Sentencia 5277 de diciembre 10 de 1999 

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ARRENDADOR QUE SE COMPROMETE A PAGAR EL SERVICIO DE VIGILANCIA

EXTRACTOS: «1. Tratándose de la responsabilidad que pretenda fundarse en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, resulta imperativo para el juzgador determinar previamente, con exactitud y medida, los elementos que le son característicos a ese negocio jurídico, las obligaciones que de él fluyen, así como el alcance de los acuerdos que de manera particular vinculen a los contratantes.

En efecto, la acentuada inseguridad que, en general aqueja a la ciudadanía patria —sobre todo en los últimos lustros—, ha conducido a que dentro de ciertos contratos —como el de arrendamiento—, se contemplen, ex voluntate, una serie de obligaciones, como las de vigilancia o celaduría inmobiliaria, que exigen que el funcionario judicial fije su carácter y extensión, toda vez que van más allá de la finalidad prototípica de este contrato, con sujeción al cual una de las partes, el arrendador, se obliga a proporcionar a la otra, el arrendatario, el goce continuo e imperturbable durante cierto tiempo de una cosa en estado de servir para lo que en efecto fue arrendada, y éste, a su vez, a recibirla, a pagar un determinado precio por dicho goce o uso —en las condiciones de modo y tiempo pactadas—, y a conservarla y restituirla en el mismo estado en que primigeniamente la recibió, una vez termine el respectivo contrato (arts. 1973, 1975, 1977, 1982, 1996, 2000 y concordantes del C.C.).

Como se aprecia, el servicio de vigilancia o celaduría inmobiliaria, a la luz de lo indicado, no se enmarca en un requisito ni de la esencia ni de la naturaleza del contrato de arrendamiento, pero puede encontrar su fundamento en la voluntad de las partes, recogida en un reglamento de propiedad horizontal, o en una cláusula especial del contrato de arrendamiento a manera de estipulación accidental de este último, según expresa e inequívoca autorización del artículo 1501 del ordenamiento civil, contentivo de la conocida clasificación trimembre de los elementos del contrato, a la sazón prohijada por don Andrés Bello: esenciales, naturales y accidentales, la que, por lo demás, ha sido aplicada por esta corporación en repetidas ocasiones, incluso en materia del contrato de arrendamiento (Sent. feb. 25/75).

En efecto, “la cláusula de vigilancia a cargo directo del arrendatario”, es aquella estipulación contentiva del pacto agregado al contrato de arrendamiento, en virtud del cual éste asume expresa y directamente —rectae vía— la obligación de velar por su vigilancia y por la de sus bienes, la que puede ejecutar por sí mismo o por conducto de otra persona natural o jurídica, inclusive profesional en estos menesteres, circunstancia frente a la cual las relaciones y las consecuencias jurídicas se trabarán privativamente entre el arrendatario y la persona o entidad encargada de dicha vigilancia (arts. 1494, 1495, 1602 y concordantes del C.C.).

Al fin y al cabo, el último de los contratos mencionados, en guarda del acerado principio de la independencia tipológica contractual, aunado al de la relatividad de los negocios jurídicos, es un acuerdo que no vincula al arrendador, un típico tercero en la supraindicada relación negocial (res inter alios acta). Algo similar, pero en forma consecuencial, se produce en el caso de la “cláusula de vigilancia a nombre del arrendador”, en la medida en que se traduce en un pacto adherido o agregado al contrato de arrendamiento —con arreglo a su estructura medular—, en virtud del cual el arrendador asume el encargo de obrar como representante del arrendatario en la contratación del servicio de vigilancia con un tercero (persona natural o jurídica), hipótesis en la que las relaciones y sus consecuencias legales de rigor, se generan entre el arrendatario representado (por cuya cuenta y riesgo se está actuando) y el contratista prestatario del servicio de vigilancia (arts. 1505, 2142, 2177 y concordantes del C.C.).

Situación de suyo diversa, en cambio, se presenta cuando se está frente a una “cláusula de vigilancia a favor del arrendatario”, porque en este evento se materializa un pacto anexo al contrato de arrendamiento que, en esencia, se erige en un acuerdo por el cual el arrendador confiere u otorga, onerosa o gratuitamente, el beneficio —o servicio— de vigilancia que un tercero, con fundamento en un contrato independiente, se obliga a prestar de cara al inmueble dentro del cual se encuentra, previamente individualizado, el bien arrendado.

De lo anterior se sigue que, si bien es cierto el arrendador y el arrendatario son las partes contratantes en el contrato de arrendamiento, no lo es menos que en desarrollo del prenotado pacto, el arrendatario adquiere el rol de beneficiario del servicio de vigilancia que presta el tercero, no empece a que él no forma parte del contrato de vigilancia mencionado.

