Sentencia 2006-03159 de agosto 6 de 2014

CONSEJO DE ESTADO 

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN CUARTA

Rad: 050012331000200603159 01 (19726)

Consejera Ponente:

Dra. Martha Teresa Briceño de Valencia

Actor: Caribe Motor de Medellín S. A. (NIT 890911878-8)

Demandado: municipio de Medellín

Avalúo catastral

Fallo

Bogotá, D. C., seis de agosto de dos mil catorce.

EX TRACTOS: «Consideraciones de la Sala

En los términos del recurso de apelación interpuesto por la demandante y el municipio, la Sala precisa si la actualización del avalúo catastral a partir del 1º de enero de 2005, del predio de propiedad de la actora, se efectuó de acuerdo con la ley y las normas vigentes sobre el particular.

La función catastral es una función pública desarrollada por las autoridades encargadas de adelantar la formación, actualización y conservación de los catastros del país, conforme con el procedimiento previsto en la Ley 14 de 1983, el Decreto Reglamentario 3496 de 1983 y la Resolución 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC(16).

El artículo 1º de la Resolución 2555 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, vigente para el año 2005(17), define el catastro como el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica.

A su vez, el “avalúo catastral” fue definido por el artículo 6º de la citada resolución, en los siguientes términos:

“ART. 6ºAvalúo catastral. Sin perjuicio de lo establecido en los artículos 61, 90, 94 d, 101, 102, 114 y 118 de esta resolución, el avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos”.

Por su parte, las autoridades catastrales tienen a su cargo las labores de formación, conservación y actualización de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles(18).

Sobre las etapas de formación, conservación y actualización de los catastros, el Decreto 3496 de 1983, consagra lo siguiente:

“ART. 11.—Formación catastral. La formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a obtener la información sobre los terrenos y edificaciones en los aspectos físico, jurídico, fiscal y económico de cada predio.

La información obtenida se anotará en la ficha predial y en los documentos gráficos, listados y formatos de control estadístico que diseñen las autoridades catastrales.

El proceso de formación termina con la resolución por medio de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la inscripción en el catastro de los predios que han sido formados y establecen que el proceso de conservación se inicia al día siguiente, a partir del cual, el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo de acuerdo con el artículo 9º de la Ley 14 de 1983”.

“ART. 12.—Conservación catastral. La conservación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales de conformidad con los cambios que experimente la propiedad raíz en sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico.

La conservación se inicia al día siguiente en el cual se inscribe la formación o la actualización de la formación en el catastro, y se formaliza con la resolución que ordena la inscripción en los documentos catastrales de los cambios que se hayan presentado en la propiedad raíz”.

“ART. 13.—Actualización de la formación catastral. La actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico del catastro y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario.

[…]

La información obtenida y los cambios encontrados se anotarán en los documentos catastrales pertinentes. El proceso de actualización termina con la resolución por medio de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la renovación de la inscripción en el catastro de los predios que han sido actualizados y establecen que el proceso de conservación se inicia el día siguiente a partir del cual, el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo de acuerdo con el artículo 9º de la Ley 14 de 1983”.

De acuerdo con el lineamiento jurisprudencial de esta Sala, el avalúo catastral se establece con los procesos de formación y actualización, para lo cual se tienen en cuenta elementos como la ubicación, naturaleza, precio del suelo, servicios públicos, estrato socioeconómico y vías de comunicación, entre otras variables. Lo anterior implica que el avalúo catastral está condicionado por variables externas y, por tanto, puede cambiar de un año a otro ya que la movilidad y cambios de uso de las urbes son notorios(19).

Ahora bien, el artículo 9º de la Ley 14 de 1983 prevé que “el propietario o poseedor podrá obtener la revisión del avalúo en la oficina de catastro correspondiente, cuando demuestre que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio”(20).

Mediante Acuerdo 70 de 23 de diciembre de 1997, “por medio del cual se expide el estatuto que regula el impuesto predial unificado”(21), el Concejo de Medellín adoptó las normas legales y reglamentarias sobre el catastro y en el artículo 30 numerales 3º y 4º señaló lo siguiente:

“3. Revisión de los avalúos.

El propietario o poseedor podrá obtener la revisión del avalúo en la oficina de catastro correspondiente cuando demuestre que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio.

El propietario o poseedor podrá presentar la correspondiente solicitud de revisión del avalúo de su predio o mejora a partir del día siguiente al de la fecha de la resolución mediante la cual se inscribe el predio o la mejora en el catastro, acompañándola de las pruebas que la justifiquen.

