Sentencia 54122 de diciembre 1º de 2004

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Ref.: Expediente 54122

Magistrado Ponente:

Silvio Fernando Trejos Bueno

Bogotá, D.C., primero de diciembre de dos mil cuatro.

Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia adiada el 18 de julio de 2000 proferida por la Sala Civil Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio en el proceso ordinario adelantado por Pedro Armando Cifuentes Rivera contra Gustavo Londoño García.

I. El litigio

1. Pretende el demandante que se declare resuelto por incumplimiento del demandado el contrato de promesa de compraventa, respecto de un lote de terreno denominado “La Vega de Guacavia”, que hace parte del lote de mayor extensión llamado “La Aurora”, situado en el municipio de Paratebueno, Cundinamarca, descrito por sus linderos en la demanda; se provea sobre la restitución de “la suma de $ 210.000.000 suma que corresponde a $ 105.000.000 que recibió como parte del precio de compra, y como arras del negocio a las que se le condena a pagar”, subsidiariamente, al pago de la suma de $ 105.000.000 entregada como parte del precio, con la correspondiente corrección monetaria y se haga efectiva la garantía de cumplimiento para lo cual podrá retener la posesión del citado bien hasta cuando se pague la cantidad referida.

2. La causa para pedir, expuesta en el escrito de demanda, se puede compendiar de la siguiente manera:

a) En el contrato de promesa de compraventa que es objeto del presente litigio se pactó que el promitente vendedor entregaría completamente saneado el inmueble, al que se fijó un precio total de $ 154.700.000, de los que el promitente comprador pagó el 2 de junio de 1996, $ 105.000.000 a título de arras imputables al precio. El saldo restante se pagaría al momento de suscribir la correspondiente escritura pública.

b) El plazo para firmar el instrumento público se pactó inicialmente para las 9 a.m. del 30 de agosto de 1996 en la Notaría Segunda del Círculo de Villavicencio, pero fue modificado luego para el 15 de octubre de 1996 “o a más tardar el día 12 de marzo de 1997”, fecha en la que compareció el demandante con la documentación requerida y aunque también lo hizo el accionado, este rehusó recibir el saldo del precio, argumentando que el cheque era de otra plaza, todo con el fin de ocultar que la obligación de saneamiento a su cargo no la había cumplido, puesto que para entonces no había cancelado la hipoteca que pesaba sobre el mismo.

3. Admitida a trámite la demanda, fue contestada con oposición a las pretensiones y se propusieron como excepciones de fondo, la de contrato no cumplido por parte del actor porque el saldo del precio del lote objeto de negociación no se pagó en dinero en efectivo, y de inidoneidad del contrato de promesa de compraventa, por la indeterminación de la fecha de la celebración del mismo así como la falta de identificación del citado bien.

4. Planteada la cuestión litigiosa dentro de los extremos que se dejaron reseñados, la primera instancia culminó con sentencia estimatoria de las pretensiones del libelo mediante la cual se dispuso la resolución del contrato, la restitución del dinero pagado por el demandante y por parte de este la del inmueble, además, el pago de $ 105.000.000 más intereses moratorios al 5% mensual por concepto de arras; dicho fallo fue apelado por el demandado, y el tribunal lo modificó para ordenar que la devolución del precio pagado se hiciera actualizado por el valor de las UVR, más intereses civiles legales; así como el pago de la suma de $ 3.400.000 a título de mejoras, a cargo del demandado y a favor del actor. Revocó lo atinente al pago de arras por concepto de indemnización, y confirmó lo restante.

II. Fundamentos del fallo impugnado

1. En lo de fondo, el sentenciador precisó que “un contrato de compraventa válidamente celebrado, puede originar una serie de compromisos a cargo de los contratantes, una que es de su esencia y que consiste en la obligación de hacer, concurriendo a la celebración del contrato prometido, mientras otras se derivan de su naturaleza aunque no medie estipulación de las partes en tal sentido, o requieren pacto especial para que produzcan sus efectos, siendo entonces meramente accidentales”.

