SENTENCIA 2014-01080 DE OCTUBRE 13 DE 2016

 

Sentencia 2014-01080 de octubre 13 de 2016

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN PRIMERA

Rad.: 05001233300020140108001

Actor: Francisco José Duque Becerra

Demandado: Municipio de El Carmen de Viboral

Medio de control: Nulidad y restablecimiento del derecho

Referencia: Precio indemnizatorio de inmueble expropiado. Avalúo comercial

Consejero Ponente:

Dr. Guillermo Vargas Ayala

Bogotá, D.C., trece de octubre de dos mil dieciséis.

«EXTRACTOS: V. Consideraciones

5.1. El problema jurídico a resolver.

El presente asunto se contrae a establecer la legalidad del artículo tercero de la Resolución 2609 de 18 de diciembre de 2013, expedida por el Municipio de El Carmen de Viboral, “Por la cual se dispone la expropiación por vía administrativa de un inmueble con todas sus mejoras y anexidades”, cuyo tenor es el siguiente:

“RESOLUCIÓN 2609 DE 2013

(Diciembre 18)

“Por la cual se dispone la expropiación por vía administrativa de un inmueble con todas sus mejoras y anexidades”.

El alcalde de El Carmen de Viboral,

en uso de sus facultades legales, en especial las otorgadas por la Ley 9ª de 1989, y los artículos 58, 63, 64 y 65 y siguientes de la Ley 388 de 1997, y los acuerdos municipales 074 de 2007, 004 de 2008 y 043 de 2010, y

CONSIDERANDO:

(…).

RESUELVE:

“ART. 1º—Objeto. Ordenar la expropiación por vía administrativa de un inmueble con todas las mejoras y anexidades, cuyo titular del derecho real de dominio es el señor Francisco José Duque Becerra, inmueble ubicado en la calle 30 Nº 27-44 de la nomenclatura urbana del Municipio de El Carmen de Viboral, distinguido con matrícula inmobiliaria 018-133529, cuya descripción, área y linderos según escritura pública 320 del 9 de Marzo de 2012 de la Notaría Única del Círculo Notarial del Municipio de El Carmen de Viboral, son:

Área afectada por circunvalar: Un lote de terreno con sus demás mejoras y anexidades, destinado para la conformación de la vía circunvalar con un área de 1.031.28 metros cuadrados, comprendido por los siguientes linderos: Por el occidente con anden y zona verde que lo separan de los lotes 5-12, 5-11, 5-10, 5-9, 5-8, 5-7; por el sur y oriente con predios del Municipio de El Carmen de Viboral; por el norte con propiedad de Marta Edilma Agudelo de Duque y David Fernando Duque Agudelo.

(…)

“ART. 3º—Precio de la indemnización. EL VALOR TOTAL de la indemnización por la franja de terreno segregada del bien inmueble de mayor extensión, conforme al avalúo comercial 2013-21 del día 29 de agosto de 2013, realizado por la Corporación Avalúos, asciende a la suma de CIENTO OCHENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO TREINTA Y OCHO PESOS ($ 189.545.138).

(…)” (fls. 30 a 33, cdno. ppal. - mayúsculas sostenidas y negrillas originales. Subrayas de la Sala para destacar el aparte demandado).

5.2. El fundamento del recurso de apelación.

El apelante considera que el Tribunal erró al decir que el demandante no logró desvirtuar el avalúo comercial en que se sustentan los actos acusados, pues es claro que éste no refleja el real valor comercial del inmueble expropiado y por ende no podía servir como base para fijar el monto de la indemnización. A su juicio, en la sentencia de primera instancia se desconoció:

• Que en el avalúo comercial en que se sustentó el acto acusado pese a que se utiliza el método comparativo de mercado —que tiene por objeto el estudio de bienes semejantes y comparables—, no existe homogeneidad en los bienes comparados, pues éstos no son semejantes ni comparables: en criterio del actor, no es válido determinar el valor de un lote de terreno comparándolo con el valor de unas casas.

