Sentencia 2008-00074 de mayo 31 de 2018

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN PRIMERA

Referencia: Expediente 25000-23-40-000-2008-00074-02.

Recurso de apelación contra la sentencia de diciembre de 2011, proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca

Actoras: María Fanny del Carmen Hidalgo, Nancy Yazmín Hidalgo Hidalgo y Viviana Angélica Hidalgo Hidalgo

Consejera Ponente:

Dra. María Elizabeth García González

Bogotá D.C., treinta y uno de mayo de dos mil dieciocho.

EXTRACTOS: «V. Consideraciones de la Sala

El presente asunto se contrae a establecer la legalidad del precio indemnizatorio reconocido a través de las Resoluciones 2823 de 26 de junio de 2007, “Por la cual se determinó la adquisición de un inmueble por el procedimiento de expropiación administrativa y se formuló oferta de compra”; 4186 de 3 de septiembre de 2007, “Por la cual se ordena una expropiación por vía administrativa”; 4565 de 28 de septiembre de 2007, “Por la cual se decide un recurso de reposición”; 4645 de 4 de octubre de 2007, “Por la cual se decide un recurso de reposición”; y 4652 de 4 de octubre de 2007, “Por la cual se decide un recurso de reposición”; expedidas por la directora técnica de predios del IDU de Bogotá D.C.

De manera preliminar, la Sala debe puntualizar que los motivos de inconformidad de la parte apelante involucran normas que no fueron invocadas en la demanda como violadas, pues las indicadas en ésta se circunscribieron a los artículos 29 y 58 de la Constitución Política y 66 de la Ley 388.

A este respecto conviene poner de presente que la invocación de nuevas normas en esta instancia significa, ni más ni menos, la formulación de nuevos cargos contra los actos acusados, lo cual resulta a todas luces improcedente, no solamente por extemporáneos, pues el momento procesal es en la demanda o su adición, sino en razón a que de acometer su estudio se estaría violando el derecho de defensa de la parte demandada en el proceso y el deber del juez de hacer efectiva la igualdad de las partes en el mismo.

Por consiguiente, la Sala solo se referirá a los cuestionamientos que formula el recurrente con base en los artículos 29 y 58 de la Constitución Política y 66 de la Ley 388, y no así a los artículos 187, 252 del C de PC, ni al cargo de falsa motivación.

Ahora bien, la inconformidad de la parte actora con la sentencia apelada, en lo que concierne a las citadas normas violadas, se centra en que el fallador de primera instancia no valoró las pruebas que demostraban que el IDU omitió la etapa de la negociación directa y que no incluyó el valor del lucro cesante en la indemnización por expropiación del inmueble objeto de los actos acusados.

Para la Sala, la primera censura no está llamada a prosperar por lo siguiente:

Sobre la etapa de la negociación, que debe agotarse dentro del procedimiento de la expropiación por vía administrativa, la Ley 388, que regula expresamente el mismo, establece en lo pertinente, lo siguiente:

“LEY 388 DE 1997

(Julio 18)

Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 2ª de 1991 y se dictan otras disposiciones

El Congreso de Colombia,

DECRETA:

[…]

“ART. 61.—Modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria. Se introducen las siguientes modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria regulado por la Ley 9ª de 1989:

El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-Ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica.

La forma de pago del precio de adquisición podrá ser en dinero o en especie, en títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, derechos de participación en el proyecto a desarrollar o permuta.

Cuando de conformidad con lo dispuesto en la presente ley se acepte la concurrencia de terceros en la ejecución de proyectos, los recursos para el pago del precio podrán provenir de su participación.

La comunicación del acto por medio del cual se hace la oferta de compra se hará con sujeción a las reglas del Código Contencioso Administrativo y no dará lugar a recursos en vía gubernativa. 

Será obligatorio iniciar el proceso de expropiación si transcurridos treinta (30) días hábiles después de la comunicación de la oferta de compra, no se ha llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria, contenido en un contrato de promesa de compraventa. 

No obstante lo anterior, durante el proceso de expropiación y siempre y cuando no se haya dictado sentencia definitiva, será posible que el propietario y la administración lleguen a un acuerdo para la enajenación voluntaria, caso en el cual se pondrá fin al proceso.

Los inmuebles adquiridos podrán ser desarrollados directamente por la entidad adquirente o por un tercero, siempre y cuando la primera haya establecido un contrato o convenio respectivo que garantice la utilización de los inmuebles para el propósito que fueron adquiridos”.

[...]

“PAR. 2º—Para todos los efectos de que trata la presente ley el Gobierno Nacional expedirá un reglamento donde se precisarán los parámetros y criterios que deberán observarse para la determinación de los valores comerciales basándose en factores tales como la destinación económica de los inmuebles en la zona geoeconómica homogénea, localización, características y usos del inmueble, factibilidad de prestación de servicios públicos, vialidad y transporte” (las negrillas y subrayas fuera de texto).

[...]

“ART. 66.—Determinación del carácter administrativo. La determinación que la expropiación se hará por la vía administrativa deberá tomarse a partir de la iniciación del procedimiento que legalmente deba observarse por la autoridad competente para adelantarlo, mediante acto administrativo formal que para el efecto deberá producirse, el cual se notificará al titular del derecho de propiedad sobre el inmueble cuya adquisición se requiera y será inscrito por la entidad expropiante en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su ejecutoria. Este mismo acto constituirá la oferta de compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria”.

“ART. 67.—Indemnización y forma de pago. En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente ley. Igualmente se precisarán las condiciones para el pago del precio indemnizatorio, las cuales podrán contemplar el pago de contado o el pago entre un cuarenta (40%) y un sesenta por ciento (60%) del valor al momento de la adquisición voluntaria y el valor restante en cinco (5) contados anuales sucesivos o iguales, con un interés anual igual al interés bancario vigente en el momento de la adquisición voluntaria”.

“PAR. 1º—El pago del precio indemnizatorio se podrá realizar en dinero efectivo o títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, de participación en el proyecto o permuta. En todo caso el pago se hará siempre en su totalidad de contado cuando el valor de la indemnización sea inferior a doscientos (200) salarios mínimos legales mensuales al momento de la adquisición voluntaria o de la expropiación”.

“PAR. 2º—El ingreso obtenido por la enajenación de inmuebles a los cuales se refiere el presente capítulo no constituye, para fines tributarios, renta gravable ni ganancia ocasional, siempre y cuando la negociación se realice por la vía de la enajenación voluntaria”.

“ART. 68.—Decisión de la expropiación. Cuando habiéndose determinado que el procedimiento tiene el carácter de expropiación por vía administrativa, y transcurran treinta (30) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del acto administrativo de que trata el artículo 66 de la presente ley, sin que se haya llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa, la autoridad competente dispondrá mediante acto motivado la expropiación administrativa del bien inmueble correspondiente, el cual contendrá lo siguiente:

1. La identificación precisa del bien inmueble objeto de expropiación.

2. El valor del precio indemnizatorio y la forma de pago.

3. La destinación que se dará al inmueble expropiado, de acuerdo con los motivos de utilidad pública o de interés social que se hayan invocado y las condiciones de urgencia que se hayan declarado.

4. La orden de inscripción del acto administrativo, una vez ejecutoriado en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para los efectos de que se inscriba la transferencia del derecho de dominio de su titular a la entidad que haya dispuesto la expropiación.

