SENTENCIA 2005-02068/38330 DE MAYO 11 DE 2017

 

Sentencia 2005-02068/38330 de mayo 11 de 2017

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA - SUBSECCIÓN “B”

Expediente: 38330

Radicación: 17001233100020050206802

Consejero Ponente:

Dr. Ramiro Pazos Guerrero

Actor: Banco Comercial AV Villas S.A.

Demandado: Nación - rama judicial

Acción: reparación directa

Temas: error jurisdiccional

Bogotá, D. C., once de mayo de dos mil diecisiete.

EXTRACTOS: «II. Consideraciones de la Sala

1. Presupuestos procesales de la acción.

1.1. Jurisdicción y competencia.

Es esta jurisdicción la llamada a resolver la controversia, en atención al carácter público de la demandada(1).

La Sala es competente para resolver el caso sub lite en razón de la naturaleza del asunto, habida cuenta de que los 65, 68 y 73 de la Ley 270 de 1996(2), fijaron la competencia para conocer los casos de responsabilidad de la administración de justicia, en primera instancia, en cabeza de los tribunales administrativos y, en segunda, en el Consejo de Estado, siendo, por ello, irrelevante algún análisis relacionado a la cuantía(3).

1.2. Acción procedente.

En los términos del artículo 86 del Código Contencioso Administrativo, la acción procedente para deprecar en sede judicial la declaratoria de responsabilidad extracontractual del Estado y la correspondiente reparación de perjuicios derivada de una acción de la administración de justicia y de presuntos yerros contenidos en las decisiones judiciales, es la de reparación directa tal como fue promovida por el demandante.

1.3. Legitimación en la causa de los extremos de la litis.

1.3.1. De la parte activa.

Está acreditado el legítimo interés que le asiste al Banco AV Villas, quien fungió como ejecutante en el proceso en el que se profirieron las decisiones contentivas del presunto error judicial invocado como fundamento de la pretendida responsabilidad estatal.

1.3.2. De la parte pasiva.

Frente a la legitimación en la causa por pasiva, la Sala encuentra que la parte actora cuestiona en su demanda unas decisiones judiciales y funda sus pretensiones en presuntos yerros contenidos en ellas. Por ende, es la Nación - Rama Judicial, representada por el director ejecutivo de administración judicial, la llamada a comparecer como demandada en este asunto.

1.4. La caducidad de la acción.

El ordenamiento jurídico prevé la figura de la caducidad como una sanción por el no ejercicio oportuno de las acciones judiciales. Si se ejercen por fuera del límite temporal previsto en la ley, el ciudadano pierde la posibilidad de hacer efectivo el derecho sustancial que intenta deprecar ante la administración de justicia.

En cuanto a las pretensiones que se ventilan a través de la acción de reparación directa, el numeral 8 del artículo 136 del Código Contencioso Administrativo, dispone que esta debe promoverse en un término máximo de dos años contados a partir del día siguiente a la ocurrencia de la causa del daño (hecho, omisión, operación administrativa u ocupación temporal o permanente).

El presente caso se funda en la presunta existencia de yerros en una sentencia de segunda instancia proferida el 24 de octubre de 2003 (fl. 224, c. 4c), mientras que la demanda se presentó el 26 de julio de 2005 (fl. 160, c. 1), por lo que fuerza concluir que no operó la caducidad de la acción.

2. Problema jurídico.

Para definir la controversia analizará la Sala si las determinaciones de los jueces al negarse a seguir adelante con la ejecución promovida por el banco actor se constituyeron en verdaderos errores capaces de comprometer la responsabilidad de la administración.

3. Análisis probatorio.

De conformidad con las pruebas incorporadas al expediente se encontraron demostrados los siguientes hechos relevantes para la decisión del problema jurídico, relativos al proceso ejecutivo y su decisión final, así como a las incidencias de la relación jurídica negocial que le dio origen a los títulos que sirvieron de base a la ejecución:

3.1. El 19 de septiembre de 1997 (fl. 574, c. 4), la Corporación de Ahorro y Vivienda Las Villas, hoy Banco AV Villas, promovió demanda ejecutiva hipotecaria en contra de la Constructora Acrópolis y Cía. Ltda. y contra los señores David Andrés Jiménez Sierra, Marhta Lucía Arroyabe Buitrago, Claudia Mariza Garzón Rodríguez, Maryuri Ruiz Osorio, Lus Mary González Osorio, Esperanza Gallego Naranjo, Gloria Orfilia Londoño Llano, Mauricio Alvarán Echeverry, Beatriz Eugenia Franco Herrera, Ligia García Aristizabal, Adriana González Salazar, Margarita Trujillo Ramírez, Carlos Hernán Calderó Agudelo, Ana Cristina Hoyos Jaramillo, Mylene Rodríguez Layton, Jorge Enrique Gómez Gómez y Ketty Gutiérrez de Salgado, con el fin de obtener el pago de distintas sumas de dinero, pactadas en UPAC y sus intereses, que fueron garantizadas con pagarés suscritos por la referida constructora y con la hipoteca del predio de mayor extensión en el que se desarrollaría el proyecto inmobiliario Acrópolis Alta Suiza en la ciudad de Manizales. En la demanda solicitó el embargo de las unidades privadas cuyos folios de matrícula inmobiliaria derivaron de los predios de mayor extensión hipotecados.

3.2. Mediante auto de 23 de septiembre de 1997 se libró orden de pago y se decretó el embargo y secuestro de las unidades privadas registradas a nombre de las referidas personas naturales demandantes, así como las de propiedad de la firma constructora.

3.3. El 26 de noviembre de 1998, la Alcaldía de Manizales (fl. 1056, c. 2b) ordenó la toma de posesión de los bienes y haberes de la constructora Acrópolis y Cía. Ltda. con fines de liquidación forzosa administrativa, con lo que se dispuso la suspensión de los procesos ejecutivos adelantados contra esta. Para efecto de adelantar el proceso de realización de activos y el pago rápido de los pasivos, mediante Resolución 01-01, la referida administración municipal ordenó al Registrador de Instrumentos Públicos de Manizales el levantamiento de las medidas cautelares que pesan contra los bienes de propiedad de la constructora, en razón de la hipoteca de mayor extensión constituida a favor de AV Villas, decisión contra la que no procedían recursos, según se indicó su parte resolutiva del mencionado acto (fl. 18, c. 2).

