Sentencia 2008-00032 de julio 31 de 2014

CONSEJO DE ESTADO 

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN PRIMERA

Rad.: 05001 2331 000 2008 00032 01

Consejero Ponente:

Dr. Guillermo Vargas Ayala

Actor: Hares Nayib Esteban Neme Arango

Demandado: municipio de Medellín

Bogotá, D.C., treinta y uno de julio de dos mil catorce.

EXTRACTOS: «VI. Consideraciones

6.1. El acto acusado.

Está representado en el artículo segundo de la Resolución 1341 de 18 de septiembre de 2007 “Por la cual se dispone una expropiación por vía administrativa de un bien inmueble”, expedida por el municipio de Medellín, cuyo tenor es el siguiente:

“ART. 2º—Valor del precio indemnizatorio. El valor del precio indemnizatorio de la expropiación que se decide por la presente resolución es de cuatrocientos ocho millones seiscientos noventa y cinco mil ochocientos ochenta pesos M.L. ($408.695.880), conforme al avalúo comercial LPR-A-319-07 del 30 de marzo de 2007, elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia”.

6.2. Problema jurídico a resolver.

Atendiendo las razones de la sentencia apelada y los motivos de inconformidad de la actora respecto de estas, el debate de la instancia se circunscribe a establecer (i) si el dictamen pericial rendido por el perito designado en el proceso debe sujetarse o no a las reglas establecidas en el Decreto 1420 de 1998 y, en caso de que la respuesta sea afirmativa, verificar si dicho experticio se ajustó o no a esa normativa; y (ii) si es deber del juez solicitar la aclaración y/o complementación de los dictámenes periciales rendidos en los procesos.

6.2. Análisis de la impugnación.

6.2.1. Precio indemnizatorio en la expropiación administrativa. Avalúo comercial de los inmuebles. Ámbito de aplicación del Decreto 1420 de 1998.

Esta Sección ha precisado los elementos que debe contener la indemnización que se realiza como consecuencia de una expropiación administrativa, por lo que se reitera —como ya se ha hecho en similares casos—(2) el pronunciamiento contenido en el fallo de 14 de mayo de 2009 proferido dentro del Exp. 05001-23-31-000-2005-03509-01, C.P. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta, que en este aspecto señaló:

En ese orden de ideas, cuando un particular se ve constreñido por el Estado a transferirle una porción de su patrimonio por motivos de utilidad pública o de interés social debidamente determinados por el legislador, tiene derecho al pago de una indemnización de carácter reparatorio y pleno, que comprenda tanto el valor del bien expropiado, como el que corresponda a los demás perjuicios que se le hubieren causado, tal como lo han precisado en forma reiterada la H. Corte Constitucional y el H. Consejo de Estado.

En ese mismo sentido, el artículo 17 de la Declaración de los derechos del hombre y del ciudadano de 1789, establece de manera tajante y asertiva que ‘Siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización’.

El pacto de San José de Costa Rica, relativo a los derechos económicos y sociales, que por virtud de lo dispuesto en el artículo 94 de la Constitución Política de 1991 forma parte del llamado ‘bloque de constitucionalidad’, prevé igualmente en su artículo 21.2 el pago de una indemnización previa y justa que cubra la totalidad de los perjuicios que se deriven de la transferencia forzada de un bien de dominio privado en favor del Estado. Lo anterior significa que el valor que se determine con esa finalidad, debe ser comprensivo de todas las ablaciones patrimoniales causadas, de tal suerte que las mismas sean objeto de una reparación integral. Por lo mismo, en la determinación del quantum indemnizatorio debe tenerse especial cuidado en no rebasar, en uno u otro sentido, la línea divisoria que marca las fronteras entre el enriquecimiento y el menoscabo.

Como bien se puede observar, el principio general que subyace en estas normas de rango superior, indica que los daños y perjuicios que se originen en el acto de autoridad mediante el cual se decrete la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular para satisfacer con ellos una necesidad de interés general, presupone necesariamente la obligación a cargo de la autoridad que ostenta la potestas expropiandi, de indemnizar plena y previamente al afectado, con el propósito de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual es sometido de manera forzada. En otras palabras, el hecho de que en estos casos el interés general deba prevalecer sobre los intereses privados, no significa en modo alguno que por dicha circunstancia queden excluidas las garantías que la Constitución reconoce en favor del propietario, pues no puede pretenderse que este deba asumir a título personal un detrimento en su patrimonio, como consecuencia de la ruptura del principio de igualdad en el reparto de las cargas públicas.

