Sentencia 2000-02601 de julio 16 de 2009 

CONSEJO DE ESTADO 

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN PRIMERA

Ref.: Expediente 2000 02601

Consejero Ponente:

Dr. Marco Antonio Velilla Moreno

Recurso de apelación contra la sentencia de 29 de noviembre de 2004, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia.

Actora: Inversiones La Bastilla S.A.

Bogotá, D.C., dieciséis de julio de dos mil nueve.

EXTRACTOS: «V. Consideraciones de la Sala

La controversia se centra en definir la legalidad de las resoluciones acusadas, mediante las cuales se denegó la reducción del avalúo catastral solicitado por la actora, en relación con el inmueble situado en la calle 1ª sur Nº 43 A 83, de Medellín, proferidas, respectivamente, por la subsecretaría de Catastro, división de Catastro y secretaría de hacienda de Medellín, para la vigencia fiscal de 1999.

En orden a dilucidarla, se tiene en cuenta lo siguiente:

La actora aportó y solicitó las siguientes pruebas con la demanda ante el tribunal:

— Avalúo practicado por la señora María Isabela Sierra Rodríguez, adscrita a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.

— La práctica de una diligencia de inspección ocular para que se ratifique, establezca, demuestre y compruebe, el valor comercial del inmueble en discusión.

— Que a través de la secretaría, se ordene a la oficina de Catastro de Medellín el envío del expediente (fl. 49, cdno. 2).

La demandada en la contestación de la demanda solicitó las siguientes pruebas:

— Que se llame a declarar a los señores Humberto Álvarez Rodas y Gloria Patricia Orrego Quintero, para que en calidad de peritos avaluadores adscritos a la división de Catastro, rindan testimonio sobre los factores tenidos en cuenta en la diligencia de inspección ocular en los cuales se fundamenta el avalúo (fl. 61, cdno. 2).

El tribunal decretó las siguientes pruebas:

“Documental:

Ténganse, en su valor legal los documentos aportados con la demanda y su contestación” (fl. 63, cdno. 2).

Además, exhortó a la entidad demandada, con el fin de que remitiera copia auténtica de los antecedentes administrativos correspondientes a los actos acusados, la cual solo envió copias de las resoluciones 1794 de 1999, 10231 de 2000 y SH-18-067 de 2000 (fls. 65 a 75, cdno. 2).

Igualmente, señaló fecha y hora para tomar declaración a las personas mencionadas a folio 61 de dicho cuaderno.

Respecto a los testimonios, es preciso acotar que los testigos ni la apoderada de la parte demandada, quien solicitó la prueba, asistieron a la audiencia pública del 13 de marzo de 2003, tal como consta en acta de la misma fecha que obra a folio 76 del cuaderno 2.

La Resolución 1794 de 11 de junio de 1999, expedida por la subsecretaría de Catastro de Medellín, aportada por la entidad demandada, expresa que con el fin de atender la solicitud de revisión efectuada por la actora, se ordenó la práctica de una diligencia de inspección ocular al inmueble “... consignada en el informe GE 3776 de abril 30 de 1999, experticio que permitió conocer lo siguiente:

(...) Que de acuerdo con los resultados obtenidos en la diligencia de inspección y los postulados anteriores, debemos proceder a revisar el avalúo Catastral” (fl. 68, cdno. 2).

En su artículo 1º resolvió: “Revisar el avalúo catastral de $ 1.175.948.000 asignado para la vigencia fiscal de 1999 al inmueble ubicado en la calle 1 A sur Nº 43 A-83” (fl. 68, ib.).

En su artículo 2º dispuso: “Fijar a partir del primer trimestre de 1999 un avalúo Catastral de $ 946.800.000 (...)” (fl. 68, ib.).