3.4. Mediante la Resolución 002 de 15 de septiembre de 1999 (fl. 25, c. 2), el agente especial designado para la liquidación procedió a la calificación y gradación de los créditos presentados por los distintos acreedores de la constructora.

Sobre el crédito reclamado por AV Villas consta:

2.1.67 Reclamante: Corporación de Ahorro y Vivienda “Las Villas”

Fecha de reclamación: Febrero 23 de 1999

Naturaleza: Gravamen hipotecario

Cuantía reclamada: Setecientos noventa y seis millones ochocientos cincuenta y cuatro mil ciento dos pesos ($796.854.102).

Pretensión. Solicita se le reconozca la suma de setecientos noventa y seis millones ochocientos cincuenta y cuatro mil cientos (sic) dos pesos ($796.854.102) más intereses moratorios desde el 17 de agosto de 1995 por el sistema UPAC.

Pruebas y comentarios. Revisada la documentación aportada se encuentra que la Corporación reclamante sustenta su petición en copias certificadas de los pagarés y garantía hipotecaria, cuyos originales reposan en el proceso ejecutivo hipotecario que inicialmente presentara a conocimiento del Juzgado Tercero Civil del Circuito de Manizales y que fuera suspendido mediante auto del 9 de diciembre de 1998 solicitada por el agente especial (…).

Seguidamente, en el momento de resolver las objeciones presentadas tuvo en cuenta que se presentó una ampliación del plazo de la hipoteca, en forma unilateral entre el banco y la constructora, sin autorización expresa de los titulares de las unidades privadas que ya habían sido legalmente transferidas. También tuvo en cuenta lo siguiente:

En la revisión practicada al expediente se encuentra que luego de presentada la demanda ejecutiva y al confrontar algunos folios de matrícula fueron aceptadas por la Corporación reclamante, numerosas subrogaciones que necesariamente reducen el valor de la reclamación. La señora Gloria Orfilia Londoño, ha reclamado además con uno de los pagarés originales que le subrogara la misma corporación y que extrañamente se solicita como si estuviese a favor de Las Villas. Tales hechos implican severa dificultad para establecer el monto real de la reclamación e igualmente la circunstancia debidamente probada de que con los títulos originales la mismas corporación solicita al Juzgado Tercero Civil del Circuito mandamiento de pago por igual valor al presentado en esta oficina, lo que plantea un doble cobro no viable jurídicamente por la identidad de títulos y valores. Se requiere entonces a la Corporación de Ahorro y Vivienda Las Villas para que en los términos del artículo 23 de la Ley 182 de 1948 precise en un término de 15 días hábiles lo siguiente: A) Monto del valor que reclama de otros adquirientes de unidades vinculadas al gravamen hipotecario constituido por la intervenida en el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Manizales. B) Precisar con base en la información anterior el valor exacto de lo que reclama en esta liquidación forzosa administrativa.

Calificación: Los elementos que sirvieron de soporte a la excepción de extinción de la hipoteca se encuentran probados en debida forma lo que genera la pérdida de la prelación legal que determina un gravamen hipotecario. Igualmente se probó la objeción relativa al artículo 23 de la Ley 182 de 1948 relacionada con la obligación del acreedor hipotecario de cancelar la garantía global o abierta una vez protocolizado el reglamento de propiedad horizontal y determinar frente a cada una de las unidades vinculadas al mismo, el valor de la prorrata con base en el coeficiente de copropiedad. Que la ley sanciona con La (sic) ineficacia del acto o contrato. Tal situación determina para la reclamante esta la calificación como crédito de Quinta Clase, la cuantía del mismo será definida en la Resolución final una vez la Corporación cumpla con lo ordenado en esta resolución.

3.5. Mediante la Resolución 003 de 7 de julio de 2000 (fl. 170, c. 2), el agente especial para la liquidación consideró que no era el llamado a resolver las excepciones presentadas por los propietarios de unidades privadas del proyecto, pues debía ser el juez de la ejecución el encargado de resolverlas.

3.6. Mediante la Resolución 004 de 10 de julio de 2000, se resolvieron los recursos de reposición incoados en contra del acto de calificación de los créditos, entre ellos el promovido por AV Villas (fl. 178, c. 2). Aunque no se allegó el recurso, el acto administrativo sintetiza las razones de inconformidad del banco, entre las que se encuentran: (i) que el liquidador no puede arrogarse función jurisdiccional para resolver sobre las excepciones formuladas en el proceso ejecutivo, (ii) que las subrogaciones no afectan el valor de la hipoteca “pues por el hecho de que se hayan realizado algunas subrogaciones, no desmerece, desde ningún punto de vista el valor de la hipoteca, porque una de las características de ella, es la indivisibilidad, (iii) que no existe un doble cobro al reclamar el saldo adeudado por la intervenida a esta y a otros codeudores y que (iv) ello es potestativo del acreedor hipotecario.

Al resolver el recurso, el liquidador modificó la gradación del crédito asignándole la calificación de “crédito de tercera clase”, luego de considerar:

Donde la ley no distingue, no le es dado distinguir al intérprete, proclama la doctrina. Las excepciones presentadas en el proceso ejecutivo hipotecario contra la Constructora Acrópolis en el Juzgado Tercero Civil del Circuito de la ciudad de Manizales, por disposición del artículo 100 de la Ley 222 de 1995, ordena tramitarles como objeciones dentro del proceso de liquidación forzosa administrativa, es decir, que el liquidador no está obrando como juez, sino como funcionario administrativo, pues es una facultad que le otorga la misma ley dentro del proceso liquidatorio. “En cuanto s (sic) la extinción de la hipoteca al tenor de los preceptuado (sic) por el artículo 1708 del Código Civil, esto es, cuando habiendo hipotecado un tercero bien suyo para garantizar obligación ajena, el acreedor amplía a favor del deudor el plazo para el pago de la deuda. En tal evento no ha (sic) novación entre acreedor y deudor pero la ampliación sí produce la extinción de la hipoteca, lo cual es lógico si se tiene en cuenta que la hipoteca se constituye en los términos de la obligación principal, y que la modificación de estos no puede extenderse a aquellos. Es claro que si el tercer constituyente de la hipoteca accede a que esta subsista durante la ampliación del plazo concedida (sic) al deudor principal, no se producirá la extinción. Cabe agregar que por interpretación a contrario del art. 1708, debe concluirse que la ampliación del plazo de la deuda no afecta las hipotecas constituidas por el deudor sobre bienes suyos, las cuales quedan subsistiendo durante el nuevo plazo concedido, pero a condición de que sigan perteneciendo al tiempo de la ampliación, porque si ya pertenecen a terceros, la subsistencia depende de que estos la consientan”.

