Sentencia 2008-00037/56288 de agosto 3 de 2016

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA - SUBSECCIÓN C

Rad.: 19001-23-31-000-2008-00037-01(56288)

Consejero Ponente:

Dr. Jaime Orlando Santofimio Gamboa

Actor: Francisco Angulo Muñoz

Demandado: Instituto Colombiano de Desarrollo Rural - Incoder

Referencia: Acción de Controversias Contractuales (apelación sentencia)

Contenido: Descriptores: Se niegan las pretensiones de la demanda por cuanto no quedó acreditada la lesión enorme en el justo precio del inmueble objeto de la compraventa Restrictores: Alcance de la acción relativa a controversias contractuales y su marco de pretensiones - Perfeccionamiento de los contratos y vinculación de su contenido - El principio de buena fe contractual - El contrato de compraventa - El proceso de enajenación y adquisición voluntaria de tierras por parte del Incoder - Recisión por lesión enorme.

Bogotá, D. C., tres de agosto del dos mil dieciséis.

Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte actora(1) contra la sentencia del 24 de septiembre de 2015(2) proferida por el Tribunal Administrativo del Cauca, que resolvió negar las pretensiones de la demanda.

I. Antecedentes

1. Lo pretendido.

El 24 de enero de 2008(3), el señor Francisco Angulo Muñoz, por intermedio de apoderado judicial(4), presentó demanda contra el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural - Incoder y solicitó que se realizaran las siguientes declaraciones y condenas:

1.1. Que se declare que el señor Francisco Angulo Muñoz, sufrió lesión enorme en el contrato de compraventa por él celebrado con el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural “Incoder” de que da cuenta la Escritura Pública Nº 2416 del 31 de octubre de 2006 otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Popayán, debidamente registrada el día 16 de noviembre de 2006 en el folio de matrícula inmobiliaria Nº 120-31022 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Popayán.

1.2. Que se ordene al Instituto Colombiano de Desarrollo Rural - Incoder completar y pagar al demandante la diferencia que resulte del pago inicial pactado en la escritura pública Nº 2416 del 31 de octubre de 2006 de conformidad con lo determinado en el avalúo pericial de justo precio del inmueble a la época del contrato.

1.3. Que se condene al demandado a pagar a favor de Francisco Angulo Muñoz “los intereses legales a la tasa legal, sobre el valor determinado como diferencia del justo precio, liquidados desde la presentación de la demanda y hasta el pago total de la obligación, al tenor de lo dispuesto por el art. 1948 del Código Civil.

2. Como fundamento de sus pretensiones, la parte actora expuso los siguientes hechos(5): 

El día 31 de octubre de 2006, ante la Notaria Primera del Circulo de Popayán, el señor Francisco Angulo Muñoz por medio de “apoderada especial” suscribió con el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural la escritura pública Nº 2416 de 31 de octubre de 2006, otorgada en la Notaría Primera del Circulo Notarial de Popayán, para transferir a este último a título de compraventa el bien inmueble denominado Lote 2 “La Josefina” por valor de $314.429.583.oo y la cual se encuentra inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria Nº 120-31022 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Popayán.

No obstante, la parte demandante manifiesta que “a la fecha de celebración del contrato de compraventa en comento, el bien enajenado al Incoder, valía más de $700.000.000.oo, lo cual hace que el precio acordado contenga una desproporción tal que tipifica una lesión enorme”.

3. El trámite procesal.

3.1. Admitida la demanda(6) y noticiado el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural - Incoder(7), el asunto se fijó en lista.

3.2. Por medio de escrito presentado el 6 de octubre de 2008(8), el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural - Incoder contestó la demanda oponiéndose a todas y cada una de las pretensiones, por las siguientes razones:

1) Inexistencia de un contrato de venta abiertamente lesivo e inequitativo e improcedencia de la lesión enorme:

“(…) Con ocasión de la solicitud de inscripción en el registro inmobiliario regional de predios llevados por el Incoder, hecho a finales del año 1999 por el demandado, se efectúa en el mes de junio avalúo comercial por parte del IGAC, en esa oportunidad el peritaje fue pagado por los vendedores y en él se determinó que el precio del predio de la Josefina con radicado Nº 654-1-3 era de $307.382.440 más las mejoras (cultivos) por valor de $9.341.625, para un total de $316.724.025. De la misma forma el Incoder ordenó un nuevo avalúo (actualización) en marzo de 2006, el que arrojó un valor comercial del terreno de $314.429.582, de lo que se establece una diferencia de $2.994.438, nótese que para el 2006 no hay mejoras que avaluar, más sin embargo es claro que hay incremento de la tierra.

Con los anteriores planteamientos nótese que no se evidencia la existencia de un contrato abiertamente lesivo e inequitativo para los vendedores, pues su predio en seis años se cuadriplicó. Así por más que se quiera decir que los bienes tenían un precio mayor al de la negociación, que superó el cincuenta por ciento de su valor real, en términos reales y materiales es imposible que el lote 5 el Recreo pueda tener un precio de 700.000.000. De la misma forma, forzoso es pensar que el avalúo practicado por el IGAC en el año 2006 es ajustado a los precios del mercado, porque el precio pagado por el inmueble no es inferior en un 50% o más de su valor real lo que quiere decir fue el precio justo y que por ende hubo un pleno equilibrio contractual”.

Legalidad del trámite para la adquisición y del avalúo toda vez que de conformidad con el artículo 32 de la Ley 160 de 1994 y su decreto reglamentario 2666 de 1994 el Incoder se encontraba obligado a ofertar el precio fijado en el avalúo realizado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, el cual se realizó según lo dispuesto en el Decreto 1139 de 1995.

Asimismo, se tiene que el avalúo realizado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC no fue objetado por error grave por la parte demandante al momento de suscribir el contrato de compraventa del predio denominado “La Josefina” por el contrario aceptó “de inmediato la oferta, hasta el punto que se renunciaron a los términos conferidos en la misma”.

3.3. Después de decretar(9) y practicar pruebas, se corrió traslado a las partes y al Ministerio Público para que alegaran de conclusión(10), oportunidad que fue aprovechada por el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural - Incoder(11) y la parte demandante(12).

II. La sentencia del tribunal

Como se anotó ad initio de esta providencia, el 24 de septiembre de 2015 el Tribunal Administrativo del Cauca negó las pretensiones de la demanda.

Como fundamento de su decisión el a quo consideró que:

“(…) En el presente caso la Sala no encuentra que la prueba pericial practicada dentro del expediente sea el medio idóneo para desvirtuar el avalúo oficial realizado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi de modo que tampoco permite establecer la configuración de la lesión enorme en el contrato estatal celebrado entre las partes objeto de esta Litis, la cual ha sido reclamada en la presente demanda. Pues como se ha venido señalando la prueba pericial presentada por el auxiliar de la justicia José Francisco Castro Guzmán, carece de los soportes técnicos y documentales que permitan tener certeza sobre los antecedentes utilizados para el avalúo, así que la falta de una explicación coherente impide a la Sala determinar si el valor calculado por el perito es real, o simplemente proviene de un cálculo especulativo; por tanto el valor de la negociación de la compraventa agraria fue acogido del avalúo rendido en su oportunidad por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi dentro del proceso administrativo que finalmente desembocó en el contrato estatal que hoy es objeto de estudio, razón por la cual tanto el avalúo presentado en esa ocasión como la integridad del procedimiento administrativo y el contrato de compraventa agraria gozan de legalidad que no ha sido desvirtuada”.

III. El recurso de apelación

El apoderado judicial de la parte demandante, mediante escrito fechado el 6 de octubre de 2015(13), solicitó que se revoque la sentencia proferida el 24 de septiembre de 2015 por el Tribunal Administrativo del Cauca, por cuanto consideró:

“El avalúo aportado por el Incoder al proceso NO constituye prueba pericial, pues no cumple los requisitos establecidos en los artículos 233 y siguientes del C.P.C. Por el contrario, el dictamen pericial que se practicó en el proceso si tiene la calidad de medio de prueba, aunque el juez haya descartado su suficiencia y contundencia para negar la prosperidad de las pretensiones de la demanda. Es más, para ser consecuentes con las normas que regulan las pruebas en el CPC los medios de pruebas aportados por el Incoder tienen la calidad de documentos y no de pruebas periciales.

En efecto, como existía la evidente contradicción entre los conceptos técnicos (documentos) elaborados por el IGAC y aportados al proceso por el Incoder frente al dictamen pericial elaborado en el proceso, el juez ha debido decretar de oficio, para llegar a esclarecer la verdad y emitir en sí un fallo de fondo, un nuevo dictamen pericial en los términos del artículo 233 del C.P.C y es que no era facultativo para el juez ordenar el referido dictamen pericial, sino obligatorio, pues así da cuenta la jurisprudencia de la Corte Constitucional”.

IV. Tramite de segunda instancia

La Sala por medio de auto de 5 de abril de 2016 corrió traslado a las partes para que presentaran sus alegatos de conclusión y al Ministerio Público para que rindiera el respectivo concepto(14), oportunidad que fue aprovechada por la parte demandada(15).

En consideración a que el expediente se encuentra al despacho del Consejero Ponente para elaboración del fallo y no advirtiéndose causal de nulidad que pueda invalidar lo actuado, la Sala de Subsección C procede a desatar la alzada, previas las siguientes:

V. Consideraciones

Para resolver lo pertinente, la Sala, retomando la problemática jurídica propuesta por los actores, precisará el alcance de los conceptos adoptados como ratio decidendi para sustentar su decisión: 1. Alcance de la acción relativa a controversias contractuales y su marco de pretensiones; 2. Perfeccionamiento de los contratos y vinculación de su contenido; 3. El principio de buena fe contractual; 4. El contrato de compraventa; 5. El proceso de enajenación y adquisición voluntaria de tierras por parte del Incoder; 6. Recisión por lesión enorme; 7. Análisis del caso concreto.

1. Alcance de la acción relativa a controversias contractuales y su marco de pretensiones.

La acción de controversias contractuales, conforme lo establecido en el artículo 87 del Código Contencioso Administrativo, es una vía procesal que cobija toda la variedad de situaciones problemáticas que hipotéticamente pueden tener lugar en el ámbito de las relaciones de carácter negocial que detente el Estado. Sobre el particular es preciso recoger las siguientes precisiones teóricas y conceptuales:

“(…) la acción referente a controversias contractuales o acción contractual desarrollada en el artículo 87 CCA es una acción, por regla general, de naturaleza subjetiva, individual, temporal, desistible y pluripretensional a través de la cual cualquiera de las partes de un contrato estatal podrá pedir que se declare su existencia y que se hagan las declaraciones, condenaciones o restituciones consecuenciales; que se orden su revisión; que se declare su incumplimiento y que se condene al contratante responsable a indemnizar los perjuicios, y que se hagan las demás declaraciones y condenaciones que sean pertinentes; así mismo, la nulidad de los actos administrativos contractuales y los restablecimientos a que haya lugar; como también las reparaciones e indemnizaciones relacionadas con los hechos, omisiones u operaciones propias de la ejecución del contrato”(16).

En consecuencia, es posible usar esta herramienta procesal para cuestionar las actuaciones desarrolladas durante la ejecución del contrato estatal y también aquellas adelantadas en la etapa previa a la selección del contratista, como la legalidad del acto administrativo que adjudicó el contrato a determinado oferente. De esta forma, puede uno de los proponentes solicitar la nulidad tanto del acto de adjudicación, como del contrato celebrado y recibir las indemnizaciones a las que haya lugar, teniendo en cuenta las pruebas que se practiquen al interior del proceso.

2. Perfeccionamiento de los contratos y vinculación de su contenido

En todo contrato, y en general en todo negocio jurídico, se distinguen “las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales” y son de la esencia aquellas “sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente.”(17)

Esta previsión normativa, que no es otra cosa que la reproducción de la elaboración que hicieron los glosadores y los comentaristas a partir de la Metafísica de Aristóteles y que luego fue traída por Pothier,(18) nos indica y permite aseverar que la configuración de un negocio jurídico depende de que se reúnan, entre otras exigencias, aquellos elementos estructurales que se consideran como de su esencia.

Entonces, si la presencia de esos elementos esenciales son los que le dan el ser al respectivo negocio, obvio es concluir que su identificación como esquema negocial depende, más que del nomen iuris, del hallazgo y constatación de ellos.

Así las cosas, la prueba de que un determinado negocio jurídico se ha celebrado dependerá también de que se acredite con el pertinente medio probatorio que la expresión del designio negocial ha recaído sobre los correspondientes elementos esenciales.

Con otras palabras, la celebración de un negocio jurídico no aparecerá demostrada si sólo se acredita que hubo un designio negocial respecto de una figura que únicamente se identifica por su nombre, o por éste y una parte de sus elementos esenciales, pero no se acredita que ese designio recayó sobre todos los elementos que lo estructuran e identifican aunque su nomen iuris no se mencione.

Ahora bien, en atención a lo dispuesto por el artículo 1500 del Código Civil, los contratos pueden ser solemnes, consensuales o reales; y en tratándose de contratos celebrados por la administración pública, debe tenerse en cuenta que “el contrato estatal es un negocio jurídico solemne porque debe constar por escrito,(19) salvo algunos casos de urgencia manifiesta,(20) la única prueba de su existencia es el documento que la ley pide como solemnidad constitutiva, tal como se desprende de los artículos 1760 del Código Civil(21) y 232 del Código de Procedimiento Civil(22).

En efecto, cuando el negocio jurídico es solemne, la solemnidad exigida, amén de perfeccionarlo o hacerlo surgir a la vida jurídica, cumple la función de demostrar su existencia, si esa solemnidad consiste en un escrito o documento, con la característica de ser la única prueba admisible para ello por así disponerlo la ley.

Con otras palabras, en este caso el documento cumple no sólo una función constitutiva sino además una función probatoria y éste será el único medio probatorio pertinente para ello.

En consecuencia, cuando se pretenda la indemnización de perjuicios con fundamento en que se ha incumplido un contrato estatal, la prosperidad de semejantes pretensiones supone, entre otras demostraciones, que se acredite la celebración de dicho contrato con el documento que se pide como solemnidad constitutiva y los elementos esenciales del contrato alegado, pues, acreditando su existencia se podrán determinar los derechos y obligaciones a favor y a cargo de cada una de las partes para luego proceder, ahí sí, a verificar si hubo tal incumplimiento y si este causó daño”(23).

De otra parte, debe tenerse en cuenta que una vez perfeccionado el contrato, tanto los de carácter civil y comerciales como los contratos estatales, cualquiera que sea su objeto de acuerdo con la clasificación del artículo 32 de la Ley 80, son ante todo contratos, y como tales, vinculan a las partes contratantes que están obligadas a cumplirlos en su tenor y en ellos tienen plena aplicación los principios que recogen los artículos 1602 y siguientes del Código Civil. En consecuencia, tanto la entidad como el contratista deberán cumplirlos con estricta sujeción a sus cláusulas y a los pliegos o antecedentes que le sirven de base, cuyas condiciones jurídicas, técnicas y económicas en principio son inalterables.

En efecto, el contrato, en cuanto expresión de la autonomía de la voluntad, se rige por el principio “lex contractus, pacta sunt servanda”, consagrado en el artículo 1602 del Código Civil, según el cual los contratos válidamente celebrados son ley para las partes y sólo pueden ser invalidados por consentimiento mutuo de quienes los celebran o por causas legales. En concordancia con la norma anterior, el artículo 1603 de la misma obra, prescribe que los contratos deben ser ejecutados de buena fe y, por consiguiente, obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación o que por ley le pertenecen a ella sin cláusula especial.

Asimismo, por cuanto el artículo 1602 del Código Civil, claramente consagra esta regla al señalar que “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”, de suerte que el consentimiento mutuo para modificar o adicionar esa ley particular que es el contrato debe corresponder a las condiciones legales, por ende a las solemnidades, que se exigían para la creación del vínculo jurídico originario.