5. La orden de notificación a los titulares de derecho del dominio u otros derechos reales sobre el bien expropiado, con indicación de los recursos que legalmente procedan en vía gubernativa […] (las subrayas y negrillas fuera de texto)”.

Al decidir sobre la constitucionalidad de los artículos 61, 62, 67 y 70 de la Ley 388 de 1997, entre otros, la Corte Constitucional en la Sentencia C-1074 de 4 de diciembre de 2002 (magistrado ponente Manuel José Cepeda Espinosa), se pronunció en los siguientes términos:

“[…] Segunda etapa: La negociación.

La etapa de negociación se denomina “enajenación voluntaria”, en el proceso de expropiación judicial, y “negociación directa” en la expropiación por vía administrativa. Esta etapa tiene una duración máxima de 30 días hábiles, contados a partir de la notificación de la oferta de compra en el caso de expropiación judicial, y, a partir de la ejecutoria del acto que determina que la expropiación se hará por vía administrativa en dicho evento.

De la Ley 9ª de 1989 y de la Ley 388 de 1997, se infiere que durante la etapa de negociación tanto en el proceso de expropiación por vía judicial como en el de por vía administrativa, la negociación comprende la posibilidad de modificar el precio base señalado en la oferta(5).

Si durante el proceso de negociación se logra un acuerdo entre el particular y la entidad, la enajenación del bien se perfecciona con la celebración de un contrato, que puede ser de compraventa o de promesa de compraventa. En él se estipula el precio del bien, las condicionesy los instrumentos de pago, ya sea en dinero, en títulos valores, en derechos de construcción y desarrollo, en derechos de participación en el proyecto urbanístico, o mediante permuta. El actor en el presente proceso considera que la posibilidad de pago con medios distintos al dinero en efectivo resulta contrario al artículo 58 constitucional.

[…]

En el caso de la expropiación por vía administrativa, vencido el plazo para la negociación directa sin que se haya perfeccionado el contrato de promesa de compraventa, la autoridad competente, mediante acto administrativo motivado, decide unilateralmente la expropiación, el precio del bien y las condiciones de pago. Contra este acto sólo procede el recurso de reposición, en vía gubernativa, y las acciones de nulidad y restablecimiento del derecho ante la jurisdicción de lo contencioso administrativo. Este acto se notifica de conformidad con lo dispuesto en el Código Contencioso Administrativo y si 10 días después de su notificación no ha sido resuelto, se entenderá que ha sido resuelto favorablemente.

Estos actos —la resolución de expropiación en la expropiación judicial y el acto que decide la expropiación administrativa— señalan el inicio de la etapa expropiatoria propiamente dicha, cuyo trámite se describe a continuación […] (negrillas fuera de texto)”.

En tratándose de las etapas del proceso de expropiación administrativa, es del caso traer a colación la sentencia de 22 de marzo de 2002 de esta Sección (Exp. 63001-23-31-000-2002-01171-01, actora: Melva Suárez de Botero, consejera ponente María Claudia Rojas Lasso), en la que se señaló:

“[…] Así las cosas, debe destacarse que ambos procedimientos, el de expropiación por vía judicial y aquel que se da por vía administrativa, deben agotar varias etapas a fin de que puedan cumplir con su cometido. En este sentido, en lo que concierne al caso sub examine, y de la normativa referida arriba, deben destacarse tres etapas básicas que se deben agotar para que se lleve a cabo el proceso expropiatorio: i) la oferta de compra, ii) la negociación y iii) el proceso expropiatorio propiamente dicho.

Respecto de la etapa de oferta de compra debe indicarse que indistintamente si se refiere al proceso de expropiación por vía judicial o administrativa, inicia con la expedición de un acto administrativo que contiene la información de la oferta de compra que se hace al propietario del bien que se pretende expropiar […].

Por su parte, en lo que respecta a la expropiación por vía administrativa, debe destacarse, según lo disponen los artículos 66 y 67 de la Ley 388 de 1997, que comienza con la expedición de un acto administrativo de expropiación que informa al propietario del bien al que pretende hacerse la administración, la posibilidad de negociar directamente la compra de éste por el precio consignado en el acto, así como las condiciones de pago del precio.

Una vez agotada la primera etapa comienza la subsiguiente, consistente en la negociación. En ella, según lo disponen las leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997 se busca, entre otras cosas, modificar el precio base que la administración fijó en la oferta y terminar el proceso anticipadamente por la enajenación voluntaria del bien. En el caso de la expropiación por vía judicial esta etapa dura máximo 30 días, contados a partir de la notificación de la oferta de compra, mientras en aquella que es por vía administrativa el mismo término se cuenta a partir de la ejecutoria del acto que determina que la expropiación se hará por dicha modalidad. 

[…]

Por su parte, en lo que corresponde a la expropiación por vía administrativa, el procedimiento resulta ser más ágil, pues la administración expide un nuevo acto administrativo —identificando, entre otras cosas, el bien expropiado, el valor del precio indemnizatorio y la forma de pago— el cual tiene como principal efecto que el derecho de propiedad sobre el bien se traslade a la entidad que decreta la expropiación, una vez se registre en la oficina de registro de instrumentos públicos. Si la entidad no realiza el pago de la indemnización o no acredita su depósito dentro de los términos del artículo 70 de la Ley 388 de 1997, la decisión de expropiación no producirá efecto alguno y la entidad deberá surtir nuevamente el proceso expropiatorio […] (negrillas y subrayas fuera de texto)”.

Posteriormente, la Sección en sentencia de 11 de diciembre de 2015 (Exp. 2500-23-24-000-2006-00201-01, actores: Camilo Antonio Arango Trujillo y Saúl Suárez Niño, consejero ponente Roberto Augusto Serrato Valdés), también se pronunció sobre las etapas de la expropiación administrativa, de la siguiente manera:

“[…] Tanto en el proceso de expropiación judicial como en el de expropiación administrativa existe una fase previa de negociación, “a través de la cual la entidad intenta adquirir el bien, de tal forma que se evite la iniciación del proceso expropiatorio propiamente dicho. Esta etapa se inicia con una oferta de la administración al particular para adquirir el bien por el precio base fijado por la entidad. Luego sigue una etapa de negociación directa con el particular. Si el proceso de negociación directa resulta exitoso, se pasa a la etapa de transferencia del bien y de pago del precio acordado. Si el proceso de negociación fracasa, empieza la etapa expropiatoria propiamente dicha, la cual culmina con el traspaso del título traslaticio de dominio al Estado y el pago de la indemnización al particular expropiado(6)”.

En lo atinente a cada una de ellas, esta corporación advirtió(7):

“Respecto de la etapa de oferta de compra debe indicarse que indistintamente si se refiere al proceso de expropiación por vía judicial o administrativa, inicia con la expedición de un acto administrativo que contiene la información de la oferta de compra que se hace al propietario del bien que se pretende expropiar. En el caso de la expropiación por vía judicial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley 9ª de 1989, el procedimiento inicia con la expedición de un acto (oficio) que identifica el bien y el precio base de negociación. Por su parte, en lo que respecta a la expropiación por vía administrativa, debe destacarse, según lo disponen los artículos 66 y 67 de la Ley 388 de 1997, que comienza con la expedición de un acto administrativo de expropiación que informa al propietario del bien al que pretende hacerse la administración, la posibilidad de negociar directamente la compra de éste por el precio consignado en el acto, así como las condiciones de pago del precio.