3.7. El 12 de junio de 2001 (fl. 1670, c. 4b), el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Manizales dispuso no seguir adelante con la ejecución promovida por AV Villas, luego de considerar:

Empero, a juicio del Juzgado y teniendo en cuenta lo dispuesto por el art. 2433 del C. Civil, no se ve cómo pueda la parte demandante hacerse pagar su crédito con los inmuebles de los demandados en este proceso, el que incrementado con base en el UVR hoy por hoy puede superar los mil millones de pesos, sin tener en cuenta el contenido la (sic) Ley 182 de 1948 y el Decreto 078 de 1987 y en que en realidad de verdad hubo desistimiento de algunos de los demandados, que los bienes del deudor principal, concretamente los relacionados con la urbanización o conjunto cerrado Acrópolis, fueron sometidos al trámite de toma de posesión para liquidación por la alcaldía municipal de conformidad con la Ley 66 de 1968.

En efecto, si se observa la escritura Nº 1565 del 27 de marzo de 1996, de la Notaría Cuarta de Manizales, el inmueble donde se encuentran los apartamentos, parqueaderos y bodegas de los demandados, están sometidos al régimen de propiedad horizontal establecido por las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, lo que significa que las partes así como el vendedor están sometidos a esa legislación. (…)

En virtud a dispuesto por los arts. 22, 23 y 24 de la Ley 182 de 1948 tratándose de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, la indivisión de la garantía hipotecaria sufre un importante restricción (sic), al señalarse que los acreedores están facultados para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre el edificio y que los dueños de cada parte, piso o departamento solo son: “responsables exclusivamente de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes”, lo que permite concluir que esta es una forma de dividir por cuotas los créditos hipotecarios en forma proporcional al dominio de cada uno de los adquirientes, es decir, que siendo 45 los apartamentos y 53 los parqueaderos según la escritura 223, el total del crédito cobrado en esta demanda no puede exigirse únicamente frente a los demandados, sino la cuota parte respectiva, como lo explica el tratadista Ciro Pabón Núñez, al señalar:

“Los artículos 22 y 23 de la ley citada permiten la división de hipotecas. Tradicionalmente se ha considerado como cosa de la naturaleza del derecho de hipoteca, su carácter indivisible, según estas palabras del artículo 2433 del Código Civil: “cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas, son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ellas”, o sea, aplicación de la doctrina romana que se resume en la fórmula toto in tota et tota in qualibet parte.

“El régimen de propiedad horizontal de nuestro país considera la hipótesis contraria, esto es, la de que cada parte determinada de la cosa no responda sino de una parte determinada de la deuda, cuando se recurra al sistema de dividir entre los dueños la hipoteca constituida sobre el edificio. Efectuada la división e inscritas las hipotecas en el registro, los dueños de cada piso o departamento serán responsables solo de la parte del gravamen que respectivamente haya tocado en el reparto.

“Como la hipoteca gravita tanto sobre el piso o departamento exclusivo como sobre la cuota de comunidad, en caso de que el edificio se destruya, aquélla sigue pesando sobre la participación del deudor, en el condominio de terreno”. (Manual Teórico y Práctico de la Propiedad Horizontal, quinta edición, pág. 155).

Es más, en virtud de lo dispuesto por el art. 2º numeral 2º, literal g del Decreto 078, que derogó el art. 6º de la Ley 66 de 1968, división de las hipotecas que recaen sobre bienes sometidos al aludido régimen, se presenta con mayor claridad al imponerse la obligación par (sic) el acreedor hipotecario de liberar de ese gravamen los lotes o construcciones que se vayan enajenado. Así dice la citada disposición:

“Cuando el inmueble en el cual ha de desarrollarse el plan o programa se encuentre gravado con hipoteca, ha de acreditarse que el acreedor hipotecario se obliga a liberar los lotes o construcciones que se vayan enajenando, mediante EL PAGO PROPORCIONAL DEL GRAVAMEN QUE AFECTE CADA LOTE O CONSTRUCCIÓN” (mayúsculas del Juzgado).

Al respecto señaló la Sala Civil del Honorable Tribunal Superior de Pereira al decidir un caso similar que por su importancia en el tema se transcribe casi en su totalidad:

(…)

“Además de hacer expresa mención del artículo 23 de la Ley 182 de 1948, vimos con apoyo en esos dos textos legales que para que las autoridades municipales de planeación concedan permiso para realizar una construcción sometida al régimen de propiedad horizontal, es necesario que el acreedor hipotecario del lote donde se va a construir se comprometa a dividir la hipoteca general y que una vez realizada la venta, los adquirientes solamente son responsables de la deuda inherente a la unidad determinada, prorrateada entre todas, constituyendo ello una verdadera excepción a la indivisibilidad de la hipoteca (…)

“[E]ste despacho considera que es obligación de todo acreedor hipotecario, dividru (sic) la hipoteca global constituida sobre el inmueble sometido al régimen de copropiedad, entre las diferentes unidades resultantes, de acuerdo con el coeficiente de propiedad que le corresponda, quedando cada bien afectado directamente solo por dicha parte.

(…)

Frente al anterior marco teórico legal, ha de decirse que en este proceso se está cobrando una obligación hipotecaria que legalmente no puede estar a cargo de los demandados pues los créditos otorgados a la sociedad Constructora Acrópolis habiéndose separado ésta de la presente ejecución en virtud de la toma de posesión y liquidación por parte de la alcaldía municipal y ante el desistimiento de la acción a favor de algunos de los inicialmente ejecutados, el coeficiente jamás puede ser el ciento por ciento como se solicitó en la demanda y se insiste en los alegatos que se allegaron al proceso.