3. El principio de buena fe contractual(24) 

Esta subsección ha insistido sobre la buena fe contractual, u objetiva, en los siguientes términos:

“De lo preceptuado en el artículo 871 del Código de Comercio, con redacción parecida al artículo 1603 del Código Civil, se desprende que en todo el iter contractual, esto es antes, durante y después de la celebración del contrato, y aún después de su extinción, se impone a los intervinientes el deber de obrar de conformidad con los postulados de la buena fe(25).

En efecto, aquel precepto prevé que los contratos deben “celebrarse y ejecutarse de buena fe, y en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural”.

Pero además, como si no fuera suficiente, el artículo 863 de esa misma codificación ordena que “las partes deberán proceder de buena fe exenta de culpa(26) en el periodo precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se causen”, precepto este que en la contratación pública ha de tenerse como un desarrollo del principio general de planeación que debe informar a toda la actividad contractual del Estado(27).

Sin embargo con frecuencia inusitada se cree que la buena fe a que se refiere estos preceptos consiste en la convicción de estar obrando conforme a derecho, en la creencia de que la conducta se ajusta en un todo a lo convenido y, en general, en el convencimiento de que se ha observado la normatividad y el contrato, independientemente de que esto sea efectivamente así por haberse incurrido en un error de apreciación porque se piensa que lo que en verdad importa es ese estado subjetivo consistente en que se tiene la íntima certidumbre de haber actuado bien.

Empero nada más lejano de la realidad que esa suposición porque la buena fe contractual no consiste en creencias o convicciones de haber actuado o estar actuando bien, es decir no es una buena fe subjetiva, sino que estriba en un comportamiento real y efectivamente ajustado al ordenamiento y al contrato y por consiguiente ella, tal como lo ha señalado esta subsección, “consiste fundamentalmente en respetar en su esencia lo pactado, en cumplir las obligaciones derivadas del acuerdo, en perseverar en la ejecución de lo convenido, en observar cabalmente el deber de informar a la otra parte, y, en fin, en desplegar un comportamiento que convenga a la realización y ejecución del contrato sin olvidar que el interés del otro contratante también debe cumplirse y cuya satisfacción depende en buena medida de la lealtad y corrección de la conducta propia”,(28) es decir, se trata aquí de una buena fe objetiva y “por lo tanto, en sede contractual no interesa la convicción o creencia de las partes de estar actuando conforme a derecho”(29) o conforme al contrato, pues tales convencimientos son irrelevantes porque, habida cuenta de la función social y económica del contrato, lo que en verdad cuenta son todos los actos reales y efectivos que procuran la cabal realización de estas funciones dentro del ámbito de la legalidad y de la lealtad y corrección, esto es, ajustados en un todo al ordenamiento jurídico y a lo convenido”(30).

De manera que el principio de la buena fe contractual es de carácter objetivo e impone, fundamentalmente, a las partes respetar en su esencia lo pactado, cumplir las obligaciones derivadas del acuerdo, perseverar la ejecución de lo convenido, observar cabalmente el deber de informar a la otra parte, y, en fin, desplegar un comportamiento que convenga a la realización y ejecución del contrato sin olvidar que el interés del otro contratante también debe cumplirse y cuya satisfacción depende, en buena medida, de la lealtad y corrección de la conducta propia(31).

Es por ello que, además, ante la inconformidad con el clausulado contractual o en presencia de un incumplimiento o alteración del equilibrio económico del contrato, la parte afectada está en la obligación de informar inmediatamente tales circunstancias a su co-contratante, en atención al principio de la buena fe y a la regla de oportunidad que no permiten que una de las partes, en el momento en que espera el cumplimiento de la obligación debida, sea sorprendida por su contratista con circunstancias que no alegó en el tiempo adecuado, de manera que cualquier reclamación o pretensión ulterior es extemporánea, improcedente e impróspera por vulnerar el principio de la buena fe contractual(32).

Asimismo, tampoco es admisible que una de las partes interprete de forma unilateral las cláusulas inicialmente convenidas en el contrato o negocio jurídico estatal con el objeto de satisfacer sus intereses personales, pues aceptar dicha posibilidad no sólo vulneraría los principios que rigen la actividad contractual del estado sino el principio de buena fe objetiva que según los dictados de los artículos 871 del Código de Comercio y 1603 del Código Civil debe regir toda relación negocial.

Y es que, se itera, el principio de la buena fe objetiva impone fundamentalmente que las partes contratantes respeten y acaten en esencia lo pactado, razón por la cual cualquier actuación desplegada por una de ellas tendiente a interpretar unilateralmente las reglas inicialmente convenidas en perjuicio o desmedro de los intereses de su cocontratante se tornaría totalmente contraria a dicho principio.

Sobre éste punto es necesario precisar que si bien, por regla general, las partes en un determinado contrato o negocio jurídico de carácter estatal pueden de común acuerdo interpretar las cláusulas allí convenidas con sujeción a las reglas de interpretación previstas en los artículos 1618 a 1624 del Código Civil(33) en aras de procurar la adecuada y oportuna ejecución del objeto contractual así como la satisfacción de los intereses generales, dicha facultad no puede ser ejercida por el contratista de forma unilateral y arbitraria.

4. El contrato de compraventa(34). 

El contrato de compraventa para la contratación pública estatal es un negocio jurídico, de contenido económico(35), principal(36), oneroso(37), consensual(38), sinalagmático y conmutativo(39), en el que una persona se obliga a intercambiar la propiedad de una cosa por un precio en dinero(40).

Asimismo, para la celebración del contrato de compraventa estatal, se exige no sólo el cumplimiento de los presupuestos y condiciones de existencia y validez determinados en las normas del derecho privado, sino que también lo previsto en las normas especiales de contratos estatales, determinados en el artículo 39(41) y 41(42) de la Ley 80 de 1993, esto es, el acuerdo del objeto y contraprestación y que dicho contrato se eleve por escrito, salvo los casos de urgencia manifiesta(43).

Ahora bien, por expreso mandato del artículo 13 de la Ley 80 de 1993, el contrato de compraventa estatal se rige por las legislaciones, civil y comercial, las cuales no presentan diferencias en cuanto a la definición de dicho negocio jurídico, ya que si bien en el Código Civil se utilizó la expresión “dar” y en el segundo estatuto “se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa”, el verbo dar significa transferir el dominio.

En consecuencia, se tiene que la compraventa es un negocio jurídico que por sí mismo no transfiere la propiedad o el dominio, por el contrario dicho contrato genera obligaciones y en este caso la obligación consiste en dar o, lo que es lo mismo, transferir el dominio. La persona compradora no adquiere la calidad de propietario por el simple hecho de la celebración de un contrato, sino que lo será a través del modo de transferir la propiedad, esto es, con la tradición de la cosa.

Con relación a la tradición de la cosa, se cree que existe una diferencia entre lo señalado en materia civil y comercial, pero del análisis sistemático de las normas que regulan esta materia, puede concluirse que tratan de manera similar dicho asunto.

El artículo 922 del estatuto comercial sostiene que: “La tradición del dominio de los bienes raíces requerirá además de la inscripción del título en la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos, la entrega material de la cosa. (…)”.

Por su parte, el Código civil en su artículo 756 se establece lo siguiente:

“Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos.

De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces, y de los de habitación o hipoteca (…)”.

Si se analiza el título segundo del Código Civil (de los bienes y de su dominio, posesión, uso y goce), título V, capítulo primero y segundo, se encuentra dentro de las disposiciones generales el artículo 740, que indica lo siguiente:

“(…) La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales”.

La tradición conduce a la entrega de la cosa lo que implica que en materia civil también existe inscripción y entrega, por lo tanto no existe diferencia alguna entre el Código Civil y el comercial en cuanto a la tradición de la cosa.

Ahora bien, pese a la generalidad del contrato de compraventa tanto en materia civil como comercial, existen diferencias en su regulación, por ejemplo, en cuento al precio, pues en materia civil, el precio necesariamente tiene que estar determinado, por lo que si éste no se determina no habría compraventa(44).

Por el contrario, en material comercial si el precio no se determina, en principio no existiría compraventa, pero si el comprador recibe la cosa, se entiende que acepta el precio medio del mercado(45).

Asimismo, de la lectura de los artículos 1864 del C.C. y 920 del C.Co. se concluye que en materia civil si el precio es irrisorio no tiene ninguna incidencia dentro del contrato, aunque eventualmente podría generarse una lesión enorme en los casos de compraventa de bienes inmuebles, y en materia mercantil si el precio es irrisorio se tendrá por no pactado y se sigue la regla general, esto es, que en principio no existiría compraventa a menos que el comprador reciba la cosa y se entenderá entonces que acepta el precio que tenga en el día y lugar de la entrega.

De otro lado, frente a la condición resolutoria del contrato de compraventa, la regla general tanto en el estatuto civil(46) como en el comercial(47) estatutos es que en caso de incumplimiento de una de las partes, el otro podrá solicitar el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, ambas con indemnización de perjuicios. La indemnización de perjuicios tendrá el carácter de pretensión accesoria y no se tratará de una petición única y principal.

Pero, de acuerdo con la lectura del artículo 925(48) del Código de Comercio, el comprador podrá solicitar la indemnización de perjuicios como una pretensión única, sin que tenga que solicitar el cumplimiento del contrato o su resolución.

Así mismo, en materia comercial cuando el comprador es quien incumple, el vendedor tendrá derecho a la restitución de la cosa sin necesidad de solicitar la resolución del contrato(49).

Otra diferencia se radica en el riesgo del cuerpo cierto que se debe; ya que en materia civil, en principio, el riesgo del cuerpo cierto, cuya entrega se deba, estará a cargo del comprador a menos que: i) el deudor se constituya en mora o ii) que el vendedor se haya comprometido a entregar una misma cosa a dos o más personas por obligaciones distintas, caso en el cual será el deudor(50).

En materia civil se evidencia una regla especial contemplada en el artículo 1876(51), por cuanto la pérdida o deterioro del cuerpo cierto que se vende pertenece al comprador desde el momento en que se perfecciona el contrato. Pero esto debe acompasarse con la regla dispuesta en el inciso segundo del artículo 1604(52) del mismo estatuto, esto es, que el deudor entonces no sería responsable del caso fortuito a menos que: i) se constituya en mora; ii) que el caso fortuito no esté precedido de la culpa del deudor; iii) que a pesar de estar en mora el deudor en la entrega de la cosa, ésta hubiera perecido aún si estuviera en manos del acreedor. 

En materia comercial, por su parte, el riesgo del cuerpo cierto lo asume el vendedor, a menos que el comprador se constituya en mora de recibirlo y que la fuerza mayor o el caso fortuito no lo hubiera destruido sin la mora del comprador(53).

Por último se encuentra la diferencia establecida con relación al pacto de reserva de dominio, frente al cual, en materia mercantil el artículo 952(54) establece que el vendedor puede reservarse el derecho de dominio incluso de los bienes raíces, mientras que en materia civil(55) el artículo 1931 dispone que el pacto de reserva de dominio sobre bienes inmuebles no produce efecto alguno, por lo que tal estipulación conlleva una ineficacia de pleno derecho.

Estas son pues las diferencias más relevantes que existen entre la compraventa en materia comercial y civil.

5. El proceso de enajenación y adquisición voluntaria de tierras por parte del Incoder.

En primer lugar debe preverse el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural - Incoder, fue creado mediante el Decreto 1300 del 21 de mayo de 2003, como un establecimiento público del orden nacional, adscrito al Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, con personería jurídica, patrimonio propio y autonomía administrativa y financiera; con el objeto fundamental de ejecutar la política agropecuaria y de desarrollo rural, facilitar el acceso a los factores productivos, fortalecer a las entidades territoriales y sus comunidades y propiciar la articulación de las acciones institucionales en el medio rural, bajo principios de competitividad, equidad, sostenibilidad, multifuncionalidad y descentralización, para contribuir a mejorar la calidad de vida de los pobladores rurales y al desarrollo socioeconómico del país.

Asimismo, debe tenerse en cuenta que el Incoder se creó dentro del Programa de Renovación de la Administración Pública de la época, en donde el Gobierno Nacional ordenó la supresión del Instituto Colombiano de la Reforma Agraria - Incora, del Instituto Nacional de Adecuación de Tierras - INAT, del Fondo de Cofinanciación para la Inversión Rural - DRI y del Instituto Nacional de Pesca y Acuicultura - INPA, en razón a lo cual se le otorgó a la naciente entidad el desarrollo agropecuario y rural que se hallaba dentro de los objetivos de las entidades suprimidas.

Es por lo anterior, que el artículo 24 del Decreto 1300 de 2003, determinó que le eran aplicables a la actividad del Incoder, todas las referencias normativas que hicieran las disposiciones legales sobre el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria - Incora, el Instituto Nacional de Adecuación de Tierras - INAT, al Fondo de Cofinanciación para la Inversión Rural - DRI y al Instituto Nacional de Pesca y Acuicultura - INPA, dentro de las cuales se encuentra la Ley 160 de 1994 y su Decreto Reglamentario 2666 de la misma anualidad, sobre los cuales hablaremos a continuación.

Hecho este preámbulo, debe considerarse que corresponde al Estado el deber de promover el acceso progresivo a la propiedad de la tierra de los trabajadores agrarios y a otros servicios públicos rurales, y mejorar el ingreso y la calidad de vida de la población campesina, se expidió la Ley 160 de 1994 con el objeto de promover y consolidar los mecanismos encaminados a lograr, entre otros, el bienestar de la población campesina.

Así, mediante la Ley 160 se establecieron los procesos de adquisición de tierras promovidos por los campesinos o el Incoder dentro del Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino. Concretamente, los capítulos V y VI de la mencionada ley determinaron las reglas a seguir dentro de los procesos de negociación voluntaria y adquisición de tierras entre campesinos y propietarios y/o el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria (Incoder(56)), en todo caso, con correspondencia a los programas o proyectos de reforma agraria previamente implementados o autorizados por el mismo Incoder.

En desarrollo de los procedimientos así establecidos, el artículo 29 de la legislación en comento previó que mediante convocatoria de los campesinos interesados en la adquisición de tierras y los propietarios de los predios correspondientes, se concertara a la población interesada para que en reuniones se presentaran propuestas de venta y compra de predios en determinada región, propuesta que, por supuesto, en las mismas reuniones debían ser analizadas para precisar las condiciones generales de cada negociación. Todo lo cual debía constar mediante actas que se considerarían como “ofertas de venta hechas por los propietarios, así como el interés de compra por parte de los campesinos”.

En el mismo sentido, el artículo 30 de la ley determinaba que cuando como consecuencia de las reuniones antes mencionadas las partes acordaban alguna negociación, se hacía necesaria la formalización de tal negocio mediante la suscripción de los documentos previstos para la compraventa de inmuebles rurales.

Por el contrario, sí dentro del proceso anterior no se lograba la negociación de las tierras, el acta de la reunión donde constaba el desacuerdo debía remitirse a la Junta Directiva para que conceptuara sobre la necesidad de convocar a otras sesiones de concertación, donde los interesados propusieran nuevas alternativas de negociación de los predios. Y, cuando persistía el desacuerdo sobre las condiciones de negociación de los inmuebles respectivos, el Incoder debía evaluar la necesidad y conveniencia de la adquisición y proceder a negociar el predio.

Ahora bien en cuanto al proceso de adquisición de tierras por parte del Incoder, el artículo 31 de cuerpo normativo, antes de la modificación introducida por el artículo 27 de la Ley 1151 de 2007(57), preveía que ante los motivos de interés social y de utilidad pública, el Incoder podía adquirir los predios que considerara necesarios, ya fuera mediante negociación directa de tierras o a través del procedimiento de expropiación. Lo cual se encuentra justificado en el beneficio de las comunidades indígenas; de los grupos de personas que forman parte de algún tipo de programa especial establecido por el Gobierno Nacional; de los programas de reubicación de propietarios u ocupantes de zonas que debían someterse a un manejo especial o que eran de interés ecológico u ocupantes de tierras que se hallaban sometidas al régimen de reserva forestal, de manejo especial o interés ecológico, o las situadas en las áreas que conforman el sistema de Parques Nacionales Naturales; de los habitantes de regiones afectadas por calamidades públicas naturales sobrevinientes a quienes debía dotárseles de tierra; y de los hombres y mujeres campesinos de escasos recursos, minifundistas, las mujeres campesinas jefes de hogar y las que se hallen en estado de desprotección económica y social por causa de la violencia, el abandono o la viudez, quienes también debieran ser dotados de tierra en atención a estas condiciones.