En la Resolución 10231 de 11 de enero de 2000, expedida por la división de catastro, que resuelve el recurso de reposición interpuesto por la actora, se exponen entre otros argumentos, los siguientes:

Que realizado un nuevo estudio sobre el inmueble, por peritos especializados adscritos a la citada división, el cual quedó consignado en el informe GE 10803 de 29 de noviembre de 1999, se determinó que el valor comercial del inmueble es de $ 1.800.000.000.

Que el avalúo catastral de un predio podría incrementarse hasta llegar al 100% de su valor comercial, pero en la mayoría de los predios el nuevo avalúo no supera el porcentaje del 50% de su valor comercial. Además, que en la Ley 223 de 1995, retomada a nivel municipal por el Decreto 1492 de 1995, se estableció que el valor catastral de los inmuebles urbanos no podría ser inferior al 40% de su valor comercial, es decir, limita su porcentaje mínimo en el valor catastral, pero no en el máximo, por lo que resolvió no reponer el acto administrativo que revisó el avalúo catastral.

En este punto, es preciso indicar que el municipio de Medellín, para el año fiscal de 1999, estableció que el valor catastral de todos los inmuebles gravados en dicha ciudad, es el 50% del valor comercial de los mismos, tal como lo reconoce la demandada. De lo cual se deduce que, si bien el porcentaje máximo puede ser el 100%, el municipio optó por determinar el 50%, es decir, aplicó el citado porcentaje, conforme a la norma, en forma igualitaria y sin discriminación alguna, para todos los inmuebles urbanos de la referida ciudad.

Por otra parte, la Resolución SH18-067 de 25 de enero de 2000, solo indica que efectuó un nuevo avalúo catastral, concluyendo que el valor consignado en la resolución recurrida es correcto, por consiguiente, decide confirmar tal acto administrativo.

Dentro de las pruebas aportadas por la demandante se encuentra el avalúo catastral del inmueble sub judice que consta a folios 2 a 24, presentado mediante informe de 10 de mayo de 2000 por la señora María Isabela Sierra Rodríguez, coordinadora técnica, adscrita a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, donde se da cuenta detallada de los factores que se tuvieron presentes en el análisis para llegar a la conclusión de que el valor comercial del inmueble es el siguiente:

“Lote:    
1.920 m 2 A $ 520.000/m 2 $ 998’400.000
Edificaciones    
Casa principal:    
648,00 m 2 A $ 250.000/m 2 $ 162’000.000
Total avalúo   $1.160’400.000” (fl. 15, cdno. 2).

Es de anotar que según la actora el avalúo comercial del inmueble practicado por la firma Betancur & Cía. Ltda., fue fijado en la suma de $ 1.500.000.000 (de este documento no obra prueba en el proceso).

Por otra parte, el a quo afirma que “Se aportó a la demanda el estudio elaborado por la señora María Isabela Sierra Rodríguez, estudio que no fue reconocido por su signataria. Debe recordarse que la prueba pericial se regula por el procedimiento señalado en los artículos 236 a 238 del Código de Procedimiento Civil, cuya práctica no se solicitó en este proceso” (fl. 92, cdno. 2).

A juicio de la Sala, el tribunal se equivocó con tal argumento, pues el numeral 2º del artículo 277 del Código de Procedimiento Civil, es claro al establecer que: “Los documentos privados de contenido declarativo, se apreciarán por el juez sin necesidad de ratificar su contenido, salvo que la parte contraria solicite su ratificación”.

En efecto, el documento aportado por la actora a la demanda, fue elaborado por un tercero, el cual debió haber sido apreciado, dado que la demandada no solicitó su ratificación.

Sobre este particular, la Corte Suprema de Justicia mediante sentencia de 18 de marzo de 2000, la cual acoge la Sala, expuso en síntesis lo siguiente:

“En el régimen legal de la prueba documental, la eficacia probatoria de un documento privado está indisolublemente ligada, de una parte, a su origen o a su etiología, esto es, según provenga de una de las partes o de un tercero, y de la otra, si es de contenido dispositivo, representativo, o meramente declarativo (...).