En uno y en los otros casos, sin embargo la relación, los deberes, los derechos y responsabilidades que puedan emerger de la no prestación, o de la prestación defectuosa del servicio de vigilancia conciernen a su acreedor y a su deudor, esto es, al arrendatario como titular del derecho o beneficio y a la entidad encargada de la vigilancia correspondiente (C.C., art. 1506), y no al arrendador que ha contratado la vigilancia, pero en beneficio general del inmueble y, claro está, de sus residentes, en particular, salvo pacto inequívoco en contrario, se insiste.

Diferente, de todas maneras, es la situación relativa a la cláusula en virtud de la cual el arrendador asume frente al arrendatario la obligación de prestar la vigilancia del inmueble arrendado, pues en este evento, al contrario de lo acaecido en relación con las cláusulas precedentes, es la misma parte arrendadora quien adquiere el deber específico de cuidar a las personas y cosas, directamente o por conducto de un tercero, en favor del arrendatario, por lo que dicho pacto, en sí mismo, se constituye en un contrato o convenio de vigilancia, accesorio al contrato de arrendamiento.

La regla general, en consecuencia, es que los contratos de arrendamiento no cobijan este tipo de responsabilidad en materia de la vigilancia de los bienes ubicados dentro del bien dado en arrendamiento, la que admite, sin embargo, pacto en sentido contrario.

Así las cosas, una vez examinadas las notas cualificadoras del contrato de arrendamiento en la esfera nacional, a la par que analizadas algunas de las diferentes modalidades de estipulaciones relativas a la prestación del servicio de vigilancia, por lo demás no muy frecuentes en el tráfico contractual vernáculo, como se acotó, resulta claro que el arrendador no está obligado, en línea de principio, a prestar dicha vigilancia, como quiera que una obligación en tal sentido necesariamente supone la existencia previa de un acuerdo inequívoco que le sirve de fuente, al igual que de soporte funcional. Resulta natural que si toda obligación “... da la idea de un vínculo que limita la actividad humana y la dirige en un sentido determinado”, según lo pone de presente el Profesor de la Universidad de Bolonia, Michele Giorgianni (La Obligación, Edit. Bosch, Barcelona, 1985, pág. 19), no sería de recibo asignarle más deberes a un sujeto de derecho que los real y reflexivamente asumidos, límite de su responsabilidad efectiva a la vez que manifiesta cortapisa que inhibe al titular del derecho crediticio a pretender —con éxito— más de lo debido, stricto sensu.

Sólo cuando medie un acuerdo diáfano entre arrendador y arrendatario que amplíe el haz de obligaciones asumidas por el arrendador, podrá hablarse —con propiedad— de un pacto que, por su claridad y precisión, obligue a aquél a prestar o a sufragar, según el caso, el servicio de vigilancia en las condiciones establecidas, las cuales no pueden, ni deben sobreentenderse o ensancharse, pues de plano se vulnerarían los términos del negocio jurídico convenido y, por contera, se eclipsaría la “... intención de los contratantes” (C.C., art. 1618), muy especialmente la del arrendador, titular —en la descrita hipótesis— de la carga o gravamen en mención. Ello explica que el arrendatario, con apoyo en el entramado contractual básico, no pueda reclamar el cumplimiento de una prestación no asumida por el arrendador, tanto más cuanto no es de su esencia, ni de su naturaleza. No en vano, como se puso de manifiesto en el derecho romano clásico y también en el posclásico, “El locatario debe conformarse en todo a la ley del contrato...” (Conductor omnia secundum legem conuctionis facere debet) (Institutas de Justiniano, Libro III, Título XXXIV, 5).

En síntesis, todo deber de prestación que, en la órbita contractual, no derive de la ley misma, tiene como fuente un negocio jurídico que puede estar integrado por la sumatoria de elementos esenciales, naturales y accidentales, de conformidad con la clasificación escolástica inmersa en el referido artículo 1501 del Código Civil. Y si esto es así, es porque los convencionistas, en adición al plexo obligacional fundamental que estereotipa a cada relación negocial en particular, le han dado carta de ciudadanía a nuevos deberes que, en su real contexto y extensión, deben ser evaluados, tal y como sucede en el contrato de arrendamiento en punto a la estipulación concerniente al servicio de vigilancia, lato sensu.

2. Ahora bien, para el establecimiento de la responsabilidad contractual por incumplimiento o por cumplimiento defectuoso, como reiteradamente lo ha precisado esta corporación, se hace necesario que aparezcan demostrados plenamente los elementos que la configuran.

