Sentencia 2005-01502 de junio 2 de 2016

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN PRIMERA

Rad.: 25000232400020050150201

Consejera Ponente:

Dr. Maria Claudia Rojas Lasso

Actor: Inversiones Coprim Ltda.

Demandado: Autoridades distritales

Referencia: Avaluó catastral - acreditación de las cesiones y afectaciones al derecho de dominio

Bogotá, D.C., dos de junio de dos mil dieciséis.

EXTRACTOS: «VI. Consideraciones de la Sala

6.1. Contenido de los actos administrativos demandados.

A continuación se transcriben los apartes de las resoluciones objeto de demanda:

“ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ D.C.

Departamento Administrativo

CATASTRO

RESOLUCIÓN Nº 11718

‘POR LA CUAL SE CORRIGE UNOS AVALÚOS CATASTRALES’

El Jefe de División de Conservación del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, en ejercicio de las atribuciones legales que le confieren el Decreto 305 del 19 de abril de 2001 expedido por la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. y en especial la Ley 14 de 1983, el Decreto Reglamentario 3496 de 1983 y la Resolución 2555 de 1988 del IGAC.

CONSIDERANDO QUE:

— El señor Allan Roy Misshaan Abitbol, identificado con cédula de ciudadanía 79.231.959, quien actúa en calidad de representante legal de ‘Inversiones Coprim Ltda.’, como lo demuestra con el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, mediante escritos radicados ante este Departamento bajo los Nº 2004-773905, 2004-883054 y 2004-894761 del 1º de septiembre, 11 y 15 de octubre de 2004, solicita la revisión del avalúo catastral fijado al predio ubicado Calle 52 85-90 IN 2 hoy AK 86 63-20, Cédula Catastral 005626910300000000.

— El petente manifiesta en su memorial que el lote soporta cesiones y afecciones (una cesión de tipo A gratuita para zona verde, otra para protección ambiental, una afectación vial por futura comunicación de la Avenida José Celestino Mutis, otra cesión para la construcción de una vía local). El área útil de terreno es 4.204,48 M2. En el predio se han desarrollado de forma ininterrumpida desde hace aproximadamente quince años, actividades de recreación y deporte correspondiente al uso dotacional establecido por las normas distritales, y cuenta con la infraestructura adecuada.

El avalúo catastral supera el valor comercial del inmueble, para lo cual anexa un avalúo comercial. Presente fotocopia simple de las escrituras 5293 de 1996, 560 de 1998 otorgadas en la notaría 36, certificado de tradición y libertad 50C-1446896, plano y un avalúo comercial por $ 1.193.404.360 realizado por ‘Soto Sinisterra & Asociados Ltda.’.

— Los artículos 5º de la Ley 14 de 1983 y 74 de la Ley 75 de 1986, modificado por el artículo 79, parágrafo 1º de la Ley 223 de 1995 dispone que las autoridades catastrales tienen la obligación de formar los catastros o actualizarlos con el fin de revisar los elementos físicos o jurídicos del catastro originados por mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.

— El avalúo catastral asignado al predio en mención para la vigencia 2004 fue nuevamente actualizado, en cumplimiento a lo ordenado en la Ley 14 de 1983, Resolución 2555 de 1998 del IGAC en sus artículos 88, 89, 90 y 91 y la Resolución 1263 de 2003 del DACD.

— El avalúo que figura incorporado para la vigencia 2004 es resultado de aplicar los valores unitarios para terreno y construcción establecidos con la Resolución 1262 de 2003 del DACD, actualizado con el incremento de ley para la vigencia 2005.

— El proceso de la Actualización de la Formación Catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, mediante la revisión de los elementos físico y jurídico del catastro y la eliminación del elemento económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario, como lo establece el artículo 88 de la Resolución 2555 de 1988. El incremento presentado en el avalúo catastral para la vigencia 2004 obedece al mencionado proceso.

— La instancia con el propósito de establecer la verdad de lo expresado por el peticionario y para un mejor proveer, ordenó a través de auto de 5 de septiembre de 2004, la práctica de las siguientes pruebas:

1. Analizar los argumentos esgrimidos por el interesado y hacer un pronunciamiento respecto a todos y cada uno de ellos, 2. Practicar inspección ocular al predio de la AK 86 63-20, con el objeto de establecer áreas de terreno y construcción, estado de conservación, vetustez, usos, calificación, afectaciones y/o limitaciones y avalúo que debe asignarse, 3. Adelantar estudio técnico y económico para establecer si los valores para el terreno y construcción se ajustan a las características del predio y al mercado inmobiliario del sector, 4. Analizar y hacer un pronunciamiento sobre las pruebas aportadas por el interesado, 5. Revisar los documentos catastrales que obran en el Departamento sobre el predio, 6. Surtir las demás pruebas que el perito avaluador estime pertinentes, sobre las cuales debe referirse el informe, 7. Rendir el correspondiente informe técnico.

— El funcionario comisionado para el efecto, rinde en fecha 28 de octubre de 2004 su Informe Técnico que hace parte integrante del presente acto administrativo, registra un valor unitario para el metro cuadrado del terreno de $ 150.000 que difiere a $ 248.000 que figura inscrito en el archivo magnético del DACD. No se modifica área terreno.

— De las anteriores pruebas recaudadas dentro de la investigación, esta División concluye:

Corregir el avalúo catastral, por cuanto se determina un menor valor unitario para el metro cuadrado terreno, valor establecido con la Resolución 81 del 16 de febrero de 2005.

PREDIO: AK 86 63-20 CÉDULA CATASTRAL: 005626910300000000

El nuevo avalúo catastral no supera el valor comercial del inmueble, de acuerdo con la investigación económica adelantada por el funcionario competente.

El valor unitario para el metro cuadrado terreno de $ 150.000 establecido para la vigencia 2004 con la Resolución 81 de 2005, se le aplica para la actual vigencia el índice de ley.

El avalúo comercial aportado como prueba, no se tiene en cuenta, por no comportarse con el mercado inmobiliario del sector.

La tarifa la asigna el Concejo Distrital y no el DACD.

— En consecuencia, se procede a corregir el avalúo catastral vigencia 2004 y 2005, tal como se expresa en la parte resolutiva de la presente providencia.

En mérito de lo expuesto, este Despacho,

RESUELVE

“Artículo Primero: Retirar para el predio a que se contrae la parte motiva de la presente providencia, los siguientes avalúos catastrales:

AvalúosVigencias
$ 5.148.827.0002005
$ 5.148.827.0002004

“Artículo Segundo: Inscribir en su lugar los siguientes avalúos catastrales:

$ 3.114.210.0002005
$ 3.114.210.0002004

V.U.T.: $ 150.000,oo X 20.761,4

“Artículo tercero: De conformidad con el artículo 138 de la Resolución 2555 de 1988 del IGAC, notifíquese personalmente el contenido de la presente decisión al señor Allan Roy Misshaan Abitbol, identificado con cédula de ciudadanía 79.231.959, representante legal de ‘Inversiones Comprim Ltda.’.

“Artículo cuarto: La presente resolución rige a partir de la fecha de su expedición y contra ella proceden los recursos de reposición y/o apelación de los cuales habrá de hacerse uso, por escrito en la diligencia de notificación personal o dentro de los cinco días siguientes a ella o a la desfijación del edicto según el caso, de acuerdo al artículo 140 de la Resolución 2555 de 1988 del IGAC.

Comuníquese notifíquese y cúmplase.

Dada en Bogotá, D.C. a los 22 días del mes de febrero de 2005

Edgar Ernesto Torres Caicedo

Jefe División de Conservación”.

No se considera necesario transcribir las resoluciones 30319 del 26 de abril y 496 del 3 de agosto ambas de 2005, expedidas por el Jefe División de Conservación y por el Director del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, porque al resolver los recursos de reposición y apelación respectivamente, reiteraron los mismos argumentos esgrimidos en la resolución recurrida.

6.2. Examen del recurso de apelación. Planteamiento del debate jurídico.

De acuerdo con los extensos argumentos de inconformidad planteados en el escrito de apelación, la Sala observa que el centro del debate jurídico se circunscribe en determinar si la primera instancia en el fallo impugnado, mediante el cual denegó las pretensiones de la demanda al considerar que los actos administrativos demandados, que corrigieron los avalúos catastrales fijados para las vigencias 2004 y 2005 del predio ubicado en la dirección Avenida Carrera 86 63-20, antes calle 52 85-90, con cédula catastral 005626910300000000 de propiedad de la sociedad demandante, contrariaron el ordenamiento jurídico vigente para la época de su expedición.

En concreto, la controversia principal de la apelación consiste en que tanto el Departamento Administrativo de Catastro Distrital —hoy Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD)— como el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, no tuvieron en cuenta en los actos enjuiciados, la existencia de las cesiones y de las afectaciones que dice la parte actora, recaen sobre el predio de su propiedad.

Por lo anterior, la impugnación insistió en afirmar que los actos acusados, violaron la correcta identificación del predio de la demandante al desconocer la realidad física, económica y jurídica del mismo, motivo por el que en sede administrativa solicitó la revisión del inicial avalúo catastral y en vista de que no fue corregido como era su aspiración, instauró la presente demanda de nulidad con el fin de que se corrigiera el avalúo y la información catastral en forma legal, reconociendo que el área útil del terreno según la actora es de 4.204,48 M2 de un total de 20.761,40 M2 y, que no se debían incluir 7.718,40 M2 ni los 8.838,52 M2 restantes en el avalúo catastral como lo consignaron los actos enjuiciados, al considerar que esta área correspondía a cesiones y afectaciones que repercutían en la verdadera situación económica del predio.

En otras palabras, la sociedad actora pregonó desde la demanda y lo reiteró en la apelación, que sobre el predio de su propiedad recaen cesión de tipo A gratuita y otra vial, es decir, cesiones y afectaciones por las obras de infraestructura vial y de protección ambiental, motivo por el que la entidad demandada debió tener en cuenta un menor valor en el avalúo catastral para las vigencias 2004 y 2005, como quiera que afectan de manera negativa o detrimental el valor del terreno, razón por la que el avalúo catastral señalado para las vigencias 2004 y 2005 superaba el valor comercial del predio.

Bajo el anterior contexto, observa la Sala que la inconformidad planteada, obliga a que se deba analizar el marco normativo en el que se apoyó la expedición de los actos acusados, para posteriormente a la luz del material probatorio allegado al expediente verificar frente al caso en estudio, si efectivamente como lo pregona la apelación, los avalúos catastrales cuestionados debían ser de menor valor, en atención a las limitaciones que dice repercuten en la identificación económica y jurídica del predio.

6.2.1. Procedimiento para la revisión y corrección de avalúos catastrales.

La Resolución 11718 del 22 de febrero de 2005 “Por la cual se corrigen unos avalúos catastrales” objeto del presente control de legalidad, en su parte motiva dijo lo siguiente: “Los artículos 5º de la Ley 14 de 1983 y 74 de la Ley 75 de 1986, modificado por el artículo 79 parágrafo 1º de la Ley 223 de 1995 dispone que las autoridades catastrales tienen la obligación de formar los catastros o actualizarlos con el fin de revisar los elementos físicos o jurídicos del catastro originados por mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario”.

Consultado el tenor literal de las anteriores normativas, disponen lo siguiente:

“LEY 14 DE 1983

(Julio 6)

Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones

(…)

“Artículo 5º—Las autoridades catastrales tendrán la obligación de formar los catastros o actualizarlos en el curso de períodos de cinco (5) años en todos los municipios del país, con el fin de revisar los elementos físico y jurídico del catastro y eliminar las posibles disparidades en el avalúo catastral originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario”.

“LEY 75 DE 1986

(Diciembre 23)

Por la cual se expiden normas en materia tributaria de catastro, de fortalecimiento y democratización del mercado de capitales, se conceden unas facultades extraordinarias y se dictan otras disposiciones

(…).

“Artículo 74. El artículo 5º de la Ley 14 de 1983, quedará así:

Las autoridades catastrales tendrán la obligación de formar los catastros o actualizarlos en el curso de períodos de siete (7) años en todos los municipios del país, con el fin de revisar los elementos físico y jurídico del catastro y eliminar las posibles disparidades en el avalúo catastral originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales de mercado inmobiliario”.

LEY 223 DE 1995

(Diciembre 20)

Por la cual se expiden normas sobre racionalización tributaria y se dictan otras disposiciones

(…)

“Artículo 79. Adiciónese el Estatuto Tributario con el siguiente artículo:

‘Artículo 90-1. <Apartes subrayados Condicionalmente Exequibles> Cuando el Administrador de Impuestos y Aduanas Nacionales establezca que el valor de enajenación de los bienes raíces que aparece en las respectivas escrituras, es inferior en más de un cincuenta por ciento (50%) al valor comercial del correspondiente predio en el momento de enajenación, podrá tomar como valor comercial de enajenación y para todos los demás fines del impuesto sobre la renta y complementarios, el valor comercial determinado en la forma prevista en este artículo, menos el 50% de margen de error.

(…).

‘Parágrafo 1º Formación y actualización de catastros. El artículo 5º, de la Ley 14 de 1983 y el artículo 74 de la Ley 75 de 1986, quedarán así:

‘Las autoridades catastrales tienen la obligación de formar los catastros o actualizarlos en todos los municipios del país dentro de períodos máximos de cinco (5) años con el fin de revisar los elementos físicos o jurídicos del catastro originados en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario”.

