SALA DE CASACIÓN CIVIL

RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME

PRESUPUESTOS

EXTRACTOS: «10. No obstante la consagración de la autonomía de la voluntad que en materia contractual hace el derecho patrio, traducida ella en que “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes...” (art. 1602 C. C.), el legislador previó además, como excepción al principio comentado, la invalidez de los contratos “por causas legales” y no solamente por el consentimiento mutuo de las partes, incluyendo en ellas, por mandato del artículo 1946 del C. C., a la rescisión por lesión enorme, respecto de la que dijo la sufre el vendedor “cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez... cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella...” (art. 1947 C. C.).

El rompimiento desproporcionado del equilibrio entre las prestaciones de las partes, es lo que constituye, entonces, este motivo de aniquilamiento contractual, pues determina el enriquecimiento injusto de una de las partes a costa de la correlativa mengua patrimonial de la otra. Concebida en esos términos, la acción rescisoria de que se trata es, pues, medida excepcional al principio general de la soberanía contractual, tendiente a conjurar la lesión patrimonial o de ultra mitad sufrida injustamente por uno de los contratantes.

11. Estructurada, así, en nuestro ordenamiento la lesión enorme como factor puramente objetivo (el justo precio), el establecimiento de la misma, vale decir, de la desproporción en las contraprestaciones de los contratantes, se mide confrontando el precio estipulado con el justo que le corresponde a la cosa al momento de la negociación (art. 1947 C. C.), pues, vale destacarlo, quien “... acepta enajenar una cosa por precio inferior a la mitad o adquirirla por precio superior al doble del que se considera justo, no hace proceso volitivo vicioso, o si lo hace no lo invoca como causa cuando pide que el acto o contrato se rescinda por lesión. Su aceptación en estas circunstancias no implica de por sí una falsa noción del valor real de la cosa, ni una fuerza física o moral que lo constriña, ni un engaño del otro contratante, que fueran suficientes para inclinar su voluntad...”. (Cas. de 14 de octubre de 1976, G. J. CLII, pág. 460). De manera que en la laesio ultra dimidium, lo reitera la Corte, el contrato es lesivo para una de las partes “por contener una desproporción entre el valor de las prestaciones recíprocas que alcanza la cuantía determinada en la ley; y por ello es rescindible” (Cas. de 23 de febrero de 1981, G. J. CLXVI, pág. 322).

12. Dentro del marco de lo moderado y de lo justo, la ley faculta a los contratantes, en los pactos onerosos y conmutativos, como el de compraventa, procurarse ciertas ventajas, puesto que edificado el derecho civil sobre postulados como el de la soberanía contractual, es obvio que se deje a la iniciativa de las partes el logro, en el ajuste de la convención, de cierto margen de ganancia. Empero, cuando los contratantes se distancian del principio de la proporcionalidad de las prestaciones recíprocas, de tal manera que se desquicie gravemente su correlativa equivalencia, se configura la lesión enorme, fenómeno jurídico económico anormal, que la doctrina ha descrito como el perjuicio pecuniario que sufre una parte en la celebración de un contrato oneroso y conmutativo, consistente generalmente en la desproporción en el valor de las prestaciones recíprocas o, en otros términos, es el daño que experimenta uno de los contratantes al no recibir el equivalente de lo que da.

Pues bien, cuando se celebran negocios en los cuales campea el desequilibrio en las prestaciones de las partes, se ofrece como correctivo jurídico para el contratante que ha sido víctima, impugnar la convención inequitativa, mediante la acción que el Código Civil reglamenta en el contrato de compraventa de inmueble y que denomina “de la rescisión de la venta por lesión enorme”.

Esta acción, se consagra indistintamente en favor del vendedor o del comprador, y se estructura cuando a una de las partes se le ha perjudicado en más de la mitad del justo precio de la cosa, tal como se desprende, reitérase, de la siguiente regla:

“El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella” (art. 1947 del C. C.).

