Sentencia 2001-03415 de julio 28 de 2016

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN PRIMERA

Ref.: Expediente 2001-03415-01

Autoridades municipales

Actora: Fiducolombia S.A.

Consejera Ponente:

Dra. María Claudia Rojas Lasso

Bogotá D.C., veintiocho de julio de dos mil dieciséis.

EXTRACTOS: «V. Consideraciones de la Sala

Corresponde a la Sala estudiar las razones a las cuales se contrae el recurso de apelación, pues los mismos, en el caso del apelante único, definen el marco de la decisión que ha de adoptarse en esta instancia.

El recurrente cuestiona el fallo de primera instancia, por estimar, en esencia, que éste no debió acoger el dictamen pericial rendido en el proceso para determinar el avalúo del inmueble con matrícula inmobiliaria 737687 objeto de esta litis, para el período 1999, por cuanto el realizado por parte del municipio de Medellín cumple con los requisitos legales y técnicos establecidos para el efecto.

Por su parte, el a quo acoge el dictamen rendido por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Bogotá en el proceso, por considerar que el avalúo contenido en los actos acusados no se halla soportado técnicamente, pues no se ajustó a las características particulares del lote y, por tanto, desvirtúan la legalidad que cobija las decisiones cuestionadas.

Pues bien, procede la Sala a establecer si el dictamen ordenado por el municipio de Medellín se ajusta a la legalidad y, por tanto, el avalúo allí consignado debe acogerse, en lugar del señalado en el peritaje del proceso al no reunir éste último los elementos suficientes para desvirtuar el contemplado en los actos acusados.

El problema jurídico por resolver se centra entonces en dilucidar, si el avalúo catastral que realizó la división de catastro de la secretaría de hacienda del municipio de Medellín para la vigencia de 1999, respecto del predio con matrícula inmobiliaria 737687 de propiedad de la actora, se ajustó o no a las normas legales, no sin antes hacer referencia al marco legal del avalúo catastral.

• Marco legal del avalúo catastral

El proceso de formación catastral que concluye con la expedición del acto administrativo de inscripción en el catastro de los predios que han sido formados, de conformidad con el inciso segundo del artículo 1º del Código Contencioso Administrativo, norma aplicable al caso concreto, está sometido a leyes especiales en cuanto a los procedimientos administrativos.

Las normas aplicables al régimen catastral están contenidas en la Ley 14 de 1983 con sus respectivas modificaciones, su Decreto Reglamentario 3496 de 1983 y la Resolución 2555 de 1988 de la dirección general del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).

Ahora bien, el artículo 2º del Decreto 3496 de 1986 (reglamentario de la Ley 14 de 1983), define el catastro como “el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica”. El artículo 5º ídem precisa que el aspecto fiscal consiste en la preparación y entrega, a las autoridades tributarias, de los avalúos catastrales a que se aplicarán las tarifas del impuesto predial.

El artículo 7º del Decreto 3496 de 1986 define el avalúo catastral y sienta reglas para su determinación, a este tenor:

“ART. 7º—Avalúo catastral. El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos.

“PAR.—Conforme al artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral”.

Por lo anterior, la fijación del avalúo catastral comienza por el señalamiento de áreas o zonas geoeconómicas homogéneas, dentro de las cuales se determinarán por separado los valores unitarios de terreno y construcción mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.

El avalúo catastral puede realizarse en las fases de formación, actualización y conservación del catastro, cuyos conceptos están esbozados en el citado decreto y se detallan en la Resolución 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

La formación catastral consiste en obtener la información de los predios de una “unidad orgánica catastral” (municipio) o parte de ella, teniendo como base sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico. Las autoridades tendrán el deber de formar los catastros en los períodos señalados por la ley, “con el fin de revisar los elementos físico y jurídico del catastro y eliminar las posibles disparidades en el avalúo catastral originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario” (art. 28). Las etapas que deben observarse para establecer el valor de los predios en el mercado inmobiliario son: identificación predial, determinación de zonas homogéneas geoeconómicas, fijación de valores unitarios para los tipos de edificación, y liquidación de los avalúos (art. 73). El proceso de formación catastral termina con la resolución, que debe publicarse, en la que el jefe de la oficina de catastro ordena la inscripción en el catastro de los predios que han sido formados y advierte que “los avalúos resultantes de la formación entrarán en vigencia el 1º de enero del año siguiente a aquel en que fueron ejecutados” (art. 87).

