—. Es decir que los elementos fundamentales de este negocio jurídico, son el acuerdo de voluntades en torno a la cosa y el precio objeto de la compraventa.

13. Dada la naturaleza de conmutativo que ostenta el contrato de compraventa, se miran como equivalentes las obligaciones contraídas por los contratantes, es decir que las partes entienden que el precio acordado a cargo del comprador, corresponde al bien cuyo dominio el vendedor le transferirá como contraprestación, sin que sea relevante si en realidad dicha equivalencia existe o no, puesto que se trata de personas capaces, con libertad para contratar y en consecuencia, deben responder por las obligaciones adquiridas. No obstante, tal y como lo sostiene la doctrina:

“(...) la inferioridad del precio no es obstáculo para que un contrato sea verdadero contrato de venta, si las partes ignoran el justo valor, o cuando el vendedor, aunque conociendo el justo valor de la cosa, se ve obligado por una necesidad apremiante de dinero a venderla por la cantidad que se le ha ofrecido, aunque inferior a su justo valor; pero este contrato aunque válido en rigor de derecho, y aunque produzca todas las obligaciones que nacen del contrato de venta es un contrato injusto; y el comprador viene obligado en conciencia a reparar la injusticia con suplir lo que falta para completar el justo precio; por más que las leyes alguna vez salen en defensa del vendedor haciendo rescindir el contrato cuando la lesión es enorme (...)”(4).

14. En relación con la evolución del concepto del justo precio, la Sala manifestó:

22. En el derecho romano, Diocleciano y Maximiniano consideraron que se configuraba la lesión enorme cuando ocurría una desproporción en el precio; y luego Justiniano determinó su procedencia en la compraventa de inmuebles pero tan solo en favor del vendedor. De ahí que, en épocas históricas anteriores a la codificación, siempre existió, en la teoría general del derecho ius naturalista, la aspiración al justo precio(5), doctrina poderosamente influenciada por la moral cristiana y el derecho canónico(6), hasta lograr admitir la rescisión del contrato por lesión del sexto (15%) y más tarde por ultra dimidium (50%). En palabras de López Jacoiste(7):

El problema del justo precio en la compraventa pertenecía a una larga tradición iniciada con la compilación justiniana que, en C. 4.44.2, estableció la rescisión por perjuicio en más de la mitad del justo precio. Tradición que, robustecida por la glosa y los canonistas, llegaría a la época codificadora. Sería precio justo, según eruditas investigaciones, el que fuera conforme a ius. En esta línea, la doctrina llegaría a definir la lesión como el daño derivado de no recibir uno de los contratantes el ‘equivalente’ de lo que da.

23. Luego, bajo el postulado de la “libertad de pactos”, inspirado en el pensamiento liberal económico posterior al Código de Napoleón (cuyos exponentes insignes fueron, entre otros, Adam Smith y Jeremías Bentham), limitó la corriente objetiva del “precio justo”, en el entendido de que lo importante es la apreciación subjetiva que cada sujeto tenga de su propio interés, según esa utilidad marginal decreciente de los bienes, por cuanto “... sólo cada una de las partes del contrato sabe lo que le interesa y, si hay libertad, no existe error ni engaño y se presta el consentimiento, eso es lo justo (...). Detrás de estos criterios, estaba patente el deseo de facilitar las transmisiones de bienes (la riqueza de las naciones) y, en general, la defensa del liberalismo económico. El Código Francés admitió todavía la acción rescisoria de forma restrictiva, pues en el artículo 1654 se configuró la lesión de más de siete doceavas partes del precio como vicio del contrato, no como atentado a la equivalencia, sino como presunción del consentimiento viciado por violencia o dolo”(8).

24. En nuestro régimen jurídico de derecho privado, siguiendo de cerca este desarrollo, el contrato se concibió como instrumento del pensamiento liberal, fundamentado en el principio de la autonomía de la voluntad, la libertad negocial y la ley contractual, así como regido bajo una equivalencia prestacional subjetiva para facilitar el tráfico patrimonial, la cual debe ser respetada, siempre que no contraríe las normas imperativas, el orden público y las buenas costumbres.

25. Esto significa que, en el derecho privado, por regla general, la voluntad libremente expresada comporta que ante posibles desequilibrios en el valor real de las prestaciones, tanto al tiempo de celebrarse el contrato como en los momentos subsiguientes a su nacimiento, se esté en todo caso a lo convenido, situación que sólo puede ser variada o modificada por un nuevo acuerdo entre las partes, o, en aquellos casos en que expresamente el derecho común lo autorice, bien sancionar vicios de la voluntad (error, fuerza, dolo) o situaciones irregulares objetivas (lesión enorme), o para evitar abusos de las condiciones de superioridad de una de las partes o hacer prevalecer intereses de la economía general (regulación oficial de precios de ciertos bienes y servicios), o excepcionalmente por hechos imprevistos e irresistibles que tornen en forma grave y onerosa el cumplimiento del contrato (teoría de la imprevisión, C. Co., art. 868)(9).(10)

15. Precisamente, en nuestro ordenamiento el legislador interviene en nombre de la equidad, cuando la desigualdad tiene cierta relevancia, en defensa de la parte perjudicada, para brindarle herramientas que le permitan defender sus intereses, mediante una acción por la que pueda obtener la rescisión del negocio jurídico o la obtención del reajuste de las prestaciones.

16. De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1946 del Código Civil, el contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme(11), siempre que se trate de la venta de bienes inmuebles y no sea una venta por ministerio de la justicia —art. 1949, subrogado por el art. 32 de la L. 57/ 1887—; según el artículo 1947 ibídem, “El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella”, entendiéndose que el justo precio se refiere al tiempo del contrato.