Sin embargo, debe resaltarse que la facultad legalmente otorgada al Incoder para adquirir los predios mediante negociación directa o proceso de expropiación, estaba sujeta a lleno del procedimiento establecido en el artículo 32 y el Capítulo VII de la misma Ley 160 de 1994.

Al respecto, el artículo 32 preestablecía, como primera medida, el deber del Incoder de practicar las diligencias necesarias para la identificación, aptitud y valoración de los predios rurales a adquirir; la fijación del precio máximo de negociación mediante avalúo comercial; la posibilidad en cabeza del Incoder de formular la correspondiente oferta, cuando ésta no era propuesta por el propietario; la inscripción de dicha oferta en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente al inmueble.

Con relación al procedimiento en que debía adelantarse la oferta de compra por parte del Incoder, debe decirse que esta era formulada a los propietarios del predio mediante oficio entregado personalmente, o en su defecto enviado por correo certificado a la dirección que aparecía registrada en el expediente o en el directorio telefónico, aunque, en los eventos en que este trámite resultaba imposible la oferta podía entregarse a cualquier persona que se hallara en el predio, pero, entonces, debía oficiarse a la Alcaldía del lugar de ubicación del inmueble, mediante telegrama que contenía los elementos esenciales de la oferta para que se fijara en un lugar visible al público durante 5 días, contados a partir de su recepción, con lo cual quedaría perfeccionado el aviso y surtiría efectos ante los demás titulares de derechos reales constituidos sobre el inmueble objeto de la oferta.

A su turno la norma otorgaba al propietario el término de 10 días, contados a partir de la fecha en que quedaba perfeccionada la comunicación, para aceptarla o rechazarla, entendiéndose que el propietario renunciaba a la negociación directa y rechazaba la oferta cuando no manifestaba su aceptación expresa dentro de éste término; cuando su aceptación se acondicionaba, salvo que el Incoder considerara atendible la contrapropuesta de negociación; o cuando el propietario no suscribía la promesa de compraventa o la escritura que perfeccionara la enajenación.

A la sazón, la Sala quiere resaltar la facultad que esta normativa otorga a los propietarios-vendedores, bien sea que se esté en un procedimiento de enajenación voluntaria o de expropiación, para que dentro de los mismos 10 días de aceptación o rechazo, por una sola vez, objete el avalúo por error grave o porque ha sido expedido con antelación superior a un año; objeciones estas que serían resueltas por peritos diferentes a los que hubieren intervenido en el avalúo inicial.

Ahora bien, cuando había acuerdo respecto de la oferta de compra, como es lógico, procedía la celebración del contrato de promesa de compraventa y su perfeccionamiento mediante escritura pública.

Y es de anotar que una vez agotada la etapa de negociación directa el Incoder podía ordenar el inicio del proceso de expropiación del correspondiente predio, conforme a lo previsto en el capítulo VII.

Es de anotar que las disposiciones de la Ley 160 de 1994, antes señaladas fueron reglamentadas por el Decreto 2666 de la misma anualidad, el cual reproduce los procedimientos atrás especificados, aunque se resaltan los beneficios tributarios que el artículo 22 del reglamento establece a favor de la utilidad obtenida en la enajenación del inmueble la cual quedó excluida de la renta gravable y el impuesto de ganancia.

6. Jurisprudencia de la Corte Interamericana de Derechos Humanos sobre fijación del precio en los procesos de adquisición de inmuebles por parte del Estado.

La Corte Interamericana de Derechos Humanos, en la sentencia proferida dentro del “caso Salvador Chiriboga vs Ecuador”(58), sostuvo, con relación a la fijación del precio de los bienes que pretenden adquirir los Estados, lo siguiente:

“Criterios de la justa indemnización en vía internacional

1. Conforme a lo dispuesto en el párrafo 98 de la Sentencia de fondo, en casos de expropiación, para que la indemnización sea justa y conforme a las exigencias del artículo 21 de la Convención Americana, “se debe tomar como referencia el valor comercial del bien objeto de la expropiación anterior a la declaratoria de utilidad pública de éste, y atendiendo el justo equilibrio entre el interés general y el interés particular”(59). De acuerdo con el párrafo 96 de la Sentencia de fondo, dicha indemnización deberá realizarse de manera adecuada, pronta y efectiva.

(…)

6. Esta Corte nota que la determinación del avalúo de un predio objeto de expropiación por razones ambientales puede depender de varios elementos y no es siempre adecuado evaluarlo en comparación con bienes en el mercado que no presenten las mismas características. Por lo tanto, este Tribunal estima que, para fijar el valor de un bien objeto de expropiación, se debe tomar en cuenta sus características(60) esenciales, es decir, naturales (tales como su ubicación o sus características topográficas y ambientales) y jurídicas (tales como las limitaciones o posibilidades del uso del suelo y su vocación).

(…)

8. En relación con las características jurídicas del bien, la Corte considera que uno de los factores que otorgan valor a un predio es su posible uso, vocación y su edificabilidad, por lo que se debe establecer, para efectos de evaluación en el presente caso, y entre otros criterios, las limitaciones jurídicas al uso de suelo que fueron impuestas al terreno expropiado antes de la declaración de utilidad pública.

(…)” (resaltado fuera de texto).

Ahora, si bien estos criterios fueron fijados para eventos en que el Estado expropia el derecho de dominio de los particulares sobre inmuebles, esto no obsta, para que por vía analógica tales criterios ilustren a la Administración, sobre los parámetros que deben atenderse en la fijación del precio de los inmuebles que mediante procedimiento administrativo, ya sea de enajenación voluntaria o de expropiación.

7. Recisión por lesión enorme.

El artículo 1947 del Código Civil ha definido la lesión enorme en los siguientes términos:

“El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

El justo precio se refiere al tiempo del contrato”.

Es así como, de conformidad con la ley civil, es claro que el fundamento de la figura de la lesión enorme(61) se encuentra contenido en la doctrina del justo precio, según el cual, el precio debe ser justo para alcanzar el equilibrio entre las prestaciones de los contratantes, por tanto se prohíbe pactar un precio lesivo para alguna de las partes que intervienen en la compraventa (vendedor o comprador), lo cual tiene su fundamento en los principios de equidad y de equilibrio que orientan las relaciones jurídicas contractuales; de tal suerte que el precio resulta lesivo para el vendedor cuando recibe menos de la mitad del valor justo del bien y para el comprador cuando paga más del doble del valor real.

La esencia de la acción de rescisión por lesión enorme radica en la existencia de un desequilibrio económico objetivo del contrato.

Por su parte, la Corte Constitucional se ha referido a la lesión enorme, puntualizando que “ocurre cuando en una compraventa existe una desproporción considerable entre el precio convenido y el precio ‘justo’ de [un inmueble], que perjudica a alguna de las partes, y permite, entonces, que ésta solicite la rescisión del contrato”(62), precisando que de acuerdo con el ordenamiento jurídico colombiano esta figura es de carácter netamente objetivo, lo que significa que, basta con verificar la existencia de una “extrema desproporción entre el valor de la cosa y el precio que se paga o recibe por ella”(63).

Es así como, “si bien atañe al arbitrio de las partes definir el precio del inmueble objeto de la compraventa, la ley “sanciona el abuso en que se puede incurrir so pretexto de la autonomía contractual” y lo conjura mediante la lesión enorme, cuya disciplina legal “no compara las situaciones lesivas que afrontan las partes en el negocio jurídico, sino que simplemente registra los hechos, los describe y les confiere un efecto dirigido a restaurar el desequilibrio injusto que ocasionan”, habida cuenta de las distintas “circunstancias que rodean y mueven a cada uno de los contratantes”(64)(65).

La Corte Suprema de Justicia(66) ha tratado el asunto manifestando que la lesión enorme en el régimen civil no es un vicio del consentimiento, por el contrario es eminentemente objetivo, es decir, que la misma se estructura de manera independiente de consideraciones subjetivas, así lo expresó:

“Así, no es exacto que en nuestro régimen civil la lesión sea vicio del consentimiento. El que acepta enajenar una cosa por precio inferior a la mitad o adquirirla por precio superior al doble del que se considera justo, no hace proceso volitivo vicioso, o si lo hace no lo invoca como causa cuando pide que el acto o contrato se rescinda por lesión. Su aceptación en estas circunstancias no implica de por si una falsa noción del valor real de la cosa, ni una fuerza física o moral que lo constriña, ni un engaño del otro contratante, que fueran suficientes para inclinar su voluntad. La lesión está estructurada en Colombia sobre un factor puramente objetivo (el justo precio), con toda independencia del móvil subjetivo y de la manera como éste haya influido en el consentimiento”

Al referirse al justo precio esta Corte sostuvo que es lo que se aspira en cualquier contratación, destacando que son varios factores que influyen para la formación del mismo(67), al respecto precisó:

“La noción de justo precio como categoría jurídica es el punto de equilibrio a que aspira la contratación conmutativa. Pero no son pocos los factores que de hecho inciden en la formación de los precios, por lo que se encuentra allí una de las materias más investigadas y discutidas en economía política, seguramente a consecuencia del plano de relatividad en que se mueve, y por el peligro previsible de que la actividad de las transacciones languidezca por causa de inadecuada tutela de la ley, en menoscabo del espíritu de empresa como propulsor del crecimiento de la riqueza pública”.

Bajo esta línea de pensamiento, la jurisprudencia de la Sección Tercera del Consejo de Estado frente a la naturaleza de la lesión enorme, ha indicado que es un vicio objetivo del contrato; tal y como se transcribe de los apartes de la Sentencia de 24 de septiembre de 2000(68):

“La Sala es del criterio que en la ley colombiana la lesión enorme, como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia, es un vicio objetivo del contrato, porque el mismo texto del artículo, en su comprensión jurídica, conduce al terreno de lo exógeno en relación con la voluntad de las partes y no al fuero endógeno o interno de éstas (el consentimiento); la ley expresa que la lesión enorme se produce o porque el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende o porque el justo precio de la cosa que compra el comprador, al tiempo del contrato, es inferior a la mitad del precio que pagó por ella.

De esos supuestos se infiere que la lesión enorme es vicio objetivo del contrato”.

Así lo reiteró en reciente jurisprudencia del 28 de mayo de 2015(69) :

“La doctrina nacional(70) ha admitido que la lesión enorme no es otra cosa que un vicio objetivo, el cual ocurre por el rompimiento del equilibrio en las relaciones contractuales y opera de manera autónoma e independiente de las calidades de las partes contratantes o de los actos de ellas; algunos doctrinantes(71) sostenían que la lesión enorme constituía un vicio del consentimiento, pero en la actualidad, tanto en la doctrina como en la jurisprudencia se ha impuesto el criterio de que la lesión enorme tiene fundamento en el equilibrio o equivalencia de las prestaciones mutuas que debe imperar en los contratos conmutativos, de tal suerte que la rescisión del contrato procede por haberse comprobado que se produjo un desequilibrio en las prestaciones y no por la existencia de un vicio en el consentimiento, hecho este último que daría lugar a la nulidad relativa del contrato”.

Bajo estas directrices legales y jurisprudenciales, se impone concluir que cuando la parte afectada pretenda alegar la rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme, deberá probar ante el juez del contrato la existencia del desequilibrio, más no que la voluntad se encontraba afectada por uno de los vicios del consentimiento previstos por la ley. 

De esta manera, determinada la naturaleza de la lesión enorme y precisada la noción del justo precio, elemento esencial del contrato de compraventa, habrá de establecerse cuáles son los requisitos o presupuestos para que opere la rescisión del contrato por lesión enorme, cuando quiera que el precio pactado en el mismo se encuentre afectado por un desequilibrio que alcance las proporciones que la ley establece para que se configure el vicio objetivo. 

La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia definió la acción rescisoria por lesión enorme en los contratos de compraventa de inmuebles en el siguiente sentido:

“La acción rescisoria por lesión enorme es la medida excepcional al principio de la soberanía contractual, tendiente a conjurar la lesión patrimonial o de ultramitad sufrida injustamente por uno de los contratantes. Esta acción se consagra indistintamente en favor del vendedor o del comprador, y se estructura cuando a una de las partes se le ha perjudicado en más de la mitad del justo precio de la cosa”(72).

Al presentarse la lesión enorme en el contrato de compraventa de bienes inmuebles, bien porque el vendedor ha vendido por menos de la mitad del precio justo o el comprador ha adquirido el bien por más del doble de su valor real, la parte afectada podrá intentar: i) la acción rescisoria (terminación del contrato) para lograr el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones, ii) también podrá optar por el reajuste del precio recibido o pagado, según el caso, al justo valor acreditado en el proceso con esta misma finalidad, en los términos previstos por el artículo 1948 del Código Civil, norma que reza lo siguiente:

“ART. 1948. El comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá, a su arbitrio, consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.

No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato”.

De optarse por la primera solución, las cosas se retrotraerían al momento inicial, es decir, hasta antes de la celebración del contrato, de tal suerte que el vendedor obtendría la devolución del bien y si es el comprador le correspondería su restitución, sin perjuicio del cumplimiento de las prestaciones mutuas que surjan de esta situación.

Si es la segunda solución la que se adopta, es decir, el reajuste del precio injusto, el vendedor afectado obtendría el aumento correspondiente y si se trata del comprador, este podría lograr la correspondiente disminución, que, según los dictados de la norma civil, se afectaría en una décima parte.

En criterio de la Sala(73) para que proceda cualquiera de las dos soluciones, es necesario que concurran los siguientes presupuestos:

“a) Que haya lesión en la proporción que establece el artículo 1947 del C.C.

“b) Que se trate de contratos respecto de los cuales la ley lo admite (art. 1949 C.C.).

“c) Que la pretensión se reclame dentro del término que la ley concede al efecto (art. 1954).

“d) Que el bien se conserve en poder del comprador (art. 1951 C.C.).

“e) Que no se trate de un contrato aleatorio(74).

Después de lo dicho, no cabe duda de que existe unanimidad en la jurisprudencia colombiana frente a la naturaleza de la figura de la lesión enorme, que esta es de carácter objetivo, debiendo demostrarse para su configuración únicamente que no se pagó por parte del comprador o no se recibió por parte del vendedor el justo precio de la cosa objeto de enajenación. En consecuencia, en el Juez a la hora de analizar si existe o no lesión enorme en un contrato de compraventa, se limitará a verificar tal circunstancia, siendo completamente irrelevante la presencia de un factor subjetivo como es un vicio en el consentimiento. 

8. Análisis del caso concreto.

La Sala encuentra que en el caso concreto el demandante acudió a la acción de controversias contractuales para demandar la lesión enorme que dice haber sufrido en la celebración del contrato de compraventa que suscribió con el Incoder sobre un inmueble de su propiedad, en razón a lo cual solicitó que la entidad demandada fuera condenada a pagar la diferencia que resulte del pago recibido y el valor fijado en el dictamen que demuestre el justo precio.

Al respecto, en la parte conceptual de esta providencia se dijo que los contratos deben perfeccionarse con pleno acatamiento de las solemnidades y rigores legales y tanto la etapa de tratativas o negociaciones previas como la etapa de celebración, ejecución y post contractual deben dar vigencia a las reglas que derivan de la buena fe contractual u objetiva, que en materia de contratación estatal, además, se encuentra guiada por la satisfacción del interés general.

En vista de lo anterior se estableció que para la época de los hechos el Estado ejecutaba su política rural mediante el Incoder, entidad a la cual le era aplicable la Ley 160 de 1994 y su Decreto Reglamentario 2666 del mismo año, en donde se establecían los procesos de adquisición voluntaria y expropiación de tierras.

