Sentencia 5372 de agosto 9 de 2000

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 

SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA

Ref.: Expediente 5372

Magistrado Ponente:

Dr. Jorge Antonio Castillo Rugeles

Santafé de Bogotá Distrito Capital, nueve de agosto de dos mil.

EXTRACTOS: «Consideraciones

1. El tribunal se equivocó, es lo cierto, y el yerro que se le atribuye es manifiesto. En efecto, no existe en el proceso elemento probatorio alguno que permita inferir que el precio del metro cuadrado del terreno libre de construcción dado en pago, fuera la suma de $ 7.804,41 tal como el fallador lo asienta. Inclusive, si se pudiera realizar la operación matemática que de manera ilógica e ininteligible anuncia, esto es, la de “... agregar al área del inmueble la de lo construido 1.557,76 metros cuadrados, que resultan de sumar 768 y 789,76 metros cuadrados, correspondientes al área de 96 y 98,72 metros cuadrados, para 8 y 8 apartamentos, resultan $ 7.804,41, por metro cuadrado...”, el total, contrario a lo que el ad quem infiere, señalaría que el costo del metro cuadrado tendría que ser muy inferior, desde luego que al aumentar la extensión del terreno y al dividirlo por el mismo supuesto precio de $ 24.350.000,oo, el valor de aquel, en lugar de aumentar, disminuye.

2. Mas tal yerro, no obstante lo evidente, no es trascendente, como pasa a demostrarse.

2.1. Al disponer el artículo 830 del Código de Comercio que “El que abuse de sus derechos estará obligado a indemnizar los perjuicios que cause”, acogió el ordenamiento legal colombiano, sin ambages, la regla denominada del “abuso del derecho” que de manera genérica señala que los derechos deben ejercerse en consonancia con los fines que les son propios, fines que están determinados por la función específica que cumplen en la convivencia humana, y en virtud de los cuales el derecho objetivo los regula y tutela. Mas, en cuanto postulado esencial del derecho, carácter que muy pocos se atreven a disputarle, trasciende del ámbito meramente extracontractual al cual se quiso restringir, para orientar, por el contrario, toda actividad humana amparada por el ordenamiento jurídico, de modo que, inclusive, el artículo 95 de la Constitución Política Colombiana lo considera uno de los deberes “de la persona y del ciudadano”, amén que manifestaciones del mismo pueden percibirse en el derecho público en la medida en que este reprime el ejercicio arbitrario del poder o su desviación.

Así, pues, es preciso destacar que aquellas actividades protegidas por el derecho que se ejecuten anómala o disfuncionalmente, motivadas por intereses inconfesables, ilegítimos o injustos que se aparten de los fines económicos-sociales que les son propios, deben considerarse como abusivas y, subsecuentemente, generadoras de la obligación indemnizatoria, como igualmente lo son aquellas que comportan el ejercicio malintencionado e inútil del derecho subjetivo.

“Y un ejemplo sin duda persuasivo de esa clase de comportamientos irregulares, ha dicho la Corte, lo suministra el ejercicio del llamado poder de negociación’ por parte de quien, encontrándose de hecho o por derecho en una posición dominante en el tráfico de capitales, bienes y servicios, no solamente ha señalado desde un principio las condiciones en que se celebra determinado contrato, sino que en la fase de ejecución o cumplimiento de este último le compete el control de dichas condiciones, configurándose en este ámbito un supuesto claro de abuso cuando, atendidas las circunstancias particulares que rodean el caso, una posición de dominio de tal naturaleza resulta siendo aprovechada, por acción o por omisión, con detrimento del equilibrio económico de la contratación...” (casación, oct. 19/94).

2.2. Empero, en el asunto que se somete ahora a la consideración de la Corte, se advierte que, si bien es cierto, dentro de las actividades que atañen con el comercio de capitales y la financiación de obras, el banco demandado ocupa de ordinario, una posición dominante frente al usuario de los servicios que ofrece, condición que le permitía imponer ciertas y determinadas reglas rígidas de contratación, usualmente genéricas, en cuanto comunes para una colectividad, permanentes y minuciosas, no es menos cierto que los supuestos actos abusivos por los que se duele el censor no tuvieron su génesis en el proceso de celebración del contrato de mutuo o en su ejecución, ámbito dentro del cual, se reitera, es innegable, por regla general, la preeminencia de las instituciones crediticias, sino, por el contrario, en una etapa posterior determinada por el incumplimiento del deudor de las prestaciones a su cargo, órbita dentro de la cual aquella preponderancia de la que se ha venido hablando, se minimiza pues la posición del Banco no es distinta de la de cualquier acreedor hipotecario a quien se le incumple o retarda el pago de la prestación debida, sin que, desde luego, pueda negarse que el acreedor, en esas circunstancias de incumplimiento o mora del deudor, tenga ciertas prerrogativas de origen legal que le permiten negociar la deuda desde una posición más favorable, y de las cuales, obviamente no puede hacer uso de manera ilegítima o disfuncional.