Es así como se ha indicado que uno de los presupuestos de esta responsabilidad es la existencia precedente de un contrato o de una obligación negocial surgida entre las partes, de suerte que para fijar sus reales alcances, si fuere necesario, puede acudirse a la interpretación de los contratos.

Al respecto ha dicho la Corte que,

“La interpretación de los contratos en general, como actividad para establecer el verdadero alcance y sentido que se controvierte, supone, de una parte, la preexistencia de la declaración de voluntad, en una o varias cláusulas o documentos, pues su inexistencia o vacío no puede ser suplida por el parecer del juez, so pena de sustituir al autor, sino por otras declaraciones de voluntad susceptibles de analogía o por las normas positivas supletorias del caso; y, de la otra, por una actividad intelectual tendiente a establecer su existencia, vigencia, estructura típica, general o específica, nominación legal, naturaleza jurídica así como el alcance y sentido de todo el contenido (claro u obscuro, especialmente el último) del contrato, quedando, por tanto, fuera de esta propia actividad interpretativa la correspondiente a la verificación de vicios contractuales o análisis de pruebas referentes a los hechos. Para ello es imprescindible acudir a las reglas convencionales y claras de interpretación y, en su defecto, a las legales relativas a su tenor literal, antecedentes históricos de su formación y ejecución, función y orientaciones integrales del contrato con los principios legales de buena fe, igualdad, libertad contractual y demás pertinentes.

Esta actividad puede predicarse de la totalidad del contrato o de algunas de sus cláusulas, teniendo en cuenta en este último caso, además de lo expuesto, su propio sentido y alcance así como su relación con el contrato de complemento adicional, modificatorio, excepcional, etc. con su correspondiente función” (Sent. mayo 23/88).

De allí que, en aplicación de estas reglas de interpretación, sea necesario que el juzgador, teniendo presente el objeto y la finalidad esencial del contrato de arrendamiento, atendiendo además a lo que ordinariamente sucede en la praxis —notablemente permeada por las circunstancias espacio-temporales propias de la época—, dilucide la clase o modalidad y el sentido concreto de la cláusula de vigilancia, a fin de poder establecer su correspondiente alcance y sus consecuencias jurídicas, como base fundamental para determinar si hay lugar o no a responsabilidad contractual y, en caso afirmativo, a quién le incumbe el deber de reparar los perjuicios irrogados.

Pero para el buen suceso de la tarea hermenéutica, es menester tener en claro que, en caso de duda sobre el significado real de una determinada cláusula que no ha sido posible esclarecer mediante interpretación directa, bien puede el intérprete resolverla acudiendo a criterios informadores más generales u omnicomprensivos, al mismo tiempo que connaturales al tipo contractual pertinente, por vía de ejemplo, realzando que, en el contrato de arrendamiento, in casu, la obligación de prestar vigilancia en torno al bien arrendado no le corresponde al arrendador —salvo inequívoco pacto en contrario—, toda vez que, de marras, dicho negocio “... tiene por objeto permitir el disfrute de una cosa durante un determinado tiempo”, según sintética —y diciente— opinión expresada por el jurista belga F. Laurent (Cours Elémentaire de Droit Civil, Bruxelles, 1887, pág. 477). Es de señalar que el referido procedimiento, es avalado por el artículo 1621 del Código Civil, a cuyo tenor “En aquellos casos en que no aparece voluntad contraria, deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato”.

En dicha misión interpretativa del texto del contrato (fase genética) y en la labor apreciativa de los medios de convicción relativos a la ejecución contractual (fase funcional), el juzgador de instancia, con sujeción a los aspectos objetivos y jurídicos de los medios de prueba, tiene la clara atribución de estimarlos conforme a las reglas de la sana crítica y arribar a las conclusiones pertinentes que sustenten el correspondiente fallo. Por esta razón, en principio, tales conclusiones deberán mantenerse, a menos que el sentenciador hubiese incurrido en error evidente de hecho o en error de derecho trascendente, para quebrar el fallo atacado.

(...).