Así las cosas, la indemnización que ha de reconocerse al afectado en estos casos como consecuencia de la transmisión imperativa de su derecho de dominio, constituye un instrumento para garantizar que el perjuicio sea transferido a todos los miembros de la colectividad y reparado de manera integral.

Partiendo de las anteriores consideraciones, la H. Corte Constitucional, mediante Sentencia C-153 de 1994 señaló que el quantum de la expropiación debe abarcar, además del valor del bien expropiado, el de ‘(...) los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación’. Y agrega: ‘Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado’ (cursivas de la Corte) (...).

En esa misma línea de pensamiento, el destacado administrativista argentino Manuel María Díez, señala que ‘[...] la suma a pagar debe cubrir exactamente el daño que se irrogue al propietario, sin que este se empobrezca ni enriquezca, en la medida que tal resultado pueda razonablemente alcanzarse’.

En sintonía con la anterior apreciación, el profesor Rafael Bielsa comenta que ‘La reparación integral debe ser justa y razonable’ y continúa diciendo, ‘(...) ’el justiprecio‘ es el que representa y restablece el equilibrio, no, desde luego, nominalmente, sino realmente, efectivamente’.

Como corolario de lo expuesto, debe entenderse que la decisión de expropiar un bien del dominio privado, comporta necesariamente la obligación de indemnizar el daño, todo el daño y nada más que el daño, esto es, sin pecar por exceso o por defecto, pues es claro que una indemnización que exceda los límites de lo justo, o que resulte ser parcial o incompleta, se aparta del postulado de justicia consagrado por el constituyente.

Así las cosas, toda indemnización que se torne írrita o injusta ocasiona un menoscabo o desmedro económico al patrimonio de la persona afectada con la expropiación, a quien le asiste el derecho subjetivo de ser indemnizada conforme a la garantía constitucional ya mencionada. En caso contrario, el asunto podrá ser objeto de acción contencioso-administrativa, puesto que esta es procedente respecto del precio, cuando el expropiado considere incumplido el mandato de que la indemnización sea justa y plena” (se resalta).

Para cumplir con los fines de la indemnización en los términos anotados, la administración cuenta con mecanismos legales que le permitan fijar el precio indemnizatorio y la forma de su pago. Este precio indemnizatorio según lo dispuesto en los artículos 67 y 68 de la Ley 388 de 1997 comprende, además del precio de adquisición del inmueble que se establece conforme al avalúo que para dichos efectos realice la entidad correspondiente, el daño emergente y el lucro cesante e igualmente los demás perjuicios que merezcan ser reparados para garantizar una indemnización plena.

En relación con el precio de adquisición el artículo 61 de la citada ley prevé lo siguiente:

“El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-Ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica.

La forma de pago del precio de adquisición podrá ser en dinero o en especie, en títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, derechos de participación en el proyecto a desarrollar o permuta”.

El avalúo comercial determina el precio de adquisición, de manera que si este no cumple con los requisitos legales que permitan inferir que el valor otorgado fue el resultado de un estudio técnico apropiado, el precio indemnizatorio se verá necesariamente afectado. Ahora bien, para que ello no ocurra, la entidad que realice el avalúo debe seguir las reglas contempladas en el Decreto 1420 de 1998 “por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto-Ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 11 del Decreto-Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos”.

El artículo 1º del Decreto 1420 de 1998 establece que las disposiciones contenidas en dicha norma reglamentaria tienen por objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los siguientes eventos, entre otros: 1. Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa; 2. Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria; 3. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía judicial; 4. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa; 5. Determinación del efecto de plusvalía; 6. Determinación del monto de la compensación en tratamiento de conservación; 7. Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del precio objeto de la misma; y 8. Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989.

En criterio del apelante, no es cierto que los peritos en la presentación de un informe para un proceso judicial tengan que cumplir con las exigencias contenidas en el Decreto 1420 de 1998 (y en la Res. 620/2008(3) del Instituto Geográfico Agustín Codazzi), pues en ninguna parte del artículo 1º de esta norma reglamentaria se dice que las reglas en ella contenidas también se aplicarán en los procesos judiciales, por lo cual no es válido concluir que el dictamen elaborado por un perito carece de valor probatorio si no las tiene en cuenta.

La Sala no comparte esta apreciación del apelante, en consideración a que la adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa, evento al que se refiere el numeral 4º del citado artículo 1º, es una actuación que legalmente puede desarrollarse en dos escenarios: uno, el administrativo, en el cual aquella se decreta por parte la autoridad competente, quien dispone sobre la indemnización a que haya lugar, y otro el judicial, cuyo objeto es el control jurisdiccional de lo concerniente precisamente al precio indemnizatorio, que como antes se dijo, comprende el precio de adquisición del inmueble, precio este que corresponde a su avalúo comercial. Por lo tanto, es claro que las reglas que se establecen en el Decreto 1420 de 1998 para la determinación del valor comercial de los inmuebles objeto de expropiación administrativa son igualmente aplicables en el proceso judicial en que se controla la legalidad del precio indemnizatorio reconocido por la administración que debe incluir por mandato legal el mencionado valor.