Por su parte, la actualización de la formación es el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral “mediante la revisión de los elementos físico y jurídico del catastro y la eliminación en el elemento económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario” (art. 88).

La conservación del catastro tiene por objeto dar cuenta de las mutaciones de los elementos del catastro y, principalmente, de los avalúos, ocasionadas por renovaciones en los aspectos físicos y económicos, o por sus reajustes anuales o por autoavalúos aceptados, o por inscripciones de mejoras (arts. 92 y 94).

En orden a la impugnación de los avalúos catastrales, el artículo 9º de la Ley 14 de 1983 concedió a los interesados el derecho a solicitar la revisión del avalúo catastral que no se ajuste a las características del predio, y estableció los recursos de reposición y apelación contra la decisión correspondiente.

• El caso concreto

Fiducolombia S.A. solicitó en 1999, la revisión del avalúo catastral del inmueble con matrícula inmobiliaria 737687 ubicado en el barrio San Diego para la vigencia 1999 y 2000, teniendo en cuenta el 50% del avalúo comercial realizado por la lonja de propiedad raíz, de conformidad con el parágrafo del artículo 90-1 de la Ley 223 de 1995.

Por Resolución 2300 de 7 de noviembre de 2000, el sub secretario de la división de catastro municipal decidió modificar a partir del tercer trimestre de 2000, el avalúo catastral de $ 5.397.280.000 fijado al predio identificado con número de matrícula 737687, ya que de conformidad con la diligencia de inspección ocular realizada a dicho predio, le corresponde un avalúo especial de $ 4.953.340.000.

Mediante Resolución SH18-316 de 18 de mayo de 2001, la secretaría de hacienda de la alcaldía de Medellín confirmó la decisión anterior, al decidir el recurso de reconsideración interpuesto por Fiducolombia S.A.

Según el artículo 7º del Decreto 3496 de 1986, transcrito en acápites anteriores, los avalúos catastrales resultan de la investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario, adelantadas por las autoridades catastrales. De manera que, para desvirtuar estas investigaciones se requiere de otros estudios del mercado inmobiliario que lleven al juzgador a la convicción de que las autoridades desconocieron la realidad de dicho mercado.

Con el fin de atender la solicitud de revisión del avalúo catastral, la división de catastro ordenó una diligencia de inspección ocular al predio identificado con número de matrícula 001-737687 como se indica en el informe GE Nº 2392 de 25 de octubre de 2000 (fl. 116 c. 1) en el que consta:

“Realizada la visita a los inmuebles objeto del actual informe se constató lo siguiente: (…)

Matrícula: 737687

Dirección: Cr. 38 por Cl. 25 A, ubicado en el barrio San Diego.

Uso - tipo - puntaje: 08-11

Área lote: 38.552 m2

Área Construida: 000 m2

Zona geoeconómica: 4234441

Avalúo actual: $ 5.397.280.000

Desenglobe: 100%

Se trata de dos fajas de terreno destinado a lote, los cuales se encuentran afectados por compromiso vial o retiro de quebrada, localizadas sobre toda la variante las palmas, considerada sector comercial y turístico.

Estos predios fueron avaluados por la resolución de actualización 4 de 1998, (…) y la matrícula 737687 con el uso y tipo de lote de engorde, encontrándose correcto. (…)

Los valores metro cuadrado asignados a los inmuebles del municipio de Medellín se establecieron con base a una investigación del mercado inmobiliario donde se tuvo en cuenta áreas, ubicación y destinación económica.

Se analizó el avalúo realizado por la LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE MEDELLÍN; se respetan las consideraciones tenidas en cuenta en la fijación al precio, pero no las comparto por las siguientes razones:

Considero que el valor m2 es superior, si tenemos en cuenta nuestras obligaciones.

Se tuvieron en cuenta los archivos de catastro para predios similares, lo que permitió confirmar las investigaciones realizadas.

No se ‘puede generalizar que todos los inmuebles de Medellín rebajaron de precio dada la coyuntura del mercado inmobiliario.

Las ventas actuales, en un porcentaje alto obedecen a los deseos de liquidez de los propietarios, al no conseguir efectivo en el mercado financiero, lo cual desdibuja el valor real de la propiedad raíz.

La división de catastro es una entidad autónoma que hace las veces de lonja de propiedad raíz, para lo cual cuenta con un grupo de profesionales encargados de realizar los avalúos catastrales según parámetros y técnicas establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, teniendo en cuenta avalúos comerciales de los predios del municipio de Medellín.

