Sentencia 4713 de julio 23 de 1996 

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 

SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA

BUENA FE EXENTA DE CULPA

PROTECCIÓN DE LA CONFIANZA EN LA FE PÚBLICA REGISTRAL

EXTRACTOS: «Al hacer lugar a la acción reivindicatoria entablada, los falladores de instancia quebrantaron cuando menos y en forma directa, por falta de aplicación, los artículos 1766, 768 y 769 del C. Civil, así como también el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil , y de contera aplicaron indebidamente los artículos 53 del Decreto Ley 050 de 1987 y 61 del Decreto Ley 2700 de 1991, preceptos estos últimos que no son de carácter absoluto y ante ellos, a la ligera, no pueden hacerse cesar mecánicamente conocidas reglas de protección de la apariencia establecidas en favor de terceros de buena fe exenta de culpa, víctimas en cuanto tales de error, excusable a plenitud, ante determinadas circunstancias objetivas creíbles que, en la especie de cuyo estudio ahora se ocupa esta corporación, derivan nada menos que de la llamada “fe pública registral”, espina dorsal como se sabe del sistema de publicidad inmobiliaria hoy en día regulado en sus lineamientos centrales por el Decreto Ley 1250 de 1970.

En efecto, para nadie es desconocido que aun con menoscabo de principios inspirados en la más pura lógica racional, expresados de distintas maneras en textos positivos y en consonancia con los cuales se afirma que nadie puede transferir lo que no tiene y, así mismo, se predica la exigibilidad de razonable diligencia en la penetración de meras apariencias para seguridad propia de quienes actúan en el tráfico jurídico, el derecho moderno ha adelantado mucho en la protección de la buena fe, lo que depende, al decir de autorizados expositores (Andreas Von Thur. Teoría general del derecho civil alemán, Vol. II, cap. primero, num. 49), “....de que, en muchos casos, el amplio y multiforme desarrollo de la circulación económica actual no permite a las partes conocer exactamente la situación jurídica; deben poder confiar en que sea ella tal como se les presenta. Luego cuando existen ciertas condiciones, la ley protege esa confianza y hace que se produzcan los efectos que a raíz de su opinión errónea el agente tenía razón de esperar, y que para el agente de buena fe sean menos graves los efectos que el factum real produciría en perjuicio suyo...”, agregando a renglón seguido que esta acción tutelar de la ley en defensa de la buena fe, concebida como un estado de conocimiento erróneo y no reprochable con relación a un título o relación jurídica que interesa a quien padece una equivocación de tal naturaleza, “... no es posible sin perjuicio para el titular verdadero; los derechos existentes son dañados en la misma medida en que la circulación negocial resulta beneficiada...”. Dicho en otras palabras, la ley toma en consideración la buena fe libre de toda culpa con el exclusivo propósito de proteger la honestidad en la circulación de los bienes, honestidad que por lo demás el ordenamiento presume debido a lo que suele identificarse en la teoría como una prerrogativa general de probidad consagrada inclusive como valor superior a nivel constitucional (art. 83 de la C.N.), y es por eso, precisamente, por lo que los genuinos terceros que llevan a cabo negocios adquisitivos o traslaticios de derechos reales tomando causa de quien es titular registral investido de la indispensable legitimación para el efecto, confiando por ende en aquello que sobre el particular el registro inmobiliario hace público y exige en consecuencia consultar, adquieren por principio una posición inatacable no obstante la ineficacia sobreviniente, o la eficacia claudicante por motivos ocultos, de los actos jurídicos que les sirvieron de base a esas inscripciones anteriores, evitándose entonces, por este camino transitado de vieja data por la doctrina jurisprudencial en nuestro medio (G. J. ts. XLIII, pág. 45, XLV, pág. 403, y LIII, pág. 508), que por arte de raciocinios dogmáticos poco meditados y en grado sumo discutibles, acabe por sacrificarse, como en este caso aconteció finalmente, el justo título esgrimido por un típico “tercero hipotecario” cuya honestidad debe tenerse por sobrentendida y a quien en gracia de esa calidad no desvirtuada la fe pública inherente al sistema de registro inmobiliario le dispensa amplia protección, frente a las pretensiones de un falso enajenante anterior, víctima del delito de estafa es cierto pues así lo declaró la justicia penal en la sentencia de 29 de agosto de 1988 que dispuso la cancelación de títulos y registros a su juicio viciados como consecuencia de dicho ilícito, pero protagonista también de un acuerdo simulatorio realizado en su momento con fines fraudulentos confesados y de cuyos efectos, por cuanto son enfáticos en no permitirlo los artículos 1766 del Código Civil y 267 del Código de Procedimiento Civil, jamás podía aprovecharse con daño para terceros adquirentes sin antes acreditar, aportando vehementes argumentos de prueba naturalmente, que dichos terceros no eran ignorantes de semejante anomalía o que, incurriendo en culpa, no desplegaron la diligencia debida para informarse de su existencia extrarregistral.