También el acto administrativo acusado invocó como fundamento legal, la Resolución 2555 de septiembre 28 de 1988 “Por la cual se reglamenta la Formación, Actualización de la Formación y Conservación del Catastro Nacional, y subroga la Resolución 660 del 30 de marzo de 1984”, expedida por el Director del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, que en los artículos 88 al 91 reglamentó lo relacionado con la Actualización de la Formación del Catastro, en los siguientes términos:

“Artículo 88. Actualización de la Formación Catastral. La actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, mediante la revisión de los elementos físico y jurídico del catastro y la eliminación en el elemento económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario.

Artículo 89. Períodos de la Actualización de la Formación. La actualización de la formación catastral se debe realizar dentro de los períodos que señale la ley y a partir de la fecha en la cual se termina la formación de un catastro.

Artículo 90. Avalúo de la Actualización de la Formación Catastral. El avalúo de la actualización de la formación es el avalúo catastral corregido para eliminar disparidades provenientes de cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.

Artículo 91. Clausura de la Actualización de la Formación. La información obtenida y los cambios encontrados se anotarán en los documentos catastrales pertinentes. El proceso de actualización termina con la resolución por medio de la cual el Jefe de la Oficina de Catastro, a partir de la fecha de dicha providencia, ordena la renovación de la inscripción en el catastro de los predios que han sido actualizados.

En la misma providencia, la cual será debidamente publicada, se determinará que los avalúos resultantes de la actualización de la formación, entrarán en vigencia el 1º de enero del año siguiente a aquel en que fueron ejecutados”.

En atención del anterior marco legal, la División de Conservación de la entidad demandada, luego de practicar una serie de pruebas con el fin de estudiar la solicitud de corrección de los avalúos catastrales del predio de la actora, rindió un informe técnico el día 28 de octubre de 2004, que hace parte integrante de la Resolución 11718 del 22 de febrero de 2005 objeto de demanda, que registró un valor unitario para el metro cuadrado terreno de $ 150.000 que difiere del valor inicialmente fijado mediante Resolución 1262 de 2003 (acto mediante el cual se hizo la actualización catastral para la vigencia 2004 y que había fijado el valor del M2 del predio de la actora en $ 248.000), llegando a la conclusión que se debía corregir el avalúo catastral por cuanto superaba el avalúo comercial del predio, razón por la que fijó un menor valor unitario para el metro cuadrado de terreno, acogiendo lo estipulado en la Resolución 81 del 16 de febrero de 2005(6).

Según lo anteriormente expuesto, observa la Sala que la entidad demandada sí corrigió el inicial avalúo catastral que le había sido fijado al predio de la actora, disminuyendo considerablemente el avalúo catastral para la vigencia 2004, como quiera que redujo el valor total del predio de $ 5.148.827.000,oo a $ 3.114.210.000,oo para dicha vigencia, distinto es que no lo haya sido en la proporción y valor que esperaba la demandante, es decir, en el valor propuesto por el avalúo comercial elaborado por la firma Soto Sinisterrra & Asociados Ltda. que estimó el precio total del terreno en la suma de $ 1.183.404.360,oo a razón de $ 57.000 M2.

El Informe Técnico fechado 28 de octubre de 2004, con fundamento en el cual se llevó a cabo la revisión del avalúo catastral y que hace parte integrante de la Resolución 11718 de 2005 objeto de la presente demanda, elaborado por la profesional avaluadora designada por la entidad demandada, concluyó lo siguiente:

“(…)

Se modifica Avaluó VIG. 2004

— El predio está ubicado en el barrio Los Álamos, sobre la Av. Ciudad de Cali con calle 52. Actualmente está siendo usado como cancha de futbol.

— La normatividad de la zona es de D-ZID-A3 desarrollo industrial-autoregulable 3, según el Acuerdo 6 de 1990.

— El predio forma parte de la urbanización Los Chigüiros, aprobada por el Departamento de Planeación Distrital mediante la Resolución 266 de 1993 y aceptado en la Curaduría Urbana Nº 2, según plano urbanístico CU2- E83/4-01.

Elprediocuentacon20.761,40M2yseencuentradivididoen:Superlote1-1691,63M2,Superlote2-2512,85M2,zonaverde-5180,92M2,AfectaciónvíaAv.JoséCelestinoMutis7718,40M2 y Zonasdeprotecciónambiental-3657,6M2.

— Al realizar el estudio del avaluó catastral del predio se tuvieron en cuenta los siguientes puntos:

Eláreabrutadelpredioesde20.761,4m2deloscuales4204,48sondesarrollablesoútiles,7718,40m2correspondientesalacesióndelaAv.CiudaddeCaliquesetomancomoútilesyaqueesunáreadeterrenoqueeldistritodebecomprarparadesarrollarelplanvialdelaciudad(POT)elrestodeláreasondecesióntipoAydeproteccióndeacuerdoaldesarrollourbanísticoLosChigüiros.

— De la investigación inmobiliaria basada en encuestas a inmobiliarios, ofertas de la zona y del libro el valor del suelo urbano en Bogotá 2003, se encontró que el valor m2 de terreno para área útil es de $ 300.000 en promedio.

— Al hacer el ejercicio para calcular el valor del terreno por m2, se tomó un valor de $ 300.000 para el área útil, obteniendo un valor aproximado de $ 170.000 m2 comerciales para el área total del predio.

— Se toma un valor por metro cuadrado de área útil superior al sugerido en el avalúo comercial anexo ($ 280.000), ya que los predios presentan muy buena ubicación dentro de la ciudad, con amplias vías de acceso, norma de industria y proyecto urbanístico aprobado.

— El interesado aporta como prueba el avalúo comercial elaborado por la Inmobiliaria Soto Sinisterra & Asociados Ltda. Por un valor total de $ 1.183.404.360,oo ($ 57.000 M2). Se hace la anotación que este avalúo no tiene en cuenta el valor de la vía perteneciente al plan vial de la ciudad, por tal motivo el valor por metro cuadrado de terreno es tan bajo, comparado con el propuesto.

— De acuerdo al manual de Código de uso y destino del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, el predio de estudio tiene destino 62 (sic). Urbanizable no urbanizado cuya definición es predios urbanos sin construcción con posibilidad de urbanización pero no han sido desarrollados.

— La función del Departamento Administrativo de Catastro Distrital es la de definir el avalúo catastral de los predios pero no fijar, tasar y recaudar el impuesto predial, función que cumple la secretaria de hacienda distrital, por tal motivo las inquietudes y solicitudes sobre el impuesto predial debe realizarse directamente a este ente administrativo.

— Mediante la Resolución 81 del 10 de febrero de 2005 del DACD, se modifica el valor del terreno a $ 150.000 para la vigencia 2004.

— Para la vigencia posterior se debe incrementar el índice de ley de acuerdo al Decreto 443 de 2004.

VigenciasResoluciónZHFG
1ª Actualización 20011623 20006040310153401 024803
2ª Actualización 20041262 2003Localidad 10- Engativá

Avaluó incorporado SIIC: $ 5.148.827.000,oo
Discriminado así: Área valor UNIT
Terreno:…………20.761,40 $ 248.000,oo
Construcción:…………
El avalúo se modifica
DE: $ 5.148.827.000,oo
A: $ 3.114.210.000,oo
Vigencia: 2004

Cordialmente,

Ing. Diana Gonzalez García

Profesional Avaluador”.

Llaman la atención de la Sala, las siguientes conclusiones del transcrito informe técnico: i) en primer lugar, discriminó el área total del terreno señalando que los 20.761,40 M2, están divididos en un súper lote 1 de 1691,63 M2, un súper lote 2 de 2515,85 M2, en zona verde de 5.180,92 M2, AfectaciónvíaAv.JoséCelestinoMutis-7718,40M2yZonasdeprotecciónambiental-3657,6M2.

Por tanto, en el informe técnico si se hizo alusión a la afectación del predio en 7.718,40 M2, por la obra vial. A renglón seguido el mismo informe dijo que los 7718,40M2correspondientesalacesióndelaAv.CiudaddeCaliquesetomancomoútilesyaqueesunáreadeterrenoqueeldistritodebecomprarparadesarrollarelplanvialdelaciudad(POT)elrestodeláreasondecesióntipoAydeproteccióndeacuerdoaldesarrollourbanísticoLosChigüiros”.

La Sala observa que en el primer párrafo, los 7.718,40 M2 del predio, la avaluadora los estimó como afectación por el paso de la Avenida José Celestino Mutis, pero luego en el siguiente párrafo transcrito afirmó que ese mismo metraje correspondía a la cesión de la Av. Ciudad de Cali, lo que hace concluir a la Sala que dicha cabida de terreno sí fue tenida en cuenta como afectación por dichas obras viales pero que en todo caso, esa área de terreno era de propiedad de la demandante y que le correspondía al Distrito comprarle dicho predio para desarrollar el plan vial de la ciudad según el POT. También dijo que el resto del área del terreno (8.838,52 M2), correspondía a cesión tipo A y de protección de acuerdo al desarrollo urbanístico Los Chigüiros.

Dado lo anterior, la Sala interpreta que la administración lo que está indicando en el acto demandado, es que en la determinación del valor del M2 del predio de la demandante, tuvo en cuenta tanto el valor del área útil como el de las afectaciones, al considerar que estas no se podían descontar por lo que no habían sido cedidas al Distrito Capital como tal y que en todo caso, los 7.718,40 M2 de afectación por las obras viales, los consideraba útiles por lo que podían ser vendibles por la propietaria actora a la administración distrital.

A juicio de la Sala, en vista de que tal y como lo indicó el informe técnico integrante de la resolución acusada, le correspondía al Distrito adquirir parte del predio de la demandante para la continuación de las obras viales, era porque reconocía a la sociedad actora como la propietaria del terreno, lo que presupone a su vez que en su oportunidad Inversiones Coprim Ltda. recibiría por parte de la administración municipal la respectiva compensación en dinero por dicha cesión.

Con el fin de contextualizar el tema, resulta ilustrativo el siguiente aparte jurisprudencial proferido por la Sección Cuarta de esta Corporación:

“De otra parte, la actora señala que el inmueble con matrícula inmobiliaria 50C-410923, relacionado en el artículo 4 del acto demandado, no hace parte del Parque Industrial La Cofradía y que los predios con matrículas inmobiliarias 50C-169-5343 y 50C-1715723 corresponden a zonas de cesión gratuita que por Resolución 364 de 24 de septiembre de 2008 el Municipio autorizó compensar en dinero. Frente al folio de matrícula inmobiliaria 50C-410923, la Sala precisa que asiste razón a la actora, pues de acuerdo con el estudio técnico, que, se insiste, hace parte del acto demandado, el predio correspondiente a dicho folio de matrícula no forma parte de los inmuebles que integran el Parque Industrial la Cofradía. (…) Respecto a los predios con folios de matrícula inmobiliaria 50C-1695343 y 50C-1715723, la Sala precisa que fueron englobados en un predio de 16.174.04 m2, identificado con matrícula inmobiliaria 50C-1744023, en el que se construyó la bodega 8 del Parque Industrial La Cofradía. ElcitadoprediocorrespondíaaáreasdecesióngratuitaqueporResolución364de24deseptiembrede2008,elMunicipioautorizócompensarendinero. Así,enlugarderecibirdichopredioatítulodecesióngratuita,elMunicipiooptóporrecibirdinero,comoseadvierteenlacitadaresolución:(…)Enconsecuencia,noexistiólacesióngratuitadellotedeterreno,correspondientealosprediosconfoliosdematrículainmobiliaria50C-1695343y50C-1715723,quefueronenglobadosenunprediode16.174.04m2,segúnfoliodematrículainmobiliaria50C-1744023.Ello,porqueelMunicipiooptóporobtenerlacompensaciónendineroparaadquiririnmueblesparacumplirlosdiversosprogramasdelPlandeDesarrollo. Como consta en el folio de matrícula inmobiliaria 50C-1744023, mediante escritura pública 4128 de 24 de diciembre de 2008, el representante legal de la Inmobiliaria La Cofradía reformó la Urbanización Parque Industrial La Cofradía. Lareformaconsistióenlevantarlaafectaciónalusopúblicodelaszonasdecesióngratuitacompensadasparaconvertirlasenáreaútil, sobre la cual se desarrolló la etapa III del proyecto inicialmente aprobado, y que de acuerdo con lo señalado por las demandantes, correspondió a la construcción de la bodega 8. Así,porefectosdelacompensaciónendinerodeáreasdecesióngratuita,cesólaafectaciónausopúblicoquepesabasobreesasáreas,porloqueseconvirtióenáreaútilparaeldesarrollodelaterceraetapadelParqueIndustrialLaCofradía. Por lo anterior, sobre el globo de terreno identificado con la matrícula inmobiliaria 50-1744023 se desarrolló una nueva etapa del Parque Industrial La Cofradía” (Sentencia del 4 de febrero de 2016 radicado 25000232700020120057401 M.P. Martha Teresa Briceño de Valencia) (subrayas fuera de texto).

