Sentencia 4818 de octubre 8 de 1997 

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 

SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA

ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO QUE OBTUVO LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE

EXTRACTOS: «1. Como es de público conocimiento, el principio de la autonomía de la voluntad que inspiró la legislación de derecho privado en el siglo XIX como reflejo fiel del individualismo dominante entonces, hubo de ceder frente a las nuevas circunstancias económico-sociales y políticas, en virtud de las cuales se abrió paso el intervencionismo estatal “en beneficio de los intereses generales”, como se puso de presente por esta corporación, entre otras en sentencia de 26 de septiembre de 1945 (G J. T. LIX, pág. 317).

1.1 . En ese orden de ideas, el Estado, por razones de interés público y de utilidad social, como director responsable de la marcha general de la economía, ha desplegado su actividad reguladora al campo contractual, de tal suerte que, en el derecho moderno no es extraña su intervención, en la actividad de los particulares, y, por ello, la autonomía absoluta de que antes se hacia gala, se encuentra ahora reemplazada por los denominados por la doctrina “contratos dirigidos”, en los cuales la voluntad de los particulares se encuentra restringida porque así lo exigen el interés general y el orden público.

1.2. Como quiera que el establecimiento de comercio, entendido como un conjunto de bienes particularmente afecto por el empresario, para realizar los fines propios de la empresa en forma organizada, exige, en interés general, una protección específica que garantice su estabilidad y continuidad, el Código de Comercio incluye como uno de los bienes mercantiles a tal tipo de establecimiento, del cual forma parte esencial el contrato de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al mismo de los locales en que funciona, así como las indemnizaciones que conforme a la ley se deban al arrendatario comerciante por el arrendador del local, conforme a lo dispuesto por los artículos 515 y 516 del Código de Comercio.

2. Siendo ello así, las normas contenidas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, que regulan lo atinente al arrendamiento de los locales comerciales, son de orden público, y, a tal punto, que en la última de las normas citadas expresamente se preceptúa por el legislador que los pactos en contrario celebrados por las partes no producirán ningún efecto, esto es, que la voluntad de los particulares para alterar lo dispuesto por el legislador respecto de este contrato, ha de sujetarse a lo prescrito por la ley, pues las normas aludidas no son de carácter supletivo, sino rigurosamente imperativas.

2.2. De la regulación legal del contrato de arrendamiento de locales comerciales, surgen en conjunto, como características sobresalientes las siguientes:

2.2.1. El derecho a la renovación del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos años consecutivos, derecho éste respecto del cual, precisó la Corte en sentencia de su Sala Plena proferida el 20 de noviembre de 1971 (G.J. T. CXXXVIII, págs. 482 y ss.), que no ha de confundirse con la prórroga del contrato, pues el renovado es “uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias, especialmente en cuanto a precio y condiciones de utilización de la cosa arrendada”.

2.2.2. Con todo, al arrendador le asiste el derecho de hacer valer la terminación del contrato, en presencia de una cualquiera de las tres causales que para el efecto señala el artículo 518 del Código de Comercio, a saber, el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, la necesidad del propietario de habitar el inmueble o requerirlo “para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario” y, por último, requerir el inmueble para su reconstrucción, o para repararlo con obras que no puedan ejecutarse sin su entrega o desocupación, o cuando deba ser demolido “por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”.

3. Sin embargo, con el propósito de regular armónicamente el ejercicio de los poderes del propietario-arrendador del inmueble arrendado y los que corresponden al propietario de la empresa que en él ha hecho los gastos e inversiones necesarias para implantar, poner en funcionamiento y acreditar establecimiento de comercio con los elementos que jurídicamente lo componen (art. 516 C. Co), el legislador no solamente consagró el derecho de aquel a dar por terminado el referido contrato de arrendamiento en las oportunidades y por las causales antes mencionadas (arts. 520 y 518 C. Co), sino que, en vista de la afectación que ordinariamente sufre el dueño del establecimiento y la explotación de la empresa que lo desarrolla, también ha querido evitar que el primero abuse de su derecho a la terminación y se aproveche de los beneficios que en el inmueble acreditado le reportó la actividad comercial del empresario. Y precisamente para ello consagró, entre otras, dos tipos de compensaciones posibles a cargo del uno y en favor del otro.