Y como tampoco el juzgado tiene bases para determinar el aludido coeficiente puesto que el número de apartamentos es de 45, de parqueaderos 53 además de bodegas y no se demostró en este proceso cuál fue el porcentaje inmobiliario transferido a cada uno de sus propietarios actuales demandados y no demandados, es indudable que la ejecución no puede continuar. Ello significa el levantamiento de las medidas cautelares y la condena en costas y perjuicios a la parte demandante a favor de los ejecutados.

3.8. El 24 de octubre de 2003 (fl. 224, c. 4c) la Sala Civil y de Familia del Tribunal Superior de Manizales confirmó la sentencia, al desatar la apelación que contra esta promovió el banco. Las razones de la decisión fueron las siguientes:

El artículo indicado (6º de la Ley 66 de 1968) fue derogado por el Decreto 078 de 1987; sin embargo, en el artículo 2º se le entregaron diversas funciones a los municipios, entre las que se destaca la contemplada en el literal g, por virtud del cual debían verificar: “cuando el inmueble en el cual ha de desarrollarse el plan o programa se encuentre gravado con hipoteca, ha de acreditarse que el acreedor hipotecario se obliga a liberar los lotes o construcciones que se vayan enajenando, mediante el pago proporcional del gravamen que afecta cada lote o construcción”.

Vale decir que en frente de una construcción que suponía la constitución previa de la hipoteca en orden a asegurar el resultado, era imperativo, que no potestativo, demostrar por parte del acreedor hipotecario su compromiso de liberar las unidades inmobiliarias emergentes. Siendo así, es evidente que se trata de una obligación legal, por cuyo efecto no se podía soslayar y, más aún, no porque su control se le otorgara a las autoridades municipales puede atribuírsele un mero, casi intrascendente, efecto administrativo. Y es que no puede perderse de vista que la normas mencionadas (sic) tienen propósitos nítidos, cuáles son regular la actividad constructora y, en últimas, dar garantías a los adquirientes de las edificaciones construidas. Tanto que el no cumplimiento de esas exigencias de orden legal puede ser determinante de la intervención de la constructora, tal como sucedió en este caso, ya que como se puede observar, la Secretaría de Planeación Municipal, al emitir la Resolución 041 de noviembre 26 de 1998 detectó, entre otras cosas, con el fin de justificar la toma de posesión de los negocios bienes y haberes para la liquidación de la “Constructora Acrópolis y Cía. Ltda.”, que ésta había incumplido en lo concerniente al saneamiento del gravamen hipotecario que pesa sobre el lote de mayor extensión.

(…)

La posición del acreedor hipotecario de la cual dimanan beneficios, sufrió una mengua adicional producto de su misma actitud que se plasmó en diversos estadios del proceso. Cierto que, en principio, como tal, podía ejercer el atributo de persecución contra todos los adquirientes de las unidades inmobiliarias; empero, al generar una serie de desistimientos contra buena parte de ellos, no puede decirse que ese hecho se torne de manera insular, únicamente en función de cada una de las personas que se favorecieron con la desvinculación.

Mírese así: merced a los principios rectores de la hipoteca, se estableció que la entidad acreedora tenía facultad de perseguir, además de la constructora, a todos y cada uno de los sub-adqurientes de las unidades inmobiliarias (o bien hubiera podido dejar de lado a algunos). A su vez, a cada uno de los propietarios se les exigió la responsabilidad derivada de una obligación real por el total de la deuda, creándose una solidaridad, entre ellos, con fundamento en los atributos propios del derecho real de hipoteca.

Sin embargo, la multiplicidad de desistimientos que se hicieron efectivos, tras la expresa manifestación de la acreedora hipotecaria, a favor de Claudia Maritza Garzón Rodríguez (auto de agosto 30/98) Maryury Ruiz Osorio, Luz Mary González Osorio, Gloria Orfilia Londoño Llano, Mauricio Alvarán Echeverri, Beatriz Eugenia Franco Herrera y Ligia García Aristizábal (auto de julio 30 /98) y Mylene Rodríguez Layton (auto de noviembre 13/98), produjeron el efecto procesal deseado, cual fue la desvinculación de todos y cada uno de los mencionados.

Mas a juicio de la Sala, el desistimiento debe generar unas secuelas de orden sustancial, no puramente adjetivas, en cuanto el desistimiento tiene efectos de renuncia a las pretensiones de la demanda, a modo de sentencia absolutoria con fuerza de cosa juzgada, respecto de quien opera (artículo 342 del C. de P. C.). De contera, en la perspectiva anotada, produce los efectos de la renuncia a la solidaridad de que habla el artículo 1573 en los siguientes términos: (…)

Asumiendo que se renunció a la solidaridad con respecto a ciertos deudores (que, con seguridad, pese a que ello no se exploró desde el punto de vista probatorio, obedeció a transacciones parciales logradas con cada uno de los involucrados), el efecto es que la persecución frente a los restantes tenía que reducirse al saldo de la deuda no cubierto. En palabras de Ospina Fernández ha de entenderse que: “la renuncia de la solidaridad también puede ser general o individual, según se haga en beneficio de todos los codeudores, o de uno o de varios de ellos, respectivamente. La renuncia general produce como efecto la transformación de la obligación solidaria en conjunta. La renuncia individual limita la obligación del deudor beneficiado a su cuta en la deuda o la parte que haya pagado al acreedor; pero la acción solidaria de este contra los otros codeudores subsiste respecto al saldo insoluto de la obligación.

Por manera que si el acreedor hipotecario aceptó expresamente la desvinculación de varios de los deudores, no podía recargar el peso total de la obligación en los restantes que aún se hallan compelidos en esta causa ejecutiva. Al producirse cada uno de los desistimientos se ha debido reflejar en el contenido de la obligación recaudada, sufriendo las menguas proporcionales que fueran pertinentes, empero todo se quiso mantener incólume. La deuda se mantuvo igual o, peor aún, se incrementó de manera abismal como fruto de la reliquidación presentada en esta instancia.

