Sentencia 6173 de marzo 2 de 2001 

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN PRIMERA

REGISTRO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA

VENTA DE UN BIEN QUE TIENE UNA CUOTA PARTE EMBARGADA

EXTRACTOS: «Se decide el recurso de apelación oportunamente interpuesto por el apoderado de la Superintendencia de Notariado y Registro contra la sentencia de 9 de noviembre de 1999, proferida por el Tribunal Administrativo de Santander, en cuanto declaró la nulidad de los actos acusados y ordenó, a título de restablecimiento del derecho, el registro de la escritura pública solicitado en la cuota parte del 50%.

(...).

Los actos acusados devolvieron sin registrar la escritura pública 2551 de 27 de agosto de 1996, de la Notaría Segunda del círculo de Bucaramanga, contentiva de la compraventa celebrada entre Yolanda Castillo Estupiñán y Rita Alcira Coy Mendoza, en calidad de vendedoras, y Adriana Toledo Arenas y Pablo José Portillo Arenas, en calidad de compradores, respecto del inmueble apartamento 202 del Edificio “Nautilius”, ubicado en la calle 51 Nº 27A-73 del barrio “Sotomayor” de la citada ciudad (fls. 3 a 6).

La oficina de registro de instrumentos públicos de Bucaramanga, a través de la nota devolutiva obrante a folio 8, se abstuvo de registrar el mencionado instrumento público, por cuanto sobre el inmueble recaía un embargo decretado por el Juzgado 17 Civil Municipal, dentro del proceso ejecutivo adelantado por William Amaya contra Yolanda Castillo Estupiñán.

Contra dicho acto el apoderado de los actores interpuso el recurso de reposición y en subsidio el de apelación, con el fin de que la referida entidad registrara la escritura en cuanto a la cuota parte vendida por Rita Alcira Coy Mendoza.

A través de la Resolución 0389 de 1º de octubre de 1996, la oficina de registro no modificó su decisión de devolver sin registrar la escritura pública en mención, aduciendo, básicamente, que el registro parcial implicaba una modificación en el precio, que constituye un elemento esencial de la compraventa; además de que la afectación a vivienda familiar que se hizo en aquélla no puede recaer sobre una parte del inmueble sino sobre todo.

Comoquiera que en la parte resolutiva de dicha resolución se previó que contra ella procedía el recurso de reposición, el apoderado de los actores hizo uso del mismo, el cual fue desatado mediante la Resolución 0438 de 19 de noviembre de 1996, acudiendo a los mismos argumentos expuestos en la número 0389.

Para dilucidar el asunto sometido a consideración de la Sala es menester hacer las siguientes precisiones:

Conforme lo anotó el a quo, entre las vendedoras Yolanda Castillo Estupiñán y Rita Alcira Coy Mendoza existió una comunidad respecto del bien objeto de la venta, pues ésta, según se deduce del texto del artículo 2322 del Código Civil se presenta cuando una cosa pertenece a dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma.

Cabe resaltar que el artículo 1868 del mismo código prevé que si la cosa es común de dos o más personas, proindiviso, cada una de ellas puede vender su cuota, aun sin el consentimiento de las otras.

El artículo 2323, ibídem establece que el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común, es el mismo que el de los socios en el haber social; y en torno de esta disposición la Corte Suprema de Justicia, en sentencia de 26 de julio de 1939, tomo XLVIII, 428, citada en la página 1006 del Código Civil, Edición de Editorial Temis, 1982, expresó que “…La cuota que corresponde a los comuneros en la cosa común pertenece al patrimonio particular de cada uno de ellos…”.

Lo anterior significa que la cuota parte que a cada comunero le corresponde es independiente y, por lo mismo, no puede resultar afectada por las obligaciones del otro. Tan cierto es ello que aun tratándose de obligaciones adquiridas en pro de la comunidad, el artículo 2325 del Código Civil es diáfano en establecer que a su pago sólo es obligado el comunero que las contrajo.