Para el demandante, aunque se contempló en el estudio elaborar dos columnas, una para el lote y otra para las construcciones, la realidad comercial enseña que cuando un inmueble urbano construido se vende, la definición de su precio se hace de manera global sin distinguir entre el valor del lote y el de la edificación. Y agrega que, el valor del metro cuadrado de una casa no se puede comparar con el del metro cuadrado del inmueble expropiado, ya que un lote con vocación comercial, residencial e industrial de más de mil metros cuadrados no puede tener el mismo valor proporcional de una casa cuya única vocación es servir como vivienda, menos aun si se trata de una vivienda de interés social.

• Que en el avalúo comercial se omitió determinar el radio de ubicación geográfica de los bienes comparados, lo cual de acuerdo con la técnica valuatoria aceptada es necesario para que el precio fijado sea lo más fiel posible al real, siendo dicho radio en este caso de máximo de tres (3) cuadras, tal y como lo indicó la perito en la audiencia de sustentación del dictamen aportado al proceso.

• Que en el avalúo dos (2) de las cuatro (4) ofertas comparadas para fijar el precio se tomaron de “Comfama tienda de vivienda”, fuente que no es válida para comparar el valor del inmueble expropiado, ya que se trata de una caja de compensación familiar que tiene como objeto servir de puente para la obtención se subsidios familiares y fomentar la vivienda de interés social, lo cual no guarda ninguna relación, equivalencia o semejanza con el bien expropiado.

• Que en el avalúo se omitió hacer mención al uso del suelo contemplado para el predio expropiado en el plan básico de ordenamiento territorial del municipio.

• Que el avalúo no aparece debidamente aprobado por comité de avalúos alguno.

Estima así mismo el apelante que el Tribunal no consideró el dictamen pericial aportado con la demanda y sustentado en audiencia por los peritos que lo rindieron, no obstante que éste si cumple con todos los requerimientos legales.

5.3. El análisis de la impugnación.

5.3.1. Consideraciones generales sobre el precio indemnizatorio en la expropiación administrativa, el avalúo comercial de los inmuebles, y la carga de la prueba sobre la incorrección del avalúo oficial.

a) Para resolver el problema jurídico que plantea este asunto, es pertinente reiterar el pronunciamiento contenido en la sentencia de 14 de mayo de 2009(7), en el que se precisaron los elementos que debe contener la indemnización que se realiza como consecuencia de una expropiación administrativa. Al respecto dijo la Sala:

“En ese orden de ideas, cuando un particular se ve constreñido por el Estado a transferirle una porción de su patrimonio por motivos de utilidad pública o de interés social debidamente determinados por el legislador, tiene derecho al pago de una indemnización de carácter reparatorio y pleno, que comprenda tanto el valor del bien expropiado, como el que corresponda a los demás perjuicios que se le hubieren causado, tal como lo han precisado en forma reiterada la honorable Corte Constitucional y el honorable Consejo de Estado.

En ese mismo sentido, el artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, establece de manera tajante y asertiva que “Siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización”.

El Pacto de San José de Costa Rica, relativo a los derechos económicos y sociales, que por virtud de lo dispuesto en el artículo 94 de la Constitución Política de 1991 forma parte del llamado “bloque de constitucionalidad”, prevé igualmente en su artículo 21.2 el pago de una indemnización previa y justa que cubra la totalidad de los perjuicios que se deriven de la transferencia forzada de un bien de dominio privado en favor del Estado. Lo anterior significa que el valor que se determine con esa finalidad, debe ser comprensivo de todas las ablaciones patrimoniales causadas, de tal suerte que las mismas sean objeto de una reparación integral. Por lo mismo, en la determinación del quantum indemnizatorio debe tenerse especial cuidado en no rebasar, en uno u otro sentido, la línea divisoria que marca las fronteras entre el enriquecimiento y el menoscabo.

Como bien se puede observar, el principio general que subyace en estas normas de rango superior, indica que los daños y perjuicios que se originen en el acto de autoridad mediante el cual se decrete la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular para satisfacer con ellos una necesidad de interés general, presupone necesariamente la obligación a cargo de la autoridad que ostenta la potestas expropiandi, de indemnizar plena y previamente al afectado, con el propósito de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual es sometido de manera forzada. En otras palabras, el hecho de que en estos casos el interés general deba prevalecer sobre los intereses privados, no significa en modo alguno que por dicha circunstancia queden excluidas las garantías que la Constitución reconoce en favor del propietario, pues no puede pretenderse que éste deba asumir a título personal un detrimento en su patrimonio, como consecuencia de la ruptura del principio de igualdad en el reparto de las cargas públicas.

Así las cosas, la indemnización que ha de reconocerse al afectado en estos casos como consecuencia de la transmisión imperativa de su derecho de dominio, constituye un instrumento para garantizar que el perjuicio sea transferido a todos los miembros de la colectividad y reparado de manera integral.

Partiendo de las anteriores consideraciones, la honorable Corte Constitucional, mediante Sentencia C-153 de 1994 señaló que el quantum de la expropiación debe abarcar, además del valor del bien expropiado, el de “…los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación”. Y agrega: “Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado” (cursivas de la Corte).

En esa misma línea de pensamiento, el destacado administrativista argentino Manuel María Díez, señala que “(…) la suma a pagar debe cubrir exactamente el daño que se irrogue al propietario, sin que éste se empobrezca ni enriquezca, en la medida que tal resultado pueda razonablemente alcanzarse”.

En sintonía con la anterior apreciación, el profesor Rafael Bielsa comenta que “La reparación integral debe ser justa y razonable” y continúa diciendo, “…“el justiprecio” es el que representa y restablece el equilibrio, no, desde luego, nominalmente, sino realmente, efectivamente”.

Como corolario de lo expuesto, debe entenderse que la decisión de expropiar un bien del dominio privado, comporta necesariamente la obligación de indemnizar el daño, todo el daño y nada más que el daño, esto es, sin pecar por exceso o por defecto, pues es claro que una indemnización que exceda los límites de lo justo, o que resulte ser parcial o incompleta, se aparta del postulado de justicia consagrado por el constituyente.

Así las cosas, toda indemnización que se torne írrita o injusta ocasiona un menoscabo o desmedro económico al patrimonio de la persona afectada con la expropiación, a quien le asiste el derecho subjetivo de ser indemnizada conforme a la garantía constitucional ya mencionada. En caso contrario, el asunto podrá ser objeto de acción contencioso-administrativa, puesto que ésta es procedente respecto del precio, cuando el expropiado considere incumplido el mandato de que la indemnización sea justa y plena”.

b) Para cumplir con los fines de la indemnización en los términos anotados, la administración cuenta con mecanismos legales que le permitan fijar el precio indemnizatorio y la forma de su pago. Este precio indemnizatorio según lo dispuesto en el artículo 67 de la Ley 388 de 1997 comprende, además del precio de adquisición del inmueble —que se establece conforme al avalúo que para dichos efectos realice la entidad correspondiente—, el daño emergente y el lucro cesante e igualmente los demás perjuicios que merezcan ser reparados para garantizar una indemnización plena. En relación con el precio de adquisición el artículo 61 de la citada ley prevé lo siguiente:

El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-Ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica.

La forma de pago del precio de adquisición podrá ser en dinero o en especie, en títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, derechos de participación en el proyecto a desarrollar o permuta” (resalta la Sala).

En consecuencia, el avalúo comercial del inmueble determina el precio de adquisición, de manera que si éste no cumple con los requisitos legales que permitan inferir que el valor otorgado fue el resultado de un estudio técnico apropiado, el precio indemnizatorio se verá necesariamente afectado. Ahora bien, para que ello no ocurra, la entidad que realice el avalúo debe seguir las reglas contempladas en el Decreto 1420 de 1998 “por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto-Ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 11 del Decreto-Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos”.