Con todo, si no se admite esta interpretación, no debe pasarse por alto que el listado de eventos contenido en el artículo 1º del Decreto 1420 de 1998 es meramente enunciativo, pues la norma se refiere “entre otros” a los eventos que expresamente menciona, lo que supone que no excluye su aplicación a otro tipo de asuntos, en los cuales, en una sana lógica, debe entenderse incluido el proceso judicial especial de nulidad y restablecimiento del derecho que la Constitución Política y la ley autorizan promover cuando el afectado con la medida de expropiación administrativa no está conforme con el precio indemnizatorio que el Estado le ha reconocido en el acto por el cual lo priva de la propiedad de alguno de sus bienes.

Con ese entendimiento la Sala en pronunciamientos sobre asuntos similares al presente(4) ha precisado que los avalúos comerciales oficiales así como los dictámenes periciales ordenados en el proceso para determinar el valor comercial de los inmuebles objeto de expropiación deben respetar las normas contenidas en el Decreto 1042 de 1998 y en las resoluciones del Instituto Geográfico Agustín Codazzi en las que establece la metodología para la realización de los avalúos de que trata la Ley 388 de 1997 y dicho decreto.

Por lo anterior, no tiene en este aspecto vocación de prosperidad el recurso de apelación.

6.2.2. Reglas del avalúo comercial de los inmuebles objeto de expropiación administrativa. Requisitos del dictamen pericial contentivo de un avalúo comercial.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2º del Decreto 1042 de 1998 se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual este se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración (art. 3º, ibídem).

En los artículos 12 a 19 del Decreto 1042 de 1998 se regula el procedimiento para la elaboración y controversia de los avalúos, señalándose al efecto las entidades ante quienes puede solicitarse la realización del avalúo, los requisitos de la solicitud respectiva, la responsabilidad de los avaluadores respecto de la veracidad de la información urbanística que afecte o haya afectado el inmueble objeto del predio en el momento de la realización del avalúo, y la oportunidad, forma y procedimiento de revisión del avalúo.

Por otro lado, en los artículos 20 a 26 de esta norma reglamentaria se definen los parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos, entre los que se destacan los siguientes:

(i) El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación (art. 20).

(ii) Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la determinación del valor comercial: a) La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo; b) La destinación económica del inmueble; c) Para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el avalúo se realizará sobre las áreas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad; d) Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de ellos; e) Dentro de los procesos de enajenación y expropiación, que afecten parcialmente el inmueble objeto del avalúo y que requieran de la ejecución de obras de adecuación para la utilización de las áreas construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinarán en forma independiente y se adicionará al valor estimado de la parte afectada del inmueble para establecer su valor comercial; f) Para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses; g) Cuando el objeto del avalúo sea un inmueble declarado de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, por no existir bienes comprables en términos de mercado, el método utilizable será el de reposición como nuevo, pero no se descontará la depreciación acumulada, también deberá afectarse el valor por el estado de conservación física del bien. Igualmente, se aceptará como valor comercial de dicho inmueble el valor de reproducción, entendiendo por tal el producir el mismo bien, utilizando los materiales y tecnología con los cuales se construyó, pero debe tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido; y h) La estratificación socioeconómica del bien (art. 21).

(iii) Asimismo, para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características: a) Para el terreno: aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma; clases de suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección; las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio; tipo de construcciones en la zona; la dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de transporte; en zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas; y la estratificación socioeconómica del inmueble; b) Para las construcciones: el área de construcciones existentes autorizadas legalmente; los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados; las obras adicionales o complementarias existentes; la edad de los materiales; el estado de conservación física; la vida útil económica y técnica remanente; y la funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido; c) Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes; d) Para los cultivos: la variedad; la densidad del cultivo; la vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo; el estado fitosanitario; y la productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas donde se encuentre localizado (art. 22).

(iv) En desarrollo de las facultades conferidas por la ley al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, las normas metodológicas para la realización y presentación de los avalúos de que trata el presente decreto serán señaladas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mediante resolución que deberá expedir dentro de los sesenta (60) días hábiles siguientes a la publicación de este decreto, la cual deberá publicarse en el Diario Oficial (art. 23).