Así pues, si cuando se presentó a la oficina de registro de instrumentos públicos de Bucaramanga la escritura pública contentiva de la venta en favor de los actores, la cuota parte del inmueble que correspondía a una de las vendedoras se encontraba embargada y, por ende, fuera del comercio, ello no era óbice para que se hubiera registrado el instrumento público en lo que se relacionaba con la otra cuota parte que estaba libre de la medida cautelar.

Y es que si un bien se adquiere en común y proindiviso entre dos personas y no se indica en qué proporción, la lógica hace suponer que a cada una corresponde una cuota parte igual, esto es, un 50%, como lo presume el artículo 2325 del Código Civil frente a las deudas de los comuneros.

Sobre este aspecto, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, mediante sentencia de 29 de noviembre de 1996 (exp. 4721, M.P. doctor Nicolás Bechara Simancas), expresó:

“… Empero, como puede ocurrir que en el título que sirve de venero a la comunidad los indivisarios no hayan determinado expresamente la extensión o proporcionalidad de sus cuotas, en este caso el silencio ha sido sorteado por las legislaciones de diferentes países europeos y americanos con la presunción legal de considerar iguales las cuotas de los comuneros, como ciertamente aparece en los estatutos civiles de España... Perú… y Guatemala… En Colombia y en los países donde no se ha zanjado la dificultad en la forma que se acaba de expresar, la doctrina se ha inclinado por seguir el mismo derrotero de la presunción referida, al considerar que ella encaja en la lógica de lo razonable, tal como se observa con apoyo en norma similar a la que consagra nuestro artículo 2325 del Código Civil…”.

Luego si el precio total de la venta fue $ 27.000.000, al registrarse únicamente la enajenación de una cuota parte, se entiende reducido a la mitad; y reconocerlo así no conlleva afirmar, como lo hace la demandada, que se esté creando un negocio jurídico diferente, sino que se trata del mismo, adaptado a las circunstancias.

La entidad demandada hace referencia a un embargo sobre la cuota parte que la vendedora Rita Alcira Coy Mendoza tenía en el inmueble de marras y que se registró al tiempo con la escritura pública de compraventa.

Sobre este aspecto es preciso resaltar que los artículos 23 y 27 del Decreto 1250 de 1970 prevén que la inscripción de todo documento en la oficina de registro de instrumentos públicos debe radicarse con indicación de la fecha y hora de recibo, número de orden sucesivo anual, naturaleza del título, etc., y que la inscripción se hará “siguiendo con todo rigor el orden de radicación…”.

Según se observa a folio 8, al documento que los actores solicitaron registrar le correspondió el número de radicación 96-42935, número este que es anterior a 96-43033, que según la demandada le fue asignado al oficio número 2780-21742 del Juzgado 1º Civil Municipal de Bucaramanga, que ordenó la medida cautelar dentro del proceso ejecutivo adelantado por Juan Carlos Rodríguez Reyes sobre la cuota parte de Rita Alcira Coy Mendoza. Además, según se afirma en la Resolución 0389, acusada, el mismo día, pero en hora y número de radicación posterior se radicó el mencionado oficio.

De modo pues que, en aplicación de las referidas normas, el último embargo decretado no debió registrarse porque, como ya se dijo, la entidad demandada estaba en la obligación de registrar primero la compraventa de la cuota parte que no se encontraba afectada y que fue radicada en turno anterior al de aquél.

En consecuencia, debe confirmarse la sentencia apelada que dispuso la nulidad de los actos acusados; el registro en el folio de matrícula respectivo de la compraventa contenida en la escritura pública 2551 de 27 de agosto de 1996, de la Notaría Segunda de Bucaramanga, en la cuota parte (50%) vendida por Rita Alcira Coy Mendoza; y la cancelación de cualquier otra inscripción efectuada con posterioridad al turno de los demandantes.

Vale la pena recalcar que acertó el a quo al no ordenar también la inscripción de la afectación del bien a vivienda familiar, pues, por recaer el registro de la escritura únicamente sobre una parte del mismo y no sobre la totalidad, no es viable tal afectación, en atención a lo previsto en el artículo 1º de la Ley 258 de 1996».

(Sentencia de marzo 2 de 2001. Expediente 6173. Consejero Ponente: Dr. Gabriel Eduardo Mendoza Martelo).

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