Así, lo primero que se dijo es que el proceso de adquisición de tierras, ya sea mediante enajenación voluntaria o expropiación, debía atender a los programas o proyectos de reforma agraria previamente implementados o autorizados por el mismo Incoder, como ocurrió en el caso de autos, donde desde el año 2000 el extinto Incora, adelantó diferentes procedimientos, que se evidencian en el siguiente material probatorio:

— Oficio sin fecha suscrito por la Gerente de la regional Cauca - Incoder en el que consta que de conformidad con un estudio socioeconómico realizado en el año 1996, se determinó una necesidad de tierra de 207 hectáreas, 8.150 metros cuadrados para los 302 familias indígenas de la región y 2000 hectáreas para 527 familias campesinas que habitan la zona(75).

— Oficio sin fecha suscrito por un profesional especializado del extinto Incora en el que consta que se habían ofertado diversos predios, entre los que se encontraba el denominado “La Josefina” y en el que se estipuló(76):

“(…) Es necesario hacer un programa de adquisición de tierras para indígenas de 208 hectáreas previo acuerdo cumplimiento de la función social con el Cabildo además de la entrega de la lista de adjudicatarios del resguardo al Incora.

Es de importancia solucionar el problema de 389 familias campesinas que no poseen tierras o las que poseen son insuficientes para el desarrollo económico de estos, equivalente a 2000 hectáreas, lo que pacificaría y solucionaría problemas de tierras en la región adquiriendo los de mayor área”.

— Acta de la visita realizada el 20 de enero de 2000 por funcionarios del hoy extinguido Incora al predio “La Josefina” en la que se identificó los linderos de dicho bien inmueble(77) y de la cual se concluyó que este lote se encontraba apto para el desarrollo de programas de reforma agraria, de conformidad con lo previsto en el oficio de 31 de enero de 2000 suscrito por un empleado de la Entidad en cita(78).

— Estudio de lotes realizado por el hoy extinguido Incora el 26 de enero de 2000 al predio rural denominado “Lote 2” de propiedad del hoy demandante en el que se concluyó que dicho bien inmueble se “podía adquirir previa presentación antes de la negociación del folio de matrícula inmobiliaria actualizado con su correspondiente complementación y levantamiento de hipoteca”(79).

— Informe técnico realizado el 7 de marzo de 2000 por funcionarios del hoy extinguido Incora de la visita realizada el 20 de enero de 2000 al predio “La Josefina” en el que se llegó a las siguientes conclusiones(80):

1. El predio contaba con una superficie de 203 hectáreas.

2. El bien tenía como vía de acceso, “la carretera pavimentada de Popayán a Cali se llega hasta el desvió a la Penitenciaria San Isidro, 9 kilómetros. Luego se toma a la izquierda pasando por las guacas y el río Las Piedras hasta llegar a la finca, la carretera es destapada y la longitud es de 10,5 kilómetros”. Así como también tenía como fuente hidrográfica, la quebrada carnicera con 7 nacimientos y 3 caños, las cuales a su vez abastecían el acueducto de Popayán.

3. El lote “La Josefina” era apto para la cría de leche y podía producirse allí la cantidad de 68 litros diarios de este producto; así como también 115 hectáreas de dicho bien eran idóneas para la explotación agrícola.

4. Por último, se llegó a la conclusión que el predio denominado “La Josefina” era apto para adelantar programas de reforma agraria; y era solicitado por campesinos.

— Oficio de 10 de marzo de 2000 proferido por dos topógrafos y dirigido a la gerente regional del hoy extinguido Incora en el que le informan que en la visita efectuada entre el 14 y el 25 de febrero de ese mismo año al predio “La Josefina” realizaron los levantamientos planimétrico y con GPS así como también la digitalización o ampliación a escala de 3 quebradas principales(81).

— Memorando suscrito el 14 de marzo de 2000 por el coordinador del grupo móvil de gestión del extinguido Incora por medio de cual puso en conocimiento del gerente regional de dicha entidad, el estado del proceso de compra del predio “La Josefina” y en el que se observa(82):

“(…) El 26 de noviembre de 1999 se recibió en la oficina de adquisición de tierras de la regional Cauca, la oferta del predio San Ignacio (cinco lotes).

El 26 de enero del 2000, realicé el estudio de títulos, correspondiente a cada uno de los seis lotes, basado en los folios de matrícula inmobiliaria expedidos el 11 de octubre de 1999 y recibidos en la Oficina junto a escrituras públicas el 24 de enero de 2000, presentado por la propietaria Patricia Muñoz de Angulo.

(…)

Del 14 al 25 de febrero, trabajo de campo (mensura) por 3 topógrafos de la regional, del 28 de febrero al 3 de marzo trabajo de oficina (cálculo y poligonales) y del 8 al 13 de marzo, dibujo del predio de la parte calculada por la regional.

El 14 de marzo del 2000 se programa digitalización de quebradas internas de predios por la CRC”.

— Oficio de 28 de abril de 2000 suscrito por la gerente regional del Cauca del hoy extinguido Incora y enviado al Gerente General de dicha Entidad y en el que puso en su conocimiento las siguientes consideraciones realizadas con relación a la negociación adelantada por dicha regional para la adquisición del predio denominado “San Ignacio”(83):

“En la zona de Quintana (Popayán), desde hace aproximadamente 4 años, existe entre campesinos e indígenas un conflicto fuerte y constante donde el motivo principal es la disputa por la tenencia de la tierra.

Entre las acciones acordadas por campesinos, indígenas, Gobernación del Cauca e Incora a fin de neutralizar, aminorar y/o solucionar el conflicto se decidió la actualización del censo de la población con el propósito fundamental de establecer el número de familias campesinas, indígenas y la necesidad de tierra para los mismos.

El censo se realizó en 1999 y arrojó el siguiente resultado:

Familias Indígenas302

Familias campesinas527

Total829

Si tenemos en cuenta que la UPI para los indígenas de Quintana es de 8.0 hectáreas, vemos que esta comunidad, solamente necesita 208 hectáreas de las 2.416 que conforman el resguardo, mientras las 547 familias campesinas requieren 1943 hectáreas (…).

El predio San Ignacio de propiedad de la familia Angulo Muñoz cuyo representante legal es la Dra. Patricia Angulo, está ubicado en medio de la zona de conflicto y dificulta su adquisición en su totalidad para un solo sector o comunidad, por lo tanto debe adquirirse en forma fraccionada y proporcionada de acuerdo al último censo realizado por el Incora. De no hacerlo así, continúa entonces el conflicto que se mantiene latede (sic).

A pesar de la petición hecha por la señora Patricia Angulo para que este predio sea adquirido en su mayoría para indígenas, no es posible atenderla, puesto que, una de las conclusiones expresadas por los autores del censo, los campesinos necesitan más tierra que los indígenas.

Cabe recordar que el trámite para la adquisición de predios para las comunidades indígenas es diferente a la de los campesinos. Si la adquisición es para campesinos, la mensura y avalúo corren por cuenta del propietario y la selección de los beneficiarios debe hacerse a través del Concejo Municipal de Desarrollo Rural (CDMR); cuando el destino del predio son las comunidades indígenas, el levantamiento topográfico lo hace el Incora y el avalúo el IGAC (arts. 27 y 31 de la L. 160/94).

Sumando a lo anterior, tenemos que la adquisición de un predio para indígenas depende de los resultados y conclusiones de los estudios socioeconómicos o el censo como en el caso que nos ocupa.

Este predio debe ser destinado a las dos comunidades, indígenas y campesinas. Definir entonces el área a destinar según lo acordado entre las partes y de esta manera continuar con los trámites de ley según cada negociación.

Si se va a actuar de acuerdo a la necesidad ya establecida, lo correcto sería destinar un área aproximada de 220 has. para los indígenas y 780 has. para los campesinos. También existe otra opción y es comprar todo el predio para una sola comunidad, comprometiéndose negociar otro de los tantos ofertados, para la comunidad que no se atienda en esta oportunidad.

Queda en sus manos definir para quien se destinaría el predio de la referencia y así continuar con un solo tramite facilitándose el proceso de negociación para el propietario y el Instituto.

(…)”.

— Ficha predial de 3 de mayo de 2000 del bien identificado como San Ignacio dentro del que se encuentra el inmueble denominado “La Josefina”, ubicado en la vereda Las Piedras del municipio de Popayán - Cauca y en la que consta(84):

“(…) 2. Clases agrologicas

ClaseÁrea - HaPorcentajePuntaje
III73,021.54.3
IV148,443,76,9
VI91.326,83,2
VII27,28,00,6

3. Uso actual y potencial (Ha) (0-15)

UsoActualPotencialPorcentajePuntaje
AGRICULTURA 0.0179,8 52, 9 7,9
PASTOS 294,6114,833,84,0
FOREST. PROTEC7,3 7,32,10,5
FORES. PRODUC 38,038,011,2 

4. DISPONIBILIDAD DE AGUAS (0-20): DISTRIBUCIÓN LLUVIAS PERMITE DOS COSECHAS AL AÑO. CUENTA CON UN RIO, UNA QUEBRADA Y VARIOS NACIMIENTOS DE AGUA.

5. UBICACIÓN GEOGRAFICA (0-10) E (10) S (7) R (5) M (2) M.M (0)

6. SUSPERFICIE AGRICOLA ÚTIL (0-10): 97,9%

7. PROTECCIÓN ECOLOGICA (0-5): 2.1%

PUNTAJE TOTAL: 63,2%

OBSERVACIONES TÉCNICAS: La regional realiza y presenta visita técnica por cada uno de los lotes, los registrados son pretendidos por campesinos y según conceptos emitidos por técnicos de la regional. Los tres son aptos para desarrollar programas de reforma agraria. El estudio socioeconómico revisado y autorizado para la zona recomienda la adquisición de 2000 has para campesinos (ver folio 173).

(…)”.

Asimismo, se observa que en dicha ficha predial se estableció que el predio denominado “La Josefina” de 203 hectáreas tendría como beneficiarios la población campesina.

— Oficio de 4 de mayo de 2000 por medio del cual el hoy extinguido Incora le solicitó al Instituto Geográfico Agustín Codazzi elaborar el avalúo comercial del predio Lote 2 - “La Josefina” para efectos de negociación con su propietario(85).

— Avalúo presentado el 8 de junio de 2000 por el Instituto Agustín Codazzi ante el hoy extinguido Incora mediante el cual se determinó el valor comercial del bien inmueble denominado “La Josefina” de propiedad del señor Francisco Angulo Muñoz así(86):

1. Procedimiento utilizado: El establecido en la Resolución 02965 del 12 de septiembre de 1995, respecto a la práctica y elaboración de avalúos comerciales de predios y mejoras rurales que se adquieran para fines de la reforma agraria.

2. Documentación e información empleada:

2.1. Estudio de títulos realizado por el Incora al predio denominado “La Josefina”.

2.2. Escritura pública 604 de 20 de abril de 1981.

2.3. Plano de conjunto del levantamiento realizado al predio “La Josefina” en el que se determinó que dicho lote contaba con un área de 246 hectáreas.

2.4. Informe técnico del bien objeto del avalúo.

2.5. Visita realizada el 3 de junio de 2000, no obstante no se observa quien la realizó.

2.6. Investigación de mercado de varios predios de la zona, sin embargo esta no obra en el plenario.

2.7. Copias auténticas de 4 fotografías de un predio, de las cuales no es posible identificar a que lote corresponden las fotos; así como tampoco el autor y la fecha en que fueron tomadas.

3. Métodos empleados:

3.1. Investigación directa la cual se realizó teniendo en cuenta el concepto de “unos profesionales y personas que conocen la región y están relacionadas con el agro por sus especialidades y conocimiento de compraventas”; y los “estudios de zonas homogéneas físico - económicas del municipio de Popayán de vigencia 1995 y valores actualizados con factores Compes a 2000”.

Además la investigación se desarrolló teniendo en cuenta que el predio objeto del avalúo hacía parte de una unidad productiva y además con su integración con los predios La Primavera, San Ignacio, El Recreo, La Cumbre, El Borbollón que conforman una sola unidad productiva.

Asimismo, la investigación se hizo teniendo en cuenta los siguientes ítems:

a) La condición actual del predio respecto a su explotación económica

b) Su capacidad productiva de la tierra por unidades homogéneas físicas y expresadas numéricamente por valores potenciales del suelo y su uso actual

c) El estado actual de sus potreros y productividad por leche, ceba y levante de reses

d) La distancia de la finca a centros urbanos y de acopio como Popayán, Cali y a la carretera panamericana arteria vital de la región para su desarrollo.

e) La prestación de servicios básicos del sector y de la Hacienda en particular.

f) La situación actual del departamento del Cauca, del municipio de Popayán y en particular del sector donde se ubica la Hacienda.

g) La densidad y calidad del mercado de la finca raíz en el municipio y en el sector donde se encuentra la Hacienda.

h) Análisis económico de las condiciones internas y externas del bien objeto del avalúo.

3.2. Investigación indirecta: Se tuvieron en cuenta compraventas, avalúos administrativos realizados por el IGAC, ofertas existentes en el sector y avales para créditos de la línea agropecuaria tramitados por el Banco Agrario - Popayán, sin embargo estas no obran en el plenario.

4. Proceso y cálculo de valores: “Se utilizó la información de mercado y se actualizó con el índice de precios al productor (IPP) depurando rangos de valor y estableciendo frecuencias del mismo para particularizar valores que sirvieron de identificadores iniciales. La investigación directa e indirecta actualizada se sometió a un proceso estadístico de la media aritmética, la desviación estándar y el coeficiente de variación de los valores que nos permitieron establecer rangos de confianza para adoptar valores promedios”.

5. Resultado del avalúo:

5.1. Valor total del terreno:

Unidades fisiográficas por uso actual

Clase agrologica
Área en hectáreas
Valor por hectárea
Valor por unidad fisiográfica/ clase agrológ. V/r. potencial y uso actual
UNIDAD 1 III 
En potreros con pastos nat mejorados y artif/ kikuyo penacho - poa - pangola yaragua - grama  41-000$ 1,800,000$ 73,800,000
UNIDAD 2 IV  
En potreros con pastos nat mejorados y artif/ kikuyo - penacho - poa - pangola - yaragua - grama  82-8525$ 1,600,000$ 132,564,000
UNIDAD 3 VI  
En pasto natural mejorado y artificial / kikuyo - penacho - poa pangola - yaraguá - grama  50-000$ 1,400,000$ 70,000,000
UNIDAD 4 VII  
En pasto mejorado y aa artificial / kikuyo - penacho - poa - yaragua - grama  19-9437 $ 1,200,000$ 23,932,440
En bosque natural proct (montaña)  7 3000$ 500,00$ 3,650,000
TOTAL 203-2437$ 307,382,440

5.2. Valor total de los cultivos - especies de cultivos

“La Hacienda está explotada en la actualidad en pastos para ganado. Existen potreros de pastos naturales mejorados y artificiales como kikuyo, penacho, poa, pangola, trébol, yaraguá, grama, los valores investigados para estos apartes del predio son integrales terreno-pasto y de acuerdo a la unidad fisiográfica donde se ubican así para los potreros con estas variedades de pastos ubicados en los relieves más suaves (unidad 1), tienen un valor promedio de $ 1.800.000 / hectárea y los potreros con las mismas variedades de pastos en relieves más quebrados (unidad 2), tiene un valor promedio de $ 1.600.000 / ha.

En el sector fuertemente quebrado (unidad 3) potreros con la misma variedad de pastos, tienen un valor promedio de $ 1.400.000/ ha. En la parte escarpada (unidad 4), potreros con la misma variedad de pastos, tienen un valor promedio de $ 1.200.000 /ha.

2-1475 hectáreas de pino pátula, de una edad aproximada de 25 años, por fuentes de cartón de Colombia una hectárea de esta especie con condiciones, densidad, 38 centímetros de diámetro y 20 metros de altura comercial como los plantados en la hacienda producen 300 toneladas en pie/ha, de madera; actualmente, el valor de la tonelada es de $ 14.500.

Para un valor por hectárea de $ 4.350.000

Los bosques naturales protectores (montaña) con especies como tablero, chilcos, jigua, motilón, encenillos.