3.1. La primera acontece cuando el propietario del inmueble restituido, después de haber cumplido su obligación legal de reparación, reconstrucción o construcción de obra nueva, ha decidido destinar nuevamente el inmueble para arriendo en la actividad comercial, ya que existiendo la posibilidad de que un nuevo arrendatario pueda aprovecharse de la clientela, fama y demás aspectos creados por el anterior o anteriores arrendatarios, se les otorga a estos, en orden de antigüedad: De una parte, “el derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales” mencionados “sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento”; y, de la otra, la facultad de convenir con el nuevo arrendatario del local comercial o el propietario de éste “las primas o valores especiales” o los derechos que eventualmente aun le correspondan en razón de la clientela, fama y demás aspectos de la anterior actividad mercantil (art. 521 C. Co).

3.2. En cambio, cuando el propietario del inmueble no da cumplimiento a la obligación que, según el caso, le corresponda de acuerdo con la ley, esta última estatuye el derecho a la indemnización del anterior arrendatario, desalojado del inmueble.

3.2.1. En primer lugar reitera la Corte que en virtud de lo preceptuado por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio citados con anterioridad, ha de concluirse entonces, como lo dijo en sentencia de 29 de septiembre de 1978, que la obligación de indemnizar al arrendatario-comerciante en los cases mencionados, “no tiene como fuente la responsabilidad por culpa aquiliana de que trata el título XXXIV del libro IV del Código Civil, sino la ley que la consagra; de consiguiente, es del todo ajena al factor culpa esencial en aquella, aunque como lo expresó la comisión que elaboró el proyecto del Código de Comercio, el fundamento ético de tal responsabilidad se apoya simultáneamente en los fenómenos jurídicos del abuso del derecho y del enriquecimiento sin causa” (G.J: T. CLVII, Nº 2399, 1978, pág. 245).

3.2.2. Sin embargo, precisa la Sala en esta ocasión que la mencionada obligación de indemnizar solamente nace cuando existe incumplimiento de la obligación especial del propietario, y con él se consuman además los perjuicios causados al arrendatario correspondiente.

3.2.2.1. Para ello la Sala encuentra indispensable precisar que cuando, por las causales segunda y tercera del artículo 518 del Código de Comercio, el propietario haya hecho el desahucio de que habla el artículo 520 del mismo código, indicando en forma clara el motivo de la terminación, y haya obtenido la terminación voluntaria o judicial del contrato de arrendamiento, con la consiguiente restitución del inmueble por el empresario que tenía instalado un establecimiento de comercio, adquiere de inmediato y, según el caso, en virtud de mandato legal, las siguientes obligaciones:

La primera, es la obligación legal de darle la destinación al inmueble (art. 522, parte inicial C. Co) para el cual fue solicitado y que diera lugar a la terminación legal del anterior contrato de arrendamiento con fundamento en la segunda causal del artículo 518 del Código de Comercio, y que bien pudo ser “para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario” (ibídem). Sin embargo, precisa la Sala que la propia “habitación” de que habla el mencionado precepto es aquella destinación al disfrute y uso personal y familiar no solo en el hogar doméstico sino también de otras actividades personales carentes de contenido empresarial. De igual manera, observa la Sala que cuando la citada causal segunda habla de la destinación “a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario”, su alcance se encuentra edificado no solo en la esencia material u objetiva que haga diferente las dos actividades mercantiles. De allí que sean actividades distintas a las del arrendatario, aquellas que, aun cuando siendo mercantiles, sean sustancialmente distintas e impeditivas de aprovechamiento, tal como podría suceder entre el establecimiento de depósito de granos y el establecimiento de agencia de viajes, entre el establecimiento de un supermercado y el establecimiento bancario, etc. Todo lo cual debe analizarse en el caso concreto. Por consiguiente, advierte la Corte que si bien el propietario mencionado goza de libertad de elección sobre las diversas posibilidades de establecimientos propios que puede destinar a una empresa sustancialmente distinta, no lo es menos que su ejercicio no puede ser abusivo, ni fraudulento.