De acuerdo con los apartes transcritos del fallo analizado, se observa prima facie que la afectación al uso público de las zonas de cesión gratuita que se reputen de un determinado predio, deben estar previamente reconocidas o fijadas en una resolución que así las acrediten y, que en caso de que no sea reconocida una cesión como en este caso aconteció, la respectiva entidad territorial deberá optar por compensar en dinero la adquisición de dicho inmueble al particular, para poder adelantar proyectos como el de las obras viales, tal y como lo advirtió la resolución demandada.

6.2.2. En cuanto a la prueba documental que acredita la tradición del predio de Inversiones Coprim Ltda.

Luego de las anteriores conclusiones generales, lo que procede es verificar el análisis efectuado por la primera instancia a la prueba documental que acredita la titularidad del predio objeto del avalúo catastral. Es así como refirió lo siguiente:

“Del acervo probatorio allegado al proceso, la Sala encontró la escritura 5293 del 28 de noviembre de 1996 de la Notaría 36 de Bogotá, en la que consta que los propietarios del inmueble con matrícula inmobiliaria 050 1296097 de la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de Bogotá, Zona Centro, procedieron a realizar división material en tres lotes, siendo adjudicado para la firma Negocios e Inversiones Estrella Limitada, del lote A un área de 59.581,65 M2 y del lote B 22.415.39”.

Cotejado el contenido de la Escritura Pública 5293 del 28 de noviembre de 1996(7), la Sala rectifica lo afirmado por la primera instancia en el sentido de que efectivamente el predio identificado con la matrícula inmobiliaria Nº 050-1296097, fue dividido por sus propietarios en tres lotes así: LOTE A con cabida de 59.581,65 M2 propiedad de Negocios e Inversiones Estrella Ltda. En Liquidación; Lote B con un área total de 24.673,9 M2 y no 22.415,39 M2 como lo dijo el a quo, siendo dueña la señora Lilian Gutt de Mishaan de 2.258,5 M2 y Negocios e Inversiones Estrella Ltda. En Liquidación dueña de 22.415,39 M2 del lote B; el Lote C con área de 25.073,84 M2 cuya propietaria es Lilian Gutt de Mishaan.

El a quo también dijo lo siguiente:

“De la escritura 4959 del 16 de septiembre de 1997 de la Notaría 18 del Círculo de Bogotá, con matrícula inmobiliaria 50C-1446896 correspondiente al predio ubicado en la Transversal 85 Nº 52ª-15, se desprende que 3.912,42 M2 del lote B, fueron vendidos al Instituto de Desarrollo urbano, con destino a la Avenida Ciudad de Cali (Avenida El Dorado Diagonal 61)”.

En efecto, revisado el contenido de la Escritura Pública 4959 de 1997(8), el artículo primero relativo al objeto, dispuso: “Que transfiere a título de venta, con destino a la obra Avenida Ciudad de Cali (Avenida El Dorado Diagonal 61) en favor del Instituto de Desarrollo Urbano, elderechodedominioylaposesiónmaterialqueejercesobreunazonadeterrenodetresmilnovecientosdocemetroscuadradosconcuarentaydoscentímetroscuadrados(3.912,42M2),quesesegregódelinmuebleubicadoenlatransversal8552ª-15,LoteB,registrocatastralnúmeroEG52ªT852ymatrículainmobiliarianúmero50C-1446896 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santafé de Bogotá, zona centro…” (subrayas nuestras).

La Sala observa que si del lote B que tiene un área total de 24.673,9 M2 se le quitan o restan los 3.912,42 M2 que fueron vendidos al IDU para que pudiera adelantar la obra Av. Ciudad de Cali, el área total del Lote B es de 20.767,48 M2, hasta ese momento de propiedad de la señora Lilian Gutt de Mishaan y la Sociedad Negocios e Inversiones Estrella Limitada.

Por su parte, el análisis del a quo fue el siguiente: “que para la fecha en que se firmaron las escrituras públicas 5293 del 28 de noviembre de 1996 y 4959 del 16 de septiembre de 1997, la empresa actora Inversiones Coprim Ltda. aún no era la propietaria del predio cuyo avalúo es cuestionado, por lo que perdía solidez el argumento de la demanda según el cual la actora había cedido el área para la Avenida Ciudad de Cali, pues lo que se encontró es que la señora Lilian Gutt de Mishaan y la Sociedad Negocios e Inversiones Estrella Limitada vendieron 3.912,42 M2 al Instituto de Desarrollo Urbano, con destino a esa avenida”.

La Sala encuentra que le asiste la razón a la primera instancia, como quiera que los 3.912,42 M2 que fueron vendidos al IDU, fueron aquellos que habían sido segregados del lote B que tenía una cabida total de 24.673,9 M2, quedando entonces la cabida o área total del Lote B en 20.767,48 M2, negocio jurídico en el que no intervino en ningún momento la sociedad actora.

Por tanto, es frente a este Lote B neto luego de la desagregación, que debe mirarse si el predio de la actora estaba sometido a afectación o no por cesiones como lo ha reclamado a través de la presente acción contenciosa. Lo anterior, por cuanto no puede pretender la accionante que los 3.912, 42 M2 de la afectación reconocida por la administración distrital para la obra vial, se le reconozcan como la misma afectación respecto del Lote B ya desagregado, por cuanto para dicha fecha este terreno no era de su propiedad, tal y como se verificará en seguida.

Continuando con el estudio de la prueba documental efectuado por la primera instancia, en otro aparte del fallo apelado sostuvo:

“la escritura 560 de 25 de febrero de 1998 de la Notaría 36 de Bogotá(9), se desprende que los propietarios procedieron a la actualización de los linderos del lote B, que fue segregado por la venta que hicieron al Instituto de Desarrollo Urbano, quedando anotado que el predio se redujo en su cabida a 20.761,48 M2”.

Efectivamente se constata a folios 100 al 103 del cuaderno de anexos, copia de la Escritura Pública 560 del 25 de febrero de 1998, que en el artículo quinto señaló:

“Que como consecuencia de la citada segregación, el Lote B se redujo en su cabida, la cual es ahora de Veinte mil setecientos sesenta y uno punot (sic) cuarenta y ocho metros cuadrados (20.761,48 m2)”. Por su parte el artículo octavo estableció: “Que conforme a la actual área del inmueble, la propiedad radica en cabeza de las personas y en las proporciones que a continuación se indican:

PropietariosPorcentajeEquivalencia en metros 2
Negocios e Inversiones Estrella Ltda. En Liquid.90,846574%18.861,093291695200
Lilian V. Gutt de Mishaan9.1534252%1.900,386542212960
Totales100%20.761,48”.

También indicó la primera instancia que “conocasióndelaliquidacióndelasociedadNegocioseInversionesEstrellaLtda.,medianteescritura3758de22dediciembrede1999delaNotaría36delCirculodeBogotá,seadjudicóelloteBdelaTransversal8552ª-15,conunáreade20.761,48M2alaSociedadInversionesCoprimLimitada, instrumento notarial, que contiene el acto jurídico del predio respecto del cual el demandante solicitó a la entidad demandada la corrección del avalúo catastral que se realizó a través de los actos administrativos impugnados”.

La anterior conclusión del a quo, es constatada por esta Sala luego de revisar los folios 74 al 81 del cuaderno de anexos que contienen copia de la escritura pública 3758 del 22 de diciembre de 1999, mediante la cual la sociedad Inversiones Coprim Ltda. es la propietaria del 100% del capital social de Negocios e Inversiones Estrella Ltda. en Liquidación. El artículo quinto de este documento público, señala que en virtud del anterior negocio jurídico, Negocios e Inversiones Estrella Ltda. en Liquidación le adjudicaba a la sociedad Inversiones Coprim Ltda., entre otros inmuebles el Lote B de la transversal 85 Nº 52ª-15 con folio de matrícula inmobiliaria 50C-1446896 y área de 20.761,48 M2.

Por tanto, es a partir del 22 de diciembre de 1999, que Inversiones Coprim Ltda. es la propietaria del predio cuyo avalúo catastral es cuestionado. En todo caso es preciso aclarar que la actora según este documento público, es propietaria del 90.84% y el 9.15% restante es de la señora Lilian Victoria Gutt de Mishaan, del total del 100 % correspondiente a los 20.761,48 M2 del lote.

6.2.3. En cuanto al valor probatorio del certificado de tradición y libertad de matrícula inmobiliaria Nº 50C-1446896.

El fallo objeto de impugnación consideró lo siguiente:

“Como la parte actora controvierte que el Departamento Administrativo de Catastro Distrital no podía para determinar la cabida del predio y su valor catastral tomar las áreas que fueron objeto de cesión, sobre el particular, el certificado de tradición y libertad de matrícula inmobiliaria 50C 1446896 obrante a folios 71 y 72 del cuaderno dos, refleja la realidad jurídica del bien objeto de litigio y del mismo no se desprende que la Sociedad Coprim Limitada hubiese cedido áreas para zonas verdes, de protección ambiental, o con afectaciones viales, por ende el avalúo catastral debió realizarse como en efecto sucedió sobre la totalidad del terreno.

La afectación a que alude el actor cedida para la vía de la Ciudad de Cali, como ya se anotó, fue vendida el día 25 de febrero de 1998 al Instituto de Desarrollo Urbano por personas diferentes a la Sociedad Coprim Limitada y en una época en que esta aún no era propietaria del terreno respecto del cual la administración corrigió el avalúo catastral”.

Frente a estas dos concretas consideraciones, la apelante planteó el argumento central de la impugnación, al afirmar: “es evidente que la sentencia apelada confunde la propiedad sobre los terrenos que soportan las cesiones y afectaciones con la existencia misma del gravamen, y con ello, de su efecto sobre el valor del predio, que debe reflejarse en el avalúo catastral. Al basarse en el registro público que da cuenta de la propiedad del bien, la sentencia toma como ‘prueba’ del hecho de la ‘ausencia’ de las afectaciones y de sus consecuencias en el avalúo catastral un registro que no está destinado para recoger los hechos cuya existencia se prueba con otros elementos”, motivo por el que para la apelante, la sentencia recurrida desconoció el artículo 187 del CPC al no valorar y apreciar el material probatorio en conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica que si acreditan la existencia de cesiones y afectaciones que obligaban a disminuir el valor del avalúo catastral.

La Sala observa que no le asiste la razón a la impugnante por las siguientes razones. En ningún momento la primera instancia confundió la propiedad sobre los terrenos que soportan las cesiones y afectaciones con la existencia misma del gravamen, como quiera que la afectación a la que se refiere la primera instancia es la que corresponde al terreno desagregado de 3.912,42 M2 que se hizo del mismo lote B que tenía un área inicial total de 24.673,9 M2 (del cual no era dueña Inversiones Coprim Ltda.), que junto con los lotes A y C formaban parte de un lote de mayor extensión sobre el cual y mediante las escrituras públicas analizadas con antelación, se surtieron las respectivas divisiones materiales.

Por tanto lo que se evidencia, es que la apelante lo que pretende es que le sea reconocida o se le extienda esta misma afectación para probar las que ahora dice recaen sobre el lote B de su propiedad, a través de la presente acción contenciosa, supuesto hipotético que no es posible acoger como quiera que se trata de dos predios de terreno distintos, uno que corresponde al predio desagregado del Lote B y el Lote B como tal o Neto luego de la segregación y respecto del cual, se elaboró el avalúo catastral cuestionado en la Resolución 11718 del 22 de febrero de 2005 demandada.

A juicio de la Sala, esta conclusión es la que viene a constituir el centro del dilema jurídico planteado por la demandante a través de la presente acción contenciosa, por cuanto lo que se debe destacar es que la afectación de los 3.912,42 M2 para el presente debate judicial no tienen ninguna injerencia jurídica, como quiera que en dicho negocio jurídico no intervino la demandante tal y como acertadamente lo señaló el a quo.

De allí que a la accionante le correspondía entonces, probar las afectaciones y cesiones distintas de las que corresponden a las del lote desagregado de 3.912,42 M2 del lote B, es decir, la carga probatoria la debió dirigir en acreditar las limitaciones al derecho de dominio sobre el lote de su propiedad con área de 20.761,40 M2.

Es por la anterior razón advertida, que con acierto afirmó el a quo que el certificado de tradición y libertad de matrícula inmobiliaria Nº 50C-1446896 obrante a folios 71 y 72 del cuaderno de anexos —que refleja la realidad jurídica del bien objeto de litigio—, no consignó las cesiones y afectaciones que echa de menos la apelante y que pretende le sean reconocidas mediante la presente actuación judicial.

Es así como, revisado el folio de matrícula inmobiliaria se observa, lo siguiente:

“Anotación: Nº 5 Fecha 29-12-1999 Radicación: 1999-101206

Doc: Escritura 3758 del: 22-12-1999 Notaria 36, de Santa Fe de Bogotá D.C. valor acto $

Especificación: 106 Adjudicación liquidación sociedad *derechos de cuota equivalentes al: 90.846574% -este y dos más.

Personas que intervienen en el acto (La X indica persona que figura como titular de derechos reales de dominio)

De: Negocios e Inversiones Estrella Ltda. — En Liquidación

A: Inversiones Comprim Ltda.