Los valores investigados para estos apartes del predio son integrales terreno – bosque protector y de acuerdo a la unidad fisiográfica donde se ubican, para la unidad cuatro (4) se adopta un valor de 500.000/ hectárea terreno - bosque (montaña).

Resumen valor cultivos

CultivoÁrea/CantidadValor/UnidadValor
PINO PATULA2-1475 HAS$ 4,350,000/HA$ 9,341,625
TOTAL2-1475 $ 9,341,625

VALOR TOTAL DE CULTIVOS

NUEVE MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO PESOS ($ 9.341.625) M/CTE.

(…)”.

5.3. Valor del bien objeto del avalúo:

“AVALUO COMERCIAL DEL PREDIO “LA JOSEFINA” DE PROPIEDAD DE FRANCISCO ANGULO MUÑOZ, UBICADA EN EL DEPARTAMENTO DEL CAUCA – CORREGIMIENTO DE LAS PIEDRAS – VEREDA LAS PIEDRAS.

SON: TRESCIENTOS DIEZ Y SEIS MILLONES SETECIENTOS VEINTICUATRO MIL SESENTA Y CINCO PESOS ($ 316.724.065 M/CTE)”.  

— Memorando de 21 de julio de 2000 suscrito por funcionarios del extinguido Incora mediante el cual pusieron en conocimiento del Coordinador de Ordenamiento Territorial de dicha Entidad lo siguiente(87):

“Revisado y analizado el informe de avaluó comercial del predio La Josefina, municipio de Popayán, propiedad de Francisco Angulo Muñoz elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se considera que está ajustado a lo contemplado en la Resolución 02965 de septiembre de 1995 de Gerencia General.

Se acepta el avalúo cuantificado en trescientos dieciséis millones setecientos veinticuatro mil veinticinco pesos ($ 316.724.025)”.

— Oficios de 27, 28,31 de julio y 1 de agosto de 2000 proferidos por el hoy extinguido Incora mediante los cuales hizo una invitación a una reunión a los Representantes de las comunidades campesinas e Indígenas de la jurisdicción de Quintana que se llevaría a cabo el 10 de agosto de ese mismo año en la que se concertaría la posible negociación del predio denominado San Ignacio(88).

— Acta de concertación realizada el 10 de agosto de 2000 entre los campesinos, indígenas de Quintana, Procurador Agrario, Gerente y funcionarios del Incora por medio del cual concertaron la adquisición del predio San Ignacio ubicado en la región de Quintana del municipio de Popayán(89).

— Oficio de 5 de septiembre de 2000 suscrito por la Gerente del Incora - regional Cauca por medio del cual puso de presente al Gerente General de dicha Entidad que hasta la fecha, se habían adelantado los trámites para la adquisición del predio San Ignacio y que sólo faltaba “lo que corresponde al Concejo Municipal de Desarrollo Rural (CDMR) de Popayán que es la priorización de los predios, selección de los campesinos y el aval del proyecto productivo”(90).

— Oficio de 6 de octubre de 2000 suscrito por la Gerente del Incora - regional Cauca, por medio del cual le informó al Secretario General de la Entidad aquí mencionada que el predio denominado Lote 2 “La Josefina” el cual sería adquirido para cumplir compromisos de utilidad social no se encontraba incurso en proceso alguno de extinción de dominio(91).

— Oficio de 19 de octubre de 2000 suscrito por el Resguardo Indígena de Quintana y dirigido al Incora y el Concejo Municipal de Desarrollo Rural - CDMR por medio del cual le solicitaron a estas entidades que el predio San Ignacio fuera adquirido sólo para los indígena s que habitan en la vereda San Ignacio por cuanto consideraron(92):

“(…) La comunidad indígena de Quintana se encuentra en desacuerdo como el Incora regional Cauca ha venido manipulando la adquisición de predios dentro del resguardo, especialmente en la Vereda San Ignacio con el trámite de negociación del predio de propiedad de la familia Muñoz Angulo en los siguientes términos.

1. Que los comuneros de la vereda San Ignacio desde 1973 han venido ocupando la finca en el proceso de recuperación de nuestro territorio.

2. Durante el tiempo que se ha venido adelantando el proceso de recuperación hasta la fecha se ha cometido actos arbitrarios en contra de la comunidad (…).

3. Asimismo en el año de 1990 se hicieron unos acuerdos en que la propietaria le cedían doce hectáreas a la comunidad indígena de la vereda San Ignacio en compromiso que transcurriendo los 6 meses la señora propietaria incumplió en acuerdo pero los comuneros siguieron laborando dentro de estas doce hectáreas.

4. En vista de lo incumplido los Comuneros de la vereda San Ignacio en conjunto con la comunidad indígena de Quintana se hizo ocupación directa de toda la finca San Ignacio de propiedad de la familia Muñoz Angulo, es (sic) esta forma se entran a construir viviendas y a realizar labranza de la tierra.

5. Una vez realizada la ocupación del predio la familia Muñoz Angulo está procedió a adelantar un proceso penal, motivo por el cual ya se adelantó un desalojo donde destruyeron las viviendas, cercas y cultivos que se encontraban dentro del inmueble.

6. Asimismo el Incora realizó el estudio socio – económico para demostrar la tenencia y necesidad de la tierra, la Comunidad Indígena de Quintana, estudio que se realizó inadecuadamente y el cual no fue convalidada por la comunidad indígena , puesto que se limitaron a censar campesinos y no a la población indígena la cual demuestra la negligencia de los funcionarios que ha llevado a que en la actualidad exista un conflicto interno en un territorio que si bien es cierto es indígena más no campesino.

(…)”.

— Oficio de 26 de octubre de 2000 suscrito por el Subgerente de Ordenamiento Social de la Propiedad del hoy extinguido Incora y dirigido al Ministerio del Interior por medio del cual le informó a este último, con relación al proceso de adquisición del predio San Ignacio, que los trámites administrativos para adquirir la propiedad de dicho inmueble a la fecha se encontraba finalizado; no obstante existía un problema con el resguardo indígena de Quintana, el cual no se había podido concertar(93).

— Oficio de 31 de octubre de 2000 suscrito por la Federación Nacional Sindical Unitaria Agropecuaria mediante el cual pusieron en conocimiento de la gerente regional del Incora – Cauca que el Gobierno Nacional suscribió con los campesinos de los municipios de Inza, Corinto, El Tambo, Popayán, Puracé, Totoro, Miranda y Páez un acta de acuerdo que contiene compromisos relacionados, con la compra de unos predios, entre los que se encontraba el lote San Ignacio, hasta por un valor de $ 400.000.000(94).

— Observaciones realizadas el 18 de noviembre de 2000 por la subgerencia de desarrollo y gestión empresarial rural al programa de negociación voluntaria - adquisición y adjudicación del predio denominado “La Josefina”(95):

“Revisado el folio de matrícula inmobiliaria 120-31022 se observa que el inmueble ostenta una tradición satisfactoria, sin embargo, el propietario debe levantar el gravamen de hipoteca que pesa sobre el predio constituido a favor del Banco Ganadero, según anotación 008.

Igualmente el predio soporta una servidumbre de acueducto según anotación 005.

El predio goza de servidumbre de tránsito para vehículos automotores a través del lote Nº 1 que se reserva la donante Josefina Muñoz de Angulo.

De otra parte, antes de celebrarse la audiencia, se debe allegar el folio de matrícula inmobiliaria del predio actualizado, toda vez que la presente revisión se realizó con folios de fecha 11 de octubre de 1999”.

Nótese, entonces, que ya desde el año 2000 el Incora venía adelantando el proceso de enajenación voluntaria del predio denominado “La Josefina”, para el cual se realizaron las convocatorias, reuniones y concertaciones establecidas por el artículo 29 de la Ley 160 de 1994, e incluso se realizó un primer avalúo por parte del IGAC.

De igual forma, del material probatorio que obra en el expediente se observa que en el año 2006 fueron retomadas las negociaciones del predio y así mediante oficio Nº 000979 de 28 de julio de 2006, la Coordinadora del Incoder - Popayán le solicitó al Subgerente de dicha Entidad a nivel Nacional que ordenará la práctica del avalúo del lote Nº 2 - “La Josefina”(96).

Al respecto se observa que el 31 de agosto de 2006, el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural - Incoder realizó el estudio de títulos del predio denominado Lote 2 - “La Josefina” con base en el folio de matrícula inmobiliaria 120-31022, en el que se llegó a la siguiente conclusión(97):

“Desde el punto de vista legal, adelantado el estudio de títulos con base en el folio de matrícula inmobiliaria 120-31022 de fecha 24 de julio de 2006, revisada su tradición por más de veinte (20) años, se encontró limitaciones al derecho de dominio consistentes en servidumbres de acueducto y tránsito que no constituyen impedimento alguno para enajenar el bien, razón por la cual se ajusta a derecho; por tanto de considerarlo conveniente cualquier organización o Entidad del Orden Nacional reconocida por ley puede entrar a negociar y adquirir el inmueble anteriormente descrito”.

Seguidamente, el 8 de septiembre de 2006(98) el Instituto Agustín Codazzi – IGAC elaboró el avalúo que permitió determinar el valor comercial del bien inmueble denominado “La Josefina” de propiedad del señor Francisco Angulo Muñoz, avalúo del cual se extraen los siguientes puntos:

1. Normatividad aplicada: Plan de Ordenamiento Territorial - POT (Acuerdo 06 de 5 de agosto de 2002).

2. Documentación e información empleada:

2.1. Escritura pública No. 604 de 20 de abril de 1981.

2.2. Plano de conjunto del levantamiento realizado al predio “La Josefina” en el que se determinó que dicho lote contaba con un área de 203 hectáreas y en el que no se observa quien lo realizó

2.3. Informe técnico del bien objeto del avalúo realizado por el Incoder.

2.4. Visita realizada el 2 de septiembre de 2006, no obstante no se observa quien la realizó.

2.5. Investigación de mercado de varios predios de la zona, sin embargo esta no obra en el plenario.

2.6. Copias auténticas de 12 fotografías de un predio, de las cuales no es posible identificar a que lote corresponden las fotos; así como tampoco el autor y la fecha en que fueron tomadas.

2.7. Mapas y planos de sub zonas homogéneas físicas y geoeconómicas.

2.8. Carta catastral rural del bien objeto del avalúo.

3. Métodos empleados:

3.1. Investigación económica directa: la cual se realizó teniendo en cuenta los conceptos de las siguientes personas las cuales eran ampliamente conocedoras de la región y su problemática y con una gran experiencia en la realización de avalúos para inmuebles dados en garantía a entidades Bancarias:

ItemNombreOcupación
1José Aldemar FernándezPerito Banco Agrario
2Juvenal Alfonso CortesPerito Avaluador Lonja del Cauca
3Benjamín Aurelio ParedesPerito Banco Agrario
4José Vicente ChamorroPerito Gran Banco S.A
5Sidney ArandaPerito Banco Agrario

Asimismo para la realización de dicha investigación, se tuvieron en cuenta los siguientes ítems:

a) El predio objeto de estudio, como una unidad productiva, compuesta por potreros con pastos empradizados y libres de malezas, área de montaña de reserva y conservación de aguas.

b) Capacidad productiva de la tierra por unidades homogéneas fisiográficas y expresadas numéricamente por valores potenciales de suelos.

c) El relieve y la pendiente, sus aguas permanentes corrientes.

d) La distancia del predio hasta los centros poblados y a los principales centros de mercadeo y consumo de la capital del departamento del Cauca.

e) Los servicios públicos con que cuenta el sector y el predio objeto del avalúo.

f) Las cercas en alambres de púas, los cuales se encuentran implícitos en el valor del terreno, teniendo en cuenta que son parte fundamental para el normal desarrollo del predio.

3.2. Investigación indirecta: Se tuvieron en cuenta los avalúos realizados en el sector San Ignacio, Las Piedras y Vereda Quintana.

4. Proceso y cálculo de valores: Se realizó teniendo en cuenta la media aritmética, la desviación estándar, los coeficientes de variación y los valores adoptados para cada una de las Unidades fisiográficas investigadas.

5. Resultados:

5.1. Valor total del terreno:

Unidad fisiográficaÁrea (Has)Valor unitarioValor total
I41.0$ 2.000.000$ 82.000.000
II85.0$ 1.800.000$ 153.000.000
III50.0$ 1.120.000$ 56.000.000
IV27.2437$ 860.000$ 23.429.582
Valor total terreno$ 314.429.582

5.2. Valor construcciones y anexos: No se asignó valor a las construcciones por haber sido levantadas por los indígenas que tienen invadido el predio.

5.3. Valor del bien avaluado denominado “La Josefina”: $ 314.429.582.

Posteriormente, mediante oficio de fecha 2 de octubre de 2006, se ordenó correr traslado del avalúo antes citado, para los efectos y recursos de ley(99), así como para que se aceptara o rechazara la oferta, de acuerdo con el procedimiento y los términos establecidos en el artículo 29 de la Ley 160 de 1994.

En este punto, se verifica en el expediente que el 11 de octubre de 2006 el Incoder presentó la correspondiente oferta de compra del predio Lote 2 - “La Josefina”(100), en la cual se lee(101):

LINDEROS Y CABIDA: LINDEROS GENERALES:

De conformidad con la escritura pública 604 del 20 de abril de 1981, expedida por la Notaría Primera del Círculo Notarial de Popayán registrada el 24 de abril de 1981, mediante el cual el señor Francisco Angulo Muñoz adquirió el predio denominado “Lote 2 La Josefina”, cuyos linderos generales son: Por el norte y el oriente, partiendo del punto en el cual encuentra la división de los potreros de Anguchal y Salado, la quebrada de Carnicerías; ésta aguas arriba, hasta encontrar una cerca de alambre nuevo, división con el lote Nº 3 que se dona a Patricia Angulo Muñoz, y por ésta hasta su encuentro con la división con San Isidro de Reinaldo Muñoz, hoy de sus herederos; por ésta hacia el occidente, lindando con los potreros de Pedregal, alisal y el sitio de San Isidro, hasta el nacimiento de la quebrada de Agua Colorada; ésta aguas abajo hasta encontrar una cerca que divide los potreros de Anguchal San Joaquín; por éste mismo cerco, hasta el corral de San Joaquín; de aquí, lindando con el lote Nº 1 que se reserva la donante Josefina Muñoz de Angulo, por la cerca de alambre rodeando y excluyendo la siembra de pinos, ciprés y eucaliptos, hasta encontrar la división entre el Anguchal y el Paraíso, continuando la división entre Anguchal y El Salado, hasta encontrar la quebrada de Carnicerías, punto de partida.

CABIDA: El predio tiene un área de doscientas tres (203) hectáreas, dos mil cuatrocientos treinta y siete (2.437) metros cuadrados, según consta en el plano del Incora Nº P 555.712 de marzo de 2000.

(…)

PRECIO: Teniendo en cuenta lo acordado por las partes según consta en el Acta de Audiencia Pública de Negociación de fecha 13 de octubre de 2006, el predio “Lote 2 La Josefina” se negoció por la suma de trescientos catorce millones cuatrocientos veintinueve mil quinientos ochenta y tres pesos moneda legal y corriente ($ 314.429.583).

(…)

NATURALEZA DEL PROGRAMA: El fundo se adquirirá de conformidad con el artículo 31 de la Ley 160 de 1994 y se destinará para la Comunidad Indígena, ubicada en el Departamento del Cauca.

(…)

TÉRMINO PARA ACEPTACIÓN O RECHAZO DE LA OFERTA DE COMPRA: De conformidad con el artículo 32 numeral 4 de la Ley 160 de 1994, ustedes disponen del término de diez (10) días, contados a partir de la fecha de recibo del presente oficio para aceptarla o rechazarla. De igual manera le informo que dentro del mismo término y por una sola vez, podrán objetar el avalúo por error grave o cuando hubiere sido expedido con antelación superior a un (1) año, y manifestar si ejerce o no el derecho de exclusión”.

En respuesta, Clara Inés Angulo, como apoderada, en nombre y representación de Francisco Angulo Muñoz, mediante escrito del mismo 11 de octubre de 2006 radicó en el Incoder, la aceptación de la oferta de compra del lote Nº 2 - “La Josefina” formulada por el jefe de Oficina de Enlace Nº 4 del Incoder; y además renunció a los términos descritos en la Ley 160 de 1994 para aceptación o rechazo de la oferta y ejerció el derecho de exclusión(102).