PAR.—Las características y condiciones del predio se refieren a: Límites, tamaño, uso, clase y número de construcciones, ubicación, vías de acceso, clase de terreno y naturaleza de la producción, condiciones locales del mercado inmobiliario y demás informaciones pertinentes.

4. Petición de revisión.

Los interesados podrán pedir por escrito, ante la respectiva oficina de catastro, bien directamente o por conducto de sus apoderados o representantes legales, la revisión del avalúo, con las pruebas de que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio”.

Asimismo, de acuerdo con los artículos 129, 130 y 134 de la Resolución 2555 de 1988 del IGAC, para demostrar que el valor del avalúo catastral no se ajusta a las condiciones y características del predio, se estableció libertad probatoria, por lo cual el interesado puede acudir a cualquiera de los medios de prueba establecidos en la ley(22).

En consecuencia, el propietario o poseedor de un inmueble puede solicitar la revisión del avalúo catastral y demostrar que este no se ajusta a las características y condiciones del predio, referentes a los límites, tamaño, uso, clase y número de construcciones, ubicación, vías de acceso, clases de terreno y naturaleza de la producción, condiciones locales del mercado inmobiliario y demás información pertinente.

Cabe recordar que a partir de la información catastral, los distritos y municipios pueden obtener los datos que les permiten fijar el impuesto predial. Asimismo, la eficacia del tributo depende de la eficiente y correcta actualización del catastro, comoquiera que el catastro es el punto de partida del proceso del impuesto predial que será tan eficaz como eficiente sea la actualización y objetividad del catastro(23).

Ahora bien, por Resolución 0005 de 2004, el demandado ordenó la renovación de la inscripción catastral y actualizó el avalúo de unos inmuebles ubicados en la zona urbana y corregimientos de la zona rural del municipio de Medellín, dentro de los cuales estaba la Comuna 15 Guayabal. Como resultado de la actualización catastral se fijó el avalúo catastral del predio de la actora en $7.002.350.000(24), que corresponde al 60% del avalúo comercial del predio(25), porcentaje que no cuestionan las partes.

Según el artículo 2º de la Resolución 0005 de 2004, los avalúos resultantes de la actualización de la formación catastral tienen vigencia fiscal a partir del 1º de enero de 2005. Y, de acuerdo con el artículo 3º, los listados que hacen parte de ese acto administrativo se pusieron a disposición de los propietarios o poseedores, para lo cual se fijaron en un lugar visible de la subsecretaría de catastro, oficina 515, del Palacio Municipal Alpujarra calle 44 Nº 52-165(26).

Dado que el demandante pidió la nulidad de la Resolución 005 de 2004, la Sala reitera que el acto que ordena la actualización catastral, como la citada resolución, es de trámite. Al respecto, la corporación ha precisado que “el acto administrativo que pone fin a la actualización catastral es un acto de trámite, la misma norma que lo regula establece que no pone fin al procedimiento administrativo de formación catastral, sino a una de las etapas que se surten dentro de este; del mismo modo se pregona que no siendo el que pone fin a dicha actuación administrativa, contra él no procede ningún recurso”(27).

En consecuencia, la Sala se declara inhibida para pronunciarse sobre la legalidad de este acto, declaración que omitió el a quo, a pesar de que precisó que la citada resolución no es un acto demandable ante esta jurisdicción.

Ahora bien, frente a la supuesta falta de notificación de la Resolución 0005 de 2004 porque no se hizo la anotación en la ficha catastral del inmueble, de acuerdo con el artículo 44 del Código Contencioso Administrativo(28), la Sala precisa que conforme con el artículo 138 de la Resolución 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, norma especial frente al Código Contencioso Administrativo(29), las autoridades catastrales deben informar por medios usuales de comunicación, la fecha de inscripción catastral, o sea la fecha del acto de actualización, al igual que la vigencia fiscal de los avalúos obtenidos por formación o por actualización de la formación.

Y, en este caso, se dio cumplimiento al deber de informar mediante la fijación de los listados de la renovación de la inscripción en un lugar visible del Palacio Municipal Alpujarra - calle 44 Nº 52-165 en Medellín(30). Asimismo, la Resolución 0005 de 2004 fue publicada en la Gaceta Oficial 2290 de 30 de diciembre de 2004(31).