Anotación: Nº 6 Fecha: 05-12-2002 Radicación: 2002-102759

Doc: Escritura 2623 del: 23-09-2002 Notaria 36 de Bogotá valor acto: $

Especificación: 0904 actualización de nomenclatura (otro)

Personas que intervienen en el acto (La X indica persona que figura como titular de derechos reales de dominio)

A: Inversiones Coprim Ltda. 8600718640 x

Nº Total de anotaciones *6*

Con base en la presente se abrieron las siguientes matrículas

0-)1466856

Salvedades: (Información Anterior o Corregida)

Anotación Nº: 2 Nº. Corrección: 1 Radicación: 1997-17934 fecha 5-11-1997

En comentario lo incluido vale. T.C.97-17934 COD. OGF/GVA. AUX 5

Anotación Nº: 2 Nº Corrección: 2 Radicación: 1997-17934 fecha 13-11-1997

Matrícularesultantedelasegregaciónes:1466856Vale.T.C.97-17934 

COD. OGF/GVA.AUX. 5”.

Llama la atención de la Sala, la importante anotación que este documento público consigna y es la relativa a la existencia de una matrícula inmobiliaria resultante de la segregación, que corresponde al Nº 1466856. Por tanto, la conclusión a la que se arriba es que existe un folio de matrícula inmobiliario para el lote de propiedad de Inversiones Coprim Ltda. que es el que corresponde al Nº 50C-1446896 distinto del 1466856 que es el que viene a corresponder al lote desagregado de 3.912,42 M2. De allí que el certificado inmobiliario analizado por el tribunal de primera instancia, sí sirve de medio probatorio ya que refleja la realidad jurídica y económica del bien de la actora que como bien lo señaló, no evidencia las restricciones al dominio que reclama mediante esta acción.

Es preciso recordar las siguientes disposiciones legales del Decreto Ley 1250 de julio 27 de 1970 “Por el cual se expide el estatuto del registro de instrumentos públicos”, que entre otros temas, regula los siguientes:

“Artículo 2º Decreto derogado por el artículo 104 de la Ley 1579 de 2012

Están sujetos a registro:

1. Todoacto, contrato, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes raíces, salvo la cesión del crédito hipotecario o prendario. (…)” (subrayas del Despacho)

“Artículo 4º Decreto derogado por el artículo 104 de la Ley 1579 de 2012 El archivo del registro se compone de los siguientes elementos:

1. LaMatrículaInmobiliaria, destinada a la inscripción de los actos, contratos y providencias relacionados en el numeral 1º del artículo 2º, referentes a cada bien raíz determinado (…)” (Subrayas del Despacho).

“Artículo 7º <Decreto derogado por el artículo 104 de la Ley 1579 de 2012> El folio de matrícula inmobiliaria constará de seis secciones o columnas, con la siguiente destinación:

La Primera columna, para inscribir los títulos que conlleven modos de adquisición, precisando el acto, contrato o providencia.

La Segunda columna, para inscribir gravámenes: hipotecas, prendas agrarias o industriales de bienes destinados al inmueble o radicados en él, actos de movilización, decretos que concedan el beneficio de separación.

LaTerceracolumna,paralaanotacióndelaslimitacionesyafectacionesdeldominio: usufructo, uso y habitación, servidumbres, condiciones, relaciones de vecindad, condominio, propiedad horizontal, patrimonio de familia inembargable.

La Cuarta columna, para la anotación de medidas cautelares: embargos, demandas civiles, prohibiciones, valorizaciones que afecten la enajenabilidad.

La Quinta columna, para inscribir títulos de tenencia constituidos por escritura pública o decisión judicial: arrendamientos, comodatos, anticresis, derechos de retención.

La Sexta columna, para la inscripción de títulos que conlleven la llamada falsa tradición, tales como la enajenación de cosa ajena o la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio (subrayas fuera de texto)”.

Con fundamento en las anteriores normativas, no cabe duda que en el folio de matrícula inmobiliaria Nº 50C-1446896 debían estar consignadas en la columna tercera, las anotaciones de las limitaciones y afectaciones del dominio que a lo largo del debate procesal reclamó la demandante y que decían pesaban sobre el predio de su propiedad. Como quiera que analizado este certificado de tradición y libertad de matrícula inmobiliaria no figuran ninguna de ellas, se estaría en el supuesto normativo contemplado en el artículo 43 del Decreto Ley 1250 de 1970, que dice lo siguiente:

“Artículo 43. <Decreto derogado por el artículo 104 de la Ley 1579 de 2012> Ningunodelostítulosoinstrumentossujetosainscripciónoregistrotendráméritoprobatorio,sinohansidoinscritosoregistradosenlarespectivaoficina, conforme a los dispuesto en la presente ordenación, salvo en cuanto a los hechos para cuya demostración no se requiera legalmente la formalidad del registro” (subrayas nuestras)

Esta Sección en sentencia del 2 de junio de 2011 dentro del expediente 2005-00519-01 M.P. María Elizabeth García González, acerca de la finalidad del folio de matrícula inmobiliaria, dejó sentado lo siguiente:

“En ese sentido, laJurisprudenciadeestaSalahaprecisadoquelapropiedadinmuebleenColombiasedemuestraconelcorrespondienteFoliodeMatrículaInmobiliaria(10), así:

“Con base en las normas trascritas y la doctrina aducida, puede concluirse que para adquirir el derecho de dominio sobre bienes inmuebles en Colombia, se requiere de un título traslaticio de dominio, válido, que cumpla con las solemnidades exigidas por la ley como el otorgamiento de una escritura pública y de la entrega del bien por parte del tradente al adquirente mediante la inscripción del título (o registro de la escritura) en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Porlotanto,lapruebadelapropiedadinmueblelaconstituyeelfoliodematrículainmobiliariacorrespondiente” (subrayas fuera de texto).

De acuerdo con las anteriores disposiciones normativas y el precedente jurisprudencial, la Sala encuentra que en la medida en que el folio de matrícula inmobiliaria 50C-1446896 no registró en ninguna anotación, las afectaciones y cesiones que reclama la demandante le sean reconocidos mediante la presente acción contenciosa, no se apartó del ordenamiento jurídico la entidad distrital demandada en la medida en que el avalúo catastral para la vigencia 2004, tenía que hacerse teniendo en cuenta la totalidad del área del inmueble de su propiedad, como así lo reconoció el a quo, en vista de que no existía la resolución que reconociera la cesión obligatoria en favor del Distrito que reclama.

Por otra parte y con el fin de garantizar el derecho a la doble instancia, en aras de responder los interrogantes del recurso de apelación, procederá la Sala a verificar si las pruebas aportadas en el expediente por la demandante, acreditan o no la existencia de las afectaciones y cesiones con las que pretende la disminución del valor del avalúo catastral para la vigencia 2004, objeto de demanda.

6.3. Análisis valoratorio de las pruebas aportadas por la actora relativas a la existencia de las cesiones y afectaciones.

Las pruebas que según la apelante no fueron valoradas ni apreciadas por la primera instancia son: la Escritura Pública Nº 4959 del 16 de septiembre de 1997 de la Notaría 18 de Bogotá, la Resolución CU2-99-100 de 1999 expedida por la Curaduría Urbana número 2 de Bogotá y, el avalúo comercial elaborado por la firma Soto Sinisterra & Asociados Ltda. que acredita el desfase entre el valor real y el fijado por la administración demandada.

6.3.1. La Escritura Pública Nº 4959 del 16 de septiembre de 1997: La Sala no encuentra de qué manera le puede beneficiar a los intereses de la parte actora, pues como ya se analizó en precedencia, mediante este documento público la señora Lilian Gutt de Mishaan y la sociedad Negocios e Inversiones Estrella Ltda. En Liquidación, en su calidad de propietarias del lote B vendieron al Instituto de Desarrollo Urbano IDU con destino a la obra Av. Ciudad de Cali, el derecho de dominio sobre 3.912,42 M2 segregados del Lote B.

Por tanto, en estricto sentido, esta prueba documental no acredita la existencia de las cesiones gratuitas y demás afectaciones que pretende la demandante le sean reconocidas sobre el terreno neto de su propiedad con cabida de 20.761,48 M2, por cuanto esa afectación por la obra vial de la Avenida Ciudad de Cali se reconoció pero para los 3.912,42 M2, lote que precisamente fue adquirido por el IDU para adelantar dicho proyecto.

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, pierde solidez el argumento de inconformidad según el cual resulta irrelevante el momento en que se realizó la cesión al considerar que lo importante era la existencia actual de la cesión, como quiera que esta cesión afectó el predio desagregado del lote B que pasó a propiedad del IDU, negocio jurídico en el que se insiste, no participó Inversiones Coprim Ltda.

En todo caso es preciso acotar, que la Sala no puede desconocer que dicha obra vial “afectaba” un tramo del lote de Inversiones Coprim Ltda. correspondiente a 7.718,40 M2; tan cierto es que el acto administrativo acusado así lo reconoce, pero lo que sucede es que la titularidad de este predio estaba en cabeza de la actora como quiera que se trataba de un área de terreno considerado útil o vendible mas no constituía una cesión gratuita como equivocadamente lo interpreta la apelante, tanto así que el mismo acto advirtió que le correspondía al Distrito Capital adquirirlopara desarrollar el plan vial de la ciudad consignado en el Plan de Ordenamiento Territorial POT, tal y como así lo consignó el acto.

Y es que en relación con este punto, la apelante parte de un presupuesto equivocado como lo es el de considerar que debido a la supuesta afectación de su predio por las obras viales (incluyendo la de la Avenida Ciudad de Cali y la de la Avenida José Celestino Mutis —de la cual sí hizo alusión el acto demandado a pesar de que no se hubiera referido el a quo—), esta franja de su predio por el hecho de corresponder a una zona de reserva vial, se constituía per se en una cesión gratuita que hacía Inversiones Coprim Ltda. al Distrito, como quiera que no se puede desconocer lo consignado en los artículos 177 y 178 del Decreto 190 de 2004 que establecen lo siguiente:

“DECRETO 190 DE 2004

(Junio 22)

“Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003

(…).

“Artículo 177. Definición y dimensión de las reservas viales (artículo 158 del Decreto 619 de 2000, modificado por el artículo 136 del Decreto 469 de 2003).

Las zonas de reserva vial son las franjas de terreno necesarias para la construcción o la ampliación de las vías públicas, que deben ser tenidas en cuenta al realizar procesos de afectación predial o de adquisición de los inmuebles y en la construcción de redes de servicios públicos domiciliarios.

(…)

“Artículo 178. Delimitación de las reservas viales para efectos de constituir futuras afectaciones (artículo 159 del Decreto 619 de 2000).

Corresponde al Departamento Administrativo de Planeación Distrital (DAPD) definir con detalle las zonas de reserva vial, señalarlas sobre la cartografía oficial, y ordenar y aprobar su demarcación sobre el terreno cuando lo juzgue conveniente.

Parágrafo 1º: El Departamento Administrativo de Planeación Distrital (DAPD) adelantará los estudios para definir y precisar las reservas y afectaciones viales producidas por el sistema vial a que hace referencia el presente artículo. Para llevar a cabo estos estudios, el Departamento Administrativo de Planeación Distrital (DAPD) cuenta con un plazo de tres (3) años contados a partir de la fecha de aprobación del presente Plan.

Parágrafo 2º. (Adicionado por el artículo 137 del Decreto 469 de 2003). Los trazados viales, establecidos mediante reservas, se señalarán en la cartografía oficial del DAPD con el objeto de informar a la ciudadanía y servir de base para que las entidades ejecutoras puedan iniciar procesos de afectación o de adquisición de los inmuebles incluidos en las mismas.

Laszonasdereservavialnoconstituyenafectacionesenlostérminosdelosartículos37delaLeyde1989(11)y122delaLey388de1997(12).Porlotanto,sudelimitaciónnoproduciráefectossobrelostrámitesparalaexpedicióndelicenciasdeurbanismoyconstrucciónensusdiferentesmodalidades”. 

Repárese que es enfático el inciso 2º del parágrafo 2º del artículo 178 del Decreto 190 de 2004 en señalar, que las reservas viales no constituyen afectaciones, motivo por el que con acierto, el informe técnico del 28 de octubre de 2004 que hace parte integrante de la Resolución 11718 del 22 de febrero de 2005 objeto de demanda, señaló: “El área bruta del predio es de 20.761,4 M2 de los cuales 4.204,48 son desarrollables o útiles, 7.718,40M2correspondientesalacesióndelaAv.CiudaddeCaliquesetomancomoútilesyaqueesunáreadeterrenoqueelDistritodebecomprarparadesarrollarelplanvialdelaciudad(POT)…”.

Con fundamento en las anteriores consideraciones, pierde fuerza y solidez la afirmación de la demandante según la cual: “Inversiones Coprim Ltda. no cuenta con la disposición sobre las áreas de cesión obligatoria del predio afectado, correspondientes a la Avenida Ciudad de Cali, como equivocadamente lo sostiene la Resolución que aquí se impugna. Dichas áreas fueron enajenadas al Distrito Capital en 1998, por lo cual ya no hacían parte de este en el año 2004, de vigencia del avalúo demandado”.

Lo anterior, por cuanto se reitera, la venta que se hizo en el año 1997 y no 1998 como lo dijo la apelante, mediante la escritura pública 4959 del 16 de septiembre de dicho año, tuvo como objeto un negocio jurídico en el que no intervino la sociedad actora como quiera que para dicha fecha no era la propietaria del predio correspondiente al Lote B.

Es por esta razón que le asiste la razón a la primera instancia al afirmar: “NoseencontróquéáreasdelprediohubiesensidocedidaslegalmentepormediodeunaescriturapúblicadebidamenteregistradaantelaOficinadeRegistrodeInstrumentoscorrespondiente,paraprocederadescontarlasdeláreadelprediomatriz, pues contrario a lo alegado por el demandante, era necesario para el cálculo del avalúo catastral tomar la totalidad del área del predio de su propiedad al no encontrarse afectaciones ni cesiones del mismo”, (destacadas nuestras), en atención a que así lo exige el artículo 1º del Decreto Distrital 161 de marzo 12 de 1999 “Por el cual se establece un procedimiento para la titulación de las zonas de cesión obligatorias y gratuitas y se dictan otras disposiciones”, según el cual es mediante escritura pública que se acredita la incorporación de áreas públicas objeto de cesión obligatoria, al establecer lo siguiente:

“Incorporación de áreas públicas. EnlaescriturapúblicadeconstitucióndelaurbanizaciónseincluiráunacláusulaenlacualseexpresaráqueesteactoimplicacesióngratuitadelasáreaspúblicasobjetodecesiónobligatoriaalDistritoCapital. Estas áreas quedarán demarcadas por localización y linderos en dicha escritura, y el urbanizador tendrá la obligación de avisar a la Procuraduría de Bienes para que concurra a firmar la escritura en señal de aceptación. Registrada la escritura, el registrador de instrumentos públicos, abrirá los folios de matrícula que correspondan a la cesión” (subrayas nuestras).

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, no le asiste la razón a la parte actora al afirmar que la demandante no contaba con la disposición sobre las áreas de cesión porque se encontraban afectadas al uso público, por cuanto dicha cesión no fue protocolizada mediante escritura pública que así la reconociera y, menos aún, figura la respectiva anotación en el certificado de matrícula inmobiliaria del lote de Inversiones Coprim Ltda. 50C-1446896. Por lo anterior, resulta inane el comentario de la apelante en el sentido de que no es lo mismo afirmar que un bien es de uso público a decir que está afectado al uso público, pues en este caso el predio cuyo avalúo catastral es cuestionado, no había sido objeto de cesión gratuita obligatoria como lo reclama la demandante no obstante se construyera a futuro obras viales por dicho sector.

En un caso similar al que es objeto de la presente apelación, esta Sección consideró lo siguiente:

“De esas circunstancias emerge, de manera diáfana que elprediodelaactoraaparecejurídicamentecontradicióndepropiedadprivadadesdemuchoantesquesehicieralacesióncomentada,puessehallaregistradocomotalyasíseperfeccionósutradiciónmedianteelcomentadoregistro,yensutradiciónnoaparecequehubierasalidodeldominioprivado, pues en dicha tradición no está registrada la cesión motivo del sub lite que le fue hecha al Distrito para la mencionada calle 75.

(…)

La jurisprudencia de esta Corporación tiene dicho que ningún título es oponible por los particulares cuando se trata del dominio del espacio público(13), por la cual laescriturapúblicadecompraventaqueaducelaactoraysuregistronoseríaoponiblealaAdministraciónsisehubieraacreditadoelcarácterdeespaciopúblicodelpredioobjetodedichacompraventa,perocomoesacondiciónnosehaacreditadoensedeadministrativanienesteproceso,nopuededesconocerseelregistroquecomoventasehizodelarespectivaescriturapúblicay,porlotanto,elcarácterdepropiedadprivadaquetieneesebien.

La sola proyección de la calle 75 cruzando el lote de la actora, que por cierto sería solo por una parte del mismo, para conectar la carrera 47 con la carrera 46B, no es título alguno para que ese lote pase a tener carácter de bien de uso público, pues su carácter de bien privado no desaparece por el mero hecho de que la Administración tenga prevista tal prolongación” (subrayas y negritas fuera de texto) (Sentencia del 22 de marzo de 2007 radicado número: 25000-23-24-000-2001-00835-01 M.P. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta).

Con fundamento en la transcrita jurisprudencia, se puede afirmar que la afectación correspondiente a los 7.718,40 m2 del predio de la actora, por causa de las obras viales de la Avenida Ciudad de Cali y Avenida José Celestino Mutis, reconocidas en el Informe Técnico de la Resolución 11718 del 22 de febrero de 2005 demandada, no se constituye en un título que mute la naturaleza de bien privado de la actora por el de bien de uso público, como al parecer lo entiende la apelante, no obstante que esté afectado al interés de la comunidad en general, hecho que es innegable.

Según lo visto, lo que observa la Sala es que la apelante partió del presupuesto equivocado según el cual, la cesión gratuita y obligatoria de la cual dice fue objeto el predio de su poderdante, se entiende incorporada como espacio público, ya que por esta circunstancia no perdió la condición de ser un predio privado de la demandante tanto así que por ello le correspondía adquirirlo al Distrito, para poder continuar con el desarrollo del plan vial según el Plan de Ordenamiento Territorial POT de la ciudad, a pesar de estar dispuesto al uso público pues es indiscutible el servicio que prestaría a la colectividad.

Resultan ilustrativos los siguientes apartes jurisprudenciales de la Sección Cuarta de esta corporación:

“Como puede apreciarse el constituyente amplía conceptualmente la idea de espacio público tradicionalmente referida en la legislación civil (artículos 674 y 678 C.C.), teniendo en cuenta que no se limita a los bienes de uso público (calles, plazas, puentes, caminos, ríos y lagos) señalados en dicha legislación, sino que se extiende a todos aquellos bienes inmuebles públicos, y a algunos elementos específicos de los inmuebles de propiedad de los particulares, que al ser afectados al interés general en virtud de la Constitución o la ley, o por sus características arquitectónicas naturales, están destinados a la utilización colectiva. Así,loquecaracterizaalosbienesqueintegranelespaciopúblicoessuafectaciónalinterésgeneralysudestinaciónalusoportodoslosmiembrosdelacomunidad (Sentencia del 5 de noviembre de 2003 radicado 68001231500020000344701 (AP-03447) M.P. María Inés Ortiz Barbosa) (subrayas nuestras).

“Según la Ley 388 de 1997, son motivos de utilidad pública y por tanto, para efectos de decretar su expropiación y de declarar de utilidad pública o interés social la adquisición de inmuebles destinados a la ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo. De acuerdo con estas disposiciones un bien es de uso público por su naturaleza, por su uso o por su afectación. Dentrodeestacategoríaseencuentranlasáreasrequeridasparalacirculaciónvehicularopeatonal,razónporlacual,laadquisicióndeinmueblesconelfindeejecutarproyectosdeinfraestructuravialysistemasdetransportemasivo,esmotivodeutilidadpúblicaporquesedirigenalasatisfaccióndenecesidadesurbanascolectivas. En el caso sub judice, no se discute que el demandante no tuviera bienes destinados al uso público, o que hubieran sido adquiridos para hacer parte del sistema del Tren Metropolitano, lo que se cuestiona es que no se probó cuáles de los bienes de la demandante que fueron gravados con la contribución de valorización fueron afectados al uso público. En consecuencia, el demandante debía demostrar de manera concreta la afectación o destinación al uso público de cada uno de los predios respecto de los cuales adujo esa característica y que fueron gravados con la contribución de valorización, sin embargo, solo allegó fotocopias de las escrituras de compraventa de algunos de los inmuebles y de los actos administrativos de afectación al uso público, que por tener una fecha muy anterior a la de la contribución de valorización (1999) no es posible determinar la situación jurídica de tales predios para el momento en que se distribuyó el gravamen ni que fueran de uso público, si alguna vez tuvieron esa calidad. Por tal razón, como no está demostrada la calidad de bienes de uso público de los predios que fueron gravados con la contribución de valorización, se confirmará la sentencia apelada. (Sección Cuarta. Sentencia del 18 de octubre de 2007 radicado 05001233100020000127601 (15605) M.P. Héctor J. Romero Díaz).

Por tal motivo, no es posible compartir la afirmación de la apelante en el sentido de que dichas limitaciones se entendían incorporadas como espacio público a partir del otorgamiento de la escritura pública de cesión, pues como ya se vio no obra prueba de este documento público, por lo que menos aún se puede acreditar la violación del artículo 117 de la Ley 388 de 1997, que establece lo siguiente:

“Incorporación de áreas públicas: Adiciónase el artículo 5º de la Ley 9 de 1989, con el siguiente parágrafo:

Parágrafo. ElespaciopúblicoresultantedelosprocesosdeurbanizaciónyconstrucciónseincorporaráconelsoloprocedimientoderegistrodelaescrituradeconstitucióndelaurbanizaciónenlaOficinadeInstrumentosPúblicos,enlacualsedeterminenlasáreaspúblicasobjetodecesiónylasáreasprivadas,porsulocalizaciónylinderos. La escritura correspondiente deberá otorgarse y registrarse antes de la iniciación de las ventas del proyecto respectivo” (subrayas fuera de texto).

Es preciso acotar que en el expediente, no obra prueba ni de la escritura pública de constitución de la urbanización Los Chiguiros —proyecto al que le fue otorgado licencia de urbanismo y que se desarrollaría en el predio de la demandante—, ni de la anotación respectiva de dicha incorporación en el certificado de tradición y libertad de matrícula inmobiliaria debidamente registrado en la Oficina de Instrumentos Públicos, en los que se hubieran determinado las áreas públicas del predio de Inversiones Coprim Ltda. que hubieran sido objeto de cesión al Distrito Capital, por lo que mal puede hablarse de violación del artículo 117 de la Ley 388 de 1997.

En un caso similar al que ocupa la presente atención del ad quem, esta misma Sección dejo sentado el siguiente aporte jurisprudencial:

“Lo que el Municipio de Pereira considera como bienes de uso público, es la zona de cesión obligatoria que el ente territorial dice haber recibido de parte del Proyecto de Urbanización Coodelmar. Sinembargo,enlatradicióndelbieninmuebleenquefueconstruidalaUrbanizaciónCoodelmarII,queconstaenelFoliodeMatrículaInmobiliaria núm. 290-90051 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pereira, visible a folios 180 a 206, noseobservalatransferenciadeldominiodezonadecesiónalgunaalMunicipiodemandante.Alrespecto,elartículo24delDecreto958de1992, vigente para la época en que se construyó la citada Urbanización, estableciólamaneraenqueseperfeccionalatransferenciadelaszonasdecesión,enlossiguientestérminos: “Artículo 24. La transferencia de las zonas de cesión de uso público se perfeccionará mediante la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y Privados correspondiente, de la escritura pública por medio de la cual se constituye la urbanización o parcelación y se enajenan las zonas de cesión de uso público (…) En ese sentido, la Jurisprudencia de esta Sala ha precisado que la propiedad inmueble en Colombia se demuestra con el correspondiente Folio de Matrícula Inmobiliaria, (…) Adicionalmente,laSalahaseñaladoquetalderechonosepierdeporelmerohechodequelaAdministraciónplaneeobrasqueimpliquenlaafectacióndelmismo, salvo que se reconozca la compensación o indemnización del caso (…) Laprovidenciaanterior(22demarzode2007,Radicado2001-00835-01)tieneperfectaaplicaciónenelpresenteasunto,puesenelprocesonoobrapruebaalgunadequeeláreadecesiónobligatoriaquereclamaelMunicipiodemandante,lehayasidotransferidaaesteenlostérminosprevistosenelartículo24delDecreto958de1992,estoes,conlainscripcióndelaEscriturarespectivaantelaOficinadeRegistrodeInstrumentosPúblicos. Contrario a ello, se repite, sí se aportó el folio de matrícula inmobiliaria que evidencia que el predio donde se encuentra la zona deportiva y recreativa que el ente territorial demandante reclama, es propiedad privada, carácter que no se pierde por el hecho de que el área reclamada se haya previsto en los planos respectivos como “ZR1” (recreativa) y “ZD1” (deportiva), tal como se precisó en la sentencia transcrita. Por lo tanto, no hay lugar a ordenar la restitución del espacio público pretendida por el Municipio de Pereira” (subrayas del Despacho) (Sentencia del 2 de junio de 2011 Rad. 66001-23-31-000-2005-00519-01 M.P. María Elizabeth García González).

De acuerdo con los apartes jurisprudenciales transcritos, la Sala encuentra que la acreditación probatoria de la transferencia de las cesiones y afectaciones de los inmuebles, es mediante el folio de matrícula inmobiliaria en el que conste la inscripción de la escritura pública por medio de la cual se constituye la urbanización o parcelación y se enajenan las zonas de cesión de uso público, ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, motivo por el que la Sala llega a la conclusión de que no es posible reconocer cesiones de hecho como pareciera ha sido el querer de la actora, en vista de la inexistencia del documento público que acredite la cesión que pregona.

Cotejadas las anteriores consideraciones frente al caso sub lite, no se observa que la demandante hubiera acreditado la escritura pública en la que aparecían las cesiones gratuitas y obligatorias que recaían sobre el inmueble de su propiedad en favor del Distrito Capital, pues como se dejó estudiado, la Escritura Pública 4959 del 16 de septiembre de 1997 no es válida para estos efectos.