Una vez agotada la primera etapa comienza la subsiguiente, consistente en la negociación. En ella, según lo disponen las leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997 se busca, entre otras cosas, modificar el precio base que la administración fijó en la oferta y terminar el proceso anticipadamente por la enajenación voluntaria del bien. En el caso de la expropiación por vía judicial ésta etapa dura máximo 30 días, contados a partir de la notificación de la oferta de compra, mientras en aquella que es por vía administrativa el mismo término se cuenta a partir de la ejecutoria del acto que determina que la expropiación se hará por dicha modalidad.

En palabras de la Corte Constitucional (M.P. Manuel José Cepeda Espinosa) debe destacarse lo siguiente de ésta etapa: “En el caso de la expropiación judicial, pasados treinta días desde la oferta sin que se haya perfeccionado el contrato de promesa de compraventa, o dos meses desde el contrato de promesa de compraventa sin que se haya celebrado el contrato de compraventa, la entidad expide una “resolución de expropiación”, mediante la cual señala el inicio de la etapa expropiatoria propiamente dicha. Luego, la entidad radica ante el juez civil la demanda de expropiación, dando así inicio al proceso judicial. (…) En el caso de la expropiación por vía administrativa, vencido el plazo para la negociación directa sin que se haya perfeccionado el contrato de promesa de compraventa, la autoridad competente, mediante acto administrativo motivado, decide unilateralmente la expropiación, el precio del bien y las condiciones de pago”.

Así las cosas, se tiene que una vez la administración expide la resolución de expropiación, bien se trate de aquella que se da para iniciar el trámite en sede judicial o la que da lugar a la expropiación administrativa, finiquita la etapa de negociación para dar lugar al proceso expropiatorio propiamente dicho.

Por último, la tercera etapa en sede judicial inicia con la interposición de la demanda, en la de que conformidad con lo previsto en el artículo 62 numeral 3º de la Ley 388 de 1997, la entidad administrativa podrá solicitar al juez civil que ordene la entrega anticipada del inmueble cuya expropiación se demanda, siempre y cuando acredite haber consignado a órdenes del respectivo juzgado una suma equivalente al cincuenta por ciento del avalúo practicado para los efectos de la enajenación voluntaria. Dicha etapa termina con una sentencia, que si deniega la expropiación será apelable en efecto suspensivo, y si la decreta en el efecto devolutivo. Por su parte, en lo que corresponde a la expropiación por vía administrativa, el procedimiento resulta ser más ágil, pues la administración expide un nuevo acto administrativo —identificando, entre otras cosas, el bien expropiado, el valor del precio indemnizatorio y la forma de pago— el cual tiene como principal efecto que el derecho de propiedad sobre el bien se traslade a la entidad que decreta la expropiación, una vez se registre en la oficina de registro de instrumentos públicos. Si la entidad no realiza el pago de la indemnización o no acredita su depósito dentro de los términos del artículo 70 de la Ley 388 de 1997, la decisión de expropiación no producirá efecto alguno y la entidad deberá surtir nuevamente el proceso expropiatorio […]” (negrillas y subrayas fuera de texto).

De lo antes transcrito se infiere claramente que la etapa de negociación directa del proceso expropiatorio se caracteriza por buscar modificar el precio base que la administración fijó en la oferta y terminar el proceso anticipadamente por la enajenación voluntaria del bien.

Así mismo, que cuando se vence el plazo de treinta (30) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del acto, que constituye la oferta de compra, sin que se haya perfeccionado el contrato de compraventa o que haya fracasado la negociación entre la administración y el propietario del inmueble, la autoridad competente, mediante acto administrativo motivado, debe decidir unilateralmente la expropiación, el precio del bien y las condiciones de pago.

En el caso bajo examen, mediante la Resolución 2823 de 26 de junio de 2007 acusada, el IDU determinó la adquisición por el procedimiento de expropiación administrativa y formuló oferta de compra del inmueble de propiedad de las actoras, ubicado en la avenida calle 26 sur Nº 70B-39 de la ciudad de Bogotá D.C., identificado con la cédula catastral BS 31S 65 18, CHIP AAA0041RYFT, para destinarlo a la obra “Implantación de los puentes peatonales localizados en la avenida Primero de mayo por carrera 71D, avenida Centenario por carrera 78G, avenida Boyacá por calle 21 y avenida Laureano Gómez (avenida 9ª) por calle 119” y para ello, presentó como valor del precio indemnizatorio la suma de $ 392.124.000 pesos, conforme al avalúo comercial 071-07-36144A de junio de 2007(8), efectuado por la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C.

En la citada Resolución, el IDU, en su artículo segundo, estableció:

“ART. 2º—De conformidad con lo establecido en el artículo 66 de la misma Ley 388 de 1997, el presente acto administrativo se constituye en oferta de compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria, advirtiendo al actual propietario, que si dentro del término de treinta (30) días hábiles siguientes a la ejecutoria de la presente resolución no ha sido posible llegar a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa o suscrita ésta incumple cualquiera de sus estipulaciones, El Instituto de Desarrollo Urbano procederá a la expropiación por la vía administrativa mediante acto administrativo según lo dispuesto por el artículo 68 de la Ley 388 de 1993” (las negrillas y subrayas fuera de texto)

Dicho acto administrativo fue notificado personalmente a la parte actora el 12 de julio de 2007, según consta a folio 46 del cuaderno principal, en el cual se dejó la siguiente constancia:

“[…] Se firma esta hoja, de recibido de la notificación de oferta de compra, no hemos aceptado ni la oferta, ni los documentos adjuntos a este documento,no nos compromete en cuestión de compra del predio, ni de entrega del mismo. Solo aceptamos notificación […]” (negrillas y subrayas fuera de texto).

Por lo tanto, si la referida Resolución fue notificada y quedó ejecutoriada el 12 de julio de 2007, al no proceder recurso alguno contra la misma, el término de treinta (30) días hábiles siguientes a su ejecutoria venció el 28 de agosto de 2007.

En atención a la referida oferta de compra, la parte actora envió las siguientes comunicaciones:

Mediante derecho de petición de19 de julio de 2007, dirigido a la directora técnica de predios del IDU, la parte actora solicitó adicionar el artículo cuarto de la citada resolución, con el objeto de que fuera incluido el pago de la indemnización en los términos del artículo 58 de la Constitución, es decir, que incluyera el daño emergente y el lucro cesante que pudiera causarse con la expropiación(9).

Así mismo, le manifestó que era “[…] indispensable y procedente establecer que dentro del término de treinta días de negociación directa, es posible negociar y acordar el pago razonable de una compensación económica por concepto de lucro cesante, según hechos y pruebas que se allegarán dentro de la etapa de negociación directa […](10)”.

En respuesta a dicha petición, la directora de técnica de predios, el 1º de agosto de 2007, le señaló que el valor del citado inmueble fue determinado según el Decreto 1420 de 1998, que no encontró necesaria la revisión del avalúo y que la indemnización fue reconocida conforme al artículo 67 de la Ley 388, es decir, “obedece exclusivamente al consagrado en el avalúo comercial que se realizar para tal efecto” (fls. 84 a 85 del cuaderno principal).

Posteriormente, el 21 de agosto de 2007, el apoderado de la parte demandante le solicitó, a la demandada, “disponer lo pertinente con miras a agotar la etapa de negociación directa como quiera que, en aras del interés general, mis representadas por mi conducto están interesadas en hacerle conocer al IDU su posición al respecto […](11)”.