Evidentemente, es palpable en el ordenamiento legal colombiano, una verdadera “tutela jurídica del crédito” mediante una serie de mecanismos que le permiten al acreedor, ejercitar la acción de cumplimiento forzado de la prestación debida frente al deudor incumplido, o la de reparación mediante el cumplimiento de una equivalente, en ambos casos con la indemnización de perjuicios a que haya lugar, las cuales implican el ejercicio de una coacción legítima, amén de que, si de un contrato bilateral se trata, es titular de la acción resolutoria, además de quedar facultado para adoptar medidas de protección, conservación y reintegración del patrimonio del deudor que, por mandato del artículo 2488 del Código Civil, es la prenda que garantiza las obligaciones a su cargo, además que, mediante una profusa reglamentación se regulan detenidamente todos los aspectos que conciernen al pago y a las consecuencias del incumplimiento del obligado.

Es así como el artículo 1627 ejusdem, dispone que “El pago se hará bajo todos respectos en conformidad al tenor de la obligación; sin perjuicio de lo que en los casos especiales dispongan las leyes... El acreedor no podrá ser obligado a recibir otra cosa que lo que se le deba, ni aun a pretexto de ser de igual o mayor valor la ofrecida”, regla de raigambre romana que abarca toda clase de obligaciones y que consagra en favor del acreedor el derecho a que se le pague, cabalmente, lo que se le debe. El artículo 1629 ibídem, a su vez, prescribe que “El deudor no puede obligar al acreedor a que le reciba por partes lo que se le deba, salvo el caso de convención contraria; y sin perjuicio de lo que dispongan las leyes especiales... El pago total de la deuda comprende el de los intereses e indemnizaciones que se le deban...”

2.3. Se duele la parte demandante de que el banco demandado, abusando de la ventaja que su posición negocial le deparaba, obtuvo un provecho indebido en la dación en pago por medio de la cual el deudor solucionó la deuda a su cargo. Empero, si se miran con cierto detenimiento las reglas que gobiernan lo pertinente al pago de la prestación debida, se advierte, en primer término, que el banco demandado no podía ser constreñido a que recibiera en pago cosa distinta de la debida, derecho al cual renunció con miras a facilitar una negociación con la sociedad constructora, actitud que, en las condiciones de que dan cuenta los hechos del litigio, lejos de ser susceptible de reproche ético o jurídico, es exaltable. Se dice que no puede ser objeto de repudio porque, de un lado, tal como lo admitió la misma parte demandante, los bienes que la deudora le ofrecía en pago no habían podido ser comercializados por esta con un precio ventajoso para el vendedor, aspecto en el cual es preciso tener en cuenta que, no obstante los precios de costo, la real valía de las cosas comerciales se encuentra sometida a las impasibles y aleatorias leyes del mercado, las que pueden, por múltiples razones que no es del caso analizar aquí, imponer tarifas inferiores a aquellos, y, de otro, porque tal iniciativa implicaba la de ultimar todas las labores de urbanismo que se encontraban aún pendientes, tales como la de ampliar y mejorar la vía de acceso a la urbanización (tarea que, a su vez, le imponía la necesidad de adquirir las franjas de terreno circundantes), acometer las obras pertinentes para instalar al interior del lote los servicios de alcantarillado, energía y vías de tránsito, así como andenes y sardineles, parques y zonas verdes, para lo cual debía ceder los terrenos respectivos. Bastante azarosa, pues, se mostraba la posibilidad del banco de obtener ganancia con tal empresa.