Seguidamente, el 13 de octubre de 2006 se suscribió el Acta de audiencia pública, llevada a cabo con presencia del Procurador Judicial Ambiental Agrario, la señora Clara Inés Angulo en representación de Francisco Angulo Muñoz, el Gobernador de la Quintana, el delegado del CRIC, el Coordinador, Secretario de Desarrollo Agropecuario y Fomento Económico y el profesional especializado del Incoder - Popayán; en la que las partes acordaron negociar el predio Lote 2 - “La Josefina” en la suma de $ 314.429.583. Lo anterior se hizo teniendo en cuenta que dicha suma de dinero ya había sido aceptada anteriormente por el propietario del mencionado bien inmueble(103).

De esta manera se continuó con el trámite del procedimiento establecido por la Ley 160 de 1994 y el Decreto 2666 del mismo año, y el 20 de octubre de 2006 entre Clara Inés Angulo de Mosquera, como apoderada de Francisco Angulo Muñoz(104), y el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural - Incoder y se suscribió el contrato de promesa de compraventa del predio denominado Lote 2 - “La Josefina” donde las partes acordaron(105):

“(…) SEGUNDA.- OBJETO: La promitente vendedora (sic) se obliga vender al promitente comprador y éste se obliga a comprar a aquel el predio descrito y alinderado en la cláusula primera, siendo las características de lo que se promete vender las siguientes: área de 203 hectáreas, 2437 metros cuadrados, comprendida dentro de los siguientes linderos técnicos: Se encuentran descritos en el plano Nº P-555.712 de marzo de 2000, cuya redacción será incorporada a la minuta de compraventa una vez concretado el negocio jurídico. TERCERA.- PRECIO Y FORMA DE PAGO: El precio del “Lote 2 La Josefina” que se promete vender, es la suma de trescientos catorce millones cuatrocientos veintinueve mil quinientos ochenta y tres pesos moneda legal y corriente ($ 314.429.583), conforme al avalúo comercial practicado por el perito especial del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y según en el acta de audiencia pública de negociación de fecha 13 de octubre de 2006, celebrada en las oficinas del Incoder G.T.T Popayán, donde se comerció el predio objeto de esta compraventa (…)”.

La promesa de compraventa antes citada fue perfeccionada mediante Escritura Pública No. 2416 de 31 de octubre de 2006, otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Popayán, instrumento por medio del cual Clara Inés Angulo de Mosquera, actuando en nombre y representación de Francisco Angulo Muñoz(106), le transfirió al Instituto Colombiano de Desarrollo Rural - Incoder, a título de compraventa, el predio rural denominado Lote 2 - La Josefina, ubicado en el municipio de Popayán, vereda Las Piedras y el cual tiene una extensión aproximada de 203 hectáreas(107), en las siguientes condiciones:

“(…) CUARTO.- PRECIO Y FORMA DE PAGO. Teniendo en cuenta lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 32 de la Ley 160 de 1994, artículos 8 y 19 del Decreto 2666 de 1994, el monto del avalúo comercial practicado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y el acta de audiencia pública de negociación celebrado el 13 de octubre de 2006, en la ciudad de Popayán, se fijó el precio de negociación en la suma de trescientos catorce millones cuatrocientos veintinueve mil quinientos ochenta y tres pesos moneda legal y corriente ($ 314.429.583). FORMA DE PAGO. La forma de pago del precio antes mencionado es la establecida en el artículo 35 de la Ley 160 de 1994 y el artículo 20 del Decreto 2666 de 1994, así: A) El sesenta por ciento (60%) del avalúo en bonos agrarios o sea la suma de ciento ochenta y ocho millones seiscientos cincuenta y siete mil setecientos cuarenta y nueve pesos moneda legal y corriente ($ 188.657.749). Los bonos agrarios son bonos de deuda pública con vencimiento final a cinco (5) años, parcialmente redimibles en cinco (5) vencimientos anuales, iguales y sucesivos, el primero de los cuales vencerá un año después de la fecha de su expedición, un (1) bono por valor de treinta siete millones setecientos treinta y un mil quinientos cuarenta y nueve pesos moneda legal y corriente ($ 37.731.549) y cuatro (4) bonos cada uno por valor de treinta y siete millones setecientos treinta y un mil quinientos cuarenta y nueve pesos moneda legal y corriente ($ 37.731.549), libremente negociables y sobre los que se causará y pagará semestralmente un interés no inferior al ochenta por ciento (80%) de la tasa de incremento del índice nacional de precios al consumidor, certificado por el DANE para cada periodo. B) El cuarenta por ciento (40%) del valor del avalúo en dinero efectivo o sea la suma de ciento veinticinco millones setecientos setenta y un mil ochocientos treinta y tres pesos moneda legal y corriente ($ 125.771.833), el cual se pagará así: un contado inicial, correspondiente a una tercera (1/3) parte del valor del 40% dentro de los sesenta (60) días siguientes a la firma de la escritura y presentación de documentos al Incoder o sea la suma de cuarenta y un millones novecientos veintitrés mil novecientos cuarenta y cinco pesos moneda legal y corriente ($ 41.923.945). El saldo se cancelará en dos (2) contados iguales con vencimiento a seis (6) y doce (12) meses, los que se computarán a partir de la fecha de pago del contado inicial o sea la suma de cuarenta y un millones novecientos veintitrés mil novecientos cuarenta y cuatro pesos moneda legal corriente ($ 41.923.944) cada uno. Las obligaciones de capital referentes al saldo del valor del precio, se hacen constar en esta escritura pública la cual prestará mérito ejecutivo en caso de incumplimiento por parte del comprador. PARÁGRAFO 1: No obstante lo anterior, el Instituto podrá cancelar las sumas en dinero efectivo correspondientes al 40% del valor del avalúo, antes de los vencimientos arriba señalados, en caso de que en el Instituto existan las disponibilidades presupuestales que así lo permitan (…)(108)”.

No obstante, es de anotar que de conformidad con el certificado de paz y salvo 27096 expedido el 13 de octubre de 2006 por la alcaldía municipal, el bien inmueble denominado Lote 2 - La Josefina de propiedad del señor Francisco Angulo Muñoz se encontraba catastralmente avaluado en la suma de $ 97.254.000(109).

Lo propio se observa en la inscripción de catastro del municipio de Popayán, donde el predio denominado Lote 2 - La Josefina de propiedad del señor Francisco Angulo Muñoz, aparece registrado con un área de 203.2437 hectáreas y avaluado por la suma de $ 97.659.000(110).

Vistas hasta aquí las pruebas obrantes, la Sala considera que en el proceso de compraventa llevado a cabo entre el Incoder y Francisco Angulo Muñoz se dio cumplimiento a los postulados establecidos legalmente, de manera que dicha compraventa quedó perfeccionada conforme a los requisitos y exigencias legales.

Ahora bien, debe tenerse en cuenta que una vez perfeccionado el contrato, este vincula a las partes contratantes de manera que ellas quedan obligadas a su cumplimiento o, en otras palabras, tanto la entidad como el contratista deberán cumplir con estricta sujeción las cláusulas contractuales y los antecedentes que le sirven de base, pues, en este estado de las cosas las condiciones jurídicas, técnicas y económicas del negocio se tornan en inalterables.

Aquí recordamos el principio básico del derecho contractual “lex contractus, pacta sunt servanda” recogido por el artículo 1602 del Código Civil, según el cual ““todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”.

Así las cosas, perfeccionado el negocio jurídico, el cual es ley para las partes, éste debe ser cumplido en su integridad por los contratantes, como ocurrió en el caso concreto donde, tanto el Incoder como el vendedor, dieron cumplimiento a los términos pactados en el contrato de compraventa.

Sin embargo, el demandante fundamenta su petitum en la aparente configuración de una lesión enorme, por cuanto sostiene que el precio que recibió por parte del Incoder es inferior a la mitad del justo precio del inmueble que vendió, ya que como pudo verse el precio de venta se pactó en la suma de $ 314.429.583 y, en consideración del demandante, el justo precio asciende a “más de $ 700.000.000”.

Para acreditar la lesión alegada se practicó el dictamen pericial de fecha 22 de julio de 2011, el cual determinó que el valor comercial del bien denominado Lote 2 “La Josefina” en $ 615.966.810(111). No obstante, dicho avalúo fue objetado por el demandante, por error grave(112), objeción esta que fue aceptada por el A quo mediante providencia de 17 de mayo de 2013(113).

En razón a la aceptación de la objeción, el 22 de julio de 2013 se practicó un nuevo dictamen pericial, con el fin de establecer el valor comercial del bien denominado Lote 2 “La Josefina”(114), el cual dijo fundarse en la Ley 160 de 1994(115); los decretos 1139 de 1995(116), 1420 del 24 de julio de 1998(117) y 422 de 8 de marzo de 2000(118); las resoluciones 2965 de 12 de septiembre de 1995(119) y 620 de 23 de septiembre de 2008(120); y el plan de ordenamiento territorial del municipio de Popayán.

Ahora bien, el avaluador basó su experticia en las pruebas que obran en el plenario tales como el certificado de tradición y libertad de la matrícula inmobiliaria 120-0031022 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Popayán; la escritura pública 604 suscrita el 20 de abril de 199; y el plano de levantamiento topográfico de Incora #195.658 Nº de archivo P-555-712. Y además, en el informe de visita técnica realizado para el Incoder por el Ingeniero Oscar Sánchez de 13 de febrero de 2006; la certificación municipal de uso del suelo, en la información de contacto con el propietario y la visita realizada por el perito, de los cuales no se dejó soporte en el experticio.

Para la determinación del valor comercial del inmueble Lote 2 “La Josefina”, el perito utilizó los siguientes métodos:

1. Método de comparación o de mercado: Técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien a partir de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto del avalúo.

2. Método de capitalización de rentas o ingresos: El valor comercial del bien se determina a partir de las rentas o ingresos que puedan obtenerse del mismo bien o de inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

Asimismo, para la determinación del avaluó el perito realizó las siguientes investigaciones económicas:

1. Investigación indirecta la cual se hizo teniendo en cuenta la información catastral del predio Lote 2 “La Josefina” y los avalúos practicados en diferentes bienes del sector, los cuales si bien no obran en el plenario, arrojaron los siguientes resultados:

Fecha Código predial Dirección Área Has Valor Ha de terreno Observaciones
27/10/20040-01-001-0082-000 Municipio de Popayán - vereda Quintana - Predios Aguas claras 16,5000$ 19,800,000/16,5000 =$ 1,200,000Avalúo IGAC
28/11/200500-01-0002-0278-000Municipio de Popayán - vereda el Cabuyo - predio La Cantera 47,68009$ 71,604,071,000/47,6809 = $ 1,501,735 Avalúo IGAC
28/11/200500-01-0002-0747-000Municipio de Popayán - vereda el Cabuyo - Predio Las Vacas 24,225$ 73823,500/24,2250 =3,047,410Avalúo IGAC
02/06/201100-01-0001-0018-000Municipio de Popayán - Vereda La Quintana - predio La Parada  UF.1. Pen: 12-25%
$ 3, 656,000/ ha solo terreno.
UF 2 Pen: 25-50%
$ 3,132,000/ Ha sólo terreno
$ 4,200,000 (bosque sin terreno) / ha
Avalúo Virigulo Galvis comprado por el municipio de Popayán en 2011
Nota: El predio está totalmente en bosque
2011
 
Municipio Popayán - vereda las piedras - predio La Laguna
11,9095$ 51,519,900/11,9095 =$ 4,325,950 Avalúo IGAC
2011  Municipio de Popayán - vereda Las Piedras - Predio La Florida I 3,4403$ 18,799,260/3,4403 =$ 5,464,425 Avalúo IGAC
2011 Municipio de Popayán - vereda Las Piedras - Predio La Florida II41,0228$ 184,602,600/41,0228 =$ 4,500,000 Avalúo IGAC

A continuación, el perito para determinar el valor del bien Lote 2 “La Josefina”, tomó el valor por hectárea del predio florida II, por su cercanía con el predio objeto del avalúo y por sus condiciones similares y realizó la indexación de acuerdo con el IPC de la siguiente manera:

“Tabla de incrementos

Factor de Actualización con base a IPC

Año base 2011 = 100%

AñoIPCIPC acumulado
20061.04481.257958531
20071.05691.204018502
20081.07671.139198128
20091.021.058046
20101.03171.0317
20111.001.00000

$ 4.500.000 (valor promedio por Ha en 20011 (sic)) = 1.257958531 (IPC acumulado) X valor promedio Ha/ en 2006.

Valor promedio/ Ha en 2006 = $ 4.500.000 (valor promedio por Ha en 20011 (sic)/ 1.257958531 (IPC acumulado).

Valor promedio/ Ha en 2006 =$ 3.577.224 (…)”.

2. Análisis del mercado inmobiliario. En el que el perito identificó que el predio denominado Lote 2 - “La Josefina” era una sola unidad productiva, de conformidad con los estudios de zonas homogéneas geoeconómicas del municipio de Popayán realizado en el 2006, la comparación con la cartografía geo referenciada y temática y la memoria geográfica de 2006, de los cuales no se tiene conocimiento en el plenario si se verifica quién los realizó.

3. Investigación directa elaborada con base en la consulta realizada a unas personas de la región presuntamente conocedoras de la “importancia de preservar la cuenca del río Las Piedras ya que surte de agua al acueducto de Popayán y las condiciones de la consulta se plantearon de acuerdo al estado de las praderas y la situación socioeconómica de la región en el año 2006”, ya que el mercado de la zona era insuficiente para realizar un adecuado análisis estadístico. Sin embargo, no se observa en el plenario medio probatorio alguno tendiente a demostrar la calidad de las personas, ni el concepto emitido por ellas.

No obstante, el dictamen sostiene que la consulta a dichas personas arrojó los siguientes resultados:

Consulta Profesión
teléfono
12345
1Parménides Paz 82398464.000.0003.000.0003.000.0003.000.0002.900.000
2Alfredo Yanten  4.200.0002.800.0002.800.0002.800.0002.800.000
3Edilberto Barrera 30020729914.400.0002.700.0003.000.0003.000.0002.700.000
4Ciro Hurtado 83194964.500.0002.600.0003.200.0003.200.0002.800.000
5Bernardo Dorado 30159414863.900.0002.400.0003.000.0003.000.0002.600.000
 Nº de consultas 555555

Consultas Precio: unitario estimado promedio Desviación estándar muestra Coeficiente de variación Límite inferior Límite superior Valor adoptado
154.200.000254950,982,71$ 3,883,478$ 4,516,5224,200,000
252.700.000223606,83,7$ 2,422,392$ 2,977,6082,700,000
353.000.000141421,362,11$ 2,824,425$ 3,175,5753,000,000
453.000.000141421,362,11$ 2,824,425$ 3,175,5753,000,000
552.760.000114017,541,85$ 2,618,447$ 2,901,5532,700,000

Unidad fisiográfica Clase agrologica Valor potencial Áreas - Has Precio Ha terreno Precio total
UF1III49 puntos 42,7000$ 4,200,000$ 179,340,000
UF1III49 puntos 7,3000$ 2,700,000$ 19,710,000
UF2 IV 49 puntos 76,0000$ 3,000,000$ 228,000,000
UF3VI 30 puntos 50,000$ 3,000,000$ 150,000,00
UF4VII 30 puntos 27,2437$ 2,700,000$ 73,557,990
Valor total     $ 650,607,990”

4. Investigación de capitalización de rentas realizada con base en el método de rentabilidad, desarrollado sobre la producción y el factor de capacidad de carga por Ha; donde, además se dijo tener en cuenta el informe técnico rendido por el Incoder el 13 de febrero de 2006, el cual no obra en el plenario. De esta investigación el dictamen dice haber obtenido los siguientes resultados:

4.1. Valor por hectárea del predio Lote 2 “La Josefina”: $ 3.200.493, el cual se calculó de la siguiente manera:

“Rentabilidad promedio Ha - año = $ 562,724Precio HaSin riesgo Con riesgo
$ 7,034,050 $ 4,572,133
Renta neta Ha - año = $ 393,906,80 T:I: R Sector = 080 $ 4,923,835$ 3,200,492,75”

No obstante, vale la pena manifestar que no se observa en el dictamen el origen de estos valores.