17. Para que opere la lesión, según los términos normativos del Código Civil, se requiere i) que el actor haya sufrido un perjuicio en la proporción que establece la ley (art. 1949); ii) que se refiera a compraventas en que la ley autoriza la acción (ídem); iii) que la acción se promueva dentro de los términos establecidos por la ley (art. 1954); iv) que la cosa permanezca en poder del comprador (art. 1951), y, v) que no se haya renunciado válidamente a su ejercicio (art. 1950).

18. En caso de que proceda la rescisión, el comprador contra quien se pronuncie podrá, a su arbitrio, consentir en ella o completar el justo precio con deducción de una décima parte; el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio, aumentado en una décima parte y no se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato —art. 1948—. Por otra parte, la ley dispone que no valdrá la estipulación en la que se renuncie a la acción rescisoria y da por no escrita la cláusula contractual en la que se estipule que el lesionado dona la diferencia configurativa de la lesión —art.1950—.

19. La figura de la lesión enorme es autónoma e independiente y sólo tiene en consideración factores objetivos para la procedencia de la rescisión del contrato por esta causa, de tal manera que no es necesario que hubiera mediado un vicio del consentimiento, como el error o la fuerza, en virtud del cual se hubiera producido la venta por menos de la mitad del precio justo o por uno superior al doble del mismo, ya que basta con la comprobación objetiva de esta circunstancia, para que surja la posibilidad de ejercer la referida acción rescisoria por lesión enorme. Al respecto, la jurisprudencia de la Sección ha manifestado:

La Sala es del criterio que en la ley colombiana la lesión enorme, como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia, es un vicio objetivo del contrato, porque el mismo texto del artículo, en su comprensión jurídica, conduce al terreno de lo exógeno en relación con la voluntad de las partes y no al fuero endógeno o interno de éstas (el consentimiento); la ley expresa que la lesión enorme se produce o porque el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende o porque el justo precio de la cosa que compra el comprador, al tiempo del contrato, es inferior a la mitad del precio que pagó por ella.

De esos supuestos se infiere que la lesión enorme es vicio objetivo del contrato(12).

20. Por otra parte, observa la Sala que el hecho de que existan normas que establezcan los procedimientos que deben llevar a cabo las entidades estatales para la adquisición de bienes inmuebles y que imponen la determinación del precio mediante avalúos adelantados por la entidad estatal designada para ello(13), como aquellas adelantadas por las autoridades del sector agrario o las que se efectúan para efectos de reforma urbana, no descarta la posibilidad de que se produzca una afectación de la equivalencia de las prestaciones que se traduzca en una lesión enorme, tal y como lo ha reconocido la jurisprudencia en anteriores ocasiones:

La Sala considera que las anteriores disposiciones no comportan de manera tácita o expresa, la exclusión de la figura de la lesión enorme respecto de los contratos de compraventa de inmuebles que celebra el INCORA, porque la regulación legal de las condiciones no se traduce en la inoperancia de la noción jurídica del justo precio que debe existir en los contratos conmutativos.

Al efecto la Sala comparte plenamente las consideraciones que al respecto expuso la Corte Suprema de Justicia en la referida sentencia del 9 de diciembre de 1999, expediente 5368, en uno de cuyos apartes se anotó:

“Y por otra parte, también debe descartarse el argumento del recurrente acerca de la inaplicabilidad de las normas referentes a la lesión enorme en eventos como el del sub lite, a causa de que el precio está limitado por el legislador, particularmente por la Ley 56 de 1981, el Decreto Reglamentario 2024 de 1982 y el Decreto-Ley 222 de 1983 en la parte en que tales disposiciones ordenan estarse al avalúo que del bien haga el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Y se descarta tal afirmación como cierta, porque si bien las precitadas normas fijan unos límites para la negociación directa, ellas ni se refieren ni excluyen la aplicación de las disposiciones atañederas a la lesión enorme. Es perfectamente aplicable sobre el punto lo dicho en la providencia de esta Corporación a que se aludió en párrafos anteriores: “Esa norma (se refiere al Decreto extraordinario 2895/63, art. 7º), nada tiene que ver con el tema de la lesión enorme. Ella impone una limitación a las entidades de derecho público en la fijación del precio cuando adquieran, por negociación directa, un inmueble rural, pero en ningún momento expresa que, en caso de demanda por haberse padecido por el vendedor lesión enorme, para averiguar si existió ésta, ha de confrontarse el precio recibido por el demandante con el avalúo que el inmueble tenga en la oficina de Catastro. Si el precio que se paga es inferior a la mitad del justo, la lesión enorme se produce aunque el comprador sea una entidad de derecho público”.

Actualmente, y ya con relación a las disposiciones legales citadas por el recurrente, la interpretación de esta Corporación es la misma que en ese entonces se hiciera. Así, tales disposiciones se refieren al precio de adquisición, que debe ser serio y real, como en toda compraventa, y que además está controlado por ser una entidad estatal el comprador, pero sin que la noción del precio justo haya por esto desaparecido, como tampoco la sanción prevista cuando ese precio llega a ser lesivo. La ley no prevé semejante excepción.

5. Y los precedentes razonamientos resuelven también el dilema que el impugnante plantea cuando afirma que son incompatibles el precio limitado por el legislador para esta especie de compraventas y la eventualidad de la lesión enorme. Porque no es cierto, como se pretende, que al cumplir la ley en cuanto a uno de esos precios, se contravenga con relación al otro, con el resultado de que, en cualquier caso, el contrato resulta viciado; hay un sofisma en esa presentación, pues la escueta verdad es la de que en eventos como el sub judice el precio de adquisición se determina siguiendo, como no podía ser menos, las pautas legales, más cuando eventualmente se rompe el equilibrio contractual hasta el punto ya no tolerado por la ley, esto es, en más de la mitad, vuelve ella a operar para poner remedio a la inequidad; el precio, es verdad, está controlado, pero arribando al límite fijado para la lesión, como tampoco puede ser menos y con plena vigencia del sistema objetivo, actúa una vez más la ley para controlar el agravio”(14).

Con fundamento en todo lo anterior, la Sala concluye que la acción rescisoria por lesión enorme es procedente respecto de los contratos estatales en general, dentro de los que se incluyen el de compraventa de inmuebles para fines de reforma agraria(15).

21. Por lo anterior, para establecer si efectivamente se produjo la lesión enorme, basta con comparar el precio de la compraventa realizada con el verdadero precio de la misma al tiempo de perfeccionarse el contrato, sin tener en cuenta para ello otra clase de consideraciones subjetivas, teniendo en cuenta que “[e]l justo precio, es el que aparezca independiente de los móviles subjetivos con que obraron las partes, para la fecha, del acto jurídico. La carga de la prueba, la tiene quien invoca la lesión”(16), y que la acreditación del justo precio se puede obtener mediante un avalúo de peritos:

Para conocer si el contrato encierra una lesión suficiente para motivar la rescisión, no se debe tener en cuenta ni el estado, ni el valor presente de la finca, sino que debe estimarse lo que ésta valía al tiempo del contrato, habida consideración del estado que tenía entonces y del precio que valían las fincas. Por esta razón, hay necesidad de confiar la estimación a peritos competentes en la materia y que hayan tenido conocimiento del estado en que se encontraba la finca al tiempo del contrato.

(...).

Sólo por una estimación de peritos que hayan tenido conocimiento del estado de la finca al tiempo del contrato, puede juzgarse si ha habido lesión por más de la mitad(17).

22. Finalmente, se advierte que la figura de la lesión enorme sólo opera en los casos expresamente señalados por la ley, en la cual no fue contemplada para el caso de la promesa de contrato; no obstante, se admite la figura en el caso del contrato de compraventa que se celebra como consecuencia de una promesa de contrato, caso en el cual, el desequilibrio entre el precio justo y el estipulado, se refiera al tiempo de la celebración del contrato de venta. Si se alega la lesión enorme en relación con la misma promesa de venta, la Corte Suprema de Justicia ha manifestado:

“La promesa de celebrar un contrato en condiciones que ya desde el otorgamiento de la misma acusen una lesión enorme, no es obligatoria siempre y cuando que dicho contrato sea de aquellos que la ley permite rescindir por tal motivo, como la compraventa común de bienes inmuebles o la permuta de los mismos. El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 expresamente le ofrece al promitente que ha de resultar lesionado, una excepción perentoria para enervar las acciones de su contraparte: no la de lesión enorme, porque este vicio carece de operancia legal en la promesa de contratar, en sí misma considerada, y que solo genera obligación de hacer; sino la excepción de nulidad de dicha promesa, fundada en el numeral segundo del precitado artículo o sea por referirse esta, a su vez, a un contrato que la ley declara ineficaz(18).

El dictamen pericial

23. De acuerdo con lo establecido por el artículo 233 del CPC, este medio de prueba está concebido para verificar hechos que interesan al proceso y requieran especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos y que son requeridos por el juez para la toma de la decisión que le corresponde. Los auxiliares de la justicia deben examinar las personas o cosas objeto del dictamen y realizar personalmente los experimentos e investigaciones que consideren necesarios, sin perjuicio de que puedan acudir a la utilización de auxiliares u otros técnicos bajo su dirección y responsabilidad, exponiendo en todo caso su concepto sobre los puntos materia del dictamen, el cual deberá ser claro, preciso y detallado, explicando los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos —no jurídicos, puesto que ello es materia privativa del juez— de las conclusiones —art. 237, ib.—.

24. Para la eficacia probatoria del dictamen pericial, como lo ha referido la jurisprudencia de la Corporación, el mismo “(...) debe reunir ciertas condiciones de contenido como son la conducencia en relación con el hecho a probar; que el perito sea competente, es decir, un verdadero experto para el desempeño del cargo; que no exista un motivo serio para dudar de su imparcialidad; que no se haya probado una objeción por error grave; que el dictamen esté debidamente fundamentado y sus conclusiones sean claras firmes y consecuencia de las razones expuestas; que haya surtido contradicción; que no exista retracto del mismo por parte de perito y en fin que otras pruebas no lo desvirtúen”(19).

25. De acuerdo con lo establecido por el artículo 241 del estatuto procesal, el juez, al apreciar el dictamen, tendrá en cuenta la firmeza, precisión y calidad de sus fundamentos, la competencia de los peritos y los demás elementos probatorios que obren en el proceso, disposición que obedece a la facultad de valoración que ostenta aquel sobre todos los medios de prueba aportados al proceso y entre ellos el dictamen pericial, del cual le corresponde apreciar su fuerza probatoria de conformidad con las reglas de la sana crítica y que por lo tanto, no resulta obligatorio ni se impone acogerlo, a menos que valorados todos estos elementos de juicio, logre comunicarle certeza al juez sobre el hecho objeto de la experticia. “En suma, el juez está en el deber de estudiar bajo la sana crítica el dictamen pericial y de valorar sus resultados; si lo encuentra ajustado y lo convence, puede tenerlo en cuenta total o parcialmente al momento de fallar; o desechar sensatamente y con razones los resultados de la peritación por encontrar sus fundamentos sin la firmeza, precisión y claridad que deben estar presentes en el dictamen para ilustrar y transmitir el conocimiento de la técnica, ciencia o arte de lo dicho, de suerte que permita al juez otorgarle mérito a esta prueba por llegar a la convicción en relación con los hechos objeto de la misma”(20).

26. En relación con los requisitos de fondo del dictamen pericial, su fundamentación propiamente dicha, la doctrina los ha explicado en los siguientes términos:

“f) Que el dictamen esté debidamente fundamentado. Así como el testimonio debe contener la llamada “razón de la ciencia del dicho”, en el dictamen debe aparecer el fundamento de sus conclusiones. Si el perito se limita a emitir su concepto, sin explicar las razones que lo condujeron a esas conclusiones, el dictamen carecerá de eficacia probatoria y lo mismo será si sus explicaciones no son claras o aparecen contradictorias o deficientes. Corresponde al juez apreciar este aspecto del dictamen y (...) puede negarse a adoptarlo como prueba si no lo encuentra convincente y, con mayor razón, si lo estima inaceptable (...).