(v) Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual. La determinación de las normas metodológicas para la utilización de ellos, será materia de la resolución de que trata el artículo 23 del presente decreto (art. 25).

(vi) Cuando las condiciones del inmueble objeto del análisis permitan la aplicación de uno o más de los métodos enunciados en el artículo anterior, el avaluador debe realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor que se determine (art. 26).

En el artículo 1º de la Resolución 620 de 2008 del Instituto geográfico Agustín Codazzi “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997” se define el método de comparación o de mercado así: “Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”.

Los artículos 10 y 11 de esta resolución establecen las siguientes reglas para la aplicación del método de comparación o de mercado:

“ART. 10.—Método de comparación o de mercado. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.

Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios.

Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción.

Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.

En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis.

“ART. 11.—De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de los valores. Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado de documentos escritos, estos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos.

Se reitera que la encuesta solo se usará para comparar y en los eventos de no existir mercado. En los casos que existan datos de ofertas, de transacciones o de renta producto de la aplicación de los métodos valuatorios, la encuesta no podrá ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a asignar.

Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central, es necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación (ver Capítulo VII De las fórmulas estadísticas).

Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.

Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, no es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.

En caso de que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente de asimetría (ver Capítulo VII De las fórmulas estadísticas) para establecer hacia dónde tiende a desplazarse la información, pero no podrá sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión.

Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de las construcciones y se quieran trabajar en un sistema de ajuste de regresión, será necesario que se haga por lo menos el ajuste para tres ecuaciones (ver Capítulo VII De las fórmulas estadísticas) y se tomará la más representativa del mercado”.

Ahora bien, como antes se expresó, en los dictámenes periciales que se rindan en un proceso especial de nulidad y restablecimiento del derecho en el que se discuta el precio indemnizatorio de un inmueble expropiado por vía administrativa, en particular en lo relativo a su avalúo comercial, los peritos designados están sujetos a las reglas para la elaboración de dichos avalúos antes referidas contenidas en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución 620 de 2008 e igualmente, por tratarse de una prueba en una actuación judicial, deben seguir las reglas que el estatuto de procedimiento civil establece para la elaboración y rendición de los informes técnicos que se les solicite (arts. 233 y ss.), expresando no solo las conclusiones de sus trabajos sino explicando las razones técnicas y científicas en que se las mismas se fundamentan. Precisamente, sobre este particular en la sentencia del 14 de mayo de 2009 esta Sección precisó lo siguiente:

“Según el criterio expresado por esta corporación, en estos casos resulta insuficiente la mera exposición de los resultados de las operaciones periciales practicadas y de las deducciones extraídas por el perito, huérfanas de las explicaciones relativas a su origen y al proceso lógico e intelectivo que ha conducido a su obtención, omitiendo la exposición y explicación de las razones por las cuales no es dable mantener otro criterio diferente.

Precisamente por el hecho de que tanto las partes como la autoridad judicial no cuenten con los conocimientos especializados del perito, es de esperar que este revele los datos y los hitos de su discernimiento, que si bien un entendido en la materia puede reputar elementales, un profano puede encontrarlos inasequibles. Obsérvese que el cometido principal de cualquier experticia no es otro que la persuasión, y esta difícilmente se logra cuando solamente se efectúan afirmaciones o negaciones de manera apodíctica, negándole al juez y a las partes la posibilidad de conocer los rudimentos básicos del análisis efectuado. La labor del perito consiste precisamente en proporcionar, junto con el fruto de su propia interpretación, los fundamentos que lo soportan, para situar a sus destinatarios en condiciones de poder valorar la objetividad, la razonabilidad, la coherencia y la sensatez de las conclusiones presentadas.

[...].

Todo lo anterior tiene su fundamento legal en el numeral 6º del artículo 237 del CPC, en donde se dispone que ‘El dictamen debe ser claro, preciso y detallado; en él se explicarán los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de las conclusiones’. Esta disposición consagra la necesidad de explicar el por qué se rinde el dictamen en determinado sentido, indicando las razones de orden técnico, científico o artístico que se tuvieron en cuenta para conceptuar, a fin de que, como ya se dijo, las partes puedan ejercer el derecho de contradicción de la prueba y el juez, por su parte, pueda valorar la racionalidad y objetividad de las conclusiones emitidas” (negrillas ajenas al texto original).