En respuesta a esta comunicación, a través de oficio de 30 de agosto de 2007, el IDU le dijo al mencionado apoderado, lo siguiente:

“[…] el contenido de dicha comunicación ofrece varias interpretaciones, por lo que para esta dirección no es clara la intención de sus poderdantes respecto de la adquisición del predio, lo que generó la necesidad de la comunicación telefónica que sostuvo el día de hoy en horas de la mañana con la abogada encargada de la adquisición del predio en la cual usted muy amablemente explicó que la voluntad de sus representadas es rechazar la oferta y que a eso se refiere con la frase “disponer lo pertinente con miras a agotar la etapa de negociación directa”.

Como consecuencia de lo anterior y ante el vencimiento del término consagrado en el artículo 68 de la ley 388 de 1997 le informamos que se encuentra en trámite la resolución de expropiación por vía administrativa de la cual puede venir a notificarse a esta oficina dentro de los cinco (5) días siguientes al envío de la presente comunicación, con el respectivo poder que contenga la facultad expresa de notificarse en la etapa de expropiación, ya que el poder allegado por usted se encuentra en términos de representación en la etapa de negociación directa […](12)” (negrillas y subrayas fuera de texto).

En relación con las referidas comunicaciones, el despacho observa que las mismas ponen de presente que sí se agotó la etapa de negociación directa y que la parte demandante tuvo la oportunidad de negociar el precio indemnizatorio del inmueble objeto de expropiación y de modificarlo, dado que pudo manifestar sus inconformidades y solicitar que se incluyera el lucro cesante y el daño emergente, pero que no se presentaron argumentos, ni pruebas que conllevaran a desvirtuar o modificar el valor propuesto por el IDU como indemnización, con base en el citado avalúo realizado por la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C.

Al respecto, cabe precisar que si bien es cierto que a través de esos oficios la parte actora puso en conocimiento su voluntad de negociar, también lo es que esas manifestaciones de negociación no demuestran que hubiere un acuerdo con respecto al precio ofrecido por el IDU, o para enajenar voluntariamente el inmueble o para perfeccionar un contrato de compraventa con el IDU de ese bien, lo cual constituye el objeto de esta etapa.

Por ello, al transcurrir el término antes indicado, el cual se venció el 28 de agosto de 2007, sin lograr un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa, se cumplió el requisito para que el IDU dispusiera la expropiación administrativa del referido inmueble, conforme lo hizo, a través de la Resolución 4186 de 3 de septiembre de 2007 demandada y lo prevé el artículo 68 de la Ley 388 y, en consecuencia, su expedición estuvo ajustada a derecho.

De manera, que acertó el tribunal al considerar que no se omitió la etapa de negociación directa dentro del proceso de expropiación bajo estudio y que el IDU no tuvo a su alcance parámetro alguno para el análisis de la posible negociación, ni incurrió en irregularidades en los trámites para expedir la citada Resolución 4186, cuando al efecto, sostuvo:

“[…] Los anunciados hechos y pruebas sobre la compensación a la cual aspiraban tampoco fueron allegados al IDU, pues es claro que el memorial posterior de su apoderado solamente pedía disponer lo pertinente para agotar la negociación directa, sin aportar ningún elemento, precisamente cuando faltaban tres (3) días para el vencimiento del término.

En tales condiciones, el IDU no tenía a su alcance ningún parámetro para el análisis de la posible negociación, por cuanto la parte actora no cumplió la carga de acompañar las pruebas que desvirtuarán el avalúo y el valor de la oferta y que justificaran el lucro cesante que pretendía obtener como consecuencia de la expropiación. 

La etapa de enajenación voluntaria inició con la ejecutoria de la resolución que determinó la adquisición del bien y formuló la oferta, según lo dispuesto por el artículo 68 de la ley 388 de 1997, por lo cual surgió para el interesado la posibilidad de exponer ante la entidad pública las condiciones en que sería procedente la negociación.

El término legal transcurrió sin que la parte actora concretara las posibilidades de enajenación voluntaria, pues sus peticiones y la solicitud de su apoderado, al margen de la invocación del lucro cesante, que nunca justificó ni demostró, no incluyeron ninguna fórmula que permitiera la discusión de la oferta sobre el valor del inmueble. 

Para la Sala, no resulta viable alegar la supuesta omisión de la etapa de negociación directa cuando las partes, en algunas de sus manifestaciones, aludieron a su transcurso como parte del trámite siguiente a la adquisición del edificio y la formulación de la oferta por parte del IDU. 

[…]

Es importante tener en cuenta que en respuesta a la solicitud presentada por el abogado de las actoras el veintitrés (23) de agosto de 2007, tres (3) días antes del vencimiento del término previsto para la enajenación voluntaria, la directora de técnica de predios le manifestó que “… el contenido de dicha comunicación ofrece varias interpretaciones, por lo que para esta dirección no es clara la intención de sus poderdantes respecto de la adquisición del predio, lo que generó la necesidad de la comunicación telefónica que sostuvo el día de hoy en horas de la mañana con la abogada encargada de la adquisición del predio en la cual usted muy amablemente explicó que la voluntad de sus representadas es rechazar la oferta y que a eso se refiere con la frase “disponer lo pertinente con miras a agotar la etapa de negociación directa” (fl. 89 cdno ppal) (negrillas fuera del texto).

Ante la existencia de dicha manifestación verbal sobre el rechazo de la oferta, que no fue desvirtuada por el apoderado de las actoras, era lógico que el IDU concluyera que no había posibilidad de acuerdo para la enajenación voluntaria, lo que implicaba la terminación de la negociación directa previa al decreto de la expropiación.

Esta circunstancia también descarta la supuesta irregularidad alegada por la parte actora en la expedición de la Resolución 4186 de 2007, que dispuso la expropiación, pues es evidente que la decisión fue adoptada el tres (3) de septiembre, luego del vencimiento de la etapa de negociación directa […] (negrillas y subrayas fuera de texto)”.

El anterior análisis resulta idóneo para desestimar la violación del debido proceso, por desconocimiento del derecho de audiencia y defensa, alegada por la parte actora, en tanto sirve para demostrar que ella sí tuvo oportunidad de manifestar sus inconformidades con respecto al precio indemnizatorio fijado en la oferta por el IDU y de intentar modificarlo, empero no concretó nada respecto del valor del lucro cesante.

Y, en lo atinente al argumento de la actora, según el cual el IDU nunca contradijo el oficio de 6 de septiembre de 2007, por medio del cual su apoderado le comunicó al IDU que la llamada telefónica, a la que se hizo mención en el oficio de 30 de agosto de 2007, fue realizada por fuera de los términos previstos en la Ley 388 y que constituye un incumplimiento a la obligación de efectivamente agotar o tramitar la etapa de negociación directa, la Sala considera que si bien es cierto que dicha llamada fue realizada por el IDU después de vencido el término de la negociación directa, el referido oficio de 6 de septiembre también fue enviado al IDU con posterioridad a la Resolución 4186 de 3 de septiembre de 2007, por medio de la cual se ordenó la expropiación administrativa del citado inmueble, es decir, cuando ya había culminado la referida etapa.