Pero es más, si los móviles que hubiesen impulsado a la entidad demandada a novar la deuda en la forma propuesta por la deudora hubiesen sido todo lo oscuros, ilegítimos e inconfesables que el demandante estima, es francamente evidente que le hubiese sido más provechoso y menos arriesgado, adelantar, en ejercicio de un derecho legítimo, la ejecución forzada de la deuda a sabiendas que, como lo aconsejan las máximas de la experiencia, la dilación propia de los trámites judiciales, junto con las costas de los mismos, habría acrecentado de tal modo la deuda que rematado el inmueble hipotecado, o adjudicado este al acreedor en los términos del artículo 557 del Código de Procedimiento Civil, junto con sus construcciones, no se habría solucionado toda la deuda, esto es, que la entidad acreedora habría podido hacerse de ese modo al dominio de todo el inmueble, quedando, muy probablemente, un remanente a su favor.

2.4. A lo que viene de decirse es preciso añadir que no existe una memoria fiel de los parámetros finales a los cuales se ciñeron las partes al suscribir la escritura de dación en pago, como tampoco aparece prueba alguna que permita colegir de manera incontrovertible, que el terreno libre de construcciones fuera negociado por las partes dentro de la dación en pago por la suma de $ 24.350.000,oo que le atribuye el tribunal y que el recurrente se apresura a prohijar, cifra que al ser dividida por su área, en la cual uno y otro, fallador e impugnante, concuerdan, esto es 10.627,62 metros cuadrados, produce un resultado de $ 2.291,20 por metro cuadrado que este considera abusiva. No hay modo de inferir, igualmente, que los 12 apartamentos que fueron incluidos en la dación en pago, pero que no lo fueron en la oferta del 11 de agosto de 1989 (fl. 90) por el banco, hubiesen tenido un valor aproximado de $ 4.800.000,oo, esto es, el mismo en que fueron avaluados los apartamentos 104, 204, 105 y 205, los cuales, según la propuesta de aquel, “le siguen en construcción a los anteriores” (fls. 90 y 280), es decir a los que sirvieron de modelo a los eventuales compradores.

Revisada minuciosamente la profusa documentación allegada por las partes, no existe escrito alguno que aluda a tales guarismos, o que permita deducirlos mediante operaciones matemáticas de cualquier naturaleza, y sobre los cuales se apuntalan las quejas de la actora.

Por el contrario, de la mano de las diversas propuestas que se cruzaron los contratantes se observa que, de un lado, mediante comunicación del 7 de junio de 1989 (fl. 76), la deudora ofreció en pago 15.600 metros cuadrados de terreno por un valor de $ 62.500.000,00, esto es a $ 4.006,41 el metro cuadrado. Solo que a su oferta agregó $ 30.000.000,oo más por concepto de las mejoras en él construidas, particularmente tres casas, las cuales, como se sabe, finalmente no quedaron incluidas en la escritura pública 3.709 del 22 de noviembre de 1989, con la cual se formalizó la dación en pago convenida por las partes.

El Banco, a su vez, contrapropuso pagar el metro cuadrado en la suma de $ 3.000,00, según se desprende de los comunicados de fecha 11 de julio de 1989 y 11 de agosto de ese mismo año (fls. 90 y 289). Del mismo modo aceptó recibir los apartamentos 101 y 201 “que sirvieron de modelo”, por la suma de $ 6.300.000,00 cada uno; y los apartamentos 104, 204, 105 y 205 por un valor unitario $ 4.800.000,oo. Es importante destacar que esta oferta tomaba en consideración una extensión de 14.886,52 metros cuadrados del lote a recibir, extensión que la dación en pago redujo a 12.185,38.

Si se piensa, además, que, en conclusión, de las diversas propuestas y contrapropuestas, esta fue la que acogieron los contratantes —obsérvese al respecto que el acreedor insiste en ella en su comunicación del 4 de septiembre (fl. 93) y la constructora la consiente en su escrito del 6 de septiembre, aun cuando con modificaciones que luego fueron desechadas (fl. 94)—, se tiene, entonces, que si el precio ofrecido por el banco era de $ 3.000,00 metro cuadrado, multiplicado este por los 10.627 metros que el casacionista acepta como extensión del área no construida, se infiere que la valía de esta pudo ser la suma de $ 31.881.000,00, los cuales, restados de los $ 105.150.000,oo que fue el monto total de la operación, dejan un saldo de $ 73.269.000,oo. En ese mismo orden de ideas, si a este valor se resta el que corresponde a los dos apartamentos modelos, es decir $ 12.600.000, se obtiene un saldo de $ 60.669.000,00, suma a la cual debe descontársele el valor de los apartamentos 104, 204, 105 y 205 cada uno por $ 4.800.000,00, quedando, entonces, un residuo de $ 41.469.000,00, que dividido por 10, que es el número de apartamentos restantes, se tiene que cada uno de estos pudo tener un valor de $ 4.146.900,00, precio que tendría en cuenta que su estado de construcción no era igual de adelantado a los que atrás se mencionan.