6.2.3. Examen del dictamen pericial rendido en el proceso a la luz de las reglas antes señaladas.

6.2.3.1. La solicitud del dictamen pericial. En el capítulo pertinente de la demanda el actor solicitó como prueba “(...) designar perito avaluador de inmuebles para que determine el valor comercial del inmueble que fue objeto de expropiación y cuya descripción, características y linderos aparece en el hecho 5 de esta demanda pero también en las resoluciones de oferta de compra y de expropiación que acompañan esta demanda. El perito determinará el valor a precisos del mes de septiembre de 2007”, prueba que fue decretada por el a quo por auto de 30 de octubre de 2008, quien designó para el efecto al perito avaluador de bienes inmuebles Jorge William Cardona Henao(5).

6.2.3.2. El dictamen pericial rendido. El profesional designado rindió la experticia solicitada, en los siguientes términos:

“Como perito avaluador de bienes inmuebles, procedo a pronunciarme sobre lo solicitado, enviando mi concepto sobre el valor comercial de un bien inmueble, cuyas características definiremos a continuación:

TIPO DE AVALÚO. Se calcula en valor comercial, para una venta de estricto contado.

TIPO DE INMUEBLE: Lote urbano, que forma parte de un lote de mayor extensión. Sobre este terreno no se tienen construcciones ni mejoras, distintas a las adecuaciones requeridas para la operación de un parqueadero, uso provisional entretanto se da una destinación definitiva al inmueble.

LOCALIZACIÓN:

Municipio: Medellín.

Barrio: Colombia, sector Simesa.

Dirección: Carrera 48 # 20-145.

NOTA: El lote da frente a la avenida Los Industriales (carrera 48) y a la avenida Regional del Río Aburrá.

Se avalúa una faja compuesta por áreas que pertenecen a dos (2) matriculas inmobiliarias, pero físicamente están unidas, formando un solo predio.

EL SECTOR:

El inmueble forma parte de un sector que se desarrolló a ambos lados de la carrera 48 llamada avenida de Los Industriales. El sector va desde la calle 10 (al sur), hasta la calle 29 (al norte), y desde la carrera 43A (al oriente), hasta la carrera 49 Regional del Río (al occidente).

Es un sector de uso mixto y muy variado, veamos:

COMERCIAL: Hay tres estaciones de servicio (de la Esso, Mobil y Codi), ventas de vehículos, ventas de equipos refrigerantes (aire acondicionado y ventiladores).

Al sur se destaca el centro comercial Monterrey con más de 100 locales, un almacén Éxito, dos notarias y oficinas y consultorios del Seguro Social. También hay una universidad.

En el sector oriental esta Manila, barrio residencial de buena categoría.

La topografía puede definirse como dos mesetas con una mínima inclinación que cae hacia el occidente. La primera va desde la carrera 43A, hasta la avenida de Los Industriales, y la segunda desde esta hasta el rio.

Las calles son amplías y están bien esfaltadas (sic) y además tiene aceras y antejardines.

Hay buen transporte público (buses, busetas, taxis y colectivos), lo cual se complementa por la línea A del tren metropolitano con dos estaciones dentro del sector, a saber: POBLADO e INDUSTRIALES.

EL INMUEBLE

Forma: Rectangular

Topografía: Plana

Accesos: Dos a saber: Av. Los Industriales y Regional del Rio.

ÁREAS:

MatrículaÁrea sin servidumbreÁrea con servidumbreTotal
MI400175276,32 m2328,70 m2605,02 m2
MI400176277,82 m2382,20 m2606,02 m2
Total1,211,04m2

Estos datos se tomaron de los avalúos realizados por La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y de Antioquia.

POLÍTICA DEL AVALÚO:

Al elaborar los avalúos de propiedad raíz, el suscrito como avaluador analiza los avalúos y transacciones realizadas recientemente en el mismo sector, tanto por el suscrito, como por empresas socias de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y la misma lonja.

Se considera el valor para una venta de contado, es decir sin financiación.

No se tiene en cuenta el llamado “valor afectivo” que de la propiedad tiene su dueño, ya que este es un intangible que solamente ello podría avaluar.

Se deprecia el lote porque tiene el uso condicionado por la construcción existente en él. También se deprecia la construcción de acuerdo a la edad, aplicando tablas técnicas cuyo uso esta aceptado por organizaciones internacionales de avaluadores.

VALORES

Hechas las consideraciones anteriores el siguiente es nuestro concepto sobre el valor comercial de los inmuebles:

Matrícula 001-400175
Terreno sin servidumbre276,32 m2 a $1.200.000$331.584.000
Terreno con servidumbre328,70 m2 a $1.200.000$394.440.000
Subtotal$726.024.000
Matrícula 001-400176
Terreno sin servidumbre277,82 m2 a $1.200.000$333.384.000
Terreno con servidumbre328,20 m2 a $1.200.000$393.840.000
Subtotal$727.224.000
Total$1.453.248.000

Son: Un mil cuatrocientos cincuenta y tres millones doscientos cuarenta y ocho mil pesos M.L.” (mayúsculas sostenidas y negrillas originales).