La rescisión por lesión enorme, como institución reparadora de la posición desventajosa y desigual en que ha quedado colocada una parte con motivo de un negocio jurídico, es de origen romano, cuyo fundamento radica esencialmente en la equidad, como desde antaño lo explicara Pothier en su Tratado de las Obligaciones cuando sostuvo:

“La equidad debe reinar en todas las convenciones, de donde se sigue que en los contratos interesados, en los cuales uno de los contratantes da o hace alguna cosa para recibir alguna otra como precio de lo que da o de lo que hace, la lesión que sufre uno de los contratantes aun en el caso de que el otro no haya empleado artificio alguno para engañarle, es bastante por sí misma para considerar vicioso el contrato. Pues la equidad desde el punto de vista comercial consiste en la igualdad, y así desde el momento en que esa igualdad se siente herida y uno de los contratantes da más de lo que recibe, el contrato es vicioso, por cuanto peca contra la igualdad que en el mismo ha de reinar”. (Ob. Cit. Nº 33).

De suerte que teniendo la lesión enorme por fundamento la equidad, este recóndito antecedente no se puede subestimar cuando quiera que se esté en presencia de un acto jurídico en que uno de los participantes ha quedado en una posición considerablemente desigual respecto de las prestaciones que da y las que recibe.

La ley, de ahora y de enantes, con respaldo en la equidad y la moral, sanciona y ha sancionado aquellos negocios jurídicos en que uno de los contratantes obtiene del contrato ventajas desmesuradas. En síntesis, motivos de equidad y de moral constituyen el fundamento de todo ordenamiento destinado a reprimir el abuso de una de las partes en el ajuste de la convención. “Una ley —dice Ripert— más alta que la humana ha mandado no buscar en su prójimo un medio para la felicidad o el placer”.

Siempre que se ejercite la pretensión de rescisión por “laesio ultra dimidium” de un contrato de compraventa, de bienes raíces, deben aparecer en el litigio los presupuestos que la ley considera indispensables para el buen suceso de la misma, entre los cuales, en términos generales, están: que haya lesión en la proporción que fija el artículo 1947 del Código Civil; que se trate de ventas en que la ley la admite (art. 32 L. 57 de 1887); que la acción se promueva dentro del margen de tiempo que concede la ley (art. 1954 C. C.); y que la cosa se conserve en poder del comprador (art. 1951 del C. C.).

Según se acaba de ver, la lesión, para que produzca la rescisión de la convención debe ser enorme, o sea, que la desigualdad de las prestaciones rebase el límite legal. No pretende la ley, ni nunca lo ha pretendido, la simetría absoluta en las prestaciones, puesto que como acertadamente lo observa Ripert, “la igualdad absoluta de las prestaciones es tan imposible como la igualdad de los contratantes”. Con todo, la desigualdad no puede ser de tal entidad que implique la explotación de una parte por la otra, lo cual se da en el contrato de compraventa cuando alguna de las partes se ha perjudicado en más de la mitad del justo precio de la cosa (art. 1947 C. C.).

El señalamiento del perjuicio en más de la mitad del justo precio de la cosa y la concesión de la acción rescisoria a comprador y vendedor, toma punto de partida, como se dijo, en el derecho romano. Pero fue en la antigua legislación española, concretamente en la Ley 56 título 5 partida quinta, donde se sentó el principio que hoy informa al Código Civil colombiano, ya que en aquél estatuto se dijo:

“Otrosí dezimos que se puede desfacer la vendida que fue fecha por menos de la meytad del derecho precio que pudiera valer en la sazón que la hicieron. Otrosí dezimos que si el comprador diere provar que dio por la cosa más de la meytad del derecho precio que pudiera valer en aquella sazón que la compró que puede demandar se desfaga la compra”.

Esta ley y la Novísima Recopilación fueron tenidas en cuenta por Bello, según se desprende de sus notas al proyecto de 1853.