El artículo 1º del Decreto 1420 de 1998 establece que las disposiciones contenidas en dicha norma reglamentaria tienen por objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución, entre otros, de los siguientes eventos: “(…) 4. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa (…)”.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2º del Decreto 1042 de 1998, se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración (art. 3º ibídem). En los artículos 20 a 26 de esta norma reglamentaria se definen los parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos, entre los que se destacan los siguientes:

(i) El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras, si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación (art. 20).

(ii) Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la determinación del valor comercial: a) La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo; b) La destinación económica del inmueble; c) Para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el avalúo se realizará sobre las áreas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad; d) Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de ellos; e) Dentro de los procesos de enajenación y expropiación, que afecten parcialmente el inmueble objeto del avalúo y que requieran de la ejecución de obras de adecuación para la utilización de las áreas construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinarán en forma independiente y se adicionará al valor estimado de la parte afectada del inmueble para establecer su valor comercial; f) Para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses; g) Cuando el objeto del avalúo sea un inmueble declarado de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, por no existir bienes comprables en términos de mercado, el método utilizable será el de reposición como nuevo, pero no se descontará la depreciación acumulada, también deberá afectarse el valor por el estado de conservación física del bien. Igualmente, se aceptará como valor comercial de dicho inmueble el valor de reproducción, entendiendo por tal el producir el mismo bien, utilizando los materiales y tecnología con los cuales se construyó, pero debe tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido; y h) La estratificación socioeconómica del bien (art. 21).

(iii) Así mismo, para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características: a) Para el terreno: aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma; clases de suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección; las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio; tipo de construcciones en la zona; la dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de transporte; en zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas; y la estratificación socioeconómica del inmueble; b) Para las construcciones: el área de construcciones existentes autorizadas legalmente; los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados; las obras adicionales o complementarias existentes; la edad de los materiales; el estado de conservación física; la vida útil económica y técnica remanente; y la funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido; c) Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes; d) Para los cultivos: la variedad; la densidad del cultivo; la vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo; el estado fitosanitario; y la productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas donde se encuentre localizado (art. 22).

(iv) Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita, varios de ellos: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual (art. 25). Cuando las condiciones del inmueble objeto del análisis permitan la aplicación de uno o más de los métodos enunciados en el artículo anterior, el avaluador debe realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor que se determine (art. 26).

En desarrollo de las facultades conferidas por la ley y la norma reglamentaria comentada, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi expidió la Resolución 620 de 2008 “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”. Esta resolución establece las normas metodológicas para la realización y presentación de los avalúos.

c) De otro lado, es preciso anotar que, conforme lo precisó la Sala en la citada sentencia de 14 de mayo de 2009, los avalúos efectuados en el contexto de un proceso de expropiación administrativa deben contener unas características mínimas que garanticen el cumplimiento de los principios de publicidad, transparencia y contradicción, objetivo que se cumple cuando el afectado conoce certeramente todos los criterios y estudios de comparación tenidos en cuenta para fijar el precio de adquisición. Al respecto se señaló que: “[N]o basta simplemente con anunciar en el avalúo cuál fue el método empleado en su elaboración o con señalar que en su diseño se dio estricta aplicación a las disposiciones de la Ley 388 de 1997, en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución 762 del mismo año, pues de conformidad con los principios de publicidad, transparencia y contradicción que gobiernan la gestión administrativa y por razón de la lealtad debida a los administrados, las comparaciones efectuadas deben ser explicitadas y dadas a conocer al propietario del inmueble cuyo traspaso forzoso se pretende, quien como resulta obvio pensar, tiene todo el derecho de saber cuáles fueron los criterios y parámetros de comparación que se tuvieron en cuenta y cuáles las operaciones que se realizaron para determinar el monto de la respectiva indemnización expropiatoria. De ninguna otra manera podría el particular entrar a controvertir un avalúo, cuando el valor asignado a cada metro cuadrado aparezca infundada e inexplicablemente señalado por el titular de la potestas expropiandi, sin que se conozca en el fondo de dónde se dedujo ese valor ni cuáles fueron las negociaciones inmobiliarias, las ofertas o los avalúos recientes que sirvieron de parámetro para realizar la mencionada comparación” (negrillas agregadas).

