Sentencia 4674 de marzo 31 de 1998 

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 

SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA

PAGO DE LAS MEJORAS EN LA ACCESIÓN

RECLAMACIÓN AUTÓNOMA MEDIANTE ACCIÓN IN REM VERSO

EXTRACTOS: «Es patente que el título quinto del libro segundo del Código Civil engloba bajo el concepto de accesión, un conjunto de fenómenos de tan variada índole que, inclusive, pudiera pensarse que esa amplia comprensión de materias podría socavar los fundamentos mismos de la institución en la medida en que no es fácil conciliar bajo una misma noción cuestiones de temperamento tan diverso como, por ejemplo, la adquisición de los frutos, que con mejor criterio puede atribuirse al derecho de disfrute de los bienes, y los supuestos de unión e incorporación de cosas, que algunos denominan accesión propiamente dicha, justificada en la necesidad de resolver, al abrigo de una misma o similar razón, los conflictos surgidos a raíz de las mutaciones que las corrientes de agua producen en los predios, los originados en la edificación, plantación o siembra, cuando se hacen en suelo ajeno o con materiales de otro y los relativos a la unión mecánica o industrial de cosas, circunstancias fácticas que generan no pocos inconvenientes y cuya solución comprende modificaciones a la propiedad en dos sentidos, en cuanto que uno de los comprometidos la adquiere y el otro la pierde.

Del examen de la cuestión puede inferirse que el legislador confió la solución de los problemas que se propuso resolver a la conjugación de tres principios cardinales, esto es, el de la buena fe, el de que lo accesorio sigue a lo principal y, finalmente, el principio “superficies solo cedit”, previsto en el artículo 739 del Código Civil, y que señala que el terreno siempre es principal en relación con lo que en él se planta o construye, criterio que, no obstante su añeja formulación, ha sido atenuado atendiendo imperativos de justicia social, como acontece con el artículo 4º de la Ley 200 de 1936.

En efecto, dentro de los supuestos fácticos que exige la mencionada norma, o sea, cuando se trate de un colono que se hubiese establecido con dos años de anterioridad a la ley en un terreno inculto, creyéndolo baldío; que hubiese sido vencido en juicio reivindicatorio por el propietario; que éste no hubiese ejercitado en los plazos previstos por la ley la acción, o que habiéndolo hecho, no hubiese pagado oportunamente las mejoras, dentro de ese contexto fáctico, puede el poseedor constreñir al propietario para que le venda el terreno pagando por él el justo precio o garantizando con hipoteca su pago.

Y justamente, allí radica la excepción al enunciado principio “superficie solo cedit”, pues, fincada, como se dijo, en insoslayables principios de justicia social que encuentran en la explotación de la tierra una circunstancia digna de especial tutela legal, legitima al colono que posee en los términos previstos por el aludido precepto, para hacerse dueño de la tierra, pero sin concederle opción distinta, como sería la de accionar en procura de constreñir al propietario para que le compre las mejoras del inmueble. Más exactamente, no obstante que el aludido precepto consagra una valiosa excepción al mentado principio en cuanto considera que el aprovechamiento económico de los fundos merece un tratamiento jurídico singular, de suerte que, en las particulares condiciones que allí se exigen, el poseedor queda facultado para hacerse al dominio del predio, de ninguna manera la prescripción legal tiene los alcances que el recurrente pareciera otorgarle, entre ellos, el de haberle concedido derecho al mejorante para reclamar en acción independiente, el pago de las mejoras que ha hecho en fundo.

3. Pero, además, es palpable que la hipótesis definida por la ley no concuerda, ni por asomo, con la situación fáctica de que da cuenta este proceso, pues claro está que quien demanda, ni adujo ser colono, en los términos requeridos por la ley, ni ejercita la opción de compra del predio, ni mucho menos, acreditó que los demandados fuesen dueños del fundo que reclama o que aquel a quien suceden lo hubiese sido, pues se abstuvo de acreditar en el proceso este aspecto del litigio que es de cardinal importancia, desde luego que sus pretensiones solo pueden plantearse frente al propietario del predio o de quienes lo sucedan.

(...).

En relación con el artículo 739 del Código Civil, ha dicho la Corte que

“En tratándose de accesión de cosas muebles a inmuebles, regulada en el Capítulo 4º del Título 5º del Libro 2º del Código Civil, conviene advertir que, según su artículo 739, el dueño del terreno está legitimado para obligar al que edificó o plantó en su predio, a pagarle el justo precio del terreno, con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios; y que también tiene facultad para hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las respectivas indemnizaciones. Nótase claramente que el artículo precitado, en ninguno de sus dos incisos, confiere derecho independiente a quien ha edificado, plantado o sembrado en suelo ajeno, para demandar del propietario del predio el pago del valor del edificio, plantación o sementera o para obligarlo a que le venda el terreno mejorado, mientras tenga el bien en su poder.