En consecuencia, la actualización catastral del predio de la actora era oponible a esta. Por lo demás, el 23 de agosto de 2005, la demandante solicitó la revisión del avalúo catastral(32), y por Oficio SC 3021 de 7 de septiembre de 2005, el municipio negó la solicitud(33). Adicionalmente, recurrió en reposición y apelación el citado oficio, lo que corrobora que tuvo pleno conocimiento de cada una de las decisiones adoptadas por la administración, ya que esta cumplió con la obligación de dar a conocer a los interesados los actos que hacen parte del proceso catastral, conforme con las normas vigentes de este procedimiento especial.

Frente a la violación del debido proceso y la falta de motivación real por cuanto el avalúo se actualizó sin tener en cuenta las pruebas sobre el valor real del predio, las pruebas se practicaron sin la intervención de la actora y la falsa motivación por error en el cálculo del avalúo, la Sala precisa lo siguiente:

De conformidad con el artículo 9º de la Ley 14 de 1983, en concordancia con el artículo 129 de la Resolución 2555 de 1988, del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, y los artículos 3º y 4º del Acuerdo 70 de 23 de diciembre de 1997, el propietario o poseedor del predio puede obtener la revisión del avalúo catastral si demuestra que el valor no se ajusta a las condiciones jurídicas, económicas y físicas del inmueble, para lo cual debe aportar las pruebas que justifiquen la revisión.

En el caso en estudio, la actora pidió la revisión del avalúo actualizado por Resolución 0005 de 2004, vigente a partir del 1º de enero de 2005, que fue determinado por la administración en $7.002.350.000.

La actora no allegó pruebas que justificaran que el avalúo determinado por la autoridad catastral no correspondía al valor del inmueble. Sostuvo que la autoridad catastral no practicó los estudios relativos a la verificación de las supuestas mutaciones físicas, variaciones de uso o productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario, motivo por el cual no tenía fundamento para aumentar en más de un 43% el avalúo catastral vigente hasta el año 2004.

La administración negó la revisión del avalúo catastral del predio de la actora, habida cuenta de que el proceso de actualización se realizó de acuerdo con los parámetros contemplados en las normas y precisó que para determinar el avalúo catastral vigente a partir del 1º de enero de 2005 aplicó la metodología del IGAC, teniendo en cuenta las tablas de valores para la construcción que son el resultado de la investigación de mercado realizada para todos los predios según la destinación económica y el valor de la zona geoeconómica por lote(34).

Asimismo, para atender las inconformidades respecto del avalúo catastral(35), la oficina de avalúos ordenó la práctica de una inspección ocular al predio, experticio que se consignó en el informe GE-1634 de 8 de noviembre de 2005 y en el que se concluyó lo siguiente(36):

Matrícula: 426370

Dirección: Calle 14 Nº 51-126 ubicado en el Barrio Noel

Área lote: 10.614 Mtrs2

Área construida: 10.488 Mtrs2

Área común edificada: 000 Mtrs2

Área privada local: 2.200 Mtrs2

Área privada taller: 8.288 Mtrs2

Código propiedad: 1508-010-009

Zona geoeconómica: 8611320

% Desenglobe: 100%

Avalúo catastral actual: $7.002.350.000

En el citado informe del planificador de catastro se lee lo siguiente(37):

“Clase de inmueble:

Se trata de un inmueble donde funciona la concesionaria de Discaribe y Caribe Motor. En este predio se vende, exhibe y comercializa carros, además de tener talleres para el cuidado, reparación y mantenimiento de los mismos.

Características de la propiedad:

Armazón: Ladrillo

Muros: Ladrillo

Cubierta de muros: Estucado y pintado

Cubierta: Teja

Conservación: Excelente

Comodidades: Sala de venta, oficinas y talleres

Área privada: 10.488 mtrs2 repartidos en local y taller, según base de datos de la unidad de cartografía de la subsecretaría de catastro.

Teniendo en cuenta la visita y las investigaciones de mercado, considero se debe RATIFICAR el avalúo que actualmente tiene el inmueble.

Motivos:

• Se investigaron inmuebles de este tipo en el sector, a través de firmas y agentes especializados.

• Según investigación de mercado, considero que el valor metro cuadrado para lote oscila entre $400.000 y $500.000 y construcción entre $350.000 y $400.000, dependiendo de los acabados y destinación económica.

• En el sector se venden bodegas con valores comerciales que oscilan entre $900.000 y $1.100.000 el metro cuadrado; valor este que depende de la ubicación y estado de conservación.