Cotejando estos resultados con otras piezas procesales, es relevante subrayar que en comunicación del 19 de abril de 1988, la constructora sostuvo un valor “mínimo comercial” del predio de su propiedad de $ 1.550,00 por metro cuadrado; de igual modo que, mediante la escritura pública 415 del 9 de marzo de 1987 (un año antes de adelantar el proyecto de construcción), aportada por la parte demandante sin comentario alguno sobre el precio que allí se anotó, la constructora adquirió el predio “La Reyera”, con una extensión de 21.200 metros cuadrados (la menor de las dos que allí se indicaron), del cual se segregó el dado en pago al banco demandado por la suma de $ 5.400.000,oo, esto es a $ 254,7 el metro cuadrado. Frente a estas estimaciones, y ante la ausencia de cualquier otro medio de prueba verdaderamente convincente, el avaluó propuesto por el acreedor no merece los ásperos epítetos con los cuales lo califica el censor.

Así mismo, y en lo que al precio de los apartamentos concierne, es oportuno destacar que la constructora, al fin de cuentas, ofreció al público los apartamentos modelo en la suma de $ 6.860.000,00 y $ 6.990.000,00, respectivamente; sin lograr venderlos, esto es, con una diferencia de $ 560.000, con relación al precio en que se los enajenó al banco, diferencia que es ínfima si se considera que le correspondía al adquirente adelantar todas las obras de urbanización pendientes, más la campaña de comercialización de los mismos, asaz aventurada, al cabo de todo lo cual debía quedar alguna ganancia para la futura vendedora, pues no podría pretenderse que adquiriera a un precio superior al de su posterior venta.

2.5. De otro lado, la Corte estima pertinente discurrir con algún detenimiento, en torno a la supuesta morosidad mal intencionada de la demandada durante la etapa precontractual, ello a pesar que el impugnante nada sustentó en el contexto del cargo único que enfiló contra la sentencia recurrida, con miras a rescatar la aplicación del artículo 863 del Código de Comercio, cuya hipotética violación igualmente denunció.

Como se sabe, el referido precepto, en cuanto prescribe que “las partes deberán proceder de buena fe exenta de culpa en el periodo precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se causen”, plasma en texto positivo una de las más relevantes aristas en el ámbito negocial del que otrora fuera solamente un principio general del derecho, pero que gracias al afortunado e innegable afán moralizador de las relaciones jurídicas en los tiempos que corren, se trocó en trascendental regla de convivencia social, a tal punto que el artículo 83 de la Constitución Política Colombiana lo elevó a postulado constitucional, otorgándole la más amplia órbita de eficacia.

En tratándose de relaciones patrimoniales, la buena fe se concreta, no solo en la convicción interna de encontrarse la persona en una situación jurídica regular, aun cuando, a la postre, así no acontezca, como sucede en la posesión, sino también, como un criterio de hermenéutica de los vínculos contractuales, amén que constituye un paradigma de conducta relativo a la forma como deben formalizarse y cumplirse las obligaciones. Todo lo anterior sin dejar de lado que reglas tales como aquellas que prohíben abusar de los derechos o actuar contrariando los actos propios, entre otras, que en la actualidad, dada su trascendencia, denotan un cariz propio, encuentran su fundamento último en la exigencia en comento.

Aludir a la buena fe en materia de la formación y ejecución de las obligaciones, apareja ajustar el comportamiento a un arquetipo o modelo de conducta general que define los patrones socialmente exigibles relacionados con el correcto y diligente proceder, la lealtad en los tratos, la observancia de la palabra empeñada, el afianzamiento de la confianza suscitada frente a los demás; en síntesis, comportarse conforme se espera de quienes actúan en el tráfico jurídico con rectitud, corrección y lealtad.