Además, debe aclararse que dicho cuestionamiento con respecto a la llamada telefónica realizada por el IDU a la parte actora, mediante el citado oficio de 6 de septiembre, tampoco servía para demostrar, ni siquiera de manera extemporánea, un acuerdo formal para la enajenación voluntaria del inmueble objeto de expropiación, que era el objetivo buscado a través de la etapa de negociación directa y lo requerido para evitar una decisión de expropiación administrativa, ni mucho menos para probar que se omitió dicha etapa.

De otra parte, en cuanto a la segunda censura, referente a que el a quo no valoró los dictámenes periciales y las pruebas aportadas que fundamentaban el valor del lucro cesante, el cual debía ser reconocido en la indemnización por expropiación del inmueble objeto de los actos acusados, es menester advertir lo siguiente:

La Sala en la sentencia de 14 de mayo de 2009 (Exp. 2005-03509, actor: Walter de Jesús Osorio Ciro, consejero ponente Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta), aleccionó sobre el alcance de la expropiación administrativa y de la indemnización de carácter reparatorio pleno, de la siguiente manera:

“[…] 3.1. Consideraciones preliminares relacionadas con el carácter justo y pleno de las indemnizaciones expropiatorias

El artículo 58 de la Constitución Política de Colombia, garantiza la intangibilidad de la propiedad privada y de los derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles. En su inciso 4º, modificado por el Acto Legislativo 1 de julio 30 de 1999, se establece sin embargo que, “Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Ésta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contencioso-administrativa, incluso respecto del precio”.

En ese orden de ideas, cuando un particular se ve constreñido por el Estado a transferirle una porción de su patrimonio por motivos de utilidad pública o de interés social debidamente determinados por el legislador, tiene derecho al pago de una indemnización de carácter reparatorio y pleno, que comprenda tanto el valor del bien expropiado, como el que corresponda a los demás perjuicios que se le hubieren causado, tal como lo han precisado en forma reiterada la H. Corte Constitucional y el H. Consejo de Estado.

En ese mismo sentido, el artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, establece de manera tajante y asertiva que “Siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización”.

El Pacto de San José de Costa Rica, relativo a los derechos económicos y sociales, que por virtud de lo dispuesto en el artículo 94 de la Constitución Política de 1991 forma parte del llamado “bloque de constitucionalidad”, prevé igualmente en su artículo 21.2 el pago de una indemnización previa y justa que cubra la totalidad de los perjuicios que se deriven de la transferencia forzada de un bien de dominio privado en favor del Estado. Lo anterior significa que el valor que se determine con esa finalidad, debe ser comprensivo de todas las ablaciones patrimoniales causadas, de tal suerte que las mismas sean objeto de una reparación integral. Por lo mismo, en la determinación del quantum indemnizatorio debe tenerse especial cuidado en no rebasar, en uno u otro sentido, la línea divisoria que marca las fronteras entre el enriquecimiento y el menoscabo.

Como bien se puede observar, el principio general que subyace en estas normas de rango superior, indica que los daños y perjuicios que se originen en el acto de autoridad mediante el cual se decrete la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular para satisfacer con ellos una necesidad de interés general, presupone necesariamente la obligación a cargo de la autoridad que ostenta la potestas expropiandi, de indemnizar plena y previamente al afectado, con el propósito de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual es sometido de manera forzada. En otras palabras, el hecho de que en estos casos el interés general deba prevalecer sobre los intereses privados, no significa en modo alguno que por dicha circunstancia queden excluidas las garantías que la Constitución reconoce en favor del propietario, pues no puede pretenderse que éste deba asumir a título personal un detrimento en su patrimonio, como consecuencia de la ruptura del principio de igualdad en el reparto de las cargas públicas.

Así las cosas, la indemnización que ha de reconocerse al afectado en estos casos como consecuencia de la transmisión imperativa de su derecho de dominio, constituye un instrumento para garantizar que el perjuicio sea transferido a todos los miembros de la colectividad y reparado de manera integral.

Partiendo de las anteriores consideraciones, La H. Corte Constitucional, mediante Sentencia C-153 de 1994 señaló que el quantum de la expropiación debe abarcar, además del valor del bien expropiado, el de “…los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación”. Y agrega: “Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado”.

En esa misma línea de pensamiento, el destacado administrativista argentino Manuel María Díez, señala que “[…] la suma a pagar debe cubrir exactamente el daño que se irrogue al propietario, sin que éste se empobrezca ni enriquezca, en la medida que tal resultado pueda razonablemente alcanzarse”.

En sintonía con la anterior apreciación, el profesor Rafael Bielsa comenta que “La reparación integral debe ser justa y razonable” y continúa diciendo, “… “el justiprecio” es el que representa y restablece el equilibrio, no, desde luego, nominalmente, sino realmente, efectivamente”.

Como corolario de lo expuesto, debe entenderse que la decisión de expropiar un bien del dominio privado, comporta necesariamente la obligación de indemnizar el daño, todo el daño y nada más que el daño, esto es, sin pecar por exceso o por defecto, pues es claro que una indemnización que exceda los límites de lo justo, o que resulte ser parcial o incompleta, se aparta del postulado de justicia consagrado por el constituyente.

Así las cosas, toda indemnización que se torne írrita o injusta ocasiona un menoscabo o desmedro económico al patrimonio de la persona afectada con la expropiación, a quien le asiste el derecho subjetivo de ser indemnizada conforme a la garantía constitucional ya mencionada. En caso contrario, el asunto podrá ser objeto de acción contencioso-administrativa, puesto que ésta es procedente respecto del precio, cuando el expropiado considere incumplido el mandato de que la indemnización sea justa y plena.

Lo anteriormente expuesto explica por qué el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, en el cual se regula el proceso contencioso administrativo especial de expropiación por vía administrativa, establece textualmente lo siguiente en el inciso 1º y el numeral 6º:

“ART. 71.—Proceso contencioso administrativo. Contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede acción especial contencioso-administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, la cual deberá interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión. El proceso a que da lugar dicha acción se someterá a las siguientes reglas particulares:

[…]

6. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 58 de la Constitución Política, en el proceso no podrán controvertirse los motivos de utilidad pública o de interés social, pero sí lo relativo al precio indemnizatorio.

Como bien se puede observar, los dispositivos legales que se acaban de indicar, permiten a los propietarios afectados demandar ante la justicia administrativa el pago de los daños derivados de una expropiación por vía administrativa, cuando quiera que el precio indemnizatorio reconocido por la administración a título de indemnización no alcance a proporcionar una reparación justa y plena, esto es, cuando la suma decretada no sea suficiente para cubrir el valor comercial del inmueble y los demás daños irrogados (ablatio dominii), con lo cual se quiere evitar una ruptura del principio de igualdad frente a las cargas públicas.

Por otra parte, no sobra precisar que para poder obtener la reparación de los daños accesorios que hubieren podido consumarse con la expropiación, es indispensable que los mismos sean ciertos y que exista necesariamente un nexo de causalidad entre ellos y la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación. 

El carácter resarcible del daño depende fundamentalmente de la certeza de su ocurrencia, pues es claro que las lesiones de carácter hipotético, estocástico o contingente no pueden ser objeto de reparación o compensación. El agravio debe estar revestido entonces de certeza para que produzca efectos jurídicos y dé lugar al resarcimiento, pues todo aquello que constituya una simple conjetura o una suposición no puede dar lugar a una indemnización. […]

Los anteriores comentarios llevan a señalar que los daños anejos a la pérdida del derecho de dominio, deben ser acreditados en el proceso por quien reclama su resarcimiento, ya sea por tratarse de lesiones ya causadas o de daños que si bien no se han producido todavía, existe un alta probabilidad en torno a su ocurrencia […]” (las negrillas y subrayas fuera de texto).