Dan cuenta los antecedentes que: a) la entidad demandada es propietaria del local Nº 205, ubicado en el inmueble de la calle 71 Nº 11-14 de esta ciudad, el que entregó en arrendamiento desde el 1º de septiembre de 1976, a las ahora demandantes Carolina Salguero Caycedo y Diana Robayo Camacho; b) que dicha relación contractual continuó hasta su última prórroga que se efectuó mediante contrato celebrado el 1º de febrero de 1982, cuyo documento contempla en una de sus cláusulas que, los “servicios de agua, energía eléctrica y celaduría” correrán de cuenta de la arrendadora, servicios que han sido contratados en favor de los arrendatarios con incidencia directa en la renta del arrendamiento (fl. 6, cdno. 1) y, c) que entre los días 3 y 4 de febrero de 1988, se presentó un hurto en el local arrendado, hecho que originó que las arrendatarias reclamaran judicialmente a la entidad arrendadora el resarcimiento de los daños y perjuicios por responsabilidad contractual, pretensiones que negó el juez de primera instancia y confirmó el tribunal concluyendo que el compromiso adquirido en el contrato de arrendamiento por la entidad demandada, esto es, por la Conferencia de Superiores Mayores Religiosos, como arrendadora del local, fue el pago del servicio de celaduría, pero que, con ello, no estaba garantizando que los bienes de las arrendatarias no serían sustraídos del inmueble arrendado, y que tampoco se obligó a custodiar dichos bienes, razón por la que halló a la demandada ausente de responsabilidad.

Siendo así las cosas, la Corte no observa que se haya cometido error de apreciación, como quiera que le asiste razón al sentenciador cuando dice que el arrendador solamente se obligó a sufragar el pago de la celaduría o vigilancia, pues a su juicio la cláusula pertinente sólo expresa la obligación de sufragar los servicios públicos de agua y energía eléctrica, en la que se incluyó el costo del servicio de vigilancia, compromiso éste que no va más allá, puesto que fuera de contemplar su reconocimiento, realmente, nada más se dijo.

En efecto, este tipo de cláusulas es de aquellas que se denominan de vigilancia en favor del arrendatario o residente, donde, como ya se dejó precisado en la primera parte de las consideraciones de la providencia, el arrendador se compromete a sufragar el costo de la celaduría en favor del arrendatario, pero la responsabilidad que surja del incumplimiento de este negocio jurídico, ora total o parcial, sólo se pregona del titular del derecho (el arrendatario) y de la entidad o persona encargada de la vigilancia, según el caso. Además, el relato de los anteriores medios de prueba igualmente demuestra que su ejecución se acomoda al sentido dado por el tribunal, porque ciertamente la entidad arrendadora, vale decir, la Conferencia de Superiores Mayores Religiosos, realizó el pago del servicio de vigilancia.

Mas aún, esta conclusión también guarda armonía con las reglas de orientación interpretativa, porque el tribunal encontró en el contenido de la cláusula del contrato relacionada con el pago de los servicios, claro su sentido, cual es que el aducido compromiso de la vigilancia no iba más allá o excedía de su simple pago, lo mismo que sucede, según su propio texto, con los servicios de agua y energía eléctrica. De allí que no se observe error en esta tarea interpretativa —menos de la envergadura exigida para la prosperidad del cargo que se cimenta en la comisión de un error de hecho—, circunstancia que corrobora la falta de legitimación pasiva para reclamarle a la demandada la responsabilidad aludida.

Ahora bien, como ya se anticipó, lo reseñado precedentemente relieva la inexistencia de un error evidente en la interpretación del contrato, porque se trata de un examen que, además de razonable, tiene respaldo en el acervo probatorio apreciado por el juzgador. Efectivamente, cuando el contrato, de un lado, dice que el pago de los servicios de agua, energía eléctrica y celaduría correrán por cuenta de la arrendadora y, del otro, señala que “los gastos de desinfección o de cualquier otra medida tendiente a restablecer la salubridad y seguridad del inmueble serán por cuenta de los arrendatarios”, permite inferir, razonablemente, que la obligación contraída por la entidad arrendadora respecto a la vigilancia, no iba más allá de su escueto pago, porque las medidas de seguridad, rectamente entendidas, seguían gobernándose con sujeción al contrato, a cargo de las arrendatarias.

Finalmente, como también se resaltó en otro aparte de este fallo, no puede colegirse otra cosa de lo que normalmente tiene lugar en el tráfico contractual contemporáneo, porque lo cotidiano, lo usual, lo que ordinariamente sucede, es que el arrendatario sea el obligado a la vigilancia y al cuidado de los bienes que mantiene en el inmueble arrendado. El pacto que imponga tan peculiar e intensa obligación al otro extremo de la relación arrendaticia, no por ello inválido, claro está, debe aparecer expresa y claramente reflejado en el contrato, vale decir, manifestada dicha voluntad de manera inequívoca, de suerte que no arroje la menor duda. Una cosa es comprometerse a pagar el servicio de vigilancia, como efectivamente lo hizo la entidad demandada, y otra muy diferente es responder por los perjuicios derivados de la sustracción de unos bienes supuestamente atribuible a la negligencia de los encargados del precitado servicio, prestación ésta divergente de aquélla.

Por consiguiente se desestiman los cargos».

(Sentencia de casación, diciembre 10 de 1999. Expediente 5277. Magistrado Ponente: Dr. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo).

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