El Código Civil concede el beneficio de la rescisión por lesión enorme, en el contrato de compraventa, a ambas partes y señala como límite para incurrir en ella cuando alguno de los contratantes se ha perjudicado en el negocio en más de la mitad del justo precio de la cosa, o en términos más inteligibles, valga reiterarlo, fija la enormidad de la lesión en la regla siguiente: El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador la sufre cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. Y el justo precio está referido, por imperativo legal, al tiempo de celebración de la convención (art. 1947 C. C.) y es el que realmente tiene la cosa a la sazón, independiente de todo valor de afección.

Ahora, a pesar de que no existe duda de que la rescisión por lesión enorme tiene cabida en el contrato de compraventa de inmuebles (art. 1946 C. C.), hay que aclarar que no todos los contratos de este linaje son susceptibles de ser impugnados de “laesio ultra dimidium”, pues por ejemplo escapan a esta acción las ventas que se hubieren hecho por ministerio de la justicia.

Se dijo atrás que la procedencia de la rescisión por lesión enorme exige que la cosa no haya perecido en poder del comprador, pues si ha ocurrido lo contrario, ya por pérdida real o propiamente dicha, ora por pérdida jurídica, la mencionada acción no encuentra la vía expedita. En efecto, el artículo 1951 del Código Civil previene:

“Perdida la cosa en poder del comprador, no habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión del contrato.

Lo mismo será si el comprador hubiere enajenado la cosa; salvo que la haya vendido por más de lo que había pagado por ella, pues en tal caso podrá el primer vendedor reclamar este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una décima parte”.

La norma transcrita edifica la inexistencia de la acción rescisoria sobre cualquiera de estas dos hipótesis: pérdida de la cosa en poder del comprador o enajenación por éste de la misma. Con todo, en este último evento, a su vez, es preciso distinguir dos casos: a) que el comprador haya enajenado la cosa al tercero por un precio inferior o igual al de compra, y b) que el comprador haya enajenado la cosa por un precio superior al de compra. En el primer caso, como no hay exceso de precio en la venta del comprador, no procede reclamo; en el segundo sí procede reclamar el exceso recibido por el comprador que ha vendido, pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una décima parte, demostrando además el vendedor primitivo que sufrió lesión enorme. Precisamente, la jurisprudencia de la corporación viene afirmando que: “Para que el juzgador pueda dar aplicación al inciso 2º del artículo 1951 del Código Civil y condenar al comprador a restituir el exceso del precio, se necesitan dos condiciones conjuntas:

1. Que se pruebe fehacientemente la lesión enorme, es decir, que el vendedor haya vendido un inmueble por menos de la mitad de su justo precio en el momento de la venta;

2. Que el comprador lo haya enajenado a un tercero por un precio superior al de la compra. Ambas condiciones son necesarias, porque la acción por lesión enorme pretende sancionar un indebido enriquecimiento en el terreno contractual” (Cas. Civ. 28 de marzo de 1958, LXXXVII, 532).

13. Configurada la lesión enorme por la concurrencia de los presupuestos que la conforman, trae como sanción la rescisión del contrato, o sea, la invalidación del negocio jurídico. Empero, como la sanción radica en la desproporción de las prestaciones, el restablecimiento del equilibrio desagravia a la víctima, lo cual trae consigo el mantenimiento de la convención. Por consiguiente, el demandado contra quien se pronuncia la rescisión, puede a su arbitrio consentir en ella o evitar que el contrato se rescinda mediante el pago de un suplemento del precio, pues textualmente establece la ley que “el comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá a su arbitrio, consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte” (art. 1948 inc. 1º del C. C.).