• Se tuvieron en cuenta los archivos de catastro para predios similares, lo que permitió confirmar las investigaciones realizadas.

• Se analizó lo siguiente:

— Área

— Ubicación

— Topografía

— Antigüedad

— Vías de acceso

— Estado de conservación

Considero que el valor mt2 catastral se encuentra ajustado si tenemos en cuenta nuestra base de datos de investigaciones de mercado.

El hecho de que en un barrio o sector de la ciudad no se consigan datos sobre investigación de mercado, no significa que en este proceso se deje de asignar valores a ellos; la metodología contempla la validación con los sectores de igual destinación vecinos o en el resto de la ciudad.

• La subsecretaría de catastro se encarga de la realización de los avalúos catastrales de todos los predios de la ciudad con base al valor comercial según la investigación de mercado realizada; el porcentaje establecido del 60% para esta actualización es sobre el valor de la zona geoeconómica y tablas de construcción de acuerdo a la destinación económica resultantes.

• Los avalúos elaborados en la subsecretaría de catastro son realizados con base en la Ley 223 de 1995, parágrafo 2º del artículo 79 el cual reza “El avalúo catastral de los bienes inmuebles no podrá ser inferior al 40% de su valor comercial”; lo cual indica que el avalúo catastral podrá ser igual o inferior, pero nunca superior al valor comercial” (se destaca).

Cabe anotar que el hecho de que el informe técnico, con base en la inspección ocular, no se practicara con la intervención de la actora no significa que se hubiera violado el debido proceso, pues ésta pudo controvertir los resultados del informe mediante las pruebas que considerara pertinentes. Sin embargo, se limitó a sostener que el inmueble de su propiedad no presentaba mutación alguna que ameritara la actualización del avalúo y no allegó las pruebas necesarias para corroborar que el valor catastral del predio era inferior al determinado por la administración.

De otra parte, si bien al interponer los recursos administrativos la actora solicitó la práctica del testimonio de Edgardo González, en su calidad de planificador económico de la subsecretaría de Catastro de Medellín, para que declarara sobre los estudios relacionados con el avalúo del predio(38) y la administración negó la práctica de la prueba(39), tal hecho no implica violación al debido proceso, porque el objeto de la prueba consta en el informe técnico GE-1634 de 8 de noviembre de 2005(40), elaborado por el mismo funcionario, lo que significa que la prueba testimonial resulta innecesaria.

De otra parte, dentro del proceso se practicó un dictamen pericial con intervención de un perito avaluador(41). El dictamen se solicitó por la actora así:

“(…) partiendo de las siguientes cifras y valores aceptados por la subsecretaría de catastro: Valor de la tierra: $210.000 por cada metro cuadrado de terreno de la zona homogénea geoeconómica 8611320 (ver valor en el mapa de zonas geoeconómicas de la comuna 15); cifra que se reduce a $168.000 por metro cuadrado como consecuencia de aplicar la reducción del 20% para predios con área mayor a 6.000 metros cuadrados; área de terreno de 10.614 metros cuadrados (ver ficha catastral; Valor de la construcción: En el informe GE-1634 que se menciona en la Resolución 426 se dice que el “predio en referencia” tiene 2.200 mtrs2 de construcción de local (comercial) y 8.288 mtrs2 de construcción de taller (industrial) y según la ficha catastral la construcción tipo industrial fue calificada con 74 puntos (equivalente a un 55.22% del máximo puntaje posible) y la construcción comercial aparece calificada con 85 puntos (equivalente a un 85% del máximo puntaje posible); en el mismo informe GE-1634 que se cita en el numeral 4º de la Resolución 426 se afirma que “Según investigación de mercado, el valor del metro cuadrado para… construcción (oscila) entre $350.000 y $400.000, dependiendo de los acabados y la destinación económica”. Dado que para el valor del metro cuadrado de construcción la subsecretaría de catastro señala un valor mínimo y otro máximo, se solicita que el perito haga un cálculo según el valor mínimo del metro de construcción, otro para el máximo y otro para un valor promedio”(42).

El perito dictaminó lo siguiente(43):

“[…]

Cálculo valor máximo. (Partiendo del valor máximo de $400.000 por metro cuadrado de construcción).

Cálculo del valor de la tierra. $210.000 por metro cuadrado de terreno, reducido en el 20% (por tener más de 6.000 metros cuadrados) queda en $168.000, multiplicado por 10.614 metros cuadrados que tiene el inmueble, es igual a $1.783.152.000.