“g) Que las conclusiones del dictamen sean claras, firmes y consecuencia lógica de sus fundamentos (...) puede ocurrir también que el juez no se encuentre en condiciones de apreciar sus defectos, en cuyo caso tendrá que aceptarla; pero si considera que las conclusiones de los peritos contrarían normas generales de la experiencia o hechos notorios o una presunción de derecho o una cosa juzgada o reglas elementales de la lógica, o que son contradictorias o evidentemente exageradas o inverosímiles, o que no encuentran respaldo suficiente en los fundamentos del dictamen o que están desvirtuadas por otras pruebas de mayor credibilidad, puede rechazarlo (...).

“h) Que las conclusiones sean convincentes y no parezcan improbables, absurdas o imposibles (...) no basta que las conclusiones sean claras y firmes, como consecuencia lógica de sus fundamentos o motivaciones, porque el perito puede exponer con claridad, firmeza y lógica tesis equivocadas. Si a pesar de esa apariencia, el juez considera que los hechos afirmados en las conclusiones son improbables, de acuerdo con las reglas generales de la experiencia y con la crítica lógica del dictamen, este no será convincente, ni podrá otorgarle la certeza indispensable para que lo adopte como fundamento exclusivo de su decisión...”.

“i) Que no existan otras pruebas que desvirtúen el dictamen o lo hagan dudoso o incierto. Es obvio que si en el proceso aparecen otras pruebas que desvirtúen las conclusiones del dictamen o al menos dejen al juez en situación de incertidumbre sobre el mérito que le merezca, luego de una crítica razonada y de conjunto, aquél no puede tener plena eficacia probatoria”(21).

La objeción por error grave

27. Una vez presentado el dictamen pericial, tanto el juez como las partes pueden solicitar aclaraciones y complementaciones del mismo y estas últimas, además, podrán objetarlo por error grave que haya sido determinante de las conclusiones a que hubieren llegado los peritos o porque el error se haya originado en éstas. En este caso, en el escrito de objeciones se debe precisar el error y solicitar las pruebas para acreditarlo, de las cuales el juez decretará las que considere necesarias para tal fin y decidirá sobre la objeción en la sentencia —CPC, arts. 238 y 240—.

28. El error grave al que alude la norma, corresponde a aquel que recae sobre el objeto del peritazgo, es decir cuando los peritos examinan un objeto diferente al que fue sometido a su análisis, o se le atribuyen cualidades o atributos de los que carece o cuando se presenta una equivocación de tal entidad, que de no haber mediado, otro habría sido el resultado del dictamen pericial. Es decir que el error grave es diferente a la calidad de las apreciaciones, juicios o inferencias de los peritos y la fundamentación del dictamen, que en un momento dado, a pesar de estar equivocadas, pueden no corresponder al error grave al que alude la norma, de tal manera que si bien dará para que el juez lo deseche como medio de convicción, no ameritará la prosperidad de la objeción que se formule al dictamen.

29. Como lo ha afirmado la Sala en otras ocasiones, “El error grave al cual se refiere la norma, es aquel que de no haberse presentado, otra habría sido la solución o el sentido del dictamen, por haber recaído éste sobre materias, objetos o situaciones distintos de aquellos sobre los cuales debe versar la pericia o cuando el perito dictamina en sentido contrario a la realidad y de esa manera altera en forma ostensible la cualidad, esencia o sustancia del objeto analizado(22)(23), debiendo el juez establecer la existencia o no de un error de tal entidad.

El caso concreto

30. Para acreditar la lesión enorme que se alegó en la demanda, sólo obra el dictamen pericial que fue solicitado por la parte actora, “(...) para que el perito o peritos contesten el siguiente interrogatorio: Cuál era el valor comercial del inmueble, el día 8 de abril de 1999” y que fue decretado por el a quo, quien designó dos peritos avaluadores (fls. 9 y 72, cdno. 1).

31. El dictamen pericial fue presentado por los auxiliares de la justicia —de quienes no consta su profesión—, el 3 de mayo de 2002 en 16 folios, al que se acompañaron algunas fotografías de vías y andenes y un plano del sector, aparentemente con la ubicación del predio. De él se destaca (c. 3):

31.1. Con el título labor realizada por los peritos, se consignó:

Los suscritos peritos nos trasladamos a la Avenida de las Américas, con la Avenida Boyacá y llegamos al predio donde antes existía el inmueble con dirección Avenida Carrera 72 Nº 5 A-90 hoy en la actualidad figura en la oreja de sur oriente del puente de avenida de las Américas con Avenida Boyacá colindando con los Barrios Bavaria, Marsella, Mandalay, Hipotecho Occidental y Las Dos Avenidas, para hacer una inspección personal donde tomamos varias fotos de acuerdo con la documentación que existe en el expediente.

Hecha la inspección personal por los suscritos, pudimos determinar que en la actualidad no existe ningún parqueadero, como de pronto existió como lo cita la Cámara de Propiedad Raíz (Lonja Inmobiliaria) que aparece en el expediente en el numeral tres características generales del predio, que dice uso actual: Lote Parqueadero.

31.2. A continuación, enuncian las fuentes de información técnica que se consultaron para la elaboración del dictamen pericial: i) documentos existentes en el expediente, ii) “Avalúos, metodologías y prácticas” de William Robledo Giraldo, iii) “La Profesionalización inmobiliaria, una gran práctica en finca raíz”, de Carlos Alberto Pemnquive Niño y el libro “Normas para transacciones urbanas” de Fitto y Corvini, iv) el método de comparación, que se basa en predios de semejantes características, v) “en nuestra experiencia profesional”, vi) diarios y revistas en las cuales se encuentra la oferta, venta y demanda de inmuebles, vii) en Internet: www.laguia-inmuebles.com, viii) el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, ix) constructora nacional de obras civiles, x) corporaciones de vivienda como Colpatria, Davivienda y Colmena, xi) www.inmobiliaria-mazuera.com.co y xii) constructora Bolívar.