Recapitulando, se tiene que, aplicadas las nociones precedentes a la situación examinada, la ejecución no podía seguir avante con los parámetros dispuestos en el mandamiento de pago por varias razones, a saber:

Si bien el concepto de indivisibilidad de la hipoteca permitió emprender la ejecución en contra no solo de la constructora que asumió la obligación sino de todos aquellos que figuraban como propietarios de la unidades inmobiliarias, la situación varió sustancialmente con el correr del proceso y en tanto la indivisibilidad confiere beneficios al acreedor que, como tales, son renunciables. La renuncia en este caso adquirió forma cuando se dispuso la toma de posesión de la constructora y la acreedora hipotecaria concedió e insistió, de diversas maneras, en que sus derechos le permitían tanto hacerse parte en el proceso administrativo como mantenerse, prácticamente incólume, en el juicio hipotecario, actitud que se plasmó en diferentes momentos, como puede observarse en todos los casos en que se discutió la suspensión del proceso. De suerte que cuando la entidad bancaria acreedora optó por no prescindir de perseguir a los deudores (personas naturales) que no eran sujetos de la intervención administrativa, de conformidad con lo autorizado en el artículo 100 de la Ley 222 de 1995, aplicable por analogía a este tipo de eventualidades como ya lo había reconocido esta corporación, ha de entenderse que en tales circunstancias renunció al principio de la indivisibilidad de la hipoteca.

Luego, aceptó que respecto de la codeudora intervenida el valor proporcional de la deuda entrara a engrosar el rubro de los créditos incluidos en la toma de posesión y, a su vez, que la parte restante de la misma obligación se sometiera a la suerte del proceso hipotecario, en uno y otro caso con el fin de lograr la satisfacción de su crédito.

La renuncia al principio de la divisibilidad de la hipoteca trae aparejada, por contraposición, la división del crédito y, por lo mismo, el proceso ejecutivo de ningún modo podía adelantarse por la totalidad del saldo adeudado, sino por la parte proporcional que corresponda a los demás obligados respecto de quienes pretendía continuar la ejecución hipotecaria. Nótese que a consecuencia de la intervención forzada, el valor de la obligación, y en proporción a los bienes allí involucrados, debe ser incluido en el trámite administrativo en el cual se toman las medidas conducentes para cubrir todas las obligaciones pendientes a cargo de la intervenida. Mas no consulta la equidad que en trámites paralelos, coetáneos y de conocimiento de distintas autoridades, supervivieran el cobro forzado de obligaciones de igual monto pero frente a distintos deudores (por lo demás, es preciso resaltar que este tribunal en otras oportunidades ha aceptado la divisibilidad de la hipoteca cuando se iniciado un proceso concordatario en frente de alguno de los deudores hipotecarios (…).

Cuando se trata del régimen de propiedad horizontal, la indivisibilidad tiene predicamento diferente a la generalidad. Si se da el caso de una construcción que entraña la constitución previa de hipoteca en orden a asegurar el producto, es obligatorio demostrar por parte del acreedor hipotecario su compromiso de liberar las unidades inmobiliarias nacientes con la edificación. Y por involucrar una obligación legal, se hacía indispensable que, en garantía de los adquirientes de las unidades inmobiliarias se efectuara la división por cuotas del crédito hipotecario en forma proporcional a los coeficientes de propiedad que corresponda (sic) a cada uno de los propietarios, cosa que acá no ocurrió. Ello era una obligación de la entidad crediticia con fuerza legal y no una mera recomendación administrativa, como se sugiere.

Por manera que en este caso era necesario que la corporación crediticia procediera a dividir la hipoteca de mayor extensión en diferentes gravámenes concernientes a los apartamentos, parqueaderos y bodegas adquiridos por cada uno de los demandados, lo cual ha debido materializarse al tiempo de la respectiva venta. Y por la vía anotada, cada comprador se haría responsable de la obligación que correspondiera a prorrata de lo adquirido, cuestión garantizadora que impide que a los adquirientes se les exija el monto general de la hipoteca global. En una palabra, la división era forzosa, no potestativa, que, como atrás se indicó, encuentra soporte en que las normas especiales en la materia tienen por objeto regular la actividad constructora y dar garantías a los adquirientes de las edificaciones construidas. Y en el caso particular tanta trascendencia tuvo el fenómeno suscitado, que sirvió de apoyo para determinar la intervención de la constructora, puesto que la Secretaría de Planeación Municipal al emitir la Resolución 041 de noviembre 26 de 1998 estableció, entre otras cosas, con el fin de justificar la intervención administrativa, que la “Constructora Acrópolis y Cía. Ltda.” había incumplido lo concerniente al saneamiento del gravamen hipotecario que pesa sobre el lote de mayor extensión.

Por último, habida cuenta que la acreedora hipotecaria desistió respecto a varios demandados quedando la parte pasiva reducida desde el punto de vista subjetivo, el monto de lo ejecutado necesariamente debía sufrir alteración. La desvinculación de buena parte de los deudores se traduce en que los actuales integrantes de la parte pasiva no pueden ser sometidos a soportar el peso total de la obligación, como si nada hubiera pasado. Al configurarse cada uno de los desistimientos, la obligación recaudada debía alterarse de tal manera que se produjeran las disminuciones proporcionales que fueran del caso.

Todo ocurrió de forma tal que, en síntesis, se precisa: el proceso hipotecario se desprendió de la constructora y con ella de varios bienes; por causa de los desistimientos acaeció otro tanto, empero respecto a los demandados vigentes se pretende que la obligación se mantenga incólume o, como antes se expresó, la deuda es igual (o mayor como fruto de la reliquidación presentada en esta instancia) con menos deudores, cuestión que rebasa los límites de la razonabilidad y proporcionalidad y, por los mismo, la decisión judicial debe estar atenta al mantenimiento de los confines que son dignos de protección.

3.9. Aunque se alegó en el curso del proceso que las referidas sentencias fueron cuestionadas ante la Corte Suprema de Justicia en sede de acción de tutela, donde fue denegada la petición de amparo, no se allegó prueba de ello al plenario, ni se encontró la providencia en los sistemas de consulta de jurisprudencia de la referida corporación con base en los datos suministrados por la demandada.

4. Análisis de la Sala.

Para desatar el problema jurídico la Sala tiene en cuenta que en la época en que fueron proferidas las providencias judiciales cuestionadas ya había entrado en vigencia la Ley 270 de 1996, Estatutaria de la Administración de Justicia, que se encargó, entre otros asuntos, de regular lo relativo a la responsabilidad del Estado por la actuación de sus agentes judiciales.