De conformidad con el precepto antes transcrito, diversos son los efectos de la rescisión por lesión enorme según el demandado opte por evitar que el contrato se rescinda o consienta en ella. Si asume la primera posición, como ya se vio, corre de su cargo pagar el complemento del precio, con la deducción legal que allí se establece. Si el demandado vencido consiente en la rescisión, da derecho a las partes a ser restituidas al estado anterior al contrato rescindido, con las siguientes particularidades:

a) Le corresponde al comprador restituir la cosa y al vendedor el precio, con frutos e intereses, respectivamente, “desde la fecha de la demanda” (art. 1948 inc. 2º C. C.);

b) El vendedor no puede solicitar “cosa alguna en razón de los deterioros que haya sufrido la cosa, excepto en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos” (art. 1952 del C. C.);

c) El “comprador que se halle en el caso de restituir la cosa, deberá previamente purificarla de las hipotecas u otros derechos reales que se hayan constituido en ella” (art. 1953 del C. C.), y

d) La rescisión de la venta por lesión enorme, en principio no afecta a los terceros adquirentes, como quiera que si la cosa se ha enajenado por el comprador, no hay derecho para pedir la rescisión (art. 1951 del C. C.).

14. Es de ver, además, que el precio justo de la cosa al momento de celebrarse la compraventa, debe establecerse por peritos, prueba acerca de la cual la Corte ha enfatizado que “es el elemento de convicción más adecuado y conducente” (Cas. de 10 de julio de 1953, LXXV, 566; 17 de marzo de 1954, LXXVII, 99; 17 de junio de 1960, XCII, 952; 29 de abril de 1961, XCV, 777; 22 de febrero de 1967, no publicada; y 5 de julio de 1977, CLV, 155).

15. Vertidas las consideraciones anteriores al caso de este litigio y examinado con arreglo a ellas el dictamen pericial (fls. 101 a 112), sus aclaraciones y modificaciones que obran en este cuaderno, el justo precio del 75% de “los derechos posesorios” vendidos por la actora a la demandada, fue de $ 34.078.538 para la fecha de la negociación (8 de marzo de 1978), suma que si bien merece la estimación probatoria de la Corte, dada la competencia de los peritos y el procedimiento empleado para su obtención, es preciso destacar que no engloba el valor de las mejoras igualmente enajenadas, pues, conforme lo aclara la experticia (fl. 133 C. de la Corte), éstas “...no existen en el momento de la inspección ocular”. Por eso, aún dejando de lado el justo precio de las mejoras al momento del acto negocial, cuyo monto, por no estar establecido en el proceso, se debe desestimar, la Sala se ve compelida a concluir, luego de efectuar la correspondiente labor de parangón y tomar la suma de $ 34.078.538 como justo precio de lo que se vendió, que en el caso de este litigio es nítida la configuración de la lesión, si se tiene en cuenta que el precio acordado a cargo de la sociedad compradora fue tan solo de $ 120.000, suma muy inferior a la mitad del justo precio de lo enajenado.

16. Adicionalmente, iniciada como fue la presente acción rescisoria el 7 de octubre de 1980, es decir, a menos de tres años de la celebración de la venta (art. 1954 C. C.), no estando el bien enajenado excluido de los efectos de aquella institución (art. 32 Ley 57 de 1887) y perseverando él en poder del comprador, es inevitable la prosperidad de la pretensión principal de la demanda, con arreglo a la cual se ha de concluir también la ineficacia de las excepciones formuladas por la parte demandada. En este orden de ideas y como, de cara a la configurada lesión enorme y a la sanción de rescisión que ella apareja, el restablecimiento del equilibrio económico desagravia a la víctima, la sociedad demandada contra quien se pronunciará esa decisión podrá evitar el aniquilamiento del contrato, pagando el suplemento del justo precio, deducido en una décima parte, pues a términos del artículo 1948 del C. C. “El comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá, a su arbitrio, consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio, aumentado en una décima parte”.

17. Colocada la Corte dentro del ámbito de las restituciones mutuas que contiene en forma implícita la petición de rescisión, sobre las que, por tal motivo, debe proveer, está llamada a manifestar, en aras de restablecer el equilibrio económico roto por el contrato y con sujeción al predicado del artículo 1948 del C. C., que la vendedora deberá devolver al comprador el precio recibido, con sus respectivos intereses legales (6% anual); de igual forma que se impone ordenar, respecto de la compradora, la restitución del bien vendido junto con sus frutos naturales o civiles, contabilizados a partir de la fecha de la demanda (art. 1948, inc. 2º, C. C.). Con todo, si la sociedad compradora opta, acorde con lo ya expuesto, por mantenerse en la negociación, deberá completar a la vendedora la suma faltante del justo precio, con deducción de una décima parte del mismo.