Con base en lo anteriormente expuesto sugiero MODIFICAR el avalúo dado por la Resolución Actualización 4 de diciembre de 1998, así:

(…)

Matrícula: 737687

Zona geoeconómica: 4234441

Uso: 08

Tipo: 11

Área de lote afect que: 4.530 m2

Área de lote resto: 34.022 m2

Avalúo total: $ 4.954.340.000” (negrilla fuera de texto).

Asimismo, obra copia del informe Nº GE 160 de 23 de abril de 2001 suscrito por el planificador de catastro del municipio de Medellín, en el que se encuentra consignada la diligencia de inspección ocular realizada al inmueble de matrícula inmobiliaria 001-737687 (fls. 59 y 438), en el que consta lo siguiente:

“(…) La fijación del avalúo del inmueble, obedece al estudio del mercado inmobiliario en el sector y consultas a miembros de la lonja de propiedad raíz, así mismo a las normas establecidas por planeación metropolitana.

A través de los años, el avalúo ha sufrido el proceso de formación y actualización catastral, o los incrementos ordenados por el gobierno nacional.

Según informe de planeación metropolitana (6022 del 30 de marzo del 2001, anexo), el Acuerdo 38 de 1990 establece para esta zona el uso mixto de vivienda y comercial - turístico, conforme al polígono Z3-Z5 CN2-13 (anexo en informe de planeación) (...).

(…) En visita, el ingeniero encargado de las obras de construcción próximas a iniciarse (en momento no hay nada construido), nos informó que el proyecto serán soluciones habitacionales correspondientes a 432 apartamentos de valores equivalente a vivienda de interés social.

Se analizó el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, se respetan las consideraciones tenidas en cuenta en la fijación del precio, pero no las comparto por las siguientes razones:

Considero que con base en las investigaciones de mercado que se han venido realizando en el sector, el valor m2 es superior.

No se puede generalizar, que todos los inmuebles de Medellín rebajaron de precio dada la coyuntura del mercado inmobiliario.

Las ventas actuales, en un porcentaje alto obedecen a los deseos de liquidez de los propietarios, al no conseguir efectivo en el mercado financiero, lo cual desdibuja el valor real de la propiedad raíz.

La división de catastro es una entidad autónoma que hace las veces de lonja de propiedad raíz, para lo cual cuenta con un grupo de profesionales encargados de realizar los avalúos catastrales según parámetros y técnicas establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, teniendo en cuenta los avalúos comerciales de los predios que negocia el municipio de Medellín.

El avalúo de un lote resultante de uno de mayor extensión, se hace con base a los valores comerciales resultante de un estudio de mercado, vigente para el momento en que se realizan las investigaciones del caso (como ya se ha venido diciendo), con aumentos anuales ya sea por los procesos de actualización o por los incrementos ordenados por el Gobierno Nacional.

De acuerdo a la investigación del mercado en el sector que lo circunda, se obtuvieron los siguientes datos:

Valor m2 lote sin afectación: Entre $ 350.000 y $ 450.000

Valor m2 promedio del lote: $ 257.000

Valor comercial inmueble: $ 9.900.000.000

Avalúo catastral actual: $ 5.151.474.000

Considero que a este lote, se le debe descontar el porcentaje correspondiente al incremento para el año 2001, fijando para esta vigencia, el mismo avalúo que fijó la Resolución 2300 del 2000.

(…)” (negrilla fuera de texto).

También obra el avalúo comercial realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín el 30 de diciembre de 1998, al lote de terreno ubicado en la carrera 38 No. 26-433 en el barrio San Diego de Medellín e identificado con el número de matrícula inmobiliaria 737687 (fls. 92-113) en el que consta:

“(…) II. Descripción del inmueble (…) 4. Localización: El inmueble motivo del presente avalúo, consiste en un lote de terreno bruto localizado en posición medianera frontal a la variante Las Palmas en su costado occidental con nomenclatura Nº 26-433, barrio San Diego del municipio de Medellín. (…) 5. Linderos, configuración y áreas: El lote se identifica con la matrícula inmobiliaria 001-737687, escritura pública de última procedencia Nº 1808 del 24 de junio de 1994 notaría 10 de Medellín, escritura por la cual adquirió Fiduciaria Suramericana S.A: (…). ÁREAS: LOTE: 38.551,62 m2: Los datos de área del lote y sus dimensiones fueron extractados de estudios de títulos del doctor Gonzalo Luis Restrepo E. y de plano en escala 1:750 de fecha Junio de 1995, suministrado por los solicitantes (…) 6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE: (…) 7. CONSIDERACIONES GENERALES: El sector donde se localiza el inmueble, se caracteriza por el uso mixto, con desarrollos residenciales principalmente en la tipología multifamiliar en unidades cerradas, así como establecimientos comerciales recreativos y de servicio, tanto sobre el corredor de la variante Las Palmas como en los sectores adyacentes. (…). NORMAS: De acuerdo a la consulta del estatuto de planeación y control para el municipio de Medellín el lote se encuentra clasificado como corredor turístico dentro de la zona 2, franja de densidad Alta, sector de obligación A, Índice de construcción 2.8, (…) DESARROLLO RESIDENCIAL PLANTEADO: (…). VÍAS OBLIGADAS: (…). RETIROS: (…). OFERTA Y DEMANDA: (…). FUTURO DEL SECTOR: (…). II. AVALÚO: 1. Política: El precio que asigna la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín S.A. a los inmuebles valuados siempre es el que correspondería a una operación de contado, entendiéndose como tal, la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de efectuarse la operación, sin consideración alguna referente a la situación financiera de los contratantes. El avalúo practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín S.A. corresponde al precio comercial del respectivo inmueble, expresado en dinero, entendiéndose por precio comercial aquél que el comprador y un vendedor estarían dispuestos a pagar y recibir de contado, respectivamente por una propiedad, de acuerdo a sus características generales y a su locación y actuando ambas partes libres de toda necesidad y urgencia. Para efectos de la conformación del precio del bien avaluado, la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín S.A., entre otros criterios, ha tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en el sector al que, homogéneamente, pertenece el inmueble. (…). 2. Valores: Hechas las consideraciones anteriores el siguiente es nuestro concepto sobre el valor comercial del inmueble. LOTE: 38.551,62 m2 a $ 100.000 m2 $ 3.855.162.000 SON TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES CIENTO SESENTA Y DOS MIL PESOS M.L. (…)”.

Obra copia del informe correspondiente al avalúo comercial Nº 313-2001, rendido por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá el 23 de agosto de 2001, al lote de terreno ubicado en la calle 38 Nº 26-433 con matrícula inmobiliaria 001737687 en el municipio de Medellín (fls. 148-158):

“(…) Este avalúo fue tomado y soportado del avalúo corporativo realizado por la Loja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, con base en la visita realizada por el avaluador registrado y autorizado, previa determinación hecha por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, se estudiaron cuidadosamente las características del inmueble, así como las del sector, oferta y demanda actuales y demás elementos necesarios para la valoración inmobiliaria. El comité técnico de avalúos corporativos de la entidad revisó y analizó el procedimiento efectuado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia y acogió finalmente los valores en la forma que les consignamos con la presente. (…)

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO (…)

CARÁCTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR: (…) DELIMITACIÓN DEL BARRIO SAN DIEGO. (…) ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR (…). ESTRATO SOCIOECONÓMICO (…). TIPOLOGÍA DE LAS EDIFICACIONES. (…) REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA DEL SECTOR: De acuerdo al plan de ordenamiento territorial adoptado mediante Acuerdo 062 de diciembre 30 del 2000, el inmueble objeto de avalúo se encuentra ubicado en la zona suroriental de la ciudad, dentro del polígono Z3_Z5 CON 2, Sectores que presentan un desarrollo adecuado al modelo de ciudad en los cuales es posible el cumplimiento de los objetivos del Plan y se propiciará la generación de dotación de infraestructura, espacio público y equipamientos. (…).

PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN (…). INFRAESTRUCTURA URBANÍSITICA DEL SECTOR (…). CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO (…). CONSIDERACIONES GENERALES. Las características más relevantes de la propiedad expuestas en los capítulos anteriores, se ha tenido en cuenta en la determinación del justiprecio comercial materia del presente informe las siguientes particularidades. 1. La localización general del lote dentro del marco general de la ciudad como un sector con potencial de desarrollo y densificación en proyectos residenciales. 2. La vocación residencial amplia del lote. 3. La fácil accesibilidad mediante malla vial conformada y la cercanía a todos los servicios complementarios al uso habitacional. (…) 12. El avalúo comercial practicado, corresponde al valor comercial del inmueble expresado en dinero, entendiéndose por valor comercial aquel que un vendedor y un comprador estarían dispuestos a pagar y recibir en un mercado con alternativas de negociación entre las partes. (…). METODOLOGÍA VALUATORIA.Metodología: Para el análisis del inmueble se evalúan diferentes factores tanto positivos como negativos que afectan al inmueble e influyen directamente en el valor por metro cuadrado de este. Adicionalmente se utilizan las diferentes metodologías valuatorias, que para el caso particular que nos ocupa fueron el método comparativo de mercado el cual se basa en la información suministrada por la realidad del mercado, que consiste en una investigación general de oferta, negocios. De igual manera se utilizó el método o ejercicio residual, el cual consiste en un desarrollo residencial hipotético, teniendo en cuenta las expectativas de mercado, el producto más apropiado para desarrollar los costos reales, directos e indirectos y de urbanismo, para último llegar a un residuo el cual sería el mayor valor a pagar por el lote en mención por un constructor.

Área del lote: 38.551,52 m2.

Valor unitario m2: $ 100.000.

Total: $ 3.855.152.000. SON TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL MILLONES CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE”.

En la declaración del señor Edgardo Enrique González Díaz, Economista planificador de catastro del municipio de Medellín (fl. 482), se observa:

“CONTESTÓ: Una vez visitado y analizada cada una de las peticiones del contribuyente, se realizaron conclusiones que fueron plasmadas en los respectivos informes adjuntos al expediente. No recuerdo en este momento las conclusiones. (…) PREGUNTADO: Cuál fue la metodología empleada por la subsecretaría de catastro para la asignación de los avalúos efectuados dentro del proceso de actualización en el año de 1998 con vigencia fiscal 1999. CONTESTÓ. Es la misma metodología establecida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, para las formaciones y actualizaciones catastrales según Ley 14 de 1983 y Resolución 2555 de 1988 que consisten en la obtención de zonas geoeconómicas, o sea valor de la tierra y tablas de construcción de acuerdo a la destinación económica según una investigación de mercado para el municipio de Medellín y los corregimientos adscritos a estos. (…). PREGUNTADO: Sírvase explicarle al despacho cómo se elabora el estudio de mercado inmobiliario y consultas a la lonja de propiedad raíz para efectos de la fijación del avalúo. CONTESTÓ: Los peritos evaluadores de la subsecretaría de catastro siguiendo los derroteros establecidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, recurre a consultas directas a la lonja de propiedad raíz, amigos peritos adscritos a la Lonja, revistas especializadas de propiedad raíz, (…). CONTESTÓ: Como lo habíamos dicho anteriormente, la subsecretaria de catastro basados en la Ley 223 puede moverse entre el 40% y 100% del valor comercial de los predios, pero la autoridad catastral de la época, alcalde y secretaría de hacienda determinaron que para la actualización catastral e 1998 con vigencia de 1999 se establecería el 50% del valor comercial de estos predios, siguiente estos lineamientos se resolvió la petición del interesado. (…). CONTESTÓ: El hecho de que los peritos evaluadores privados y públicos, llamemos así u oficiales, sigamos los mismos parámetros establecidos por ley, no significa que el avalúo tiene que ser igual, porque aunque no se encuentra reglamentado por ley en última prima es un concepto subjetivo y para probar esto puede solicitar un avalúo a varias firmas adscritas a la lonja y observará valores y diferencias de éstos en cada una. Quiero aclarar que la diferencia entre el avalúo comercial real mientras que la lonja de propiedad raíz avalúa teniendo en cuenta para que se necesita el avalúo. Es decir que habrá un avalúo si es para hipoteca y habrá otro si es para compra y habrá otro si es para impuesto predial a este se debe la diferencia entre el valor que asignan muchos peritos de la lonja y el avalúo catastral (…)” (subrayado fuera de texto).

A folios 493 a 500, obra el dictamen pericial solicitado por la parte demandante realizado por los auxiliares de la justicia Alonso García Sierra y María Dolores Estrada, en el que consta:

““(…) Procedimos a hacer un análisis de todos los documentos allegados al proceso, y observamos que se trata de determinar el avalúo que debió fijar la división del catastro del municipio de Medellín a los siguientes inmuebles (…)

(…) A partir del 1ro de enero de 1.999, se determinaron los siguientes avalúos:

Matrícula 737687 $ 5.397.280.000 (…)

(…) 4. Análisis de otros avalúos que aparecen en el proceso.