6.2.3.2. La solicitud de aclaración y complementación del dictamen pericial. La apoderada judicial del municipio de Medellín solicitó oportunamente la aclaración y complementación del dictamen pericial, con la siguiente argumentación:

“Procedo a solicitar la aclaración del dictamen pericial en donde asignó un valor al inmueble, toda vez que la información carece de sustento probatorio.

De conformidad con lo señalado por el perito, la política del dictamen se definió en los siguientes términos: ‘Al elaborar los avalúos de propiedad raíz el suscrito como avaluador analiza los avalúos y transacciones realizadas recientemente en el mismo sector, tanto por el suscrito, como por empresas socias de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y la misma lonja’.

No se aporta ningún análisis o documento que sustente la conclusión. No se incluye la identificación de los inmuebles cuyos avalúos sean iguales a los que fija en el dictamen.

En estas condiciones resulta claro que el experticio no cumple con los parámetros establecidos para la elaboración de los dictámenes periciales en el artículo 237 numeral 6º del Código de Procedimiento Civil que establece: ‘El dictamen debe ser claro, preciso y detallado, en él se explicarán los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de las conclusiones’.

La determinación de los avalúos comerciales de los inmuebles por parte del perito debe obedecer a una seria investigación debidamente sustentada.

La metodología para avaluar los inmuebles objeto de expropiación administrativa están debidamente reglamentados en disposiciones de carácter nacional; por tanto, el perito al determinar el valor comercial del predio que nos ocupa debe tener en cuenta dichas disposiciones.

Para tales efectos, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 1420 de 1998 que reglamenta la Ley 388 de 1997 en el tema de avalúos, incluyendo los parámetros necesarios para la adquisición de inmuebles ya fuera por enajenación forzosa, voluntaria o por expropiación judicial o administrativa. El artículo 2º del citado estatuto define que se entiende por valor comercial de un inmueble:

‘Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien’.

Por su parte, la Resolución 762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, —IGAC—, reglamentó las metodologías para la elaboración de los avalúos comerciales de los predios objeto de expropiación. En la citada providencia se define el método de comparación o de mercado así:

‘Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial’.

Por lo tanto, para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 237 del Código de Procedimiento Civil, procedo a solicitar al perito contestar las siguientes preguntas:

1. Informe cuál fue el método que se utilizó para establecer el avalúo comercial del inmueble de la referencia.

2. Explique y sustente en forma clara, precisa y detallada el ‘análisis de avalúos y transacciones’, que según su escrito realizó, y para llegar a determinar el avalúo del predio objeto de la demanda de la referencia.

3. Allegue el ‘estudio comparativo’ que realizó, según lo que manifiesta en su escrito, incluyendo las ofertas o transacciones con otros predios en el sector de condiciones semejantes y comparables al del predio objeto del avalúo, que fueron tenidos en cuenta para determinar el avalúo comercial del inmueble de propiedad de los demandantes.

Igualmente aportará tales ofertas o transacciones ‘clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial’. Tal como lo exige la Resolución 762 de 1998 del IGAC.

4. Manifestará de aquellos inmuebles sobre cuyas transacciones, ofertas y avalúos tuvo en cuenta en su dictamen, cuáles son las características que los hacen ‘equiparables’ al predio objeto del dictamen pericial.

5. Deberá allegar los documentos que prueben los datos obtenidos tanto para determinar el valor del inmueble, como los demás que sustentan el dictamen.

6. Definirá el concepto de depreciación y allegará las tablas técnicas de depreciación por edad del predio en que basa su análisis.

7. El perito deberá indicar si la existencia de una servidumbre de energía que grava el predio objeto del dictamen, constituye un elemento determinante o no para la fijación del precio. Para tal efecto deberá explicar su respuesta”(6).

6.2.3.3. La aclaración y complementación del dictamen pericial. En respuesta a la anterior solicitud el auxiliar de la justicia designado en este proceso manifestó lo siguiente:

“Jorge William Cardona Henao, actuando en calidad de perito nombrado por el Honorable Tribunal Administrativo de Antioquia, muy comedidamente me permito aclarar y complementar el dictamen pericial elaborado recientemente.

El Decreto 1420 de 1998 es aplicable solamente en los siguientes casos, tal, como lo indica su artículo primero que reza:

‘ART. 1º—Las disposiciones contenidas en el presente decreto tienen por objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y criterios parata elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los siguientes eventos, entre otros:

1. Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa.

2. Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria.

3. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía judicial

4. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa.

5. Determinación del efecto de plusvalía.

6. Determinación del monto de la compensación en tratamientos de conservación.

7. Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del predio objeto de la misma.

8. Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el artículo 37 de la Ley Novena de 1989’.

El caso de los peritos auxiliares de la justicia, estrictamente hablando, no está regido por esta norma.

2. La Resolución 762 de 1998 que cita la Dra. Catalina María Duque López no está vigente, pues fue derogada por una resolución del año 2008.

3. El método utilizado para el experticio presentado al despacho es el denominado método comparativo de mercado.

4. Se allegaron datos de valores comerciales para tierras industriales contenidos en el estudio elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia a finales del año 2008, en el cual aparecen valores iguales y superiores para tierras similares y comparables con la que se avalúo dentro de mi informe. Además realicé múltiples consultas con peritos avaluadores inscritos en la Lonja De Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, quienes nos permitieron conocer sus bases de datos e informaciones de ofertas, transacciones y avalúos que me permitieron llegar a la conclusión del valor presentado. Se adjuntan planos de los diferentes lotes industriales y comerciales.

4. Para un lote no cabe aplicar depreciaciones.

5. Considero que la presencia de una servidumbre de energía no demerita el valor del lote, puesto que un terreno de esta naturaleza debe disponer de áreas destinadas a parqueaderos para atención de clientes y visitantes y la áreas ocupadas por el paso de las redes de energía pueden ser destinadas a tal fin, contando para ello con un adecuado diseño arquitectónico.

Me permito aclarar que dicho dictamen y peritazgo corresponde a los lotes identificados con la matrícula inmobiliaria número 001-400175”(7) (negrillas adicionales de la Sala).

6.2.3.4. Examen de la Sala. Al analizar el dictamen pericial rendido en el proceso así como el escrito mediante el cual se aclara y complemente se advierte con claridad que, contrario a lo señalado por el apelante, aquel no se ajusta en estricto rigor a las exigencias establecidas en la normativa jurídica sobre elaboración de avalúos comerciales y rendición de dictámenes periciales (indicada en el num. 6.2.2 de estas consideraciones), puesto que carece de la fundamentación técnica necesaria y suficiente que soporte sus conclusiones.

En efecto, aunque en el avalúo comercial elaborado por el perito designado en este proceso se anuncia que el precio del inmueble objeto de la medida de expropiación administrativa se determinó como resultado de la aplicación del “método comparativo de mercado” y se asegura que se realizaron “múltiples consultas con peritos avaluadores inscritos en la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, quienes nos permitieron conocer sus bases de datos e informaciones de ofertas, transacciones y avalúos”, en ninguno de los apartes de dicho documento ni en sus anexos se señalan cuáles fueron exactamente las operaciones inmobiliarias o los avalúos recientes que se tuvieron en cuenta para hacer la mencionada comparación, lo cual permite concluir que dicho informe se encuentra desprovisto de argumentos técnicos y de apoyo probatorio suficientes.

Además, como lo observó el a quo, en el dictamen el perito aclara que se allegaron datos de valores comerciales para tierras industriales contenidos en el estudio elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia a finales del año 2008, en el cual aparecen valores iguales y superiores para tierras similares y comparables con la que se avalúo dentro de su informe, cuando lo cierto es que el avalúo comercial que se solicitó debía fundamentarse, tal como lo pidió el demandante, en valores del mes de septiembre de 2007, que corresponde a la época en que se profirió el acto demandado.

A pesar de sus afirmaciones, no aparece en su avalúo la constancia expresa de las comparaciones, simulaciones, cálculos y operaciones efectuados para deducir el valor unitario del metro cuadrado. En otras palabras, a pesar de las consideraciones expuestas en los documentos atrás transcritos, se advierte que ninguna de ellas constituye una premisa suficiente que permita concluir que el valor comercial del inmueble asciende realmente a la suma total de $726.024.000.

Si bien era preciso dejar constancia expresa de datos exhaustivos y concretos o de detalles particularmente circunstanciados, el dictamen practicado en la primera instancia en realidad no presenta ningún razonamiento que soporte la determinación del justiprecio y que permita desvirtuar las conclusiones consignadas en el avalúo oficial, el cual tampoco se logra desvirtuar por el demandante en esta instancia del proceso, en la que se limitó a señalar que dicho informe técnico tampoco contiene los elementos de los que se dice carece el rendido en el proceso, argumento este genérico y abstracto que lógicamente no permite establecer la incorrección del avalúo comercial contenido en el acto administrativo acusado.