De conformidad con lo anterior, para que la indemnización que se reconozca comprenda el daño emergente y lucro cesante que hubieren podido causarse con la expropiación, es indispensable que los mismos sean ciertos y que exista un nexo de causalidad entre dichos daños y la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación, pues la simple conjetura o suposición no puede dar lugar a una indemnización.

Sobre esta temática, se debe señalar que el actor es quien tiene la carga de probar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorreción.

En cuanto a la carga de la prueba frente a la inconformidad con el valor de la indemnización, conviene precisar que en la sentencia antes invocada, la de 14 de mayo de 2009, esta Sección se pronunció así:

“Observa esta corporación que si bien en el avalúo elaborado por la subsecretaría de catastro municipal, obrante a folios 66 a 74 del cuaderno principal, se anuncia que el precio del inmueble establecido por la administración se determinó como resultado de la aplicación del “MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO”, que “Consiste en deducir el precio por comparación de transacciones, oferta y avalúos de inmuebles similares o equiparables, previos ajustes de tiempo, conformación y localización entre otros”, y aunque se asegura que “Se han consultado las estadísticas y avalúos recientes y la de varios miembros afiliados a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín S. A., sobre operaciones y avalúos efectuados recientemente sobre inmuebles similares”, lo cierto es que en ninguno de los apartes de dicho documento ni en sus anexos se señalan cuáles fueron exactamente las operaciones inmobiliarias o los avalúos recientes que se tuvieron en cuenta para hacer la anunciada comparación, lo cual permite concluir que contra el justiprecio realizado por esa dependencia municipal cabrían exactamente las mismas críticas que el apoderado del municipio demandado formula en su apelación contra el dictamen rendido por la perito, pues ante la ausencia de la mencionada información, el avalúo practicado por la Subsecretaría de Catastro Municipal también estaría desprovisto de argumentos técnicos y de apoyo probatorio.

No obstante lo anterior, al haberse incorporado dicho valor en el texto de los actos administrativos demandados, debe entenderse que el mismo se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración, lo cual admite desde luego prueba en contrario. En tales circunstancias, el actor tiene la carga de demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección.

[…]

Según el criterio expresado por esta corporación, en estos casos resulta insuficiente la mera exposición de los resultados de las operaciones periciales practicadas y de las deducciones extraídas por el perito, huérfanas de las explicaciones relativas a su origen y al proceso lógico e intelectivo que ha conducido a su obtención, omitiendo la exposición y explicación de las razones por las cuales no es dable mantener otro criterio diferente.

Precisamente por el hecho de que tanto las partes como la autoridad judicial no cuenten con los conocimientos especializados del perito, es de esperar que éste revele los datos y los hitos de su discernimiento, que si bien un entendido en la materia puede reputar elementales, un profano puede encontrarlos inasequibles. Obsérvese que el cometido principal de cualquier experticia no es otro que la persuasión, y esta difícilmente se logra cuando solamente se efectúan afirmaciones o negaciones de manera apodíctica, negándole al juez y a las partes la posibilidad de conocer los rudimentos básicos del análisis efectuado. La labor del perito consiste precisamente en proporcionar, junto con el fruto de su propia interpretación, los fundamentos que lo soportan, para situar a sus destinatarios en condiciones de poder valorar la objetividad, la razonabilidad, la coherencia y la sensatez de las conclusiones presentadas.

Teniendo cuenta las falencias que quedan expuestas y ante la imposibilidad de dar plena credibilidad a la prueba pericial practicada en el proceso en relación con el justiprecio del inmueble expropiado, la Sala considera, al amparo de la sana crítica, que el actor no logró desvirtuar en el proceso la corrección del justiprecio preparado por la subdirección de catastro de Medellín.Por esa misma razón ha de concluirse que el actor tampoco logró desvirtuar la presunción de legalidad que cobija los actos administrativos demandados que acogieron ese justiprecio, pues al no obrar en el expediente ningún medio de prueba que permita demostrar que el avalúo fijado por la administración fuese incorrecto, no hay ninguna razón para decretar la nulidad parcial deprecada por el actor en lo relativo al precio indemnizatorio.

Todo lo anterior tiene su fundamento legal en el numeral 6º del artículo 237 del C. de P. C., en donde se dispone que “El dictamen debe ser claro, preciso y detallado; en él se explicarán los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de las conclusiones”. Esta disposición consagra la necesidad de explicar por qué se rinde el dictamen en determinado sentido, indicando las razones de orden técnico, científico o artístico que se tuvieron en cuenta para conceptuar, a fin de que, como ya se dijo, las partes puedan ejercer el derecho de contradicción de la prueba y el juez, por su parte, pueda valorar la racionalidad y objetividad de las conclusiones emitidas.

El actor tenía la carga de demostrar la incorrección del avalúo oficial y acreditar la corrección del justiprecio presentado por quien actuó como perito en el curso de la primera instancia, cometido que no se logró en el asunto sub examine […]” (negrillas y subrayas fuera de texto).

En desarrollo de los criterios anteriormente expuestos por la Sala, debe destacarse en relación con los avalúos realizados por los peritos, designados por el fallador de primera instancia, lo siguiente:

En cuanto concierne al primer avalúo de septiembre de 2008, practicado por el perito Ramón Alfredo Corrales Marín, que concluyó como valor comercial total del inmueble la suma de $ 536.014.0000, es del caso traer a colación los siguientes apartes del mismo:

“[…]

5. Métodos valuatorios

Avalúo del terreno

a. Método comparativo o de mercado: En este método se utilizan valores de transacciones realizadas, o información veraz de personas conocedoras. Este método se aplica utilizando los valores o criterios de metro cuadrado de terreno, y de la construcción, obtenidos por comparación con construcciones semejantes.

b. Método del valor de la renta: Según este método, el valor del inmueble se deduce del valor de la renta mensual, con la aplicación de la fórmula

1
 

En la cual:

VA es el valor actual del bien

R es el valor de la renta mensual

T.C. es la tasa de capitalización, elegida de acuerdo con la calidad de la construcción, la ubicación y los intereses bancarios o institucionados del comercio.

Arrendamiento American System Service Ltda. $ 1.700.000

en marzo 10 de 2003

Arrendamiento a Finamerica, 3 de abril/2003 $ 3.550.000

2
 

Se ha utilizado como tasa de capitalización el 1%, cifra que es usual para estimar el valor de una propiedad, deducida del valor del arrendamiento.

11. Consideraciones generales observaciones y conclusiones

12. AvalúoFecha: septiembre de 2008

Solicitante: Proceso judicial 2008-0074

Edificio Avenida Primera de Mayo Nº 65-49 sur Bogotá
M.I. 50S-259317
DescripciónÁreaVr. Unitario $ Subtotal $
Lote de terreno148.75$ 1.200.000$ 178.500.000
Construcción primer piso113.75$ 2.000.000$ 227.500.000
Pisos restantes216.69$ 600.000$ 130.014.000
Total  $ 536.014.000

Son: Quinientos treinta y seis millones catorce mil pesos

NOTA: Las áreas se tomaron de la Licencia de Construcción 97-02-0247 del 20 de junio de 1997, expedida por la Curaduría Urbana 2, a cargo de la Arquitecta Brianda Reniz Caballero”.