Cálculo del valor máximo de la construcción comercial: $400.000 por metro cuadrado, reducido al 60% por la política general de aplicar dicho porcentaje al valor comercial queda en $240.000, luego se reduce en el 85% por el estado de la construcción da $204.000 por metro cuadrado, lo que finalmente se multiplica por 2.200 metros cuadrados de construcción comercial para un valor final de $448.800.000 del valor máximo de la construcción comercial.

Cálculo del valor máximo de la construcción industrial: $400.000 por metro cuadrado, reducido al 60% por la política general de aplicar dicho porcentaje al valor comercial queda en $240.000, luego se reduce en el 55.22% por estado de la construcción lo que da $132.528 por metro cuadrado, lo que finalmente se multiplica por 8.288 metros cuadrados de construcción industrial para un valor final de $1.098.392.064 del valor máximo de la construcción industrial.

Cálculo del valor máximo del predio. Se suman los anteriores valores parciales por un valor final máximo de $3.330.344.064.

Cálculo valor mínimo. (Partiendo del valor mínimo de $350.000 por metro cuadrado de construcción)

Cálculo del valor de la tierra. No varía, $210.000 por metro cuadrado del terreno, reducido en el 20% (por tener más de 6.000 metros cuadrados) queda en $168.000, multiplicado por 10.614 metros cuadrados que tiene el inmueble, es igual a $1.738.152.000.

Cálculo del valor mínimo de la construcción comercial. $350.000 por metro cuadrado, reducido al 60% por la política general de aplicar dicho porcentaje al valor comercial queda en $210.000, luego se reduce en el 85% por estado de la construcción da $178.500 por metro cuadrado, lo que finalmente se multiplica por 2.200 metros cuadrados de construcción comercial para un valor final de $392.700.000 del valor mínimo de la construcción comercial.

Cálculo del valor mínimo de la construcción industrial. $350.000 por metro cuadrado, reducido al 60% por la política general de aplicar dicho porcentaje al valor comercial queda en $210.000, luego se reduce en el 55.22% por estado de la construcción lo que da $115.962 por metro cuadrado, lo que finalmente se multiplica por 8.288 metros cuadrados de construcción industrial para un valor final de $961.093.056 del valor mínimo de la construcción industrial.

Cálculo del valor mínimo del predio. Se suman los anteriores valores parciales para un valor final mínimo de $3.136.945.056.

Cálculo valor promedio. (Partiendo del valor de $375.000 por metro cuadrado de construcción).

Cálculo del valor de la tierra: No varía, $210.000 por metro cuadrado del terreno, reducido en el 20% (por tener más de 6.000 metros cuadrados) queda en $168.000, multiplicado por 10.614 metros cuadrados que tiene el inmueble, es igual a $1.783.152.000.

Cálculo del valor promedio de la construcción comercial. $375.000 por metro cuadrado, reducido al 60% por la política general de aplicar dicho porcentaje al valor comercial queda en $225.000, luego se reduce en el 85% por estado de la construcción da $191.250 por metro cuadrado, lo que finalmente se multiplica por 2.200 metros cuadrados de construcción comercial para un valor final de $420.750.000 del valor promedio de la construcción comercial.

Cálculo del valor promedio de la construcción industrial: $375.000 por metro cuadrado, reducido al 60% por la política general de aplicar dicho porcentaje al valor comercial queda en $225.000, luego se reduce en el 55.22% por estado de la construcción lo que da $124.245 por metro cuadrado, lo que finalmente se multiplica por 8.288 metros cuadrados de construcción industrial para un valor final de $1.029.742.560 del valor promedio de la construcción industrial.

Cálculo del valor promedio del predio. Se suman los anteriores valores parciales para un valor final de $3.233.644.560”.

No obstante, el demandado objetó el dictamen pericial(44), por cuanto el perito no realizó un avalúo comercial del bien inmueble, y sólo interpretó, de manera errónea, la metodología empleada por la subsecretaría de catastro e incluyó valores que no corresponden al estudio de catastro según el informe GE-1634 de 8 de noviembre de 2005 que sirvió de fundamento para fijar el avalúo catastral del predio.

Lo anterior, porque el perito tomó como valor comercial por metro cuadrado de terreno la suma de $210.000, a pesar de que ese monto corresponde al valor catastral, pues el valor comercial equivale a $350.000 por metro cuadrado según el estudio e investigación de mercado, como lo establece la metodología establecida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi(45).

