Sentencia 5368 de diciembre 9 de 1999

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA

LESIÓN ENORME EN LA COMPRAVENTA

TAMBIÉN OPERA CUANDO EL COMPRADOR ES UNA ENTIDAD PÚBLICA

EXTRACTOS: «1. El problema fundamental que plantea la censura, puede reducirse a la cuestión de si existió quebranto directo de los artículos 1946, 1947 y 1948 del Código Civil en la medida en que la sentencia impugnada consideró que las precitadas normas, referentes a la figura de la lesión enorme, pueden aplicarse cuando una de las partes en el contrato de compraventa sea una entidad de derecho público que actúa conforme a disposiciones legales que encauzan y limitan su actividad. Y más concretamente aún, si las citadas normas del Código Civil son aplicables frente a las disposiciones que regulan las compraventas de inmuebles celebradas por las entidades estatales en la etapa de negociación directa.

Cuestionamiento para dilucidar el cual es pertinente regresar, una vez más, a las consideraciones generales sobre un tema que frecuentemente ha ocupado a esta corporación.

2. Es ya materia conocida que en el Código Civil Colombiano la lesión enorme obedece a un criterio meramente objetivo, según el cual basta con que el precio convenido entre los contratantes sea lesivo en la medida determinada por la ley, para que opere esa figura. Alejándose así de la teoría de la lesión como un vicio más del consentimiento, la lesión existirá independientemente de que el contratante haya tenido conocimiento de lo inequitativo del precio, o de que haya actuado bajo constreñimiento o engaño, o de que circunstancias apremiantes lo hayan impelido a contratar. Es suficiente, se repite, la discrepancia entre el precio justo y el precio convenido, siempre y cuando, por supuesto, la desigualdad traspase los límites establecidos en el artículo 1947 del Código Civil.

Naturalmente, hay un trasfondo ético en la concepción objetiva de una institución que como la lesión descansa sobre el concepto de que, en tratándose de contratos conmutativos, el valor recibido debe ser, en cierta medida, proporcional al valor entregado, garantizándose de tal manera un mínimo de equilibrio en las relaciones jurídicas, concepción ésta con la cual la figura de la lesión trasciende la simple protección de las personas incapaces, para llegar a ser un principio general de los contratos, que no podrían, en virtud del mismo, convertirse en fuente de lucro indebido; no sin advertir, dicho sea incidentalmente, que en Colombia su ámbito de aplicación ha quedado reducido a ciertos actos jurídicos debidamente determinados.

Así pues, no es posible prescindir de la apreciación ética de la lesión, planteada primeramente, según algunos autores, por la moral cristiana y reconocida como existente en una constitución de los emperadores Diocleciano y Maximiliano (véase Claro Solar, T. XI, De las obligaciones, pág. 241); acusábanse en todo caso desde aquellos tiempos la explotación y la injusticia usuraria, entendida esta en su sentido más amplio. La verdadera presentación del problema se basa entonces en el postulado de que no es posible tolerar el lucro excesivo por medio del contrato, de que no es permisible que uno de los contratantes saque ventaja sobre el otro que, por cualquier razón, mal defiende sus propios intereses.

Ahora bien: al no ser posible —y quizá tampoco deseable—, lograr una igualdad absoluta de las prestaciones entre los contratantes, hízose necesario hallar una medida o límite a partir del cual el precio, por indebido, llegase a dar lugar a la rescisión del contrato; y el límite escogido por la legislación colombiana fue el tradicional de la lesión en más de la mitad, como así lo pregona el antes mencionado artículo 1947 del Código Civil.

3. Precisados los precedentes conceptos, compréndese con nitidez la razón por la que la lesión irrumpe en los actos jurídicos para los cuales ha sido prevista sin consideración diferente a la desproporción entre las prestaciones recíprocas entre los contratantes, desproporción que, en la cuantía determinada en la ley e independientemente de cualquier proceso volitivo vicioso, habrá de buscarse en el contrato mismo.