4.2. Valor del predio Lote 2 “La Josefina”: Se determinó teniendo en cuenta el área del inmueble especificada en la escritura pública 604 de 20 de abril de 1991, el plano topográfico realizado por el Incora y la información catastral, los cuales muestran un área de 203,2437 hectáreas; la unidad fisiográfica determinada en el informe de 13 de febrero de 2006, informe éste que no obra en el plenario; y la clase agrologica, de la que tampoco se encuentra soporte.

Unidad fisiográfica Clase agrologica Valor potencial área - Has Precio Ha terreno Precio total
UF1 III49 puntos 42,7000$ 3,200,493$ 136,661,051,10
UF1 III49 puntos 7,3000$ 3,200,493 $ 23,363,598,90
UF 2 IV 49 puntos 76,0000$ 3,200,493 $ 243,237,468,00
UF3 VI 30 puntos 50$ 3,200,493 $ 87,193,271,14
Valor total     $ 650,480,039,10

5. Valor del bien objeto del avalúo: De conformidad con lo anterior, el perito avaluó el bien denominado Lote 2 “La Josefina” en $ 650.480.039.10.

Entonces, esta fue la forma en que se llevó a cabo el dictamen de fecha 22 de julio de 2013, con el cual se resolvió la objeción presentada por el demandante.

Sin embargo, el a quo negó las pretensiones de la demanda porque consideró que ésta prueba pericial no es el medio idóneo para desvirtuar el avalúo oficial realizado por el IGAC dentro del procedimiento administrativo de enajenación voluntaria, conclusión esta que comparte la Sala en todas sus partes, por las razones indicadas anteriormente, las cuales se sintetizan a continuación.

En primer lugar, como pudo verse en la descripción del procedimiento adelantado por el Incoder para adquirir el inmueble “La Josefina”, éste se llevó a cabo con el lleno de los requisitos y exigencias legales y fue allí donde se practicó el avalúo comercial del inmueble, conforme a lo previsto por la Ley 160 de 1994 y el decreto 2666 del mismo año.

Nótese que de conformidad con la ley, y así lo hizo el Incoder, el demandante-vendedor dentro del proceso de enajenación y adquisición voluntaria - tuvo la oportunidad de conocer y objetar el dictamen o avalúo presentado por el IGAC dentro de dicho proceso, pero, sin embargo, el vendedor a través de su apoderada, mediante escrito de fecha 11 de octubre de 2006 aceptó la oferta de compra formulada conforme al dictamen del IGAC y renunció a los términos descritos en la Ley 160 de 1994, esto es, a los diez días dentro de los cuales podía aceptar o rechazar la oferta y objetar el avalúo(121). De manera que es evidente la aceptación del dictamen elaborado por el IGAC, dentro del procedimiento administrativo.

Al respecto debe recordarse que conforme al principio de la buena fe objetiva las partes contratantes deben respetar y acatar lo pactado y se encuentran en la obligación de informar a su contraparte de las insatisfacciones negóciales dentro del momento oportuno, esto es el término legalmente establecido, que para el caso de autos lo configuraban los 10 días otorgados para objetar el dictamen o avalúo elaborado por el IGAC. De manera que cualquier actuación desplegada con posterioridad, tendiente a desconocer las reglas inicialmente convenidas, se tornaría en contraria a dicho principio.

Sin embargo, el demandante después de finalizar el procedimiento legal y amparado el artículo 1947 del Código Civil, pretende desconocer el precio establecido dentro de la negociación por él adelantada, sin demostrar los presupuestos descritos por la norma.

En este sentido se prevé que, aunque es evidente la legalidad del mencionado artículo 1947, para alcanzar el equilibrio entre las prestaciones de los contratantes, con fundamento en la equidad, también es claro que para que proceda el reajuste del precio recibido debe acreditarse la existencia de una “extrema desproporción entre el valor de la cosa y el precio que se paga o recibe por ella”(122), es decir, la existencia del desequilibrio contractual.

En el caso de autos está acreditado que se trata de un contrato respecto del cual la ley admite la configuración de la lesión enorme (compraventa de bien inmueble) - no aleatorio y la pretensión se reclamó dentro del término legal, pero, para la Sala no ha quedado contundentemente probada la desproporción establecida por el artículo 1947 del C.C.

Ya que como se dijo el dictamen presentado el 22 de julio de 2013, adolece de inexactitudes y falta de soportes técnicos. Así, no obra prueba sobre las comparaciones en que se fundamenta, no especifica de dónde toma las rentas o ingresos que podían obtenerse del inmueble o de otros semejantes o comparables; los avalúos practicados en los bienes del sector sobre los cuales se realizó la investigación indirecta no obran en el plenario, de manera que el dictamen adolece de soportes.

Asimismo, no se adjuntaron los soportes sobre las personas encuestadas dentro de la investigación directa, ni se acreditó la idoneidad de cada una de ellas para rendir dicho concepto, ni se estableció estas personas en qué fundaron su concepto.

Y finalmente se observa que pese a la metodología anunciada, el valor del bien sólo se fijó con fundamento en el predio Florida II, del que pese a afirmarse que comparte las mismas características del inmueble Lote 2 “La Josefina” lo cierto es que la experticia no concreta las características comunes, sólo habla de su cercanía, y aun cuando dichas características se encontraran determinadas en el dictamen, ellas adolecen de los soportes que ratifiquen las similitudes establecidas por el perito.

Ahora bien, pese a que el apelante sustenta su recurso en la obligación del juez de decretar oficiosamente el dictamen pericial, éste debe tener en cuenta que si bien el artículo 233 del C.P.C. establecía que cuando “el juez considere que el dictamen no es suficiente, ordenará de oficio la práctica de otro con distintos peritos, si se trata de una prueba necesaria para su decisión”, dicha norma también disponía que “[s]obre un mismo punto no se podrá decretar en el curso del proceso, sino un dictamen pericial, salvo en el incidente de objeciones al mismo, en el que podrá decretarse otro. Tampoco se decretará el dictamen cuando exista uno que verse sobre los mismos puntos, practicado fuera del proceso con audiencia de las partes”.

En el caso de autos, dentro del proceso de controversias contractuales se practicó un primer dictamen pericial que resultó objetado por el demandante, objeción que fue aceptada por el fallador de instancia y que dio lugar a la práctica de una nueva experticia, que a la postre resulta insuficiente para acreditar los hechos en que el demandante funda sus pretensiones, ante lo cual bien podría procederse mediante una prueba de oficio.

Sin embargo, no puede perderse de vista que en el plenario obra otra prueba pericial, esto es, el avalúo practicado por el IGAC dentro del proceso administrativo que se llevó a cabo para la enajenación y adquisición voluntaria del inmueble Lote 2 “La Josefina”, el cual se practicó con audiencia de ambas partes procesales, y como se ha dicho a lo largo de esta providencia, reúne los requisitos y exigencias legalmente establecidas, en razón a lo cual el juez debe atender a dicha prueba sin que le sea dado practicar nuevas experticias para probar lo que ya está probado.

Adicionalmente, en este punto la Sala quiere resaltar que dentro del procedimiento administrativo el demandante tuvo la oportunidad de objetar el dictamen elaborado por el IGAC y no lo hizo, por el contrario aceptó la oferta que con fundamento en él le fue presentada y renunció a los términos que la ley le concedió para objetar el dictamen.

Así las cosas, la Sala encuentra legales los argumentos y la forma en que se surtió el avalúo elaborado por el IGAC, ya que éste: (i) se efectuó dentro del momento procesalmente oportuno, esto es dentro del proceso de enajenación voluntaria; (ii) por una entidad idónea - el IGAC; (iii) estuvo precedido de sendos estudios y proyectos y tuvo en cuenta los diferentes factores que influyen en la determinación del precio de inmuebles agrarios, entre otros; (iv) no está demostrado que el precio fijado en el dictamen incurriera en la desproporción prevista en el artículo 1947 del Código Civil; (v) el precio comercial del bien objeto del avalúo se fijó atendiendo el justo equilibrio entre el interés general y el interés particular, así como a las características esenciales (área, ubicación, topografía, servicios públicos) y jurídicas del predio “La Josefina” (limitaciones al dominio —servidumbres— y la capacidad productiva de la tierra).

En conclusión, la Sala negará las pretensiones de la demanda por cuanto no quedó acreditada la lesión enorme en el justo precio del inmueble objeto de la compraventa celebrada entre Francisco Angulo Muñoz y el Incoder. Por el contrario, la Sala encuentra que la forma y el precio pactado dentro del proceso administrativo de enajenación voluntaria se fijó y se surtió con arreglo a los requisitos y exigencias legales y convencionales.

En mérito de lo expuesto la subsección C de la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Consejo de Estado, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

RESUELVE:

1. CONFIRMAR la Sentencia del 24 de septiembre de 2015(123) proferida por el Tribunal Administrativo del Cauca, por los motivos expuestos en esta providencia.

2. DEVOLVER el expediente al tribunal de origen.

Cópiese, notifíquese y cúmplase.

Magistrados: Guillermo Sánchez Luque—Jaime Orlando Santofimio Gamboa, Presidente—

(1) Folios 714-722 C. P.

(2) Folios 689-710 C. P.

(3) Folios 26-33 C. 1.

(4) Folio 1 C. 1.

(5) Folios 27-29 C. 1.

(6) Folio 36 C. 1.

(7) Folios 51 C. 1.

(8) Folios 55-61 C. 1.

(9) Folios 449-452 C. 3.

(10) Folio 632 C. 5.

(11) Folios 634-640 C. 5.

(12) Folios 641-650 C. 5.

(13) Folios 714-722 C. P.

(14) Folio 731 C. P.

(15) Folios 732-734 C. P.

(16) SANTOFIMIO GAMBOA, Jaime Orlando. Tratado de Derecho Administrativo. Tomo III. Contencioso Administrativo. Bogotá, Universidad Externado de Colombia, 2004, pp. 227-230.

(17) Artículo 1501 del Código Civil.

(18) Cfr. F. ALARCON ROJAS. La ineficacia de pleno derecho en los negocios jurídicos. Bogotá, Universidad Externado de Colombia, 2011, pp. 183-186, 202.

(19) Artículos 39 y 41 de la Ley 80 de 1993.

(20) Inciso 3º del artículo 41 de la Ley 80 de 1993.

(21) “La falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere de esa solemnidad; y se mirarán como no ejecutados o celebrados…”.

(22) “La prueba de testigos no podrá suplir el escrito que la ley exija como solemnidad para la existencia o validez de un acto o contrato…”.

(23) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C, Sentencia del 9 de mayo de 2011, Exp. 17864.

(24) Consejo de Estado, Sección Tercera - Subsección C, Sentencia de 20 de octubre de 2014, Exp. 48.061, M.P. Jaime Orlando Santofimio Gamboa.

(25 Aunque el artículo 1603 sólo expresa que “deberán ejecutarse”, el entendimiento es que el deber de buena fe objetiva comprende todo el iter contractual. (La cita es del texto citado).

(26) Sobre el desacierto en que incurrió el legislador colombiano al introducir en esta norma la expresión “exenta de culpa” vid.: M. L. NEME VILLARREAL. Buena fe subjetiva y buena fe objetiva. Equívocos a los que conduce la falta de claridad en la distinción de tales conceptos. En: Revista de Derecho Privado Nº 17, Bogotá, Universidad Externado de Colombia, 2009; M. L. NEME VILLARREAL. La presunción de buena fe en el sistema jurídico colombiano: una regla cuya aplicación tergiversada desnaturaliza el principio. En: Revista de Derecho Privado Nº 18, Bogotá, Universidad Externado de Colombia, 2010. (La cita es del texto citado).

(27) Sobre el principio de planeación ésta subsección expresó: “Dentro de esos parámetros, como se acaba de expresar, se encuentran los estudios previos que, entre otros fines, persiguen cumplir con la obligación de establecer los precios reales del mercado de aquellas cosas o servicios que serán objeto del contrato que pretende celebrar la administración de tal suerte que pueda tener un marco de referencia que le permita evaluar objetivamente las propuestas que se presenten durante el respectivo proceso de escogencia del contratista”. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C, Sentencia del 28 de marzo de 2012, Exp. 22471. (La cita es del texto citado).

(28) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C, Sentencia del 22 de junio de 2011, Exp. 18836 (La cita es del texto citado).

(29) Ibídem (La cita es del texto citado).

(30) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C, Sentencia del 19 de noviembre de 2012, Exp. 22043. (La cita es del texto citado).

(31) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C, Sentencia del 22 de junio de 2011, Exp. 18836. (La cita es del texto citado).

(32) Esta postura se encuentra consolidada de vieja data en la Sección Tercera del Consejo de Estado. Al respecto ver: Sentencia del 23 de junio de 1992, Exp. 6032; Subsección B, Sentencia del 31 de agosto de 2011, Exp. 18080; Subsección C, Sentencia del 9 de mayo de 2012, Exp. 22087 y Sentencia del 10 de septiembre de 2014, Exp. 27648.

(33) “ART. 1618. Prevalencia de la intención. Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras.
“ART. 1619. Limitaciones del contrato a su materia. Por generales que sean los términos de un contrato, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.
“ART. 1620. Preferencia del sentido que produce efectos. El sentido en que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno.
“ART. 1621. Interpretación por la naturaleza del contrato. En aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria, deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato. Las cláusulas de uso común se presumen aunque no se expresen.
“ART. 1622. Interpretación sistemática, por comparación y por aplicación práctica. Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad.
Podrán también interpretarse por las de otro contrato entre las mismas partes y sobre la misma materia. O por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra parte.
“ART. 1623. Interpretación de la inclusión de casos dentro del contrato. Cuando en un contrato se ha expresado un caso para explicar la obligación, no se entenderá por solo eso haberse querido restringir la convención a ese caso, excluyendo los otros a que naturalmente se extienda.
“ART. 1624. Interpretación a favor del deudor. No pudiendo aplicarse ninguna de las reglas precedentes de interpretación, se interpretarán las cláusulas ambiguas a favor del deudor. Pero las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la ambigüedad provenga de la falta de una explicación que haya debido darse por ella.

(34) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C, Sentencia de 6 de julio de 2015, Exp. 29.122.

(35) Artículo 864 del Código de Comercio. El contrato es un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial, y salvo estipulación en contrario, se entenderá celebrado en el lugar de residencia del proponente y en el momento en que éste reciba la aceptación de la propuesta. Se presumirá que el oferente ha recibido la aceptación cuando el destinatario pruebe la remisión de ella dentro de los términos fijados por los artículos 850 y 851.

(36) Artículo 1499 del Código Civil. El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención. “(…) Por su misma naturaleza el concepto que nos ocupa de contrato estatal es por principio de acuerdo a las características anotadas un contrato principal, esto es que tiene existencia y efectos jurídicos por sí mismo. De manera excepcional, para casos específicos que se requiera para el cumplimiento de obligaciones derivadas de un contrato principal, el contrato estatal puede ostentar la característica de accesorio, esto es, de instrumento adecuado y necesario para efectuar cualquier operación que requiera una obligación de carácter principal, esto de conformidad con las previsiones del artículo 1499 del código civil. sinalagmático del contrato estatal y sus efectos respecto de la previsibilidad del riesgo y del mantenimiento de su equilibrio económico. SANTOFIMIO. GAMBOA. Jaime Orlando. El carácter conmutativo y por regla general sinalagmático del contrato estatal y sus efectos respecto de la previsibilidad del riesgo y del mantenimiento de su equilibrio económico. Revista digital consultado el 28/01/2016– 10:00 a.m. http://portal.uexternado.edu.co/pdf/Derecho/Revista%20Digital%20de%20Derecho%20Administrativo/Subir%20aqu%C3%83%C2%AD%20los%20documentos%20para%20descargar/Jaime%20Orlando%20Santofimio%20Gamboa.pdf.