En consecuencia, el perito presentó un nuevo dictamen pericial en el que se determinó el avalúo comercial del predio para el año 2005 en $11.100.600.000.

El avalúo comercial que para el año 2005 presentó el experto avaluador se encuentra fundamentado en aspectos especializados y en las condiciones y las características del predio claramente discriminadas, así(46):

“[…] Para el cumplimiento del trabajo, naturalmente elevamos inicialmente investigaciones en el banco de datos de la Lonja de Medellín, luego se consultaron inmobiliarios expertos en avalúos en el sector, todos debidamente afiliados a la entidad gremial. Con esa base de datos se elaboró un cuadro comparativo, que me condujo a los valores de la propiedad raíz actualmente, en el sector y luego hace cinco años, de acuerdo a lo solicitado.

(…) PRIMERO: Valor del inmueble en el año 2005

Tipo de inmueble: Local comercial dotado de oficinas donde funcionan Discaribe y Caribe Motor, en este predio se vende, exhibe y se comercializan carros, además de tener talleres para la revisión, reparación y mantenimiento de los mismos.

Localización:

Municipio: Medellín

Barrio: Campoamor, fracción de Guayabal, otros le dicen barrio Noel.

Dirección: Calle 14 Nº 51-126

El sector

El inmueble está localizado en un sector delimitado de la siguiente manera:

• Al oriente la carrera 50 o autopista sur.

• Al occidente la carrera 60-65.

• Al norte, la calle 25, que entra al barrio Antioquia.

• Al sur, la calle 10.

Comprende los barrios Campoamor, Shellmar y Santa Fe.

Es un sector de topografía plana, con calles amplias y bien asfaltadas, pocas zonas verdes y antejardines.

El uso del suelo es mixto, donde se mezcla la actividad industrial, con la comercial. También se aprecia el uso institucional dado por el zoológico Santa Fe y más al occidente el aeropuerto Olaya Herrera o las playas, para vuelos nacionales y domésticos (departamentales). Se destacan como industrias Postobón, Gaseosas Luz, Shellmar, Discos Fuentes, etc.

La carrera 52 se convierte aquí en “eje estructurante” o “columna vertebral”, ya que une el vecino municipio de Itagüí, con el centro de Medellín.

El inmueble

La propiedad que se avalúa tiene las siguientes características:

Lote:

Topografía: Plana.

Forma: Similar a dos rectángulos unidos, con tres frentes dando a la calle 14, el frente mayor y a la carrera 52, el frente menor y un frente posterior dando a la calle 11. Se destaca la excelente localización, con tres frentes.

Área del lote: 10.614 mts2, que equivalen a una hectárea más 614 mts2 y a una cuadra más 4.214 mts2 aproximadamente.

Construcciones: El inmueble fue inspeccionado el día 15 de febrero de 2011. Según nos informaron tiene 10.488 mts2.

Área privada: 2.200 mts2.

Área privada taller: 8.288 mts2.

Materiales: Todos sencillos de buena calidad, se destacan estos: Armazón: Estructura y teja de asbesto cemento. Muros, ladrillo de canto y plancho, revoque, estuco y vinilo.

Estado de conservación: Muy bueno.

Comodidades: Sala de exhibición y ventas, dotada de oficinas y talleres para mantenimiento y reparación. Además tiene varios patios de parqueo, revisión y mantenimiento.

Estado de la construcción

Muy bueno. No vimos grietas, fisuras, humedales, ni goteras.

Se analizó además la antigüedad, el estado, vías de acceso, vecindario y muy especialmente las normas que planeación tiene para el sector.

Valores

Hechas las consideraciones anteriores, conceptuó que el valor del inmueble en el año 2005 era el siguiente:

Valor del metro cuadrado del lote: $700.000

Valor del metro cuadrado de construcción $350.000

O sea el valor del inmueble era:

Lote: 10.614 mts2 a $700.000 $ 7.429.800.000

Construcción 10.488 mts2 a $350.000 $ 3.670.800.000

Total $11.100.600.000

SON: once mil cien millones seiscientos mil pesos ML”.

Este peritaje no fue objetado por las partes, y se encuentra fundamentado en aspectos especializados y en las condiciones y las características del predio claramente discriminadas. Así, el valor comercial del predio, fijado por el perito avaluador, tiene en cuenta la información del banco de datos de la Lonja de Medellín y los criterios de los profesionales de la propiedad raíz respecto de las características de la construcción y del terreno.