... cuando se trate de documentos declarativos, su eficacia probatoria estará condicionada al carácter auténtico del mismo, únicamente cuando provenga de una de las partes ... pero si dichos documentos emanan de un tercero, podrá el juez estimarlos sin necesidad de ratificar su contenido, salvo que la parte contraria solicite su ratificación, según lo dispone, expressis verbis, el numeral 2º del artículo 10 de la Ley 446 de 1998, trasunto —en lo pertinente— del numeral 2º del artículo 22 del Decreto 2651 de 1991. En este sentido la Corte recientemente ha señalado ... que si son simplemente declarativos, podrá el juez concederle valor, siempre que la parte contra quien se oponen no solicite, oportunamente, su ratificación (L. 446/98, art. 10, num 2º, derogatorio del art. 277, num. 2º, ib.)” (1) .

No obstante lo anterior, le asiste razón al a quo en cuanto consideró que no se le vulneró a la actora el derecho de revisar el avalúo catastral del inmueble, por cuanto la Resolución 1794 de 1999 redujo el valor del avalúo comercial y por ende el catastral a $ 946.800.000. Más aún, en la resolución que resolvió el recurso de reposición estableció un valor comercial del inmueble de $ 1.800.000.000, quedando el avalúo catastral en $ 900.000.000, suma que fue confirmada en la resolución que resolvió el recurso de apelación.

De lo anterior se deduce que los avalúos a que se refiere la actora realizados por la firma Betancur Palacio y Cía. Ltda. y la señora María Isabela Sierra Rodríguez, respectivamente, adscritas a la Lonja de Propiedad Raíz, presentan una diferencia ostensible y no se aproximan en lo más mínimo a los valores de los avalúos efectuados por la administración, pues el realizado por la primera de las citadas firmas arrojó un resultado de $ 1.500.000.000 como valor comercial, mientras que el segundo, presentado por la actora junto con la demanda, contiene un valor comercial del inmueble de $ 1.160.400.000.

Además, para la Sala no es claro que la actora se base en el avaluó efectuado por la firma Betancur Palacio y Cía. Ltda. y presente como prueba el realizado por la señora María Isabela Sierra Rodríguez, siendo que existen grandes diferencias entre uno y otro, veamos:

Avalúo efectuado por Betancur Palacio y Cía. Ltda., adscrita a la Lonja de Propiedad Raíz:

Valor comercialValor catastral
$ 1.500.000.000$ 750.000.000

Avalúo efectuado por la señora María Isabela Sierra Rodríguez, también adscrita a la mencionada Lonja:

Valor comercialValor catastral
$ 1.160.400.000$ 580.200.000

Desde esta perspectiva, la Sala considera que tales avalúos no ofrecen la credibilidad suficiente para estimarlos y valorarlos. Por el contrario, en los actos administrativos impugnados se observa que los valores son más aproximados y, por ende, se ajustan más a la realidad.

De manera, que para la Sala resulta claro, que a pesar de que el a quo no tuvo en cuenta la apreciación de la prueba aportada por la actora en su demanda, ello no es óbice para confirmar su decisión en virtud de las razones expuestas.

De igual forma, la falta de apreciación, por parte de la demandada, del avalúo efectuado por la firma Betancur Palacio y Cía. Ltda. (prueba que, como ya se dijo, no fue aportada por la parte actora), no puede servir de soporte a la ilegalidad de los actos administrativos impugnados, máxime si, se repite, existe una gran diferencia en los valores respecto a los avalúos efectuados por la administración y los determinados en cada uno de los que pretende beneficiarse la actora, lo que le resta credibilidad a tales pruebas.

En consecuencia, la Sala confirmará la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, como en efecto lo dispondrá en la parte resolutiva de esta providencia.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,

FALLA:

CONFÍRMASE la sentencia apelada.

Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al tribunal de origen.

Notifíquese y cúmplase.

Se deja constancia de que la anterior sentencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión del día 16 de julio de 2009».

(1) Sentencia de 18 de marzo de 2002. Expediente 6649, M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo.

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