Indicó la ley(4), en similares términos a los del artículo 90 Superior, que el Estado debe responder patrimonialmente por los daños antijurídicos causados por acción u omisión en la administración de justicia. Seguidamente reguló los títulos bajo los cuales resulta posible imputar responsabilidad al Estado por la actuación de los jueces, siendo estos: el error jurisdiccional, el defectuoso funcionamiento de la administración de justicia y la privación injusta de la libertad. En cuanto al error jurisdiccional en que se funda la causa petendi de la presente controversia, indicó que es el cometido por una autoridad judicial en el curso de un proceso, mediante una providencia contraria a la ley.

Antes de centrarse la Sala en el estudio de la existencia o no de un yerro en las providencias cuestionadas, estima necesario advertir que el artículo 67 ibídem dispuso unos presupuestos inequívocos que deben estar presentes para poder proceder al análisis de fondo con el fin de determinar si se incurrió o no en error jurisdiccional.

En efecto, el artículo 67 de la Ley 270 de 1996 señaló como presupuestos del error jurisdiccional los siguientes:

El error jurisdiccional se sujetará a los siguientes presupuestos:

1. El afectado deberá haber interpuesto los recursos de ley(5) en los eventos previstos en el artículo 70, excepto en los casos de privación de la libertad del imputado cuando ésta se produzca en virtud de una providencia judicial.

2. La providencia contentiva de error deberá estar en firme. –Se resalta–

En cuanto al fondo del asunto, esto es, a la responsabilidad del Estado por error judicial, la jurisprudencia de la corporación ha afirmado que el error judicial no debe ser analizado de manera aislada, sino en relación con los demás actos procesales(6).

También se ha afirmado que puede incurrirse en error judicial en providencias por medio de las cuales se interpreta, se declara o se hace efectivo un derecho subjetivo(7). El error puede ser de hecho o derecho, por interpretación errónea, falta de aplicación de la norma o indebida aplicación de la misma. Además, deben entenderse incluidas en la definición de error jurisdiccional las providencias contrarias a la Constitución(8).

Para establecer la existencia o no del error judicial, le corresponde al juez de la responsabilidad establecer si la decisión cuestionada ha transgredido el orden jurídico, juicio que no impone la verificación de una actuación necesariamente arbitraria o caprichosa(9) como lo ha entendido la Corte Constitucional(10), sino que debe fundarse en el juicio objetivo sobre la providencia cuestionada(11) y sus antecedentes procesales.

El concepto de error judicial puede estar vinculado a alguna de las llamadas por la Corte Constitucional “causales de procedibilidad” de la acción de tutela contra providencias judiciales, esto es, a un defecto sustantivo, orgánico o procedimental, un defecto fáctico, un error inducido, un fallo sin motivación, un desconocimiento del precedente o una violación directa de la Constitución(12), cuestión que ha de analizarse de cara a cada caso particular.

Frente al caso concreto se tiene que se encuentran satisfechos en el presente caso los presupuestos que permiten el análisis de fondo de la controversia, por cuanto frente a la sentencia contentiva del presunto error se agotó el recurso de apelación que procedía en su contra(13) y, decidido este, quedó en firme(14).

Sobre el fondo del asunto se verifica que lo alegado como fundamento de la demanda y el recurso corresponde a un presunto error de hecho de la justicia ordinaria al despachar el proceso ejecutivo promovido por el banco actor, con presunto desconocimiento y errónea interpretación de las normas que rigen la garantía real con la que se respaldó el crédito a su favor.

Sin embargo, verificado el contenido de las decisiones judiciales cuestionadas, no se aprecia un yerro capaz de comprometer la responsabilidad de la administración de justicia, tal como pasa a explicarse:

En primer término, se aprecia que la derogatoria de la Ley 182 de 1948, citada como fundamento de las decisiones de primera y segunda instancia dentro de la ejecución, solo tuvo lugar por virtud de la expedición de la Ley 675 de 2001, por lo que es claro que la primera de las referidas disposición estaba vigente cuando tuvieron lugar los negocios jurídicos que dieron origen al crédito que se cobraba y a la hipoteca que lo respaldó; en efecto, consta en los distintos certificados de tradición de las unidades privadas que se allegaron a la actuación, que la constitución de la propiedad horizontal “Conjunto Cerrado Acrópolis Alta Suiza” se materializó mediante escritura del 8 de abril de 1995 que fue registrada el 2 de mayo del mismo año y su enajenación a los distintos compradores se materializó en el año 1997 (fl. 100 y s.s., c. 4), fechas que resultan relevantes si se advierte que la actuación que se reprochó respecto del gravamen hipotecario fue el no haberlo dividido entre las diferentes unidades privadas, a prorrata, lo que según afirmó la sentencia cuestionada (fl. 253, c. 4) debió tener lugar “una vez efectuada la división e inscrita en la oficina de registro competente”.

De esta manera, las sentencias cuestionadas acudieron a una disposición que si bien estaba derogada al momento de ser pronunciadas, estuvo vigente cuando tuvieron lugar los negocios jurídicos a los que la consideró aplicable y, en consecuencia, no puede calificarse como un error judicial el hecho de haberse fundado en ella la decisión, pues sí resultaban aplicables temporalmente en la época del sometimiento de los inmuebles al régimen de propiedad horizontal y al momento de su enajenación.

También se advierte que, contrario a lo alegado por el banco actor, las sentencias cuestionadas no parten del supuesto del desconocimiento de la hipoteca constituida sobre el predio de mayor extensión en el que se desarrolló el proyecto inmobiliario, sino que la reconocen, al igual que lo hicieron las partes dentro del presente asunto, esto es, la existencia de la mencionada garantía real no es un hecho discutido en la presente actuación.

Ahora bien, aunque en términos generales y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2433 del Código Civil la hipoteca es indivisible, de modo tal que cada uno de los bienes hipotecados está llamado a solventar la totalidad de la deuda, también es claro que en tratándose de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal –como fue llamada a partir de la Ley 16 de 1985–, la Ley 182 de 1948(15) previó, en efecto, la posibilidad de dividir las hipotecas entre los diferentes pisos o unidades que la integran, a prorrata del valor de cada uno de aquellos, de modo tal que la indivisibilidad de la hipoteca sí admitía excepción respecto de inmuebles sometidos a esa especial forma de dominio.