La simulación, de conformidad con las disposiciones recién citadas, sin duda es reconocida en el ordenamiento como uno de los eventos en que puede tener origen la protección jurídica, por razón de la apariencia, en beneficio de terceros de buena fe que en sus legítimos intereses resulten afectados a raíz de la declaración judicial de la realidad que intencionalmente encubrieron los agentes simuladores, y esa protección se consigue manteniendo, en armonía con esos legítimos intereses y en cuanto a ellos convenga, la eficacia del negocio simulado para así hacer prevalecer esa buena fe que a su vez, como ya se dejó apuntado con anterioridad, encuentra firme soporte en los postulados generales de la responsabilidad y de la confianza cuya significación moral resulta ser axiomática frente a casos concretos con las características del que ponen de manifiesto estos autos donde entraron en conflicto, de un lado, la demandante en reivindicación invocando su condición de propietaria verdadera del inmueble ubicado en la Crª. 88 Nº 37A-77 de Medellín, inmueble éste que sometió a gravamen hipotecario quien estaba “in loco domini” por virtud de un acuerdo simulatorio fraguado con aquella, y del otro lado un tercero, adquirente de ese mismo derecho de propiedad en el remate público que materializó, mediante iniciativa del acreedor hipotecario, la venta forzada del bien raíz en cuestión, es decir un tercero para el cual ese remate es fuente de una atribución patrimonial derivativa que según los términos del artículo 741 del Código Civil, proviene del dueño expropiado y ha de entenderse llevada a cabo por el juez como representante de este último por mandato legal, aduciendo por lo tanto, para sustentar su posición, pruebas documentales ostensibles que, es de presumirse al menos, le permitían confiar en la plena eficacia de la venta simulada y en la consiguiente legitimación que de allí emerge en favor del fingido comprador para justificar su posterior actuación contractual, constituyendo el gravamen hipotecario de marras.