Y como, en principio, quien es señor de la tierra pasa a serlo, por el modo de la accesión, de lo que otro edifica en ella en virtud de que lo accesorio es atraído por lo principal, síguese que, en tal evento, el edificador no tiene un derecho de dominio tal sobre la mejora que le faculte para disponer de ella a su antojo o para impedir que el dueño de la tierra la haga suya. El señorío de la mejora, entonces, lo adquiere éste por el modo originario de la accesión, y no por derivarlo de un acto de voluntad del mejorante, quien, como adelante se dirá, sólo tiene un derecho crediticio por el valor de la edificación o por el valor de las prestaciones mutuas, en su caso. Este derecho crediticio que el artículo 739 apuntado concede al mejorador, no es autónomo, sólo puede ser ejercitado por éste, cuando el dueño de la tierra haga uso de las prerrogativas que la misma disposición le otorga” (G.J. CXLIII, pág. 43).

Y más adelante se agrega que

“...Cabe precisar, repitiendo, que por la índole del derecho de retención, éste sólo se concede al mejorador que está en poder de la respectiva mejora. Además, como se dijo en el punto 1, el derecho crediticio que la ley le concede, no puede, con base en el artículo 739 apuntado, reclamarse independientemente en juicio, como pretensión autónoma, sin que previamente el dueño del suelo haga valer los derechos, que como a tal le concede esa disposición” (ejusdem, pág. 44).

Por supuesto que el mencionado artículo 739 del Código Civil le otorga un singular derecho potestativo al propietario, pues lo faculta, mientras el mejorante retiene el predio o no se encuentra compelido judicialmente a restituirlo, para que determine la configuración jurídica del mismo, ya sea conservando su propiedad y haciéndose dueño por accesión de la mejora, pero, en todo caso, indemnizando al poseedor por el valor de la misma; o despojándose del dominio, pero, obligando al que allí edificó o plantó, a pagarle el “justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder; y al que sembró a pagarle la renta e indemnizarle los perjuicios”. Ahora bien, si por virtud del ejercicio de una acción judicial el propietario recupera el bien mejorado, o se hace evidente que se encuentra en vías de hacerlo, v. gr., porque ha vencido en juicio al poseedor, o, como aquí acontece, porque se trata de un tercero frente a quien la sentencia produce efectos, por haber adquirido con posterioridad a la inscripción de la demanda (arts., 332 y 690, lit. a) inc. 3º del CPC), la opción se habrá concretado en cuanto debe entenderse que el propietario eligió la restitución del bien, a cambio de pagar, por supuesto, las mejoras del caso.

Y ello es así porque si el propietario obtiene la restitución material del inmueble, o la misma es inminente en los términos concretos que acaban de enunciarse, sin que el mejorante reciba o vaya a recibir a cambio el valor que como poseedor de buena o de mala fe le corresponda, de contera se consumaría a ojos vistas, un enriquecimiento injusto en favor del dueño y en ostensible detrimento del patrimonio de quien ha mejorado el inmueble, razón por la cual, éste, en ejercicio de la acción “in rem verso”, y sujetándose, claro está, a las condiciones pertinentes, estará facultado para reclamar, sin talanqueras de ninguna especie, la satisfacción dineraria que le corresponde, cuestión esta que, obviamente, no se encuentra propiamente sometida al gobierno del artículo 739 del Código Civil, sino en significativos imperativos de justicia que, de todas formas subyacen en la mencionada norma, y que impiden que los patrimonios se acrecienten a costa del empobrecimiento injustificado de otros, como sucedería si el propietario del inmueble lo recobra junto con lo edificado, sembrado o plantado, sin pagar, en contraprestación, el valor de tales mejoras.

Más exactamente: Si en sentencia judicial que produzca efectos frente a quien plantó las mejoras, se ordena la restitución del predio mejorado al dueño, o ésta ya se consumó, es evidente que la elección que la ley le confiere al propietario se ha hecho concreta, razón por la cual, podrá el mejorante, cuando el pago de las mismas no hubiese sido ordenado, reclamar autónoma e independientemente su valor, pedimento que se fundamenta, insístese, en el insoslayable y categórico principio que prohíbe enriquecerse injustamente en detrimento de otro, así aún se halle detentando el bien, porque lo relevante no es la posesión o tenencia en sí misma, sino el hecho del vencimiento judicial sin haber obtenido el reconocimiento del valor de las mejoras».

(Sentencia de casación, marzo 31 de 1998. Expediente 4674. Magistrado Ponente: Dr. Jorge Antonio Castillo Rugeles).

______________________________________