Así mismo, debe destacarse, a la luz de la jurisprudencia reiterada de la Sala, que al haberse incorporado el avalúo comercial del inmueble valor en el texto de los actos administrativos demandados, “debe entenderse que el mismo se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración, lo cual admite desde luego prueba en contrario”. En tales circunstancias —precisa la Sala en la sentencia del 14 de mayo de 2009— “el actor tiene la carga de demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección”.

5.3.2. El caso concreto: el avalúo comercial del inmueble expropiado a través del acto acusado.

Mediante el artículo 3º de la Resolución 609 de 2013 acusada, el municipio de El Carmen de Viboral determinó que el valor total de la indemnización por la franja de terreno segregada del bien inmueble expropiado asciende a la suma de ciento ochenta y nueve millones quinientos cuarenta y cinco mil ciento treinta y ocho pesos ($ 189.545.138), conforme al avalúo comercial 2013-21 del 29 de agosto de 2013 realizado por la Corporación Avalúos.

En el proceso obra copia de este avalúo comercial(8), del cual se destacan para los fines de este asunto los siguientes aspectos:

3. Descripción del inmueble.

3.1. Dirección: carrera 32 Nº 26-29.

3.2. Barrio: El Eden.

3.3. Características particulares: Corresponde a un lote de terreno plano sin construcciones.

3.4. Servicios e infraestructura: Cuenta con servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado.

3.5. Destinación actual: Predio urbano ubicado en el Barrio El Eden, del Municipio de El Carmen de Viboral - Antioquia, el cual actualmente no cuenta con explotación económica. La zona es de uso cívico institucional.

3.6. Topografía y Relieve: El terreno presenta topografía plana.

3.7. Linderos: Los Linderos del lote considerados para la valoración fueron los que se encuentran estipulados en la escritura pública 320 del 09/03/2012 de la Notaría Única del Carmen de Viboral.

4. Factibilidad de Aprovechamiento: Partiendo del principio universal de la tasación, de que el suelo vale de acuerdo al máximo provecho que se pueda obtener de él y debido a que la ubicación del lote se encuentra en una zona de uso cívico institucional, se realiza la estimación del valor del predio considerando la factibilidad de aprovechamiento (mayor y mejor uso) según el potencial desarrollable desde el punto de vista legal (PBOT) y más factible desde la óptica del mercado.

De ese análisis y como resultado del estudio y las tendencias más probables del mercado, desde un punto de vista inmobiliario y normativo, el aprovechamiento del bien inmueble actual es actividades múltiples.

5. Aspectos legales y jurídicos del bien.

5.1. Procedencia y Titulación: El predio en estudio y anteriormente descrito fue adquirido por el propietario actual Francisco José Duque Becerra mediante escrituras de venta 4143 del 27/12/1993 Notaría dieciséis de Medellín y 1025 del 21/02/2007 Notaría doce de Medellín.

5.2. Derechos de propiedad a valorar: El total de los derechos de propiedad sobre el lote, están en una matrícula inmobiliaria a nombre del Señor Francisco José Duque Becerra.

5.3. Explotación económica: Actualmente no cuenta con explotación económica.

5.4. Oferta y demanda: De acuerdo a las consultas, análisis e investigaciones realizadas, se considera que el enfoque de valoración se debe realizar según el uso del suelo estipulado (PBOT), en lo que se refiere al estimativo de valor que se dictamina en el presente informe, a juicio del experto, será el que más se aproxime al valor comercial del bien en estudio.

6. Metodología del avalúo.

6.1. Método comparativo de mercado.

Este método valuatorio que consiste en deducir el precio por comparación de transacciones, oferta, demanda y avalúos de inmuebles similares o equiparables, previo ajuste de tiempo, conformación y localización, entre otros, la cual es debidamente ordenada, verificada y homologada, para este caso en particular se analizaron ofertas existentes en la zona.