Y las dichas características de la lesión, su carácter objetivo, implican también que ella, ya en el caso concreto del contrato de compraventa, opere independientemente de la persona del comprador o del vendedor, sea mayor o menor, persona natural o jurídica, o entidad de derecho público.

A propósito de ese tema y en proceso similar adelantado contra la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá D.E. por Ricardo Castillo y otro, expresó esta corporación:

“Desde el punto de vista de la persona del comprador o de la del vendedor, no existe ninguna limitación para que quien haya sufrido la lesión enorme pueda alegarla, sin que esté limitado como en el derecho romano inicial al menor de 25 años que tenía la calidad de vendedor. En Colombia el lesionado accionante puede ser quien compra o quien vende, persona natural o jurídica, menor o mayor. Desde este ángulo no existe, pues, excepción, todo el que haya padecido una lesión enorme puede demandar la rescisión del contrato de compraventa de inmueble, pues la ley ha querido que una injusticia, como la que entraña recibir un precio que es inferior a la mitad del justo o pagar uno que es mayor del doble de éste, debe ser corregida así sea indispensable atentar contra los principios de la libertad contractual, de la autonomía de la voluntad y la seguridad de las transacciones”.

Y adelante se agregó:

“Y en cuanto a que la lesión debe aparecer de comparar el precio pagado o recibido con el justo precio de la cosa al momento de celebrarse el contrato, de tal manera que aquél sea, respectivamente, más del doble de éste o menos de la mitad, la ley no ha hecho tampoco diferencia según sean las partes personas naturales o personas jurídicas de derecho público o de derecho privado. Demostrada la lesión de ultra dimidium, debe decretarse la rescisión”. (Cas. nov. 20/80).

4. Y por otra parte, también debe descartarse el argumento del recurrente acerca de la inaplicabilidad de las normas referentes a la lesión enorme en eventos como el del sub lite, a causa de que el precio está limitado por el legislador, particularmente por la Ley 56 de 1981, el Decreto Reglamentario 2024 de 1982 y el Decreto Ley 222 de 1983 en la parte en que tales disposiciones ordenan estarse al avalúo que del bien haga el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Y se descarta tal afirmación como cierta, porque si bien las precitadas normas fijan unos límites para la negociación directa, ellas ni se refieren ni excluyen la aplicación de las disposiciones atañederas a la lesión enorme. Es perfectamente aplicable sobre el punto lo dicho en la providencia de esta corporación a que se aludió en párrafos anteriores:

“Esa norma (se refiere al D.E. 2895/63, art. 7º), nada tiene que ver con el tema de la lesión enorme. Ella impone una limitación a las entidades de derecho público en la fijación del precio cuando adquieran, por negociación directa, un inmueble rural, pero en ningún momento expresa que, en caso de demanda por haberse padecido por el vendedor lesión enorme, para averiguar si existió ésta, ha de confrontarse el precio recibido por el demandante con el avalúo que el inmueble tenga en la oficina de Catastro. Si el precio que se paga es inferior a la mitad del justo, la lesión enorme se produce aunque el comprador sea una entidad de derecho público”.

Actualmente, y ya con relación a las disposiciones legales citadas por el recurrente, la interpretación de esta corporación es la misma que en ese entonces se hiciera. Así, tales disposiciones se refieren al precio de adquisición, que debe ser serio y real, como en toda compraventa, y que además está controlado por ser una entidad estatal el comprador, pero sin que la noción del precio justo haya por esto desaparecido, como tampoco la sanción prevista cuando ese precio llega a ser lesivo. La ley no prevé semejante excepción.