Por ende, estima la Sala, no es posible afirmar de tajo, como lo hace la parte actora, que la divisibilidad de la hipoteca estaba proscrita del orden jurídico en cuanto a lo que a propiedad horizontal se refiere y, por el contrario, es verificable que este la permitía, bajo la razonable lógica de que al existir distintos propietarios de unidades privadas, pudiera establecerse de manera cierta la parte del gravamen total que afectaría a cada una de ellas, generalmente de propietarios distintos.

Tal argumento resulta de superior relevancia en lo que respecta a la ejecución de proyectos inmobiliarios en los que el terreno de mayor extensión es dejado como garantía real del pago de una obligación asumida generalmente por el constructor, con fundamento en la obligación de este de liberar las unidades privadas que enajene de la hipoteca de mayor extensión, mediante el pago proporcional que así lo permita, lo que constituye, como lo estimó la primera instancia, un asunto de verdadera justicia material, dirigido a impedir que se traslade al comprador de las unidades privadas el gravamen constituido para financiar la construcción y su propiedad pueda ser perseguida para satisfacer la deuda adquirida por el desarrollador del proyecto, con independencia del extremo contractual al que esté asignada la carga de disponer materialmente la división.

En consecuencia, para la Sala es claro que el razonamiento de la justicia ordinaria civil sobre este particular asunto no se constituyó en la desnaturalización de la institución de la hipoteca, sino que estuvo fundado en una interpretación plausible del ordenamiento jurídico, respaldada además por algún sector de la doctrina, en los que encontraron respaldo las sentencias cuestionadas.

Por supuesto, no habiendo sido legalmente dividida la hipoteca sobre el predio de mayor extensión(aunque sí era posible hacerlo según se vio), cada una de las unidades privadas soportó de manera general dicho gravamen, por lo que de seguirse la ejecución contra algunos de sus propietarios, todos los inmuebles estaban llamados a garantizar la totalidad de la deuda, en los términos del ya referido artículo 2433 del Código Civil, por lo que no se trataba de un asunto que pudiera ser materia de resolución en la fase de liquidación del crédito, en la que, sin duda, se imponía determinar el valor total de la obligación y solventarlo a favor del acreedor con los bienes hipotecados, con independencia de su titular.

También se aprecia que en los términos en que la ejecución se adelantó y pretendió continuarse, finalmente estaba llamada a conducir a la injusta situación de gravar en mayor medida a algunos de los propietarios de unidades privadas ejecutados, cuestión que si bien era posible en los términos del artículo 2453 del Código Civil, que permite perseguir el bien hipotecado en manos de quien se encuentre, podía conducir a una situación evidentemente injusta e inequitativa, máxime cuando el crédito a favor del banco había sido reconocido y calificado dentro del trámite de la liquidación obligatoria de la constructora, tal como se acreditó en el presente proceso, donde podía recuperarse el valor de lo adeudado al banco.

Efectivamente, resultó tan evidente la necesidad de proteger al comprador de buena fe de una unidad privada sometida al régimen de propiedad horizontal, que la Ley 675 de 2001 previó con carácter obligatorio la necesidad de realizar el levantamiento proporcional de la hipoteca de mayor extensión junto el acto de transferencia de dominio, de modo tal que el inmueble de menor extensión transferido se entregue libre de gravamen. Así lo previó:

Artículo 17. Parágrafo. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización, certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aquí mencionado.

Pese a que dicha norma no estaba vigente al momento de la transferencia de dominio de las unidades privadas a favor de quienes invirtieron en el proyecto inmobiliario, no cabe duda que su espíritu fue impedir iniquidades en contra de los compradores de buena fe, con lo que materializó de modo expreso la interpretación que de la legislación anterior realizaron los jueces ordinarios al dictar las decisiones que el banco demandante cuestiona como erróneas. Sin duda, esa evolución normativa también se constituye en válido referente de la razonabilidad de lo decidido.

Ahora bien, aunque finalmente no se demostró si el crédito fue satisfecho por el deudor en el trámite de liquidación forzada, lo cierto es que la Sala no encuentra que las sentencias cuestionadas hayan incurrido en el error de derecho que se les endilga; por el contrario, se aprecia que se fundaron en argumentos razonables que, compartidos o no, cumplieron al menos con un mínimo estándar de justificación dentro de la autonomía del juez, lo que no permite calificarlos como un error judicial, sino como la concreción de una interpretación válida del ordenamiento jurídico, encaminada a la obtención de la justicia material. En palabras de la Corte Constitucional(16):

Para interpretar correctamente el concepto de sometimiento de los jueces a la ley y establecer el nivel de autonomía que tienen para interpretar el ordenamiento, el juez constitucional debe partir de la premisa de que las potestades y prerrogativas otorgadas a las autoridades estatales en la parte orgánica de la Constitución están sometidas a un principio de razón suficiente. En esa medida, la autonomía e independencia son garantías institucionales del poder judicial, que se legitiman constitucionalmente en tanto que son necesarias para realizar los fines que la Carta les asigna.

Así las cosas, y sin que la presente decisión tenga como fin revisar como una tercera instancia lo decidido por la justicia ordinaria o sentar la posición de esta corporación sobre la interpretación que considera correcta en relación con las disposiciones jurídicas mencionadas, lo que se advierte es que las sentencias cuestionadas se fundaron en un interpretación razonable del ordenamiento jurídico que impedía continuar la ejecución en los términos en los que fue promovida, de modo tal que la simple inconformidad con lo decidido no tiene la virtualidad de comprometer la responsabilidad de la administración de justicia.

Finalmente, aunque pueda compartirse o no la interpretación respecto de la renuncia a la solidaridad por virtud del desistimiento de la demanda ejecutiva frente a algunos de los accionados, lo cierto es que con ella o no, la decisión judicial habría estado dirigida a la imposibilidad de continuar la ejecución y, en todo caso, lo señalado frente a esa figura también corresponde al margen de autonomía del funcionario en su interpretación del derecho aplicable.

En esas condiciones, habrá de confirmarse la sentencia impugnada.

5. Costas.

No hay lugar a la imposición de costas, debido a que no se evidencia en el caso concreto actuación temeraria o de mala fe atribuible a los extremos procesales, como lo exige el artículo 55 de la Ley 446 de 1998 para que se proceda de esta forma.

