Sentencia 5876 de septiembre 24 de 2001 

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 

SALA DE CASACIÓN CIVIL

ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO

DERECHO DE INDEMNIZACIÓN A FAVOR DEL ARRENDATARIO DEL LOCAL

EXTRACTOS: «1. Como instrumento para la protección de los establecimientos de comercio, el artículo 518 del Código de Comercio, consagra a favor del empresario el derecho de renovación del contrato de arrendamiento del local donde aquellos funcionan, al vencimiento del mismo. Se trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también, los valores intrínsecos, humanos y sociales, que igualmente lo constituyen. Desde luego que este derecho, como ocurre con la generalidad de los derechos subjetivos, no tiene carácter absoluto, pues su ámbito de eficacia está sujeto a las condiciones establecidas por la citada norma, vale decir, que a título de arrendamiento se haya ocupado un inmueble para la explotación de un establecimiento de comercio; que la tenencia derivada del vínculo arrendaticio se haya dado por no menos de dos años consecutivos; que durante ese lapso siempre haya sido explotado un mismo establecimiento; que haya vencido el contrato de arrendamiento, y que no se presente alguna de las salvedades que señalan los tres numerales del artículo, esto es, que el arrendatario haya incumplido el contrato; que el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario, o cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

El derecho de renovación que asiste al empresario-arrendatario, garantiza el statu quo de la tenencia, puesto que ese es su haber dentro del marco de la relación sustancial, porque, como se anotó, pero se repite, dicho derecho protege la estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad comercial, conformada, entre otros intangibles, por la clientela y la fama acumuladas en el lugar donde desde antaño se cumple la actividad mercantil.

2. Al lado del anterior derecho, como otro elemento más de protección del establecimiento de comercio, el artículo 520 del Código de Comercio, consagra el llamado derecho al desahucio, que no es otra cosa que el derecho que tiene el empresario-arrendatario, para que se le anuncie por parte del propietario del inmueble, el enervamiento del derecho de renovación, por darse alguna de las circunstancias previstas por los ordinales 2º y 3º del artículo 518 ibídem, con el fin de aminorar los perjuicios que puede ocasionarle la restitución de la tenencia. De tal modo que éste es un aviso que se le da al arrendatario para que en el razonable término que la norma fija, se ubique en otro lugar con posibilidades de continuar la explotación económica del establecimiento con la misma fama, clientela y nombres adquiridos, porque en dicho plazo puede adoptar todas las medidas de publicidad y traslado que resulten convenientes.

3. Dada la restitución por causa de la terminación legal del contrato como consecuencia de los motivos previstos por los ordinales 2º y 3º del artículo 518 del Código de Comercio, aunados al desahucio, conforme a lo preceptuado por el artículo 520 ibídem, según quedó visto, la protección del establecimiento de comercio sigue teniendo vigencia a partir de la consagración de otros dos derechos a favor del empresario, cuales son el derecho de preferencia que establece el artículo 521 y el derecho indemnizatorio que reglamenta el artículo 522 ejusdem, los cuales nacen con independencia de que la restitución de la tenencia se haya producido por virtud de decisión judicial o como consecuencia de acuerdo entre las partes, no sólo porque la ley ninguna distinción señala al respecto, sino, porque tratándose del segundo, que es el que interesa para el caso, basta que se presenten las circunstancias que la ley determina como incumplimiento de la obligación que hubo de adquirir el propietario, esto es, que no dé a los locales el destino que hubo de indicar o no proceda a iniciar los trabajos dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega, para que nazca a favor del arrendatario el derecho a la indemnización de los perjuicios causados con el desalojo, puesto que estos se pueden originar en cualquiera de los eventos planteados, inclusive con mayor razón cuando el lanzamiento proviene de orden judicial, por cuanto el proceso como fórmula heterocompositiva bien puede haberse originado por una razonable posición del arrendatario, dirimible en un proceso declarativo.

De manera que es claro que el juzgador por ninguna vía pudo haber violado la ley, porque en modo alguno ésta consagra como presupuesto de la indemnización pretendida, que la entrega del local arrendado se hubiere dado voluntariamente, pues, se repite, además del silencio del legislador en el punto, dicha circunstancia resulta completamente extraña a los elementos de la responsabilidad que define el artículo 522 del Código de Comercio, que prevé el mencionado derecho a favor del arrendatario que no obstante su cumplimiento contractual se ve compelido a entregar el inmueble, por darse alguna de las circunstancias descritas por los ordinales 2º y 3º del artículo 518 del Código de Comercio, que son los que determinan las obligaciones adquiridas por el propietario, que al resultar incumplidas generan el derecho indemnizatorio que se viene analizando sin tener en cuenta si la entrega fue espontánea o provocada por decisión judicial, pues esas circunstancias son instituidas como causa legal de terminación del contrato y a su vez como motivo de lanzamiento, precisamente para cuando la entrega no se da de modo voluntario y resulta necesario discutir la causal, como ya se anotó, en un proceso de conocimiento, como lo es el abreviado que en esos casos se agota. Razonar en contrario implicaría, además de atribuirle a la norma un contenido que no expresa, otorgarle una interpretación incompatible con su objetivo, cual es la protección legal del establecimiento de comercio, como explícitamente lo significa el título nominal del capítulo que contiene los artículos que consagran los derechos mencionados, considerados por lo demás como normas de orden público por el artículo 524, y por ende limitado interpretativamente por su propio tenor literal, que se reitera, por ningún lado consagra la exigencia por la que aboga la parte recurrente.

La corporación en sentencia de casación de 8 de octubre de 1997 (G.J. Nº 2488, págs. 686 y ss.), había explicado a propósito del tema que propone el cargo que, “la Sala encuentra indispensable precisar que cuando, por las causales segunda y tercera del artículo 518 del Código de Comercio, el propietario haya hecho el desahucio de que habla el artículo 520 del mismo código, indicando en forma clara el motivo de la terminación, y haya obtenido la terminación voluntaria o judicial del contrato de arrendamiento, con la consiguiente restitución del inmueble por el empresario que tenía instalado un establecimiento de comercio, adquiere de inmediato y según el caso, en virtud del mandato legal las siguientes obligaciones” (resaltado del texto). De manera que la distinción que propone el recurrente, desde entonces no era admitida por la Corte.

4. Aunque con independencia de la definición sobre el tipo de responsabilidad el cargo no puede prosperar, conforme a lo explicado, la Corte considera pertinente dejar por averiguado, cual lo sostiene el recurrente, que la responsabilidad que se deduce en este tipo de casos es eminentemente contractual, porque aunque es la ley la que impone el deber de indemnizar para cuando no se cumple con la finalidad indicada en el desahucio y eventualmente en la demanda judicial que hubo de dar cabida a la orden de restitución, de todos modos lo que se reprocha es el incumplimiento mismo del contrato de arrendamiento, porque el señalado deber legal hace parte de la relación contractual, pues no debe olvidarse, según quedó expuesto, que las causales que se invocan para pretender la restitución del local dado en arrendamiento, son las de los numerales 2º y 3º del artículo 518 del Código de Comercio, aducidas frente a un arrendatario que ha dado cabal cumplimiento a sus obligaciones, porque en caso contrario el motivo por proponer es el del ordinal 1º de la citada norma, o sea, “cuando el arrendatario haya incumplido el contrato”. De suerte que en los eventos de los otros numerales, que son los que vienen al asunto, lo que mediatamente se imputa es la injustificada terminación del contrato de arrendamiento, y por contera la vulneración del derecho de renovación que asistía al arrendatario del local destinado a la explotación del establecimiento de comercio.

Por lo dicho no se abren paso los cargos».

(...).

PAGO DE INTERESES CON OCASIÓN DE LA MORA

RIGE PARA TODAS LAS OBLIGACIONES MERCANTILES

EXTRACTOS: «A propósito del tenor original del artículo 883 del Código de Comercio, se entendía que la norma, que declaraba que “El deudor estará obligado a pagar los intereses legales comerciales en caso de mora y a partir de ésta...”, sólo era aplicable, de modo exclusivo, a los negocios mercantiles que el código determinara, pues, tratándose de una sanción, se decía, no era dable acudir a aplicaciones analógicas. Empero, la citada norma hubo de ser derogada por el artículo 99 de la Ley 45 de 1990, que a su vez en el artículo 65 dispuso que en “las obligaciones mercantiles de carácter dinerario el deudor estará obligado a pagar intereses en caso de mora y a partir de ella”.

De conformidad con este artículo 65, que de alguna manera sustituye el artículo 883 del Código de Comercio, la obligación de pagar intereses con ocasión de la mora, se predica no solamente con respecto a las obligaciones surgidas de los negocios y contratos mercantiles, como otrora se afirmaba, y como es la del caso, pues a propósito de la resolución del cargo anterior quedó definido que se trata de una responsabilidad contractual, sino de todas las “obligaciones mercantiles de carácter dinerario”, como lo expresa la propia norma citada, incluyendo, por supuesto, entonces, las obligaciones mercantiles de origen legal.

Ahora, con relación al tipo de interés, si legales comerciales o legales civiles, que al fin de cuentas es el centro de la impugnación, valga decir que de conformidad con lo anterior queda excluida la posibilidad de acudir a un tipo de interés distinto al bancario corriente que hubo de utilizar el juzgador de instancia, pues ese es el tipo de interés que para los negocios mercantiles establece el artículo 884 del Código de Comercio.

En torno a este planteamiento, fácilmente se colige que el Tribunal no incurrió en violación directa de la ley cuando dispuso la condena accesoria al pago de intereses comerciales legales, que la misma ley equipara con el bancario corriente (L. 45/90), pues existiendo regulación en el ámbito mercantil, no tenía porque acudir a la aplicación de la ley civil, pues esta integración externa sólo procede de manera subsidiaria, en defecto de la ley comercial y de la analogía interna conforme a las reglas consagradas por los artículos 1º y 2º del Código de Comercio».

(Sentencia de septiembre 24 de 2001. Expediente 5876. Magistrado Ponente: Dr. José Fernando Ramírez Gómez).

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