En consecuencia, como no se aportó ningún elemento de juicio ni soporte de orden técnico que permitiera corroborar la corrección y certeza de lo dicho en el dictamen pericial rendido en el proceso, es claro también que en este aspecto carece de prosperidad el recurso de apelación objeto de examen.

6.2.4. Alcance de los deberes del juez en materia probatoria.

Aduce el apelante que el a quo no hizo ninguna observación al trabajo presentado por el perito, siendo que en uso de sus poderes de dirección del proceso y mediación en las pruebas debió solicitar que se ampliara, complementara o ampliara el dictamen. Esa omisión, a su juicio, constituye una vía de hecho.

La Sala desestima el argumento del impugnante, pues ordenar la aclaración o complementación del dictamen pericial no es un deber del juez sino una facultad que la ley le otorga(8), al reconocerse que es a las partes interesadas en la prueba a quienes en primer lugar les corresponde promover tal actuación.

Debe recordarse que es regla del procedimiento aquella conforme a la cual “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen” (CPC, art. 177). En este caso, para obtener la nulidad del artículo 2º del acto demandado era deber del demandante probar que el avalúo comercial oficial del inmueble objeto de expropiación administrativa no correspondía a su real valor comercial. En otros términos, el actor tenía la carga de demostrar la incorrección del avalúo oficial.

Ese cometido, no obstante, no se logró en el asunto sub examine, pues no se desvirtuó mediante un medio de prueba idóneo y válido la presunción de veracidad y certeza del avalúo oficial.

Ahora bien, aunque es cierto que las normas de procedimiento confieren al juez poderes oficiosos en materia probatoria, tales normas no pueden entenderse como la negación del deber de las partes de probar los hechos en que soportan sus solicitudes, pues tales poderes del juez no están instituidos para corregir las deficiencias de la demanda ni para corregir ni suplir el abandono y descuido de las partes en materia probatoria.

En este caso, el demandante dispuso de la oportunidad legal para, si lo consideraba necesario, solicitar la aclaración y/o complementación del dictamen pericial rendido por el auxiliar de justicia designado en este proceso, pero no hizo uso de ella, pretendiendo ahora trasladar al juez un deber que le incumbe cumplir a aquel como sujeto procesal.

Por consiguiente, no prospera en este punto tampoco el recurso de apelación.

En cuanto a la consideración sobre la ocurrencia de una vía de hecho derivada de esa supuesta omisión o de la configuración de algún título de responsabilidad del Estado en este proceso, la Sala no efectuará ninguna consideración en esta providencia, como quiera que tales valoraciones no son de su resorte en sede de esta actuación judicial.

6.3. Conclusión.

En consecuencia, la Sala confirmará la sentencia apelada.

Por lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,

FALLA:

CONFIRMAR la sentencia apelada de fecha 25 de octubre de 2011 proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante la cual negó las súplicas de la demanda formulada en ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho contra el artículo segundo de la Resolución 1341 de 18 de septiembre de 2007, expedida por el municipio de Medellín.

Cópiese, notifíquese, publíquese y cúmplase».

(2) Ver las sents. de mar. 10/2011 (Exp. 05001-23-31-000-2004-03941-01, C.P. Marco Antonio Velilla Moreno); mar. 17/2011 (Exp. 25000-23-24-000-2005-00273-01, C.P. María Elizabeth González García); ago. 30/2012 (Exp. 25000-23-24-000-2004-00477-01, C.P. Marco Antonio Velilla Moreno); feb. 7/2013 (Exp. 2008-01204-01, C.P. María Elizabeth González García) y sep. 26/2013 (Exp. 63001-2331-000-2007-00025-01, C.P. Guillermo Vargas Ayala).

(3) La Res. 620/2008 (sep. 23) “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997” fue dictada al amparo de lo dispuesto en el art. 23 del D. 1420/98 y deroga la anterior Res. 762/98 del IGAC “Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la L. 388/97”.

(4) Entre otros, ver la citada sent. mayo 14/2009, proferida en el proceso con Rad. 05001-23-31-000-2005-03509-01 (C.P. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta) y la sent. de jun. 26/2013, proferida en el proceso con Rad. 25000-23-24-000-2005-00735-01 (C.P. Marco Antonio Velilla Moreno).

(5) Fls. 63 y 122-124, cdno. de primera instancia.

(6) Fls. 160 y 161, cdno. de primera instancia.

(7) Fls. 189 y 190, cdno. de primera instancia.

(8) “ART. 240.—El Juez podrá ordenar a los peritos que aclaren, complementen o amplíen el dictamen, en las oportunidades señaladas en el artículo 180 para lo cual les fijará término no mayor de diez días” (resaltado ajeno al texto original).