5. Y los precedentes razonamientos resuelven también el dilema que el impugnante plantea cuando afirma que son incompatibles el precio limitado por el legislador para esta especie de compraventas y la eventualidad de la lesión enorme. Porque no es cierto, como se pretende, que al cumplir la ley en cuanto a uno de esos precios, se contravenga con relación al otro, con el resultado de que, en cualquier caso, el contrato resulta viciado; hay un sofisma en esa presentación, pues la escueta verdad es la de que en eventos como el sub judice el precio de adquisición se determina siguiendo, como no podía ser menos, las pautas legales, mas cuando eventualmente se rompe el equilibrio contractual hasta el punto ya no tolerado por la ley, esto es, en más de la mitad, vuelve ella a operar para poner remedio a la iniquidad; el precio, es verdad, está controlado, pero arribando al límite fijado para la lesión, como tampoco puede ser menos y con plena vigencia del sistema objetivo, actúa una vez más la ley para controlar el agravio.

Para decirlo de otra manera, la circunstancia de que en el presente proceso, previo un amplio debate probatorio, se haya demostrado que la entidad demandada efectivamente pagó por el bien una suma inferior a la mitad del precio justo, no otra cosa quiere decir sino que el desfase del avalúo que se tuvo como fundamento para aquella negociación era de magnitud tal que desbordó los límites de lo permisible, al punto de resultar lesivo; lo que merece, en el campo contractual, la condigna sanción. A buen seguro que cuando se creó el punto de referencia del precio que puede pagarse, siempre se anduvo sobre la idea de que dicho tope llevaba de la mano un espíritu justiciero, tanto más cuanto que el avalúo emana de un organismo especializado en la materia, que, por ende, jamás llegaría a lesionar de manera tan notoria el patrimonio de cualquiera de los contratantes. De modo que cuando el agravio de ultramitad se presenta, necesariamente hay que consentir que algún error se configuró, pues solamente así se explica que el avalúo aparezca tan distante de un precio justo y razonable; y por ahí derecho es forzoso concluir que sin la anomalía el Estado hubiera tenido que pagar un precio algo mayor. El argumento aquél de que el Estado no puede rebasar tal límite siempre juega sobre la base de una normalidad de cosas y no sobre situaciones excepcionales o absolutamente extrañas. Línea de argumentación ésta que por igual vale para el caso en que la lesionada sea la administración, cuando pague por causa de una anormalidad, más del doble de lo que justicieramente vale la cosa. Esa debe ser la genuina teleología de las normas que se analizan, las que, por tanto, han de mirarse como un todo armonioso; y no aquella otra que podría propiciar la idea de que en tales eventos se debe respetar a ultranza un tope que riñe con la realidad, y que en consecuencia se convertiría en amplio pórtico para entrar a saco en el patrimonio de cualquiera de los contratantes.

Es este un buen ejemplo de cómo el interés general y el particular, con el obvio predominio del primero, no tiene por qué resultar ser inconciliables; la contribución que se exige al individuo en aras de la colectividad y la convivencia social, puede y debe de armonizar con sus derechos; que la responsabilidad que tiene el Estado de defender esos altos intereses no implica carta blanca para desconocer o vulnerar las garantías que a aquél resguardan; resulta apenas natural y equitativo, en efecto, que las libertades individuales sean limitadas en tanto el Estado requiera de la contribución de las personas para la satisfacción de las necesidades comunes, pero no existe razón alguna para exigirle además al particular que decline el derecho que, con todo, en eventos tales correlativamente se le reconoce.

Hay que convenir en que aún las leyes que afectan negativamente al individuo como tal y que entonces desde su perspectiva lucen odiosas o restrictivas, merecen el calificativo de leyes buenas si se piensa en la utilidad mediata que a la comunidad reportan; empero, el sacrificio tiene que conocer una frontera; lo contrario sería despotismo y el Estado ha de saber que cuando arrolla a sus miembros levanta la mano contra sí.

6. Viene de todo lo anterior que cuando el tribunal consideró que el fenómeno de la lesión enorme se produce no obstante ser el comprador una persona de derecho público y a pesar del límite que del precio establece la ley cuando de negociación directa se trata, aplicó correctamente las normas sustanciales que el impugnante considera vulneradas, por lo cual el cargo resulta impróspero».