Ahora bien, otra obligación legal que adquiere el propietario del inmueble que ha obtenido la terminación del contrato de arrendamiento de un local destinado al funcionamiento de un establecimiento de comercio, con base en la tercera de las causales del artículo 518 del Código de Comercio, es la de iniciar la realización de las obras correspondientes dentro del plazo legal (art. 522, C. Co).

Ello indica que en este caso el propietario del inmueble adquirió, en virtud del desahucio fundado esta causal, alguna de estas obligaciones: La de reconstruir el inmueble, esto es, la de realizar sobre este mismo similar construcción a la anteriormente existente sin cambiarle su identidad; o la de reparar dicho inmueble con la realización de las obras necesarias para su conservación como tal, siempre que ellas necesiten de la desocupación; o la de simple demolición sin necesidad de construcción posterior, únicamente cuando la edificación por su estado de ruina requiere de su destrucción urgente; o la de demolición, desde luego, de edificación que no amenaza ruina, con el propósito de llevar a cabo “la construcción de una obra nueva” (art. 518, num. 3º, C. Co), esto es, la realización de una edificación o cosa sobre el inmueble que antes no existía. Con todo, precisa la Sala que no obstante que esta obligación tiene estas prestaciones de realización de obras debidamente determinadas, la ley, consciente de las circunstancias legales, económicas y físicas, consagra una forma de cumplimiento adecuado que, además de facilitar su realización, también encierra un principio de seriedad; y ésta consiste en que se dé “principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega” (art. 522 C. Co), bajo el entendido que sean las que técnicamente correspondan al cumplimiento efectivo de las prestaciones legalmente asumidas. Porque ello además de demostrar el cumplimiento, implica la necesidad de continuación y conclusión de dichas obras, pues es lógico que si la prestación es la conclusión de estas últimas el mero principio oportuno no exonera, de acuerdo a la buena fe, la necesidad de su terminación. Con todo, cabe mencionar aquí lo anteriormente expuesto para la precedente obligación, en el sentido de si bien el propietario, a pesar de la necesidad de ciertas obras (para reconstrucción, reparación y demolición por ruina), goza de relativa libertad para establecer algunos aspectos de dichas obras (v. gr., extensión, calidad, etc.) y para seleccionar la “obra nueva”, también lo es que tampoco puede abusar de ese derecho por ejemplo, absteniéndose arbitraria o injustificadamente de la realización de obras que inicialmente consideró necesarias, o dejándolas voluntariamente inconclusas, o con la mera apariencia de una obra nueva que no lo sea; ni tampoco puede afirmarse que su obligación de demoler para construir obra nueva, pueda ser cumplida simplemente con la actividad de demolición, cuando no se trata de casos de ruina; ni mucho menos permite aparentar la realización de obra nueva con otras actividades de construcción, que en verdad no lo son, como serían los simples muros de cerramiento, los postes, las instalaciones de energía, etc.

Otra obligación legal que asume el propietario del inmueble restituido por terminación del contrato de arrendamiento con el empresario que allí tenía un establecimiento de comercio, es la de no arrendar locales a terceros teniendo derecho de preferencia el anterior arrendatario (arts. 522, inc. 1º, y 521 C. Co), y la de no utilizar dicho inmueble o locales para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario” (art. 522, inc. 1º, C. Co). Ahora bien, observa la Sala que la similitud de las actividades a que se refiere este precepto debe ser la que, de acuerdo con los criterios objetivos del mercado sea la dominante y principal, y la que, como antes se dijo, entrañe el riesgo del aprovechamiento injusto de los derechos que deben corresponderle al empresario-arrendatario anterior.