Para conformar un estimativo de valor sobre el inmueble en estudio se investigó y se evalúo de forma estadística el comportamiento del mercado, para aproximarse con un admisible grado de certidumbre al valor más razonable de los bienes en el sector, de características similares a las del bien en estudio y que a su vez estos sean aprovechables, o que ya estén siendo aprovechados de maneras similares a las que se permiten en el lote en estudio. Para el análisis del inmueble se evalúan diferentes factores tanto positivos como negativos que afectan el inmueble e influyen directamente en el valor por metro cuadrado de éste, basados en la consideración de las características físicas del área, topografía y usos factibles según el PBOT.

7. Estudio de valores del mercado.

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ver tabla
Tipo
de inmueble
DirecciónTipo de transacciónFuente verificableValor total del inmueble% comercialización m2Valor total negociadoConstrucción m2Terreno m2
Área m2V/m2
Según construdata
Área m2V/m2
CasaUrbanización San FernandoOfertaComfama tienda de vivienda$ 59.800.000100%$ 59.800.00046,00$ 1.117.44146,00$182.599
CasaUrbanización San FernandoOfertaComfama tienda de vivienda$ 63.500.000100%$ 63.500.00048,95$ 1.117.44148,95$ 179.801
CasaZona centroOfertaTel.: 6149035
Cel.: 3113208438
3206901509
$ 270.000.00095%$ 265.500.000300,00$ 670.000300,00$ 185.000
CasaZona centroOfertaTel.: 6149035
Cel.: 3113208438
3206901509
$ 180.000.00091%$ 163.800.000130,00$ 1.081.320130,00$ 178.680
         Promedio$ 181.510
         Número de datos4
         Desviación estándar2.460,17
         Coeficiente de variación1,36
         Raíz N2,00
         T-STUDENT1,858
         Límite superior$ 183.796
         Límite inferior$ 179.225

8. Cálculo de valores.

Cálculos de valores
ConceptoÁrea m2V/r unitarioValor total
Terreno1.031.28$ 183.796$ 189.545.138
Valor total$ 189.545.138

9. Conclusiones y recomendaciones.

El citar números de escrituras de adquisición, de propiedad horizontal, no implica un estudio de títulos completos sobre el inmueble. Por tanto el tasador no asume responsabilidades sobre los mismos.

La revisión, modificación o impugnación del presente avalúos se puede solicitar dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha, en que la entidad que realizó el avalúo lo ponga en conocimiento del solicitante. Artículo 15, Decreto 1420 de 1998 del IGAC.

10. Avalúo comercial: ($ 189.545.138) ciento ochenta y nueve millones quinientos cuarenta y cinco mil ciento treinta y ocho pesos mil.”

Según observa la Sala, en el avalúo comercial en el que se sustentó el municipio de El Carmen de Viboral para expedir el acto acusado y cuyo resultado se incorporó a éste, el avaluador acudió al “Método de comparación o de mercado”, definido en la siguiente forma por el artículo 1º de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi: “Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial” (resalta la Sala). Los artículos 10 y 11 de esta resolución establecen las siguientes reglas para la aplicación del método de comparación o de mercado:

“ART. 10.—Método de comparación o de mercado. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.

Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios.

Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción.

Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.

En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis”.

“ART. 11.—De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de los valores. Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado de documentos escritos, estos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos.

Se reitera que la encuesta solo se usará para comparar y en los eventos de no existir mercado. En los casos que existan datos de ofertas, de transacciones o de renta producto de la aplicación de los métodos valuatorios, la encuesta no podrá ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a asignar.

Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central, es necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación (ver capítulo VII de las fórmulas estadísticas).

Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.

Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, no es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.

En caso de que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente de asimetría (ver capítulo VII de las fórmulas estadísticas) para establecer hacia dónde tiende a desplazarse la información, pero no podrá sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión.

Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de las construcciones y se quieran trabajar en un sistema de ajuste de regresión, será necesario que se haga por lo menos el ajuste para tres ecuaciones (ver capítulo VII de las fórmulas estadísticas) y se tomará la más representativa del mercado”.