Finalmente es necesario tener en cuenta que la primera instancia ofició(14) al Instituto Geográfico Agustín Codazzi para que rindiera dictamen sobre el siguiente interrogante: “b) manifieste, si las partes objeto de cesión de un inmueble pueden o no tenerse como tales para determinar la cabida o el valor catastral”, cuya respuesta fue la siguiente(15): “1. Numeral b) Las partes objeto de cesión de un inmueble, cuando han sido cedidas legalmente por medio de una escritura pública debidamente registrada ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, se deben descontar del área del predio matriz, por lo tanto, no deben ser incluidas dentro del área del inmueble y en su respectivo avalúo catastral. Mientrasnoexistalaescrituradecesióndebidamenteregistrada,estasáreashacenpartedelinmueblematrizysetienenencuentaparaelcálculodelavalúo”.

En vista de que no obra en el plenario, documento o escritura pública en la que conste la cesión de los 7.718,40 M2 que hubiera efectuado la demandante en favor del Distrito Capital, para la proyección de las obras viales, no es posible aceptar que esta porción del terreno de la demandante había salido de su propiedad y por ende, debía ser excluida del avalúo catastral cuestionado. Por tanto cobra validez la afirmación de la entidad demandada en el sentido de que el área de 7.718,40 M2 destinada al desarrollo vial, correspondía a un área vendible y por ende comercial, mas no a una cesión gratuita.

6.3.2. La Resolución CU 2-99-100 de 1999 expedida por la Curaduría Urbana Número 2 de Bogotá: Este es el segundo medio de prueba que a juicio de la apelante, acredita la existencia de las cesiones y afectaciones sobre el predio de Inversiones Coprim Ltda. Sea lo primero advertir, que la apoderada de la actora no planteó comentarios puntuales mediante los cuales respalde su inconformidad, sino que en la apelación dijo en términos generales, que se trató de una prueba que no fue valorada por la primera instancia y que por ello vulneró el artículo 187 CPC.

Pues bien, revisada la actuación procesal se tiene que el Informe Técnico del 28 de octubre de 2004 que integra la Resolución 11718 del 22 de febrero de 2005 objeto de la presente demanda, señaló: “El predio forma parte de la urbanización los chigüiros, aprobada por el Departamento de Planeación Distrital mediante la Resolución 266 de 1993 y aceptado en la Curaduría Urbana Nº 2 de Bogotá, según plano urbanístico CU2-E83/4-01”.

Revisado el contenido de la Resolución Nº CU2-99-100 del 1º de junio de 1999 “por la cual se aprueba la modificación del proyecto general de la urbanización Los Chigüiros, se autoriza la división por etapas, se establecen sus normas, se concede licencia de urbanización para la Etapa I y se fijan las obligaciones a cargo del urbanizador responsable”(16), expedida por la Arquitecta Curadora Urbana 2 de Bogotá, se observa que en el artículo 2º concedió a la señora Lilian Gutt de Mishaan y a la sociedad Negocios e Inversiones Estrella Ltda. En Liquidación, licencia de urbanización para la terminación de las obras de urbanismo y saneamiento de la Etapa I de la urbanización Los Chigüiros.

Por tanto, para la fecha de expedición de este acto administrativo, la destinataria de la licencia de urbanización Los Chigüiros en estricto sentido no podía ser la sociedad Inversiones Coprim Ltda., como quiera que fue a partir del 22 de diciembre de 1999 que a esta persona jurídica se le adjudicó la propiedad del lote B.

En todo caso y partiendo del presupuesto de que luego de la adjudicación del predio a Inversiones Coprim Ltda. esta sociedad resultó ser la destinataria de dicha licencia de urbanismo, lo cierto es que en ningún aparte del acto expedido por la Curadora Urbana se consignó, que el predio apenas disponía de un área útil de 4.204,48 M2, como acertadamente lo afirmó la Resolución 30319 del 26 de abril de 2005 mediante la cual resolvió el recurso de reposición interpuesto contra la Resolución 11718 de 2005, que en últimas es la petición central de la demanda, al pretender que sobre estos 4.204,48 M2 era que la entidad demandada debía haber fijado el avalúo catastral cuestionado.

A juicio de la Sala, esta prueba del acto de la Curaduría Urbana, no beneficia los intereses de la apelación, como quiera que al habérsele expedido la licencia de urbanismo para el proyecto Los Chigüiros pierde solidez la existencia de cesiones y afectaciones, pues de existir estas limitaciones al dominio en el predio de su propiedad, la Curaduría Urbana 2 no podía haber expedido este acto administrativo que modificó la inicial licencia de urbanismo otorgada mediante Resolución 266 del 12 de marzo de 1993, por cuanto incurriría en la transgresión del artículo 447 del Decreto 190 de 2004, que señala lo siguiente:

“Artículo 447. Definición de afectación (artículo 483 del Decreto 619 de 2000).

Laafectaciónesunarestricciónimpuestaaunoomásinmueblesespecíficos,quelimitaoimpidelaobtencióndelaslicenciasurbanísticasdequetrataelcapítuloXdelaLey388de1997, por causa de la construcción o ampliación de una obra pública o por razón de protección o ambiental” (destacado nuestro).

De Perogrullo resulta afirmar, que si el acto de la Curadora Urbana 2 al “Conceder a (…) licencia de urbanización para a la terminación de las obras de urbanismo y saneamiento de la Etapa I de la urbanización Los Chigüiros” , es porque no existía afectación que limitara el derecho de dominio por parte de Inversiones Coprim Ltda. en el predio de su propiedad.

6.3.3. La tercera prueba que a juicio de la apelante no fue valorada por la primera instancia y que acredita la existencia de las cesiones y afectaciones del predio de Inversiones Coprim Ltda., es el avalúo comercial elaborado por la firma Soto Sinisterra & Asociados Ltda. miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

Consideró la impugnante que este avalúo es un dictamen técnico que demuestra el desfase entre el valor real y el fijado por la entidad distrital demandada, aunado al hecho de que le dio prelación y fundamentó el avalúo catastral cuestionado, con base en un registro de propiedad que no tiene por qué dar cuenta de estos hechos.

Frente a la idoneidad del certificado de matrícula inmobiliaria 50C-1446896, para acreditar la realidad jurídica y económica del inmueble respecto del cual se fijó el avalúo catastral cuestionado, ya se pronunció la Sala en el acápite 6.2.1. de esta providencia, al afirmar que contrario a lo estimado por la demandante, este documento junto con las diferentes escrituras públicas mediante las cuales se analizó la tradición jurídica del predio, son las pruebas documentales que el ordenamiento jurídico y la jurisprudencia de esta Sección reconocen como las que vienen a acreditar la existencia o la transferencia de las cesiones y afectaciones, que para el caso en estudio no figuran en el expediente.

Otro reproche efectuado por la recurrente es el siguiente:

“Finalmente, debe tenerse en cuenta que el Tribunal desestima como valor real del inmueble el señalado en el avalúo comercial aportado como prueba, por el simple hecho de diferir del señalado por Catastro Distrital en los actos demandados. Esto implica una evidente falta de motivación de la sentencia, comoquiera que desvirtúa una prueba de naturaleza técnica por el simple hecho de no coincidir con la practicada por la Administración. Es evidente que si el Tribunal pretendía desestimar una prueba de carácter técnico, debía pronunciarse sobre los argumentos técnicos mostrados en esta, en lugar de desecharla por no coincidir con una estimación oficial del avalúo, que por ser precisamente la base de los actos cuestionados, no puede tomarse como estimación objetiva del mercado inmobiliario”.

La Sala respeta pero no comparte las anteriores afirmaciones de censura, como quiera que el fallo apelado acogió el avalúo catastral y no el comercial elaborado por una firma particular, con fundamento en el crédito que le otorgó a dicha prueba técnica tal y como se verá en seguida.

De otra parte, no resulta acertado afirmar, que la providencia apelada incurrió en “falta de motivación” al no acoger la prueba técnica elaborada por la Firma Soto & Sinisterra, por cuanto en el ámbito contencioso administrativo, esta es una de las causales de nulidad que se predican de los actos administrativos, mas no de las sentencias judiciales. En segundo término y solo en gracia de discusión, dicha “falta de motivación” se predicaría en caso de que el fallador de primera instancia, hubiera adoptado la decisión de declarar la legalidad del avalúo catastral cuestionado, sin contar con el análisis del documento cuestionado, lo cual no aconteció en el sub judice.

Es por esta razón que acertadamente, en la Resolución 496 del 3 de agosto de 2005 mediante la cual al resolver el recurso de apelación interpuesto contra la Resolución 11718 del 22 de febrero de 2005, decidió confirmarlo en todas sus partes, al considerar el Director General del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, lo siguiente: “De otra parte, debe aclararse que dentro del proceso de revisión del avalúo y con ocasión de los recursos, fuetenidoencuentaelcomercialaportadocomoprueba,distintoesquedelestudioyprácticadepruebassehayaestablecidoquelosvaloresestimadosporlafirmaSotoSinisterra&AsociadosLtda.,nosecomportanconelmercadoinmobiliariodelsector (subrayas del Despacho).

La Sala observa que no es cierto que el a quo hubiera desestimado el avalúo comercial con el que pretendió la actora desvirtuar el avalúo catastral demandado, lo que sucede es que frente al elaborado por la entidad demandada, la primera instancia dijo lo siguiente: “Para la investigación económica la División de Actualización del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, fijó el avalúo catastral teniendo en cuenta el área útil, la ubicación del predio, el entorno del inmueble, estudios que permitieron a esta Corporación concluir que los avalúos catastrales 2004 y 2005 fueron legalmente fijados conforme a las características del sector donde se localizó el predio, siendo un área de actividad especializada como zona industrial (Fl 138 cdno dos)”.

Precisamente de los folios 130 al 148 del cuaderno de anexos, aparece el avalúo de la firma Soto Sinisterra & Asociados Ltda., lo cual evidencia que el a quo sí apreció esta prueba técnica, distinto es que no la hubiera compartido y le diera prelación en cambio a la elaborada por la entidad demandada.

En relación con este tema, esta Sección dejó sentado que por el hecho de no ser acogido un dictamen pericial, refiriéndose a los avalúos realizados por firmas avaluadoras particulares, ello no significa que no hubieran sido analizados en su oportunidad y, por ende, que carezcan de valoración probatoria, tal y como así lo expresó el siguiente aparte jurisprudencial:

“Al respecto la Sala anota que los avalúos catastrales realizados por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, guardan conformidad con los parámetros técnicos consignados tanto en el Decreto Reglamentario 3496 de 1983 como en la Resolución 2555 de 1988 expedida por el IGAC. La presunción de validez de los actos demandados no fue desvirtuada por la parte demandante quien no demostró por qué los valores de los metros cuadrados de construcción o del terreno para el momento en que se hicieron los avalúos por parte de Catastro Distrital y para el sector donde se encuentra la sede del Club el Nogal, no correspondían a la realidad. NoseprobóqueCatastroDistritalsehubieraapartadodelasnormastécnicasquerigenlarealizacióndelosavalúos.Tampocosetuvoencuentaqueelvalordelavalúoparaelañode1996incluyeeltotaldelaconstrucciónquenohabíasidotenidaencuentaenlosañosanteriores,loqueexplicaladiferenciatanabismalenlosavalúos,aquesehacereferenciaenlademanda.

RespectoalafaltadevaloracióndelaspruebasporpartedeCatastroDistritalaquesealudeenelrecursodeapelación,laSalaencuentraqueelhechodequenosehubieraacogidoelcriterioplasmadoenlosavalúosrealizadostantoporlafirmaRicardoyRafaelNúñezyCía.Ltda.,comoporlaLonjadePropiedadRaízdeBogotá,nosignificaquenosehubierananalizadoyevaluado,talycomosedesprendedeloficio21430-1950-00dirigidoporelJefeDivisiónFormaciónalJefeOficinaJurídica. Encuentra la Sala que los avalúos allegados por la Corporación Club El Nogal sí fueron tenidos en cuenta por Catastro Distrital, tanto que el Jefe de la Oficina Jurídica de Catastro Distrital, al resolver el recurso de apelación, abrió a pruebas el proceso y ordenó remitir el expediente a la División de Formación y Estudios Económicos para que fuera analizado el avalúo comercial presentado por el recurrente y practicado por la firma Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, y que así mismo se revisaran las vigencias 1996, 1997 y 1998. Al no desvirtuarse la presunción de validez de los actos demandados, se confirmará el fallo del Tribunal” (Sentencia 7957 del 27 de marzo de 2003 radicado 2500023240002001016701 M.P. Olga Inés Navarrete Barrero).

Del mismo modo, la Sala encuentra que el fallo impugnado afirmó que las actuaciones adelantadas por el Departamento de Catastro se surtieron de conformidad con el artículo 5º de la Ley 14 de 1983, según el cual, es obligación al revisar los elementos físico y jurídico del catastro, tener en cuenta las posibles disparidades del avalúo catastral originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obraspúblicasocondicioneslocalesdelmercadoinmobiliario, tal y como así lo consignó el Informe Técnico que hace parte integrante del acto acusado Resolución 11718 de 2005, en el que señaló:

“— De la investigación inmobiliaria basada en encuestas a inmobiliarios, ofertas de zona y del libro el Valor del suelo urbano en Bogotá 2003, se encontró que el valor M2 de terreno para área útil es de $ 300.000 en promedio.

— Al hacer el ejercicio para calcular el valor del terreno por M2, se tomó un valor de $ 300.000 para el área útil, obteniendo un valor aproximado de $ 170.000 M2 comerciales para el área total del predio.