31.3. Procedieron luego a relacionar:

1. La red de servicios públicos del sector:

— Transporte: servicio de flotas, buses, busetas, taxis y colectivos.

— Servicios públicos: acueducto, alcantarillado aguas lluvias, alcantarillado aguas negras, alumbrado público, energía, teléfonos y gas.

2. Urbanismo del inmueble:

— Generalidades: El inmueble materia del avalúo comercial se encuentra ubicado en zona denominada Américas, al sur occidente de la ciudad, en un sector que también se denomina Hipotecho.

— Delimitación del barrio o urbanización: Norte: calle 7, sur: diagonal 3ª, oriente: carrera 68 B, occidente: avenida Boyacá.

— Barrios o urbanizaciones adyacentes: norte: predios de Bavaria, sur: Hipotecho occidental, oriente: Marsella y Nueva Marsella, occidente: Mandalay.

31.4. Aclararon que los linderos generales del inmueble son los mismos que figuran en la escritura pública 790 del 8 de abril de 1999, de la Notaría 8ª del Círculo de Bogotá, venta efectuada de Graciela Camacho de Carrero al IDU.

31.5. A continuación, se refirieron a las actividades predominantes:

— Del sector: comercial, residencial, industrial e institucional.

— De la cuadra: “Los predios aledaños al que es materia de avalúo, presentan desarrollos de vivienda multifamiliar”.

31.6. En cuanto a servicios comunitarios del sector, registraron:

— Comercio: “Que se desarrolla se encuentra localizado en los Barrios Bavaria, Castilla, Kennedy, Hipotecho y Marsella”.

— Salud: “Se observaron Clínicas y Hospitales de orden privado y distrital, centros odontológicos”.

— Educación: “las instituciones son de tipo privado y público en las cuales se encuentran de preescolar, primaria, secundaria, de educación superior y academias de formación”.

— Vías de acceso: Avenida de las Américas (primaria), Avenida Boyacá (primaria), vías en asfalto, andenes en concreto, sardineles en concreto, alumbrado público, sobre postería de concreto, todos los anteriores en excelente estado.

31.7. En la descripción de la construcción del inmueble, registraron:

Ocupación 100%, número de frentes: 4, uso: vías viales y peatonales, área de terreno: 1.200,47 M2, área construida: 0,0 M2, total del área: 1.200,47 M2.

31.8. En tipos de edificación, relacionaron:

— Del sector: “Se caracteriza por el desarrollo de edificios multifamiliares de hasta cinco (5) pisos. Sobresale en la Zona la empresa Bavaria y la Clínica de Occidente, entre otras”.

— De la cuadra: “Multifamiliares de hasta cinco (5) pisos”.

31.9. Edad de la construcción: “La nueva construcción que es la vía vial tiene tres (3) años con el año actual”.

31.10. Especificación de la construcción: “A este predio lo cobija totalmente una afectación vial. Se encuentra en la Zona verde de la oreja que se desprende de la Avenida de las Américas hacia la Avenida Boyacá, costado Sur Oriental”.

31.11. Memoria descriptiva:

— Propietario: antigua propietaria: Graciela Camacho de Carrero, hoy del Instituto de Desarrollo Urbano, IDU.

— Dirección: Avenida carrera 72 Nº 5 A-90.

— Barrio: Las Américas.

— Ciudad: Bogotá.

— Estrato: Tres.

— Terreno: un lote de terreno de 1.200,47 metros cuadrados.

— Clase de inmueble: “lote de terreno hoy día vía vial y peatonal”.

— Matrícula inmobiliaria: 50C-1315477

— Cédula catastral: 004501480040000000.

— Cédula catastral matriz: D5A T71D44.

— Uso actual: “El citado inmueble se localiza en el costado sur oriental de Bogotá D.C. Barrio Américas en la Avenida Boyacá y Avenida de las Américas hoy en día vía vial y vía peatonal”.

31.12. En las “consideraciones generales sobre las cuales se determinó el avalúo”, los peritos registraron:

A. Localización dentro del sector inmediato, edad, área, estado de dotación de servicios del inmueble.

B. Estado de conservación.

C. Su arquitectura.

D. Oferta de inmuebles similares en el sector.

E. Investigaciones del precio por metro cuadrado.

31.13. Y concluyeron con el “Avalúo del inmueble”, en los siguientes términos: “De acuerdo con la investigación del precio por metro cuadrado del terreno con las mismas características para el día ocho (8) de Abril de 1999, por medio del método de comparación es el siguiente:

LOTE DE TERRENO

DESCRIPCIÓNÁREA METROS CUADRADOSVALOR UNITARIOTOTAL
ÁREA DEL LOTE1.200.47 $ 300.000.oo$ 360.141.000.oo
TOTAL  $ 360.141.000.oo

32. En contra del anterior dictamen pericial, la parte demandada formuló objeción por error grave, que a su juicio consistió en que los peritos presentaron un avalúo carente de fundamentos y argumentos legales y técnicos que sustenten la cifra estimada como valor comercial del inmueble objeto de la demanda, pues no dieron aplicación a la normatividad especial para este tipo de estudios —L. 388/97, D.L. 2150/95, D.L. 1420/98—, de lo cual se concluye que el avalúo presentado es erróneo y antitécnico, frente al realizado en su momento a solicitud del IDU por la Cámara de Propiedad Raíz Lonja Inmobiliaria según Carta 616 C-98 del 3 de junio de 1998, “(...) de acuerdo con las normas legales que reglamentan la compra de inmuebles por parte de entidades oficiales (...)”, firma competente y especializada y sin ningún interés particular que afectara su avalúo, que fue por lo tanto objetivo en la fijación del justo precio.