En el expediente se encuentran los siguientes avalúos:

4.1. De la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín.

A folios 92 a 113 se encuentra en avalúo presentado por la Lonja de Propiedad raíz de Medellín, de fecha 30 de diciembre de 1.998, en el cual determina:

“6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Se trata de un lote de terreno distinguido como Fuente San Diego, localizado frontal a la carrera 38 o variante Las Palmas, compuesto por una amplia meseta apta para desarrollar y unas laderas de altas pendientes no aptas para desarrollos. Es un lote vacante sin urbanismo, con uso del suelo mixto comercial y residencial, cuya vocación está más orientada hacia el uso residencial dada su área y desarrollos colindantes de edificios multifamiliares de reciente construcción. Su topografía es amena, manejable en el evento de cualquier desarrollo y subdivisible en lotes menores o etapas…”

Al describir la ubicación terminan haciendo el siguiente comentario:

“el área útil del lote es de 55% aproximadamente, debido a las áreas del terreno con topografía inclinada fuerte no aptas para desarrollar…” En cuanto a retiros dice:

“deberá respetar el retiro de 25m. Promedio a la quebrada El Indio...”.

4.1.1. Determinación del precio.

El precio comercial asignado al lote distinguido con matricula 737687, fue:

38.551.61 m2 a $ 100.000 $ 3.855.162.000

4.2. Avalúo efectuado por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

A folios 146 aparece el avalúo efectuado por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, a solicitud de la empresa Concreto S.A.

El avalúo corporativo hecho por esta entidad fue elaborado con base en la visita efectuada ‘por un avaluador registrado y autorizado que estudió “cuidadosamente las características del inmueble, así como las del sector, oferta y demanda actuales y demás elementos necesarios para valoración inmobiliaria”.

“el comité técnico de avalúos corporativos de la entidad revisó y analizó el procedimiento efectuado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia y acogió finalmente los valores en la forma como les consignamos con la presente”.

En el extracto del acta del Comité Técnico de avalúos de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá en sesión efectuada el 17 de agosto de 2.001 a la cual asistieron:

Comité técnico

Sergio Mutis Caballero

Jairo González Chaves

Gerardo Fresneda Melo

Representantes de la lonja

Liliana Uribe Ángel - vicepresidente técnico

Carlos Franco Márquez - profesional de avalúos

En el acta correspondiente a esta sesión, se dejó la siguiente constancia: “… Analizado el informe rendido por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia e introducidas las observaciones pertinentes por parte del comité técnico de avalúos corporativos, este aprueba unánimemente los valores consignados en el informe final”.

Después de algunas consideraciones sobre la información básica, titulación, delimitación del barrio San Diego, actividades predominantes de sector estrato, socio-económico, tipología de las edificaciones, reglamentación urbanísticas del sector, perspectivas de valorización, infraestructura urbanística del sector, ubicación cabida y linderos, forma geométrica y relieve, topografía, relación frente-fondo, vías obligadas y cesiones obligatorias, retiros, desarrollo residencial planteado, determinaron el avalúo de la siguiente manera:

tabla1
 

No debe olvidarse que para el año de 1999, en el país existía el fenómeno de desaceleración en las transacciones de compraventa de inmuebles y crisis de la actividad edificadora en el país, tal como lo anotan en las consideraciones generales la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, cuando anota lo siguiente:

“7. La considerable área del lote, hace que su valor por metro cuadrado se reduzca y sea inferior al promedio de la zona.

8. El lote carga con área no utilizable dada su topografía que son un porcentaje cercano al 40%.

9. La actual crisis de la actividad edificadora en el país, causada por las razones ya conocidas, hace eventual un desarrollo del predio a corto plazo, mientras que las actuales circunstancias no cambien.

10. de acuerdo al último estudio a fines de 1.999, se observa un decrecimiento en los valores de la tierra urbanizada en el Valle de Aburrá.

11. Las actuales condiciones del sector inmobiliario han generado una desaceleración en las transacciones de compraventa, cuyo resultado se refleja en factores de comercialización lento y en algunos casos negativos, en especial en lotes de terreno disponible para desarrollar”.

Por todo lo anterior y por el conocimiento personal que tuvimos de la situación de la desaceleración económica que vivió el país durante el periodo 1998- 2002, estimamos que el valor asignado al lote y concordante por las lonjas de Medellín y Bogotá es el correcto.