— Se toma un valor por metro cuadrado de área útil superior al sugerido en el avalúo comercial anexo ($ 280.000), ya que los predios presentan muy buena ubicación dentro de la ciudad, con amplias vías de acceso, norma de industria y proyecto urbanístico aprobado.

ElinteresadoaportacomopruebaelavalúocomercialelaboradoporlaInmobiliariaSotoSinisterrra&AsociadosLtda.,porunvalortotalde$1.183.404.360,oo($57.000)sehacelaanotaciónqueesteavalúonotieneencuentaelvalordelavíapertenecientealplanvialdelaciudad,portalmotivoelvalorpormetrocuadradodeterrenoestanbajo,comparadoconelpropuesto”.

Es precisamente el anterior aparte transcrito el que origina la discrepancia entre los avalúos en conflicto sobre el predio de Inversiones Coprim Ltda. pues mientras el elaborado por la entidad demandada sí tuvo en cuenta el área de terreno correspondientes al área útil, al área de cesión cedida para la construcción de la Avenida Ciudad de Cali y que el predio se trataba de uno denominado de desarrollo industrial autorregulable 3, consultando para ello el valor del suelo urbano para dicha época según la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, así como el sector donde se localiza el predio que se caracteriza por ser un área de actividad especializada como zona industrial, el avalúo comercial desestimado por la instancia, fue enfático en estimar el valor del terreno de la actora teniendo en cuenta apenas el área de terreno útil, es decir, apenas de 4.204.48 m2, descartando el valor de los 7.718,40 M2 correspondientes al plan vial de la Avenida Ciudad de Cali, tampoco tuvo en cuenta el resto de área del terreno correspondiente a la cesión tipo A y de protección dado el desarrollo urbanístico Los Chigüiros.

Acredita lo esgrimido, el siguiente aparte del avalúo elaborado por Soto Sinisterra & Asociados Ltda(17).

“El lote avaluado soporta las siguientes cesiones y afectaciones que se detallan a continuación:

a) Una cesión tipo A gratuita para zona verde de la urbanización de 5.180,32 M2.

b) Una zona de cesión gratuita de protección ambiental en su frente por la Avenida Ciudad de Cali.

c) Una afectación vial por la futura continuación de la Avenida José Celestino Mutis, vía Arteria V-2 que se encuentra construida y en funcionamiento hasta el costado oriental de la Avenida Ciudad de Cali.

d) Una zona de cesión gratuita de protección ambiental por la futura construcción de la Avenida José Celestino Mutis.

e) Una cesión para la construcción de una vía local V-5, que permita el acceso al lote Interior dos (2).

f) Un aislamiento lateral sobre su lindero norte cons el lote vecino de NCH Colombiana.

Teniendo en cuenta las anteriores cesiones para zona verde, las cesiones de protección ambiental de las dos descritas y la afectación vial de la futura continuación de la Avenida José Celestino Mutis, la vía vehicular local que determinó la Curaduría Urbana Nº 2 al aprobar el proyecto general Chigüiros Etapa Uno (I) y dos (II) mediante la Resolución CU2-99-100 del primero de junio de 1999, estableció en el plano topográfico E83/4-6 que está incorporado en dicha resolución que el lote interior dos (2) de 20.761,40 M2 de área neta urbanizable únicamente podrán ser desarrollados o construidos 4.204,48 M2 que constituyen su área útil de terreno y dividió esa área útil en dos lotes de terreno independientes pero colindantes así (…)”.

Es que por esta razón que con acierto, el informe técnico que integra la resolución enjuiciada, sostuvo que por estas omisiones había resultado tan bajo dicho avalúo comparado con el propuesto por el Departamento de Catastro Distrital, entidad que en la Resolución 496 del 3 de agosto de 2005 objeto de nulidad mediante la cual resolvió la apelación interpuesta contra la Resolución 11718 del 22 de febrero de 2005, consideró lo siguiente:

“Dentro del estudio económico realizado por la División de Actualización se encuentran algunas consideraciones precisas de tener en cuenta en el presente acto administrativo como son:

Características del sector:

VecindarioIndustrial y residencial
TopografíaPlana
ServiciosSin servicios
VíasTodas pavimentadas

Descripción del inmueble y observaciones:

Realizada la inspección ocular al predio, este se encuentra cubierto de pastos, su topografía es plana y el acceso principal es por la Avenida Ciudad de Cali.

Investigación inmobiliaria

ProfesionalValor M2Avaluó total
Fernando Barreto180.000,oo3.737.052.000
Javier Parra200.000,oo4.152.280.000
Cesar Ramírez180.000,oo3.737.052.000
Promedio
Comervial valor
186.000,oo3.875.461.333

Ofertas en el sector

DirecciónClase de predioÁrea M2Valor $ Teléfono
TerrenoConst.TotalIntegr
Tv. 93 51-98 83.072,9021.004,106.250.000.000297.560Oferta tomada del observatorio inmobiliario
Tel …

(…).

Ahora, para la determinación del avalúo catastral producto del proceso de Actualización de la Formación Catastral, el cual está precedido de las labores de reconocimiento predial (en terreno), el DACD observa la metodología establecida para la consecución de los valores tanto de terreno como de construcción, los cuales se fijan:

— El valor unitario de terreno se realiza mediante el estudio para la fijación de Zona Homogénea Física, teniendo en cuenta diferentes variables, tales como norma de uso, destinación económica, servicios, vías, topografía; una vez definidas estas zonas, se inicia la investigación económica para determinar las zonas geoeconómicas y se calcula el valor por metro cuadrado de terreno. Valor que fue considerablemente disminuido por la Dirección del Departamento, con ocasión de la revisión del avalúo. (…)”.

De acuerdo con los apartes transcritos, observa la Sala que efectivamente el avalúo cuestionado proferido por la entidad demandada, sí consultó el mercado inmobiliario además que la actora no logró acreditar que se hubiera apartado de los lineamientos técnicos trazados en la Resolución 2555 de 1998, al acoger los parámetros señalados en los artículos 62, 64, 65, 66, 67, y 70 de dicho acto(18), para la fijación del avalúo catastral cuestionado por la actora.

De suma importancia para esta determinación, se constituye la afirmación del a quo en el fallo impugnado en el que dijo “la parte actora no probó que el predio se encontrara fuera del comercio inmobiliario, ni que dadas las características especiales de uso deportivo el mismo no pudiera ser adquirido y usado por otras agremiaciones inclusive para otras actividades”.

Sobre este particular ha sido reiterativa la jurisprudencia de esta Sección en afirmar que le corresponde a quien solicita la revisión del avalúo de su predio, acreditar las razones de inconformidad frente al avalúo catastral del que discrepa, en este caso del elaborado por la entidad catastral demandada:

“Aunado a lo anterior, según las normas vigentes corresponde al propietario o poseedor la carga de la prueba frente a la Administración, cuando presenta la solicitud de revisión del avalúo de su predio en aras de demostrar que su valor no se ajusta a las características y condiciones del predio que, como se dijo al inicio de la disertación, no se cumplió en este caso” (Sentencia del 8 de agosto de 2013 radicado 250002327000200309100101 M.P. María Claudia Rojas Lasso).

De otra parte, la Sala tampoco comparte la inconformidad de la apelante según la cual, los actos demandados tomaron en cuenta el valor futuro del predio de Inversiones Coprim Ltda., al considerar que la existencia de un proyecto de desarrollo urbano aprobado, constituye una expectativa futura referida a la destinación y al valor del inmueble pero que como tal, no puede afectar el valor presente del inmueble al no existir certeza sobre las condiciones del proyecto, resultando transgredido el artículo 64 de la Resolución 2555 de 1988(19).

No es acogido este planteamiento como quiera que si bien es cierto, el acto acusado si consignó que el predio contaba con un proyecto urbanístico aprobado, supuesto fáctico que es innegable como quiera que para la fecha en que se expidió la Resolución 11718 el día 22 de febrero de 2005 objeto de nulidad, ya había sido expedida la Resolución CU2-99-100 de la Curaduría Urbana 2 de Bogotá que concedió la licencia de urbanización para la terminación de las obras de urbanismo y saneamiento de la Etapa I de la Urbanización Los Chigüiros, —hecho que desdibuja la supuesta falta de certeza sobre las condiciones de este proyecto—, igualmente lo es que esta no fue la razón fundamental para la fijación del valor del metro cuadrado del avalúo cuestionado, tal y como se advirtió en precedencia.

Si bien es cierto el otorgamiento de una licencia de urbanización configura una expectativa de que se pueda o no llevar a efecto, igualmente lo es que esta determinación ya no gravita en la órbita de competencia de la autoridad catastral distrital, pues su ejecución está cabeza del propietario urbanizador.

6.4. Violación del artículo 304 del CPC por falta de pronunciamiento de la primera instancia en cuanto a la contradicción sobre el uso del predio.

El último cuestionamiento esgrimido en la apelación consistió, en que la primera instancia no se pronunció sobre la corrección solicitada en relación con el uso del predio, por cuanto la Resolución 11718 del 22 de febrero de 2005 incurrió en contradicción en este punto ya que en el Informe Técnico que hace parte integrante del mismo, se reconoce que el inmueble se encuentra actualmente destinado para fines deportivos y recreacionales, no obstante que el mismo acto consignó a renglón seguido que “De acuerdo al manual de Código de Uso y Destino del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, el predio de estudio tiene destino 62 (sic) urbanizable no urbanizado cuya definición es predio urbano sin construcción con posibilidad de urbanización pero no han sido desarrollados”.

En suma, el argumento de la apelante consistió, en que dada la ausencia de pronunciamiento del a quo en torno a la falta de correspondencia entre la realidad económica del predio y lo consignado en los actos demandados, se incurrió en violación del artículo 304 del CPC, pues la sentencia debe contener decisión expresa y clara sobre cada una de las pretensiones de la demanda, al no ocuparse de examinar el alcance del error en que incurrieron los actos enjuiciados.

No es acogido el anterior argumento de controversia, como quiera que en sí mismo no constituye un planteamiento jurídico que desvirtúe la legalidad de la Resolución 11718 de 2005 con su informe técnico y sus resoluciones confirmatorias. Si bien es cierto, el a quo no se pronunció concretamente y en un acápite independiente acerca del uso del suelo del predio de la demandante, igualmente lo es que no por ello hubiera dejado de referirse a este tema a lo largo de la disertación y, que por ello, la sentencia deba ser revocada, como quiera que el tribunal fue enfático en afirmar que el acto enjuiciado se expidió en acatamiento del ordenamiento jurídico vigente para la época.

Sin perjuicio de lo anterior, el ad quem aprecia que la inconformidad planteada en modo alguno contiene fuerza jurídica que desvirtúe la apreciación consignada en el Informe Técnico integrante de la Resolución 11718 del 2005 objeto de la presente nulidad, por cuanto no cabe duda que el aspecto relativo al uso del suelo del predio de la demandante, es sin duda un tema que está reglamentado por la autoridad de Planeación Distrital y no por la Unidad Especial de Catastro Distrital, además que no cabe duda que se debe diferenciar entre el uso del suelo y la destinación del suelo por parte de su propietario.

Resulta oportuno mencionar que el artículo tercero del Acuerdo 2 de enero 2 de 2007 “Por el cual se determina el objetivo, la estructura organizacional y las funciones de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital y se dictan otras disposiciones”(20), expedido por el Consejo Directivo de la Unidad, estableció las siguientes funciones básicas:

a. Realizar, mantener y actualizar el censo catastral del Distrito Capital en sus diversos aspectos, en particular fijar el valor de los bienes inmuebles que sirve como base para la determinación de los impuestos sobre dichos bienes.

b. General y mantener actualizada la Cartografía Oficial del Distrito Capital.

c. Establecer la nomenclatura oficial vial y domiciliaria del Distrito Capital.

d. Generar los estándares para la gestión y el manejo de la información espacial georreferenciada y participar en la formulación de las políticas para los protocolos de intercambio de esa información y coordinar la infraestructura de datos espaciales del Distrito Capital (IDEC

e. Elaborar avalúos comerciales a organismos o entidades distritales y a empresas del sector privado que lo soliciten.

f. PoneradisposicióndelaSecretaríaDistritaldePlaneacióntodoslosdocumentoseinstrumentostécnicosquelaUnidadelaboreparaefectodequeaquelladesarrollesusfunciones”.

Repárese que el literal f) del artículo 3º transcrito, es perentorio en afirmar que la Unidad de Catastro Distrital deberá enviar toda la información técnica de que disponga a la Secretaría Distrital de Planeación, para que con este insumo pueda a su vez esta entidad desarrollar sus funciones. De bulto de observa que a Catastro Distrital no le corresponde entre sus funciones, la de clasificar el uso del suelo.

Por su parte, el Acuerdo 257 de 2006 “Por el cual se dictan normas básicas sobre la estructura, organización y funcionamiento de los organismos y de las entidades de Bogotá, Distrito Capital y se expiden otras disposiciones”(21), proferido por el Concejo de Bogotá, en el artículo 73 estableció la naturaleza jurídica, objeto y funciones básicas de la Secretaría Distrital de Planeación, llamando la atención la consignada en el literal d) que dice: “Adelantar las funciones de regulación del uso del suelo, de conformidad con la normativa que expida el Concejo Distrital y en concordancia con la normatividad nacional”.