Al confrontar el avalúo oficial con las reglas contenidas en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución 620 de 2008 del IGAC, encuentra la Sala que le asiste razón al recurrente al afirmar que dicho avalúo carece de las exigencias establecidas para adelantar una labor de este tipo conforme al método de comparación o de mercado.

En efecto, la mencionada técnica valuatoria busca establecer el valor comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, requisito esencial que no se cumplió en este caso, puesto que se efectuó la comparación utilizando como ejemplo casas (algunas de interés social), bienes inmuebles éstos distintos al expropiado, que corresponde a un lote de terreno plano sin construcción. Y aunque en el avalúo, en tratándose de las casas, se individualizó el valor del terreno y el valor de la construcción, es claro que no es equiparable el valor de un terreno ya utilizado para la construcción de vivienda con el valor de un terreno que, como lo señala el mismo avalúo, tiene como uso potencial “actividades múltiples” y no solo vivienda.

Además de lo anterior, encuentra la Sala que el actor, contrario a lo sostenido por el Tribunal de primera instancia, sí demostró otras incorrecciones en el avalúo oficial, entre las que se destaca la falta de indicación de la reglamentación urbanística municipal vigente respecto del inmueble objeto de avalúo, requisito éste indispensable en la determinación del avalúo comercial de acuerdo con lo previsto en el artículo 21 del Decreto 1420 de 1998. Este elemento del avalúo comercial sí aparece señalado en el dictamen de parte aportado al proceso, en el cual se indica que “[d]e conformidad con el Acuerdo 074 de 2007, por medio del cual se ajusta y se revisa el Plan Básico de Ordenamiento Territorial PBOT del municipio, el inmueble avaluado se encuentra ubicado en la Unidad Espacial de Funcionamiento UEF centro”, y que el inmueble de la referencia posee la siguiente normatividad: “Clasificación del suelo: urbano”, “Tratamiento: uso de actividad múltiple”, en el que se permiten el uso institucional, comercial y residencial.

De otro lado, también encuentra la Sala que en el avalúo oficial a pesar de que se acudió a información de ofertas, no se hizo mención explícita de la fecha de publicación del medio del cual se obtuvo la información (Res. 620/2008, art. 10), lo que impide determinar si se trata o no de ofertas transacciones recientes que puedan servir de soporte válido de la comparación efectuada. Así mismo, el avalúo oficial carece de información relativa al tipo de construcciones en la zona y a la infraestructura vial y servicios de transporte en la zona, la cual es relevante en la determinación del avalúo comercial del inmueble objeto de expropiación, conforme al artículo 22 del Decreto 1420 de 1998.

Finalmente, aunque en el avalúo se afirma que “[p]ara el análisis del inmueble se evalúan diferentes factores tanto positivos como negativos que afectan el inmueble e influyen directamente en el valor por metro cuadrado de éste, basados en la consideración de las características físicas del área, topografía y usos factibles según el PBOT”, no se especifican cuáles son esos factores ni se hace ninguna valoración de ellos.

Así las cosas, es claro para la Sala que el avalúo oficial no se ajusta en estricto rigor a las exigencias establecidas en la normativa jurídica sobre elaboración de avalúos comerciales, puesto que carece de la fundamentación técnica necesaria y suficiente que soporte sus conclusiones. Esta circunstancia, como se ha puesto de presente en otras oportunidades frente a casos similares, conduce a que se afecte negativamente el precio indemnizatorio y se vulnere por ende el derecho del particular a la indemnización plena, debiéndose fijar nuevamente el dicho precio conforme al procedimiento ordenado expresamente en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997.