3.2.2.2. De allí que en caso de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones contraídas por el propietario del inmueble para obtener la restitución del mismo, se haya establecido perentoriamente en el artículo 522 del Código de Comercio la responsabilidad del propietario de indemnizar los perjuicios causados al arrendatario, cuyo primer inciso dice: “Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario”. Por consiguiente, no se trata de una autorización o prima automática que le corresponda reclamar al anterior arrendatario por el solo hecho de la terminación del contrato de arrendamiento anterior, sino que se hace necesario que ésta se funde en el mencionado incumplimiento o cumplimiento defectuoso, siempre y cuando que se deriven perjuicios al arrendatario, y que todo ello se encuentre acreditado en el plenario. Con todo, el propietario podrá exonerarse de acuerdo con la ley.

(...).

La Corte no encuentra desacierto del Tribunal en la interpretación normativa de la causal 3ª del artículo 518 del Código de Comercio, y que tuviera en cuenta para encontrar acreditado que, en el caso sub examine, se había dado cumplimiento a la obligación de demolición “para la construcción de una obra nueva”. Porque, de una parte, verdaderamente se ajusta al sentido natural y técnico haber entendido por “demolición” la destrucción de las construcciones y mejoras existentes, aunque sus materiales pudieran ser empleados en otra obra (fl. 62 vuelto del C-9); y porque, implícitamente, con apoyo en la pericia técnica, concibe como “obra nueva” la construcción de un parqueadero que antes no existía; construcción esta que está compuesta, a su vez, de una serie de obras que, además de darle el carácter novedoso del caso la estructuran en conjunto como un parqueadero construido en sustitución de las obras demolidas. Porque ciertamente su novedad surge, de un lado, por la utilización de la disponibilidad del terreno cuyas edificaciones fueron derrumbadas, y, del otro, por la iniciación de obras, antes inexistentes, tendientes a la transformación de ese inmueble en un bien adecuado para la prestación del servicio de parqueadero, tales como la adecuación del terreno con la gravilla y drenajes suficientes para la entrada, salida y parqueo de vehículos y flujo de las corrientes de agua; las obras necesarias para la prestación del servicio de lavado al cual también se iba a destinar accesoriamente el establecimiento de parqueadero; la reconstrucción conforme a las exigencias urbanísticas de los muros de cerramiento para este tipo de establecimiento; la construcción de la caseta de control y del salón de administración adecuados para el cumplimiento de algunas de sus actividades administrativas, las construcciones e instalaciones eléctricas y de servicios para el lavado de carros, la construcción del área de parqueo de vehículos al descubierto y de circulación de los mismos, las construcciones para el almacenamiento de herramientas y la de servicios sanitarios (fls. 61 y 61 vto., C-9).

Luego, el Tribunal, en concordancia con el criterio anteriormente expuesto par la Sala, concibió como obra nueva el conjunto de todas estas labores y construcciones de obras, que antes no existían, y que dieron lugar a la conformación de un parqueadero, como una “obra nueva” y contrario a lo dice (sic) el casacionista, no se limitó a identificar como “obra nueva” el simple “levantamiento de un muro de cerramiento y al acondicionamiento del piso”. Siendo así las cosas, no encuentra entonces el Tribunal desacierto alguno en dicha labor interpretativa, sino que, por el contrario, se ajustó razonablemente al sentido que se dejara expuesto en los puntos precedentes. Por lo que, entonces, el cargo resulta impróspero.

(Sentencia de octubre 8 de 1997. Expediente 4818. Magistrado Ponente: Dr. Pedro Lafont Pianetta).

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