5. Avalúos catastrales.

La Ley 223 de 1995 dispuso que en ningún caso los avalúos catastrales podían ser interiores al 40% del comercial del inmueble.

El municipio de Medellín, por conducto de la secretaria de hacienda sobre el particular en comunicación fechada en enero de 1999 dirigida a los contribuyentes expresó:

“… en nuestro caso hemos fijado para el municipio de Medellín los avalúos catastrales en un 50% con relación al valor comercial del inmueble…”

Con base en lo expuesto, consideramos que el valor comercial del inmueble distinguido con la matricula inmobiliaria 001.737687 era de $ 3.855.152.000. Si a esta suma se le aplica el 50% para determinar el avaluó catastral, éste era de MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MIL PESOS M.L. (%1.927.576.000), PARA LA VIGENCIA DE 1999.

Como lo dejamos anotado en el número 3.4 de este dictamen, para el año 2000, no fueron reajustados los avalúos catastrales, por tanto para este año, el avaluó será el mismo (…)”

Nótese que de los informes GE 2392 de 25 de octubre de 2000 y GE-160 de 23 de abril de 2001 los cuales fueron tenidos en cuenta por la administración municipal en los actos administrativos demandados, resulta imposible establecer el origen de los valores allí consignados, pues además de la remisión que aquellos hacen a los mencionados informes producto de unas inspecciones oculares, tampoco consta la metodología utilizada para determinar los valores comerciales que dan lugar a los respectivos avalúos, ni se alude a estudio técnico alguno que haga parte del acto administrativo, como para constatar la veracidad de los mismos.

Así las cosas, no es factible establecer la realidad de las afirmaciones que el recurrente expone en su escrito de apelación referentes a la utilización de la metodología establecida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC, la Ley 14 de 1983 la Ley 223 de 1995, el Decreto 3496 de 1983 y la Resolución 2555 de 1988, en cuanto al área del lote, área construida, área común construida, área privada construida, área privada sin construir, destinación económica (uso - tipo), porcentaje de copropiedad, ubicación del predio (pisos), valor del lote (zona geoeconómica), calificación de las propiedades de acuerdo con sus acabados y estado de conservación, etc.

Ahora, tan cierto es lo anterior que en el trámite de la primera instancia se decretó una prueba testimonial y una pericial, con el fin de demostrar los factores que tuvo en cuenta la administración municipal al momento de fijar el avalúo catastral del inmueble en cuestión.

Al interrogar al señor Edgardo Enrique González Díaz, economista planificador de la oficina de catastro del municipio de Medellín, sobre los factores determinantes del avalúo fijado por la administración en los actos acusados, se observa que también se afirma haberse utilizado la metodología del IGAC bajo los parámetros señalados por el recurrente. No obstante, se reitera que del testimonio tampoco se derivan elementos tangibles que permitan comprobar la veracidad de las afirmaciones contenidas en los actos acusados.

Contrario a lo anterior, el dictamen pericial practicado dentro del presente proceso y respecto del cual se dio traslado a las partes (fl. 503) sin objeción alguna, da cuenta de que se analizaron los avalúos catastrales que realizó tanto la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín como la de Bogotá, los cuales reflejan una investigación de mercado y un análisis estadístico del mercado inmobiliario que permiten conocer la realidad de dicho mercado.

En este orden de ideas, es claro que la subsecretaría de catastro municipal, debió motivar expresamente la decisión de asignar el valor contemplado como avalúo en la mencionada Resolución, con fundamento en las normas que en esa materia ha expedido el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, según indica el artículo 20 del Decreto 1420 de 1998, por el que se reglamenta la Ley 388 de 1997, así:

“ART. 20.—El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y la personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación” (negrilla fuera de texto).

En efecto, la Sala en Sentencia de 31 de agosto de 2015(1) prohijó la sentencia proferida por la misma el 24 de julio de 2008(2), en la que se precisó que la formación o actualización del avalúo catastral corresponde a una metodología y a unos valores que debe sustentar la administración respectiva. Dijo la Sala:

“Nótese que lo indicado en la norma, corresponde a una metodología y a unos valores que debe sustentar la respectiva decisión administrativa en materia avalúos frente al proceso en comento.