En consecuencia, el nuevo dictamen pericial ofrece plena credibilidad para la Sala pues se encuentra debidamente sustentado. Igualmente, se reitera no fue controvertido por las partes.

Teniendo en cuenta que el avalúo comercial es de $11.100.600.000 y que el avalúo catastral fue el 60% del valor comercial(47), con fundamento en el artículo 79 (par.) de la Ley 223 de 1995(48), el avalúo catastral del predio para el año 2005 corresponde a $6.660.360.000. Asimismo, el avalúo catastral determinado con base en el dictamen practicado dentro del proceso es un poco inferior que el fijado por la administración, por lo que resulta más favorable para la actora, además de que se encuentra debidamente soportado y respaldado por otros expertos en avalúos del sector inmobiliario.

Las razones que anteceden son suficientes para revocar la sentencia apelada en cuanto anuló totalmente los actos demandados y ordenó al demandado reiniciar el trámite de revisión del avalúo, pues no hubo violación al debido proceso de la actora. En su lugar, la Sala se inhibe para fallar de fondo frente a la Resolución 0005 de 2004, anula parcialmente los actos que negaron la revisión del avalúo y a título de restablecimiento del derecho fija como nuevo avalúo catastral del predio la suma de $6.660.360.000.

De manera coherente, niega las pretensiones en el sentido de que se declare que el avalúo catastral es de $3.233.644.560, pues el peritaje que determinó dicho avalúo fue reemplazado, entre otras razones, porque partió de valores comerciales equivocados.

También niega las pretensiones para que se declare que el avalúo catastral del predio es de $4.887.387.000, pues dicha cifra no tiene sustento alguno en el proceso.

Respecto a la solicitud de devolución de los mayores valores pagados por impuesto predial con base en el avalúo catastral actualizado ($7.002.350.000), la Sala niega la petición, por cuanto sólo existe prueba del pago del impuesto por $27.134.106, correspondiente al cuarto trimestre de 2005(49), sin que exista certeza de qué parte del impuesto total se pagó por los restantes trimestres del año en mención. Además, sobre la base de que la tarifa del impuesto predial corresponde al 15.5%(50) del avalúo catastral determinado por la Sala ($6.660.360.000), el impuesto a cargo de la actora por el año 2005 sería de $103.235.000, suma superior a la que se probó que esta pagó.

Finalmente, se niega la solicitud de la demandante de condenar en costas a la parte contraria, pues no se advierte que la conducta asumida por la demandada durante el trámite del proceso haya sido temeraria o la carencia de motivación o fundamento legal de los actos demandados.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Cuarta, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

FALLA:

MODIFÍCASE la sentencia apelada. En su lugar dispone:

1. DECLÁRASE inhibida la Sala para pronunciarse sobre la legalidad de la Resolución 0005 de 30 de diciembre de 2004.

2. DECLARÁSE la nulidad parcial del Oficio SC 3021 del 7 de septiembre de 2005, que negó la solicitud de revisión del avalúo catastral para la vigencia 2005; de la Resolución 426 del 30 de diciembre de 2005 proferida por el subsecretario de catastro de la secretaría de hacienda municipal y de la Resolución SH 18-143 del 7 de marzo de 2006, dictada por el secretario de catastro de la Secretaría de Hacienda del municipio de Medellín, mediante las cuales se confirmó el oficio en mención.

3. A título de restablecimiento del derecho, FÍJASE como avalúo catastral del predio de la actora con matrícula 426370, la suma de $6.660.360.000, a partir del 1º de enero de 2005.

4. NIÉGANSE las demás pretensiones de la demanda.

Cópiese, notifíquese, devuélvase el expediente al tribunal de origen. Cúmplase.

La anterior providencia se estudió y aprobó en sesión de la fecha».

(16) Ver sentencias de 4 de septiembre de 2003, Expediente 13429, C. P. Ligia López Díaz; 2 de agosto de 2007, Expediente 15536, C. P. Ligia López Díaz; 24 de octubre de 2007, Expediente 15954, C. P. Ligia López Díaz; 8 de noviembre de 2007, Expediente 15885, C. P. María Inés Ortiz Barbosa; 8 de octubre de 2009, Expediente 16369, C. P. Hugo Fernando Bastidas Bárcenas; 4 de febrero de 2010, Expediente 16634, C. P. Martha Teresa Briceño de Valencia; 24 de mayo de 2012, Expediente 17715, C. P. Hugo Fernando Bastidas Bárcenas.