III. Decisión

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, en Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera –Subsección “B”–, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,

FALLA:

1. CONFIRMAR la sentencia de 14 de enero de 2009, por medio de la cual el Tribunal Administrativo de Caldas negó las pretensiones de la demanda.

2. Sin costas.

3. Ejecutoriada esta providencia, DEVUÉLVASE el expediente al tribunal de origen.

Cópiese, notifíquese y cúmplase».

1 Código Contencioso Administrativo, artículo 82. La jurisdicción de lo contencioso administrativo está instituida para juzgar las controversias y litigios administrativos originados en la actividad de las entidades públicas y de las personas privadas que desempeñen funciones propias de los distintos órganos del Estado. Se ejerce por el Consejo de Estado, los tribunales administrativos y los juzgados administrativos de conformidad con la constitución y la ley.

2

3 El asunto lo estudió la Sala Plena de lo Contencioso Administrativo el 9 de septiembre de 2008, C.P. Mauricio Fajardo Gómez, Expediente 11001-03-26-000-2008-00009-00, actor: Luz Elena Muñoz y otros.

4 Ley 270 de 1996, artículo 65.

5 Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia de 14 de agosto de 2008, Exp. 16594: “En relación con el primer presupuesto, la Sección Tercera del Consejo de Estado ha precisado, de una parte, que el error judicial sólo se configura si el interesado ha ejercido los “recursos de ley” pues si no agota los medios de defensa judicial que tiene a su alcance el perjuicio sería ocasionado por su negligencia y no por el error judicial; “en estos eventos se presenta una culpa exclusiva de la víctima que excluye la responsabilidad del Estado. Y de otra parte, que los “recursos de ley” deben entenderse como “los medios ordinarios de impugnación de las providencias, es decir, aquellos que no sólo permiten el examen limitado de la decisión con el objeto de corregir los errores de toda clase, tanto de hecho como jurídicos, sino que pueden interponerse sin sujeción a las rígidas causales que operan para los extraordinarios, los que adicionalmente requieren para su trámite la presentación de una demanda”.

6 Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia de 5 de diciembre de 2007, Exp. 15.128, C.P. Ramiro Saavedra Becerra: “(…) no es dable tomar como hecho independiente o autónomo únicamente la providencia judicial, pues esta debe analizarse mediante el estudio de los otros actos procesales, demanda, contestación, pruebas, etc. Pues sólo de esta manera es dable deducir la inconformidad de la providencia con el deber ser definido por el ordenamiento jurídico, en su aspecto sustancial y procedimental”.

7 Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia de 14 de agosto de 2008, Exp. 16.594, C.P. Mauricio Fajardo Gómez.

8 Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia de 14 de agosto de 1997, Exp. 13.258, C.P. Ricardo Hoyos Duque. “El error judicial también incluye el error de hecho en el cual puede incurrir al no considerar un hecho debidamente probado o al no promover la realización de las pruebas conducentes para determinar el hecho que daría lugar a la aplicación del derecho. En efecto, lo que podríamos llamar la intuición jurídica, la intuición de lo que es justo y ajustado a derecho, nos señala en este caso que el error judicial procede no solamente por inadecuada aplicación del derecho, sino también porque se ha impuesto una decisión judicial que se ha basado en un hecho que posteriormente se ha demostrado que es falso, o porque posteriormente se ha logrado probar un hecho que da lugar a la absolución de responsabilidad de quien resultó afectado por una decisión judicial errada”. Ver también sentencia de 28 de enero de 1999, Exp. 14.399, C.P. Daniel Suárez Hernández.

9 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Tercera. Sentencia del 23 de abril de 2008. C. P. Enrique Gil Botero, Exp. 17650. C... “Esta diferencia, resulta fundamental, para efectos de identificar de manera más clara los linderos de la responsabilidad patrimonial del Estado por error judicial, al descartar cualquier juicio de comportamiento subjetivo y centrar la atención en la decisión judicial que se cuestiona y su confrontación con el ordenamiento jurídico, especialmente con los derechos fundamentales que puedan resultar comprometidos”.

10 Corte Constitucional, Sentencia C-37 de 1996, M.P. Vladimiro Naranjo Mesa: “Dentro de este orden de ideas, se insiste, es necesario entonces que la aplicabilidad del error jurisdiccional parta de ese respeto hacía la autonomía funcional del juez. Por ello, la situación descrita no puede corresponder a una simple equivocación o desacierto derivado de la libre interpretación jurídica de la que es titular todo administrador de justicia. Por el contrario, la comisión del error jurisdiccional debe enmarcarse dentro de una actuación subjetiva, caprichosa, arbitraria y flagrantemente violatoria del debido proceso, que demuestre, sin ningún asomo de duda, que se ha desconocido el principio de que al juez le corresponde pronunciarse judicialmente de acuerdo con la naturaleza misma del proceso y las pruebas aportadas –según los criterios que establezca la ley–, y no de conformidad con su propio arbitrio. En otras palabras, considera esta corporación que el error jurisdiccional debe enmarcarse dentro de los mismos presupuestos que la jurisprudencia, a propósito de la revisión de las acciones de tutela, ha definido como una “vía de hecho”. (Se subraya).

11 Consejo de Estado, Sección Tercera, Subsección A, Sentencia de 29 de enero de 2014, Exp. 27258.

12 Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia de 28 de enero de 1999, Exp. 14.399, C.P. Daniel Suárez Hernández; sentencia de 2 de mayo de 2007, Exp. 15.576, C.P. Mauricio Fajardo Gómez; sentencia de 5 de diciembre de 2007, Exp. 15.128, C.P. Ramiro Saavedra Becerra.

13 Código de Procedimiento Civil, artículo 351.

14 Ibídem, artículo 331.

15 Artículo 22. Los bancos hipotecarios y los bancos comerciales con sección hipotecaria quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas a su favor sobre edificios sometidos al régimen de la presente ley, entre los diferentes pisos o departamentos que integran tales edificios, a prorrata del valor de cada uno de aquellos.
Artículo 23. Una vez efectuada la división de la correspondiente hipoteca y hecha la inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos, los dueños de cada piso o departamento serán responsables, exclusivamente de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.

16 Corte Constitucional, Sentencia C-836 de 2001.