Al respecto, vale la pena traer a colación la Sentencia de 24 de julio de 2008, Expediente 2002-02030-01, M.P. Camilo Arciniegas Andrade, que en lo pertinente señala:

Según el artículo 2º del Decreto 3496 de 1986, el catastro es “el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica”. El aspecto fiscal —precisa el artículo 5º ídem— consiste en la preparación y entrega, a las autoridades tributarias, de los avalúos catastrales a que se aplicarán las tarifas del impuesto predial. El artículo 7º del Decreto 3496 de 1986 define el avalúo catastral y establece las reglas para su determinación: (…). Según esta norma, la fijación del avalúo catastral comienza por el señalamiento de áreas o zonas geoeconómicas homogéneas, dentro de las cuales se determinarán por separado los valores unitarios de terreno y construcción mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral puede realizarse en las fases de formación, (…) del catastro, cuyos conceptos están esbozados en el Decreto 3496 de 1986 y se detallan en la Resolución 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

(…)

El proceso de formación catastral termina con la resolución, que debe publicarse, en que el jefe de la oficina de catastro ordena la inscripción en el catastro de los predios que han sido formados y advierte que “los avalúos resultantes de la formación entrarán en vigencia el 1º de enero del año siguiente a aquel en que fueron ejecutados” (art. 87). La actualización de la formación es el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral “mediante la revisión de los elementos físico y jurídico del catastro y la eliminación en el elemento económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario” (art. 88)” (negrilla fuera de texto).

De este modo, y aun cuando la Resolución 2555 de 1988, preceptúa que el avalúo generado en este tipo de procesos será el que determinen las autoridades catastrales(3), lo cual es invocado por la administración tanto en los actos demandados, como en la contestación de la demanda y el recurso, debe reiterarse por la Sala, que ello no implica que el respectivo avalúo puede obedecer a una decisión arbitraria y sin motivación, sino que el mismo ha de contener los elementos que permitan al administrado conocer o controvertir a partir de bases ciertas las razones que conllevaron a fijar el avalúo catastral en un determinado valor y que le permita a éste impetrar su revisión”.

Reitera la Sala que el avalúo catastral no puede obedecer a una decisión arbitraria y sin motivación, sino que el mismo ha de contener los elementos que permitan al administrado conocer o controvertir a partir de bases ciertas, las razones que conllevaron a fijar el avalúo catastral en un determinado valor y que le permita a éste impetrar su revisión.

Así las cosas, es claro que le asiste razón al a quo al haber declarado la nulidad parcial de los actos acusados, en lo que hace relación con el avalúo del predio cuyo número de matrícula inmobiliaria es 737687, pues el dictamen rendido dentro del proceso contiene elementos de juicio para fijar el avalúo catastral de dicho inmueble, el cual se fundamentó tanto en el avalúo catastral presentado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín realizado el 30 de diciembre de 1998, como el de Bogotá realizado el 17 de agosto de 2001.

Siguiendo los lineamientos para la apreciación del dictamen pericial, previstos en el artículo 241 del Código de Procedimiento Civil(4), se observa que éste fue realizado por los peritos de la justicia Dolores Estrada Patiño y Alfonso García Sierra, miembros de la lonja de propiedad raíz de Antioquia, lo que los acredita como profesionales idóneos para su realización(5).

Igualmente, en el texto del dictamen se anuncia que la determinación del valor comercial del inmueble se hizo en consideración a sus características físicas, del mercado inmobiliario, de su utilización actual y futura, todo lo cual es desarrollado en los términos que allí se contemplan y especificados por el a quo.

Fuerza es, entonces confirmar la sentencia apelada proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo contencioso administrativo, sección primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley,

FALLA:

CONFÍRMASE la sentencia apelada proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia.

Cópiese, notifíquese y, en firme esta providencia, devuélvase el expediente al tribunal de origen. Cúmplase.

Se deja constancia de que la anterior sentencia fue discutida y aprobada por la Sala en la sesión del día 19 de febrero de 2009».

(1) Expediente: 2003-03972, Actora: Cine Colombia S.A., M.P. Roberto Augusto Serrato Valdés.

(2) Expediente: 2002-02030, M.P. Camilo Arciniegas Andrade.

(3) Artículo 110 ibídem.

(4) “ART. 241.—Apreciación del dictamen. Al apreciar el dictamen se tendrá en cuenta la firmeza, precisión y calidad de sus fundamentos, la competencia de los peritos y los demás elementos probatorios que obren en el proceso…”.
Esta disposición concuerda con lo señalado en el artículo 232 del Código General del Proceso.

(5) Léase la Sentencia de esta sección de 7 de febrero de 2013, Expediente 2008-01204, M.P. María Elizabeth García González.