Y cabalmente, a tan amplio espectro de actuación se refiere el citado artículo 863 del Código de Comercio, de manera, pues, que el proceso de creación de las relaciones obligatorias debe sujetarse a ciertas normas sociales concretas que subyacen en la conciencia ético-jurídica de las comunidades, o sectores de las mismas y que imponen a las personas guardar fidelidad a la palabra dada, no traicionar la confianza despertada en los demás, no interrumpir abrupta e injustificadamente las negociaciones, entre otras.

Revisado el comportamiento de la entidad demandada durante la etapa de las conversaciones preliminares a la dación en pago reseñado por el demandante, a la luz de las reflexiones antecedentes, no advierte la Corte incumplimiento alguno de dichas exigencias, ni conducta reprochable por ser contraria a los principios de corrección y lealtad exigibles en general a los acreedores hipotecarios o a quienes gremialmente se dedican a dicha actividad crediticia. Y en lo relacionado, con la acusación medular de la demanda, esto es, la supuesta mal intencionada dilación de la etapa precontractual por parte de la demandada, es patente que la constructora varió en reiteradas oportunidades sus propuestas, actitud que, evidentemente, conducía a una postergación de las conversaciones, por cuanto impelía al banco a reestudiar cada una de ellas para evaluarlas, cuestión que no se puede menospreciar en entidades como la demandada que, además de someterse a leyes que regulan lo pertinente a su inversión en activos fijos, debe sujetarse a una reglamentación interna que señala minuciosamente los diversos pasos que debe agotar en ese tipo de negociaciones.

Nótese, que en la carta del 10 de mayo de 1989 la deudora planteó tres posibilidades de negociación de su deuda para con el banco demandado. Pero el 7 de Junio siguiente, redujo la propuesta a la tercera de aquellas alternativas de pago, oferta que consistió, básicamente, en ofrecer en dación en pago 15.600 metros de terreno a un precio de $ 62.500.000,00, junto con las tres casas allí construidas y otras mejoras, las cuales tasaron en $ 30.000.000,00; sin descontar, en todo caso, la procedibilidad que tuviese la oferta de entregar los 16 apartamentos.

No obstante, en carta del 12 de julio de ese mismo año, reconoció que en las conversaciones que las partes adelantaron, el banco aceptó recibir la parte del lote no construida, carta en la cual, por lo demás, rechaza la propuesta del banco, posición que mantienen en su mensaje del 14 de agosto de ese mismo año.

El Banco, a su vez, mediante escrito del 4 de septiembre siguiente, advirtió que las dilaciones por las cuales se quejó la deudora eran consecuencia de la constante variación de sus ofertas, modificación que se repite mediante el comunicado del 6 de septiembre de 1989 (fl. 94) en virtud del cual la deudora propone la cesión total del terreno a cambio de que, una vez agotados los trámites administrativos pertinentes, se le restituya el excedente, propuesta que fue descartada mediante comunicación del 10 de noviembre de 1989, en la que el banco insiste en su fórmula inicial.

Como puede verse, fueron reiteradas las propuestas de la deudora, actitud negocial que, además de encontrar justificación en la complejidad del asunto, dilató el convenio de dación en pago.

2.6. En lo que atañe al peritaje que obra al folio 391, por medio de la cual el banco demandado calculó el monto del préstamo que podía otorgarle a la constructora sobre un estimativo de $ 10.000,oo por metro cuadrado de terreno, no obstante su ambigüedad, parece tratarse de una estimación futura del mismo que, en cuanto tal, tuvo en consideración las obras que esta había proyectado adelantar, tales como la clase de construcción, de muros, pisos, techos, urbanización, etc., aspectos todos estos a los que aludió el perito, y los cuales a la fecha de la experticia, esto es, 30 de enero de 1988, aún no existían en el lote. Dado su carácter especulativo, es obvio que tal estimativo no puede apuntalar las pretensiones del actor. Y es que, reitérase, a la postre el valor real de los bienes en el tráfico jurídico lo determinan las leyes del mercado, siendo palpable en el asunto de esta especie, que la constructora ofreció al público los apartamentos a un valor de $ 6´860.000 y $ 6’690.000 sin lograr venderlos.

El recurso, por tanto, no prospera.

DECISIÓN:

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley NO CASA la sentencia del 15 de junio de 1994, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, dentro del proceso ordinario adelantado por “Condominio La Aldea del Sol y Cía. Ltda.” frente al Banco Central Hipotecario.

Costas del recurso a cargo del recurrente.

Cópiese y notifíquese».