(17) La Resolución 2555 de 1988 del IGAC fue derogada por la Resolución 70 de 4 de febrero de 2011, expedida por la misma entidad.

(18) Artículo 3º de la Ley 14 de 1983 y 1º de Decreto 3496 de 1983.

(19) Sentencia de 29 de marzo de 2007, Expediente 14738, C. P. Ligia López Díaz.

(20) Esta norma es concordante con el artículo 129 de la Resolución 2555 de 1988.

(21) Folios 24 a 31.

(22) ART. 130.—Forma de la petición de revisión. Los interesados podrán pedir por escrito, ante la respectiva oficina de catastro, bien directamente o por conducto de sus apoderados o representantes legales, la revisión del avalúo, con las pruebas de que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio.

ART. 134.—Naturaleza de las pruebas. La petición de revisión deberá apoyarse en pruebas que demuestren que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio, conforme a lo previsto en el parágrafo del artículo 129.

Las demás peticiones deberán fundamentarse en pruebas que acrediten el derecho.

PAR. 1º—En todo trámite que se adelante ante las autoridades de catastro, el propietario o poseedor podrá presentar documentos tales como: planos, certificaciones de autoridades administrativas, certificados de entidades financieras, declaraciones extrajuicio, contratos de construcción, aerofotografías, escrituras que comprueben titularidad del dominio o posesión, hechos y existencia de mejoras o desmejoras de construcción, acciones y derechos materializados extrajudicialmente.

[…].

(23) Sentencia del 24 de mayo de 2012, Expediente 17715, C. P. Hugo Fernando Bastidas Bárcenas.

(24) Folios 15 a 17.

(25) Folios 52 y 53.

(26) Folio 17.

(27) Sección Primera, sentencia del 18 de octubre de 2012, Expediente 2000-01421-01, C. P. Guillermo Vargas Ayala.

(28) ART. 44.—Las demás decisiones que pongan término a una actuación administrativa se notificarán personalmente al interesado, o a su representante o apoderado.

Si la actuación se inició por petición verbal, la notificación personal podrá hacerse de la misma manera.

Si no hay otro medio más eficaz de informar al interesado, para hacer la notificación personal se le enviará por correo certificado una citación a la dirección que aquel haya anotado al intervenir por primera vez en la actuación, o en la nueva que figure en comunicación hecha especialmente para tal propósito. La constancia del envío se anexará al expediente. El envío se hará dentro de los cinco (5) días siguientes a la expedición del acto.

No obstante lo dispuesto en este artículo, los actos de inscripción realizados por las entidades encargadas de llevar los registros públicos se entenderán notificados el día en que se efectúe la correspondiente anotación.

Al hacer la notificación personal se entregará al notificado copia íntegra, auténtica y gratuita de la decisión, si esta es escrita.

En la misma forma se harán las demás notificaciones previstas en la parte primera de este código.

(29) En sentencia de 15 de febrero de 2002, Expediente 12459, la Sala precisó que las normas de la Resolución 2555 de 1988 del IGAC son especiales, pues consagran en un cuerpo normativo la formación, conservación y actualización catastral con un régimen propio en los distintos aspectos, “entre ellos los procesales, por lo cual no puede pretenderse la aplicación de las normas administrativas generales.

(30) Folio 17.

(31) Folios 141 a 143.

(32) Folios 7 a 14.

(33) Folios 18 a 22.

(34) Folio 147 a 153.

(35) Folio 32.

(36) Folios 154 a 165.

(37) En este predio se vende, exhibe y comercializa carros, además de tener talleres para el cuidado, reparación y mantenimiento de los mismos.

(38) Folio 36.

(39) Folio 43.

(40) Folios 154 y 155.

(41) Peritaje ordenado por auto de 15 de octubre de 2009 - folios 239 a 240.

(42) Folio 83.

(43) Folios 243 a 250.

(44) Folios 252 a 254.

(45) Folios 252 a 254.

(46) Folios 19 a 23.

(47) Porcentaje que ambas partes aceptan.

(48) Según el artículo 79 [par.] de la Ley 223 de 1995, el avalúo catastral de los bienes inmuebles urbanos no puede ser inferior al cuarenta por ciento (40%) de su valor comercial.

(49) Según documento de cobro 01405150092261 expedido por el municipio de Medellín (fl. 60).

(50) Según documento de cobro 01405150092261.