33. En el dictamen cuestionado, en cambio, no se presentó ningún soporte y manifiesta que tuvo en cuenta las ofertas y demandas para inmuebles de características similares en el sector, “sin observar que el inmueble se encuentra en la actualidad en vía pública y que además la infraestructura adelantada por la administración en el sector ha ocasionado una plusvalía en los inmuebles aledaños que no puede cobijar al predio afectado y utilizado para la vía, por cuanto él desapareció y obviamente no se está beneficiando de las obras y de la infraestructura que adelanta el Estado (...)”. La demandada no solicitó pruebas para acreditar la objeción por error grave, sólo pidió que esta prueba no fuera estimada (fl. 100, cdno. 1).

34. El Tribunal a quo desestimó la objeción por error grave, respecto de la cual manifestó que:

“Ante la exposición de la entidad demandada, debe este Juez plural indicar, que el dictamen rendido por los peritos tiene validez objetiva, toda vez que consultados los precios para la época del negocio jurídico, se logró establecer el precio por metro cuadrado del terreno y que éste se encuentra más próximo al avalúo hecho por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá para el año 1998 y que fue de $ 419.804.000,oo. Es extraño como en un año el precio del inmueble desciende en más de un cincuenta por ciento, es decir de 1998 a 1999, con lo que el precio que pagó el IDU por el predio, sí causó un detrimento o empobrecimiento a la señora Graciela Camacho. La labor cumplida por los auxiliares de la justicia da claridad ante un evento oscuro y dudoso. Se debe agregar que la entidad Distrital no solicitó pruebas adicionales para desvirtuar el peritazgo, como lo preceptúa el artículo 238 del Código de Procedimiento Civil”.

35. Al respecto, la Sala observa que el dictamen pericial practicado en el proceso se refirió al predio que fue objeto de la compraventa realizada en 1999 entre Graciela Camacho de Carrero y el Instituto de Desarrollo Urbano, IDU, el cual fue debidamente descrito e identificado en el informe, con las características que lo distinguen, entre ellas, el estar afectado en su totalidad por el desarrollo vial del sector, razón por la cual no se advierte en él la existencia del error grave aducido por la parte demandada, en los términos en los que el mismo ha sido concebido tanto por la doctrina como la jurisprudencia, en la forma en que se analizó con antelación.

36. No obstante, observa la Sala que si bien en el dictamen se anuncia que para establecer el valor del inmueble se utilizó el método comparativo y que por lo tanto se tuvo en cuenta el precio por metro cuadrado de los predios con las mismas características para el 8 de abril de 1999 —fecha de la suscripción de la escritura de compraventa—, “De acuerdo con la investigación” hecha por los peritos, en realidad no consta ni en el informe pericial ni en documentación anexa alguna, el resultado de la referida investigación, es decir que no se registra cómo la llevaron a cabo, cuáles fueron los exámenes, investigaciones y trabajos que adelantaron para la determinación de dicho precio en esa época, ni de dónde salieron los elementos de juicio para la comparación que dicen haber efectuado con otros predios en situación similar al que es objeto de la presente controversia, a pesar de que éste era, precisamente, el punto neural del trabajo que les fue encomendado y para el cual se requerían sus conocimientos especializados.

37. De acuerdo con lo anterior, para la Sala el dictamen pericial practicado en el proceso carece de la suficiente fundamentación como para desvirtuar el trabajo de avalúo que, en su momento, adelantó la Cámara de Propiedad Raíz-Lonja Inmobiliaria a solicitud del IDU, tratándose de una entidad que, de acuerdo con lo dispuesto por el Decreto Reglamentario 1420 del 29 de julio de 1998, estaba habilitada para emitir un avalúo técnico y teniendo en cuenta que ésta, en su avalúo, efectuó la comparación de los precios reales del mercado con inmuebles de similares condiciones en el mismo sector.

38. En efecto, se observa que el referido decreto, “Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto-Ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos”, dispuso en su artículo 1º que las disposiciones en él contenidas, tienen por objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de eventos tales como la adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria, entre otros y a continuación, dispuso:

ART. 2º—Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.

ART. 3º—La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración.

ART. 4º—La valoración comercial de los inmuebles podrá ser solicitada por las entidades que facultan las leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997 y por las demás que las modifiquen y los decretos que las desarrollen para realizar los eventos descritos en el artículo 1º de este decreto.

39. Es decir que el ordenamiento jurídico habilita a las lonjas de propiedad raíz para que a través de las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por ellas, efectúen los avalúos comerciales a los que se refiere el artículo 1º del decreto, teniendo en cuenta para ello la definición que la norma trae respecto del valor comercial, para cuya determinación se deben tener en cuenta las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien, tal y como lo harían las personas que pretendieran efectuar un negocio jurídico sobre los bienes objeto del avalúo.

40. Ahora bien, conforme a lo acreditado en el plenario, se encuentra que el avalúo que sirvió de base al IDU para la negociación del predio de propiedad de la demandante, llevado a cabo por la Cámara de Propiedad Raíz-Lonja Inmobiliaria, está suficientemente sustentado y justificado y en él consta, por ejemplo, que se llevó a cabo la comparación del inmueble con otros en iguales condiciones. Es así como se tuvo en cuenta el valor del predio Bavaria, de similares condiciones al que era objeto del avalúo, cuyo precio era de $ 150 000 por metro cuadrado —ver párrafo 7.1.3—. Igualmente, se probó que el avalúo efectuado en 1997 sobre el predio materia de la controversia, fue objeto de revisión, con ocasión de un derecho de petición presentado por la señora Camacho ante la entidad y se confirmó el precio calculado —ver párrafos 7.1.2. y 7.1.4— y por otra parte, aún en el evento en que se efectuara la actualización del valor del avalúo entre la fecha de la promesa de compraventa y la fecha de la escritura pública mediante la cual se perfeccionó el contrato, no se configuraría la alegada lesión enorme:

Fecha de la promesa: 7 de diciembre de 1998

Fecha de la compraventa: 8 de abril de 1999

Fórmula de actualización: VA (valor actualizado) = VH (valor histórico) x índice final (IPC vigente en la fecha de la escritura de compraventa) / índice inicial (IPC vigente en la fecha de la promesa de contrato):

S 2000-01496 F1
 

41. De acuerdo con lo anterior, le correspondía a la demandante, al alegar la existencia de una lesión enorme, acreditar que el precio que recibió por el bien inmueble era inferior al 50% del justo precio del mismo, es decir del valor comercial real del predio para la fecha de celebración del contrato de compraventa.

42. Y en este punto resulta necesario advertir que, contrario a lo manifestado por el a quo —ver párrafo 4.3.3—, para efectos de determinar la existencia de una lesión enorme resulta irrelevante el hecho de que la demandante se hubiera sentido presionada por la posibilidad, anunciada por la administración, de que el inmueble fuera objeto de una expropiación, puesto que tal y como se explicó en su momento, dicha lesión enorme constituye un defecto objetivo del contrato y no un vicio del consentimiento y como lo ha manifestado la Sala:

La lesión enorme es un defecto objetivo del contrato, no es un vicio del consentimiento; opera de manera autónoma e independiente a las calidades o a los actos de las partes contratantes; así lo señaló la jurisprudencia de la Sección Tercera del Consejo de Estado, en sentencia de 24 de septiembre de 2000(24), con fundamento en que el mismo texto del artículo 1946, en su comprensión jurídica, conduce al terreno de lo exógeno en relación con la voluntad de las partes y no al fuero endógeno o interno de éstas (el consentimiento). Bajo esta directriz, se impone concluir que cuando la parte afectada pretenda alegar la rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme, deberá probar la existencia del desequilibrio, más no que la voluntad se encontraba afectada por uno de los vicios del consentimiento previstos por la ley, o un estado de necesidad que obligó a la parte que la alega consentir en contrato desventajoso para él; es decir, “[n]ada interesa si las partes estaban en caso de error, o si fueron objeto de fuerza o de dolo; y por lo mismo tampoco interesa saber si procedieron de buena o de mala fe en la determinación del precio. El que la lesión enorme se configure como un vicio objetivo, significa que tan solo se establece su presencia en un contrato a través de la confrontación matemática entre el precio convenido y el justo precio de la cosa en el momento del negocio(25)(26).

43. No obstante, como ya se anotó, la única prueba que obra en el plenario, esto es, el dictamen pericial practicado en el proceso, a juicio de la Sala está insuficientemente fundamentado, lo cual conduce a la conclusión de que sobre el mismo, no se puede edificar la prosperidad de las pretensiones y por lo tanto, la sentencia de primera instancia deberá ser revocada.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,

FALLA:

PRIMERO: REVÓCASE la sentencia de primera instancia, esto es, la proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Sala de Descongestión, el 23 de marzo de 2004 y en su lugar, NIÉGANSE las pretensiones de la demanda.

SEGUNDO: Sin costas, por no aparecer acreditadas.

Devuélvase el proceso al Tribunal de origen, una vez ejecutoriada la presente sentencia.

CÓPIESE, NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE».

1 De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 168 del Decreto 1 de 1984, en los procesos contencioso administrativos son aplicables las normas del Código de Procedimiento Civil sobre la admisibilidad de los medios de prueba, la forma de practicarlas y los criterios de valoración. Los documentos aportados en copias simples por las partes serán valorados, de acuerdo con lo dispuesto por la Sala Plena de la Sección Tercera del Consejo de Estado en sentencia de unificación jurisprudencial del 28 de agosto de 2013, Expediente 25022, C.P. Enrique Gil Botero, en la cual se estableció: “Por consiguiente, el criterio jurisprudencial que se prohíja en esta providencia, está relacionado específicamente con los procesos ordinarios contencioso administrativos (objetivos o subjetivos) en los cuales las partes a lo largo de la actuación han aportado documentos en copia simple, sin que en ningún momento se haya llegado a su objeción en virtud de la tacha de falsedad (v. gr. contractuales, reparación directa, nulidad simple, nulidad y restablecimiento del derecho), salvo, se itera, que exista una disposición en contrario que haga exigible el requisito de las copias auténticas” .

2 “ART. 144.—Normas generales. Las normas del estatuto general de contratación pública se aplicarán en el Distrito y sus entidades descentralizadas en todo aquello que no regule el presente decreto.
Las operaciones de crédito público se someterán a las normas vigentes sobre la y materia.
PAR.—Las normas del estatuto general de la contratación pública regirán en el Distrito a partir de su promulgación, inclusive las que tengan señalada fecha de vigencia posterior en el mismo estatuto. No obstante lo anterior, las normas sobre registro, clasificación y calificación de proponentes sólo se aplicarán a partir de la fecha prevista en el estatuto general. Entre tanto el Distrito utilizará, cuando a ello haya lugar, el registro que reglamentan las disposiciones vigentes”.

3 “ART. 32.—DE LOS CONTRATOS ESTATALES. Son contratos estatales todos los actos jurídicos generadores de obligaciones que celebren las entidades a que se refiere el presente estatuto, previstos en el derecho privado o en disposiciones especiales, o derivados del ejercicio de la autonomía de la voluntad (...)”.

4 Pothier, R.J., “Tratado de los contratos, T. I, Tratado del contrato de venta”, Editorial Atalaya, Buenos Aires, 1948, p. 17.

5 [11] “Ariño, Ortiz Gaspar, El equilibrio financiero en el contrato administrativo, en Memorias IV Jornadas de Contratación Estatal, Uniandes, Bogotá, 2007, pp. 61-62”.