Al analizar este primer avalúo, la Sala estima que el mencionado perito avaluador, para concluir que el valor comercial total del inmueble era la suma de $ 536.014.000, no indicó cuáles fueron las ofertas o transacciones de bienes semejantes y comparables al del inmueble objeto de avalúo, que clasificó, analizó e interpretó para llegar a la estimación del valor comercial, al utilizar el método de comparación o de mercado, lo cual estaba obligado a realizar, según lo previsto en el artículo 1º de la Resolución 620 de 23 de septiembre de 2008, “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”, expedida por el director General del Instituto Geográfico “Agustín Codazzi”, que es del siguiente tenor:

“ART. 1º—Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busaca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”.

A este respecto, se debe precisar que si bien este avalúo señaló que utilizó los valores del metro cuadrado y de construcciones semejantes, no identificó de manera explícita, de cuáles obtuvo la información, ni allegó explicación o soporte probatorio alguno, que sustente el citado estudio de mercado.

Tampoco aparece en él la constancia expresa de las comparaciones, simulaciones, cálculos y operaciones efectuados para deducir el valor unitario del metro cuadrado, lo cual permite expresar que este avalúo carece de argumentos técnicos y de apoyo probatorio, que conlleven a acreditar la corrección del justiprecio arrojado por este avalúo y la incorrección del avalúo oficial efectuado por la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C.

Con respecto al segundo avalúo de marzo de 2011, practicado por el perito Sabín Antonio Andrade Mosquera, que tenía por objeto establecer el monto de los perjuicios ocasionados a la parte actora por concepto de lucro cesante, apoyado en los contratos de arrendamiento allegados con la demanda, que arrojó como valor total de lucro cesante la suma de $ 20.342.875.467,75, se advierte que él también está desprovisto de argumentos técnicos y de apoyo probatorio, que conduzcan a demostrar la corrección del justiprecio que se hace en este avalúo y que entraña, obviamente, la incorrección de la pericia oficial efectuada por la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C.

En dicho avalúo, se estableció lo siguiente:

“[…]

2. Fuentes de criterio.

Para el desarrollo de las pruebas pedidas se tomaron como fuente de criterio los anexos relacionados con los contratos, los IPC e intereses de la Superintendencia Financiera establecidos para los respectivos períodos en concordancia con el artículo 3º de la Ley 142 de 1995.

3. Resultados.

Los resultados obtenidos conforme lo solicitado, se describen así:

ANEXO “A” Contrato con Finamerican S.A.

Proyección hasta septiembre de 2077$ 14.544.369.146,27

ANEXO “B” Contrato con American System Service Ltda.

Proyección hasta septiembre de 2077 $ 5.428.993.363,48

ANEXO “C” LUCRO CESANTE RENDIMIENTO FINANCIERO

V/Lucro cesante rendimiento financiero de$ 369.512.958,00 

TOTAL $ 20.342.875.467,75

[…]”.

En efecto, este avalúo se limitó a señalar que tomó como fuente de criterio los contratos de arrendamiento, el IPC e intereses de la Superintendencia Financiera, pero para tener en cuenta dichos contratos y demostrar lo dejado de percibir por ellos, a fin de calcular el lucro cesante con fundamento en ellos, se requiere “por lo menos los recibos de pago o consignaciones efectuados por sus arrendatarios durante la vigencia de dichos contratos”, conforme lo señaló esta Sección en sentencia de 10 de marzo de 2011 (Exp. 05001-23-31-000-2004-03941-01, actor: Carlos Mario Rodríguez Jiménez. C.P. Marco Antonio Velilla Moreno).

Además de lo anterior, dichos contratos debían tener menos de un año de ser suscritos, de acuerdo con lo previsto en el artículo 16 de la citada Resolución 620 de 2008, conforme lo establece el artículo 10 de la citada resolución, que prevé:

“ART. 16.—Método de capitalización de rentas o ingresos. Es necesario realizar la investigación de los contratos que regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, para bienes comparables y deben tenerse en cuenta aspectos tales como:

1. Que dichos contratos tengan menos de un (1) año de suscritos” (las negrillas y subrayas fuera de texto).

En el sub lite, para la fecha en que se dispuso la expropiación del inmueble, esto es, 3 de septiembre de 2007, los contratos de arrendamiento aportados al proceso tenían mucho más de un año de ser suscritos, dado que el contrato de arrendamiento con la Financiera América S.A. fue celebrado el 17 de noviembre de 1998 y prorrogado el 18 de noviembre de 2002;(13) y el contrato con la sociedad American System Service Ltda., fue suscrito el 10 de marzo de 2003(14).

Por lo tanto, los referidos contratos de arrendamiento allegados por la parte actora no sirven para demostrar el lucro cesante dejado de percibir.

En igual sentido, se debe tener en cuenta que en el acápite “RESULTADOS” del referido dictamen pericial se señalaron los resultados (la cifra) obtenidos en relación con el rendimiento financiero que produciría el inmueble arrendado a la Financiera América S.A. y a American System Service Ltda. y en los anexos del mismo, se indicó el año, el mes el valor del canon, el porcentaje del incremento y el valor del incremento que tuvo en cuenta para determinar la proyección que causaría mes a mes, a partir de la decisión de expropiación y durante el tiempo útil del inmueble (70 años), pero no se estableció con fundamento en qué documentos determinó los porcentajes de los incrementos, ni señaló los fundamentos o razones técnicas que llevaron a concluir los referidos valores, como tampoco explicó de manera clara el procedimiento realizado para obtener esos resultados.

Y, en cuanto al valor del lucro cesante representado en el rendimiento financiero de la cantidad de $ 164.115.318, que, a juicio de la parte actora, corresponde al valor dejado de pagar entre la suma reconocida por el IDU, con fundamento en el avalúo oficial, y el valor dejado de percibir entre la fecha del pago de la indemnización por daño emergente y hasta la fecha del dictamen, la Sala estima que dicha prueba concluyó con un valor indexado de lucro cesante por rendimiento financiero de $ 369.512.958,00 y un valor total de $ 20.342.875.467,75, sin dar razones de manera clara acerca del procedimiento o metodología utilizada para llegar a dichos valores.

Por consiguiente, a pesar de que la parte demandante solicitó que se le reconociera, además del precio comercial, los demás perjuicios que pudieron causarse con la medida de la expropiación, incluidos el lucro cesante y el daño emergente, no cumplió con demostrarlos. Para ello, era indispensable que acreditara en el proceso dichos perjuicios, su monto y su nexo de causalidad con la expropiación decretada, es decir, debían estar revestidos de certeza, pues la simple conjetura o suposición no puede dar lugar a una indemnización.

Ahora, en lo concerniente al argumento de la parte apelante según el cual, el referido dictamen no es una proyección por 70 años, cabe señalar que dicho avalúo no explicó nada en torno a ello. Tan sólo estableció, en su acápite “RESULTADOS”: “Proyección hasta septiembre de 2007” y en el cuadro anexo al referido dictamen, denominado “Proyección Económica de Ingresos” partió desde el año 2007, conforme se muestra en la parte izquierda superior del mismo, pero no dio explicación alguna que permita colegir lo afirmado por el recurrente.