Puestas en este punto las cosas, apreciada la situación litigiosa del modo que acaba de indicarse, al darse a la tarea de examinar las probabilidades de mejor derecho que presentan las dos titulaciones por comparar, para los juzgadores de instancia, y en particular para el Tribunal Superior de Medellín en la medida en que catalogó a la demandada como “adquirente a non domino” contra quien —a juicio de la corporación sentenciadora—tiene acción reivindicatoria la verdadera propietaria, no debió pasar desapercibido que si en su día la hipotecante Martha Ismenia Villa Taborda pudo someter a gravamen real hipotecario el inmueble objeto del contrato de compraventa que simuló celebrar con la ahora reivindicante Beatriz Elena Palacio de Barrientos, inmueble del cual aquella en realidad nunca tuvo la facultad sustancial de disposición que para el efecto exige el artículo 2439 del Código Civil, ello se debió ni más ni menos a que por ese entonces y por voluntad expresa de la dueña real, la seudoadquirente se encontraba en el “status” adecuado para hacer uso eficazmente de dicha facultad frente a terceros, no en gracia de la casualidad precisamente sino por efecto de un convenio simulatorio ideado por sus autoras, con fines reprochables de engaño para “...sustraerse al cumplimiento de obligaciones impuestas en resolución judicial” a cargo de la falsa enajenante quien no obstante esta circunstancia, la cual ameritó por cierto una solicitud de apertura de investigación penal contra ella por haber incurrido en la conducta que sanciona el art. 184 del Código Penal (fls. 137 a 147 del cdno. 1 del informativo), tuvo éxito al fin de cuentas en la burda trama al abrirse paso la acción reivindicatoria entablada, lesionando los legítimos intereses de un tercero adquirente a título oneroso del derecho de dominio dentro del marco regular de un proceso de ejecución hipotecaria cuya validez no ha sido discutida y, así mismo, víctima inocente de la maniobra en tanto nadie ha puesto en duda su buena fe, a quien por ende no le era oponible en modo alguno el carácter simulado del título del deudor hipotecante en el que basó aquella adquisición que, valga reiterarlo una vez más, encontraba inconmovible respaldo en una apariencia merecedora de confianza de acuerdo con la ley.

A manera de síntesis y en orden a hacer la rectificación conceptual que se estima inevitable en procura de lograr que en esta materia, de suyo compleja debido a la falta de un sistema normativo completo que la regule con claridad, siga manteniendo su predominio el buen entender de doctrina prohijado por esta Sala de la Corte durante más de cincuenta años sin interrupción, conviene dejar sentado que si bien es cierto que no puede constituir hipoteca sobre sus bienes sino la persona que sea capaz de enajenarlos y también que el gravamen se extingue por la resolución del derecho de quien lo constituyó cuando la “condición” es ostensible en el título (C. C., arts. 1548 y 2457), no lo es menos que siendo simulado ese título habilitante e ineficaces las tradiciones entre comprador y vendedor, quienes de buena fe contratan con el seudoadquirente están protegidos por los artículos 1766 del Código Civil y 267 del Código de Procedimiento Civil, y este principio representa un límite de suma importancia que siempre deben tener en cuenta las autoridades judiciales, incluso cuando, con fundamento en los artículos 14 y 61 del Código de Procedimiento Penal se haya dispuesto la cancelación de títulos y registros con miras a conseguir el restablecimiento de derechos quebrantados como consecuencia de fraudes punibles en la transferencia de bienes a los que dichas disposiciones hacen referencia. Así, pues, mientras subsista una apariencia fundada en lo que respecta a la titularidad del derecho de dominio sobre un inmueble, las hipotecas que en firme conceda el dueño legitimado para tal fin por esa titularidad visible, han de tenerse por válidas para todos los efectos, aunque después dicha titularidad se demerite o se torne del todo ineficaz, y resulta contrario al sentido común que en casos de este linaje, indiscriminadamente y para rendirle culto a la lógica simplista, la justicia termine dejando desamparada la buena fe, tanto del acreedor como de eventuales adjudicatarios por remate de la finca gravada si se llegare a la realización forzada de la garantía, cuando con pleno derecho uno y otros depositaron su confianza en aquella situación por ser expresión de un justo título de adquisición rodeado de suficientes apariencias de legalidad, criterio éste que al parecer explica el porqué, en la especie en estudio, la sentencia penal en que apoya su pretensión la demandante, no ordenó la cancelación del acta de remate y su auto aprobatorio, así como tampoco lo hizo con los asientos en el registro inmobiliario que tienen origen en dichos actos, cancelaciones éstas que no pueden entenderse contenidas en la orden referida a escrituras e inscripciones precedentes pues a tal conclusión no permiten llegar los artículos 39 a 41 del Decreto 1250 de 1970».

(Sentencia de casación, julio 23 de 1996. Expediente 4713. Magistrado Ponente: Carlos Esteban Jaramillo Schloss).

___________________________________