En efecto, en sentencia del 26 de septiembre de 2013(9), reiterada el 28 de agosto de 2014(10), la Sala refiriéndose a este punto precisó que “[como] el avalúo practicado dentro del proceso de expropiación administrativa objeto de este litigio no cumple con los requisitos reseñados y, teniendo en cuenta que este constituye la herramienta de la cual se sirve la administración para fijar el precio de adquisición del inmueble y que su falta de rigurosidad afecta negativamente el precio indemnizatorio, se violenta el derecho a la indemnización plena que tiene el particular”. Y agregó que “cuando en un caso como el presente se comprueba que el avalúo realizado es irregular por no cumplir con los mínimos técnicos, el precio indemnizatorio tiene que ser nuevamente fijado” y que, en consecuencia, “se deberá proceder conforme lo dispone el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, para que el Tribunal de origen realice la diligencia de que trata el literal b) del numeral 7º de ese artículo, de forma tal que se profiera el correspondiente auto de liquidación y ejecución de la sentencia”.

El dictamen de parte aportado al proceso no se tiene en cuenta por la Sala para efectos de determinar el avalúo comercial del inmueble, en consideración a que la ley prevé expresamente el procedimiento a seguir cuando se revoque la sentencia de primera instancia para declarar la nulidad del acto acusado y ordenar el restablecimiento del derecho, y a que, en todo caso, dicho dictamen no cumple tampoco en estricto rigor las exigencias establecidas en la normativa jurídica sobre elaboración de avalúos comerciales, pues aunque en él si se comparan ofertas de bienes semejantes (lotes de terreno), no se indica expresamente la fecha de la publicación de la información utilizada en el estudio, requisito exigido en la Resolución 620 de 2008 del IGAC.

5.4. Conclusión.

En consecuencia, la Sala revocará la sentencia apelada y, en su lugar, declarará la nulidad del artículo 3º de la resolución acusada, por ser violatorio de las normas superiores en que debían fundarse. Para efectos del restablecimiento del derecho, se deberá proceder conforme lo dispone el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, para que el Tribunal de origen realice la diligencia de que trata el literal b) del numeral 7º de ese artículo, de forma tal que se profiera el correspondiente auto de liquidación y ejecución de la sentencia.

Por lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,

FALLA:

1. REVÓCASE la sentencia de 10 de marzo de 2015, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante la cual se denegaron las pretensiones de la demanda y, en su lugar, decrétese la NULIDAD del artículo 3º de la Resolución 2609 de 18 de diciembre de 2013, expedida por el Municipio de El Carmen de Viboral, “Por la cual se dispone la expropiación por vía administrativa de un inmueble con todas sus mejoras y anexidades”.

2. Para efectos de restablecer el derecho conculcado y fijar el precio indemnizatorio, una vez se encuentre en firme la presente providencia, por secretaría remítase el expediente al Tribunal de origen para que este inicie el trámite de liquidación y ejecución de la sentencia conforme lo dispone el numeral 7º del artículo 71 de la Ley 338 de 1997.

3. NEGAR las demás pretensiones de la demanda.

Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al Tribunal de origen».

7 Sentencia proferida en el proceso con radicación 05001-23-31-000-2005-03509-01, C.P. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta. El criterio expuesto en este fallo se ha reiterado, entre otras muchas, en las sentencias de 10 de marzo de 2011 (exp. 05001-23-31-000-2004-03941-01, C.P. Marco Antonio Velilla Moreno); 17 de marzo de 2011 (exp. 25000-23-24-000-2005-00273-01, C.P. María Elizabeth González García); 30 de agosto de 2012 (exp. 25000-23-24-000-2004-00477-01, C.P. Marco Antonio Velilla Moreno); 7 de febrero de 2013 (exp. 2008-01204-01, C.P. María Elizabeth González García), 26 de septiembre de 2013 (exp. 63001-2331-000-2007-00025-01, C.P. Guillermo Vargas Ayala) y 31 de julio de 2014 (exp. 05001 2331 000 2008 00032 01, C.P. Guillermo Vargas Ayala).

8 Folios 32 a 43 del cuaderno principal.

9 Sentencia proferida en el proceso con radicación 63001 2331 000 2007 00025 01, C.P. Guillermo Vargas Ayala.

10 Sentencia proferida en el proceso con radicación 25000 2324 000 2004 01147 01, C.P. María Claudia Rojas Lasso.