(37) Artículo 1497 del Código Civil. El contrato es (…) oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro. “(…) En esta dirección y para efectos de este concepto operativo de contrato estatal con sujeción a las categorías de sinalagmático y conmutativo, debemos destacar en consecuencia que resulta predicable de manera directa a los contratos que queden sujetos al concepto su carácter de necesariamente onerosos, en contraposición a los simplemente gratuitos conforme a la clasificación propuesta en el artículo 1497 del código civil, lo que implica dentro del concepto propuesto, que las incidencias económicas patrimoniales de las obligaciones pactadas se den en la esfera de ambas partes, generando utilidades para ambas partes, es decir como lo destaca la norma indicada, generándose una especie de gravamen de cada parte en beneficio de la otra, situación es tan trascendente dentro del esquema conceptual propuesto y fundamento inequívoco de la conmutatividad que manda el artículo 28 de la Ley 80 de 1993 (…)”.SANTOFIMIO. GAMBOA. Jaime Orlando. El carácter conmutativo y por regla general sinalagmático del contrato estatal y sus efectos respecto de la previsibilidad del riesgo y del mantenimiento de su equilibrio económico. http://portal.uexternado.edu.co/pdf/Derecho/Revista%20Digital%20de%20Derecho%20Administrativo/Subir%20aqu%C3%83%C2%AD%20los%20documentos%20para%20descargar/Jaime%20Orlando%20Santofimio%20Gamboa.pdf.

(38) Artículo 1500 del Código Civil. El contrato es (…) consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento. Artículo 1857 del Código Civil: La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes:
La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.
Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.
En materia civil y comercial el contrato de compraventa es consensual, pero en material de contratación estatal dicho contrato tendría la característica de ser solemne, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 y 41 de la Ley 80 de 1993.

(39) Artículo 1498 del Código Civil: El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez (…).
“(…) Se destaca del concepto propuesto otros dos elemento fundamentales para su conformación cual son el de su carácter, por regla general, de reciproco en las prestaciones, al igual que de conmutativos la relación, que como se advierte, a partir de un análisis del contexto normativo del régimen de la contratación pública y de sus desarrollos doctrinales, difiere sustancialmente de la simple conmutatividad propia de las relaciones jurídicas negociales entre particulares, en cuanto deviene de consideraciones objetivas y no de razonamientos subjetivos y relativos derivados del principio de la autonomía de la voluntad individualista; surge de manera inevitable de las verificaciones objetivas del mercado efectuadas en desarrollo del principio de planeación y que tienden a salvaguardar el interés y el patrimonio público, bajo el criterio de equilibrio entre los valores de los objetos, bienes o servicios y la retribución correspondiente, para llegar a la noción de un punto intangible de precio justo para las partes.
Bajo las exigencias del régimen positivo del contrato del Estado, y de su principio rector del interés público y general, la conmutatividad se da sobre la base de referentes objetivos que nos aproximen a puntos reales de equilibrio económico y no de supuestos convencionales, derivados de la autonomía de la voluntad y que adquieren fuerza no por su real equivalencia, sino en la medida en que el artículo 1498 del código civil presume la misma en razón de la manifestación voluntaria y de buena fe de las partes intervinientes que así lo quieren y expresan.
Sobre esta base se edifica para el contrato del Estado, por regla general, no solo la teoría del equilibrio económico al momento de proponer o contratar, sino también su concepción negativa, la de la ruptura o quiebre de esa relación objetiva balanceada con ocasión de actos y hechos de la administración contratante, del contratista, por actos de la administración como Estado, y por factores exógenos a las partes del negocio jurídico.
No obstante las anteriores construcciones doctrinales respecto de la conmutatividad propia y particular del contrato del Estado, no desconocemos que en el contrato típicamente privado, la conmutatividad, no obstante fundarse en la concepciones derivadas de la autonomía de la voluntad, también implica un equilibrio de la relación tal como se deduce de los textos legales civiles y comerciales y lo ha sostenido históricamente la doctrina privatista, de aquí, que se identifiquen diversos factores, por lo demás retomados en los códigos civil y comercial, que determinan situaciones de ruptura de la conmutatividad en estos contratos, tales como el precio irrisorio, la lesión enorme, violencia generalizada, imprevisión e imposibilidad sobrevenida, desvaloración monetaria, alteración de precios y calidades, salario mínimo, desequilibrio económico por vicio-temor. SANTOFIMIO GAMBOA, Jaime Orlando. El carácter conmutativo y por regla general sinalagmático del contrato estatal y sus efectos respecto de la previsibilidad del riesgo y del mantenimiento de su equilibrio económico. En http://portal.uexternado.edu.co/pdf/Derecho/Revista%20Digital%20de%20Derecho%20Administrativo/Subir%20aqu%C3%83%C2%AD%20los%20documentos%20para%20descargar/Jaime%20Orlando%20Santofimio%20Gamboa.pdf.

(40) Artículo 1849 del Código Civil. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. Artículo 905 Código Civil. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.

(41) Artículo 39 Ley 80 de 1993. Los contratos que celebren las entidades estatales constarán por escrito y no requerirán ser elevados a escritura pública, con excepción de aquellos que impliquen mutación del dominio o imposición de gravámenes y servidumbres sobre bienes inmuebles, y en general aquellos que conforme a las normas legales vigentes deban cumplir con dicha formalidad.
Las entidades estatales establecerán las medidas que demande la preservación, inmutabilidad y seguridad de los originales de los contratos estatales.

(42) Artículo 41 de la Ley 80 de 1993. Los contratos del Estado se perfeccionan cuando se logre acuerdo sobre el objeto y la contraprestación y éste se eleve a escrito.

(43) Puede verse sentencias del Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C de 9 de mayo de 2011, Exp. 17864; 23362 de 29 de febrero de 2012; 24896 de 6 de marzo de 2013; 13 de junio de 2013, Exp. 23730; 12 de febrero de 2014, Exp. 26272 y 5 de marzo de 2014, Exp. 26270, entre otras.

(44) “ART. 1864. El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes. Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen. Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entenderá el del día de la entrega, a menos de expresarse otra cosa.

(45) “ART. 920. No habrá compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la manera de determinarlo. Pero si el comprador recibe la cosa, se presumirá que las partes aceptan el precio medio que tenga en el día y lugar de la entrega. El precio irrisorio se tendrá por no pactado.

(46) “ART. 1546. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.
“ART. 1882. El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato, o a la época prefijada en él.
Si el vendedor, por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador, a su arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de él y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales.
Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro o ha estipulado pagar a plazo. Pero si después del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando o asegurando el pago.

(47) “ART. 870. En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios.

(48) “ART. 925. El comprador tendrá derecho a exigir el pago de perjuicios por el incumplimiento del vendedor a su obligación de hacerle tradición válida, sin necesidad de instaurar previamente cualquiera de las acciones consagradas en el artículo 1546 del Código Civil y de este Libro.
Por su parte la legislación civil, el artículo 1930, establece que Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.

(49) “ART. 948. En caso de mora del comprador en el pago del precio tendrá derecho el vendedor a la inmediata restitución de la cosa vendida, si el comprador la tuviere en su poder y no pagare o asegurare el pago a satisfacción del vendedor.
La solicitud del vendedor se tramitará como los juicios de tenencia, pero podrá solicitarse el embargo o secuestro preventivos de la cosa.
Cuando el vendedor obtenga que se decrete la restitución de la cosa tendrá derecho el comprador a que previamente se le reembolse la parte pagada del precio, deducido el valor de la indemnización o pena que se haya estipulado, o la que en defecto de estipulación fije el juez al ordenar la restitución.

(50) “ART. 1607. El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es siempre a cargo del acreedor; salvo que el deudor se constituya en mora de efectuarla, o que se haya comprometido a entregar una misma cosa a dos o más personas por obligaciones distintas; en cualquiera de estos casos será a cargo del deudor el riesgo de la cosa hasta su entrega.

(51) “ART. 1876 (regla especial). La pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse al contrato, aunque no se haya entregado la cosa; salvo que se venda bajo condición suspensiva y que se cumpla la condición, pues entonces, pereciendo totalmente la especie mientras pende la condición, la pérdida será del vendedor, y la mejora o deterioro pertenecerá al comprador.

(52) “ART. 1604, INC. 2º. El deudor no es responsable del caso fortuito, a menos que se haya constituido en mora (siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran dañado a la cosa debida, si hubiese sido entregado al acreedor), o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa.

(53) “ART. 929. En la venta de un “cuerpo cierto”, el riesgo de la pérdida por fuerza mayor o caso fortuito ocurrido antes de su entrega, corresponderá al vendedor, salvo que el comprador se constituya en mora de recibirlo y que la fuerza mayor o el caso fortuito no lo hubiera destruido sin la mora del comprador. En este último caso, deberá el comprador el precio íntegro de la cosa.

(54) “ART. 952. El vendedor podrá reservarse el dominio de la cosa vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio.
El comprador sólo adquirirá la propiedad de la cosa con el pago de la última cuota del precio, cuando éste deba pagarse por instalamentos; pero tendrá derecho al reembolso de la parte pagada, como se dispone en los artículos 948 y 949 en caso de que el vendedor obtenga la restitución de la cosa. Los riesgos de ésta pesarán sobre el comprador a partir de su entrega material.

(55) “ART. 1931. La cláusula de no transferir el dominio sino en virtud de la paga del precio, no producirá otro efecto que el de la demanda, alternativa enunciada en el artículo precedente; y pagando el comprador el precio, subsistirá en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere constituido (sic) sobre ella en el tiempo intermedio.

(56) Suprimido por el Decreto 1292 de 2003.

(57) Artículo 27 de la Ley 1151 de 2007. El Instituto Colombiano de Desarrollo Rural, Incoder, podrá adquirir mediante negociación directa o decretar la expropiación de predios, mejoras rurales y servidumbres de propiedad privada o que hagan parte del patrimonio de entidades de derecho público, con el objeto de dar cumplimiento a los fines de interés social y utilidad pública definidos en esta ley, únicamente en los siguientes casos: a) Para las comunidades indígenas, afrocolombianas y demás minorías étnicas que no las posean, o cuando la superficie donde estuviesen establecidas fuere insuficiente; b) dotar de tierras a los campesinos habitantes de regiones afectadas por calamidades públicas naturales sobrevivientes; c) Para beneficiar a los campesinos, personas o entidades respecto de las cuales el Gobierno Nacional establezca programas especiales de dotación de tierras o zonas de manejo especial o que sean de interés ecológico. Parágrafo. Cuando se trate de la negociación directa de predios para los fines previstos en este artículo, así como de su eventual expropiación, el Incoder se sujetará al procedimiento establecido en esta ley. (Norma vigente según lo dispuesto por el artículo 267 de la Ley 1753 de 2015 - por la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018 “Todos por un nuevo país”).

(58) Corte Interamericana de Derechos Humanos. Sentencia de 6 de mayo de 2008. “Caso Salvador Chiriboga Vs Ecuador”.

(59) Cfr. Caso Salvador Chiriboga Vs. Ecuador, supra nota 24, párr. 98.

(60) Cfr. Eur. Court. H.R., Case Kozacioglu v. Turkey. Judgement of February 19, paras. 71 y 72.

(61) La figura de la lesión enorme aparece en Roma, con Diocleciano y Maximiliano quienes consideraron que se configuraba la lesión enorme cuando ocurría una desproporción en el precio; bajo estos lineamientos Justiniano determinó la procedencia de la lesión enorme en la compraventa de inmuebles pero tan solo en favor del vendedor. El Código de Napoleón recogió la figura de la lesión enorme con fundamento en un vicio del consentimiento.

(62) Corte Constitucional. Sentencia C-491 de 2000.

(63) Corte Constitucional. Sentencia C-222 de 1994.

(64) Ibídem.

(65) Corte Constitucional. Sentencia C. 236 de 2014.

(66) Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 14 de octubre de 1976.

(67) Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 10 de octubre de 1963.

(68) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia del 24 de septiembre de 2000, Exp. 12850, M.P. María Helena Giraldo Gómez. También ver: Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia del 4 de diciembre de 2006, Exp. 15.707.

(69) Reiteración de la Sentencia del 28 de mayo de 2015, Exp. 37143.

(70) BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Ediciones Librería El Profesional, Décima sexta edición, 2004, p. 84.

(71) Entre ellos el doctor Arturo Valencia Zea.

(72) Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil Sentencia del 16 de julio de 1993.

(73) Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Tercera, Sentencia de 15 de marzo de 2001, Exp. 14415.

(74) Al efecto pueden consultarse las Sentencias proferidas por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia del 13 de diciembre de 1988 y del 16 de julio de 1993.

(75) Fls. 82 c. 1.

(76) Fls. 89 c. 1.

(77) Fls. 99-101 c. 1.

(78) Fls. 111 c. 1.

(79) Fls. 76-77 c. 1.

(80) Fls. 102-109 c. 1. y 227-237 c. 2.

(81) Fls. 114-116 c. 1.

(82) Fls. 117-118 c. 1.

(83) Fls. 85-86 c. 1.

(84) Fls. 95 - 96 c. 1.

(85) Fls. 119 c. 1.

(86) Fls. 190 c. 1. - 268 c. 2.

(87) Fls. 127 c. 1.

(88) Fls. 129-135 c. 1.

(89) Fls. 143-145 c. 1.

(90) Fls. 150 c. 1.

(91) Fls. 151-153 c. 1.

(92) Fls. 159-160 c. 1.

(93) Fls. 161-162 c. 1.

(94) Fls. 148 -149 c. 1.

(95) Fls. 185-186 c. 1.

(96) Fls. 263 c. 2.

(97) Fls. 270-271 c. 2.

(98) Fls. 272-289 c. 2.

(99) Fls. 272 c. 2.

(100) Obra poder otorgado por Francisco Angulo Muñoz a Fls. 352 c. 2.

(101) Fls. 354-357 c. 2.

(102) Fls. 358 c. 2.

(103) Fls. 360-363 c. 2.

(104) Obra poder concedido por Francisco Angulo Muñoz a Fls. 391 c. 2.

(105) Fls. 374-376 c. 2.

(106) Al respecto, en el plenario obra el poder otorgado por Francisco Angulo Muñoz a Clara Inés Angulo de Mosquera, por medio del cual la facultó para que en su nombre y representación venda al Incoder el predio de su propiedad distinguido como Lote 2 - La Josefina, ubicado en la vereda Las Piedras, municipio de Popayán. (Fls. 13 c. 1.).

(107) Fls. 4-9 c. 1. y 384-389 c. 2.

(108) Al respecto también obra en el expediente el folio de matrícula inmobiliaria 120-31022 en el que consta que el predio rural denominado Lote 2, ubicado en la vereda Las Piedras fue adquirido por Francisco Angulo Muñoz a título de donación mediante escritura pública 604 de 20 de abril de 1981 quien a su vez le transfirió su propiedad a título de compraventa al Instituto Colombiano de Desarrollo Rural - Incoder mediante escritura pública 2416 del 31 de octubre de 2006.

(109) Fl. 10 c. 1.

(110) Fls. 19-23 c. 1.

(111) Fls. 503-512 c. 3.

(112) Fls. 552-554 c. 3.

(113) Fls. 559-561 c. 3.

(114) Fls. 571-594 c. 3.

(115) Por la cual se crea el Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino, se establece un subsidio para la adquisición de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de la Reforma Agrariay se dictan otras disposiciones.

(116) Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboración del avalúo comercial de predios y mejoras que se adquieran para fines de reforma agraria y la intervención de peritos en los procedimientos administrativos agrarios de competencia del Incora.

(117) Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-Ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.

(118) Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.

(119) Por medio de la cual el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria estableció el procedimiento para las prácticas, elaboración y rendición de los avalúos comerciales.

(120) Por medio de la cual el Instituto Geográfico Agustín Codazzi estableció establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.

(121) Fl. 358 c. 2.

(122) Corte Constitucional, Sentencia C-222 de 1994.

(123) Fls. 689-710 C.P