En cuanto a la afirmación del recurrente, en el sentido de que los 70 años de vida útil son un elemento definitivo para calcular el lucro cesante, la Sala observa que el citado dictamen tampoco dio explicaciones con respecto a ello.

Y frente al señalamiento de que la sentencia apelada le dio validez a la actuación del perito denunciado Fernando Enrique Vélez Guardo, a pesar de que no tiene incidencia, ni valor en este proceso, la Sala estima que no le asiste razón a la parte actora, dado que el a quo no hizo referencia al dictamen que él realizo, ni lo valoró, ni tuvo en cuenta, en razón a que mediante proveído de 27 de mayo de 2010, dejó sin efectos toda la actuación adelantada por el mencionado auxiliar de justicia dentro del expediente, en atención a la gravedad de la conducta por la cual fue sancionado el mismo y a lo establecido en el artículo 8º del C de PC.

En este orden de ideas, el análisis precedente de los avalúos, realizados por los peritos Ramón Alfredo Corrales Marín y Sabín Antonio Andrade Mosquera pone en evidencia que los mismos están desprovistos de la suficiente fundamentación fáctica y técnica, así como de las pruebas idóneas que respalden el lucro cesante que hubiere podido causarse y los mayores valores que arrojaron los dos avalúos y que reclama la parte demandante.

En otras palabras, los justiprecios, arrojados en los avalúos practicados por los mencionados peritos no dan cuenta de las razones de orden fáctico y técnico que los llevaron a acoger los valores señalados en ellos y que permitan corroborar la corrección y certeza de sus dichos, ni de los fundamentos que conduzcan a descartar que el valor del precio indemnizatorio del bien expropiado sea la suma de $ 392.124.000, establecida en el avalúo oficial realizado por la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C., y que fue acogido en las resoluciones demandadas.

Habida cuenta que la parte actora no demostró en el proceso que el avalúo oficial era equivocado e incorrecto, ni acreditó la corrección de los justiprecios presentados en los avalúos realizados por los peritos Ramón Alfredo Corrales Marín y Sabín Antonio Andrade Mosquera, debe tenerse como válido, creíble y debidamente fundamentado, el avalúo oficial que sirvió de sustento a las resoluciones acusadas.

De manera que acertó, por contera, el tribunal, cuando expresó:

“[…] Estima la Sala, en segundo lugar, que dicha pretensión tampoco es procedente porque el lucro cesante no aparece debidamente acreditado en el proceso, dado que el material probatorio aportado no ofrece la certeza suficiente sobre la ocurrencia y el valor correspondiente a este factor.

El primero de los contratos de arrendamiento del local ocupado por la Financiera América S.A. fue celebrado en el año 1998 y prorrogado hasta 2002, lo que impide establecer el valor del cánon que soportaba la renta que las actoras aseguran recibir por este concepto (fls. 106 y ss. c. ppal).

Lo mismo sucede con el segundo contrato correspondiente al local arrendado a la sociedad American System Service Ltda., cuya celebración tuvo lugar en el año 2003, sin que haya constancia de su prórroga ni del precio actualizado pagado como renta mensual a las actoras (fls. 110 y ss. c. ppal).

Como no obra un elemento de juicio que permita determinar cuál era el valor de los arrendamientos en la fecha en que el inmueble fue objeto de expropiación, no es posible calcular el lucro cesante supuestamente originado en este factor que sustenta su reclamación. 

Las fotocopias de las declaraciones de renta de las actoras tampoco permiten establecer si el valor declarado como tal, corresponda en su totalidad a lo que, según dijeron, percibían como arrendamiento por los locales pertenecientes al edificio expropiado (fls. 115 y ss. c. ppal).

Al expediente, la parte demandante no acompañó un elemento de juicio que facilite la determinación de la variación de los cánones de arrendamiento, como por ejemplo los soportes contables o los recibos expedidos a los arrendatarios, para el cálculo real del posible lucro proveniente de esta actividad.

Además, advierte la Sala que no es procedente la proyección del supuesto lucro cesante al lapso de 70 años, como lo pidió la parte actora y lo hizo el segundo dictamen pericial, puesto que la eventual renta que hubiera podido producir el inmueble era apenas una simple expectativa para las actoras.

En cualquier sector de la ciudad, el arrendamiento de un local está sujeto a diferentes factores del mercado, la interacción social y la regulación urbanística que impiden garantizar su ocupación permanente, lo cual hace que el posible lucro correspondiente al lapso comprendido entre los años 2007 y 2027 y luego extendido hasta 2077 no pueda tenerse como perjuicio cierto para las actoras.

Desde este punto de vista, no puede pasar inadvertida la manifestación de la Lonja Inmobiliaria de Bogotá, en respuesta al requerimiento del tribunal, según la cual la vida útil del predio no puede entenderse como una proyección para los próximos 70 años ligada a su explotación comercial. Para tales casos, según explicó, la vida útil económica “… se toma únicamente para determinar el tiempo transcurrido de uso para efectos de aplicar la depreciación que corresponda y determinar el valor comercial a la fecha del avalúo” requerido para la determinación de la adquisición y la formulación de la oferta (fl. 495 c. ppal).

Finalmente, la Sala advierte que la parte actora incluyó como parte del lucro cesante el rendimiento financiero generado por la suma de $ 164.115.318 correspondiente al supuesto valor dejado de pagar entre el avalúo del IDU y el valor comercial del inmueble, sin que haya explicado el surgimiento de dicha cifra ni demostrado el posible valor comercial diferente que el inmueble tenía en el momento de la expropiación, lo cual impide el estudio de este factor.

En consecuencia, por este segundo aspecto el cargo tampoco está llamado a prosperar, razón por la cual serán negadas las pretensiones de la demanda al no quedar desvirtuada la presunción de legalidad que acompaña a las resoluciones acusadas […]” (las negrillas y subrayas fuera de texto).

El anterior análisis realizado por el tribunal resulta también válido para demostrar que sí se valoraron las pruebas allegadas al proceso, así como las razones que tuvo para no tenerlas en cuenta a fin de probar el lucro cesante.

En conclusión, aparece evidente que los actos administrativos, que contienen el precio indemnizatorio, no merecen reproche alguno sobre su juridicidad, razón por la cual debe mantenerse incólume la presunción de legalidad que los ampara y confirmarse la sentencia apelada, como en efecto se dispondrá en la parte resolutiva de esta providencia.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,

FALLA:

CONFÍRMASE la sentencia apelada.

Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al tribunal de origen.

Cópiese, notifíquese y cúmplase».

5 Esta posibilidad se infiere, entre otras razones, de la utilización de la expresión “precio base de la negociación (art. 13, L. 9ª/89); de la existencia de un plazo para negociar (art. 61, inc. 6, L. 388/97); y del hecho que la etapa de negociación pueda terminar antes de ese plazo, porque el particular rechace cualquier intento de acuerdo (art. 20, L. 9ª/89).

6 Corte Constitucional. Sentencia C-459 de 2011. M.P. Jorge Ignacio Pretelt Chaljub.

7 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia de 9 de febrero de 2012, Rad. 2001-1262. M.P. María Claudia Rojas Lasso.

8 En el Avalúo no aparece el día de junio en que se realizó.

9 Folio 79 del cuaderno principal.

10 Folio 79 del cuaderno principal.

11 Folio 88 del cuaderno principal.

12 Folio 89 del cuaderno principal.

13 Folios 106 a 109 del cuaderno principal.

14 Folios 110 a 112 del cuaderno principal.