2. Con todo, hizo referencia al principio de la autonomía de la voluntad, para señalar que las partes pueden pactar todo tipo de obligaciones diferentes a la esencial de hacer, y en tales condiciones es necesario precisar no solo cuáles son, sino también la época en que deben cumplirse, a partir de lo cual se dedicó al examen de la promesa de contrato objeto de litigio.

Así, a vuelta de detallar los términos de la misma, especificó que cada parte se obligó a comparecer a la notaría en la fecha, hora y lugar previamente establecidos y, además, el promitente vendedor a liberar del gravamen hipotecario el bien prometido en venta, compromiso que, según lo pactado, debió quedar satisfecho antes de firmarse la escritura que perfeccionaba la venta, por lo que añadió que “era primero en el tiempo la obligación del actor de cancelar la suma de dinero correspondiente al saldo del precio pactado”, obligación esta que el aquí demandante cumplió con la presentación del título valor que el demandado no admitió y respecto del cual, según certificación de la entidad bancaria, existía suficiente provisión de fondos.

3. En relación con las arras pactadas, el tribunal hizo mención a la clasificación legal de las mismas, para concluir que en este caso las partes acordaron las confirmatorias y que aunque con posterioridad pretendieron imprimirles otro carácter cuando se refirieron a ellas como multa en caso de incumplimiento, el hecho de fijarlas en el monto del capital previamente pactado, más el mismo valor e intereses de plazo y de mora, implicaba “un pago excesivo que no corresponde a la naturaleza de ninguna de las clases de arras señaladas; entonces de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1624 del Código Civil, se interpretará a favor del deudor y en consecuencia se reitera se considerarán confirmatorias las arras pactadas”.

Adicionalmente, el tribunal concluyó que el contratante cumplido tenía la facultad de pedir la resolución del contrato o su cumplimiento con indemnización de perjuicios, y que en este caso el demandante no probó los perjuicios sufridos, por lo que en dicho aspecto debía revocarse la sentencia impugnada, como en efecto se hizo.

III. La demanda de casación

Cargo único

1. Con fundamento en la causal primera de casación y por vía directa, se acusa la sentencia referida de quebrantar por falta de aplicación de los artículos 1592, 1602, 1618, 1622, 1861 y 1862 del Código Civil, derivada de error de hecho consistente en no haberse dado por demostrado que las partes pactaron que la suma de $ 105.000.000 fue recibida a título de arras confirmatorias y, adicionalmente se pactó esa misma suma como arras confirmatorias penales para el evento del incumplimiento.

El referido error de facto proviene de la falta de apreciación o errónea apreciación de las cláusulas quinta y novena de la promesa de compraventa que el sentenciador calificó de ambiguas, cuando en realidad reflejan la intención de las partes que, en el punto, se ajusta a la ley.

Al efecto, se señaló en la cláusula quinta en cuanto a las arras que: “el precio convenido por los contratantes como valor del bien descrito anteriormente es la suma de 1.700.000 por hectárea, para un valor total de ciento cincuenta y cuatro millones setecientos mil pesos (154.700.000) m/cte., que el promitente comprador pagará al promitente vendedor, así: en el día de hoy al suscribirse esta promesa, la cantidad de ciento cinco millones de pesos entregados y recibidos por las partes ($ 105.000.000) moneda corriente, suma que las partes consideran y tienen como arras, la cual será imputada al precio de compra y el saldo, o sea, la suma de cuarenta y nueve millones setecientos mil pesos ($ 49.700.000) moneda corriente se pagará así...” (fls. 7 y 7 vto. cdno. 1).

A su vez, en la cláusula novena se dispuso que “en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato, por una cualquiera de las partes, además de lo que establece la ley sobre arras, el contratante que incumpliere, se hará acreedor a pagar al contratante cumplido, a título de multa, la suma de arras más intereses corrientes y de (sic) moratorios del 5% sin que esto establezca compromiso de plazo ($) (sic) moneda corriente, la cual se hará efectiva sin que haya lugar a requerimiento ni constitución en mora y con la simple prueba sumaria del incumplimiento” (fl. 7 vto. cdno. 1).

2. Precisó el censor que existen tres clases de arras: las confirmatorias, las de retractación y las confirmatorias penales, estas últimas de creación jurisprudencial de la Corte Suprema de Justicia; que en este caso las partes pactaron las confirmatorias cuando en la cláusula quinta establecieron que se daban como parte del precio, y además la multa o arras confirmatorias penales que fijaron en la cláusula novena en el mismo monto de las confirmatorias simples, más intereses corrientes y de mora para el evento del incumplimiento y como tasación anticipada de los perjuicios; que el tribunal erradamente concluyó que la cláusula nueve era ambigua, pero además, constitutiva de pago en exceso, para el caso de un eventual incumplimiento.

3. La errada hermenéutica del sentenciador de segunda instancia frente a las cláusulas quinta y novena del contrato de promesa de compraventa, lo llevó a desconocer el derecho que tenía el demandante para que le fueran pagados como conceptos diferentes, las arras confirmatorias simples, y la multa o arras confirmatorias pactadas en ausencia de cumplimiento.

No existe contradicción en las cláusulas que configuran el contrato de promesa de compraventa; tampoco se evidencia la ambigüedad que advirtió el ad quem y por ello no ha debido dar aplicación a la regla de interpretación prevista en el artículo 1624 del Código Civil, sino a las que reglan los artículos 1618 y 1622 ibídem, porque a pesar de que no se indicó con precisión que las arras pactadas eran confirmatorias penales, sí se especificó que lo eran por concepto de multa, lo que significa que las partes avaluaron anticipadamente el perjuicio por la inejecución o retardo en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, sin que por parte alguna hubiesen pactado por tal concepto un monto excesivo como lo aduce la sentencia recurrida.

Para cerrar su crítica señala “si en efecto, se hubiera dado un análisis más profundo de todo el acervo probatorio, la conclusión a que hubiera arrimado (sic) el Tribunal Superior de Villavicencio hubiere sido otra y no solo descansaría en la muelle premisa de ambigüedad de la redacción de las cláusulas quinta en materia de precio y la de las arras penales confirmatorias contenidas en la cláusula novena del mismo documento...”.

IV. Consideraciones de la Corte

1. El compendio del cargo señala que los yerros probatorios que se denuncian son de hecho y que su acaecimiento surge por la inapreciación del fallador de segundo grado de varias probanzas, todo lo cual conduce a que la sentencia sea violatoria de normas de derecho sustancial. Enfatiza en que los errores fácticos provinieron de la falta de apreciación o errónea apreciación del contenido de las cláusulas quinta y novena de la promesa de compraventa suscrita entre las partes, con sacrificio de la normatividad que regula el tema de la obligatoriedad de los contratos y del instituto de las arras.

2. Es preciso señalar ab initio, que la sentencia recurrida adoleció del vicio de que se le acusa por el censor, pues hizo una interpretación de las cláusulas de la promesa contractual, concretamente de la quinta y de la novena, en forma tal que desconoció la verdadera intención de los contratantes convencido equivocadamente de la ambigüedad de ambas cláusulas, la misma que no se advierte al afrontar el examen del contrato de promesa.

3. Según el contenido que revela cada una de dichas cláusulas, transcritas atrás, los contratantes pactaron en la quinta simplemente arras confirmatorias como parte del precio, que corresponden a las reguladas en el artículo 1861 del Código Civil; y en la novena, aunque mal denominadas por el recurrente arras confirmatorias penales, una multa que hace verdaderamente las veces de una cláusula penal que debía pagarse en caso de incumplimiento de las obligaciones pactadas, solo que por un monto igual al que le fue asignado a las arras convenidas en la primera de tales cláusulas; pensar que una y otra cláusula cumplen en últimas la misma finalidad para que puedan ser consideradas únicamente como confirmatorias, cual concluyó el sentenciador, no solo desatiende el tenor literal de las mismas sino la intención de las partes, dejando de paso sin efectos la cláusula novena constitutiva de la pena por incumplimiento, a despecho de la regla de interpretación contractual que impone el artículo 1620 del Código Civil por la que “el sentido en que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno”.

En la especie de la promesa examinada, por el contrario, el tribunal por fuerza de no haber comprendido que en el fondo en la cláusula novena de la promesa se pactó una pena, en los términos del artículo 1592 ibídem, optó por excluir todo efecto de la misma bajo la errónea óptica de ver en ella la presencia de un pago excesivo que, sin embargo, no alcanza a ser lesivo, pues no supera en todo caso las posibilidades previstas en el artículo 1601 del mismo código.

Ahora bien, la equivocación resultante de la denominación de arras para ambas cláusulas no alcanza a desvirtuar el alcance que debe otorgársele a la multa realmente pactada en la novena, por la que finalmente propende el censor aunque bajo el nombre de arras confirmatorias penales.

Resulta imperativo memorar la distinción que existe entre arras penales y cláusula penal, pues entre tanto las primeras suponen la prestación anticipada y efectiva de la indemnización para el evento del incumplimiento contractual, la cláusula penal solo dispone la fijación de un monto a título de tal, para la misma circunstancia. Hay pues aquí dos vínculos obligatorios diferentes y con objetos igualmente distintos, lo cual no permite confundir una y otra institución, siendo claro que en el caso presente lo pactado por las partes fue la multa o cláusula penal todo lo cual se deduce de su contenido real comoquiera que su principal función apuntó a la estimación anticipada de perjuicios.

4. Los anteriores razonamientos muestran que incurrió en yerro el fallador al interpretar dichas cláusulas bajo una óptica distinta a la contenida en la promesa de venta, sin aplicar adecuadamente las normas legales; tal error acaeció cuando entró a calificar como ambigua la cláusula novena del documento contrariando con ello el principio de autonomía de la voluntad en prédica de unos excesos que no existen ni pueden conducir a negar lo pedido; no obstante encontrar y reconocer el incumplimiento de la promesa por parte del promitente vendedor, el sentenciador negó las consecuencias indemnizatorias que dicha actitud acarreaba para las partes, inaplicando las normas que permiten pactar anticipadamente el pago de los perjuicios, sin necesidad de demostrar su ocurrencia ni su monto.

5. En síntesis, pues, de los argumentos expuestos para plantear el recurso de casación, se encuentra que efectivamente se violaron normas sustanciales al interpretar las cláusulas de la promesa de contrato y la naturaleza de las arras y de la cláusula penal; por consiguiente se impone darle cabida al cargo para casar la sentencia recurrida, a fin de dictar en sede de instancia la que corresponda con apoyo en las consideraciones que se harán enseguida.

V. Sentencia sustitutiva

1. Circunscrito el recurso de casación a recuperar la condena por valor de $ 105.000.000 que revocó el tribunal mediante sentencia adiada el 2 de junio de 1989 y habiendo prosperado aquel, la sentencia sustitutiva se reducirá justamente a restablecerlo manteniendo las demás disposiciones incólumes.

2. En ese sentido, se impone resaltar que en los términos explicados al despachar el cargo único dirigido contra la sentencia impugnada, no existe duda de que el fallador de primera instancia no hizo una correcta aplicación de las normas que rigen en materia de arras, pues concluyó, equivocadamente, que no existía claridad en la cláusula quinta del contrato sobre la naturaleza de las mismas y por tal razón determinó con fundamento en el artículo 1861 que las pactadas fueron de retracto, conclusión a la que no podía arribar de ninguna manera porque esa no fue nunca la intención de los contratantes. Con todo, y haciendo abstracción de la denominación que aquel le dio tanto a las arras estipuladas en la disposición quinta como a la multa convenida en la novena, es claro que las reconoció como dos conceptos diferentes, ordenando las correspondientes condenas en la parte resolutiva del fallo, decisión que habrá de ser confirmada por esta Sala en sede de instancia, aunque por las razones indicadas al despachar el cargo propuesto en casación así: $ 105.000.000 por el efecto restitutorio dimanante de la resolución causada por el incumplimiento contractual del promitente vendedor, y $ 105.000.000, más los intereses moratorios del 5% pactados a título de multa o cláusula penal por ese mismo incumplimiento.

Empero, por estar perfectamente ligado al examen de la cláusula penal, es necesario precisar que la suma de $ 105.000.000 pactada como multa y los intereses moratorios del 5% establecidos por la voluntad de las partes conforman un todo, o sea que ambos conceptos integran la pena por el incumplimiento contractual, de modo que sumados el capital y los intereses mencionados no podrán sobrepasar el límite establecido en el artículo 1601 del Código Civil, esto es, la suma de $ 210.000.000, pues tal disposición autoriza la reducción o reajuste de la cláusula lesiva cuando esta asume desproporción mayúscula frente a la obligación principal, pero además en obedecimiento a claras y definidas reglas de orden público económico que tienen como norte la preservación de la equidad entre los contratantes. Por consiguiente se confirmará la decisión de primera instancia contenida en el numeral tercero de la parte resolutiva, a la cual se agregará únicamente que el total de la condena no puede superar el límite legal.

3. Sobre el tema principal que constituyó objeto del recurso de alzada, es decir, sobre la excepción de contrato no cumplido propuesta por el demandado, esta no alcanzó prosperidad bajo la mirada del fallador de primer grado y no existe motivo en esta instancia para darle viabilidad, dado que las obligaciones de las partes no eran simultáneas, pues el demandado, en su calidad de promitente vendedor tenía la obligación de cancelar la hipoteca que pesaba sobre el bien prometido en venta antes de perfeccionarse el contrato prometido, lo cual no hizo, y tal deber antecedía al del promitente comprador de pagar el saldo de la suma objeto de negociación, lo cual cumplió y tiene respaldo en el proceso presentando ante la notaría el título correspondiente.

En lo referente a las costas estarán en ambas instancias a cargo del demandado por haber resultado vencido.

VI. Decisión

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia adiada el 18 de julio de 2000 proferida por la Sala Civil - Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio, en el proceso de la referencia y en sede de instancia,

RESUELVE:

1. “El numeral segundo de la sentencia recurrida se modifica en el sentido de que la devolución de la parte del precio recibido se hará actualizado por el valor de las UVR certificado a la fecha en que se realice el pago, más los intereses civiles legales”.

2. “Condenar al mismo demandado a pagar al actor, la suma de $ 3.400.000 a título de mejoras”.

3. Confirmar los numerales restantes de la sentencia de fecha 2 de junio de 1999, salvo lo relativo al numeral 3º que quedará así:

Condenar al señor Gustavo Londoño García a pagar al señor Pedro Armando Cifuentes Rivera la suma de $ 105.000.000 más los intereses moratorios del 5% por concepto de cláusula penal, sin que la condena total a que alude la multa pueda sobrepasar la cantidad de $ 210.000.000.

4. Costas en segunda instancia a cargo del demandado las cuales serán tasadas en su oportunidad.

En casación, no hay lugar a costas.

Cópiese, notifíquese, y devuélvase al tribunal de origen.

Magistrados: Pedro Octavio Munar Cadena—Manuel Isidro Ardila Velásquez—Jaime Alberto Arrubla Paucar—Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo—Silvio Fernando Trejos Bueno—César Julio Valencia Copete—Edgardo Villamil Portilla.

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