6 [12] “La doctrina del justo precio fue desarrollada por los teólogos y Santo Tomás en la Edad Media”.

7 [13] “López Jacoiste, J.J. (2001), sobre la aporía de la equivalencia contractual en el libro homenaje a Federico de Castro, p. 482, citado por Ariño, Ortiz Gaspar en el estudio antes mencionado, p. 61”.

8 [14] “Ariño, Ortiz Gaspar, ob. cit., p. 62”.

9 [15] “Cuyo desarrollo obedeció a las graves alteraciones del mercado de bienes y servicios después de las guerras mundiales en el siglo XX, perturbaciones económicas y sociales no previstas ante las cuales tuvo que ceder el principio pacta sunt servanda en los contratos por razones de equidad y justicia, para privilegiar el principio rebus sic stantibus”.

10 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, sentencia del 29 de agosto de 2012, Expediente 22307, C.P. Danilo Rojas Betancourth.

11 Aunque la acción de rescisión por lesión enorme no es exclusiva del contrato de compraventa, ya que el ordenamiento civil la contempla para otros eventos: i) la rescisión de la aceptación de una herencia, en caso de lesión grave —que disminuye el valor real de la asignación en más de la mitad—, por virtud de disposiciones testamentarias de las que no se tenía noticia al tiempo de aceptarla —art. 1291—; ii) rescisión de la partición, que se concede por causa de lesión al que ha sido perjudicado en más de la mitad de su cuota —art. 1405—; iii) en el caso de la cláusula penal enorme —art. 1601—; iv) en el caso de la permuta —art. 1958—; v) en la reducción del exceso de interés en el contrato de mutuo, cuya tasa exceda de una mitad al que era interés corriente al momento de la convención —art. 2231—; vi) en el contrato de anticresis, frente a los intereses que acuerden las partes que se compensen con los frutos —art. 2466—; vii) en cuanto al monto de la hipoteca, que no podrá extenderse a más del duplo del importe conocido o presunto de la obligación principal —art. 2455—.

12 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia del 24 de septiembre de 2000, Expediente 12850, C.P. María Helena Giraldo Gómez. En el mismo sentido, sentencia del 4 de abril de 2002, Expediente 13642, C.P. María Elena Giraldo Gómez.

13 El artículo 13 de la Ley 9ª de 1989, establecía que en caso de negociación por enajenación voluntaria, el precio base de la misma se fundamentará en el avalúo efectuado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o la entidad que cumpla sus funciones, el cual se anexará a la oferta de compra, norma que fue modificada por el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, que agregó además, la posibilidad de que los avalúos sean efectuados por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-Ley 2150 de 1995.

14 [12] “Sentencia 5368 proferida por la Sala de Casación Civil el 9 de diciembre de 1999 en la que se reitera lo afirmado por la misma Sala en sentencia del 20 de noviembre de 1980”.

15 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia del 15 de marzo de 2001, Expediente 14415, C.P. Ricardo Hoyos Duque.

16 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia 215 del 19 de septiembre de 1991, citada en Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia del 4 de abril de 2002, Expediente 13642, C.P. María Elena Giraldo Gómez. Más recientemente, la jurisprudencia reiteró que “De conformidad con los mandatos de la ley civil, es claro que el fundamento de la figura de la lesión enorme se encuentra contenido en la doctrina del justo precio, según la cual, el precio debe ser justo para alcanzar el equilibrio entre las prestaciones de los contratantes, por tanto se prohíbe pactar un precio lesivo para alguna de las partes que intervienen en la compraventa, vendedor o comprador, lo cual tiene su razón de ser en los principios de equidad y de equilibrio que orientan las relaciones jurídicas contractuales; de tal suerte que el precio resulta lesivo para el vendedor cuando recibe menos de la mitad del valor justo del bien y para el comprador cuando paga más del doble del valor real”. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia del 15 de abril de 2010, Expediente 18014, C.P. Mauricio Fajardo Gómez.

17 POTHIER, op. cit., pp. 182 y 183.

18 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia del 23 de julio de 1969, G.J., t. CXXXI, núms. 2 314 a 2 316, p. 245 y sgtes., citada en Gómez Estrada, César, “De los principales contratos civiles”, editorial Temis, 3ª ed., 1996, p. 137.

19 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia del 16 de abril de 2007, Expediente AG-25000-23-25-000-2002-00025-02, C.P. Ruth Stella Correa Palacio, reiterada en sentencia del 15 de abril de 2010, Expediente 18014, C.P. Mauricio Fajardo Gómez.

20 Ídem.

21 Devis Echandía, Hernando, “Teoría general de la prueba judicial”, T. II, Temis, Bogotá, 2002, pp. 321 a 326.

22 [48] “El error consiste en la disparidad, discordancia, disconformidad, divergencia o discrepancia entre el concepto, el juicio, la idea y la realidad o verdad y es grave cuando por su inteligencia se altera de manera prístina y grotesca la cualidad, esencia o sustancia del objeto analizado, sus fundamentos o conclusiones, de suerte que resulta menester, a efectos de que proceda su declaración, que concurran en él las características de verosimilitud, recognocibilidad e incidencia en el contenido o resultado de la pericia”. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia del 31 de octubre de 2007, expediente 25177, C.P. Mauricio Fajardo Gómez”.

23 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, sentencia del 25 de agosto de 2011, Expediente 18014, C.P. Danilo Rojas Betancourth.

24 [21] “Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 24 de septiembre de 2000, Exp. 12850, C.P. María Helena Giraldo Gómez”.

25 [22] “Corte Constitucional, sentencia C-153 de 19 de marzo de 1997, M.P. Vladimiro Naranjo Mesa”.

26 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, sentencia del 29 de agosto de 2012, Expediente 22307, C.P. Danilo Rojas Betancourth.