(...).

LESIÓN ENORME

EN CONTRATO PRECEDIDO DE PROMESA

EXTRACTOS: «En punto a la lesión enorme, es incontrovertible que la ley dispone que el justo precio del inmueble al tiempo del contrato de compraventa, es el que ha de tenerse en cuenta para determinar si la desproporción entre las prestaciones recíprocas alcanza el límite fijado para que opere la figura (C.C. art. 1947).

No obstante, es también cierto que esta corporación ha venido sosteniendo que, excepcionalmente, cuando las negociaciones se han plasmado en una promesa que como tal precede al contrato, es procedente la rescisión de la compraventa sin considerar el precio del inmueble para la fecha del contrato prometido, sino sobre la base de que la diferencia de ultramitad hubiese existido al tiempo de celebrarse tal promesa.

Razones muchas han sido expuestas para sostener la aludida tesis, que pueden englobarse en el concepto de que la eventualidad de una variación fundamental del valor de los bienes en el intervalo entre la promesa y el perfeccionamiento de la convención, hace inadecuada una aplicación mecánica de la institución de la lesión, pues ello implicaría no considerar las circunstancias económicas que existieron al concretar el negocio en una promesa, llegándose a desconocer los móviles y la real voluntad de las partes y desviando así esa institución de los fines para los que fue establecida, convirtiéndola en un momento dado en instrumento de fraude e iniquidad.

Puede pues sintetizarse la posición de la Corte al respecto, diciendo simplemente que para los efectos de la lesión de ultra dimidium, el justo precio del inmueble es el que tuviere al tiempo de la convención, a menos que las partes hayan estampado previamente su voluntad de contratar en un promesa de contrato, caso en el cual será en el tiempo de ésta en donde habrá de situarse el juzgador para averiguar si el precio fue lesivo.

(...).

Con todo, no está de más resaltar que si se hubiese querido averiguar el valor del bien al tiempo del contrato de promesa, menester insustituible habría sido el acreditar válidamente su existencia.

Y lo cierto es que al proceso nunca se arrimó el documento contentivo de ese contrato que ahora se invoca; omisión probatoria reconocida expresamente por el mismo recurrente. Y de todos es sabido que el dicho es acto solemne que debe constar por escrito y cuya prueba no puede ser otra que el mismo escrito. No es posible entonces tener por acreditada la celebración del contrato de promesa de compraventa con las solas alusiones que a una pretendida convención de ese linaje se haga en otros documentos. Sobre el punto, la Corte, de manera invariable, ha enseñado que “los caracteres que en nuestro derecho tiene la promesa de contratar constitutiva en sí misma de una convención, le dan la naturaleza de contrato solemne porque para su perfeccionamiento y validez se requieren condiciones especiales sin cuya concurrencia no produce obligación alguna, entre las cuales la primera es la de que conste por escrito (...). En el caso del artículo 89 (de la L. 153/887) la forma escrita de la promesa de contratar se exige ad substantiam actus, como requisito esencial para la validez del contrato, que junto con las demás condiciones requeridas, integra el conjunto de formalidades especiales, sin los cuales no produce ningún efecto civil, como está dicho en el artículo 1500 del Código Civil al definir el contrato solemne (...). por ello esta corporación ha reiterado que la inadmisibilidad de prueba distinta para demostrar la promesa de celebrar un contrato se funda en que la forma escrita que la ley ha establecido para el caso constituye una solemnidad, esto es, un requisito esencial insustituible en que se confunden la condición de validez y el medio de prueba, razón por la cual, la prueba distinta de la documental, para estos efectos es prueba ineficaz y carece totalmente de valor” (Cas. Civil, ago. 18/89)».

(Sentencia de casación, diciembre 9 de 1999. Expediente 5368. Magistrado Ponente: Dr. Manuel Ardila Velásquez).

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