La Sala encuentra que la Resolución 496 del 3 de agosto de 2005 objeto también de demanda, señaló lo siguiente:

“Para la investigación económica se tuvo en cuenta las diferentes áreas como son el área útil, área de cesión cedidas por la construcción de la Avenida Ciudad de Cali, y la norma asignada por el DACD, medianteelAcuerdo6de1999decretos734y737de1993,como(D-ZID-A3)Desarrolloindustrialautorregulable3. También se consultó el Valor del suelo urbano en Bogotá del 2004 de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá página 78. El sector donde se localiza el predio se caracteriza por ser un área de Actividad Especializada como Zona Industrial”.

El Acuerdo 6 de mayo 8 de 1999 “por medio del cual se adopta el Estatuto para el Ordenamiento Físico del Distrito Especial de Bogotá, y se dictan otras disposiciones”, establece:

“Artículo 92.- Uso recreativo de carácter privado o restringido. El uso recreativo de carácter privado o restringido a determinadas personas, gremios o colectividades, debe ser conservado como tal en la totalidad del área del predio destinado a tal uso.

Los predios recreativos a los que se refiere el inciso anterior no podrán ser subdivididos y su régimen normativo especial estará contenido en reglamentaciones urbanísticas específicas.

Artículo 93.- Zonas recreativas de propiedad privada o de servicio restringido. Son zonas recreativas de propiedad privada o de servicio restringido, entre otras:

a. Los clubes campestres y áreas recreativas de propiedad privada o de servicio restringido, que aparecen en el plano oficial de zonificación adoptado por el Acuerdo 7 de 1979, identificados como parte de las allí denominadas zonas verdes metropolitanas.

b. Los inmuebles destinados a los demás clubes campestres autorizados, o que se autoricen en el futuro dentro del territorio distrital.

c. Los inmuebles y edificaciones donde funcionen establecimientos recreativos valiosos para la estructura urbana.

d. Las áreas recreativas de los inmuebles institucionales de propiedad privada y de los inmuebles de propiedad pública con el carácter de bienes fiscales.

e. Las áreas destinadas a zonas verdes de propiedad privada

en las agrupaciones, edificios, o conjuntos y en general, los elementos arquitectónicos y naturales de los inmuebles y edificaciones, cuya destinación sea la de satisfacer necesidades colectivas de recreación activa o pasiva, lo cual se inferirá de la función de los mismos, dentro de la estructura urbana, de conformidad con los criterios generales que determine la Junta de Planeación Distrital.

f. Las áreas destinadas a la recreación pasiva de propiedad privada para uso particular o comunal de las zonas sometidas al Tratamiento Especial de Preservación del Sistema Orográfico”.

Los artículos transcritos fueron invocados como vulnerados por la demandante, al pretender que la entidad demandada debía corregir el avalúo catastral con fundamento en que este era el uso real que tenía el predio de Inversiones Coprim Ltda.; sin embargo, como se advirtió en precedencia no esgrimió las razones que sustentaban, en su criterio, el cambio del uso del suelo, pues no resulta suficiente afirmar que es porque se estaba usando como cancha de fútbol.

Lo que se observa es que la apelante desconoció que el Decreto 737 del 22 de noviembre de 1993 “por el cual se asigna y reglamenta el Tratamiento General de Desarrollo en las Áreas Urbanas de Santa Fe de Bogotá, D.C.”, que en el artículo 2º estableció:

“Artículo2º.-Asignación.Seasignaeltratamientogeneraldedesarrolloalosinmueblesurbanizablesnourbanizados incluidos dentro de las áreas urbanas en los polígonos de reglamentación señalados en planos oficiales de zonificación y tratamientos a escala 1:5000, que hacen parte de este decreto.

Estos polígonos de reglamentación se identifican con los siguientes códigos de acuerdo con el área de actividad, subzona, subárea y eje de tratamiento:

1º En zonas residenciales especiales, las siguientes subzonas y ejes de tratamiento:

(…).

2º En zonas residenciales generales, las siguientes subzonas y ejes de tratamiento:

(…). 

3ºEnzonasindustriales,lassiguientessubzonasyejesdetratamientodedensidadautorregulableoresultante: 

Subzonas: DZIDA-1, DZIDA-2 y DZIDA-3.

(…)”.

En vista de que el predio de Inversiones Coprim Ltda., es un inmueble urbanizable no urbanizado, el tratamiento general de desarrollo que se le asignó fue el de zona industrial sub zona DZIDA-3, clasificación que incluso fue avalada y compartida en el avalúo comercial elaborado por la firma Soto & Sinisterra Ltda., que sobre este particular señaló:

“Reglamentación urbanística

4.1. Acuerdos y/o decretos reglamentarios:

(…).

Códigodezonificación:DZID-3(E.MET.A)ejemetropolitano 

4.2.ÁreadeA Especializadazonaindustrial

4.3.Tratamiento: GeneraldeDesarrollopertenecientealaEtapauno(I)alacategoríacontinuidaddeNormaqueestableceelAcuerdo6de1990”.

De acuerdo con las anteriores disposiciones normativas, lo que se observa es que la apelante confundió la clasificación del uso del suelo con el destino económico del predio de la demandante, no obstante la estrecha relación que existe entre estos términos —dada la actividad potencial que podía ejecutarse en el mismo, que en este caso era la construcción del proyecto Los Chigüiros—.

No cabe duda que el destino económico de un predio está asociado tanto al uso de la construcción como a la norma urbanística definida para el predio. Por tanto, mal hace la apelante en pretender que se le reconozca las actividades de recreación y deporte —por el hecho de que el predio está siendo usado como cancha de fútbol—, desconociendo que el predio está clasificado como urbanizable no edificado.

De otra parte, la Sala observa que la apelante no controvirtió los argumentos de la parte demandada, quien al contestar la demanda sobre este puntual tema refirió:

“En cuanto al destino del terreno corresponde a la clasificación 61, urbanizado no edificado, razón por la cual a la totalidad del predio se le cataloga de tal manera.

Ahora bien, se hace necesario precisar el concepto de uso de la construcción y destino económico, de conformidad con el Manual de Actualización Catastral del DACD. El uso de la construcción corresponde a la destinación que se le da a los elementos materiales de la estructura urbana en las distintas actividades ciudadanas. Corresponde a la actividad económica que se le está dando a la construcción en un predio al momento de su reconocimiento.

El destino económico corresponde a la actividad económica potencial de explotación de un predio (la finalidad propuesta). En el área urbana, el uso potencial del terreno es ser usado para ser construido, cuando ya está construido, el suelo pasa a un segundo plano y la determinante de su uso es la construcción, por lo que el destino económico está asociado tanto al uso de la construcción como a la norma urbanística definida para el terreno.

(…).

De lo anterior se colige que la palabra uso, a la que alude la actora, no guarda ninguna relación con la definición antes citada en el Manual de Actualización Catastral de Uso de la Construcción, es decir, como el predio en mención no tiene construcción, no se podría aplicar en manera alguna dicha definición, razón por la cual, al predio no se le corrigió a lo largo de vía gubernativa el “uso”.

Se observa que en el caso sub judice no cabe duda que el predio de la demandante debía estar en la clasificación 61 Urbanizable no urbanizado, por cuanto se trataba de una propiedad particular ubicada dentro del perímetro urbano que aún no tenía construcciones de tipo urbanización (no obstante que ya contaba con la licencia de urbanismo).

El Decreto 4065 del 24 de octubre de 2008 “Por el cual se reglamentan las disposiciones de la Ley 388 de 1997 relativas a las actuaciones y procedimientos para la urbanización e incorporación al desarrollo de los predios y zonas comprendidas en suelo urbano y de expansión y se dictan otras disposiciones aplicables a la estimación y liquidación de la participación en plusvalía en los procesos de urbanización y edificación de inmuebles”, en el artículo 2º establece:

“Artículo 2º. Definiciones. Para efecto de lo dispuesto en el presente decreto, se adoptan las siguientes definiciones:

(…).

2. Área o predio urbanizable no urbanizado. Derogado por el art. 9º, Decreto Nacional 3050 de 2013. Son las áreas o predios que no han sido desarrollados y en los cuales se permiten las actuaciones de urbanización, o que aun cuando contaron con licencia de urbanización no se urbanizaron”.

En vista de que ni este ni ninguno otro de los argumentos de la apelación fueron compartidos por esta instancia, la decisión apelada será confirmada tal y como se dispondrá en la parte resolutiva de esta providencia.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,

FALLA:

1. CONFIRMASE la sentencia apelada de fecha 16 de abril de 2012 proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca.

2. Una vez en firme esta providencia, devuélvase el expediente al Tribunal de origen.

Cópiese, notifíquese y cúmplase.

Se deja constancia de que la anterior sentencia fue discutida y aprobada por la Sala en la sesión de la fecha».

6 Resolución 81 del 16 de febrero de 2005 “por la cual se modifica la Resolución 1262 de 2003 fijando valor unitario al metro cuadrado de terreno a un predio objeto de revisión de avalúo ubicado en Bogotá Distrito Capital”, en el artículo 1º modificó la Resolución 1262 de 2033 (sic) fijando para la vigencia 2004, el valor metro cuadrado de terreno al predio ubicado en la dirección AK 86 63 20 con área de terreno 20.761,40 valor M2 $ 150.000. Figura esta resolución a folio 103-105 del Cuaderno principal.

7 Visible a folios 91-94 C.2.

8 Obra a folios 34 y 35 del cuaderno principal.

9 Figura a folios 101-103 del cuaderno de anexos.

10 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, sentencia de 23 de octubre de 2008, proferida en el expediente Nº 2003-01042-01. M.P. Dra. Martha Sofía Sanz Tobón.

11 El artículo 37 de la Ley 9 de 1989, establece: Toda afectación por causa de una obra pública tendrá una duración de tres (3) años renovables, hasta una máximo de seis (6) y deberá notificarse personalmente al propietario e inscribirse en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, so pena de inexistencia. La afectación quedará sin efecto, de pleno derecho, si el inmueble no fuere adquirido por la entidad pública que haya impuesto la afectación o en cuyo favor fue impuesta, durante su vigencia.
Derogado por el art. 73, Ley 1682 de 2013. El registrador deberá cancelar las inscripciones correspondientes, a solicitud de cualquier persona, previa constatación del hecho. Ver: Artículo 19 Decreto Nacional 2400 de 1989
En el caso de las vías públicas, las afectaciones podrán tener una duración máxima de nueve (9) años.
La entidad que imponga la afectación o en cuyo favor fue impuesta celebrará un contrato con el propietario afectado en el cual se pactará el valor y la forma de pago de la compensación debida al mismo por los perjuicios sufridos durante el tiempo de la afectación. La estimación de los perjuicios será efectuada por el Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” o la entidad que cumpla sus funciones, en los términos previstos en la presente Ley. Para los efectos de la presente Ley, entiéndese por afectación toda restricción impuesta por una entidad pública que limite o impida la obtención de licencias de urbanización, de parcelación, de construcción, o de funcionamiento, por causa de una obra pública, o por protección ambiental. Ver: Artículo 122 Ley 388 de 1997 Decreto Nacional 1420 de 1998 Avalúo para determinar el valor comercial de bienes inmuebles.

12 Artículo 122.—Para efectos de garantizar el cumplimiento de las normas legales sobre compensación de las cargas del desarrollo urbano, será requisito para la afectación de inmuebles por causa de obra pública, en los términos previstos por el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, que la entidad pública que imponga la afectación disponga de la apropiación presupuestal correspondiente al pago de la compensación debida a su propietario por los perjuicios sufridos durante el tiempo de la afectación, cuya tasación será realizada por peritos privados inscritos en lonjas o asociaciones correspondientes.
En los casos de inmuebles declarados como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, deberá garantizarse igualmente la disponibilidad presupuestal para el pago de la compensación, de conformidad con lo previsto en el artículo 48 de la presente Ley.

13 Ver sentencia de 23 de marzo de 2001, expediente núm. 3100, Consejero Ponente doctor Manuel Santiago Urueta Ayola.

14 A través del oficio N VQ-06-2066 del 27 de noviembre de 2006, visible a folio 205 del cuaderno principal.

15 Aparece la respuesta del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en los folios 207-210 del cuaderno principal.

16 Este acto administrativo figura a folios 114 a 126 del cuaderno de anexos.

17 Figura a folios 49-67 del cuaderno principal.

18 Estas disposiciones de la Resolución 255 de 1988 regulan los siguientes temas: el avalúo catastral comprende el valor de los terrenos y de las edificaciones; el avalúo no tendrá en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble; no se tendrán en cuenta los valores histórico, artístico, afectivo y otros valores intangibles; la clasificación catastral de los inmuebles por su ubicación, se dividen en urbanos y rurales; la clasificación catastral de los predios por su destinación económica pueden ser: habitacional, industrial, comercial, agropecuario, minero, cultural, recreacional, de salubridad, institucional o del Estado o mixto y finalmente regulan la clasificación de tierras para la determinación de zonas homogéneas físicas

19 El artículo 64º de la Resolución 2555 de 1988 dispone: Valor Futuro del Inmueble. Para el avalúo catastral no se tendrá en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble en relación con el momento de la identificación predial.

20 Aparece a folios 221-242 del cuaderno principal.

21 Figura en un cuaderno de anexos independiente.