18. En pos del criterio precedente es de ver, por último, que de conformidad con el dictamen pericial y su correspondiente aclaración de 15 de agosto de 1992 (fl. 112 y 119 del cuaderno de la Corte), los frutos producidos por el 75% de los derechos posesorios vendidos y que la Corte acoge en el cálculo del 7% indicado en la pericia, ascienden a la suma de $ 150.742.418, traducidos en lo que por este concepto tendría que pagar la compradora, de optar por la rescisión.

Decisión

En armonía con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

RESUELVE:

1. Confirmar el numeral primero de la sentencia pronunciada por el Juzgado Doce Civil del Circuito de Santafé de Bogotá, el 2 de agosto de 1983.

2. Declarar que la demandante Amelia Vargas viuda de Argüelles, como vendedora, sufrió lesión enorme en el contrato de compraventa celebrado con la sociedad Inversiones Astorga Limitada, contenida en la escritura pública Nº 444 de 8 de marzo de 1978, otorgada en la Notaría 18 de Santafé de Bogotá.

3. Consecuente con lo anterior, confírmase el numeral segundo de la citada sentencia del a quo, con la modificación de que el contrato sobre el que recae la declaración de rescisión, contenido en la escritura pública señalada en el numeral inmediatamente anterior, alude a la venta del 75% de los derechos posesorios, con sus respectivas mejoras, que la demandante tenía sobre el inmueble descrito en la cláusula novena del referido título escriturario, esto es, “sobre el globo de terreno ubicado en Bogotá, D.E., en el Barrio de Chapinero, que forma parte del predio urbano Villa Viola, anteriormente Villa Adelaida...”, cuyos linderos específicos están relacionados en la cláusula quinta de la misma escritura.

4. Revocar los numerales tercero y cuarto de la susodicha sentencia del a quo para, en virtud de la rescisión decretada, disponer que:

a) La sociedad demandada restituirá a la demandante, dentro de los sesenta (60) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, los referidos derechos posesorios y las mejoras que fueron objeto de la venta, previamente purificados de cualquier gravamen que hubiese sido constituido sobre ellos.

b) La sociedad demandada pagará a la demandante el valor de los frutos que haya percibido o podido percibir con mediana inteligencia y actividad a partir de la fecha de la demanda (7 de octubre de 1980), frutos estimados pericialmente en el proceso en la suma de $ 150.742.418.

c) La demandante queda obligada a devolver a la sociedad demandada el precio que ésta pagó por concepto de la venta, ($ 120.000), más los intereses legales del 6% anual sobre dicho precio, desde la fecha de la demanda; y no podrá pedir cosa alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato rescindido, ni de los deterioros que haya sufrido el inmueble, excepto en cuanto la sociedad demandada se hubiere aprovechado de ellos.

5. La sociedad demandada goza de la facultad que le otorga el inciso primero del artículo 1948 del Código Civil en su carácter de comprador, esto es, podrá “completar el justo precio ($ 34.078.538) con deducción de una décima parte” ($ 3.407.853.80), vale decir, complementando el precio pagado en $ 30.670.684.20, con sus respectivos intereses legales (6% anual) desde la fecha de contestación de la demanda (inc. 2º, art. 1948 C. C.), facultad que podrá ejercer dentro del mismo término de sesenta (60) días señalado para la restitución de lo vendido.

6. Confírmase el numeral quinto de la sentencia del a quo.

7. Condénase en costas de la segunda instancia a la sociedad demandada.

Cópiese, notifíquese y devuélvase el expediente al tribunal de origen».

(Sentencia de julio 16 de 1993. Expediente 3269. Magistrado Ponente: Dr. Nicolás Bechara Simancas).

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