Sentencia 3269 de julio 16 de 1993 

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 

SALA DE CASACIÓN CIVIL

ESCRITURA PÚBLICA SIN REGISTRAR

EFECTOS PROBATORIOS

EXTRACTOS: «1. A título de introducción conviene hacer algunas precisiones doctrinales sobre el hecho de si en un litigio relativo a una pretensión de rescisión por lesión enorme en la venta de un bien raíz, la escritura contentiva del mismo, sin nota de registro o sin prueba del mismo, puede o no ser aceptada por el juzgador para demostrar la existencia del negocio y, por ende, la posibilidad de demandar, por uno de los contratantes frente al otro, la rescisión por lesión enorme.

2. Dentro de las diferentes clases de inmuebles que enuncia la jurisprudencia, ha considerado que las mejoras existentes en los predios, mientras adhieran permanentemente al suelo, asumen la calidad de inmuebles por incorporación o adhesión y, por consiguiente, cuando son objeto de un contrato de compraventa, para que éste se repute perfecto ante la ley, debe otorgarse por escritura pública, tal como lo dispone el inciso 2º del artículo 1857 del Código Civil. Más exactamente el contrato de compraventa sobre bienes inmuebles queda perfecto desde que las partes, convenidas en la cosa y en el precio, otorgan la correspondiente escritura pública. El registro del contrato, en la oficina correspondiente, no forma parte de la solemnidad misma, puesto que cumple otros fines, entre ellos, el de efectuar la tradición del derecho de dominio (arts. 756 y 759 del C. C.).

3. Cuando el contrato de compraventa versa sobre inmuebles, para demostrar su existencia entre las partes y, por ende, su contenido, mas no la tradición, sólo se requiere aportar la escritura pública o el instrumento notarial que lo contiene.

De suerte que la escritura pública cumple una doble función, pues por una parte es solemnidad ad substantiam actus y, por otra, es solemnidad ad probationem.

4. Precisamente, bajo el imperio de la legislación derogada (art. 2673 del C. C. y 630 del C. J.), que por cierto era demasiado severa al no concederle efectos probatorios en “juicio” a un título sujeto a registro que no hubiere sido inscrito en la oficina correspondiente, o que no se presentare con la nota de registro, la jurisprudencia en ese entonces sentó criterio semejante al atrás expuesto, pues afirmó que la falta de registro de la escritura de venta de inmuebles no impide a la parte contratante promover frente a la otra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato, pues al efecto dijo en fallo de 28 de julio de 1965 que “corrida la escritura pública, ésta prueba la existencia del vínculo jurídico contraído entre los contratantes y acredita la realidad de los convenios solemnes contenidos en la escritura, y, como el contrato de venta de bienes raíces es origen de obligaciones y derechos personales, perfeccionado el mencionado contrato en la forma expuesta, las partes pueden exigirse el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, entre éstas, las que surgen de manera inmediata de la celebración del contrato”. Más adelante, agregó que en la compraventa de bienes, “es preciso distinguir dos actos distintos y sucesivos: el contrato en sí mismo y el registro. La perfección del acto solemne se agota por la escritura pública. El registro efectúa la tradición del dominio. Cada uno de estos actos tiene su propia finalidad, como ya se dijo. El primero solemniza el acuerdo de voluntades y crea el vínculo de derecho y las obligaciones respectivas entre los contratantes. Verifica la tradición el segundo. Se ve por lo anterior que sería violatorio del artículo 1857 del C. Civil exigir para el perfeccionamiento de los contratos a que esa norma se refiere, no sólo la solemnidad que de suyo ostenta la escritura pública, sino, además, su registro, instituido por el legislador como medio para transferir el dominio y si el contrato es perfecto y su clase o tipo el de bilateral, está protegido por las acciones previstas en el artículo 1546 del ordenamiento civil... De donde, la falta de registro de la escritura pública de venta de inmuebles... no enerva la acción de resolución de un contrato que adquirió perfección por escritura pública”. (G. J. T. CXIII y CXIV, págs. 136 y 137).

Mas aún, con antelación al criterio doctrinal que se acaba de transcribir, la Corte, respecto de una pretensión de rescisión por lesión enorme, la encontró procedente, al juzgar que la escritura pública, sin nota de registro, era bastante, entre las partes, para acreditar el contrato de compraventa de un bien raíz y el contenido de sus cláusulas, pues en el punto dijo que: “... el instrumento notarial en sí mismo, con abstracción de la nota de registro y según fue allegado en primera instancia, era suficiente entre las partes, tanto como formalidad sustancial de la compraventa, como para demostrar a plenitud el contrato y establecer en concreto el contenido de sus cláusulas. Porque si de acuerdo con el artículo 1857 del C. C. la compraventa es contrato consensual por excelencia, y sólo por excepción “la venta de bienes raíces y servidumbres y de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública”, no puede remitirse a duda que el acto notarial sin registro alguno, forma, solemniza y prueba plenamente entre las partes el contrato de compraventa celebrado, en fuerza de la misma ley, como título y no como modo de adquirir la propiedad. No se trata, en efecto, de afirmar y probar titularidad del dominio frente a terceros, lo que atañe a la anotación de la escritura en el registro público, sino de medir el contenido jurídico de la compraventa como contrato y entre quienes concurrieron a su perfeccionamiento. Cuestión que arranca del propio instrumento notarial como formalidad ad substantiam y a la vez como auténtico medio de prueba entre las partes”. (Cas. Civ. de 29 de abril de 1964, T. CVII, págs. 112 y 113).

Posteriormente la Corte, al decidir un litigio contentivo de una pretensión de rescisión por lesión enorme y en la que se controvertía en el recurso extraordinario de casación la circunstancia de no ofrecer la escritura pública de compraventa de un bien raíz la nota de registro correspondiente, volvió a reiterar la doctrina precedentemente transcrita, como puede verse en fallo de 19 abril de 1971 (T. CXXXVIII, págs. 258 y 259).

5. La posición doctrinal antes reseñada mantiene su vigencia bajo la legislación actual, pues si bien establece que cuando se trata de escrituras públicas sujetas a registro, la copia que se aduzca debe llevar la nota de haberse efectuado la inscripción en la oficina de registro correspondiente, también dispone que si la copia no contiene la nota de inscripción, tal instrumento notarial “sólo producirá efectos probatorios entre los otorgantes y sus causahabientes” (art. 256 del C. de P. C.), sin perjuicio, claro está, de establecer el registro para aquellos efectos que por exigencia legal se originen en éste y sin el cual no pueden considerarse constituidos o cumplidos, como la tradición (art. 43, Decreto 1250 de 1970).

6. Como en la especie de esta litis no se trata de una controversia de dominio, sino de una acción personal entre quienes fueron parte en el contrato de compraventa de un bien raíz, la copia de la escritura pública sin nota de registro prueba o produce efectos probatorios entre sus otorgantes».

(...).

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA